《異想天開(kāi)創(chuàng)意廣場(chǎng)》【一份非常好的專(zhuān)業(yè)資料】

蘇州橋西北角企劃 組員：汪涵 鄭博飛 時(shí)逸齡 艷菊 鄒榮康 -異想天開(kāi)創(chuàng)意廣場(chǎng) 創(chuàng)意的天空為你敞開(kāi) 調(diào)研準(zhǔn)備階段： 項(xiàng)目環(huán)境 項(xiàng)目規(guī)劃條件 可能方案的設(shè)想及利弊分析 市場(chǎng)分析 客群分析 定位策劃階段： 項(xiàng)目定位 類(lèi)似物業(yè) 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目示意圖 營(yíng)銷(xiāo)策劃 投資量化分析階段： 租金測(cè)算 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 進(jìn)度橫道圖 目錄 項(xiàng)目環(huán)境 空地現(xiàn)狀 較規(guī)則的梯形，接近于直角梯形，有利于北部的規(guī)劃和利用。 荒蕪 凌亂 有一大坑 周邊由鐵皮圈圍 多年空置 空地本來(lái)屬于北京運(yùn)輸公司，后來(lái)賣(mài)給運(yùn)通公司，后來(lái)又歸三義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，曾被其規(guī)劃成創(chuàng)輝國(guó)際中心，建成類(lèi)似于西海國(guó)際中心的三座綜合建筑。 2007年曾挖了一個(gè)大坑，至今未繼續(xù)施工。 小組現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查 面積測(cè)算 BC=0.24km AB=0.17km CD=0.07km AD=0.22km 此梯形的高為： H=0.21km 面積為： 2.52萬(wàn)平方米 區(qū)位 西三環(huán)，臨十號(hào)線 隸屬西三環(huán)生態(tài)帶 區(qū)位 西部生態(tài)帶介紹 政府城市規(guī)劃報(bào)告節(jié)選：要結(jié)合市政府把京西建設(shè)成綠色生態(tài)帶的思路，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與京西整體環(huán)境保護(hù)和發(fā)展相結(jié)合，從生態(tài)建設(shè)、環(huán)境保護(hù)、人文建設(shè)以及健康居住等方面做起，把西部區(qū)域建設(shè)成為北京最宜人居的生態(tài)居住區(qū)。 北京市政府日前提出城市空間新格局，城市總體規(guī)劃將按照 “ 兩軸兩帶一線 ” 的布局在年內(nèi)修編完成，其中明確提出將 “ 兩帶 ” 中的西部建設(shè)成為 “ 綠色生態(tài)帶 ” ，依照該思路，北京西部將建設(shè)成為北京市最宜人居的生態(tài)居住區(qū)。 西三環(huán)公園綠地 紫竹院公園 西三環(huán)公園綠地 玉淵潭公園 B 周邊產(chǎn)業(yè) 臨近中關(guān)村，以 IT產(chǎn)業(yè)、高端研發(fā)機(jī)構(gòu)為主，多寫(xiě)字樓，區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng) 區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力分析 高檔辦公和商業(yè)消費(fèi)需求非常旺盛，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁 具體體現(xiàn)：在寫(xiě)字樓市場(chǎng)上，北京的大單成交幾乎都集中在西邊；城鄉(xiāng)商場(chǎng)是北京營(yíng)業(yè)額最高的商場(chǎng)之一；香格里拉酒店也是北京入住率最高的酒店之一。 區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力前景 要用更高標(biāo)準(zhǔn)推動(dòng)中關(guān)村發(fā)展 ,建設(shè) “ 四個(gè)一流 ” :一是要建成世界一流的自主創(chuàng)新示范區(qū) ；二是要培育一批世界一流的創(chuàng)新型企業(yè) ；三是要取得更多具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的世界一流創(chuàng)新成果 ；四是要吸引和集聚更多世界一流的高端人才。 把中關(guān)村建成世界一流的自主創(chuàng)新示范區(qū) 加強(qiáng)中關(guān)村自主創(chuàng)新示范區(qū)的 輻射 、整合功能 ,發(fā)揮市區(qū)兩個(gè)積極性 ,為推動(dòng)自主創(chuàng)新 ,為先進(jìn)生產(chǎn)力的大發(fā)展創(chuàng)造更好的條件。 C 區(qū)位特征 距離中關(guān)村商 圈不到兩公里， 地鐵 10號(hào)線 30 分鐘直達(dá) CBD。 D 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與人文環(huán)境 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)概況：中關(guān)村在軟件、集成電路設(shè)計(jì)、移動(dòng)通信設(shè)備、個(gè)人電腦、 掃描儀 、稀土永磁材料、大功率數(shù)字廣播電視發(fā)送設(shè)備、大直徑單晶硅片、太陽(yáng)能集熱設(shè)備等產(chǎn)品領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)規(guī)模和市場(chǎng)份額均為全國(guó)第一。中關(guān)村經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展已經(jīng)持續(xù)十年， 2001年實(shí)現(xiàn)技工貿(mào)總產(chǎn)值 2014億元。中關(guān)村連續(xù)三年對(duì)北京經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率超過(guò) 60。 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與人文環(huán)境 地區(qū) 500強(qiáng)入駐眾多 入駐中關(guān)村世界 500強(qiáng)企業(yè)名錄 (部分 ) 北京西門(mén)子西伯樂(lè)斯電子有限公司 三星（中國(guó)）投資有限公司北京分公司 香港博世力士樂(lè)（中國(guó)）有限公司北京代表處 天津三星電子顯示器有限公司北京辦事處 天泰雷茲科技（北京）有限公司 霍尼韋爾（北京）技術(shù)研發(fā)實(shí)驗(yàn)有限公司 英邁國(guó)際貿(mào)易（上海）有限公司北京辦事處 微軟（中國(guó)）有限公司 北京寶潔技術(shù)有限公司上地分公司 北京寶潔技術(shù)有限公司 斯倫貝謝技術(shù)（北京）有限公司 松下 電器研究開(kāi)發(fā) (中國(guó) )有限公司 青島海信 日立 空調(diào)系統(tǒng)有限公司北京辦事處 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與人文環(huán)境 北方三星數(shù)碼技術(shù) (北京 )有限公司 北京日立控制系統(tǒng)有限公司 北京日立華勝信息系統(tǒng)有限公司 新普矽谷科技 (北京 )有限公司 瑞薩四通集成電路（北京）有限公司 瑞薩科技（北京）有限公司 索尼 (中國(guó) )有限公司北京海淀辦事處 東芝照明 (北京 )有限公司 北京思元軟件有限公司 北京集成電路設(shè)計(jì)有限公司 日本電氣三菱電機(jī)顯示系統(tǒng)株式會(huì)社北京代表處 日本電氣三菱電機(jī)顯示系統(tǒng)株式會(huì)社北京代表處 三菱四通集成電路有限公司 東芝三菱電機(jī)工業(yè)系統(tǒng)（北京）有限公司 愛(ài)普生 (中國(guó) )有限公司北京中關(guān)村辦事處 北京同方清芝商用機(jī)器有限公司 IBM中國(guó)研究中心 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與人文環(huán)境 產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策積極， 500強(qiáng)企業(yè)示范效應(yīng)強(qiáng) 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與人文環(huán)境 人文環(huán)境分析：高校云集，寫(xiě)字樓眾多，高素質(zhì)人才集聚，人文環(huán)境優(yōu)秀 E 供應(yīng)量 1、供給情況：分情況討論 酒店式公寓出租為主：開(kāi)發(fā)期間有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，如紫荊莊園； 酒店式公寓出售為主：二手房會(huì)有分流 供應(yīng)量 2、板塊競(jìng)爭(zhēng)力 中關(guān)村商圈、周?chē)鷮?xiě)字樓的輻射有規(guī)模效應(yīng)，使得該地區(qū)成為多寫(xiě)字樓的地區(qū) F 產(chǎn)品形式、風(fēng)格、價(jià)格 建筑風(fēng)格：綜合體和酒店式公寓以中西結(jié)合為主，兼容并蓄，集合雙安商場(chǎng)中式外表的典雅和當(dāng)代商城、新中關(guān)商場(chǎng)西式建筑風(fēng)格的當(dāng)代潮流及國(guó)際化的沖擊力。 G 小結(jié) 1、市場(chǎng)大勢(shì)：中關(guān)村地區(qū)處于持續(xù)發(fā)展期，市場(chǎng)前景好，政策條件的支持更是該地區(qū)有持續(xù)發(fā)展的市場(chǎng)前景。 2、區(qū)域自身 區(qū)域優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與良好的人文環(huán)境為建設(shè)商業(yè)綜合體及酒店式公寓提供了較高支付能力的人群以及區(qū)域需求，支撐力強(qiáng) 3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 存在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力視具體情況而定。 調(diào)研準(zhǔn)備階段： 項(xiàng)目環(huán)境 項(xiàng)目規(guī)劃條件 可能方案的設(shè)想及利弊分析 市場(chǎng)分析 客群分析 定位策劃階段： 項(xiàng)目定位 類(lèi)似物業(yè) 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目示意圖 營(yíng)銷(xiāo)策劃 投資量化分析階段： 租金測(cè)算 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 進(jìn)度橫道圖 目錄 項(xiàng)目規(guī)劃條件 項(xiàng)目條件 原項(xiàng)目介紹 創(chuàng)輝大廈 (新起點(diǎn)嘉園二期 )項(xiàng)目位于北京市海淀區(qū)西北三環(huán)蘇州橋的西北角，是一集辦公，商業(yè)和綜合服務(wù)為一體的 5A級(jí)智能建筑綜合體，項(xiàng)目東臨萬(wàn)泉河路，西側(cè)是萬(wàn)柳東路，南靠長(zhǎng)春橋路，交通便利，四通八達(dá)，落成之后，將成為蘇州橋地區(qū)及西北三環(huán)的絕對(duì)地標(biāo)性建筑 項(xiàng)目占地面積 2.5萬(wàn)平米，總建筑 12.2萬(wàn)余平米，地上 18層，地下3層，建筑高度 70米 項(xiàng)目整體分 A、 B、 C、 D和 E座 5個(gè)獨(dú)立的高檔寫(xiě)字樓，及一個(gè) 2萬(wàn)余平米的大型綜合配套底商 項(xiàng)目地下一層至地上三層為大型商業(yè)區(qū)，單層面積約為 5000平米，總面積約為 20000余平米，商業(yè)部分整體布局合理，空間利用率高，建筑體內(nèi)橫縱向交通便利，適合各種業(yè)態(tài)的商業(yè)經(jīng)營(yíng) 項(xiàng)目與北京市工商管理總局，海淀區(qū)區(qū)委區(qū)政府，海淀區(qū)工商局，北京市公安局海淀分局遙遙相望 北京市規(guī)劃委員會(huì)用地許可 2001規(guī)建字 1876號(hào) 北京三義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 新起點(diǎn)嘉園棟住宅及裙房 海淀區(qū)萬(wàn)泉河路 115號(hào) 2001-12-25 2001規(guī)建字 1871號(hào) 北京三義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 新起點(diǎn)嘉園棟住宅 海淀區(qū)萬(wàn)泉河路 115號(hào) 2001-12-25 2001規(guī)建字 1870號(hào) 北京三義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 新起點(diǎn)嘉園棟住宅 海淀區(qū)萬(wàn)泉河路 115號(hào) 2001-12-25 北京市規(guī)劃委員會(huì)用地許可 2001規(guī)建字 1704號(hào) 北京三義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 新起點(diǎn)嘉園附屬用房 海淀區(qū)萬(wàn)泉河路 115號(hào) 2001-11-27 2001規(guī)建字 1686號(hào) 北京三義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 新起點(diǎn)嘉園 A、 B棟住宅加層 海淀區(qū)萬(wàn)泉河路 115號(hào) 2001-11-27 2001規(guī)意字 1679號(hào) 北京三義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 新起點(diǎn)嘉園座住宅及裙房 海淀區(qū)萬(wàn)泉河路 115號(hào) 2001-11-01 北京市規(guī)劃委員會(huì)用地許可 2001規(guī)建字 1413號(hào) 北京三義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 車(chē)庫(kù)及 3、 2裙房 海淀區(qū)萬(wàn)泉河路 115號(hào) 2001-09-30 2001規(guī)建字 1107號(hào) 北京三義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 新起點(diǎn)嘉園開(kāi)閉站 海淀區(qū)萬(wàn)泉河路 115號(hào) 2001-08-08 2001規(guī)建字 0205 北京三義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 A棟住宅樓等 3項(xiàng)新起點(diǎn)嘉園等 1項(xiàng) 海淀區(qū)萬(wàn)泉河路 115號(hào) 2001-03-08 北京市規(guī)劃委員會(huì) 2001規(guī)建字 0011 北京三義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 鍋爐房鍋爐房等 1項(xiàng) 海淀區(qū)萬(wàn)泉河路 115號(hào) 2001-01-04 2000規(guī)建字 2065 北京三義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 地下車(chē)庫(kù)地下車(chē)庫(kù)等 1項(xiàng) 海淀區(qū)萬(wàn)泉河路 115號(hào) 2000-12-28 2000規(guī)建字 1883 北京三義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 G座住宅樓 G座住宅等 1項(xiàng) 海淀區(qū)萬(wàn)泉河路 115號(hào) 2000-12-05 容積率 2.8 綠化率 23% 西海國(guó)際中心 4.5 準(zhǔn)確值參考海淀區(qū)規(guī)劃局控制性詳細(xì)規(guī)劃 參考指標(biāo) 海淀區(qū)控制性要求 1）建筑高度控制原則 保護(hù)北京舊城區(qū)平緩開(kāi)闊的城市傳統(tǒng)空間格局 城市主要道路兩側(cè)公共建筑的高度控制可適當(dāng)提高 設(shè)置城市建筑制高點(diǎn)，創(chuàng)造豐富有致的城市空間形象 保護(hù)傳統(tǒng)的城市街道對(duì)景建筑 保護(hù)城市景觀線和 “ 通風(fēng)走廊 ” 保留 50-60年代建設(shè)的多層住宅區(qū)和文教區(qū) 工廠和倉(cāng)庫(kù)區(qū)的建筑高度控制參照相鄰地區(qū) 滿足航空及無(wú)線電微波通信等特殊要求 海淀區(qū)控制性要求 （ 2）容積率控制 容積率的數(shù)值主要取決于建筑高度與建筑密度，是城市基礎(chǔ)設(shè)施容量的要求?？刂菩砸?guī)劃在對(duì)部分典型公共建筑和住宅區(qū)的調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，制定了公共建筑和住宅區(qū)容積率控制規(guī)劃。 （ 3）道路調(diào)整與加密 道路網(wǎng)調(diào)整方案以城市總體規(guī)劃路網(wǎng)為基礎(chǔ)，與用地功能規(guī)劃相協(xié)調(diào)，調(diào)整市區(qū)部分道路的等級(jí)和功能，增強(qiáng)了路網(wǎng)的整體協(xié)調(diào)性，道路網(wǎng)密度及道路用地率指標(biāo)均有所提高。 調(diào)研準(zhǔn)備階段： 項(xiàng)目環(huán)境 項(xiàng)目規(guī)劃條件 可能方案的設(shè)想及利弊分析 市場(chǎng)分析 客群分析 定位策劃階段： 項(xiàng)目定位 類(lèi)似物業(yè) 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目示意圖 營(yíng)銷(xiāo)策劃 投資量化分析階段： 租金測(cè)算 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 進(jìn)度橫道圖 目錄 可能方案的設(shè)想及利弊分析 方案 1：純住宅 方案 2：純寫(xiě)字樓 方案 3：商住綜合建筑： （ 1）商住樓 （ 2）商住分棟混合 （ 3）寫(xiě)字樓與公寓混合 方案 4：高級(jí)購(gòu)物中心 方案 1：純住宅代表：悅園 劣勢(shì)： 雙邊臨街 主干道車(chē)流量大 噪音大 同時(shí)住宅的私密性不高 方案 2：建造純寫(xiě)字樓 名商大廈 維亞大廈 維亞大廈 名商大廈 蘇州橋西北角 大廈總建筑面積約 2.2萬(wàn)平方米， 分為地上十二層，地下三層 。其中， 地下一層至地上三層為商業(yè)部分 ，建筑面積約 5372平米； 地上四層至十二層為寫(xiě)字間 ，建筑面積約 10911平米；地下二層、三層為車(chē)庫(kù)。 分出售和出租 05年竣工 06年 5月入住 04年預(yù)售時(shí)賣(mài) 12000-13000元每平米 07年 9月賣(mài) 15600元每平米 目前 出租大約每平米 5.5元每天 (含物業(yè)費(fèi)） 名商大廈 維亞大廈 大廈地上 19層，地下5層， 1 4層為商業(yè)，5層以上為寫(xiě)字間；地下部分為員工餐廳、配套設(shè)施及車(chē)庫(kù)。 總建筑面積： 6.3萬(wàn)平方米； 2007年 12月入住 出租 目前租金為 5.8元每平米 方案 3： 建造商住綜合體 西海國(guó)際中心 新起點(diǎn)嘉園 天作國(guó)際中心 方案 3（ 1）：商住樓 商住樓定義： 指該樓的使用