淺析房地產(chǎn)企業(yè)如何加強成本費用管理.doc

淺析房地產(chǎn)企業(yè)如何加強成本費用管理 李燕 （成都金堂和裕房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司財務(wù)部四川成都） 摘要：由于房地產(chǎn)開發(fā)的特殊性，其成本與費用控制一直是房地產(chǎn)企業(yè)管理面對的一個重要課題。在如今，房地產(chǎn)處于買方市場，如何降低成本費用，提高效益優(yōu)勢是亟需探討和思考的難題，也是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)轉(zhuǎn)型、增強利潤的可行之道。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；效益優(yōu)勢 一、當(dāng)前房地產(chǎn)形勢與成本控制的必要性 xx年“兩會”上，房地產(chǎn)行業(yè)又一次被列入了各界的討論議題?！熬用褡宰?、提高住房條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”是今年政府對房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃引導(dǎo)，對房地產(chǎn)企業(yè)來說是有利消息，不過就當(dāng)前的形勢來看，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不容樂觀。新京報消息，上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦以及首創(chuàng)集團(tuán)董事長劉曉光等人在接受作者采訪時均對經(jīng)濟(jì)低迷造成的房屋銷售量和銷售速度放緩等問題表示擔(dān)憂。 社科院前不久公示的房地產(chǎn)綠皮書表示，國內(nèi)的住房投資在xx年進(jìn)入到回落階段，庫存商品供給充足，成交冷熱不均，估計房產(chǎn)市場在xx年買方掌握主動權(quán)。實際情況確實有些不容樂觀，據(jù)國家統(tǒng)計局公布的多項數(shù)據(jù)獲悉，樓市指標(biāo)下行態(tài)勢未變。首先，銷售下滑。xx年2月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.77，比xx年12月份回落0.16點；其次，成交金額下跌。各大城市樓市成交冷熱不均，xx年1-2月的成交價款699億元，較去年同期下降30.2%；最后，庫存量劇增。截至xx年2月末，商品房待售面積高達(dá)6400萬平方米，環(huán)比提高3%，住宅待售面積增加1493萬平方米。由此可見，在可預(yù)見的一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)仍將維持穩(wěn)定走勢。但與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開發(fā)的項目不可能停止，其成本開支將繼續(xù)增加，這就對房地產(chǎn)企業(yè)的降本增效提出了更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。 二、房地產(chǎn)業(yè)成本內(nèi)容和控制原則 隨著房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的利潤空間逐漸縮小，消費群體也在行業(yè)的變遷中不斷成熟，愈加理性，特別是限購等政策不穩(wěn)定、銀行利率調(diào)整等宏觀微觀因素綜合影響，房地產(chǎn)市場主動權(quán)掌握在買方?？梢赃@樣說，成本不斷攀升，房地產(chǎn)企業(yè)已進(jìn)入了微利時代。所以，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要注重自身產(chǎn)品質(zhì)量適應(yīng)消費市場，另一方面要降低成本費用，增加企業(yè)的利潤實現(xiàn)最大的經(jīng)營效果。 從會計基本原理與市場經(jīng)濟(jì)基本概念可知，有效地節(jié)約成本費用，就能夠相應(yīng)地增加企業(yè)利潤與現(xiàn)金流入。因此，控制成本與費用，是房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)生存、發(fā)展、獲利的重要課題?？刂瞥杀举M用，包括對直接成本開支和間接成本費用以及相關(guān)費用的管理，前者主要有建安成本、設(shè)計成本、土地成本，后者一般指的是融資成本，由銀行貸款利息決定。相關(guān)費用是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程的中必要的管理費用、經(jīng)營費用等。在對成本費用支出的管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的任務(wù)目標(biāo)是每一個環(huán)節(jié)的費用成本都應(yīng)該控制在最佳狀態(tài)，那么就需要綜合考慮時間規(guī)劃、資源購買和安排、資金預(yù)算、質(zhì)量程度、驗收環(huán)節(jié)等，保證秉承實用、合理、實時監(jiān)控的原則，爭取每項節(jié)約都可以創(chuàng)造更多的收益。 三、優(yōu)化成本費用控制的途徑和思路 (1)動靜結(jié)合的靈活成本控制模式。傳統(tǒng)的成本監(jiān)控模式基本上都是靜態(tài)評估的，即在制定目標(biāo)成本時，沒有考慮到時間貨幣價值，而是把業(yè)務(wù)項目按照當(dāng)前的市場形勢來作成本計劃，認(rèn)為市場是可控的，它的波動處于某個置信區(qū)間內(nèi)，這種模式在穩(wěn)定市場是適用的，但是對于關(guān)聯(lián)項目、復(fù)雜業(yè)務(wù)等，其動態(tài)因素則要在靜態(tài)控制的基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化，多方位考慮不同的市場變化而建立不同的模型，或者綜合建立閥值可控模型，當(dāng)市場環(huán)境變化時能自動地根據(jù)該模型實時調(diào)整成本的預(yù)算和評估，方便及時作出應(yīng)對策略，指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展。所以，針對不同的因素，比如勞資、大型固定資產(chǎn)等比較穩(wěn)定，可以采用靜態(tài)控制模式；而相對的原材料采購成本、土地購置成本、銀行利率受時間、市場的影響波動，應(yīng)該建立動態(tài)性模型來評估和控制。 以恒大地產(chǎn)為例，企業(yè)在成本管控方面，便是有效地利用了“動靜結(jié)合”的思路。如在動態(tài)控制方面，恒大在開發(fā)樓盤的過程中，結(jié)合不同因素的性質(zhì)，建立相關(guān)的成本費用評估模型，并嚴(yán)格執(zhí)行事前預(yù)算，事中監(jiān)督，事后控制，全面監(jiān)控項目的開發(fā)和工程的實施。從靜態(tài)方面來說，作為全國性的開發(fā)商，對于樓盤定位、戶型布局、小區(qū)配置、配套設(shè)施等都有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，對于不同定位的樓盤，可以直接套用相關(guān)的預(yù)算上限定額，從而確保了項目開發(fā)固定成本控制的有效性。 (2)“欲速則不達(dá)”，切實做好成本費用計劃，實現(xiàn)成本效益原則。房地產(chǎn)企業(yè)要注重形成自己的競爭優(yōu)勢，堅決避免泡沫化房產(chǎn)，打造性價比最佳的產(chǎn)品，發(fā)展和鞏固客戶，實現(xiàn)客戶滿意、員工滿意、企業(yè)效益最優(yōu)的目標(biāo)。那么就要切實做好成本計劃工作，制定目標(biāo)成本，然后把其分解到各個部門和環(huán)節(jié)，讓每一個員工承擔(dān)一份責(zé)任，使其在任何業(yè)務(wù)和行動中都應(yīng)堅持不浪費、不將就的態(tài)度去執(zhí)行任務(wù)，培養(yǎng)員工自覺為實現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)成本而奮斗。以萬科地產(chǎn)為例，企業(yè)始終重視成本費用和產(chǎn)品質(zhì)量的雙重效應(yīng)，在項目前期，組織各方面專業(yè)人士對待建項目進(jìn)行實地考察，收集各種立項資料，按立項審批程序做出投資估算和編制成本計劃，形成了自身獨特的成本優(yōu)勢，形成了符合自身特性的成本控制體系。 (3)完善成本費用制度，增強成本部門的獨立性。構(gòu)建房產(chǎn)企業(yè)有機(jī)組織結(jié)構(gòu)，包括工程準(zhǔn)備部、技術(shù)部、來料部、財務(wù)部、預(yù)算部、施工部、人事部等，強調(diào)各個部門的本職任務(wù)與成控責(zé)任。房產(chǎn)企業(yè)要客觀、真實計算生產(chǎn)成本，與目標(biāo)成本進(jìn)行比較，同時不能滿足于往期成本開支的歷史核算，重要的是總結(jié)經(jīng)驗，借鑒以往的有價值信息做出后期的成本預(yù)算、規(guī)劃；此外，要增強成本部門的獨立性，綜合各部門的預(yù)算計劃，監(jiān)督各部門的費用開支，并與財務(wù)部對成本狀態(tài)進(jìn)行核對與評估，借助專業(yè)的財務(wù)團(tuán)隊做好資金業(yè)務(wù)一體化的考核和監(jiān)督，進(jìn)一步跟蹤和考察資金的動向和運轉(zhuǎn)，實現(xiàn)資金的安全管理。 (4)加強施工單位的施工監(jiān)督，提高施工效率。對施工單位的有效管理，提高施工效率是降低企業(yè)成本的重要途徑。根據(jù)建筑施工計劃合同按期按質(zhì)施工，提高施工單位的施工效率，控制工程成本。 四、結(jié)論 在當(dāng)前時期，房地產(chǎn)行業(yè)還處于蛻變和成熟的階段，不斷向規(guī)范化、