（人文地理學(xué)專業(yè)論文）城鎮(zhèn)土地估價中土地純收益的研究.pdf

城鎮(zhèn)土地估價中土地純收益的研究 摘要 土地純收益是土地價格評估、不動產(chǎn)投資決策分析、土地利用規(guī)劃管理工作中至關(guān)重要 的參數(shù)之一。尤為重要的是，土地純收益的精度對于土地價格的判斷有著極為敏感的作用。 在我國宗地評估實踐中，限于研究手段和研究深度等方面的原因，目前在土地評估實踐中對 土地純收益的理解、測算和運用等方面存在諸多問題。 本文側(cè)重于理論研究，并以實例為佐證，在對土地純收益的認(rèn)識存在的誤區(qū)澄清的基礎(chǔ) 上，通過分析土地純收益的來源和形成基礎(chǔ)，探析了土地純收益的內(nèi)涵和外延、界定了土地 純收益的本質(zhì)。指出在土地純收益額的選擇和應(yīng)用中，宣從經(jīng)濟收益觀來考慮，而對會計收 益要進行審視、分析，甚至進行必要的調(diào)整，使收益額更能真實、可靠地反映被評估標(biāo)的的 客觀收益水平。通過對傳統(tǒng)收益還原法的討論分別指出總收益、總費用計算過程中應(yīng)注意的 問題，并引入貢獻率的概念，用企業(yè)的整體收益分別乘以不同資產(chǎn)在企業(yè)整體收益中貢獻的 權(quán)重系數(shù)即貢獻率，進行收益分割來求取土地純收益的設(shè)想。通過對傳統(tǒng)的收益還原法、凈 現(xiàn)值法、調(diào)整現(xiàn)值法等不同測算方法的對比分析，得出凈現(xiàn)值法、調(diào)整現(xiàn)值法在現(xiàn)實的估價 中為傳統(tǒng)收益還原法的一種有效的補充，三種方法應(yīng)該相互結(jié)合相互校驗。 最后，筆者在對土地評估中純收益的影響因素分析、時空特征分析的基礎(chǔ)上，指出土地 純收益和地價具有各自的獨特作用和使命，不可能相互取代?；诖?，筆者提出土地區(qū)段基 準(zhǔn)純收益的概念，分析了土地區(qū)段基準(zhǔn)純收益的實踐意義，以常熟市商業(yè)用地為例，探討了 土地區(qū)段基準(zhǔn)純收益的測算方案，試圖建立土地基準(zhǔn)純收益動態(tài)監(jiān)測體系，從而完成土地評 估中土地純收益的確定從“靜態(tài)”向“動態(tài)”的轉(zhuǎn)變。 關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)土地：土地純收益；土地估價；常熟市 墊壁圭墊魚墮主圭絲墊堅壟竺嬰塞 a b s t r a c t l a n dn e to b j e c t i v ei n c o m ei so n eo f t h em o s ti m p o r t a n tp a r a m e t e r si na p p r a i s i n go f r e a le s t a t e a n do t h e rr e l e v a n tt h i n g si n c l u d i n gc o n s u l t i n g ，l a n du s ep l a n n i n ga n ds oo n ，e s p e c i a l l 5i t sp r e c i s i o n i nc a l c u l a t i o nh a ss i g n i f i c a n ti n f l u e n c eo nt h ep r i c eo f l a n dv a l u e c u r r e n t l y , i no u rp r a c t i c a lw o r ko f u r b a nl a n dv a l u ee v a l u a t i o n ，l i m i t e dt h em e a n sa n dd e p t ho ft h er e s e a r c h ，ag o o dm a n yq u e s t i o n e x i s t e di nu n d e r s t a n d i n g ，c a l c u l a t i n ga n du s i n go fl a n dn e to b j e c t i v ei n c o m ei nt h ei n d u s t r yo f a p p r a i s i n ga tp r e s e n t t h i st h e s i se m p h a s i z e sp a r t i c u l a r l yo nt h e o r e t i c a 】r e s e a r c ha n dr e g a r d si n s t a n c ea st h ee v i d e n c e f i r s t l y , t h ea u t l 】o u ra t t e m p tt oc l a r i f ys o m ea m b i g u o u sc o n c e p ta n di m p r o p e ru n d e r s t a n d i n ga b o u t l a n dn e to b j e c t i v ei n c o m e ，a n dt h e nh a s e do nt h ea n a l y s i so ft h ec o n n o t a t i o na n dt h ee x t e n s i o no f l a n dn e to b j e c t i v ei n c o m e d e f i n e si t se s s e n c ef r o mt h er e s p e c t so fj t sr e s o u r c e sa n df o u n d a t i o n s e c o n d l y ，t h ea u t h o u rp o i n t so u tt h a te c o n o m i ci n c o m es h o u l db et a k e nd u r i n gt h ec o u r s eo ft h e c h o i c ea n da p p l i c a t i o no nl a n dn e to b j e c t i v ei n c o m e ，a n da c c o u n t i n gi n c o m es h o u l db ea n a l y z e d c a r e f u l l ye v e nt om a k ep r o f i ta n dl o s sa d i u s t m e n ti no r d e rt om a k et h eq u a n t i t yf e l i c i t o u s l yr e f l e c t t h ee x t e r n a ll e v e lo fl a n dn e to b j e c t i v ei n c o m e t h i r d l y ，t h ec o n c e p to fc o n t r i b u t i o nr a t i o i s i n t r o d u c e di nd i s c u s s i o no f t h et r a d i t i o n a lm e t h o d st h a th o wt om e a s u r et h eg r o s si n c o m e ，g r o s sc o s t t h ea u t h o u rs u g g e s t st h a tw ec a nm a k et h ei n c o m ed i v i s i o nc o m et r u eb ym e a n so fe n t e r p r i s e s g r o s si n c o m eb yt h ew e i g h tc o e 茁c l e n to f t h er e s p e c t i v ef a c t o r ss ot h a tw e c a nc a l c u l a t et h el a n dn e t i n c o m e i na d d i t i o n ，t h ea n t h o u rg i v e saf u r t h e ra n a l y s i so nt h er e l a t i o n s h i po fd c f , a p va n dt h e t r a d i t i o n a la p p r a i s a lm e t h o d s d r a w sac o n c l u s i o nt h a td c f & a p vi sa na v a i l a b l es u p p l e m e n tt ot l l e t r a d i t i o n a la p p r a i s a lm e t h o d sa n dt h e ys h o u l db ec o m b i n e dw i t l le a c ho t h e r f i n a l l y , o nt h eb a s i so f a n a l y z i n gag r e a td e a lo f f a c t o r si n f l u e n c i n gt 1 1 eo v e r a l ll e v e lo f a n dn e t o b j e c t i v ei n c o m ea n dt h es p a c e - t i m ec h a r a c t e r i s t i c s ，t h e a u t h o u rp o i n t st h a tl a n dn e to b j e c t i v e i n c o m ea n di a n dp r i c ea c ta sd i f f e r e n tp a r ti nl a n dm a r k e ta n dt h e yc a n tr e p l a c ee a c ho t h e r s ot h e a u t h o u rp u t sf o r w a r dt h ec o n c e p to fb a s i ca n ds t a n d a r dl a n dn e to b j e c t i v ei n c o m ea n dt h e ng i v e sa p r a c t i c a lm e a r i ss t u d ya b o u ti t a tl a s t , t h ea u t h o u rt a k e sc h a n g s h uc i t ya sa ne x a m p l e ，t r i e st ol a y o u tap r a c f i c a ls c h e m eh o wt oc a l c u l a t eb a s i ca n ds t a n d a r dl a n dn e to b j e c t i v ei n c o m ea n da t t e m p t st o b u i l dt h ed y n a m i cm o n i t o r i n gs y s t e mo fl a n dn e to b j e c t i v ei n c o m ei no r d e rt oa c c o m p l i s ht h e t r a n s f o r mo f l a n dn e to b j e c t i v ei n c o m ef r o ms t a t i cs t a t et od y n a m i cs t a t e k e yw o r d s ：u r b a nl a n d ；l a n dn e to b j e c t i v ei n c o m e ；a p p r a i s a lo f l a n dv a l u e ； c h a n g s h uc i t y i i 城鎮(zhèn)土地估價中地純收益的研究 前言 土地純收益是土地價格評估、咨詢工作中的至關(guān)重要的參數(shù)之一，土地純收益的精度對 于土地價格的判斷有著極為敏感的作用。同時土地純收益也是不動產(chǎn)投資決策分析、土地利 用規(guī)劃管理的重要依據(jù)之一。 2 0 0 4 年9 月，中國土地學(xué)會土地經(jīng)濟分會在遼寧省大連市舉行了為期兩天的土地經(jīng)濟秋 季學(xué)術(shù)研討會，研討主題為土地價格形成機制與市場宏觀調(diào)控政策。中國國土資源報記者周 楚軍在該研討會綜述運用土地價格調(diào)控市場一文中指出，在地產(chǎn)泡沫后，日本地價評估 界痛定思痛，在各種評估方法中，回歸到地價的本質(zhì)，重新重視最根本的收益還原法。而我 國土地估價學(xué)科是在實行土地所有權(quán)與使用權(quán)的兩權(quán)分離，變以前的無償、無限期、無流動 使用為有償、有限期、有流動使用的前提下誕生的，所以與西方發(fā)達國家相比，我國的土地 評估起步很晚。雖然在評估理論、評估方法及指標(biāo)體系的建立方面基本是借鑒或沿用了發(fā)達 國家的最新成果，起點較高，與國外并無太大差別，在評估理論研究方面與發(fā)達國家也基本 處于相近水平，對于基本評估方法中收益還原法的評估原理、指標(biāo)體系的建立等方面的認(rèn)識 也基本上相同，但是在評估實踐中由于社會觀念、信息來源、評估人員的技術(shù)等各方面的不 同，導(dǎo)致對收益還原法中各具體參數(shù)概念的認(rèn)知及確定研究存在巨大差異。 目前國內(nèi)有關(guān)土地純收益的研究比較有限，9 0 年代以后才開始增多，但多是在對收益還 原法整個方法的研究時提到土地純收益，多為概略性的介紹，真正的專題研究極為罕見。雖 然在國內(nèi)許多大中專院校、科研院所的碩博畢業(yè)生論文中，對土地純收益確定問題的研究也 有體現(xiàn)，通過數(shù)學(xué)方法建立了土地純收益預(yù)測模型，但提出的預(yù)測模型的使用條件較為苛刻， 不能滿足土地估價實踐的要求。 土地純收益反映著投資者可能的收益水平，和土地價格相比，它們具有各自的獨特作用 和使命，不可能相互取代。筆者從經(jīng)濟學(xué)角度、社會學(xué)角度以及投資行為的心理學(xué)和行為學(xué) 角度比較詳盡的分析了投資決策中各種因素對土地純收益可能的影響作用。詳細(xì)的分析了土 地及土地市場的特性、土地純收益的特性、影響土地純收益總體水平的主要因素等，為系統(tǒng) 的研究土地純收益的理論體系和方法體系提供了必要的基礎(chǔ)。在此基礎(chǔ)上，筆者有針對性的 研究和探析了土地純收益有關(guān)的理論和方法，并提出了筆者的看法。 針對現(xiàn)有土地純收益的研究理論存在的概念內(nèi)涵和外延交錯含混、實踐應(yīng)用中參數(shù)確定 主觀性強、缺少其準(zhǔn)確度的校驗手段等問題，筆者在研究了土地市場的特性和土地純收益特 性的基礎(chǔ)上，通過對現(xiàn)有認(rèn)識中存在的誤區(qū)辨析，從土地純收益的來源、形成基礎(chǔ)及分類體 系等方面進行歸納總結(jié)，界定了土地純收益的實質(zhì)。指出在土地評估中，土地純收益的實質(zhì) 就是土地投資者的收益期望值或預(yù)期收益，是收益性土地的絕對所有權(quán)權(quán)益價值評估，宜從 經(jīng)濟收益觀考慮，應(yīng)該根據(jù)該收益性土地所產(chǎn)生的市場租金( m a r k e tr e n t ) 求取對一般人都穩(wěn) i l l 城鎮(zhèn)土地估價中土地純收益的研究 定的客觀純收益，同時兼顧由于土地使用而帶來的無形收益，其本身是動態(tài)變化的。 對于傳統(tǒng)的收益還原法在土地評艚中的應(yīng)用，筆者依不同情況予以討論，并分別指出總 收益、總費用計算過程中應(yīng)注意的問題。在土地純收益確定時，筆者提出引入貢獻率的概念， 用企業(yè)的整體凈收益分別乘以不同資產(chǎn)在企業(yè)整體凈收益中貢獻的權(quán)重系數(shù)即貢獻率，進行 收益分割來求取土地純收益的設(shè)想。 針對現(xiàn)有各種土地純收益評估方法，筆者在分析了傳統(tǒng)的收益還原法、凈現(xiàn)值法、調(diào)整 現(xiàn)值法等不同測算方法的原理、特點、適用范圍的基礎(chǔ)上，通過各種方法的對比分析，指出 凈現(xiàn)值法、調(diào)整現(xiàn)值法在現(xiàn)實的估價中是傳統(tǒng)收益還原法的一種有效的補充，在具體應(yīng)用中 對會計收益進行審視、分析，甚至進行必要的調(diào)整，使收益額更能真實、可靠地反映被評估 標(biāo)的的客觀收益水平。 針對現(xiàn)有土地純收益測算方法中研究水平有限、測算工作量大、成本高、對許多使用者 而言技術(shù)上不可行等特點，進行了深入分析，并通過對土地評估中純收益的影響因素分析、 時空特征分析，借鑒了城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價評估理論、地價動態(tài)監(jiān)測體系設(shè)立理論，提出了土 地區(qū)段基準(zhǔn)純收益的概念，分析了土地區(qū)段基準(zhǔn)純收益的實踐意義，以常熟市為例，探討了 土地區(qū)段基準(zhǔn)純收益的測算方案，并試圖建立土地基準(zhǔn)純收益動態(tài)監(jiān)測體系，從而完成土地 評估中土地純收益的測算從“靜態(tài)”向“動態(tài)”的轉(zhuǎn)變，這也是對收益還原法理論研究及實 踐應(yīng)用的拓展。 研究方法具體為： 1 文獻綜述法 通過查閱大量相關(guān)文獻，了解土地純收益相關(guān)研究領(lǐng)域的基本理論、研究體系與范式、 研究現(xiàn)狀、前沿動態(tài)以及尚存在的問題，從而把握進一步研究的方向與重點，獲得研究的理 論與方法支撐，并明晰研究的著眼點與突破口。 2 歸納演繹法 一方面。通過國內(nèi)外收益還原法在土地評估中土地純收益確定方法的歷史發(fā)展回顧，歸 納出我國在土地純收益研究方面的理論不足和實踐操作中存在的誤區(qū)：另一方面，通過對城 鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估、地價動態(tài)監(jiān)測體系設(shè)立的借鑒，總結(jié)出簡單易行的土地區(qū)段基準(zhǔn)純收益測 算方法。 3 比較分析法 文章對土地純收益測算中的傳統(tǒng)方法、凈現(xiàn)值法、調(diào)整現(xiàn)值法進行了比較，得出求取土 地純收益的方法體系，即多種方法相結(jié)合，互為補充互相驗證。其次對經(jīng)濟收益觀和會計收 益觀、估價折舊觀和會計折舊觀進行了對比分析，指出它們在土地純收益評估中的異同以及 適宜采取的觀點。 4 定性與定量分析相結(jié)合 本文以定性描述為主，定量分析為輔。對當(dāng)前土地及土地市場特性、土地純收益特性、 城鎮(zhèn)土地估價中土地純收益的研究 本質(zhì)及其影響因素、有關(guān)土地純收益各種測算方法的對比分析等系列問題采用了定性分析 的方法，在描述土地純收益時空特征、傳統(tǒng)土地純收益測算方法、土地區(qū)段基準(zhǔn)純收益測算 方法中輔以定量分析方法予以說明。 本文的創(chuàng)新之處在于： 1 在對土地純收益的認(rèn)識存在的誤區(qū)予以澄清的基礎(chǔ)上，探析了土地純收益的內(nèi)涵和外 延、界定了土地純收益的本質(zhì)； 2 通過對會計收益和經(jīng)濟收益的比較分析，指出在土地純收益額選擇和應(yīng)用中，宜從經(jīng) 濟收益觀來考慮，而對會計收益要進行審視、分析，甚至進行必要的調(diào)整，使收益額更能真 實、可靠地反映被評估標(biāo)的的客觀收益水平： 3 對于傳統(tǒng)的收益還原法在土地評估中的應(yīng)用，筆者依不同情況予以討論，并分別指出 總收益、總費用計算過程中應(yīng)注意的問題。在土地純收益確定時，筆者提出引入貢獻率的概 念，用企業(yè)的整體凈收益分別乘以不同資產(chǎn)在企業(yè)整體凈收益中貢獻的權(quán)重系數(shù)即貢獻率， 進行收益分割來求取土地純收益的設(shè)想； 4 分析了傳統(tǒng)的收益還原法、凈現(xiàn)值法、調(diào)整現(xiàn)值法等不同測算方法的原理、特點、適 用范圍，并通過各種方法的對比分析，得出凈現(xiàn)值法、調(diào)整現(xiàn)值法在現(xiàn)實的估價中為傳統(tǒng)收 益還原法的一種有效的補充，三種方法應(yīng)該相互結(jié)合相互校驗； 5 通過對土地評估中純收益的影響因素分析、時空特征分析，指出土地純收益和地價具 有各自的獨特作用和使命，不可能相互取代?；诖?，提出了土地區(qū)段基準(zhǔn)純收益的概念， 分析了土地區(qū)段基準(zhǔn)純收益的實踐意義，探討了土地區(qū)段基準(zhǔn)純收益的測算方案，并試圖建 立土地基準(zhǔn)純收益動態(tài)監(jiān)測體系，從而完成土地評估中土地純收益的確定從“靜態(tài)”向“動 態(tài)”的轉(zhuǎn)變。 由于筆者水平有限，寫作時間也比較倉促，文中難免存在許多疏漏、不足、甚至謬誤之 處，一些探索或構(gòu)想僅是筆者管窺之見，敬請各位專家學(xué)者批評指正! v 城鎮(zhèn)土地估價中土地純收益的研究 1 1 地租理論 第一章理論基礎(chǔ) 地租即來自土地的報酬，相對土地所有者而言，稱之為地租，而相對于土地使用者而言， 稱為土地收益。就各種社會形態(tài)下地租的最一般特征來講，地租是直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)( 或者 其它產(chǎn)業(yè)) 中所創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分，是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式。 馬克思通過運用科學(xué)的勞動價值論、剩余價值論及科學(xué)的利潤理論和生產(chǎn)價格理論，對資本 主義社會地租進行了深入分析，指出“不論地租有什么獨特形式，它的一切類型有一個共同 特點：地租的占有是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式”l lj 。地租產(chǎn)生的根源在于土地所有權(quán)和 使用權(quán)的分離。他根據(jù)地租產(chǎn)生的原因和條件，把地租區(qū)分為級差地租和絕對地租，指出這 是資本主義地租的兩種基本形式口】。 土地作為自然資源具有特殊的使用價值，但不是勞動產(chǎn)品，沒有生產(chǎn)費用，因而沒有價 值，土地只能通過它的利用產(chǎn)生收益一地租，才產(chǎn)生土地價格。這就是馬克思指出的“資 本化的地租表現(xiàn)為土地價格或土地價值”，“土地價格無非是出租土地的資本化的收入州”。放 地租理論是土地估價的最基礎(chǔ)理論和核心部分。 在社會主義市場經(jīng)濟條件下，取消了土地私有制，建立了土地公有制。但是，仍存在著 土地所有權(quán)的不同主體及其壟斷，以及土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離，即產(chǎn)生地租的經(jīng)濟條件 仍然存在，故市場經(jīng)濟條件下地租仍然存在，并成為社會主義土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的表現(xiàn)。 所以，地租理論對我國的土地評估仍然具有很重要的指導(dǎo)意義，主要體現(xiàn)在以下方面：第一， 絕對地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所取得的收益。土地所有者在轉(zhuǎn)移其土地所有 權(quán)或讓渡土地使用權(quán)時，必然要求交易對方給予補償，這種補償在形式上表現(xiàn)為土地價格。 因此可以說絕對地租是土地價格存在的源泉，絕對地租理論在地價評估中是調(diào)控城市地價最 低價值的基礎(chǔ)。第二，級差地租是決定土地價格高低的主要因素。其中級差地租i 使得區(qū)位 條件優(yōu)劣不同的土地形成了高低懸殊的土地價格。級差地租則是由于連續(xù)對土地進行投入 ( 如城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善等) 所引起的地租量的不同從而形成了不同的土地價格。 第三，壟斷地租的形成原因有兩種：土地所有權(quán)的壟斷和某些土地具有的特殊的自然條件。 而土地位置的固定性對地租有決定性影響，這就要求我們要從特定宗地的具體條件和最有效 利用出發(fā)。進行地價的客觀評估。 因此，馬克思地租理論仍然是我國土地估價的基本理論依據(jù)之一，也是本文進行土地純 收益確定研究的重要理論基礎(chǔ)。 1 2 區(qū)位理論 區(qū)位( 1 0 c a t i o n ) 是一個綜合的概念，除解釋為地球上某一個事物的空間幾何位置外，還 城鎮(zhèn)土地估價中土地純收益的研究 強調(diào)自然界的各種地理要素和人類社會經(jīng)濟活動之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的 反映。也就是說區(qū)位就是自然地理位置、經(jīng)濟地理位置和交通地理位置在空間地域上的有機 結(jié)合的具體表現(xiàn)”j 。 區(qū)位論是關(guān)于區(qū)位的理論，是研究特定區(qū)域內(nèi)關(guān)于人類經(jīng)濟活動與社會、自然等其他事 物和要素間的相互內(nèi)在聯(lián)系和空間分布規(guī)律的理論1 4 j 。區(qū)位論起初源于級差地租的研究，以后 才逐漸發(fā)展成為一種有關(guān)空間經(jīng)濟活動的一般性理論【5j 。1 8 2 6 年德國經(jīng)濟學(xué)家馮杜能 ( j h v t h u n o n ) 完成了農(nóng)業(yè)區(qū)位論專著一一孤立國對農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟之關(guān)系( 簡稱孤 立國) ，稱為世界上第一部關(guān)于區(qū)位理論的古典巨著；阿爾申爾德韋伯( a w e b e r ) 在研究 工業(yè)企業(yè)選址的基礎(chǔ)上提出了工業(yè)區(qū)位論；克里斯泰勒( w c h r i s t a l l e r ) 通過對區(qū)域城鎮(zhèn)體系 各級中心地分布格局的研究，提出了中心地理論；廖什( a l o s c h ) 通過將生產(chǎn)區(qū)位與市場結(jié) 合起來，提出了市場區(qū)位論；而阿蘭索( w a l o n s o ) 的競租理論則是從區(qū)位邊際均衡和區(qū)位 邊際收益的角度推出了市場經(jīng)濟條件下城市土地租金梯度曲線和同心圓土地利用模式?？v觀 以上各種區(qū)位理論，我們可以看出：土地區(qū)位反映了城鎮(zhèn)不同土地利用類型的使用價值和收 益水平差異。 區(qū)位論的根本宗旨在于揭示人類社會活動的空間法則。當(dāng)把土地作為區(qū)位理論研究的客 體，而把各種已有的地理要素和社會經(jīng)濟活動的空間配置作為區(qū)位條件，分析研究這些條件 在土地上的分布和變化特點，以及它們相互結(jié)合對土地發(fā)生的綜合影響和作用，就可以得出 城鎮(zhèn)土地的空間變化規(guī)律及其數(shù)量特征，根據(jù)土地區(qū)位條件造成的區(qū)位空間差異，評估出土 地價格。尤其是對城市土地來說，首先，由于土地區(qū)位不同，產(chǎn)生不同的使用價值和價值， 使得同類行業(yè)在不同區(qū)位上獲得的經(jīng)濟效益會相差很大，不同行業(yè)在同一位置上經(jīng)濟效益也 相差很大。因此，區(qū)位是決定城市土地利用價值的重要因素，以至于西方一些土地經(jīng)濟學(xué)家 認(rèn)為，城市土地價格的決定因素第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。其次，區(qū)位也是 衡量地租、地價的主要標(biāo)尺。因為區(qū)位促使土地使用者在選用土地時，必須把自己所能在該 土地上獲得的區(qū)位收益與所需支付的區(qū)位地租進行比較，然后選擇與其經(jīng)濟相適應(yīng)的地段。 從而使土地利用在地租、地價這一經(jīng)濟杠桿的自發(fā)調(diào)節(jié)下，不斷進行用途置換，最終形成土 地收益和租金都趨向于最佳用途水平下的合理的空間結(jié)構(gòu)。因此，以區(qū)位理論作指導(dǎo)，從區(qū) 位條件入手，用因果關(guān)系的推理思路，根據(jù)各種條件下形成的區(qū)位類型( 自然、經(jīng)濟、交通) 對不同區(qū)位土地產(chǎn)生影響，及其在空間上表現(xiàn)出的不同的使用價值和價值及市場交易形成的 地價和土地收益，就能準(zhǔn)確地評估出土地價格。具體到收益還原法評估土地價格過程中，充 分挖掘基于區(qū)位不同而引致的土地收益差異是準(zhǔn)確評估出土地的客觀純收益，進而指引土地 開發(fā)投資市場向正確的方向發(fā)展的重要途徑之一。 1 3 生產(chǎn)要素分配理論 生產(chǎn)要素是指進行物質(zhì)生產(chǎn)所必需的一切要素及其環(huán)境條件。生產(chǎn)要素所包含的具體內(nèi) 2 城鎮(zhèn)土地估價中地純收益的研究 容不是固定不變的，而是隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展和生產(chǎn)社會化程度的提高而不斷增加新內(nèi)容 的p j 。在市場經(jīng)濟發(fā)展的晟初階段，資本、土地和勞動是最基本的生產(chǎn)要素，但到了市場經(jīng)濟 的發(fā)達階段，技術(shù)、信息、管理等己日益成為現(xiàn)代社會生產(chǎn)活動中舉足輕重的生產(chǎn)要素。 生產(chǎn)要素分配理論最初由1 9 世紀(jì)初法國資產(chǎn)階級經(jīng)濟學(xué)家薩伊( j e a n b a p t i s t es a y ) 提出， 他認(rèn)為，商品的價值是由勞動、資本、土地這三個生產(chǎn)要素“協(xié)同創(chuàng)造”的，因此，各個生 產(chǎn)要素的所有者就可以依據(jù)各自提供的生產(chǎn)性服務(wù)，取得各自應(yīng)得的收入：工人得到工資， 資本家得到利息，土地所有者得到地租。馬克思把薩伊的這種庸俗理論諷刺地稱為“三位一 體公式”。現(xiàn)代西方主流經(jīng)濟學(xué)的各種收入分配理論，拋棄了斯密、李嘉圖等人承認(rèn)人類財富 主要來源于勞動的理論，繼承發(fā)展了薩伊( j e a n b a p t i s t es a y ) 等人將勞動等同于物質(zhì)生產(chǎn)要 素的理論，將勞動與資本和土地( 近年來叉將企業(yè)家才能、人力資本、技術(shù)、知識等收納進 來) 等同起來，把它們統(tǒng)稱為“生產(chǎn)要素”。這些理論事實上把勞動等同于物，以證明在完全 競爭的市場條件下，各種要素的報酬是按其對產(chǎn)出的貢獻分配的pj 。也有人認(rèn)為，是指按照進 行物質(zhì)資料生產(chǎn)時所投入的生產(chǎn)要素的數(shù)量和質(zhì)量進行收益分配的一種方式1 7 j 。總之，我們可 以看出，生產(chǎn)要素分配理論是以追求生產(chǎn)要素所有權(quán)收益為動因，以生產(chǎn)要素貢獻率為條件 的收入分配。 在社會主義市場經(jīng)濟條件下，生產(chǎn)要素包括資本、勞動力、土地、技術(shù)、信息、經(jīng)營管 理等。生產(chǎn)要素所有者投入各種生產(chǎn)要素，取得相應(yīng)的收入，有利于生產(chǎn)要素的合理流動與 有效利用，做到人盡其才，物盡其用，調(diào)動各方面的積極性，這是尊重價值規(guī)律的具體體現(xiàn)， 強調(diào)了市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，同時也是市場經(jīng)濟的內(nèi)在要求，從而影響資源優(yōu)化 配置的程度。 對于土地這種生產(chǎn)要素，它的數(shù)量越多，對生產(chǎn)過程的貢獻當(dāng)然也就越大；它的質(zhì)量越 高，即土壤越肥沃，位置越優(yōu)越，對生產(chǎn)過程的貢獻當(dāng)然也就越大。因此，可以說在土地價 格評估中，遵循貢獻原則是按生產(chǎn)要素分配理論的具體應(yīng)用，按生產(chǎn)要素分配理論是收益還 原法估價的理論基礎(chǔ)。 1 4 土地報酬遞增遞減規(guī)律 土地報酬遞減理論是最直接研究土地合理利用的經(jīng)典理論，是優(yōu)化土地利用投入產(chǎn)出關(guān) 系與經(jīng)營方式的基本依據(jù)。該理論首次是由英國的威斯特( e d w a r dw e s t ) ( 1 7 7 2 1 8 2 8 ) 提出 來的，2 0 世紀(jì)西方經(jīng)濟學(xué)家將這一理論推廣到整個生產(chǎn)領(lǐng)域。該理論認(rèn)為在定科技條件下 若干要素投入量保持不變的情況下，土地收益隨某一要素投入量不斷增加，其土地報酬將會 出現(xiàn)由遞增到遞減的現(xiàn)象( 圖1 1 ) 。在土地評估中，要正確判斷土地利用處于哪一個階段， 然后根據(jù)所處階段，選擇典型的比較案例才能客觀的評估土地收益水平。 城鎮(zhèn)土地估價中地純收益的研究 圖1 - 1 總報酬、平均報酬、邊際報酬曲線 1 5 土地集約利用理論 所謂土地集約利用( i n t e n s i v e n e s so fl a n d ) 是土地粗放利用( e x t e n s i v e n e s so fl a n d ) 的對 稱，就是在土地合理增加物質(zhì)與勞動投入，以提高土地收益的經(jīng)營方式。最早是源于對農(nóng)業(yè) 土地的集約利用，1 8 世紀(jì)法國重農(nóng)學(xué)派后期代表人物杜爾閣( t u r g o t ) ，對此進行了系統(tǒng)的描 述。城市土地集約利用的概念是從農(nóng)業(yè)土地集約利用借鑒而來的。一般用單位面積土地上的 資本和勞動投入量來衡量土地與資本、勞動的結(jié)合程度，即土地利用的集約度。由于土地利 用報酬遞減規(guī)律的作用，土地利用集約度的提高是有限度的，理論上，當(dāng)對土地連續(xù)投入資 本和勞動力達到經(jīng)濟上的報酬遞減點，即邊際收益等于邊際產(chǎn)出時，經(jīng)營者將不會追加投入， 這一i 臨界點就是土地利用的集約邊界，達到了集約邊界的土地利用稱之為理論上的集約利用， 反之，未達到集約邊界的土地利用稱之為理論上的粗放利用。 由此可以看出，土地集約利用所涉及的最根本的理論問題是生產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)或技術(shù)經(jīng)濟學(xué)中 的土地收益變動規(guī)律問題，即在單位土地面積上不斷的追加投資，會引起土地收益如何變化 的問題。因此在不動產(chǎn)評估中，運用土地集約利用理論可以幫助確定待估宗地的最佳集約度 和最佳規(guī)模。 1 6 空間價值理論 城市土地的有限性與城市發(fā)展對土地需求的擴大改變了傳統(tǒng)意義上“土地利用”的概念， 人們越來越多地將拓展生存空間的目光投向空中與地下，城市土地立體利用及城市土地空間 地價的評估成為人們研究的熱點。葉敏、杜葵等人對此進行了研究。杜葵提出在城市立體區(qū) 4 8 飄 兮! 孔 埔惶 0 0 城鎮(zhèn)土地估價中地純收益的研究 位理論、立體收益理論指導(dǎo)下，對城市土地進行立體區(qū)位條件下的土地分等定級，建立起體 現(xiàn)城市土地一定空間權(quán)屬狀態(tài)下的、反映其空間立體土地收益的空間地價評估方法及空間地 價體系的研究思路( 9 j ；張福友則對立體地價的具體評估方法進行了研究，引入了“立體區(qū)位的 城市地價模塊”，認(rèn)為“地價模塊內(nèi)各種密度是不同的，這個密度是價格密度，即單位體積( 空 間) 的價格。越接近于繁華地段，臨街條件越好，單位空間價格越高，反之則越低” i o o 可以說空間價值理論是傳統(tǒng)的城市地租地價理論的一個補充。這是因為房屋位置不僅包 括平面區(qū)域位置，而且也包括垂直空間位置，兩者都對建筑地段地租地價的形成產(chǎn)生影響。 房屋垂直空間位置不同，各層空間在可及性、視野、景觀、采光、安全性等方面也各不相同， 其空間使用價值也不一樣，體現(xiàn)的房屋價格( 隱含著地價) 出現(xiàn)較大的差異。對于零售商業(yè) 和服務(wù)業(yè)而言，它通常依靠與消費者接近而取得良好的經(jīng)濟效益，可及性( 便利性) 對區(qū)位 價值影響較大，因此其垂直區(qū)位房屋價格( 隱含著地價) ，通常以底層為最高，隨著樓層的增 加而逐步有所降低；對于住宅而言，舒適性和安全性對區(qū)位使用價值的影響較大，因此在多 層住宅樓房中，最低的幾層由于采光、通風(fēng)等效果相對較差而房屋價格( 隱含著地價) 偏低， 最高幾層( 無電梯) 則由于行動不便房屋價格( 隱含著地價) 也比較低，中間樓層則使用價 值較高，房屋價格( 隱含著地價) 也高，而其中的高低適度、朝向與景觀良好的若干樓層的 房屋價格( 隱含著地價) 最高j 。 空間地價反映了土地價值在縱向空間上的層次性分布，是本文研究土地收益縱向空間分 布規(guī)律的理論基礎(chǔ)。 1 7 土地市場的供求理論 資源的合理配置是價格杠桿通過市場來調(diào)節(jié)和實現(xiàn)的，而價格又是由產(chǎn)品供求狀況決定 的。因此供求理論成為資源合理配置的理論基礎(chǔ)之一，同樣，土地供求理論成為土地合理配 置的基礎(chǔ)理論之一。 土地需求一般是指企業(yè)或個人在各種可能價格下愿意并且能夠購買的土地數(shù)量。土地需 求主要分為以個人生活為目的的土地需求，以生產(chǎn)為目的的土地需求和以投機為目的的土地 需求三種類型。以用途進行分類，土地需求又可分為商業(yè)、工業(yè)、居住等土地需求類型。影 響土地需求的因素主要有土地市場價格、土地預(yù)期價格、預(yù)期經(jīng)濟形勢、企業(yè)與家庭收入等 因素。 土地供給一般是指在一定的時間內(nèi)，各種形式的土地所有者，在各種可能價格下愿意并 且能夠提供的土地數(shù)量。土地供給是受土地需求的刺激而發(fā)展起來的，土地開發(fā)與整理是土 地供給的前提。一般來說，土地供給可以分為自然供給與經(jīng)濟供給兩種類型。土地的自然供 給是指在一定的技術(shù)經(jīng)濟條件下，地球或地球上某一區(qū)域所能提供給人類利用的各種土地資 源的數(shù)量，其數(shù)量不受任何人為因素和社會經(jīng)濟因素的影響，所以它的供給是沒有彈性的。 土地的經(jīng)濟供給是指投入勞動進行開發(fā)后，成為直接用于人類生產(chǎn)、生活的土地供給，是一 城鎮(zhèn)土地估價中土地純收益的研究 種有效供給。土地經(jīng)濟供給是有一定彈性的，隨生產(chǎn)技術(shù)條件和社會經(jīng)濟發(fā)展的變化而變化。 影響土地經(jīng)濟供給的因素主要包括土地價格、未來預(yù)期價格、土地開發(fā)成本以及經(jīng)濟發(fā)展等 因素。 一般來說，當(dāng)產(chǎn)品的需求量與產(chǎn)品的供給量相等時，市場達到均衡，此時的價格稱為均 衡價格，此時的產(chǎn)品供給量( 或需求量) 稱為均衡數(shù)量。均衡價格也就是需求與供給這兩種 力量相等時的價格，是通過市場供求關(guān)系的自發(fā)調(diào)節(jié)而形成的。對于土地市場來說，土地的 均衡價格同樣受需求量與供給量的影響，當(dāng)土地需求量大于供給量時，土地價格上漲；反之， 則土地價格下降腳。 在土地評估中，我們通過對土地市場供需狀況等多個方面的綜合評價，以合理確定土地 價格，進而指導(dǎo)人們做出合理的決策和預(yù)期。同樣，客觀準(zhǔn)確的土地價格評估也反映了市場 的供需狀況，通過地價信號反映出土地供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需要調(diào)整的方面，政府根據(jù)社會 經(jīng)濟和土地市場狀況調(diào)節(jié)供應(yīng)，引導(dǎo)投資和需求，促進土地資源合理有效利用。因此土地供 求理論自然成為土地估價的理論基礎(chǔ)。 1 8 消費者行為理論 消費者行為研究是建立在行為學(xué)、心理學(xué)等學(xué)科基礎(chǔ)之上的。在微觀經(jīng)濟學(xué)中，消費者 行為理論就是要研究消費者的資源配置行為，即消費者如何用有限的收入購買到適當(dāng)?shù)南M 品以獲得最大的滿足。通俗地講，所謂消費者行為理論，就是對下面兩個問題做出回答，即 在日常生活中消費者根據(jù)什么原則來決定購買何種消費品，每一種買多少，消費者在什么條 件下才能得到最大的滿足( 即達到消費者均衡) 。 在新古典經(jīng)濟理論框架下，消費者對商品的需求取決于真實的購買力，按照貝葉斯法則 和預(yù)期效用理論做出理性選擇。然而，土地這種商品具有特殊性：由于土地資源的有限性和 固定性，它兼具消費和投資的雙重屬性。從消費的角度來看，衣食住行乃生活基本需求，對 于大多數(shù)人來說，它是生活的一種必需品，但是其價值巨大，大多數(shù)人面對預(yù)算硬約束不得 不借助信貸等金融工具，這改變了消費者未來的效用函數(shù)；另一方面，地產(chǎn)的增值對于只擁 有一套房子的人來說財富增值只是一種心理感受。從投資的角度來說，資源的有限性和土地 的不動產(chǎn)屬性使得房市在很大程度上是個不完全市場，長期的升值潛力使得投資者視地產(chǎn)為 最安全的市場，從而加劇了人們在這個市場上的自信。 在行為經(jīng)濟學(xué)框架下，地產(chǎn)價格在很大程度上取決于目前現(xiàn)行價格，也就是消費者對市 場上現(xiàn)行價格的認(rèn)同。消費者個體都生活在社會中，他的決策不可避免地受到周圍消費者的 影響，人們在判斷房地產(chǎn)價格的時候也是如此。消費者首先會搜尋信息尋找某個參照點，這 個參照點可能是其他樓盤的市場價格或者專家的意見，而無論市場價格或者專家的意見是如 何產(chǎn)生的、價格合理與否，這在行為經(jīng)濟學(xué)里面被稱為錨定( a n c h o r i n g ) 和調(diào)整( a d j u s t m e n t ) 。 從這個意義上講，對地產(chǎn)的判斷往往是群體行為，這種行為容易導(dǎo)致群體行為偏差【1 “。所以 6 城鎮(zhèn)土地估價中土地純收益的研究 在土地價格評估過程中，尤其是在收益還原法、市場比較法等運用過程中，對于比較案例的 選擇宜基于消費者行為理論，予以合理選擇，進而評估出土地的客觀收益。 7 城鎮(zhèn)土地估價中土地純收益的研究 第二章土地評估中純收益確定研究的現(xiàn)狀 2 1 概述 2 1 1 有關(guān)土地收益的定義 購買收益性不動產(chǎn)一般被當(dāng)作一項投資，而且從投資者的觀點來看，獲利能力是影響不 動產(chǎn)價值的關(guān)鍵因素，因而土地純收益可以看作是衡量土地獲利能力的一個重要尺度。具體 來說，土地純收益指的是在土地評估中以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營 等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益扣除為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的勞動費用、資本費用、房 屋折舊費和房屋收益等之后的余額。簡而言之，土地純收益是在總收益中扣除非土地因素所 產(chǎn)生的收益后的剩余額”】，般以年為計算時間單位。西方在不動產(chǎn)評估中，并沒有明確提 出土地純收益的概念，而是根據(jù)不同估價對象統(tǒng)稱為收益期望值或預(yù)期收益。 在商品經(jīng)濟社會，不動產(chǎn)( 土地) 是具有持續(xù)收益的資產(chǎn)，因而不動產(chǎn)( 土地) 投資具 有普遍性。在西方發(fā)達國家不動產(chǎn)投資市場非常成熟，收益還原法在理論和評估實務(wù)兩方面 都得到了深遠的發(fā)展，收益還原估價方法也有各種形式。在早期建立了直接資本化法( d i r e c t c a p i t a l i z a t i o n ) 和報酬資本化法( y i e l dc 印n a l i z a t i o n ) 的理論基礎(chǔ)，在美國估價學(xué)會編著的不動 產(chǎn)估價中稱之為收益資本化法( 報酬資本化法) 。但在各種收益估價方法中，對收益的概念 大都按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)進行探討，比如，潛在總收益( p o t e n t i a lg r o s si n c o m e ，p g i ) 、有效總 收益( e f f e c t i v eg r o s si n c o m e , e g i ) 、凈經(jīng)營收益( n e to p e r a t i n gi n c o m e ，n o i ) 、稅前現(xiàn)金流量 ( p r e - t a xc a s h f l o w ) 、稅后現(xiàn)金流量( a f t e r - t a xc a s h f l o w ) 等。但其實質(zhì)上都是來自不動產(chǎn)( 土 地) 投資行為所獲得的收益，都屬于不動產(chǎn)( 土地) 收益研究的范疇。這些用詞大體上都可 指不動產(chǎn)收益，但所指含義各有偏重( 具體差異將在以后章節(jié)具體闡釋) 。本文研究對象是土 地評估中純收益的確定，在具體土地評估中，所采用的是土地客觀純收益，同時也被稱為標(biāo) 準(zhǔn)純收益。 2 1 2 土地純收益研究的意義 2 1 2 1 土地純收益研究的理論意義 收益還原法又稱收益現(xiàn)值法，還有收益資本化法( i n c o m ec a p i t a l i z a t i o nm e t h o d ) 、投資法 f i n v e s t m e n tm e t h o d ) 、收入資本化法、純收益還原法等稱呼，簡稱收益法。在土地經(jīng)濟理論與 土地估價中常叫做地租資本化法，是房地產(chǎn)價格評估的三種主要方法之一。 收益還原法是用適當(dāng)?shù)倪€原利率，將待估房地產(chǎn)未來各期正常純收益折算為估價時點的 現(xiàn)值并求其和，得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。其實質(zhì)是以現(xiàn)值貨幣來換取投資 資產(chǎn)未來的收益權(quán)利，該法評出的價格為“收益價格”【4 】。 收益還原法主要應(yīng)用于收益性或潛在收益性房地產(chǎn)的估價。所謂收益性房地產(chǎn)指房地產(chǎn) 城鎮(zhèn)土地估價中土地純收益的研究 作為整體性資產(chǎn)或整體性資產(chǎn)中的一部分且具有實質(zhì)性的獲利能力。潛在收益性房地產(chǎn)是指 具有應(yīng)用于收益性用途的潛在可能性，可以用具有收益性的同類或相似的房地產(chǎn)作為參照， 但在目前的用途尚不具備收益性的房地產(chǎn)。 收益還原法具有嚴(yán)格的理論基礎(chǔ)，地租理論和生產(chǎn)要素分配理論是收益還原法的理論依 據(jù)，土地、勞動、資本等生產(chǎn)要素組合產(chǎn)生的收益，應(yīng)由各要素分配。歸屬于土地的收益應(yīng) 是地租和利用土地資產(chǎn)帶來的純收益。它可以從總收益中扣除其它生產(chǎn)要素產(chǎn)生的收益后得 到。因此進行土地純收益確定研究是對收益還原法相關(guān)理論的驗證和完善。其次，筆者在不 斷的學(xué)習(xí)和實踐中，意識到土地純收益并不僅僅是在評估工作中通過簡單類似案例的選取， 進行市場比較就簡簡單單計算得到的一組數(shù)字，不能僅僅依據(jù)現(xiàn)實的、靜態(tài)的、有限的幾個 數(shù)據(jù)來預(yù)測某一宗土地未來的收益。這是因為土地純收益的大小受到土地供求市場、經(jīng)濟發(fā) 展水平、社會發(fā)展階段、具體宗地的區(qū)位條件等等各種因素的綜合影響，同時隨著時間的變 化，收益水平也在變化，并且不一定是按照現(xiàn)行的土地利用收益有規(guī)則的變化。所以筆者認(rèn) 為，本文提出基于歷史數(shù)據(jù)和現(xiàn)實數(shù)據(jù)確定土地區(qū)段基準(zhǔn)純收益的方法，進行土地純收益確 定研究也是對收益還原法理論研究的拓展。 2 1 2 2 土地純收益研究的實踐意義 ( 1 ) 土地純收益在土地價格評估中的應(yīng)用 土地純收益主要應(yīng)用在收益還原法評估不動產(chǎn)價格中，有人形象的將收益還原法稱為土 地價格評估方法中的除法，其中被除數(shù)是純收益，除數(shù)是還原利率。應(yīng)用收益還原法既可以 基于目前收益評估不動產(chǎn)現(xiàn)值，也可以基于對收益的預(yù)期，評估不動產(chǎn)的預(yù)期價格或價值。 與使用權(quán)價格評估相似的是，在涉及租賃型不動產(chǎn)租賃價格確定時同樣需要根據(jù)實際情況確 定租約期內(nèi)的土地純收益和租約期外的土地純收益來進行土地價格評估。 其次，不同的收益內(nèi)涵，在土地評估中采用的收益還原利率應(yīng)有所區(qū)別，即在土地評估 中要遵循“收益及其相應(yīng)的收益( 資本化) 率在口徑上必須一致”的原則。在土地價格評估 中，理清土地純收益內(nèi)涵并合理確定純收益額，對于客觀公正的評估土地價格有重要的指導(dǎo) 意義。 最后，土地評估中投資收益年限不同，收益也不同。由于我國土地所有權(quán)歸國家或集體 所有，在市場流通中最為廣泛的是土地的使用權(quán)價格，而土地使用權(quán)價格的內(nèi)涵中往往包含 了土地的使用年限，年限的差別反映在價格上即是年期修正系數(shù)。年期修正系數(shù)的確定無疑 與未來一定時段后的不動產(chǎn)收益特性直接相關(guān)，只有在充分估計了未來的預(yù)期收益和預(yù)期還 原利率，才能合理地確定其年期修正系數(shù)。因而在土地使用權(quán)價格評估中涉及收益年限時必 須首先合理地確定收益年限從而進行使用年期的修正。 ( 2 ) 土地純收益在不動產(chǎn)投資決策分析中的應(yīng)用 投資分析是反映不動產(chǎn)投資的買進價和預(yù)期未來收益關(guān)系的一種研究。通俗地講，即與 用于購買不動產(chǎn)權(quán)益的貨幣或資本相關(guān)聯(lián)的預(yù)期未來現(xiàn)金流量分析的各種研究【l ”。收益還原 9 城鎮(zhèn)土地估價中土地純收益的研究 法是一種反映市場投資行為的估價方法，即以一般投資者的眼光看待不動產(chǎn)，而一般投資者 的主要目的是通過經(jīng)營和在持有期末轉(zhuǎn)售不動產(chǎn)來獲得預(yù)期的投資收益i l 。在對預(yù)期不動產(chǎn) 投資進行可行性分析或決策分析時必須充分考慮在未來一段時間內(nèi)該不動產(chǎn)的預(yù)期收益和預(yù) 期的資本化率，從而計算可能的投資額、收益額，并與企業(yè)預(yù)先設(shè)定的預(yù)期收益相對比，以 決定