南京朝天宮步行街市場(chǎng)可行性調(diào)查.doc

南京朝天宮步行街市場(chǎng)可行性調(diào)查 目 錄一、 南京社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1、 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2、 一二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r二、 南京城市發(fā)展規(guī)劃及未來(lái)展望1、 南京市遠(yuǎn)景規(guī)劃概況2、 遠(yuǎn)景規(guī)劃3、 2010年發(fā)展策略4、 2010年重點(diǎn)專向規(guī)劃5、 未來(lái)發(fā)展展望三、 南京房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況1、 2001年南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量2、 2002年一、二季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易情況3、 南京房地產(chǎn)銷售價(jià)格以及區(qū)域分布4、 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析四、 朝天宮項(xiàng)目分析1、 朝天宮項(xiàng)目基本情況2、 朝天宮建設(shè)規(guī)劃3、 南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本分析一、南京市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r南京，簡(jiǎn)稱寧，江蘇省省會(huì)，地處長(zhǎng)江下游的寧鎮(zhèn)丘陵山區(qū)，北緯3114-3236,東經(jīng)11822-119 11，北連遼闊的江淮平原，東接富饒的長(zhǎng)江三角洲。全市總面積6597.6平方公里，城區(qū)面積200.85平方公里。戶籍總?cè)丝?53.04萬(wàn)人。境內(nèi)山地、河流、平原交錯(cuò)，城東有鐘山屏障，城南有十里秦淮。流經(jīng)南京段的長(zhǎng)江約95公里，江寬水深，萬(wàn)噸海輪可終年通航，秦淮河和滁河的河谷平原是全市的重要農(nóng)業(yè)區(qū)。1、 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值以及三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況南京是全國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)中心之一。通過(guò)堅(jiān)定地實(shí)施“以開(kāi)放促改革、以改革促發(fā)展”的戰(zhàn)略方針，全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的良好勢(shì)頭，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)。“九五”計(jì)劃期間（1996-2000年），全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)五年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，2000年全市GDP突破1000億元大關(guān)；國(guó)民經(jīng)濟(jì)三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例由1995年的7.6：52.1：40.3調(diào)整到2000年的5.4：48：46.6，基本實(shí)現(xiàn)由“二產(chǎn)主導(dǎo)型”向“二、三產(chǎn)業(yè)并舉推動(dòng)型”的歷史性轉(zhuǎn)變；外商投資、個(gè)體私營(yíng)和民營(yíng)科技等非公有制經(jīng)濟(jì)成為全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量。 “十五”計(jì)劃期間（2001-2005年），全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值計(jì)劃年均增長(zhǎng)10%以上。為此，南京將進(jìn)一步擴(kuò)大開(kāi)放，深化改革，加快發(fā)展，讓具有悠久歷史和燦爛文化的古城以嶄新的面貌走向世界。 初步統(tǒng)計(jì)，全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為1154.44億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)11.2%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值58.75億元，增長(zhǎng)7.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值557.61億元，增長(zhǎng)10.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值538.08億元，增長(zhǎng)12.3%。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值20671元，比上年增長(zhǎng)9.7%。 第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重分別由上年的5.4%、48.4%、46.2%，調(diào)整為5.1%、48.3%、46.6%。非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，外商投資、個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)成為全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量。農(nóng)業(yè)-南京市是中國(guó)農(nóng)業(yè)重要生產(chǎn)區(qū)域之一，主產(chǎn)糧食、油料等農(nóng)作物，盛產(chǎn)茶葉、蔬菜、苗木、藥材等經(jīng)濟(jì)作物，畜牧、水產(chǎn)業(yè)也較為發(fā)達(dá)。全市全年農(nóng)作物復(fù)種面積 420千公頃左右，未來(lái)南京的農(nóng)業(yè)將以優(yōu)質(zhì)稻米、雙低油菜、蔬菜、茶果林、花卉苗木、畜牧、水產(chǎn)、種苗業(yè)等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 工業(yè)-南京是中國(guó)重要的綜合性工業(yè)基地，工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量占全國(guó)的1左右，2000年全市完成工業(yè)增加值412億元，占全市GDP總量的40以上，全市財(cái)政收入的70來(lái)自工業(yè)。 下一個(gè)五年中，南京市的工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將圍繞“電子信息”、“石油化工”和“車輛制造”三大工業(yè)基地的建設(shè)和發(fā)展生物制藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，加大調(diào)整和開(kāi)放力度，吸引更多的境外資本來(lái)南京投資工業(yè)。商業(yè)-南京是長(zhǎng)江三角洲地區(qū)僅次于上海的商貿(mào)中心城市。各類零售商業(yè)、飲食、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)7萬(wàn)個(gè)，各類市場(chǎng)500多個(gè)，從業(yè)者35萬(wàn)人。 南京的商貿(mào)活動(dòng)十分活躍，年社會(huì)消費(fèi)品零售額420億元。全市商業(yè)營(yíng)業(yè)面積500多萬(wàn)平方米，零售額超億元的大中型商場(chǎng)20多家，遍地開(kāi)花的規(guī)范化連鎖經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)已發(fā)展到800多家，大型倉(cāng)儲(chǔ)式超市7家，設(shè)施完善的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)120個(gè)。特色商業(yè)群體已具規(guī)模，新街口地區(qū)作為商業(yè)核心區(qū)，有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)500多家，營(yíng)業(yè)面積占全市十分之一，零售額占全市四分之一。各類市場(chǎng)相當(dāng)發(fā)達(dá)，批發(fā)成交額近460億元，其中10億元以上市場(chǎng)10個(gè)，億元以上市場(chǎng)60個(gè)；國(guó)家級(jí)市場(chǎng)10個(gè)。浦口工業(yè)品貿(mào)易區(qū)、賽虹橋工業(yè)品貿(mào)易區(qū)、白云亭農(nóng)副產(chǎn)品貿(mào)易區(qū)已初具規(guī)模，成為向周邊地區(qū)進(jìn)行商品幅射的重要載體。日用工業(yè)品、農(nóng)副產(chǎn)品、生產(chǎn)資料等批發(fā)市場(chǎng)與零售商業(yè)形成體系，高科技、電子產(chǎn)品等特色市場(chǎng)不斷涌現(xiàn)。 被中外游人譽(yù)為廟市合一的夫子廟旅游景區(qū)是國(guó)內(nèi)著名四十個(gè)重點(diǎn)旅游景區(qū)之一，已成為中外游客游覽的必到之地，全長(zhǎng)500米的美食一條街匯集了中外名品小吃，增添了旅游景區(qū)功能；14萬(wàn)平方米的中華路商業(yè)景觀街騎樓建筑一樓一品；湖南路、太平南路名品、精品街實(shí)現(xiàn)特色定位后規(guī)模不斷擴(kuò)大；珠江路電子產(chǎn)品街已與“中關(guān)村”形成南北呼應(yīng)之勢(shì)；寧溧路、大明路汽車交易、汽配一條街初具規(guī)模；建寧路、莫愁路機(jī)電產(chǎn)品批發(fā)零售增勢(shì)強(qiáng)勁。一大批老字號(hào)商店、飲食店經(jīng)過(guò)改造，既保持傳統(tǒng)特色，又增添新的服務(wù)內(nèi)容。 南京商業(yè)市場(chǎng)建設(shè)逐步規(guī)范，管理水平不斷提高，商業(yè)環(huán)境極大改善。正在發(fā)揮其獨(dú)特的交通地理優(yōu)勢(shì)和歷史文化名城地位，對(duì)周邊地區(qū)輻射不斷增強(qiáng)，成為華東地區(qū)重要的商品集散地和貿(mào)易中心之一。旅游-南京是山水綠葉之城。自然厚賜給南京的自然資源和歷史留下的文化遺存高度融合，形成了南京的十大風(fēng)景區(qū)：鐘山風(fēng)景區(qū)、秦淮風(fēng)景區(qū)、石城風(fēng)景區(qū)、大江風(fēng)貌區(qū)、棲霞風(fēng)景區(qū)、南郊風(fēng)景區(qū)、兩湖風(fēng)景區(qū)、兩浦風(fēng)景區(qū)、湯山風(fēng)景區(qū)和金牛湖風(fēng)景區(qū)。其中中山陵風(fēng)景區(qū)、夫子廟秦淮風(fēng)光帶和雨花臺(tái)風(fēng)景名勝區(qū)更是全國(guó)稱著、聞命遐邇，并成為全國(guó)首批AAAA級(jí)旅游區(qū)。南京旅游起源久遠(yuǎn)，古代帝王將相、文人墨客、商賈布衣、信男善女無(wú)不以南京作為重要的出游目的地。建國(guó)后南京旅游業(yè)作為社會(huì)事業(yè)的主要組成部分，在對(duì)外交往中發(fā)揮了重要作用。南京現(xiàn)有旅游涉外飯店135家，其中星級(jí)飯店84家；旅行社200家，其中國(guó)際旅行社48家；旅游定點(diǎn)單位及餐館40家；有20多個(gè)景點(diǎn)年接待量超過(guò)10萬(wàn)人次。南京的對(duì)外交通發(fā)達(dá)，有國(guó)際機(jī)場(chǎng)、高速公路、鐵路和水路，溝通國(guó)內(nèi)主要大中城市及港澳地區(qū)。至2000年底，全市接待海外旅游者41.9萬(wàn)人次，創(chuàng)匯2.21億美元，接待國(guó)內(nèi)旅游者1501萬(wàn)人次，旅游收入達(dá)到156億元，相當(dāng)于全市GDP的15.29，是三產(chǎn)增加值的33.05。2、 人均收入以及可支配收入分析3、 城市人口以及消費(fèi)分析二、南京城市發(fā)展規(guī)劃及發(fā)展展望 1、南京市遠(yuǎn)景規(guī)劃概況 目標(biāo)：把南京建設(shè)成為充滿經(jīng)濟(jì)活力的城市，富有文化特色的城市，最佳人居環(huán)境的城市。 都市圈：以南京為中心構(gòu)造一個(gè)長(zhǎng)江中下游的大都市圈。這個(gè)都市圈可望集中7710萬(wàn)的總?cè)丝凇Ｄ暇┻h(yuǎn)影城鎮(zhèn)人口按1000萬(wàn)人預(yù)留。都市發(fā)展區(qū)內(nèi)適宜進(jìn)行相對(duì)集中的城市建設(shè)用地在700平方公里左右。 總體規(guī)劃：“以主城為核心，結(jié)構(gòu)多元、間隔分布”的組織跳躍的城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu)，使南京保持良好的生態(tài)環(huán)境、保護(hù)自然山水和歷史文化資源，使其山水城林融為一體的城市特色進(jìn)一步發(fā)展。 發(fā)展思路：現(xiàn)行總體規(guī)劃提出的以長(zhǎng)江為南京城鎮(zhèn)發(fā)展主軸的思路，與沿江開(kāi)發(fā)帶、滬寧都會(huì)發(fā)展連綿區(qū)等區(qū)域發(fā)展思路相協(xié)調(diào)，有助于實(shí)現(xiàn)南京經(jīng)濟(jì)輻射由東向西的擴(kuò)散?，F(xiàn)行總體規(guī)劃提出的南北向次軸的思路有助開(kāi)加強(qiáng)南京與南北腹地聯(lián)系，包括蘇北、皖南和浙北。在沿江主軸和南北次軸的交匯地區(qū)規(guī)劃形成南京都市發(fā)展區(qū)，未來(lái)將成為南京城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略推進(jìn)的主要空間。 交通：都市圈交通網(wǎng)絡(luò)按以南京為核心的“一小時(shí)單程出行時(shí)間”為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃構(gòu)思，覆蓋了揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、儀征、馬鞍山、蕪湖、滁州等城市，并與南京的快速環(huán)路相連，形成以快速軌道交通和快速道路為骨架的高效、安全、舒適的都市圈綜合交通體系。規(guī)劃市域公路網(wǎng)達(dá)到全國(guó)領(lǐng)先水平。通車總里程達(dá)8500公里以上。其中高速公路達(dá)550公里左右。 多中心規(guī)劃：為避免城鎮(zhèn)在功能上過(guò)多依賴主城，充分發(fā)揮南京作為區(qū)域中心城市職能，規(guī)劃提出除完善主城中心體系外，在三個(gè)新市區(qū)培育次區(qū)域中心，開(kāi)創(chuàng)成多核區(qū)域中心格局。 空間布局：“以長(zhǎng)江為主軸，以主城為核心，結(jié)構(gòu)多元，間隔分布，多中心、開(kāi)敞式的空間布局”。規(guī)劃東山、仙西、浦口-珠江三個(gè)新市區(qū)分別成為城鎮(zhèn)空間向南、向東、跨江發(fā)展三個(gè)增長(zhǎng)級(jí)。東山和浦口珠江新市區(qū)將承擔(dān)吸收來(lái)自南部和北部農(nóng)村城鎮(zhèn)化人口的功能，仙西將成為接受上海輻射以及新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要空間。為促進(jìn)三個(gè)新市區(qū)城市綜合職能的實(shí)現(xiàn)以及都市范圍的形成，規(guī)劃在三地均設(shè)立次區(qū)域中心，新市區(qū)的遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)模按50萬(wàn)人口以上預(yù)留。 2、南京市遠(yuǎn)景規(guī)劃 規(guī)劃強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)職能的相對(duì)包容性，同時(shí)對(duì)每個(gè)城鎮(zhèn)的主體職能和產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了要求和建議。 主城：都市發(fā)展區(qū)的核心，是南京都市圈和更大區(qū)域的中心。尤其是要重點(diǎn)建設(shè)完善新街中心商務(wù)區(qū)。鼓勵(lì)發(fā)展以信息科技、金融商貿(mào)、文化旅游等綜合服務(wù)功能為主的第三產(chǎn)業(yè)，適當(dāng)保留和發(fā)展都市型工業(yè)；禁止有污染、占地大、擾民的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 東山新市區(qū)：次區(qū)域中心，承擔(dān)主城綜合功能擴(kuò)散的新市區(qū)。鼓勵(lì)發(fā)展商貿(mào)服務(wù)、生活居住、休閑娛樂(lè)等第三產(chǎn)業(yè)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和其他污染輕加工業(yè)等；禁止污染嚴(yán)重的、控制大用水量的相關(guān)產(chǎn)業(yè)。 仙西新市區(qū)：次區(qū)域中心，是以發(fā)展教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為方的新市區(qū)。鼓勵(lì)發(fā)展教育科研、文化體育、休閑娛樂(lè)、商貿(mào)服務(wù)、高品質(zhì)居住等第三產(chǎn)業(yè)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)加工以及其他無(wú)污染、高科技含量的第二產(chǎn)業(yè)，禁止有污染、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低、技術(shù)含量不高的第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 浦口-珠江新市區(qū)：次區(qū)域中心，相對(duì)獨(dú)立區(qū)域綜合服務(wù)功能的新市區(qū)。鼓勵(lì)發(fā)展生活居住、商貿(mào)流通、綜合服務(wù)、文化體育、旅游休閑度假等第三產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和無(wú)（輕）污染加工工業(yè)。禁止發(fā)展污染嚴(yán)重的產(chǎn)業(yè)。 規(guī)劃充分利用既有風(fēng)景區(qū)，形成牛首山-祖堂山、青龍山-湯山、棲霞山、老山、靈巖山等大型近郊公園，構(gòu)成都市發(fā)展區(qū)“一江、二洲、三環(huán)、四大主城綠地、五大近郊公園”的綠色空間格局的有機(jī)組成部分。一江指長(zhǎng)江南京段的濱江綠帶；二洲是指八卦洲和江心洲；三環(huán)指明城墻風(fēng)光帶、繞城公路綠帶和公路二環(huán)綠帶；四大主城綠地是指位于主城西北部的幕燕風(fēng)景區(qū)、東部的鐘山風(fēng)景區(qū)、南部的雨花臺(tái)風(fēng)景區(qū)、西部的夾江濱江風(fēng)光帶；五大近郊公園是指上述的牛首山-祖堂山等大型近郊公園。 規(guī)劃綜述：A、本次規(guī)劃基本延續(xù)“由市中心區(qū)，1個(gè)副中心，7個(gè)地區(qū)中心及若干個(gè)居住區(qū)中心組成的主城公共活動(dòng)中心體系”的規(guī)劃格局。 B、中心區(qū)范圍保持不變，東至城東干道，西至城西干道，北至緯三路、玄武湖，南至建康路-升州路，用地20.5平方公里。主要由新街口中心商務(wù)區(qū)，北京東、西路行政中心，夫子廟、湖南路、中央路商業(yè)中心，太平面路、朝天宮-倉(cāng)巷、莫愁路、丹鳳街等商業(yè)街、以及長(zhǎng)江路文化街和珠江路科技街等特色街構(gòu)成。河西副中心位于江東路西側(cè)，緯五、緯六路之間，由大型體育中心、重要文化設(shè)施以及商業(yè)貿(mào)歇區(qū)等構(gòu)成。地區(qū)中心以周邊地區(qū)居民（20-30萬(wàn)人）服務(wù)為主，并盡可能發(fā)揮專業(yè)特色，分別布置于熱河路、中央門、卡子門、孝陵衛(wèi)、邁皋橋、沙洲及中保七處 。 C、針對(duì)主城人口增加的客觀現(xiàn)實(shí)，堅(jiān)持以新區(qū)開(kāi)發(fā)為主，嚴(yán)格控制在舊城內(nèi)住宅建設(shè)；強(qiáng)調(diào)高標(biāo)準(zhǔn)、注重環(huán)境建設(shè)，、以成片開(kāi)發(fā)的原則、完善公建、市政、交通及綠化的配套；居住用地從現(xiàn)有46平方公里增加到約63平方公里，人均居住用地指標(biāo)從現(xiàn)獎(jiǎng)到17.6平方米/人上升到24.2平方米/人，占城市建設(shè)用地的比例由28%調(diào)整為26%左右；居住區(qū)公園一般規(guī)模應(yīng)在1.5公頃以上，最大服務(wù)半徑1000米。 D、規(guī)劃鼓勵(lì)對(duì)現(xiàn)狀工業(yè)進(jìn)行升級(jí)改造，提高技術(shù)含量，減少對(duì)環(huán)境影響；鼓勵(lì)在西片沙洲，東片石門坎等工業(yè)小區(qū)和鼓樓科技工業(yè)園新增一些高科技、無(wú)污染的都市型工業(yè)，使城市工業(yè)用地和就業(yè)崗位的分布更加合理；高速后的主城工業(yè)用地占城市建設(shè)用地的比例保持在10%左右；增加城市公共綠地，保證80%以上的居民在10分鐘內(nèi)能夠便捷到達(dá)一塊公共綠地，主城人均公共綠地指標(biāo)保持在15平方米以上。 E、南京有豐富的自然歷史文化資源，規(guī)劃要求重點(diǎn)保護(hù)的界面有：明城墻風(fēng)光帶的內(nèi)外界面、濱江城市景觀界面、紫金山四周界面、玄武湖、莫愁湖四周界面、雨花臺(tái)風(fēng)景區(qū)界面、幕府山南北界面等，規(guī)劃提出應(yīng)重視城市由雨花臺(tái)中華路中山南路中山路中央路幕府山的南北軸線、以及由孝陵衛(wèi)中山門中山東路漢中路漢中門漢中西路漢西副中心濱江地區(qū)的東西軸線。 F、規(guī)劃要求保護(hù)好秦淮河，金川河、珍珠河、玉帶河、明御河、干河沿等河道，加強(qiáng)濱河和濱江綠帶景觀和環(huán)境建設(shè)。搞好明城墻風(fēng)光帶、秦淮風(fēng)光帶、濱江風(fēng)光帶。 3、2010年發(fā)展策略 2010年市域總?cè)丝跒?80萬(wàn)人左右，都市發(fā)展區(qū)總?cè)丝跒?30萬(wàn)人左右， 相應(yīng)的城鎮(zhèn)人口規(guī)模為450萬(wàn)人左右，到2010年將主城人口控制在300萬(wàn)以內(nèi)。2010年人均居住面積達(dá)15平方米。根據(jù)最近的“國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)城市綠化建設(shè)的通知”：2010城鎮(zhèn)人均公共綠地要達(dá)10平方米/人以上，城市中心區(qū)人均公共綠地要達(dá)到6平方米/人以上。 發(fā)展策略：進(jìn)一步拉開(kāi)都市發(fā)展區(qū)框架，重點(diǎn)培育三個(gè)新市區(qū)：有效控制主城人口的增長(zhǎng)，、優(yōu)化完善主城功能結(jié)構(gòu)；實(shí)施小城鎮(zhèn)集中發(fā)展策略，推進(jìn)郊縣城市化進(jìn)程；突出公共交通優(yōu)先的戰(zhàn)略，繼續(xù)高度重視主城交通建設(shè)；大力改善城市環(huán)境，加強(qiáng)歷史文化保護(hù)和城市特色塑造；加強(qiáng)區(qū)域服務(wù)職能，提高中心城市地位和區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。 東山：規(guī)劃提出2010年前依托江寧開(kāi)發(fā)區(qū)，大力推動(dòng)南部東山新市區(qū)的發(fā)展，按照新市區(qū)要求提高東山新市區(qū)的整體建設(shè)水平。在建設(shè)過(guò)程中，建設(shè)用地應(yīng)控制在規(guī)劃公路二環(huán)以北、牛首山一祖堂山風(fēng)景區(qū)以東地區(qū)、對(duì)已建成地區(qū)和已批租出去的土地要實(shí)施空間整合。地鐵一號(hào)線南延至東山新市區(qū)。 仙西：2010年以前仙西新市區(qū)著重配合大學(xué)城的建設(shè)集中完善仙西新市區(qū)西北部的仙鶴分區(qū)。要建立嚴(yán)格的土地準(zhǔn)入機(jī)制，禁止有污染，粗放型項(xiàng)目的進(jìn)入。要加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施等的配套建設(shè)、地鐵三號(hào)線應(yīng)延伸至仙西新市區(qū)西北部。 江北：2010年以前要完成長(zhǎng)江三橋的建設(shè)，積極推進(jìn)結(jié)合軌道交通的緯七路過(guò)江通道和京滬高速鐵路過(guò)江通道建設(shè)，為江北新市區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展改善外部環(huán)境，江北新市區(qū)近期要重點(diǎn)加強(qiáng)基礎(chǔ)建設(shè)和各項(xiàng)配套設(shè)施建設(shè)、形成相對(duì)自我完善的服務(wù)功能。 與三個(gè)新市區(qū)相對(duì)應(yīng)，我們還將重點(diǎn)建設(shè)大廠、新堯、板橋、龍?zhí)?、雄洲、永?yáng)、淳溪等7個(gè)新城。 西片：以建設(shè)體育中心為契機(jī)，積極培育河西副中心、提高公共配套水平；提高居住開(kāi)發(fā)規(guī)模和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，完善設(shè)施配套建設(shè)；注重濱江地區(qū)環(huán)境建設(shè)和集中綠地建設(shè)，改善河西整體環(huán)境；鼓勵(lì)相對(duì)集中發(fā)展高科技的無(wú)污染的中小企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)和研發(fā)基地、增加就業(yè)崗位。 北片：抓住產(chǎn)業(yè)高速的機(jī)會(huì)，提高現(xiàn)有工業(yè)的科技含量；鼓勵(lì)保留一定的二產(chǎn)就業(yè)崗位，鼓勵(lì)發(fā)展無(wú)污染的中小企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)；加快建設(shè)曉莊地區(qū)中心；完善居住配套設(shè)施建設(shè)，逐步改善北片的環(huán)境質(zhì)量。 南片：嚴(yán)格保護(hù)山體、確保與南部牛首山-祖堂山生態(tài)綠地的有效連接；居住開(kāi)發(fā)要高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、低密度，開(kāi)發(fā)建設(shè)的用地與生態(tài)綠地要有機(jī)相融，形成南京高尚住宅區(qū)：控制工業(yè)用地?cái)U(kuò)展。 東片：嚴(yán)格保護(hù)鐘山風(fēng)景區(qū)以及玄武湖風(fēng)景區(qū)；加強(qiáng)公共設(shè)施配套，建設(shè)孝陵衛(wèi)地區(qū)中心；住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)繼續(xù)執(zhí)行高標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)要求、嚴(yán)格控制高層建筑。 水環(huán)境治理：為爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)家環(huán)境模范城市，近期要加強(qiáng)主城污水處理系統(tǒng)建設(shè)，爭(zhēng)取在2010年前基本完成江心洲、鎖金村、方家營(yíng)、興武營(yíng)，城東等五個(gè)污水處理系統(tǒng)的建設(shè)，使主城的污水處理率達(dá)到90%左右，加強(qiáng)河道整治，主城內(nèi)主要河，湖水面實(shí)施引換水工程，保持水體清潔；保護(hù)長(zhǎng)江的飲用水源地，取消長(zhǎng)江夾江水域污水排放口，治理沿江重點(diǎn)污染源。 文化保護(hù)及城市特色：加強(qiáng)歷史文化名城的保護(hù)，塑造城市特色。近期重點(diǎn)開(kāi)發(fā)利用明城墻風(fēng)光帶、頤和路公館區(qū)、朝天宮、南捕廳、中山東路近現(xiàn)代優(yōu)秀建筑群等歷史文化資源，并將歷史文化名城保護(hù)與城市的綠化環(huán)境建設(shè)、旅游業(yè)發(fā)展結(jié)合起來(lái)。結(jié)合河西新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)和體育中心的建設(shè)，加快河西濱江景觀的建設(shè)。結(jié)合二橋、三橋的建設(shè)，同步建設(shè)濱江景觀。進(jìn)一步完善幕燕地區(qū)的綠地區(qū)的綠化環(huán)境建設(shè)和濱江風(fēng)貌塑造，其他地區(qū)要注意發(fā)揮區(qū)縣積極性，加愉濱江建設(shè)的步伐，爭(zhēng)取經(jīng)過(guò)十年的建設(shè)初現(xiàn)南京濱江景觀風(fēng)貌。 公共設(shè)施：按照建設(shè)文化大省省會(huì)城市的要求，加快具有區(qū)域影響的公共設(shè)施建設(shè)、建 設(shè)江蘇省體育中心、建成南京市圖書(shū)館新館、省近現(xiàn)代史博物館、省彩電中心、省歌劇院等一批樗性公共設(shè)施。提高承辦全國(guó)性、國(guó)際性文化、體育和商務(wù)活動(dòng)的能力、提高南京的國(guó)內(nèi)外影響力和國(guó)際知名度。 市級(jí)大型文化設(shè)施主要布局于長(zhǎng)江路和城市副中心。4、2010年重點(diǎn)專項(xiàng)規(guī)劃 環(huán)境風(fēng)貌保護(hù)：規(guī)劃將自然風(fēng)景和文物古跡比較集中的地區(qū)劃為環(huán)境風(fēng)貌保護(hù)區(qū)。包括有鐘山風(fēng)景區(qū)、石城風(fēng)景區(qū)、雨花臺(tái)紀(jì)念風(fēng)景區(qū)、幕府山風(fēng)景區(qū)、明城墻風(fēng)光帶、秦淮風(fēng)光帶、棲霞風(fēng)景區(qū)、牛首山祖堂風(fēng)景區(qū)、湯山風(fēng)景區(qū)、老山森林公園、桂子山、天生橋、固城湖風(fēng)景區(qū)、石臼湖風(fēng)景區(qū)、東屏湖風(fēng)景區(qū)、芝麻嶺生態(tài)林區(qū)、云臺(tái)山風(fēng)景區(qū)。 古都格局：保護(hù)中華路、御道街、中山路三條歷代都城遺存的軸線；保護(hù)明代四重城廓，重點(diǎn)保護(hù)從外五龍橋至北安門橋的中軸線以及明御河、玉帶河、各城門遺址、遺跡；保護(hù)好古街巷及近代形成的民國(guó)時(shí)期公館區(qū)等特色街巷；保護(hù)好古河道橋梁。 公共設(shè)施：重點(diǎn)改善市中心區(qū)（包括夫子廟文化商業(yè)中心）內(nèi)的交通和環(huán)境。主城的河西及三個(gè)新市區(qū)浦口、仙西、東山構(gòu)成城市的副中心。文化設(shè)施建設(shè)以長(zhǎng)江路為中心，還將建設(shè)鼓樓歌劇院、河西影視中心、河西圖書(shū)閱覽中心及系列博物館。體育設(shè)施完善現(xiàn)有的五臺(tái)山體育中心、依托體育學(xué)院向東發(fā)展、建設(shè)大型綜合性體育中心、中山東路建設(shè)體育城、河西在莫愁湖公園附近建設(shè)大型體育中心、將在東山，江北建設(shè)能承辦全國(guó)單項(xiàng)體育比賽的體育中心，遠(yuǎn)景規(guī)劃在仙西新市區(qū)建設(shè)能夠承擔(dān)洲際綜合運(yùn)動(dòng)會(huì)的現(xiàn)代化體育中心。5、發(fā)展展望（2001-2005）“十五”時(shí)期（2001-2005年）是中國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)第三步戰(zhàn)略部署起步的關(guān)鍵時(shí)期，也是南京全面建設(shè)更加富裕的小康社會(huì)、進(jìn)一步擴(kuò)大開(kāi)放，向基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化目標(biāo)邁進(jìn)的關(guān)鍵時(shí)期。南京將以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，建成電子信息、石油化工、車輛制造三個(gè)基地，培育商貿(mào)流通、科技研發(fā)和現(xiàn)代服務(wù)三個(gè)中心，鞏固農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)。加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，提高產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)濟(jì)效益，南京的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展將繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，在現(xiàn)代化進(jìn)程上，努力由全面小康進(jìn)入更加富裕的小康，并向基本現(xiàn)代化的目標(biāo)邁進(jìn)。根據(jù)發(fā)展條件與可能，預(yù)計(jì)“十五”期間，南京GDP年均增長(zhǎng)10%左右，到2005年,人均GDP將突破3500美元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)2500億元以上。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)“三、二、一”的格局，城市化水平68%以上，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，人民生活質(zhì)量明顯提高。產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步增強(qiáng)，初步構(gòu)筑起在全國(guó)生產(chǎn)力競(jìng)爭(zhēng)中有比較優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)基地，城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力得以提高。城市功能進(jìn)一步增強(qiáng)，初步構(gòu)筑起現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施框架，提高城市的影響力和輻射力。建成玄武湖東西向隧道、主城快速干道系統(tǒng)、南京地鐵一號(hào)線一期工程、南京火車站新站，建設(shè)長(zhǎng)江三橋、南京繞越高速公路、龍?zhí)陡垡黄诠こ痰纫慌煌ɑA(chǔ)設(shè)施重點(diǎn)工程。城市活力進(jìn)一步增強(qiáng)，初步構(gòu)筑起現(xiàn)代城市空間布局框架，城市的綜合服務(wù)能力得以提高。在主城區(qū)推進(jìn)商貿(mào)金融區(qū)、都市景觀區(qū)和現(xiàn)代化城市新區(qū)的建設(shè)。在注重城市建設(shè)的同時(shí)，南京市加大了環(huán)境衛(wèi)生基礎(chǔ)設(shè)施和園林綠化方面的建設(shè)力度，全市綠化覆蓋率超過(guò)40%，人均占有綠地近9平方米，垃圾無(wú)害化處理率86%。全市擁有公園40個(gè)，建成了鼓樓市民廣場(chǎng)、新街口中山廣場(chǎng)、雨花廣場(chǎng)、卡子門綠化廣場(chǎng)、中山門和漢中門、水西門、陽(yáng)光、月光等大型市民廣場(chǎng)，以及一批街心小游園，街心園林、河畔園林遍布全城，南京城正在變得越來(lái)越美麗。三、南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 政府年鑒統(tǒng)計(jì)表明：2001年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)完成投資111億元，比上年增長(zhǎng)11.7%，其中用于住宅建設(shè)投資75.28億元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的67.8%；土地購(gòu)置費(fèi)與土地開(kāi)發(fā)投資的迅猛增長(zhǎng)，成為去年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，當(dāng)年土地購(gòu)置費(fèi)比上年增長(zhǎng)77.5%，土地開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)高達(dá)83.7%（這預(yù)示著2002年房地產(chǎn)施工規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大）。另一方面，房地產(chǎn)施工房屋面積有所放緩，為1053.28萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.5%，其中住宅房屋面積為743.85萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13%。峻工面積為402.78萬(wàn)平方米，其中住宅為308.96萬(wàn)平方米，商品房銷售方面，全年銷售面積為281.89萬(wàn)平方米，分別增長(zhǎng)了26.8%和31.2%，房屋銷售額81.71億元，其中住宅銷售額為64.06億元，分別增長(zhǎng)31.6%和29.7%。1、2002年一季度南京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2002年以來(lái)，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈現(xiàn)出喜人的活躍勢(shì)頭，據(jù)南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處統(tǒng)計(jì)，2002年一季度已完成房地產(chǎn)交易案8147件，交易面積72.3萬(wàn)平方米，交易金額19.12億元，分別比上年同期增長(zhǎng)了65%、48%、33%；一季度完成商品房合同登記案6520件，合同登記面積72.6萬(wàn)平方米，合同交易金額24.7億元，分別比上年同期增長(zhǎng)26.1%、23%和19.4%。縱觀良好的市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，主要表現(xiàn)在以下方面： A、隨著南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，市場(chǎng)需求量不斷放大，有效帶 動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍。今年一季度批準(zhǔn)上市銷售商品房92萬(wàn)平方米，為房市提供了較為充足的房源，為滿足市場(chǎng)有效需求提供了保證。加上老百姓房地產(chǎn)消費(fèi)的心理預(yù)期與心里承受力也在逐步成熟，市場(chǎng)表現(xiàn)出持續(xù)穩(wěn)固的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 B、隨著舊城區(qū)改造和拆違工作的順利展開(kāi)，拆遷戶的數(shù)量較往年有較大增加，這批消費(fèi)群體中的一部分人，將目標(biāo)對(duì)準(zhǔn)了存量房市場(chǎng)，成為存量房市場(chǎng)重要的需求群體，由于拆遷補(bǔ)償政策及時(shí)到位，有效推動(dòng)存量房交易的發(fā)展。一季度，存量房交易4266件，成交面積30萬(wàn)平方米，交易金額6.47億元，分別占季總交易量的52.36%、41.49%、33.84%。 C、房地產(chǎn)投資置業(yè)有所增加，隨著銀行利息率的下降，越來(lái)越多的投資者對(duì)投資房地產(chǎn)業(yè)充滿信心，房地產(chǎn)業(yè)投資置業(yè)的興起，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展注入了新的活力。 D、今年以來(lái)，南京市房產(chǎn)部門在辦事程序和服務(wù)功能方面下大力氣進(jìn)行切實(shí)的整改，市場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)合署辦公，梳理簡(jiǎn)化辦事程序，完善服務(wù)功能，在很大程度上提高了辦事效率，不斷完善了方便快捷的一門式服務(wù)體系，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了有效的保證。2、2002年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)第二季度數(shù)據(jù)鏈接今年上半年,南京商品房平均單價(jià)達(dá)到每平方米3066元/，比去年同期增加了177元/。其中，住宅銷售單價(jià)為2920元/，比去年同期增加了211元。上半年,全市高層建筑面積共241.47萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了28%，其中新開(kāi)工面積為105.95萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了3.2倍；高層商品房銷售面積20.86萬(wàn)平方米，明顯高于全市商品房的銷售增速。1-6月份南京商品房銷售額達(dá)37.30億元，比去年同期增加了41.4%，銷售面積121.66萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)32.9%。其中個(gè)人購(gòu)房比重由去年同期的96.9%上升到98.9%。3、南京市房地產(chǎn)銷售價(jià)格以及區(qū)域分布 城東板塊：城東板塊主要指城東干道以東地區(qū)，囊括玄武、白下二區(qū)。城東板塊憑借紫金山和月牙湖的地理優(yōu)勢(shì)，已建成南京人心目中的高尚住宅區(qū)，樓盤分布除月牙湖地區(qū)相對(duì)集中外，其余以鐘山花園城和萬(wàn)達(dá)江南明珠兩大規(guī)模社區(qū)領(lǐng)銜，還有新近上市的少量小型社區(qū)。1、石門坎到月牙湖一帶平均價(jià)格4200元/；（代表樓盤：鐘山花園城、大地豪庭、城開(kāi)花園、黃埔鑫園、湖畔之星等；） 2、城東以西區(qū)域平均售價(jià)5100-5200元/；（代表樓盤：香格里拉花園、楓丹白露、凱悅天琴等；） 河西板塊：河西板塊是以秦淮河和護(hù)城河為界，其以西的城中心區(qū)域?yàn)楹游靼鍓K。河西板塊涵蓋南京鼓樓、建鄴兩大中心區(qū)的部分土地資源和下關(guān)區(qū)部分土地，在市政建設(shè)的規(guī)劃中的目標(biāo)是成為南京市的城市副中心。 目前該區(qū)正在興建奧體中心、高架橋、地鐵、東西景觀大道等的建設(shè)。因此該區(qū)域正在進(jìn)行大規(guī)模的市政動(dòng)遷，僅東西景觀大道從水西門大街到江東路，全長(zhǎng)3.19公里，總拆遷面積7.3萬(wàn)平方米。所以，全區(qū)的基本配套特別是在交通和體育館設(shè)施有望明顯改善。本區(qū)良好的未來(lái)發(fā)展前景吸引了大量市民的投資和入住。河西板塊有新舊、大小樓盤60余個(gè)，今年新近上市的樓盤有創(chuàng)新濱江廣場(chǎng)、清江西苑、丁香圓、匯賢居、蘇建城、國(guó)信.利德家園、國(guó)信.南苑家園、騰達(dá)雅苑、云錦美地、美麗家園、蘇建豪庭、香居美地、萬(wàn)科.金色家園等。河西板塊中的三個(gè)區(qū)的售價(jià)和銷售情況也不盡相同。1、鼓樓區(qū)：鼓樓區(qū)是省政府和城市商業(yè)、文化中心的所在地，而河西板塊內(nèi)的這部分土地相對(duì)來(lái)說(shuō)距離中心區(qū)域近、配套設(shè)施全面，較適合居住。土地資源和新開(kāi)發(fā)的樓盤數(shù)量有限。但正是土地資源的不可再生性導(dǎo)致了這一地段的稀缺性，目前該區(qū)域內(nèi)的銷售均價(jià)已由去年的3200元/穩(wěn)步攀升至平均價(jià)格3800元/；（代表樓盤：聚福園、東寶花園、長(zhǎng)江之家、長(zhǎng)陽(yáng)花園、金陵世紀(jì)家園、匯賢居、香榭里花園等；）該區(qū)樓盤銷售情況普遍較好，但缺少在短期內(nèi)極度熱銷的案例。2、下關(guān)區(qū)：下關(guān)區(qū)與鼓樓區(qū)一河之隔，靠近北部，與江北一江之隔，靠近鼓樓區(qū)的這塊人氣更旺。該區(qū)與市政動(dòng)遷的關(guān)系不大，但由于鼓樓區(qū)的樓盤的熱銷帶動(dòng)了與鼓樓區(qū)區(qū)位相近、景觀相近的樓盤的銷售，平均價(jià)格3700元/；（代表樓盤：錦江花園、朗晴名居、清江花園等；）3、建鄴區(qū)：建鄴區(qū)是傳統(tǒng)的居住區(qū)，但基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)落后。幾個(gè)重要的市政工程都在這個(gè)區(qū)境內(nèi)。開(kāi)發(fā)商普遍看好該區(qū)的發(fā)展前景，近年來(lái)的新建樓盤多。但由于市政規(guī)劃已經(jīng)動(dòng)工，前景明朗且動(dòng)遷數(shù)量大，使樓盤均價(jià)在去年上升后目前仍保持在3000元/。在區(qū)域中最耀眼的是萬(wàn)科集團(tuán)在南京開(kāi)發(fā)的金色家園項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于莫愁湖邊，以水文化、高檔社區(qū)和萬(wàn)科的金字招牌創(chuàng)下該板塊的最高價(jià)4600元/以上的售價(jià)，該區(qū)域平均售價(jià)3200元/，（代表樓盤：萬(wàn)科金色家園、云錦美地、國(guó)信利德家園、吉慶家園、騰達(dá)雅苑、金虹花園、南湖春曉等；）城中板塊：城中板塊主要指以新街口和山西路為中心的各城門以內(nèi)地區(qū)，有四個(gè)行政轄區(qū)，樓盤分布較為分散，數(shù)量也較少。城中板塊中有湖南路和王府大街兩條景觀步行街；其中，王府大街位于建鄴區(qū)，處在被譽(yù)為中華第一商圈的新街口地區(qū)，尤其是去年華商會(huì)之前朝天宮重新修繕后，更為王府大街增色許多。王府大街兩邊有金鷹、華聯(lián)商廈等和大量的中型餐飲休閑設(shè)施，最南端延續(xù)到富城會(huì)和海南人為止，毗鄰即將拆遷的朝天宮正南方北起建鄴路南至升州路東至倉(cāng)巷地塊。該地塊建成大型餐飲、休閑、購(gòu)物等綜合性項(xiàng)目較為適宜。銷售均價(jià)分三個(gè)檔次：A、4500元/左右(貼近各城門附近) ；B、平均售價(jià)5600-5700元/，(以新街口、山西路、鼓樓為中心，半徑在500米之內(nèi)區(qū)域)代表樓盤：金碧華府、五臺(tái)花園、東方名苑、圣歐庭、城市華庭、金鷹國(guó)際花園等；只有長(zhǎng)發(fā)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的漢府雅苑銷售均價(jià)在8000元/以上；C、4900元/左右(位置介于A、C之間)； 城南板塊：城南板塊主要指以雨花臺(tái)為中心半徑在2公里之內(nèi)，售價(jià)3400-4200元/不等，代表樓盤不多，只有有花好月苑、仁恒翠竹園等； 城北邁皋橋區(qū)域：城北板塊主要指龍?bào)绰泛徒▽幝芬员?，包括下關(guān)和棲霞兩區(qū)，售價(jià)3500元/左右，是樓盤最少的一個(gè)區(qū)域，該區(qū)域位于鐵路線以北，沿長(zhǎng)江以邁皋橋廣場(chǎng)為中心。因?yàn)榫嚯x市中心較遠(yuǎn)，交通又要經(jīng)過(guò)主干道相對(duì)不十分方便，因而消費(fèi)呈現(xiàn)的地域性比其他區(qū)域強(qiáng)得多。此外，城北傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)設(shè)有化工廠、塑料廠、鐵合金廠、造船廠等污染較嚴(yán)重行業(yè)，雖有紅山森林公園但仍然有一些影響，所以消費(fèi)除以原來(lái)就居住在本區(qū)域的人為主。但是由于該區(qū)域幅員廣闊，紅山路和燕路太燕路以東地區(qū)自然條件相對(duì)同板塊內(nèi)其他地區(qū)有一定的優(yōu)勢(shì)，各種廠礦企業(yè)明顯較少，特別是紅山公園四周成為該板塊的熱點(diǎn)地區(qū)。代表樓盤：方圓綠蔭、紅森公寓。江寧板塊：江寧區(qū)前身為江寧縣，于2000年底撤縣劃區(qū)，它位于江蘇省西南部，距市區(qū)7公里，從東、西、南三面環(huán)抱南京城，全區(qū)總面積1567平方公里，總?cè)丝?4.07萬(wàn)人，是南京市11個(gè)區(qū)中，面積最大、人口最多的區(qū)。江寧區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，2000年GDP在江蘇省64個(gè)縣市中排名第15位，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，2000年全區(qū)共實(shí)現(xiàn)GDP101.34億元，增長(zhǎng)11.9%。人均GDP13682元，在南京11個(gè)區(qū)中排名第2位。江寧區(qū)投資環(huán)境優(yōu)越。交通發(fā)達(dá)，便捷，已形成水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)而且背靠湯山祖堂風(fēng)景區(qū)和百家湖，自然環(huán)境優(yōu)美，重要的是大部分地區(qū)屬于三、四類地塊，土地成本低，房?jī)r(jià)也較低，對(duì)南京市民具有很大的吸引力，另外，隨著東山被規(guī)劃為南京新市區(qū)、江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的快速發(fā)展和產(chǎn)業(yè)的不斷集聚必將促進(jìn)住房的開(kāi)發(fā)熱潮。2002年開(kāi)春伊始，第一季度已開(kāi)盤銷售或認(rèn)購(gòu)的樓盤總開(kāi)發(fā)量已近400萬(wàn)平方米，且不包括即將涌入市場(chǎng)的待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以及不計(jì)在內(nèi)的諸多小型項(xiàng)目，江寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱一方面為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了良好的大環(huán)境，另一方面也直接加劇了區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 1、百家湖地區(qū)平均售價(jià)2400元/，代表樓盤有：百家湖花園、楓情國(guó)度、湖濱世紀(jì)花園、文化名園等； 2、岔路口地區(qū)：平均售價(jià)2200元/，代表樓盤：盈家春天、天地新城、明月港灣、南方花園等； 3、東山鎮(zhèn)板塊：平均售價(jià)2000元/，代表樓盤：21世紀(jì)假日花園、上海明珠花園、芙蓉園、萬(wàn)欣花園等； 4、南京市住房消費(fèi)形態(tài)分析A、城東板塊依然是消費(fèi)者首選購(gòu)房區(qū)域，但購(gòu)房西移趨勢(shì)日漸明朗；城中板塊需求下挫，購(gòu)房意向低于江寧。 南京市六大片區(qū)的選擇意向從高到低依次是：城東板塊、河西板塊、江寧板塊、城中板塊、城南板塊、城北板塊。 優(yōu)美的風(fēng)景，方便的交通，成熟的配套，濃郁的人文環(huán)境及近年來(lái)成功的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)使城東板塊成為購(gòu)房區(qū)域的第一選擇，高達(dá)37.21%的消費(fèi)者有意向在此板塊購(gòu)房。 市政府的西移戰(zhàn)略,老城區(qū)得到了消費(fèi)者的廣泛認(rèn)同，購(gòu)房意向率達(dá)26.18%，緊隨城東板塊之后，比2001年的調(diào)研結(jié)果高出7個(gè)百分點(diǎn)。 江寧作為近年來(lái)南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域之一，以其價(jià)格優(yōu)勢(shì)以及逐漸改善的交通條件等吸引了越來(lái)越多的消費(fèi)者前往購(gòu)房，超過(guò)城中板塊，成為購(gòu)房者的第三大購(gòu)房選擇區(qū)域。 城中板塊的購(gòu)房意向率比2001年底降低7.36%，這與其偏高的價(jià)格，日漸減少的開(kāi)發(fā)量不無(wú)關(guān)系。 調(diào)研顯示，消費(fèi)者對(duì)城南板塊與城北板塊樓盤的需求量較以前都有所下降，但城南板塊略高于城北板塊。兩板塊較少的開(kāi)發(fā)量及河西、江寧板塊的崛起轉(zhuǎn)移了兩區(qū)域部分消費(fèi)者的目光等造成了本結(jié)果。后面的分析證明，這兩板塊的部分現(xiàn)有居民的下一步的購(gòu)房方向分別轉(zhuǎn)向江寧與河西。 B、從片區(qū)來(lái)看，河西北片的樓盤最為熱銷，城東干道與中山門之間片區(qū)、河西南片也是消費(fèi)者比較青睞的購(gòu)房區(qū)域。 本次調(diào)研在板塊劃分的基礎(chǔ)上，為可以進(jìn)行更加深入、詳盡地分析，又將購(gòu)房區(qū)域細(xì)分為24個(gè)片區(qū)，調(diào)研顯示，河西北片的鼓樓區(qū)成為熱點(diǎn)中的熱點(diǎn)，18.18%的潛在消費(fèi)者打算在此區(qū)域買房，是購(gòu)房者最為想往的地區(qū)。城東板塊的城東干道與中山門之間片區(qū)、河西南片對(duì)消費(fèi)者也構(gòu)成較大的吸引力，分別吸引了12.82%和9.09%的潛在消費(fèi)者打算到此購(gòu)房。江寧板塊的湯山鎮(zhèn)與城北板塊的幕府西路片區(qū)相較而言關(guān)注度最低，只有0.4%的消費(fèi)者喜歡這兩片區(qū)的住房。C、城東居民外流率最低，城中居民外流率最高。 城東市民對(duì)自己居住區(qū)域的滿意度最高，外流率最低，購(gòu)房區(qū)域仍然多在城東達(dá)72.35%。 河西、江寧的多數(shù)市民仍然打算在本區(qū)域買房，但另外各有20.66%、16.22%市民有意向到城東購(gòu)房； 城中市民的外流可能性最大，主要流向是城東、河西，仍然打算在城中板塊購(gòu)房的城中市民僅有15.1%。 僅有1/4的城南市民打算在本區(qū)域購(gòu)房，其余潛在消費(fèi)者主要打算在城東、河西、江寧購(gòu)房，打算在城中與城北購(gòu)房的很少； 城北市民的外流趨勢(shì)僅次于城中，僅有22.42%的消費(fèi)者打算在本區(qū)域購(gòu)房，河西是城北市民的購(gòu)房首選區(qū)域，其次是城東。D、交通條件、價(jià)格與樓盤質(zhì)量是左右消費(fèi)者購(gòu)房的三項(xiàng)主要因素 在消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)考慮的諸多因素中，交通條件成為購(gòu)房時(shí)考慮的首選要素，調(diào)查表明，66.52%的消費(fèi)者把交通便利作為購(gòu)房的必備條件。 價(jià)格由原來(lái)的首要影響因素退居次席；樓盤質(zhì)量位列第三，與以前相比，樓盤質(zhì)量日益受到消費(fèi)者的重視。（具體變化原因?qū)⒃凇敖Y(jié)論與建議”中有所闡述，在此不再詳加論證。） 另外，學(xué)區(qū)劃分、物業(yè)管理也是影響消費(fèi)者購(gòu)房的重要因素。相較而言，增值潛力不受重視，只能影響2.63%的消費(fèi)者的購(gòu)房選擇，說(shuō)明南京的房產(chǎn)投資者仍占少數(shù)。 但城東、河西是消費(fèi)者認(rèn)為最具升值潛力的板塊。經(jīng)過(guò)分析可知，把“增值潛力”作為購(gòu)房影響因素的消費(fèi)者，打算在城東與河西板塊購(gòu)房的分別占到41.51%與26.42%。E、面積在81120平米的住宅受到消費(fèi)者的追捧，是需求主向。 調(diào)查表明，分別有31.69%和27.97%的消費(fèi)者希望購(gòu)買81100平米與101120平米的住宅，80平米以下的住宅僅有16%的消費(fèi)者表示會(huì)考慮購(gòu)買，60平米以下的住宅需求量更小，僅占1.94%。F、套型需求形式呈明顯的多元化、個(gè)性化，多層消費(fèi)格局已經(jīng)形成，但三室二廳住宅有最大的市場(chǎng)空間。 三室二廳住宅有最大的市場(chǎng)空間，有36.42%的消費(fèi)者有意向購(gòu)買該套型。消費(fèi)者對(duì)套型的選擇可以從以下二個(gè)角度來(lái)分析： 從消費(fèi)者對(duì)“室”的選擇來(lái)看，三室型住宅市場(chǎng)需求程度最高，一室、二室、三室、四室的需求比例為：1：38：55：6； 從消費(fèi)者對(duì)“廳”的選擇來(lái)看，數(shù)據(jù)顯示，有59.81%的消費(fèi)者認(rèn)為二廳型住宅較為理想，比較適宜居住。 同時(shí)又必須看到，作為主力戶型的二室一廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)（五種套型）住宅的需求群體大小基本相同，差異不大，都約在1720%左右，這說(shuō)明多樣化、個(gè)性化的消費(fèi)階層格局已經(jīng)初步形成。G、價(jià)格需求分析60萬(wàn)元是購(gòu)房總價(jià)消費(fèi)臨界點(diǎn)，5000元/平米則成為多數(shù)購(gòu)房者的單價(jià)承受極限。 21-30萬(wàn)元之間的總價(jià)水平是潛在顧客承受能力最強(qiáng)的區(qū)間段，40萬(wàn)元以下的總價(jià)承受人群占總數(shù)的82.91%，因此20-40萬(wàn)元是開(kāi)發(fā)商制定購(gòu)房總價(jià)的最佳區(qū)間。60萬(wàn)元?jiǎng)t成為購(gòu)房消費(fèi)的臨界點(diǎn)，超過(guò)60萬(wàn)元，僅有2.83%的消費(fèi)者可以接受，開(kāi)發(fā)商在制定價(jià)格策略時(shí)應(yīng)考慮避開(kāi)這一總價(jià)區(qū)域。 消費(fèi)者的價(jià)格期望主要集中在2000-3000元/平米，3000-4000元/平米也占較大比例。超過(guò)4000元/平米住宅僅有9.69%的消費(fèi)者會(huì)購(gòu)買，超過(guò)5000元/平米住宅則只有1.94%的消費(fèi)者會(huì)考慮，因此，如果單價(jià)超過(guò)4000/平米將會(huì)把多數(shù)潛在購(gòu)房者排除在外，5000元/平米以上住宅則少有人問(wèn)津。(以上數(shù)據(jù)由南京市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告提供)5、南京商住樓/商務(wù)樓市場(chǎng)概況 南京商住樓/商務(wù)樓的發(fā)展相對(duì)住宅商品房的建設(shè)，顯得明顯緩慢和冷清。但隨著南京城市街區(qū)規(guī)劃建設(shè)的實(shí)施，和南京十年計(jì)劃建設(shè)的加快，中心城區(qū)、門面街區(qū)沿線的商住樓也悄然熱起來(lái)，商住樓價(jià)格大致在5200-9300元/之間。以漢中路到中山東路沿線5.8公里最為典型，以“南京長(zhǎng)安大街”的規(guī)劃激活了整個(gè)南京商住樓樓市。該路沿線僅新街口四環(huán)內(nèi)1.2平方公里的范圍聚集了金鷹、商貿(mào)、國(guó)貿(mào)、金輪、天時(shí)等商住樓，但其入住構(gòu)成主要是國(guó)內(nèi)外中小企業(yè)以及外地企業(yè)辦事機(jī)構(gòu)，外資和國(guó)內(nèi)大型企業(yè)辦事機(jī)構(gòu)較少。 另一方面，洪武路金融一條街已初具規(guī)模，涌現(xiàn)出了華泰證券大廈、隆盛大廈、新大都大廈、福鑫國(guó)際大廈等，太平南路上正在興建的華夏證券大廈、日月大廈、新世紀(jì)廣場(chǎng)和御景園商務(wù)大廈等是新街口商務(wù)功能的重要補(bǔ)充。6、2002年上半年南京房地產(chǎn)廣告分析A、 總量分析2002年上半年每月投放廣告的樓盤/房地產(chǎn)公司平均約126個(gè)/月，南京十大媒體共投放房地產(chǎn)廣告4513.96萬(wàn)元,廣告頻次為3340條。由于目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多在銷樓盤中，住宅占多數(shù)，因此住宅廣告量最多，達(dá)3499.03萬(wàn)元，占廣告投入總量的77.52%；商務(wù)樓廣告829.40萬(wàn)元，約占總量的18.37%。另外，房地產(chǎn)公司投入形象廣告163.34萬(wàn)元。以上數(shù)據(jù)表明，住宅市場(chǎng)是南京房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主要戰(zhàn)場(chǎng)；房地產(chǎn)企業(yè)主要投入產(chǎn)品廣告，而非形象廣告以促進(jìn)樓盤銷售。B、 不同區(qū)域樓盤廣告投入分析由于江寧區(qū)的樓盤眾多，每月投入廣告的樓盤約在30個(gè)左右，因此江寧區(qū)的住宅廣告最多，共計(jì)1268.90萬(wàn)元，廣告頻次達(dá)1318條。通過(guò)投放金額的比較，可以明顯的看出，江寧區(qū)、鼓樓區(qū)、白下區(qū)、建鄴區(qū)、棲霞區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，而秦淮區(qū)、玄武區(qū)、下關(guān)區(qū)、雨花區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度相對(duì)而言最小，雨花區(qū)是唯一一個(gè)廣告投放金額不過(guò)百萬(wàn)的區(qū)域。不同區(qū)域住宅廣告投放分析表住宅區(qū)域合計(jì)頻次住宅區(qū)域合計(jì)頻次江寧區(qū)1268.901318秦淮區(qū)197.99118鼓樓區(qū)509.41405玄武區(qū)172.31121棲霞(包括亞?wèn)|)323.16126下關(guān)區(qū)130.36113建鄴區(qū)391.29215雨花區(qū)87.6773白下區(qū)417.94213從各個(gè)樓盤來(lái)看，百家湖花園是住宅廣告投入最多的樓盤，廣告金額高達(dá)225.21萬(wàn)元，是唯一一個(gè)廣告金額超過(guò)200萬(wàn)元的樓盤，同時(shí)它也是上半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)廣告投入最多的樓盤；商茂世紀(jì)廣場(chǎng)是商務(wù)/商住樓中投入廣告最多的樓盤，廣告金額為94.95萬(wàn)元，投入廣告較多的商務(wù)樓多位于新街口周圍。在前十名中，江寧樓盤最多，占半壁江山，該區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)之激烈可見(jiàn)一斑。住宅/商務(wù)樓廣告投入前十名分析表名次住宅金額商務(wù)/商住樓金額1百家湖花園225.21商茂世紀(jì)廣場(chǎng)94.952金色家園132.83華泰證券大廈71.823星葉品牌樓盤106.24隆盛大廈56.994香格里拉花園97.61同曦鳴城55.485南方花園85.17金輪大廈53.086瑞景文華84.94御景園商務(wù)大廈52.927美麗嘉園77.99福鑫國(guó)際大廈49.618金陵家天下76.72谷陽(yáng)世紀(jì)大廈46.20921世紀(jì)假日花園74.93蘇寧環(huán)球大廈30.9410中國(guó)人家58.32南京國(guó)際貿(mào)易中心29.30 四、 朝天宮步行街（倉(cāng)巷步行街）項(xiàng)目簡(jiǎn)介 1、項(xiàng)目基本情況相關(guān)數(shù)據(jù)朝天宮步行街項(xiàng)目規(guī)劃占地5.8公頃，主要以商業(yè)用房為主，另有部分辦公房和賓館。其中，步行街南北全長(zhǎng)350米，東西寬110-200米，西抵莫愁路，南至升州路，北接建鄴路。該片區(qū)以改造后的朝天宮步行街為主線，北端入口正對(duì)朝天宮，隔建鄴路接王府大街。隨著王府大街美食一條街的改造和發(fā)展，結(jié)合朝天宮、冶山公園的改造工程及市民廣場(chǎng)的修建，將有力地促進(jìn)步行街與新街口商圈的聯(lián)系并導(dǎo)入客源，使這一地區(qū)更具人流聚集力。 該項(xiàng)目總建筑面積：15萬(wàn)平方米 其中：商業(yè)步行街：7.3萬(wàn)平方米 小高層/高層住宅、酒店式公寓：7.7萬(wàn)平方米 預(yù)計(jì)總投資8000萬(wàn)美元 2、朝天宮歷史狀況朝天宮的歷史可上溯近二千五百年。早在春秋時(shí)期，朝天宮所在的冶山上就出現(xiàn)了南京最早的城邑冶城。南朝劉宋時(shí)期，這里建有總明觀，是當(dāng)時(shí)全國(guó)最高的科學(xué)研究機(jī)構(gòu)。 東晉時(shí)期，這里曾是丞相王導(dǎo)的別墅，因其風(fēng)景秀麗，王導(dǎo)常于此召集文人雅會(huì)。朝天宮之名得之于明代，洪武十七年(一三八四年)明太祖朱元璋取“朝拜上天”、“朝見(jiàn)天子”之意，下詔賜名為“朝天宮”，使這里成為了演習(xí)朝