房地產(chǎn)會計核算.docx

北京城建集團（）城建財字第號第一章 總 則第一條 為了加強企業(yè)的成本、費用核算，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算方法，根據(jù)企業(yè)財務通則、企業(yè)會計準則和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度，結合城建集團實際情況及管理要求，特制定本辦法。第二條 本辦法適用于城建集團從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和單位。第二章 成本核算的對象及要求第三條 成本核算對象一般應在開工之前確定，一經(jīng)確定就不得任意改變，更不能互相混淆、串戶。成本核算對象應結合工程地點、用途、結構、裝修、層高及施工隊伍等因素，分別做以下處理：1一般的開發(fā)項目以每一獨立編制設計概(預)算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發(fā)工程項目為成本核算對象。2同一開發(fā)地點，結構類型相同的群體開發(fā)項目開竣工時間相近，同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象。3對于個別規(guī)模較大、工期較長的項目，可以結合經(jīng)濟責任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對象。第四條 各成本項目的預算成本(計劃成本)和實際成本的核算范圍，計算口徑必須一致。第五條 成本核算應根據(jù)計算期內(nèi)已完工程實際消耗和實際價格，按照權責發(fā)生制的原則，分別進行成本核算，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實、準確及時。按照收益與費用配比的原則，正確使用待攤費用和預提費用科目。第三章 成本項目和開支范圍第六條 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的成本項目分為：1土地征用及拆遷補償費；2前期工程費；3建筑安裝工程費；4基礎設施費；5公共配套設施費；6開發(fā)間接費(開發(fā)企業(yè)沒有二級管理機構則無此項目)。第七條 成本開支范圍一、土地征用及拆遷補償費：1土地征用費：土地、青苗、集體財產(chǎn)、私人財產(chǎn)、平整農(nóng)田補償費、新菜田基金。2耕地占用稅。3勞動力安置費：安置勞動力單位補貼款、農(nóng)轉工級差補貼，超轉人員安置費等。4地上地下物拆遷補償費：指私產(chǎn)發(fā)價、搬家費、拆遷費、伐樹費、單位拆遷費、清理費、安置動遷用戶支出，地上地下市政管線拆改費。拆遷舊建筑物回收的殘值沖減此成本費用。二、前期工程費1規(guī)劃設計勘測費：居住區(qū)總體規(guī)劃、設計、項目可行性研究、環(huán)境評估、水文、 地質(zhì)勘察、測繪等費用。2三通一平：為達到施工要求而發(fā)生修建道路，通水通電及伴隨的破路、占地、維護、看管線、場地填土、平整費用。3前期不可預見的其他費用。三、建筑安裝工程費：列入建筑安裝工程施工圖預算項目的各種建筑工程費，含設備費。四、公共配套設施費：列入建筑安裝工程施工圖預算項目內(nèi)的，在開發(fā)區(qū)內(nèi)構成獨立的非營業(yè)性建筑項目。如居委會、派出所、托兒所、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公廁；另外還有副食店、菜站、糧店、小吃店、郵局、中小學、文化站、奶站、門診所、衛(wèi)生站等。五、基礎設施費：開發(fā)區(qū)內(nèi)各種基礎設施有開發(fā)區(qū)紅線內(nèi)道路及附屬設施；供水管線、高壓水泵房、環(huán)衛(wèi)設施。六、開發(fā)間接費：指企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用。包括開發(fā)人員的工資、獎金、福利費(按工資總額14提取計入)、折舊費、修理費、辦公費、勞動保護費、差旅交通費、周轉房攤銷、低值易耗品攤銷、咨詢費、訴訟費、物資消耗、技術開發(fā)費，其他費用等。第八條 下列開支不得列入成本1為購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出。2對外投資支出。3沒收的財物、支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金及企業(yè)贊助、捐贈等支出。4應在應付福利費中列支的費用。5應在期間費用開支的費用。6國家法律、法規(guī)規(guī)定以外的各種支出，國家規(guī)定不得列入成本、費用的其他支出。第四章 成本管理責任制第九條 開發(fā)企業(yè)按照分級、歸口管理、權責結合，責任到人的原則，建立健全與生產(chǎn)管理體制相適應的責任制。第十條 開發(fā)企業(yè)負責全面的經(jīng)濟核算，負責編制計劃成本和降低成本措施，負責編制開發(fā)項目的概算，審查施工單位的概(預)算，負責審定內(nèi)部結算價格，統(tǒng)一材料價格差異，辦理工程價款結算，核算開發(fā)項目實際成本，負責編制和匯總年、季度成本報表。第十一條 開發(fā)企業(yè)的經(jīng)理，對企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟效果負全面責任。第十二條 總會計師或行使總會計師職權的副經(jīng)理，協(xié)助經(jīng)理組織領導本企業(yè)的成本管理，正確執(zhí)行成本計劃，準確核算成本，對本企業(yè)的成本管理和財務管理負責。第十三條 總經(jīng)濟師協(xié)助經(jīng)理管理計劃、經(jīng)營、預算等項工作，采取有效措施，節(jié)約投資，降低成本，對其經(jīng)濟效果負責。第十四條 總工程師協(xié)助經(jīng)理管理規(guī)劃、設計、施工、技術革新等工作，做到技術上先進、合理，經(jīng)濟上節(jié)約、有實效，對各項技術組織措施的經(jīng)濟效果負責。第十五條 開發(fā)企業(yè)財務部門對成本管理的責任是：參與開發(fā)項目可行性研究和項目評估；匯總計劃成本資料，制定本企業(yè)成本管理制度，監(jiān)督成本開支范圍；組織成本核算，考核成本計劃的執(zhí)行情況，對成本進行預測、預控和分析；編制成本報表。第十六條 開發(fā)公司各部門，應結合本部的職責，在經(jīng)理的領導下，以財務部門為核心參與企業(yè)成本管理，向財務部門提供有關數(shù)據(jù)資料，對本部門的成本管理負責。1規(guī)劃部門。負責開發(fā)項目總體規(guī)劃，設計方案的選優(yōu)；按批準的規(guī)劃設計嚴格控制開發(fā)項目投資規(guī)模。2經(jīng)營計劃部門。組織開發(fā)項目可行性研究，對項目提出決策性建議，編制年度開發(fā)建設計劃，執(zhí)行工期定額，嚴格控制建設周期；組織有關部門編制商品房銷售計劃、確定產(chǎn)品價格，負責辦理產(chǎn)品預售、組織收取購房定金，及時辦理產(chǎn)品銷售，搜集并向有關部門提供市場信息。3工程部門。按開發(fā)項目規(guī)劃征購建設用地，及時組織拆遷安置和地上、地下物的處理，及七通一平，減少前期工程費用；按基本建設程序和規(guī)劃設計要求組織工程實施；負責工程質(zhì)量的監(jiān)督、檢查，組織工程質(zhì)量的評定和竣工工程的質(zhì)量驗收。4材料部門。負責材料設備的采購供應計劃，核算材料設備的價格，降低采購成本；健全保管和收發(fā)制度，加強材料、設備的管理；辦理收料與供料的結算手續(xù)，及時結算購房單位應負擔的材料差價，降低材料成本。5預算部門。參與開發(fā)項目可行性研究，編制開發(fā)項目投資概算和審核施工圖預算；合理編制招標工程的造價標底；同有關部門簽訂經(jīng)濟合同并履行合同中的經(jīng)濟條款；編制計劃成本。6行政管理部門。負責編制管理費開支計劃，制定管理費用的節(jié)約措施并組織實施；對管理費用實行指標分管，歸口負責。第五章 計劃成本編制第十七條 開發(fā)項目的計劃成本必須以開發(fā)項目總體現(xiàn)劃為依據(jù)，由預算部門編報。一、編制計劃成本的依據(jù)1經(jīng)批準的開發(fā)項目總體規(guī)劃。2工程項目設計概算。3經(jīng)建設銀行預算審查處審核的工程預算，平方米造價指標、中標價等。4市政府發(fā)布的征用土地和動遷的法規(guī)以及依法規(guī)而進行征地動遷的測算資料。5中國人民銀行發(fā)布的有關貸款利率現(xiàn)行文件。6管理費用計算方法。7市政府及其他有關部門制定的有關稅費標準。二、編制計劃成本的作用1是確定商品房價格的依據(jù)。2是編制年度成本計劃，制定成本降低措施、內(nèi)部承包考核的依據(jù)。3是控制、分析、考核成本支出的依據(jù)。4經(jīng)建設銀行批準可配合會計核算的開展。第十八條 各單位編制所承擔開發(fā)項目的年度成本計劃，分解為季、月度計劃。開發(fā)部匯總后，下達成本計劃指標，協(xié)調(diào)與計劃成本的關系，并考核完成情況。第六章 會計核算第十九條 財務部門對成本核算對象進行日常的會計核算工作，建立成本帳目，依據(jù)統(tǒng)一的核算辦法歸集分配成本費用，及時結轉。第二十條 成本費用的歸集、分配根據(jù)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，在建設開發(fā)過程中所發(fā)生的成本費用，應在下列科目中核算。一、土地開發(fā)本科目核算開發(fā)各種商品性建設場地所發(fā)生的各項建設費用。企業(yè)開發(fā)的建設用地如果僅為商品房建設使用，且能分清使用對象，其成本費用可直接記入房屋開發(fā)科目核算，如果開發(fā)的同一建設場地所發(fā)生成本費用應由兩個以上成本核算對象負擔的，應先通過本科目進行歸集，再按一定標準分攤記入有關房屋建設成本中。本科目下設立六個成本項目(下同)：1土地征用及拆遷補償費；2前期工程費；3建筑安裝工程費；4公共配套設施費；5基礎設施費；6開發(fā)間接費。(一)成本歸集，在建設過程中發(fā)生的成本費用時：借：土地開發(fā)-工程貸：銀行存款或應付帳款單位(二)成本結轉1開發(fā)完成的商品性建設場地借：開發(fā)產(chǎn)品-土地開發(fā)-工程 貸：土地開發(fā)-工程2開發(fā)完成后用于企業(yè)商品房建設的建設場地借：房屋開發(fā)-工程 貸：開發(fā)產(chǎn)品-土地開發(fā)-工程二、房屋開發(fā)本科目核算企業(yè)開發(fā)建設的各種房屋(不含代建房)所發(fā)生的各項建設費用，本科目下設成本項目(同上)。(一)成本歸集在建設過程中發(fā)生各種成本費用時，根據(jù)承包單位提出的工程價款結算帳單和支出的各種成本費用發(fā)票。借：房屋開發(fā)-工程貸：銀行存款或應付帳款-單位(二)在房屋建設竣工后，應及時按實際成本結帳。借：開發(fā)產(chǎn)品-房屋貸：房屋開發(fā)-工程(三)對不同步建設的未完配套設施，經(jīng)有關部門批準，可以采取預提的方式預提配套設施費借：房屋開發(fā)-工程貸：預提費用-工程配套設施費(四)發(fā)生配套設施費支出口寸借：配套設施開發(fā)-工程貸：銀行存款或應付帳款-單位(五)配套工程完工后，按實際支出沖減預提配套設施費借：預提費用-工程配套設施費貸：配套設施開發(fā)-工程實際支出數(shù)與預提費用的差額。實際大于預提時，應攤入有關成本項目，數(shù)額較大時，應視同待攤費用，分期攤入有關成本項目。實際支出小于預提費用，應沖減有關成本項目。三、配套設施開發(fā)本科目核算非營業(yè)性配套設施與房屋建設不能同步和營業(yè)性配套設施所發(fā)生的建設費用。本科目下設二個二級科目。即非營業(yè)性配套設施；營業(yè)性配套設施。(一)發(fā)生費用時借：配套設施開發(fā)-營業(yè)性(或非營業(yè)性)配套設施-工程 貸：銀行存款或應付帳款-單位(二)配套工程竣工驗收后，按實際支出結轉借：開發(fā)產(chǎn)品-配套設施 貸：配套設施開發(fā)-營業(yè)性(或非營業(yè)性)配套設施-工程四、代建工程開發(fā)本科目核算企業(yè)接受委托單位委托，代為開發(fā)建設的除代建的土地、房屋以外的各種工程所發(fā)生的費用支出。下設二級科目同上。(一)發(fā)生費用時借：代建工程開發(fā)-代建工程貸：應付帳款(銀行存款)-單位(二)代建工程竣工后，按實際成本結轉借：開發(fā)產(chǎn)品-代建工程-工程貸：代建工程開發(fā)-代建工程五、開發(fā)間接費的分攤各內(nèi)部核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費用，先通過開發(fā)間接費科目核算，季度末按在建工程完成的工作量進行分配，季末一般無余額。計算公式：1開發(fā)間接費分攤系數(shù)(季開發(fā)間接費用總計季在建工程完成工作量)1002某在建工程項目應分攤的開發(fā)問接費分攤系數(shù)某在建工程項目季度完成工作量。六、其他費用的核算1預提費用：企業(yè)按規(guī)定從成本中預先提取，但尚未支付或發(fā)生的費用。提取的原則應根據(jù)哪期受益哪期預提的原則進行，待實際支付后，據(jù)實調(diào)整預提費用。2待攤費用：企業(yè)已經(jīng)支出，但需由本期或以后各期成本負擔的，分攤期不得超過一年的各項費用，如果攤銷期超過一年時，應在遞延資產(chǎn)中核算，但連續(xù)不得超過十二個月。第七章 期間費用的核算一、管理費用企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。包括工資、福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險金、房產(chǎn)稅、印花稅、車船使用稅、土地使用稅、技術開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、遞延資產(chǎn)攤銷、業(yè)務招待費、壞帳損失、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、技術轉讓費、存貨盤虧毀損和報廢損失等其他費用。二、財務費用企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)在經(jīng)營中發(fā)生的利息凈支出匯總凈損失，調(diào)劑的外匯手續(xù)費，金融機構手續(xù)費及企業(yè)籌資中發(fā)生的其他財務費用等。三、銷售費用企業(yè)為銷售產(chǎn)品或提供勞務過程中發(fā)生的各項費用，以及專設的銷售機構的各項費用。包括在產(chǎn)品銷售過程中發(fā)生的廣告費、展覽費、代銷手續(xù)費、銷售服務費；在產(chǎn)品銷售前發(fā)生的改裝修復費、產(chǎn)品看護費、水電費等；專設銷售機構人員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費等。第八章 成本分析第二十一條 企業(yè)為了降低成本，加強成本管理，制定降低成本目標，編制成本計劃，加強成本控制，進行成本核算和成本考核，并采取各項措施，保證完成和超額完成降低成本的計劃要求，在這個過程中，為了挖掘降低成本的潛力，尋找降低成本的途徑和方法，應經(jīng)常地進行成本分析。第二十二條 成本分析實行全面分析和單項專題分析相結合，分季、年度分析，并加以說明。成本分析的方法，主要采用對比分析法和因素分析法兩種。1對比分析法：以實際指標與計劃指標對比，找出實際與計劃的差異，可以說明計劃完成的情況，為進一步分析提供方向；同規(guī)模小區(qū)相比，可以找出各小區(qū)的差距原因。2因素分析法：按成本項目逐個分析影響因素。第九章 成本報表第二十三條 為了及時了解企業(yè)成本費用情況，指導各開發(fā)企業(yè)成本核算，各單位必須及時編報以下成本報表：1在建開發(fā)產(chǎn)品成本表；2已完開發(fā)產(chǎn)品成本表；3開發(fā)間接費用表。第二十四條 報表編制要求：1企業(yè)在填列成本表各行次時，應按開發(fā)產(chǎn)品的類別和項目，逐行填列。同一成本核算對象的開發(fā)項