上海商鋪租金分析調(diào)查

上海商鋪租金 分析 調(diào)查 2004 年上海的商鋪售價租金節(jié)節(jié)上升?，F(xiàn)在中心商業(yè)區(qū)商鋪租金高達 35 元 /平方米 /天以上，副中心商業(yè)區(qū)商鋪超過 8 元 /平方米 /天，城市邊緣區(qū)和社區(qū)商鋪租金水平在 3 元 /平方米 /天左右。上海的商業(yè)物業(yè)銷售的平均價格近 10 年間呈現(xiàn)曲線增長，城郊結合部和郊區(qū)商鋪銷售價格有較大起伏。但中心區(qū)商用物業(yè)受土地稀缺影響而供不應求，價格一路攀升，目前銷售均價已達萬元以上。 商業(yè)地產(chǎn)與軌道交通形成的結合點 軌道交通樞紐商業(yè)中心也正發(fā)展起來。預計將成為 2005 年的新熱點。軌道交通帶來的大客流引向商業(yè)項目 ，由此形成了一個 “ 交通商業(yè) ”的商業(yè)形態(tài)。 軌道交通 1 號線北延伸段的正式通車運營使寶山和閔行被連接在一小時交通圈內(nèi)。延伸段正常運營后，可以增加 25 萬人次的日均客流，使目前 65 萬人次的日均客流逐步增至 90萬 今后幾年上海商鋪鋪源充裕但需求大于供給，社區(qū)商鋪、沿街中小型商鋪仍是未來的投資熱點，有自由經(jīng)營權的街鋪廣泛受到市場歡迎。中原地產(chǎn)研究咨詢中心有關人士日前預計，進入 2005 年，沿街商鋪、社區(qū)商鋪以及產(chǎn)權式酒店公寓等產(chǎn)品仍是商業(yè)地產(chǎn)市場的主力供應產(chǎn)品。隨著城市化進程城市規(guī)模的擴大和延伸，上海外圍區(qū)域不斷 涌現(xiàn)一些大規(guī)模的社區(qū)，給投資者帶來了前所未有的商機，隨著大型樓盤商業(yè)項目開發(fā)日益成熟，社區(qū)商鋪投資成為繼股票、住宅后一種新的投資熱點。而沿街中小型商鋪，由于受市政規(guī)劃等限制，未來沿街中小型商鋪將具有一定的稀缺性。但這類商鋪具有的獨立性強、增值性強的特點，仍是未來的投資熱點。 2005 年上半年整體租金將進一步走高，但升幅不會很大，這個趨勢將一直延續(xù)到 2006 年。期間市中心區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)租金的振幅變化不會很明顯，屆時比較活躍的是城市邊緣地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)租金，預計在今明兩年會有比較明顯的上升過程。在 2005 年，產(chǎn)權 式、分割式和返租式類商場商鋪的銷量和產(chǎn)量將會減少。 售價：繼續(xù)走上升通道 今后幾年上海商鋪市場由于受到國內(nèi)商業(yè)企業(yè)的需求加大、外資進入中國市場以及國內(nèi)其他投資者三方面的影響，需求大于供給的不平衡狀況將持續(xù)一段時間。上海商鋪市場在 2010年世博會之前將會漲跌交錯，但總體向上的趨勢不變。 2005 年上海商鋪市場隨著郊區(qū)土地供應總量的放大和市區(qū)土地供應總量的減少，市中心商鋪尤其是沿街商鋪將會變得炙手可熱。因此一些市中心的商業(yè)改造力度將有所加大，使其商業(yè)配套更為完善，得到進一步的發(fā)展。 按照上海市商業(yè) 發(fā)展行動方案推算，上海未來商業(yè)物業(yè)總保有量將在 2400 萬 -2500萬平方米之間，預計這個數(shù)量在 2008 年前可能就會達到。城市化的進一步深入將掀起城市邊緣商業(yè)地產(chǎn)的新一波高潮，在 2005 年下半年以及 2006 年初，將有較多的近郊或郊區(qū)新城、中心鎮(zhèn)的商鋪集中上市。 租金：向上攀升 2004 年特色商業(yè)街租金價格飆升迅速，上海市級商業(yè)街市的商鋪租金價格基本保持在原每天每平方米 38-48 元內(nèi)，但周邊橫向路段上的商鋪，借其環(huán)境上的優(yōu)勢和特色專賣街的形成定向消費人群的集聚，個別商鋪的租金價格飆升。比如與襄陽市場、 百盛購物中心和巴黎春天百貨為鄰的陜西南路，近幾年陸續(xù)開出了許多服飾、鞋子、裝飾品小店，成了一條吸引時髦人士的特色購物街。據(jù)有關調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這條路上的最高商鋪價格已經(jīng)達到每天每平方米 56 元。 據(jù)悉，盧灣區(qū)雁蕩路休閑街 2000-2004 年的年租金增長率為 12.5%，吳江路和衡山路休閑街同期的年租金增長率均達 16.7%，徐家匯弘基休閑廣場年租金增長率為 22.2%，新天地更是高達 100%。 社區(qū)商鋪的主要服務對象之一就是社區(qū)內(nèi)的居民，巨大穩(wěn)定的消費群體給了社區(qū)商鋪經(jīng)營者穩(wěn)定的客源，社區(qū)又是一個消費型的生活圈，因此 商鋪在經(jīng)營上會非常靈活，自營或出租皆可；經(jīng)營內(nèi)容也較廣泛，可根據(jù)自身實際情況和周圍環(huán)境需求 “ 量身定做 ” 經(jīng)營內(nèi)容，且營業(yè)收入穩(wěn)定，租金收入的持續(xù)時間也較久，因此投資回報穩(wěn)定。 上海的淮海路、南京路、徐家匯等中心商業(yè)區(qū)的臨街店基本滿租 ,由于沒有大型新鋪面的集中投入市場 ,一些次級商業(yè)區(qū)新上市商鋪的租金在繁華地段達到每天 30 元 /平方米。如淮海路旺鋪租金達每天 40-52 元 /平方米；徐家匯旺鋪租金為每天 25-30 元 /平方米；南京西路旺鋪每天 20-28 元 /平方米左右。 據(jù)分析 ,目前上海的商鋪市場呈現(xiàn)三大結構性供需矛盾 :一是開發(fā)商指定的樓盤開發(fā)規(guī)劃與上海商業(yè)發(fā)展的趨勢需求相矛盾。主要體現(xiàn)在發(fā)展商開發(fā)理念與上海商業(yè)發(fā)展的形勢脫節(jié) ,開發(fā)出來的店鋪大多只適應雜貨店、五金店、小型百貨店等已逐漸被替代的傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)的需要 ,而現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)需要的便利店、專賣店等新興的需要被不同程度的忽視；二是開發(fā)商缺乏相應的商業(yè)知識 ,不了解不同商業(yè)業(yè)態(tài)對于商鋪使用的不同需要；三是缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃 ,導致商鋪布局不合理 ,部分區(qū)域商鋪過于密集 ,部分區(qū)域商鋪又難以滿足居民的生活需求。 服務業(yè)態(tài)的盈利能力加強，流通業(yè)態(tài)競爭及商鋪供應量放大導致不同用途商鋪的價格分化。 據(jù)在行機構2004 年中旬對上海休閑餐飲主題街市專門調(diào)查反映：上海餐飲服務行業(yè)的租金承租能力大大提升， 1998 年，上海休閑業(yè)態(tài)的茶坊、酒吧類的租金上限為每天每平方米 5 元，到 2004 年中期，這些數(shù)字已經(jīng)翻了四倍，許多街市已經(jīng)達到每天每平方米二十元左右，相對應的是上海一批知名的休閑餐飲街的商鋪租金價格快速上揚，如 “ 新天地 ” 、 “ 衡山路 ” 、 “ 吳江路 ” 等經(jīng)營服務業(yè)態(tài)的商鋪價值大大提升。從發(fā)展速度較快的外地商鋪市場 (如廣東、遼寧、山東 )的來看，進行實物銷售的流通貿(mào)易業(yè)、零售業(yè)市場類商業(yè)物業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了一年或數(shù)年零租金 的商鋪，這類商鋪主要是大型商場類的商鋪。明年起上海也有很多類似的商鋪面市，由于市場去化速度放緩，有可能導致該商鋪市場價值下降。產(chǎn)商在推廣住宅項目時，往往會向消費者承諾一個穩(wěn)定的未來；而對于商鋪來說，講的是投資概念。商業(yè)與不動產(chǎn)有著明顯的沖突，前者為動而后者為不動，前者注重的是公開而后者注重的是隱私。 商鋪是不動產(chǎn)與商業(yè)兩種屬性有機結合的特殊產(chǎn)品。對商鋪的深入了解需要對商鋪概念的內(nèi)涵與外延的深層次挖掘。本篇主要通過探討商鋪的種類來分析商鋪這種特殊的商品。 商鋪的發(fā)展與分類 上海商鋪市場的發(fā)展是最近幾年的事情。 在 2000 年以前人們對于商鋪的投資還沒有形成意識，只有極少數(shù)的投資者愿意投資比較 “ 冷 ” 的商鋪。而連鎖商業(yè)的大發(fā)展給眾多的商鋪經(jīng)營者帶來了希望以及挑戰(zhàn)，投資商鋪的意識開始形成。 市場的發(fā)展一定程度上豐富了商鋪的內(nèi)涵。通常來說，按照經(jīng)營的業(yè)態(tài)商鋪可以分為百貨、大賣場、超市、便利店、服飾、餐飲、美容美發(fā)、五金建材、娛樂、休閑等一些較為常見的商鋪，也有專業(yè)的服務商鋪，如輪胎專賣、涂料專賣、汽車修理、琴行等等。 衡量一個商鋪價值最重要的指標之一即為 “ 地段 ” 。不同的商圈特征、商業(yè)環(huán)境對商鋪業(yè)態(tài)的選擇、主要消費群體的定位 有很大的影響。按照這種標準，商鋪又可以分為社區(qū)商鋪、底鋪、鬧市區(qū)商鋪、地鐵商鋪、賣場內(nèi)商鋪、專業(yè)商鋪、商場商鋪、聚集型商鋪等多種形式。我們在對上海的 “ 三街 ” （南京路、淮海路、四川路）和 “ 四城 ” （徐家匯商圈、新客站商圈、豫園商城、浦東新上海商業(yè)城）進行分析后，認為社區(qū)配套商鋪、地鐵商鋪、聚集型商鋪以及賣場內(nèi)商鋪是極具發(fā)展?jié)摿Φ摹?社區(qū)商鋪是商鋪投資的 “ 潛力股 ” ，主要以經(jīng)營日用商品為主 上海近幾年社區(qū)配套商鋪發(fā)展相當迅速。隨著高檔商品向中心商業(yè)街區(qū)聚集，社區(qū)配套商鋪主要以經(jīng)營日用商品為主。相對于專業(yè)商鋪的高價位 ，社區(qū)商鋪以其低價位贏得了小商品經(jīng)營者的普遍青睞。某些小區(qū)的商業(yè)門店成為稀缺資源，推墻開店 “ 居轉非 ” 的居民業(yè)大有人在。 日常生活中，人們的 “ 購物半徑 ” 通常在 500-1000 米之間。這是決定社區(qū)商鋪存在的一個利好因素。據(jù)不完全統(tǒng)計，上海市已經(jīng)形成 114 個大型居住區(qū)，新建居住區(qū)的配套商鋪面積將迅速增長，待開發(fā)的商鋪面積達到了 250 萬平方米左右，銷售額可達到 600億元。 地鐵商鋪：上海軌道交通的高度發(fā)展造就了新的商鋪形態(tài) -地鐵商鋪。有跡象表明，地鐵經(jīng)濟已經(jīng)成為上海最受歡迎的商鋪形態(tài)之一，也受到越來越多的人的 關注。 地鐵商鋪是上海商鋪的 “ 新寵 ” ，越來越多投資者把眼光投向地下 地鐵商鋪的發(fā)展主要依靠地鐵人流。上海目前的兩條地鐵加上輕軌明珠線每天的客流量可以達到 100 萬人次，占上海人口總數(shù)的 6%。其中一號地鐵線每日流量達到 268 萬人次，二號線每日流量達到 223 萬人次。根據(jù)上海軌道交通的規(guī)劃發(fā)展方向，每日軌道交通人流量將達到 700 萬人次。地鐵商鋪的發(fā)展的空間由此可見。數(shù)字顯示，地鐵沿線的餐飲、咖啡、書店、服裝等商鋪 2002 年創(chuàng)造了超過 3000 億元的營業(yè)收入。 因為地鐵的收費標準要高于普通公共交通系統(tǒng)的建設與運營費用， 乘坐地鐵的大多是經(jīng)過高等教育、有體面的工作與收入、穿梭在城市黃金地段的寫字樓的年輕人。而縱觀各地鐵商鋪，絕大大多數(shù)的商鋪鎖定的消費群體也是 20-35 歲的學生或白領，消費能力在中等偏上。 目前在上海幾個主要的地鐵商鋪主要是徐家匯地下商城、人民廣場迪美購物中心、靜安寺伊美時尚廣場。 商鋪的面積與數(shù)量 附注 徐家匯地下商城 占地 7000-8000 平方米，分上下兩層，約 200 多家商鋪 租金平均為7 元 /平方米 /天，最高可達到 11 元 /平方米 /天，換收率為 6%左右 人民廣場地下商圈 商業(yè)占地 4 萬余平方米左右，約 500 家商 鋪 租金包括店面轉讓費與月租金，不同區(qū)域的租金相差較大， 10-25 元 /平方米 /天 靜安寺伊美時尚廣場 共有上、下兩層，商鋪總數(shù) 324 家 整個廣場的布局反而造成人流的分流，發(fā)展時間較短，并不成熟，租金在 10 元 /平方米 /天左右 聚集型商鋪憑借便利的交通、發(fā)達的商業(yè)以及大量的人流做依托 所謂的聚集型商鋪是指地處繁華地帶的商鋪，發(fā)展時間較為久遠。襄陽路商鋪的發(fā)展可以作為聚集型商鋪發(fā)展的代表。 2000 年 10 月底，原華亭路服裝市場約 400 戶經(jīng)營者搬入 “ 襄陽路服飾禮品市場 ” 。目前，整個 “襄陽路服飾禮品市場 ”占第 2.4 萬平方米，共計 733個攤位。每日實現(xiàn)的營業(yè)額 150 萬元，平均每日的客流量達到 5 萬人次，節(jié)假日達到 12 萬人次，場內(nèi)的換手率不足 5%。開辦時租金僅每日每平方米 8 至 9 元，通過 4 至 5 年的經(jīng)營現(xiàn)在已經(jīng)漲到 60 多元。 隨著上海經(jīng)濟的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)城市副商業(yè)中心的迅速崛起，聚集型商鋪的重要性會更加明顯的顯露出來。中山公園、五角場以及四川北路正在不斷建設聚集型商圈以吸引更多的客流。這些商圈通常擁有輻射型的交通線路、發(fā)達的商業(yè)以及大量的人流做依托。 大賣場內(nèi)商鋪相互 “ 利用 ” ，為自己謀求利益 上海大賣場 經(jīng)過了快速發(fā)展期已經(jīng) 進入了穩(wěn)定的增長階段。按照上海市商業(yè) “ 十五 ” 規(guī)劃， 2005 年末達賣場的數(shù)量將限制在 60 家左右。而實際上目前已經(jīng)營業(yè)的大賣場已經(jīng)超過了 70 家，這還不包括正在建設中的大賣場。目前，大賣場的發(fā)展趨于緩和。 早期的大賣場并沒有在其中開辟租賃區(qū)域，如上海第一家大賣場 -曲陽家樂福店，而后來各大賣場意識到，賣場中場地的租賃對大賣場以及租賃業(yè)主都能帶來收益。一方面對于大賣場而言，可以通過租賃商鋪增加收入而減輕自身的租金壓力（據(jù)了解，有的大賣場的出租收入甚至可以完全抵消賣場向房產(chǎn)開發(fā)商遞交的租金），一方面對于租賃業(yè)主來說 ，他們可以借助大賣場聚集的人氣為自己帶來更大的客流。 的客流量一般維持在 6000-7000 人之間，雙休日能達到萬人以上。通常情況下，賣場內(nèi)商鋪的租金水