年度保養(yǎng)計劃.doc

營地物業(yè)公共設施設備的維修、養(yǎng)護服務方案一、設備日常維護保養(yǎng)的內容1、 物業(yè)共用部位的設施設備物業(yè)照明系統(tǒng)、物業(yè)供配電設備、物業(yè)供水系統(tǒng)、物業(yè)污水及雨水系統(tǒng)、物業(yè)公用天線系統(tǒng)、物業(yè)公共消防系統(tǒng)、物業(yè)樓宇防雷系統(tǒng)、物業(yè)樓宇技防（對講）系統(tǒng)、物業(yè)供暖系統(tǒng)等設備設施。2、 共用設施設備公共照明系統(tǒng)、公共供配電設備、公共供水系統(tǒng)、公共污水及雨水系統(tǒng)、公用天線系統(tǒng)、公共消防系統(tǒng)、樓宇防雷系統(tǒng)、車場系統(tǒng)等設備設施。二、設備日常點檢和保養(yǎng)內容、周期及標準日常點檢和保養(yǎng)內容周期工作標準變壓器（非用電高峰期）：看、聽、嗅運行每日兩次記錄點檢每日兩次變壓器聲音應發(fā)出持續(xù)均勻的“嗡嗡”聲，沒有機械震動聲和放電聲等異常聲音；變壓器的高低壓測電纜頭和母排的搭接頭無發(fā)熱、變色、發(fā)生異味、銹蝕等現(xiàn)象；變壓器的外殼接地無銹蝕、脫節(jié)現(xiàn)象，所有變壓器外殼、墊片、瓷套、接頭有無破損、變色和異味；電纜溝內有無積水、雜物；油寖式變壓器是否呈亮黃色，油位刻度，無漏油和滲油現(xiàn)象，吸濕器應干燥。變壓器（用電高峰期）看、聽、嗅運行兩小時一次點檢每日兩次配電柜內所有電氣接頭有無破損、變色和異味；柜身無變形、破損、積塵；儀表無變形和讀書不準；斷路器無破損、異味、異聲等現(xiàn)象；低壓配電功率因素補償柜內電容器無膨脹變形、變色，接線及接地良好。高、低壓配電柜（非用電高峰期）看、聽、嗅運行每日兩次點檢每日兩次配電柜內所有電器接頭有無破損、變色和異味；柜身無變形、破損、積塵；儀表無變形和讀書不準；斷路器無破損、異味、異聲現(xiàn)象；低壓配電功率因素補償柜內電容器無膨脹變形、變色，接線及接地良好。高、低壓配電柜（用電高峰期）看、聽、嗅運行兩小時一次點檢，每日兩次水泵看、聽、嗅、摸、查、測運行每日兩次點檢每日兩次水泵運轉平穩(wěn)、無跳動、無明顯振動、無異聲；水泵軸承溫度在90以下；控制柜電氣操作手柄完好，各電器無過熱，無雜音；水泵電機運行中三相電流、溫度在銘牌規(guī)定的額定值；所有電纜頭和電氣接頭無變形、破損發(fā)熱、變色、異味等現(xiàn)象；水泵軸下滴水量應在520g/min內（軸封填料不宜過緊），泵軸滲水沒有流到地面的現(xiàn)象；泵體和機座無破損、積塵、銹蝕、滲水等現(xiàn)象；水泵房內閥門應開閉靈活、無卡阻、關閉嚴、無漏水現(xiàn)象；壓力儀表無破損及讀數(shù)不準確等現(xiàn)象；無軸承過熱、卻潤滑脂、積屑等現(xiàn)象。消防系統(tǒng)（火災報警控制器、消防聯(lián)動控制柜）看、聽、嗅、查、測點檢每周一次柜內所有電氣接頭無破損、變色和變味；消防系統(tǒng)報警故障點的統(tǒng)計上報客戶服務中心。一次（二次）水箱看、查、測點檢每周一次能正常開啟、關閉；水箱蓋和紗網(wǎng)無破損、應鎖好。閉路監(jiān)控系統(tǒng)看、聽、嗅、查、測點檢每周一次所有電氣接頭有無破損、變色和異味；應達到正常運行功能；系統(tǒng)故障點的統(tǒng)計，上報客服中心。門禁系統(tǒng)保養(yǎng)看、聽、嗅、查、測點檢每日一次所有電氣接頭有無破損、變色和異味；門能正常開關，閉門器松緊適宜；系統(tǒng)故障點的統(tǒng)計，上報客服中心。停車場（道閘）系統(tǒng)看、聽、嗅、查、測點檢每周一次所有電氣接頭有無破損、變色和異味；閘道能正常開關；道閘齒輪箱無滲油、機械部分無卡阻；擋車桿、熒光膜應完好無損；讀卡器能讀卡正常；電腦各項參數(shù)、圖像應正常運行；系統(tǒng)故障點的統(tǒng)計，上報客服中心?？梢暎ǚ辣I）對講系統(tǒng)看、聽、嗅、查、測點檢每日一次所有電氣接頭有無破損、變色和異味；門能正常開關、閉門器松緊適宜；對講質量應達到清晰、無雜音；控制中心主機應正常運行；系統(tǒng)故障點的統(tǒng)計，上報客服中心。公共照明（樓宇內的走廊燈、樓宇內的樓梯燈）點檢每周一次檢查各燈具是否正常、修復或更換各損壞的燈具；線路故障點的統(tǒng)計，上報客服中心；社區(qū)內的路燈由中班運行工作業(yè)。公共照明（社區(qū)內的路燈）看、聽、嗅、查、測點檢每日一次控制柜看、聽、嗅點檢每周一次電壓表，電流表，指示燈等指示值應在額定值范圍；控制開關應在規(guī)定位置；控制柜內的所有空氣開關、接觸器、熱繼電器等電氣元件和接頭有無損壞、變色和異味。設備房：設備及設備房間的清潔點檢每周一次清潔：設備及設備間應無雜物、無積水、無灰塵，設備以手摸無塵、見光亮為標準；帶電部分和旋轉部分禁止清潔、電氣柜門或外殼在作清潔時應手戴檢驗合格的高壓絕緣手套用干抹布單手作業(yè)；設備房防小動物設施應完好無損。三、機電設備定期維護的內容及實施效果設施名稱內容定期維修養(yǎng)護計劃實施效果備注電梯1、電梯運行時有無異常2、各個照明、通風是否正常3、各指示燈能否正確指示，各按鈕是否正常4、報警裝置是否正常1、每半月進行例行檢查、保養(yǎng)一次2、每季度進行全面檢修保養(yǎng)一次3、按國家有關規(guī)定每年年檢一次1、安全、可靠、運行平穩(wěn)，附件完好2、警鐘、對講、應急照明完好，功能正常3、故障率1%以下4、取得年檢合格證重大節(jié)假日前須全面變壓器1、運行是否正常2、電壓是否穩(wěn)定、電流是否在額定范圍內3、警示標識是否完好4、變壓器分例行保養(yǎng)和預防性實驗1、每半年保養(yǎng)一次2、沒3年一次預防性實驗1、運行正?？煽?，各項指標軍和標準，無異?，F(xiàn)象2、各指示、保護裝置正常3、室內通風正常溫升過高或電流過大時應及時采取措施變配電室1、對低壓配電柜保養(yǎng)時采用以各母段為單位分段進行2、檢查斷路器3、檢查主回路的銅鼻子接觸是否牢固4、檢查電容器是否膨脹變形、變色5、柜內應備有控制原理圖、接線圖6、檢查接地，測試絕緣電阻、接地電阻每半年保養(yǎng)一次1、各開關及保護裝置靈敏可靠2、各儀表、指示燈等指示正常如發(fā)生故障跳閘，應詳細檢查并查明原因后方可恢復合閘低壓控制柜系統(tǒng)1、觀察是否有異常聲響及異味2、檢查柜內各類開關、接觸器有無損壞3檢查電壓表，電流表，指示燈等工作是否正常4、檢查柜內電容器有否鼓漲或流液5、檢查所有只是表示及線頭標志是否清潔1、每半年例行保養(yǎng)一次2、每年進行一次全面測試保養(yǎng)1、各開關及保護裝置靈敏可靠2、各儀表、指示燈等指示正常如發(fā)生故障跳閘，應詳細檢查原因，并在查明原因后方可恢復合閘設施名稱內容定期維修養(yǎng)護計劃實施效果備注風機1、觀察有無異常2檢查松緊是否適當3、有無異常響聲4、各開關是否處于“自動”狀態(tài)每季度保養(yǎng)一次1、風機風量正常2、運行時電流在額定范圍內防盜報警系統(tǒng)1、觀察外觀探測器、門磁開關有無異常2、對探測器及門磁進行狀態(tài)測試3、檢查與攝像監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動是否正常每月保養(yǎng)一次1、探測器及門磁開關能正常工作2、與攝像監(jiān)控系統(tǒng)能正常聯(lián)動可視防盜對講系統(tǒng)1、電源箱、門口機固定牢靠，箱內外清潔2、門口機、分配器、聯(lián)網(wǎng)器等各點電壓是否正常3、門口機與分機、管理機通話清楚及圖像清晰、按鈕應完好、開鎖正常聯(lián)網(wǎng)正常每月保養(yǎng)一次防盜門能平穩(wěn)、可靠的關閉閉路監(jiān)控系統(tǒng)1、看各攝像機是否正常2、查看監(jiān)視器顯示屏顯示情況3、檢查視頻線、電源線、控制線是否接觸良好4、云臺的旋轉、支撐桿的固定、調焦、防雨、防塵、防風、防腐、防銹情況每季度保養(yǎng)一次1、圖像清晰、穩(wěn)定，可視范圍正常2、錄像機工作正常周界防范系統(tǒng)1、紅外對射正常2、檢查電源線、信號線是否接觸正常3、支撐桿的固定、防雨、防塵、防風、防腐、防銹情況4排除防區(qū)障礙物5、除塵、清潔每月保養(yǎng)一次能準去及時報警，不誤報能布、撤防設施名稱內容定期維修養(yǎng)護計劃實施效果備注消防系統(tǒng)1、各報警按鈕、煙（溫）感探頭、警鈴是否完好2、各區(qū)域報警器及集中報警器是否完好3、疏散出口指示燈4、氣體自動滅火系統(tǒng)（有無漏氣、儲存壓力、控制器面板顯示正常、系統(tǒng)衛(wèi)生清潔、脫離釋放閥進行模擬）5、噴淋系統(tǒng)（噴頭、管道標志、信號閥、水流指示器、報警閥、水力警鈴）6、防火卷簾門、風機、消防廣播每月保養(yǎng)、每月檢查一次1、系統(tǒng)運行穩(wěn)定、正常、靈敏可靠2、非人為因素所產(chǎn)生的誤報率在3%以下記錄各種檢測數(shù)據(jù)室內消防栓及消防管道輕便滅火器材等1、檢查水袋、水槍頭、起泵按鈕、小錘、水閥、玻璃的完好2、檢查閥門、管道外的滲、漏、冒、跑水的情況3、防銹、清潔4、滅火器的壓力、鉛封、外觀、有效期1、每半年全面檢查一次2、滅火器材每月檢查一次3、消防栓、消防管道中修5年，每10年進行一次大修或更新改造1、消防栓、輕便滅火器材使用功能正?？煽?、完好率為100%3、消防栓、消防管道等無滲漏水現(xiàn)象火災易發(fā)季節(jié)及重要的節(jié)假日前進行一次全面的檢查公共照明系統(tǒng)工程部負責組織實施巡查、維修、檢驗1、每季度保養(yǎng)1次，每年檢修1次2、每6年進行一次大修或更新改造1、確保各設施設備使用功能正常2、電氣線路完整無損，絕緣良好3、完好率達到99%供暖系統(tǒng)1、檢查管道、換熱器保溫是否破損2、檢查管道接口及閥門有無滲漏3、檢查各儀表是否正常4、每年進行一次全面保養(yǎng)，對磨損零件及時進行更換1、每季度保養(yǎng)1次2、每年檢修1次1、泵運行平穩(wěn)、聲音均勻，電流正常2、水流量、壓力達到要求，各儀表、指示燈只是正常3、系統(tǒng)進出口溫度相對穩(wěn)定4、各部件無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象設施名稱內容定期維修養(yǎng)護計劃實施效果備注通訊網(wǎng)絡有線1、天線：接收方向是否變動，變動后應及時調整，基座無松動，避雷針下引線與接地裝置連接是否良好2、線路放大器：檢查主放大器、分配放大器有無電源（220V），接線插座有無松動，測量放大輸出信號分貝數(shù)3分配線、分配器：檢查各層分配線安裝完好無損，斷線無被亂接亂拉現(xiàn)象4、用戶終端：定期抽查用戶收視、通訊效果1、終端設備每月至少檢修1次2、每半年全面檢修一次1、各種器材使用功能正常可靠2、完好率為100%智能停車場管理1、休整擋車桿，反光膜2、轉動部分加油3、線頭緊固，限位開關、攝像機清晰度調整，防雨密封檢查，清潔各部位4、檢查能否自動和手動開閘，車場收費系統(tǒng)是否正常，擋車桿壓力波防砸車系統(tǒng)是否正常，地感試驗是否正常，光纖電纜是否協(xié)調，網(wǎng)絡連接是否正常1、車場內地面有局部沉陷損壞的，及時維修2、中修5年，大修10年1、車場使用功能正常可靠2、場地平整，無坑洼積水，完好率達到98%以上防避雷系統(tǒng)工程部負責組織實施巡查、維修和檢驗1、每季度進行一次保養(yǎng)2、每年至少進行一次接地電阻測試3、每年除一次銹，刷一次銀粉漆4、中修6年，大修12年1、確保系統(tǒng)正常使用；2、系統(tǒng)完好率為100%3、接地電阻值符合GB50169-92要求雷雨季節(jié)來臨前進行一次接地電阻測試和全面維護設施名稱內容定期維修養(yǎng)護計劃實施效果備注給排水系統(tǒng)1、生活供水及生活熱水泵未自動輪換運行2每年進行一次全面保養(yǎng)，對磨損零件及時更換3、泵、閥門、壓力表、管道等保養(yǎng)；均必須認真做記錄并存檔4、各種消防水泵每周點動運行一次（能運轉即可）5、檢查、補充潤滑油，泄露檢查，防銹措施、動作零花，指示準確，表盤清晰，緊固良好6、整潔、干凈7、計劃清洗、消毒水箱1、每季度保養(yǎng)一次2、每年檢修一次1、泵運行平穩(wěn)、聲音