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文檔簡介
連鎖店鋪商圈調(diào)查與開店一、商圈調(diào)查的目的調(diào)查商圈可了解預(yù)設(shè)商店營業(yè)范圍內(nèi)的地理區(qū)域,以協(xié)助適當零售地點的選擇,商圈調(diào)查的目的包括: 了解地區(qū)居民的人口特性、社會經(jīng)濟變項及生活形態(tài)等。 確定產(chǎn)品組合及促銷重點。 分析商圈是否重疊。 計算在某一地理區(qū)域內(nèi)應(yīng)開幾家店。找出商圈內(nèi)的障礙,包括: 道路設(shè)施不便。 人口擁擠。 交通過度擁塞。法規(guī)方面考慮租稅、執(zhí)照、營運、最低工資及都市區(qū)域劃分情況。其它因素:了解同一地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競爭家數(shù)(競爭是否激烈)、將來的變動趨勢、其他店鋪位置。二、商圈調(diào)查作業(yè)范圍直營店的展店前商圈調(diào)查及立地調(diào)查、報告。加盟店加盟意向后進行商圈調(diào)查、評估,以評定是否適合開店。三、權(quán)責單位及權(quán)責的確立商圈調(diào)查作業(yè)由市場部主管,協(xié)助各區(qū)域的尋找、研判分析。四、店鋪開發(fā)主要項目 商圈情報之主動收集。 商圈資料之建立。 商圈之規(guī)劃、評估、分析報告。 執(zhí)行開店之布點策略制度。 展店計劃、活動之推動。 商圈地點選擇、開店技巧制度之建立及教導。 租店及選店業(yè)務(wù)之執(zhí)行。 租金行情之分析了解和呈報。 競爭店鋪開店情報之搜集及應(yīng)對策略之擬定。 定期(每季)拓店發(fā)表會之規(guī)劃與推動。 展店評審作業(yè)之規(guī)劃與推動。 準加盟店(專柜)之拜訪和公關(guān)。 和房東之租店談判。 與律師協(xié)商訂定租店合同。 執(zhí)行開店管理及制度。 不良店之遷移和淘汰。 其它有關(guān)展店事項。商圈的定義商圈是指一家零售商店的顧客所來自的地理區(qū)域。依據(jù)商店獲取顧客的百分比將商圈劃分為三部分:1、主要商圈:商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的5570%。2、次要商圈:商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的1525%。3、邊緣商圈:商店在商圈中剔除前兩種商圈后,剩余的顧客所構(gòu)成區(qū)域。邊緣商圈(包含剩余的顧客)次要商圈商店(包含大約二成的顧客)主要商圈(包含大約七成的顧客)注:商圈基本上是沒有形狀的,然而為了方便計劃,一般事前規(guī)劃可用圓形或地形式來為商圈推算。布點計劃商圈調(diào)查流程圖取消調(diào)查NO選定抽樣點YES搜集資料商圈內(nèi)資料政府出版資料商店分布資料集合場所資料交通狀況資料人潮流動資料建筑物資料競爭店資料人潮變動資料政府未來變動年齡分布資料教育程度資料地區(qū)人口資料人口所得資料擬寫商圈報告NO評估歸檔YES開店確立商圈調(diào)查繪制簡圖歸檔商圈調(diào)查重點與調(diào)查方式(一) 商圈范圍劃分確定如有以下各情況限制,因而為其商圈之范圍劃分點:1.商圈范圍A.集中型商圈主要商圈半徑在2000米以內(nèi),次要商圈半徑在2000米5000米之間,邊緣商圈在5000米以外。B.分散型商圈主要商圈半徑在500米以內(nèi),次要商圈半徑在500米1000米之間,邊緣商圈在1000米以外。2.馬路之分界、凡超過米寬之道路四線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道3.鐵路、平交道之阻隔因鐵路、平交道之阻隔,使人們交通受阻而劃分成兩個不同商圈4.高架橋、地下道阻隔因高架橋、地下道阻隔,使人潮流動不易而劃分成不同商圈。5.安全島之阻隔因安全島阻隔,使人潮流動不易而劃分成不同商圈。6.大水溝因大水溝阻隔,使人潮流動不易而劃分成不同商圈。7.單行道因單行道阻隔,使人潮流動不易而劃分成不同商圈。8.人潮走向由于人潮走向之購物習慣與人潮流動之方向,使該區(qū)形成一獨立商圈。(二) 繪制簡圖1.集中型商圈為周邊5000米簡圖分散型商圈為周邊1000米簡圖2.標出重要建筑物及樓別金融大樓,辦公大樓3.著名商店及影響生活型態(tài)之地段特征戲院、百貨公司4.人潮匯集之地段商店群及大型集客場所超級市場娛樂區(qū)之同等類5.標出競爭店或同性質(zhì)商店所在之位置、抽樣點之所在位置6.可與本企業(yè)連鎖店有互補作用之門店7.政府重要之行政中心8.車站、加油站、學校、停車場、市場、公園等特定族群會集場所9.標出街道之行進方向單行道方向(三) 抽樣點之選擇確定1.抽樣點之選擇(1)辦公人口或上班族匯集之地點未來適合設(shè)店之地點(2)人潮走向匯集地點(3)固定人口較集中流動之地點(4)可能形成未來的商店群之地段(5)預(yù)定三四個抽樣點(四) 商圈特征1.商店特色及分布情況(1)建筑型態(tài)A.于主要商店街,主要干道上之建筑其建筑高度B.新大樓與舊式建筑之分布C.目前之改建情況D.一三年內(nèi)可能改建之趨式(2)行業(yè)型態(tài)A.于主要商店街、干道之行業(yè)類型B.以何產(chǎn)品為主,銷售產(chǎn)品之層次(3)分布家數(shù),類別A.以抽樣點之平行道路為主要調(diào)查對象B.主要道路之商店分布明細a.將商店分門別類記錄b.并將其統(tǒng)計填入明細表C.于主要干道、大馬路、相同商店之家數(shù)D.商店匯集地帶之概述E.以商店輔助店、競爭店正確所在位置標注于商圈簡圖。(4)地點類型A.孤立店 B.未規(guī)劃商業(yè)區(qū) C.規(guī)劃購物中心2.住宅特色(集中型商圈可不用調(diào)查)(1)建物型態(tài)A.實地了解于本商圈內(nèi)住宅區(qū)之建筑型態(tài)a.建筑高度,樓數(shù)b.建筑型式為新式或舊式c.分布區(qū)域B.目前之改建情況C.一三年內(nèi)可能改建之趨式(2)分布情況A.實地了解該區(qū)之實際住戶與建筑物之分布情況B.將該商圈分為a.商店區(qū),b.辨公區(qū)c.新式住宅區(qū)d.舊式住宅區(qū)e.文教區(qū), C.于簡圖上分別劃定區(qū)域,制作商圈D.并于圖上注明建筑物之樓別3.集會場所(1)場所類型A.本商圈內(nèi)匯聚人潮之場所類型a.商店肯德基、麥當勞,百貨公司b.戲院c.政府之行政機關(guān)d.展覽會場e.學校、文教機關(guān)、公園g.表演、競技,比賽場所h.菜市場,超級市場i.證券公司B.聚集人口類型a.青少年b.上班族c.特定行業(yè)人士d.家庭主婦(2)動線A.人潮匯集流動之路線B.人潮匯集流動之主要方向4.競爭者分析了解既存競爭者的數(shù)量及大小、所有競爭者的強弱勢評估、短期及長期的展望、飽和的程度。(1)賣場氣氛本區(qū)內(nèi)對公司店鋪較有影響性之競爭店,其賣場氣氛、購物環(huán)境、服務(wù)態(tài)度(2)來客數(shù)該競爭店每日之成交客戶數(shù)(3)平均消費額A.了解該店之各類客數(shù)與消費金額比例B.根據(jù)此比例再分別乘其價格C.加總后求其平均值即為平均消費額(4)營業(yè)額來客數(shù)平均消費額每日營業(yè)額每日營業(yè)額每月工作天數(shù)每月營業(yè)額、預(yù)估收入、支出與可能凈利1.以抽樣點之實際平方米數(shù)與租金之調(diào)查(1)與目前承租人洽詢(2)與其他店鋪承租人洽詢2.預(yù)估每次消費金額(1)先評估本商圈抽樣點適合開何類型之店(2)本連鎖店依商圈類別所劃分之市場定位3.每日來客人數(shù)預(yù)估(1)了解各店之人潮數(shù)(2)以各店之來客各店之人潮數(shù)各店之入店率(3)再以求出之入店率該商圈抽樣點之人潮數(shù)預(yù)估客戶數(shù)(4)未來再依商圈之消費年齡、習慣、所得的變動可能對來客數(shù)之影響而做正(負)百分比之修正4.可能業(yè)績(1)預(yù)估消費金額可能客戶數(shù)可能每日營業(yè)金額(2)可能每日營業(yè)金額可能每月營業(yè)金額5.固定費用(1)預(yù)估固定薪資費用 元(2)折舊費用預(yù)估 元(3)管銷費用預(yù)估 元(4)預(yù)估固定費用 元6.預(yù)估變動成本(1)預(yù)估管理月費 %(2)銷貨成本 %(3)總變動費用 % 月營業(yè)額7.預(yù)估凈利(1)可能月營業(yè)業(yè)績租金固定費用變動總費用預(yù)估凈利(2)本預(yù)估凈利為稅前凈利8.損益平衡(固定費用租金)(變動成本)5.商店組合 商店組合是否互相配合,可衡量各商店間是否可互換顧客,見附件表格一。例如:(1)藥房、超市、面包店、蔬果店及肉店。(2)百貨公司、衣飾店、褲襪店、內(nèi)衣店、鞋店、珠寶店。六、人潮狀況實地抽樣方式1.主要人潮走向(1)平日及假日之人潮狀況, A.將一周之時間區(qū)分為段 周一周五 周六、周日、國定假日B.以點每兩小時細分為一個小段C.以分鐘為其抽樣時段之樣本,并計算其抽樣點之實際經(jīng)過人數(shù)、摩托車、汽車、助動車、腳踏車D.抽樣時將人潮分為15-24歲,25-35歲,34-45歲,45歲以上E.將每抽樣之數(shù),轉(zhuǎn)變成以個小時之人潮流動數(shù) 例:以分鐘為抽樣得該抽樣點人數(shù)為,將 Z,則為其可能之人口流動數(shù)F.將其數(shù)字依時段填入人潮流動抽樣表G.將人潮流動抽樣之數(shù)字以線圖表示人潮分布圖七.人口、住家戶數(shù)推算(1)固定住家a.該商圈建筑物來推算當?shù)刈〖覒魯?shù)b.以戶數(shù)得當?shù)仡A(yù)估人口數(shù)c.將各抽樣點人口數(shù)平均減當?shù)厝丝跀?shù)得外來流動人數(shù)(2)辦公戶數(shù)a.計算該區(qū)之公司家數(shù)b.該區(qū)公司家數(shù)(人)該區(qū)辦公人口c.該區(qū)辦公人口即為該區(qū)之半固定人口上面的都為預(yù)估,得到的結(jié)果不一定正確。八、.交通狀況(1)公車之往返方向A.經(jīng)過該商圈公車之起站與經(jīng)過路線B.經(jīng)過該商圈公車之將行駛路線與終點站(2)下車后之走向A.為轉(zhuǎn)車之目的行經(jīng)之路線B.為休閑、購物之目的行經(jīng)之路線C.為回家之目的行經(jīng)之路線(3)未來交通運輸系統(tǒng)之影響A.捷運系統(tǒng)之出入口,可能帶動之人潮B.重要道路可能拓寬辟建,帶動之人潮(4)該商圈能停車之場所九、消費特征與人口特征1.該區(qū)住戶人口所得A.高所得,達平均國民所得倍以上所占比率B.中上所得、達平均國民所得倍以上所占比率C.平均每戶全年收支情況表與圖2.該區(qū)往來、居住人口之消費習慣A.對便利性、服務(wù)品質(zhì)及門店氣份之訴求概況B.習慣消費C.年齡分配情形D.性別分配情形E.教育程度分配表與圖F.職業(yè)分配表與圖3.外來流動人口之消費習慣、特征A.年齡分布情況B.消費之種類C.所得之高底十、商圈類型1.集中型商圈 商圈內(nèi)流動人口多(每分鐘約位以上) 商圈內(nèi)住宅人口(約以上) 區(qū)內(nèi)之建筑物高且密集商店集中且范圍大與本產(chǎn)業(yè)有互補性之商店多,且規(guī)模大(大型購物中心、超級市場、百貨公司)交通頻繁,車輛流量大商圈類型:辦商、商辦、商住、商業(yè)、辦住2.分散型商圈商圈內(nèi)流動人口少商圈內(nèi)腹地分散區(qū)內(nèi)之建筑物普通、老舊且高度樓以下商店分散且范圍小與本產(chǎn)業(yè)有互補性之商店少,且規(guī)模小交通不頻繁,車輛流量少商圈類型:住、住商、住辦、辦、辦住十一、商圈未來發(fā)展?jié)摿敖Y(jié)論(見附表)1.發(fā)展情況(1)未來政府之行政中心、大型休閑集客場所之建造(2)未來捷運系統(tǒng)、交通運輸中心所在點(3)大型辦公大樓、商業(yè)中心等之建造(4)該商圈之未來轉(zhuǎn)變情況A.人口年齡層之轉(zhuǎn)變B.消費習慣之未來改變情況C.人潮匯集之可能變動地段2.競爭情況(1)商圈內(nèi)既存競爭者的數(shù)量及大小。(2)商圈內(nèi)的飽和程度。3.結(jié)論根據(jù)以上各種調(diào)查的資料,最后于結(jié)論時,最好能明確的將資料整理出下列五項重點加以說明:(1)點應(yīng)設(shè)在何處,何階段合適開店(2)何種商品組合之配合(3)顧客之型態(tài)(4)租金狀況(5)集會場所。4、.歸納步驟人潮及交通狀況分析未來發(fā)展情況分析結(jié)論優(yōu)缺點評估消費特征及人口特征分析商圈特征分析可供設(shè)店地段分析可能凈利之推算商圈范圍之確定 歸納法流程圖:結(jié)論未來發(fā)展情況分析可供設(shè)店地段分析優(yōu)、缺點評估可能凈利之推算商圈特征分析人潮、交通狀況分析消費、人口特征分析 十二、新店開業(yè)前相關(guān)的資料附表擬經(jīng)營地區(qū)資料擬經(jīng)營地區(qū):_省_市_縣/地區(qū)人 口:_平均收入:_主要商業(yè)街道名稱:_競爭對手: 名稱:_ 店鋪數(shù)目_地址:_ 名稱: _ 店鋪數(shù)目_地址:_名稱:_ 店鋪數(shù)目_地址:_名稱:_ 店鋪數(shù)目_地址:_名稱:_ 店鋪數(shù)目_地址:_擬開設(shè)店鋪數(shù)目:_ _ 預(yù)計開業(yè)時間:_ 年_ 月_ 日店鋪資料地 點:_ 面積:建筑面積:_ 使用面積:_門面:_米租用/產(chǎn)權(quán)所有:_贏利預(yù)算:_預(yù)計營業(yè)額;_預(yù)計購貨額:_年租金:_回本期:_經(jīng)營條件:_擬投資金額:_ 營業(yè)點環(huán)境狀況評估表日期:_城市:_店鋪資料店鋪地址:_聯(lián)絡(luò)人姓名/電話:_現(xiàn)時店鋪使用情況:空置 百貨 零售 工廠星級酒店 車站 可使用日期:_物業(yè)現(xiàn)狀:_樓宇類別:_樓至_樓:地鋪/商場/商業(yè)/住宅/工廠/星級酒店 _樓至_樓:地鋪/商場/商業(yè)/住宅/工廠/星級酒店_樓至_樓:地鋪/商場/商業(yè)/住宅/工廠/星級酒店鋪面寬度: 不包柱位:_米包 柱 位:_米樓底高度:外 門 面:_米店內(nèi)地至天花:_米鋪前街道寬度:行人路:_米 行車路:_米店鋪能見度:好 中 差門面阻礙物:門面結(jié)構(gòu)柱 門前燈柱 樹 電箱鐵柵 公車站 自行車停放點結(jié)構(gòu)情況:好 普通 差百貨公司資料百貨公司名稱:_百貨公司性質(zhì):國營 民營 外資 集資百貨公司開業(yè)時間:_百貨公司信譽:好 中 差百貨公司銷售業(yè)績在當?shù)貙儆冢汉?中 差百貨公司檔次在當?shù)貙儆冢焊?中 低主要著名品牌:一樓:_二樓:_三樓:_四樓:_五樓:_六樓:_是否帶有小庫:是 否可否穿著品牌制服:可 否_結(jié)算期限:_折 扣:_所在樓層:_是否需要保底:_簽約期限:_是否要贊助費用:_是否須周年慶典費用:_周圍環(huán)境資料區(qū)內(nèi)情況:所屬區(qū)份:_人 口:_人均收入:_ 平均年齡:_ 消費能力:_ 區(qū)內(nèi)性質(zhì):商業(yè) 商住 高級住宅中級住宅 廉價住宅外來流動人口:有 無; 小量 普通 大量每天約:_人年 齡:_歲至_歲原因:購物 娛樂 消閑 上、下班 上、下學同業(yè)競爭情況: 名稱:_面積:_租金:_租約期:_營 業(yè) 額:_臨近輔助性行業(yè):電 影 院 _ 酒樓/快餐店: _ 星組賓館: _時裝店/其它牌子專聲店: _超級市場:_大學/大專:_商 場:_臨近破壞性行業(yè):銀 行:_ 金 鋪;_ 菜 市 場:_ 電 力 站:_ 空置地盤:_ 門前小販:_交通情況:臨近設(shè)施:公交車站 地鐵站 停車場 商鋪前或附近可停泊機動車輛:可 否 商鋪前或附近可停放自行車:可 否交通流量:稀少 普通 繁忙 非常繁忙行人流動量:(年齡1555歲)星期一至四:弱 一般 非常強時間_人流_人流方向_星期五:弱 一般 非常強時間_人流_人流方向_星期六:弱 一般 非常強時間_人流_人流方向_星期日:弱 一般 非常強時間_人流_人流方向_假 日:弱 一般 非常強時間_人流_人流方向_附近有否大型設(shè)施或發(fā)展將于短期內(nèi)進行:有 無如有:項目為_擺放廣告牌或燈箱招牌之地方:有 無位置:_尺寸:_是否要租金:是 否費用:_商鋪/專廳/專柜現(xiàn)狀貨倉是否需要設(shè)計:是 否電力符合加盟商要求或需要增容:符合 不符合如需增容,請說明:_人行道是否需重鋪:是 否如需生鋪,請說明:_商業(yè)區(qū)街道:_主要繁華街道:_估計每日生意額:_合約的洽談規(guī)范 根據(jù)商圈特點和發(fā)展趨勢,在后期的合約簽訂中需要留意以下問題。 1、地鋪合同 經(jīng)營時間:根據(jù)目前的裝修設(shè)計標準,店鋪的裝修折舊為3年。在簽訂的合約時,時間不少于3年。簽訂5年以上合約的店鋪,需要經(jīng)集團審批。店鋪租金: 在
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