宏觀調(diào)控下江西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢分析.doc

宏觀調(diào)控下江西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢分析房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基本產(chǎn)業(yè)部門, 是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化發(fā)展過程中形成的獨立產(chǎn)業(yè), 已經(jīng)成為現(xiàn)代經(jīng)濟大系統(tǒng)中的一個重要的有機組成部分。從經(jīng)濟發(fā)達的國家或地區(qū)來看, 房地產(chǎn)業(yè)無一不是該國或地區(qū)的先導產(chǎn)業(yè)與支柱產(chǎn)業(yè), 對當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展起著舉足輕重的作用。近年來，我省房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展迅猛，開發(fā)投資規(guī)模逐年擴大,成為固定資產(chǎn)投資構成中最活躍的部分，是推動全省經(jīng)濟和社會發(fā)展的生力軍。本文通過分析我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，對當前我省房地產(chǎn)業(yè)存在的問題進行探討。一、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長的關系（一）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用 房地產(chǎn)業(yè)在保障人民生活質(zhì)量、推動社會進步方面起著重要的作用,因此房地產(chǎn)業(yè)本身就在國民經(jīng)濟中占有非常重要的地位。同時房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟中的其它產(chǎn)業(yè)之間有很強的關聯(lián)性,同上下游產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密,它的發(fā)展能夠大大拉動或刺激其它產(chǎn)業(yè)部門的繁榮,這進一步加大了它在國民經(jīng)濟中的作用。房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的促進作用表現(xiàn)在以下三個方面:1、房地產(chǎn)建設活動本身(房屋建筑安裝工程、房地產(chǎn)開發(fā)與流通服務) 對增加國內(nèi)生產(chǎn)總值、拉動經(jīng)濟增長的作用,這其中包括建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的貢獻;2、房屋建設產(chǎn)生了對建筑材料、建筑設備的需求,從而帶動這些為房地產(chǎn)業(yè)提供中間投入的產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展;3、房屋建成出售后,入住居民的消費支出(指購買家具、家用電器進行裝修、物業(yè)管理、使用抵押貸款等等) 增加,從而帶動需求,最終引起經(jīng)濟的擴張。第一種作用可以稱之為房地產(chǎn)業(yè)的首輪拉動。從收入角度來看,建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)本身就會產(chǎn)生工資、利潤、折舊和稅金等增加值,這部分增加值是計入生產(chǎn)總值的。第二和第三部分的促進作用可以稱之為住宅產(chǎn)業(yè)的波及效應,或稱“關聯(lián)效應”。第二部分可以稱為“后向關聯(lián)”,第三部分可以稱為“前向關聯(lián)”。據(jù)統(tǒng)計,與住宅產(chǎn)業(yè)相關聯(lián)的產(chǎn)業(yè)部門約有50 個左右。如圖1圖1房地產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)的關系物業(yè)管理裝潢業(yè)家具制造業(yè)建材業(yè)中介服務業(yè)冶金工業(yè)家電業(yè)機械工業(yè)反相關聯(lián)房地產(chǎn)業(yè)前向關聯(lián)金融業(yè)木材業(yè)社區(qū)服務業(yè)金融業(yè)旅游業(yè)有色金屬工業(yè)水電煤氣零售業(yè)餐飲業(yè)（二）江西房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長發(fā)展趨勢分析世界經(jīng)濟和我國經(jīng)濟建設實踐證明，房地產(chǎn)開發(fā)投資與國民經(jīng)濟發(fā)展關系極為密切，房地產(chǎn)投資是拉動經(jīng)濟增長的重要動力之一。我們對“九五”以來江西房地產(chǎn)投資與國民經(jīng)濟發(fā)展狀況進行分析后，做出如下發(fā)展趨勢比較曲線圖：圖2 江西房地產(chǎn)開發(fā)投資與生產(chǎn)總值增長速度走勢圖注：為使兩者可比，增長速度均按當年價格計算，并以上年為100從江西房地產(chǎn)投資增長與經(jīng)濟增長的實際運行軌跡看，我們可以得出以下結論：從發(fā)展趨勢看，二者周期起伏亦大致相同，表現(xiàn)出高度的吻合性，在絕大多數(shù)情況下，房地產(chǎn)投資增長率上升，經(jīng)濟增長率亦上升；房地產(chǎn)投資增長率下降，經(jīng)濟增長亦下降。例如2003年，房地產(chǎn)投資增長速度達到71.2%，當年的經(jīng)濟增長速度也快速提高，達到13.0%，較上年提高了2.5個百分點。從二者的趨勢曲線上看，經(jīng)濟增長曲線相對于房地產(chǎn)投資曲線較平滑；其波動軌跡比較平緩、穩(wěn)定，而房地產(chǎn)投資增長波動較為劇烈。在房地產(chǎn)投資增長曲線上，波峰出現(xiàn)在2003年，增幅為71.2%，波谷出現(xiàn)在1997年，增速為-4.8%，峰谷差達到76個百分點；而經(jīng)濟增長曲線上的波峰和波谷分別出現(xiàn)在2004年和1998年，其增長率分別為23.1%和7.1%，峰谷差為16.0個百分點。經(jīng)濟增長的變動周期相對于房地產(chǎn)投資的變動存在一定的滯后效應，滯后期大約為1-2年。這種現(xiàn)象表明房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟的推動有一個循序漸進的過程，其對經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生的作用在投資的當年并不一定能反映出來，但會在第二年、第三年甚至更后的時間逐步顯現(xiàn)出來。二、宏觀調(diào)控下江西房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢分析（一）江西房地產(chǎn)業(yè)供需狀況及其變化1、房地產(chǎn)需求及其發(fā)生的變化從今年1-9月商品房的需求分析，商品住宅銷售占商品房總銷售量的94.3%，辦公樓0.2%，商品營業(yè)用房占4.7%。商品住宅所占比例近幾年一直比較穩(wěn)定。可見，商品房的需求旺盛，集中反映在商品住宅上。從住房需求看，主要分為自住性需求和投資性需求。自住性需求分為三類：第一是“主動型”需求，是指居民為改善和提高住房條件，主動買房或租房的需求；第二是“被動型”需求，是指因城市更新和房屋拆遷導致居民“不得不”買房或租房的需求；第三是“自動型”需求，是指農(nóng)民進城務工經(jīng)商“自然”而“主動”買房或租房的需求。從今年前三季度看，“主動型”需求和“自動型”需求仍然保持強有力的增長趨勢。盡管銀行通過提高首付比例和貸款利率等手段加強了對個人購房消費貸款的監(jiān)管力度，但在政策的執(zhí)行上對自住性購房并沒有很大變化，更沒有太多地削弱中等收入家庭的購房積極性。 “被動型”需求增長有所放慢。各地根據(jù)中央有關加強房屋拆遷管理，規(guī)范拆遷市場，保護被拆遷人合法權益的要求，大多放慢了拆遷速度，使“被動型”需求放緩，實現(xiàn)有節(jié)奏地釋放，在各地具有普遍性，因而也成為調(diào)控房地產(chǎn)市場的有效途徑。投資需求是指購房者將房屋作為投資品，用來出租或銷售乃至“炒樓”的需求。以投資為目的購買住宅、商鋪、辦公樓等投資性需求，局部過熱地區(qū)有所降溫，總體仍較熱。眾所周知，房屋具有消費和投資雙重性質(zhì)，可以互相轉(zhuǎn)換。當前我國金融和投資環(huán)境是，股市高位震蕩，銀行利率雖有提高，但在居民消費價格指數(shù)（CPI）連續(xù)數(shù)月走高的情況下，出現(xiàn)銀行存款“負利率”，居民投資渠道稀缺，房地產(chǎn)投資仍是居民尤其是先富一族優(yōu)先選擇的投資渠道。除投資商品住宅外，商鋪投資也成為各地市場的熱點，這類投資在市場利益驅(qū)動和一些開發(fā)企業(yè)的運作下，一直是最近幾年的熱點。2、房地產(chǎn)供應及其發(fā)生的變化當前，決定房地產(chǎn)供應量和供應速度的主要有兩大因素，一是資金供應狀況，二是土地供應狀況。今年1-9月， 江西房地產(chǎn)開發(fā)本年資金來源同比增長36.6%，增速比去年同期提高6個百分點，仍保持較高增幅。由于各商業(yè)銀行對房貸資金收緊，開發(fā)資金來源中銀行貸款占國內(nèi)貸款的比重同比下降了0.8個百分點。由于房貸收緊，資金來源發(fā)生變化，造成了相當一部分企業(yè)開發(fā)資金的短缺，影響了部分開工項目的進展和竣工速度，從而較大幅度地降低了供應增長速度。同時，開發(fā)企業(yè)向銀行貸款難度加大，比例下降，必然要另辟融資渠道，這就加大了融資成本和融資風險，所增加的融資費用和風險成本，最終會反映和體現(xiàn)到房價上?？梢哉J為，金融政策和融資渠道的變化是造成近期供應增速減慢和房價上升的一個重要原因。今年1-9月，全省購置土地面積和完成土地開發(fā)面積均呈現(xiàn)負增長，同時給房地產(chǎn)市場發(fā)出了兩個信號：一是如果存量土地盤活方面成效不明顯，而需求繼續(xù)趨旺，將會出現(xiàn)更大程度上的供不應求；二是這種預期使人們感覺到，土地供應和信貸雙收緊政策的繼續(xù)，意味著未來房價的快速上揚，于是大家會趁早購房，從而使需求提前，加大了房地產(chǎn)供應的壓力。除上述兩方面原因外，房屋拆遷難度加大，速度放慢，也影響了房地產(chǎn)項目的開發(fā)速度，拖延了不少項目的房屋竣工和銷售的時間。（二）總體上江西房地產(chǎn)市場泡沫現(xiàn)象并不嚴重隨著房價的較快上升，最近社會上又出現(xiàn)了關于房地產(chǎn)泡沫的議論，有人說“全球正處于有史以來最大的房地產(chǎn)泡沫之上，而這一泡沫是由中國和美國制造的”，還說“中國房地產(chǎn)市場的泡沫將在數(shù)月內(nèi)破裂，不會超過一年”。何謂泡沫？從經(jīng)濟學角度看，泡沫是資產(chǎn)價格的虛漲，房地產(chǎn)市場的泡沫是指商品房售價遠超過其實際的價值。從世界范圍看，股市、樓市交易是產(chǎn)生泡沫的經(jīng)濟領域，由于供求關系的不斷變化，在房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)一些泡沫是不足為奇的，江西樓市也不例外。據(jù)全國70個重點城市房屋銷售價格統(tǒng)計，今年1-9月南昌市房屋銷售價格指數(shù)為106.5%，低于全國70個城市平均價格0.2個百分點。其中新建商品住宅全省價格指數(shù)107.3%，高于全國70個城市平均價格0.11個百分點。從今年前三季度商品房價漲幅看，在一些地方可能出現(xiàn)了一些泡沫或有泡沫的苗頭，但根本談不上“充滿了泡沫和破裂、崩盤”。我們應當從較長一段時間去觀察房價，在過去的很長一段時間內(nèi)，與國內(nèi)其他省份相比江西房價偏低，房價基數(shù)小是造成漲幅偏高的一個重要原因。而且這種漲幅是在建筑原材料漲價，土地價格較快上升、商品房品質(zhì)有較大提升（加大建造成本）的情況下產(chǎn)生的，不存在資產(chǎn)價格虛漲的問題，全省樓市基本上不存在泡沫。同時，江西房地產(chǎn)市場長期以來以“自動性”需求為主體而產(chǎn)生的持續(xù)旺盛的購買力，也足以說明這一點。2三（三）江西房地產(chǎn)業(yè)尚有廣闊的發(fā)展空間 總體來看，房地產(chǎn)業(yè)是江西經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展的強大支柱產(chǎn)業(yè)，與全國一些地方比較，江西房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著更為廣闊的空間。 2006年全國生產(chǎn)總值達到了210871.0億元，江西生產(chǎn)總值是4670.53億元，江西生產(chǎn)總值占全國生產(chǎn)總值的比例為2.2%。但是與此同時，江西房地產(chǎn)投資總量是345.96億元，全國房地產(chǎn)投資總量是19422.92億元，江西房地產(chǎn)投資總量占全國房地產(chǎn)投資總量的比例為1.8%。也就是說，江西省生產(chǎn)總值占全國生產(chǎn)總值的比例與江西省房地產(chǎn)投資總量占全國房地產(chǎn)投資總量的比例相比，后者要低0.4個百分點。如果按照我省生產(chǎn)總值在全國所占比例乃至繼續(xù)發(fā)展看，江西房地產(chǎn)業(yè)顯然還有一定的發(fā)展空間。 我們還可以分析另外一組數(shù)據(jù)：2006年全國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)的投資總量是93368.7億元，其中房地產(chǎn)業(yè)是19422.92億元，房地產(chǎn)投資所占比例為20.8%，但是與此同時，江西房地產(chǎn)業(yè)投資占全省城鎮(zhèn)投資的比重僅為14.6%，這個比例低于全國6.2個百分點。 上面這些數(shù)據(jù)說明，我省在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中雖然取得了顯著的成績，但是與全國相比較，仍然有著廣闊的發(fā)展空間。第一，江西是一個典型的城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結構的省份。我們認為，推動江西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本動力，是城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結構的變革，城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結構的變革是江西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要推動力。2006年，全省第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值比重達到了16.8%，第二產(chǎn)業(yè)達到了49.7%，第三產(chǎn)業(yè)達到了33.5%，江西的城市化率較上年提高了1.6個百分點，達到38.7%。但是比較而言，我省4339萬人口中有2660萬以上的農(nóng)村人口，江西要發(fā)展，必須解決“三農(nóng)”問題，而“三農(nóng)”問題解決的必然結果是相當部分的農(nóng)民變?yōu)槌鞘芯用瘛Ｔ谶@個農(nóng)民變居民的過程中，我們要發(fā)展小城鎮(zhèn)，要發(fā)展城市經(jīng)濟。這就是我們?yōu)槭裁匆龃笾行某鞘校l(fā)展衛(wèi)星城市，要強力推進江西小城鎮(zhèn)建設的緣由。在這一過程中，隨著大批農(nóng)民進城，隨著城鄉(xiāng)居民物質(zhì)生活條件的改善，人們對包括住宅在內(nèi)的生活質(zhì)量的改善要求也越來越高。第二，推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支撐力量，即城鄉(xiāng)居民購買房產(chǎn)的支付能力有了很大變化。按照統(tǒng)計局的統(tǒng)一口徑，2006年末，江西農(nóng)民年人均收入為3584.72元，增長9.8%；城鎮(zhèn)居民年可支配收入為9551.16元，增長10.8%。盡管近年來隨著居民投資渠道的大大拓寬，居民個人投資于金融證券市場和保險市場等方面的資金不斷增長，也曾出現(xiàn)存款搬家現(xiàn)象，但2006年末江西居民儲蓄存款余額仍高達3151.68億元的歷史最高水平。另外，金融機構對居民購房貸款需求也給予了大力支持。2006年銀行為居民提供的個人住房貸款為219.77億元，同比增長11.4%。由此可以看出，廣大居民的購房支付能力得到提高，這將有力地支撐房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展。第三，衛(wèi)星城區(qū)的綜合開發(fā)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供新的契機。目前房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了新的特點，國內(nèi)開發(fā)商包括外資都開始關注二、三線城市的開發(fā)，他們關注的焦點就是這些城市的成長性特別強，資本密集度相對低，開發(fā)成本和操作風險相對也低?，F(xiàn)在布局就抓住了未來35年的市場成長期，利空非?？春?。一、二線大城市的衛(wèi)星城區(qū)，就具有二、三線城市的特點，成長性非常強。隨著江西城市的進一步發(fā)展，工業(yè)、服務業(yè)布局進一步調(diào)整，這些衛(wèi)星城區(qū)將會迎來大規(guī)模的置業(yè)移民，市場看好。第四，對接長珠閩的區(qū)位優(yōu)勢催生房地產(chǎn)發(fā)展。長珠閩地區(qū)是我國經(jīng)濟最活躍、發(fā)展態(tài)勢最強勁的區(qū)域之一。隨著上述地區(qū)人工費、土地使用費的上升，長珠閩許多勞動密集型產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品的價格競爭優(yōu)勢正在逐步喪失，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的生存空間越來越狹小，并開始進入以資本和技術密集型產(chǎn)業(yè)為主導的新一輪產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，原有勞動密集型和資源密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向周邊生產(chǎn)成本低的地區(qū)轉(zhuǎn)移。江西作為長珠閩的共同腹地，承接長珠閩地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的優(yōu)勢得天獨厚，這里適宜集合物流園區(qū)、工業(yè)加工區(qū)、休閑服務區(qū)為主的業(yè)態(tài)。通過產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移可以創(chuàng)造大量就業(yè)機會，加速江西省剩余勞動力轉(zhuǎn)移，加快江西的城市化進程，并由此伴生相當?shù)纳唐贩啃枨?，推動房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展。第五，旅游、休閑地產(chǎn)的契機。這個市場契機，并非是依賴于城市規(guī)劃及發(fā)展本身，而是依賴于江西地區(qū)生活水平的提高和旅游消費市場的發(fā)展。江西豐山富水多河流，從旅游資源看，江西具有“紅綠古”的特色，有井岡山、瑞金的中央蘇區(qū)、贛東北根據(jù)地、南昌八一起義等紅色旅游，有婺源三清山、鄱陽湖、三百山的生態(tài)旅游，有滕王閣、上清官、白鹿洞等名勝古跡，具備開展各種類型、各種檔次旅游度假的良好條件。睿智的投資者正借鑒國內(nèi)外旅游、休閑地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，布局這類項目。這類物業(yè)開發(fā)屬于商業(yè)地產(chǎn)范疇，必將突破傳統(tǒng)的住宅開發(fā)思路而使房地產(chǎn)開發(fā)從理念到房屋用途都將產(chǎn)生新的變化。三、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的幾點建議按照中國宏觀經(jīng)濟發(fā)展要求，房地產(chǎn)業(yè)要從過去幾年快速乃至高速發(fā)展的軌道，轉(zhuǎn)入今后平穩(wěn)較快發(fā)展的軌道。我們建議，各地在調(diào)控房價時，可采取以下措施：1、高度關注房地產(chǎn)市場的供求變化，特別要經(jīng)常注意房價的變化，包括商品房預售價格、二手房交易價格以及租金價格的變化。及時、全面地向社會發(fā)布準確信息，引導市場主體的各個方面協(xié)調(diào)發(fā)展，實現(xiàn)供求總量的基本平衡，供求結構的基本合理。2、重視利率杠桿的調(diào)控作用。通過貸款利率逐步放開，以靈活、有效的金融手段調(diào)控供求關系。3、普通商品住宅開發(fā)用地應予以保證，尤其是要保證廉租住房等用地需求，盡量做到提前、充足。要認真貫徹落實國務院關于解決城市低收入家庭住房困難若干意見及有關部門關于進一步加強土地供應調(diào)控等方面的政策措施，要保證足量的住宅用地投放，在供地上優(yōu)先考慮低收入家庭住宅用地的供應，優(yōu)先安排廉租住房等用地，使廉租住房、經(jīng)濟適用房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地年度供應量不得低于住宅供應總量的70%。開發(fā)用地的供應既要有時間的提前，又要有供應量的充足。從長遠發(fā)展看，商品房開發(fā)用地總是要不斷供應和增量的，根據(jù)城市化和人居水平的提高，每個時期都有總量要求，與其“饑餓性”供地不如“提前性”和“飽和性”供地。“飽和性”供地，可以減輕地價上升的壓力，而“饑餓性”供地易引發(fā)地價上升。需要特別強調(diào)的是，不必擔心房地產(chǎn)開發(fā)用地的浪費，這是因為，首先開發(fā)商為了得到高回報，一般只會通過提高容積率來節(jié)約用地；其次即使在短期內(nèi)有些樓盤會出現(xiàn)積壓現(xiàn)象，但由于