綠維創(chuàng)景：溫泉地產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值要依靠產(chǎn)業(yè)聚集提升.docx

綠維創(chuàng)景：溫泉地產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值要依靠產(chǎn)業(yè)聚集提升旅游與城市規(guī)劃設(shè)計(jì)專家 旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)顧問(wèn) 北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.旅游運(yùn)營(yíng)網(wǎng) 旅游景觀設(shè)計(jì)網(wǎng) 創(chuàng)意建筑設(shè)計(jì)網(wǎng) 旅游投融資網(wǎng) 版權(quán)聲明：該報(bào)告知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院所有，未經(jīng)允許，不得擅自篡改、挪用、從事盈利性宣傳活動(dòng)，違者將追究法律責(zé)任。 綠維創(chuàng)景：溫泉地產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值要依靠產(chǎn)業(yè)聚集提升北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院溫泉，從以療養(yǎng)為目的轉(zhuǎn)變?yōu)橐孕蓍e養(yǎng)生為主要功能后，獲得了巨大發(fā)展。由于溫泉在健康養(yǎng)生與旅游休閑上的巨大價(jià)值，其“休閑產(chǎn)業(yè)聚集核功能”越來(lái)越突出，形成了產(chǎn)業(yè)規(guī)模化聚集效應(yīng)，推動(dòng)了以“溫泉+旅游地產(chǎn)”為主要開(kāi)發(fā)模式的綜合性溫泉度假村的發(fā)展。近幾年，隨著溫泉產(chǎn)業(yè)規(guī)?；奂?yīng)的逐漸顯現(xiàn)，溫泉作為休閑核心，不斷帶動(dòng)溫泉度假村周邊發(fā)展，城鎮(zhèn)化的街區(qū)出現(xiàn)了，文化休閑廣場(chǎng)建成了，延伸出餐廳、工坊、水吧、夜店、商鋪、美容、健體、療養(yǎng)等多種業(yè)態(tài)的商業(yè)街區(qū)及休閑商業(yè)綜合體，一個(gè)小鎮(zhèn)開(kāi)始形成。隨著溫泉度假物業(yè)的發(fā)展，依靠溫泉休閑消費(fèi)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)獲得大幅度提升，一個(gè)不是依靠工業(yè)化，而是由休閑帶動(dòng)的休閑度假新城開(kāi)始建立并發(fā)展起來(lái)。無(wú)論是單一的溫泉項(xiàng)目，還是綜合性溫泉度假村，亦或是溫泉小鎮(zhèn)及溫泉新城，溫泉地產(chǎn)在其中都扮演了重要的角色，也成為了開(kāi)發(fā)商競(jìng)相追逐的贏利點(diǎn)。隨著一批旅游大鱷、地產(chǎn)大鱷的介入和著名溫泉品牌的戰(zhàn)略擴(kuò)張，溫泉房地產(chǎn)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈。一、溫泉的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)溫泉具有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)聚集功能，由于其產(chǎn)品具有生產(chǎn)、銷售和購(gòu)買(mǎi)一體化的旅游產(chǎn)業(yè)特征，因此其產(chǎn)業(yè)鏈“以下游產(chǎn)業(yè)為主，橫向產(chǎn)業(yè)協(xié)作突出”，中游產(chǎn)業(yè)幾乎沒(méi)有，上游產(chǎn)業(yè)（勘測(cè)、開(kāi)采、設(shè)備設(shè)計(jì)等）數(shù)量也相對(duì)較少，而處于服務(wù)終端的下游產(chǎn)業(yè)則非常發(fā)達(dá)，并呈現(xiàn)出了協(xié)作發(fā)展的特點(diǎn)。隨著國(guó)內(nèi)休閑模式的整體升級(jí)和溫泉市場(chǎng)的細(xì)分，下游產(chǎn)業(yè)間的協(xié)作關(guān)系愈加密切。綠維創(chuàng)景通過(guò)總結(jié)，認(rèn)為在市場(chǎng)的推動(dòng)下，會(huì)議休閑、運(yùn)動(dòng)游樂(lè)、生態(tài)農(nóng)莊、康復(fù)療養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)與溫泉產(chǎn)生了很好的聚集效應(yīng)?！皽厝?會(huì)議休閑”：充分利用溫泉的康體療養(yǎng)價(jià)值與休閑整合效應(yīng)，把商務(wù)會(huì)議作為最重要的一項(xiàng)服務(wù)來(lái)對(duì)待。建設(shè)完善的商務(wù)及會(huì)議設(shè)施，配套專職會(huì)議接待部，以及滿足會(huì)議客人全方位需求的客房、餐飲、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、保健、體檢和購(gòu)物服務(wù)，實(shí)現(xiàn)溫泉資源綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值的巨大突破?！皽厝?運(yùn)動(dòng)游樂(lè)”：在溫泉泡浴的基礎(chǔ)上，通過(guò)發(fā)展?jié)M足旅游者體驗(yàn)性、參與性需求的運(yùn)動(dòng)游樂(lè)項(xiàng)目，延長(zhǎng)游客停留時(shí)間甚至改善溫泉的淡季經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，提高人均消費(fèi)水平，從而實(shí)現(xiàn)整體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的突破。比較典型的運(yùn)動(dòng)游樂(lè)項(xiàng)目包括水游樂(lè)（溫泉造浪池、溫泉漂流、溫泉游泳池、水上滑梯）、高爾夫、滑雪場(chǎng)、以及融合了主題公園、劇場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部、自駕車營(yíng)地等多元化游樂(lè)項(xiàng)目的綜合游樂(lè)。“溫泉+康復(fù)療養(yǎng)”：依托醫(yī)院、生命科學(xué)研究中心等機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮醫(yī)學(xué)、生命科學(xué)與健康管理的作用，結(jié)合現(xiàn)代理療手法的應(yīng)用，把溫泉的健康養(yǎng)生價(jià)值與日常的體檢、醫(yī)療、診斷、康復(fù)、療養(yǎng)、健身等等一系列手段深度結(jié)合，打造溫泉康復(fù)療養(yǎng)基地?！皽厝?生態(tài)農(nóng)莊”： 按照“溫泉生態(tài)莊園”的模式，將溫泉資源與生態(tài)農(nóng)莊開(kāi)發(fā)有機(jī)融合。一方面以地?zé)釥I(yíng)造溫室，發(fā)展高附加值種養(yǎng)殖項(xiàng)目、溫泉生態(tài)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目；另一方面，可以利用生態(tài)農(nóng)莊的設(shè)施載體，創(chuàng)造出極具特色的溫泉泡浴場(chǎng)所。二、溫泉與地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)雙向互動(dòng)溫泉地產(chǎn)，顧名思義，包括“溫泉”和“地產(chǎn)”兩部分。其中溫泉是長(zhǎng)線投資發(fā)展結(jié)構(gòu)，包括養(yǎng)生、康療、美容美體等產(chǎn)品主脈，也包括餐飲休閑、運(yùn)動(dòng)休閑、商務(wù)會(huì)議等休閑聚集配套；地產(chǎn)是一種短線投資、快速收益的結(jié)構(gòu)，包括可售后回租的或純經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的酒店及配套、旅游商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)式公寓、度假公寓（第二居所），以及公寓、花園洋房、別墅等純銷售型物業(yè)。溫泉地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵在于溫泉旅游與地產(chǎn)雙核啟動(dòng)及雙向互動(dòng)，即以溫泉旅游休閑項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為主，營(yíng)造大景觀、私密性、精致性、文化性的氛圍，提升項(xiàng)目人氣，從而帶動(dòng)地價(jià)升值；以地產(chǎn)項(xiàng)目為輔，充實(shí)休閑產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，完善投資模式。其中，一部分用作經(jīng)營(yíng)，一部分可以住宅的形式進(jìn)行銷售，從而實(shí)現(xiàn)快速盈利。三、溫泉地產(chǎn)存在的問(wèn)題溫泉與地產(chǎn)分離通過(guò)分析我國(guó)溫泉產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和各地溫泉地產(chǎn)的特征，可以發(fā)現(xiàn)，存在著以下問(wèn)題：第一，大部分溫泉地產(chǎn)均強(qiáng)調(diào)其擁有溫泉資源優(yōu)勢(shì)，但各個(gè)溫泉住宅、酒店內(nèi)所承載的休閑方式和休閑品質(zhì)卻無(wú)二致，大多以公用的溫泉會(huì)所或溫泉水療中心去實(shí)現(xiàn)其溫泉休閑功能。即資源主導(dǎo)型地產(chǎn)為市場(chǎng)上的主流，休閑主導(dǎo)型地產(chǎn)尚未盛行。第二，絕大多數(shù)銷售型溫泉地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依然沿襲常規(guī)住宅開(kāi)發(fā)模式，并未很好地研究溫泉休閑方式與居住生活方式的關(guān)系，溫泉資源未能深度開(kāi)發(fā)，利用程度低，未能很好地成為住宅的增值要素。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如果把住宅浴室水管中的溫泉水換掉，就無(wú)法分辨出溫泉住宅與其他休閑型居所的差異了。第三，在溫泉產(chǎn)業(yè)聚集和溫泉產(chǎn)業(yè)鏈逐步完善的趨勢(shì)下，溫泉地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)顯得有些落后，僅僅打造了社區(qū)配套的溫泉泳池、溫泉會(huì)所和水療中心，卻未能融入豐富的溫泉產(chǎn)業(yè)及大量協(xié)作性很強(qiáng)的商業(yè)產(chǎn)業(yè)，未能打造整體的溫泉休閑生活方式，溫泉房地產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值并未得到充分挖掘和運(yùn)用。四、溫泉地產(chǎn)的發(fā)展思路以產(chǎn)業(yè)聚集提升商業(yè)價(jià)值通過(guò)細(xì)分溫泉產(chǎn)業(yè)鏈，分析溫泉休閑生活的要素和特征，運(yùn)用休閑游憩項(xiàng)目的打造模式和思想，將開(kāi)發(fā)眼光聚焦于現(xiàn)代人的休閑生活方式，著眼于溫泉產(chǎn)業(yè)聚集，是完全可以大幅度提高溫泉房地產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值的：1、建筑單體設(shè)計(jì)上，在滿足住戶正常的居住功能基礎(chǔ)上，運(yùn)用入戶的溫泉資源，打造極具情趣性的溫泉休閑空間（溫泉健身房、溫泉陽(yáng)臺(tái)、溫泉影音廳等），也可以根據(jù)住戶特征，打造特有的溫泉功能空間（私家水療房、私家溫泉理療房），還可以運(yùn)用溫泉景觀打造手法，將溫泉融入到整個(gè)建筑中。有庭院空間的，可以打造云蒸霧繞、內(nèi)外通透的溫泉庭院，無(wú)庭院空間的，可以運(yùn)用灰空間打造見(jiàn)天或見(jiàn)地的溫泉泡湯平臺(tái)，就算連灰空間也沒(méi)有，還可以通過(guò)局部溫泉的運(yùn)用，打造溫泉起居室、溫泉餐廳等溫泉房間。一方面促進(jìn)住戶休閑方式的提升，另一方面，將住戶的日常工作生活與休閑生活真正融為一體。2、景觀打造上，不僅要考慮自然景觀的賞心悅目和文化景觀的寓意表達(dá)，更重要的是要充分理解住戶在室內(nèi)室外的休閑游憩習(xí)慣，并結(jié)合各產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)特征，將各種造景要素（山水樹(shù)石、亭臺(tái)樓榭等）作為融合住戶休閑生活方式的脈絡(luò)和工具。同時(shí)，也將各種溫泉休閑業(yè)態(tài)融入景觀中（湖中水療中心、山林康復(fù)中心等），實(shí)現(xiàn)景觀的可參與性和可消費(fèi)性。3、配套設(shè)施上，在保證基本生活配套（能源、信息、安全等）和休閑配套（健身、娛樂(lè)、社交等）的基礎(chǔ)上，需要細(xì)分各種溫泉產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)模式和特點(diǎn)，適當(dāng)拆分并融入社區(qū)配套中。以水療為例，可營(yíng)造室內(nèi)室外、私有或公用的多種冷熱水療空間、設(shè)施和設(shè)備；同時(shí)注重室內(nèi)裝修和園林景觀的情景化；將精油、食品、溫泉與聲光電技術(shù)等融進(jìn)社區(qū)配套，打造與日常生活緊密聯(lián)系的溫室型會(huì)所、康復(fù)音樂(lè)系統(tǒng)、家庭香氛系統(tǒng)、養(yǎng)生植物和食品陪送系統(tǒng)等。4、服務(wù)的營(yíng)造上，也需要根據(jù)住戶日常生活和休閑生活特征定制公共服務(wù)和私家專屬服務(wù)的綜合服務(wù)系統(tǒng)，公共服務(wù)如社區(qū)溫室、兒童溫泉娛樂(lè)場(chǎng)、溫泉健身場(chǎng)等，私家可以定制的服務(wù)包括養(yǎng)生食品藥品配送服務(wù)、私家水療服務(wù)、私家康復(fù)服務(wù)等。通過(guò)以上升級(jí)可以發(fā)現(xiàn)，溫泉商業(yè)的聚集也具有了條件，一方面，逐漸聚集了溫泉及衍生的商業(yè)業(yè)態(tài)，形成了小型溫泉商業(yè)中心，容納的業(yè)態(tài)包括了溫泉娛樂(lè)、溫泉康復(fù)、養(yǎng)生養(yǎng)老、溫泉美容品、溫泉食品、溫泉植