栗雨中央商務(wù)區(qū)企業(yè)總部基地項(xiàng)目總體策劃方案.ppt

,栗雨中央商務(wù)區(qū)企業(yè)總部基地項(xiàng)目 總體策劃方案,凌峻地產(chǎn)（中國(guó)）有限公司 廣州凌峻房地產(chǎn)咨詢有限公司 2010年04月,三市融成,兩型社會(huì),株洲工業(yè),高技術(shù)工業(yè),對(duì)高科和株洲工業(yè)來說：這是一次偉大的轉(zhuǎn)型，是一個(gè)創(chuàng)歷史的時(shí)刻！,本案宗旨,凌峻認(rèn)為，本項(xiàng)目面臨著前所未有的機(jī)遇，同時(shí)也面臨著現(xiàn)實(shí)條件的制約，因此，必須發(fā)散思維，不拘泥于固有想法，敢于質(zhì)疑，凌峻相信，真理永遠(yuǎn)是越辯越明。,本案也期望通過此次提報(bào)：給予高科集團(tuán)對(duì)于本項(xiàng)目開發(fā)提供決策參考依據(jù)。,Part 1 分析篇,Part 2 戰(zhàn)略篇,Part 3 產(chǎn)品篇,Part 4 營(yíng)銷與招商篇,Part 6 凌峻過往案例簡(jiǎn)介篇,Part 5 項(xiàng)目可行性論證篇,匯報(bào)思路,Part 1 分析篇, 經(jīng)濟(jì)環(huán)境,一、宏觀環(huán)境分析,株洲國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)、快速、健康的發(fā)展勢(shì)頭，2009年株洲市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1022.6億元，2009年上漲14.2個(gè)百分點(diǎn)，人均國(guó)民生產(chǎn)總值27472元，增長(zhǎng)13.6%，接近3萬元大關(guān)。, 城市特征,株洲是建國(guó)后發(fā)展起來的新興工業(yè)城市，工業(yè)門類齊全，已逐步形成了以冶金、機(jī)械、化工、建材四大支柱產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，擁有電子、電力、煤炭、陶瓷等門類齊全的新型工業(yè)體系。,工業(yè)之城高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的國(guó)家老工業(yè)基地,株洲有“被火車拖來的城市”之稱，京廣、浙贛、湘黔三大鐵路干線在這里交匯。株洲火車站是全國(guó)鐵路客運(yùn)最重要的中轉(zhuǎn)站之一，株洲北車站是中國(guó)江南最大的貨運(yùn)編組站，客貨運(yùn)可以從株洲直達(dá)北京、上海、廣州、重慶等大城市。株洲公路四通八達(dá)。,商貿(mào)之城中南地區(qū)重要的商貿(mào)和現(xiàn)代物流中心,以株洲市蘆淞區(qū)為核心的服飾市場(chǎng)，先后摘取了“中國(guó)十大服裝批發(fā)市場(chǎng)”、“中國(guó)品牌市場(chǎng)”和“中國(guó)服飾名城”三塊“金字招牌”。蘆淞服飾產(chǎn)業(yè)，作為株洲制造業(yè)之外的又一塊地方經(jīng)濟(jì)品牌，作為一塊有代表性的湘派服飾品牌，其影響力正在迅速擴(kuò)大。,服飾之城獨(dú)具特色的服飾產(chǎn)業(yè)基地, 房地產(chǎn)市場(chǎng),2009年在國(guó)家政策支持、剛性需求增加、投資需求暴漲的情況下，市場(chǎng)銷售強(qiáng)勢(shì)，株洲市整年累計(jì)銷售商品房23180套，面積265.99萬平方米,成交金額72.83億元,與08年相比分別增長(zhǎng)146.03%、159.40%、167.58%。,株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、健康的發(fā)展態(tài)勢(shì), 寫字樓市場(chǎng),株洲其實(shí)沒有正規(guī)意義上的寫字樓市場(chǎng)，絕大部分都是商住一體的項(xiàng)目，寫字樓的開始出現(xiàn)興起于服裝批發(fā)市場(chǎng)的擴(kuò)大和實(shí)際需要，后來隨著市場(chǎng)的發(fā)展，城市的進(jìn)步，慢慢一些公司和外資企業(yè)進(jìn)入株洲，寫字樓的范圍和檔次都需要提升，于是出現(xiàn)了株洲現(xiàn)在的兩大商務(wù)中心。,株洲寫字樓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)存在市場(chǎng)空白點(diǎn), 城市發(fā)展情景,根據(jù)“長(zhǎng)株潭”城市群整體規(guī)劃，株洲整體將向西、向北發(fā)展，與湘潭、長(zhǎng)沙融合成為城市群。株洲市市區(qū)實(shí)現(xiàn)特大城市的規(guī)模目標(biāo)，發(fā)揮國(guó)家重要的交通樞紐和新型工業(yè)基地的作用，成為區(qū)域綜合服務(wù)功能強(qiáng)大，設(shè)施完善，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，文化繁榮，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，人居環(huán)境良好的生態(tài)園林城市。,株洲城市發(fā)展情景三市融城，城市發(fā)展新機(jī)遇,宏觀環(huán)境分析,兩型社會(huì)概念的提出與建設(shè)，使得株洲從傳統(tǒng)工業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸向高科技產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變，加速了株洲工業(yè)發(fā)展進(jìn)程，新型現(xiàn)代工業(yè)城市的前景顯現(xiàn)，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展以及寫字樓空白，具備發(fā)展?jié)摿Α?長(zhǎng)株潭一體化的“株洲機(jī)遇”,宏觀環(huán)境分析小結(jié),二、中觀環(huán)境分析,（二）區(qū)域情景分析,城市發(fā)展主方向：西擴(kuò)區(qū)域 本區(qū)域位于株洲城市發(fā)展主導(dǎo)方向之一的栗雨工業(yè)園內(nèi)，是株洲高新區(qū)的科技創(chuàng)新和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化區(qū)，也是長(zhǎng)株潭地區(qū)重要的產(chǎn)業(yè)、技術(shù)核心區(qū)之一，在株洲建設(shè)新現(xiàn)代工業(yè)化城市的遠(yuǎn)大規(guī)劃中占據(jù)重要地位。,（一）所屬區(qū)域分析,三市融城，提速西部發(fā)展契機(jī) 區(qū)域位于三市融城核心地帶，三市融城帶來的政策利好，將使得該區(qū)域的地段價(jià)值得到提升，拔高整個(gè)區(qū)域的形象價(jià)值。,天元區(qū)政府搬遷帶動(dòng)區(qū)域的發(fā)展 天元區(qū)政府將搬遷至區(qū)域內(nèi)的新辦公大樓，它不僅僅是政府辦公地點(diǎn)的改變，更是一種引導(dǎo)城市發(fā)展方向和開拓城市發(fā)展空間的需要，同時(shí)也給本區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了新活力。,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，未來區(qū)域人口增加 隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，入駐企業(yè)將走向國(guó)際化，企業(yè)員工素質(zhì)提高，未來人口基數(shù)將增加，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)存在一定空白。,小結(jié)：株洲城市發(fā)展的“西部機(jī)遇” 區(qū)域位置優(yōu)良，板塊前景看好，從發(fā)展趨勢(shì)來看，必將成為未來株洲的工業(yè)產(chǎn)業(yè)基地。,三、項(xiàng)目分析,高科集團(tuán)的開發(fā)優(yōu)勢(shì),地段升值潛力明顯,雄厚的政府背景,市場(chǎng)需求,項(xiàng)目處于三市融城的核心區(qū)域，在長(zhǎng)株潭一體化進(jìn)程步伐加快的背景下，項(xiàng)目的地段價(jià)值將獲得空前增長(zhǎng)，升值潛力較為明顯。,目前栗雨工業(yè)園進(jìn)駐企業(yè)近50家，但園區(qū)內(nèi)目前基本無商業(yè)配套、企業(yè)性質(zhì)專業(yè)辦公場(chǎng)所。,高科集團(tuán)的政府背景，使得在開發(fā)過程中能夠依賴政府相關(guān)資源，在開發(fā)過程中享受特有綠色通道，并獲得政府相關(guān)政策支持。,高科集團(tuán)隸屬于株洲政府下轄的企事業(yè)單位，已經(jīng)在株洲相繼開發(fā)了香山美境、頤景園等項(xiàng)目，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)較為豐富。,小結(jié)：栗雨工業(yè)園發(fā)展的“工業(yè)機(jī)遇”,Part 2 戰(zhàn)略篇,一、戰(zhàn)略思考, 從城市的角度思考,城市的工業(yè)傳統(tǒng)：一個(gè)傳統(tǒng)工業(yè)城市的榮光,城市的工業(yè)現(xiàn)狀：工業(yè)轉(zhuǎn)型任重而道遠(yuǎn),城市的工業(yè)發(fā)展趨勢(shì)：工業(yè)重鎮(zhèn)的涅槃,工業(yè)的榮光與滄桑+開創(chuàng)城市工業(yè)新局,小結(jié)： 株洲工業(yè)，正牽引著株洲經(jīng)濟(jì)乃至湖南工業(yè)快速疾行！ 工業(yè)成就了株洲，未來株洲的發(fā)展也離不開工業(yè)的平臺(tái)！, 從工業(yè)的角度思考,中國(guó)制造的背后：6+1產(chǎn)業(yè)鏈,工業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的前景,工業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)勢(shì)在必行，需要實(shí)現(xiàn)自我超越！,小結(jié)： 從制造到創(chuàng)造，是中國(guó)工業(yè)崛起于世界之林的必由之路。 從制造到創(chuàng)造，需要匯聚知識(shí)、智慧與創(chuàng)意的共同力量。, 從項(xiàng)目的角度思考,項(xiàng)目的不利條件： 交通：周邊路網(wǎng)建成，但出入不便，普通居住者與職員無法承受在此居住與辦公的時(shí)間與交通成本。 配套：周邊生活配套較為不便，對(duì)于普通消費(fèi)者與辦公者的吸引力較弱。 企業(yè)：園區(qū)內(nèi)各企業(yè)均擁有自己的辦公場(chǎng)所，另行駐外辦公的概率相對(duì)較低。,項(xiàng)目的發(fā)力點(diǎn)： 景觀資源：項(xiàng)目緊臨規(guī)劃中的人工湖與公園，景觀資源優(yōu)勢(shì)突出，具備良好的居住與辦公環(huán)境。 區(qū)域資源：區(qū)域匯聚眾多高新產(chǎn)業(yè)企業(yè)與龍頭企業(yè)，他們不僅是未來項(xiàng)目的準(zhǔn)客戶，同時(shí)也可帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的進(jìn)入。 企業(yè)資源：高科集團(tuán)作為由政府主導(dǎo)的企業(yè)，在號(hào)召力層面具有先天的優(yōu)勢(shì)。,小結(jié)： 在園區(qū)企業(yè)擁有自身辦公場(chǎng)所的前提下，強(qiáng)行要求入駐不太現(xiàn)實(shí)。 入駐項(xiàng)目企業(yè)數(shù)量與質(zhì)量有限的前提下，企業(yè)總部顯得名不副實(shí)。 因此，我們不得不舍近求遠(yuǎn)，需要整合各大企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條。,戰(zhàn)略思考,大時(shí)代需要大創(chuàng)意：融城時(shí)代，催生大株州！ 大工業(yè)需要大引擎：大株州，催生戰(zhàn)略引擎！,整合工業(yè)產(chǎn)業(yè)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈 匯聚工業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)智慧結(jié)晶 服務(wù)湖南 奠定株洲龍頭工業(yè)城市地位,城市及工業(yè)的發(fā)展為本項(xiàng)目 提供了最佳的戰(zhàn)略切入點(diǎn)！,本案發(fā)展發(fā)向,順應(yīng)工業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 借力城市工業(yè)基礎(chǔ) 整合工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條,二、開發(fā)戰(zhàn)略,實(shí)現(xiàn)三個(gè)代表,代表對(duì)城市發(fā)展的重新詮釋,代表工業(yè)未來的發(fā)展方向,代表先進(jìn)的生產(chǎn)力, 開發(fā)目標(biāo), 開發(fā)原則,遵循三大開發(fā)原則,創(chuàng)新性原則,價(jià)值性原則,持續(xù)性原則, 開發(fā)戰(zhàn)略,戰(zhàn)略二：定勢(shì)戰(zhàn)略,五大戰(zhàn)略,確保項(xiàng)目一戰(zhàn)成名,三、項(xiàng)目整體定位,華中創(chuàng)意工業(yè)企業(yè)總部基地 產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意基地+企業(yè)公館+星級(jí)酒店+商業(yè)配套, 主題定位,闡述： 以“創(chuàng)意工業(yè)企業(yè)總部基地”作為項(xiàng)目的重要組成部分，通過通過企業(yè)公館和酒店的建設(shè)，為基地提供商務(wù)與配套需求。通過工業(yè)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)的共性技術(shù)條件平臺(tái)和專業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)孵化器，為湖南工業(yè)制造企業(yè)提供從創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、材料、工藝、模型到印刷的專業(yè)化資源支撐服務(wù)，盤活更多的設(shè)計(jì)資源吸納更多的社會(huì)資源，形成具有競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)勢(shì)資源，從而成為推動(dòng)工業(yè)設(shè)計(jì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的智能化平臺(tái)。,除高科集團(tuán)進(jìn)駐外，同時(shí)吸引部分園區(qū)內(nèi)的大型企業(yè)進(jìn)駐，更多的入駐企業(yè)為中小型創(chuàng)意型企業(yè)，為工業(yè)制造企業(yè)提供上下游服務(wù)。,創(chuàng)意工業(yè)企業(yè)總部基地,創(chuàng)意型企業(yè),吸引,為園區(qū)企業(yè)以及中小型企業(yè)的高層定向打造，并為各企業(yè)的專家與高級(jí)人才提供優(yōu)良的居住環(huán)境。,企業(yè)公館,星級(jí)酒店,考慮區(qū)域未來發(fā)展前景，同時(shí)滿足園區(qū)目前的商務(wù)居住需求。,商業(yè)配套,主要滿足園區(qū)企業(yè)與政府的商務(wù)需求，以高檔餐飲與商務(wù)配套為主。, 項(xiàng)目產(chǎn)品體系構(gòu)想,辦公平臺(tái),商務(wù)平臺(tái),居住平臺(tái),服務(wù)平臺(tái),創(chuàng)意工業(yè)企業(yè)總部基地,硬產(chǎn)品系統(tǒng),軟產(chǎn)品系統(tǒng),企業(yè)行政公館,CEO級(jí)尊享服務(wù),卓越的整體規(guī)劃,優(yōu)良的景觀環(huán)境,頂級(jí)的室內(nèi)配套,創(chuàng)意的建筑立面,基地融資平臺(tái),基地人才平臺(tái),基地交流平臺(tái),基地商機(jī)平臺(tái),星級(jí)酒店,高端商業(yè)配套,創(chuàng)意主題酒店,更多商務(wù)場(chǎng)所,企業(yè)服務(wù)平臺(tái),員工服務(wù)平臺(tái),政策優(yōu)惠+政府扶持,管家服務(wù)+共建共享,四、贏利模式設(shè)計(jì),創(chuàng)意工業(yè)企業(yè)總部基地+企業(yè)公館實(shí)現(xiàn)全售 星級(jí)酒店作為資產(chǎn)持有或股權(quán)轉(zhuǎn)讓,闡述： 從項(xiàng)目開發(fā)資金籌措的角度而言，必須實(shí)現(xiàn)大部分物業(yè)的銷售，從各類產(chǎn)品的性質(zhì)來看，寫字樓部分與企業(yè)公館部分可實(shí)現(xiàn)全部銷售，以實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，酒店物業(yè)則必須由開發(fā)商持有作為自有資產(chǎn)或通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)現(xiàn)資金回籠。,五、項(xiàng)目整體案名,主推案名：慧谷,案名的解釋： 本案名寓意這里匯聚了頂級(jí)的創(chuàng)意人才，是智慧與知識(shí)的聚會(huì)；因想象力產(chǎn)生巨大的生產(chǎn)力，不僅形象地描繪了項(xiàng)目未來的產(chǎn)業(yè)特征，同時(shí)也對(duì)在此工作與居住的群體進(jìn)行了形象的概括。 備選案名： 腦庫(kù)、設(shè)計(jì)公社,六、開發(fā)節(jié)奏,1、整體開發(fā)節(jié)奏 根據(jù)項(xiàng)目的體量，綜合考慮市場(chǎng)供應(yīng)與需求以及開發(fā)資金的籌措等因素，預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)周期為2年。 2、分期開發(fā)建議 建議分兩期開發(fā)，考慮各類物業(yè)的可變現(xiàn)性，首期以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)寫字樓與企業(yè)行政公館啟動(dòng)，通過銷售實(shí)現(xiàn)資回籠，二期開發(fā)星級(jí)酒店。,Part 3 產(chǎn)品篇,一、項(xiàng)目地塊價(jià)值分析,地塊一,地塊三,地塊二,地塊一：緊鄰公園，景觀價(jià)值最優(yōu)，應(yīng)開發(fā)為景觀對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)提升最大的建筑類型，建議該地塊開發(fā)為企業(yè)總部（寫字樓）。 地塊二：位于地塊東南部，居住環(huán)境較為嘈雜，同時(shí)交通環(huán)境較佳，建議開發(fā)為酒店。 地塊三：居住環(huán)境要優(yōu)于地塊二，建議開發(fā)為公寓。,二、項(xiàng)目整體規(guī)劃建議, 布局方案一,該方案中兩棟寫字樓采用半包圍式，包圍的中心部位為中心花園和較大面積的中央廣場(chǎng)，兩棟樓之間的溝通性較強(qiáng)。, 布局方案二,兩棟寫字樓都為橢圓形，從其形態(tài)上看獨(dú)立性較強(qiáng)，類似于雙子塔的結(jié)構(gòu)。,三、項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格建議,本項(xiàng)目定位為湖南創(chuàng)意工業(yè)總部，故建筑的外立面風(fēng)格同樣要體現(xiàn)出現(xiàn)代創(chuàng)意風(fēng)格，讓建筑也成為一件具有獨(dú)特美感的建筑創(chuàng)意作品，故我司建議本項(xiàng)目建筑風(fēng)格為：,現(xiàn)代,簡(jiǎn)約,藝術(shù),實(shí)用,代表最新銳的技術(shù)意識(shí)創(chuàng)新、前沿,代表最尖端的設(shè)計(jì)理念嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué),代表最人性的空間環(huán)境藝術(shù)、實(shí)用,德式包豪斯風(fēng)格,四、企業(yè)總部產(chǎn)品提升建議,5大商務(wù)配套,5A智能系統(tǒng),365項(xiàng)商務(wù)便利,4化建設(shè),打造360至TOP創(chuàng)意商務(wù)空間, 產(chǎn)品力提升目標(biāo), 產(chǎn)品提升方向-實(shí)現(xiàn)四化建設(shè),軟件系統(tǒng),（個(gè)性化化、便利化）,物業(yè)管理服務(wù) -引進(jìn)國(guó)際著名物業(yè)管理公司,經(jīng)營(yíng)管理服務(wù) -建立首家寫字樓經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu),政策服務(wù)體系 -政府政策全面保駕護(hù)航,硬件系統(tǒng),（智能化、細(xì)節(jié)化）,國(guó)際頂級(jí)商務(wù)旗艦的標(biāo)準(zhǔn)配置 -5A智能化系統(tǒng),國(guó)際頂級(jí)商務(wù)旗艦的標(biāo)準(zhǔn)配置 細(xì)節(jié)優(yōu)化,國(guó)際頂級(jí)商務(wù)旗艦標(biāo)準(zhǔn)配置 -5大商務(wù)配套,五、企業(yè)公館產(chǎn)品提升建議,公館功能定位,普通公寓+行政公館 本項(xiàng)目公寓部分具有兩大功能，普通公寓和行政公館。 普通公寓：位于120層，針對(duì)工業(yè)園區(qū)內(nèi)的普通員工，均為小戶型公寓，為其提供一處舒適、溫暖、便捷的生活居所，居住和投資俱佳。 行政公館：位于2030層，企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)，需要有一處集居住、商務(wù)、會(huì)客于一體的商務(wù)公館，戶型面積較大，功能也較普通的商住公寓要齊全。, 公寓產(chǎn)品提升建議,分樓層不同風(fēng)格裝修,全樓層免費(fèi)WIFI上網(wǎng),觀光電梯,六、星級(jí)酒店產(chǎn)品提升建議, 酒店定位,工業(yè)產(chǎn)業(yè)主題酒店 株洲作為湖南甚至整個(gè)中南地區(qū)的工業(yè)重鎮(zhèn)，不但是中南地區(qū)的主要工業(yè)基地之一，而且見證了我國(guó)工業(yè)的發(fā)展歷程。而近年來，各種主題酒店像雨后春筍般不斷涌現(xiàn)，而作為工業(yè)之都的株洲正好可以以工業(yè)產(chǎn)業(yè)作為酒店主題，集展示、文化、商務(wù)、休閑等多種功能于一體。,主題酒店簡(jiǎn)介,主題酒店也稱為“特色酒店”，是以某一特定的主題，來體現(xiàn)酒店的建筑風(fēng)格和裝飾藝術(shù)，以及特定的文化氛圍，讓顧客獲得富有個(gè)性的文化感受；同時(shí)將服務(wù)項(xiàng)目融入主題，以個(gè)性化的服務(wù)取代一般化的服務(wù)，讓顧客獲得歡樂、知識(shí)和刺激。歷史、文化、城市、自然、神話童話故事等都可成為酒店借以發(fā)揮的主題。,廣州長(zhǎng)隆酒店 ：以回歸大自然為主題,深圳威尼斯酒店 ：融合了文藝復(fù)興和歐洲后現(xiàn)代主義的建筑風(fēng)格，以威尼斯文化為主體進(jìn)行裝飾, 酒店產(chǎn)品提升建議,（1）酒店大堂 酒店大堂的入門處設(shè)立一尊大型的雕像，雕像主題能展現(xiàn)我國(guó)勞動(dòng)人民在工業(yè)化大潮中奮力拼搏的精神；在大堂的墻壁上掛有這種展現(xiàn)勞動(dòng)人民、工業(yè)生產(chǎn)和工業(yè)現(xiàn)代化的油畫。 （2）展覽館 在酒店內(nèi)設(shè)立一處展覽館，專門用于展覽我國(guó)不同時(shí)期的生產(chǎn)工具、機(jī)器、工業(yè)成果、科技進(jìn)步等，可以通過圖片、實(shí)物、聲像等多種方式進(jìn)行呈現(xiàn)，讓參觀的客戶通過聲、光、形等全面去了解我國(guó)工業(yè)發(fā)展的歷程。 （3）餐廳 在餐廳的墻上也掛有各種展示工業(yè)文化的展板、圖畫，同時(shí)餐廳內(nèi)的服務(wù)人員穿的不是普通的餐廳制服，而是穿著各式工廠的工作服，同時(shí)餐廳內(nèi)的各種擺設(shè)、碗碟、餐具也設(shè)計(jì)成各式工具的式樣。 （4）細(xì)節(jié)上詮釋工業(yè)元素 本酒店不僅要在大堂、餐廳、展覽館內(nèi)展示各種工業(yè)元素，更要在酒店內(nèi)的每一個(gè)角落、每一處細(xì)節(jié)都要體現(xiàn)主題元素，如在床單、窗簾、燈具、茶具、座椅、電話，乃至衛(wèi)生間等等細(xì)節(jié)都注意主題元素的融入。,七、商業(yè)產(chǎn)品提升建議, 設(shè)計(jì)理念,商業(yè)部分設(shè)計(jì)追求的是豐富的創(chuàng)意空間，其精髓是“新奇好玩”。因此建筑一定要配合新奇好玩的業(yè)態(tài)，做創(chuàng)意性設(shè)計(jì)。 以多元材質(zhì)、豐富造型締造創(chuàng)意性商業(yè)空間,紅磚場(chǎng)景,木質(zhì)場(chǎng)景,石頭與玻璃, 業(yè)態(tài)規(guī)劃,由于項(xiàng)目臨近公園，應(yīng)充分利用公園的優(yōu)美景觀，以目的性強(qiáng)業(yè)態(tài)為主，建議以大型餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)交流等作為主力業(yè)態(tài)，具體包括：,餐飲,休閑娛樂,商務(wù)交流,Part 4 營(yíng)銷與招商篇,一、營(yíng)銷目標(biāo),樹立高占位的項(xiàng)目品牌形象，實(shí)現(xiàn)“華中首席創(chuàng)意工業(yè)企業(yè)總部基地”目標(biāo)。,二、項(xiàng)目的總體營(yíng)銷推廣思路, 營(yíng)銷推廣“4精”原則,準(zhǔn)備工作充分，分析深入，考慮周全,精確把握不同客戶群需求，采取針對(duì)性策略,營(yíng)銷推廣步步到位，注重細(xì)節(jié),注重整體推廣節(jié)奏把控，兼顧效率和效果,精心策劃,精確瞄準(zhǔn),精耕細(xì)作,精益求精, 推廣思路,瞄準(zhǔn)對(duì)象,USP訴求,主要活動(dòng),預(yù)期效果,投資者企業(yè),租賃客戶,社會(huì)公眾,區(qū)域升值前景,投資回報(bào),掘金計(jì)劃,產(chǎn)品說明會(huì),利益引導(dǎo) 強(qiáng)勢(shì)刺激 處成成交,企業(yè)總部形象,項(xiàng)目品牌形象,服務(wù)理念及口碑,高科集團(tuán)實(shí)力,高科品牌形象,服務(wù)理念及口碑,項(xiàng)目自身形象,軟文炒作,公眾關(guān)注 口碑傳播 擴(kuò)大影響力,推拉結(jié)合 引進(jìn)主力 以點(diǎn)帶面,商務(wù)直通車計(jì)劃,企業(yè)簽約儀式,總裁酒會(huì),三、六大基礎(chǔ)策略,四、銷售策略, 目標(biāo)客戶分析,寫字樓,行政公館, 銷售方式,五、招商策略,1、招商先行、銷售跟進(jìn),3、 形象先行，造勢(shì)優(yōu)先,5、鼓勵(lì)投資客戶自主招商,2、大戶先行、散戶跟進(jìn),4、主動(dòng)出擊，重點(diǎn)突破,6、與大學(xué)建立聯(lián)系，鼓勵(lì)學(xué)生創(chuàng)業(yè),立足株洲 放眼全省 輻射全國(guó), 策略和目標(biāo)市場(chǎng), 招商政策,1、租金直接折扣 寫字樓出租人員會(huì)在對(duì)來訪人員進(jìn)行“辨認(rèn)”了解求租人大致預(yù)算之后，會(huì)在租金上給予一定幅度折扣，是寫字樓出租的一種促銷方式。 2、變相折扣(免租期、贈(zèng)送裝修、減免應(yīng)收費(fèi)項(xiàng)目) 免租期是指發(fā)展商給予客戶每年的一定時(shí)間的不收租金只收物業(yè)管理費(fèi)的無償使用期限，現(xiàn)在寫字樓出租市場(chǎng)上免租期一般每年為1個(gè)月，但是也有的項(xiàng)目為了維持其形象，隱蔽其真實(shí)成交價(jià)，而把免租期提高一定時(shí)限來給客戶變相打折。 贈(zèng)送裝修是指發(fā)展商通過贈(zèng)送一定的裝修或者是裝修材料的形式，來降低客戶入住時(shí)發(fā)生費(fèi)用，給客戶變相打折的一種促銷方式。 減免應(yīng)收費(fèi)項(xiàng)目指發(fā)展商通過減免諸如停車位費(fèi)用、電話接入或移機(jī)費(fèi)用、水電費(fèi)，水牌費(fèi)等的方法來給客戶的變相折扣的一種促銷方式。 3、政府稅費(fèi)優(yōu)惠措施：增值稅優(yōu)惠、企業(yè)所得稅優(yōu)惠、企業(yè)營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠、個(gè)人所得稅優(yōu)惠、管理、服務(wù)及其它優(yōu)惠 4、大學(xué)生創(chuàng)業(yè)優(yōu)惠措施,六、廣告配合策略, 媒介運(yùn)用策略,雖然株洲雖然工業(yè)較為發(fā)達(dá)，但市場(chǎng)容量還是有限，除抓住株洲市場(chǎng)外，仍需擴(kuò)展株洲以外的湖南、甚至全國(guó)市場(chǎng)。這樣就必須與全國(guó)高端媒介與本地的強(qiáng)勢(shì)媒體結(jié)盟，實(shí)現(xiàn)高端啟動(dòng)、自上而下建立湖南創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地的形象。,全國(guó)高端媒介：湖南衛(wèi)視+中國(guó)工業(yè)報(bào)+中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)+新浪網(wǎng)/搜房網(wǎng)戰(zhàn)略聯(lián)盟 本地強(qiáng)勢(shì)媒體：株洲晚報(bào)+瀟湘晨報(bào)+株洲房地產(chǎn)+戶外,定勢(shì)湖南，取勢(shì)株洲 結(jié)盟全國(guó)和本地的強(qiáng)勢(shì)媒體 建立項(xiàng)目的媒介傳播聯(lián)盟陣線, 媒介選擇,1、媒介分析,2、媒介具體選擇, 媒介費(fèi)用分配,七、活動(dòng)策略, 活動(dòng)整體策略,活動(dòng)事件化，以撬動(dòng)輿論 活動(dòng)專業(yè)化，以打動(dòng)客戶, 活動(dòng)規(guī)劃,1、高科商務(wù)會(huì)成立儀式暨優(yōu)秀企業(yè)總裁酒會(huì) 時(shí)間：3月中旬 地點(diǎn)：株洲市五星級(jí)酒店 與會(huì)人員：市政府相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)，高科公司領(lǐng)導(dǎo)層，高科知名企業(yè)總裁、各行業(yè)協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)人 目的：吸引市場(chǎng)目光，為項(xiàng)目造勢(shì) 內(nèi)容：成立儀式、發(fā)表聯(lián)合宣言、酒會(huì) 操作要點(diǎn)： 聯(lián)合宣言的內(nèi)容主要為，利用高科集團(tuán)的客戶網(wǎng)絡(luò)資源與政府部門、當(dāng)?shù)氐闹髽I(yè)、行業(yè)協(xié)會(huì)合作，形成資源共享，推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展； 政府對(duì)市場(chǎng)的效應(yīng)非常明顯，樹立項(xiàng)目政府重點(diǎn)扶持的市場(chǎng)現(xiàn)象； 宣布高科商務(wù)會(huì)總部在本項(xiàng)目，引起市場(chǎng)好奇 與會(huì)的知名企業(yè)都是潛在客戶，酒會(huì)上應(yīng)做好溝通,2、接待中心啟用儀式 時(shí)間：5月中旬 地點(diǎn)：華天大酒店 與會(huì)人員：新聞媒體機(jī)構(gòu)、高科公司友好單位 目的：項(xiàng)目正式亮相，引起市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注，形成市場(chǎng)熱度，前期意向客戶（投資者、租賃者） 內(nèi)容：新聞發(fā)布、產(chǎn)品介紹 操作要點(diǎn)： 邀請(qǐng)株洲市內(nèi)有一定的影響力的媒體機(jī)構(gòu) 邀請(qǐng)友好單位，制造現(xiàn)場(chǎng)熱度 產(chǎn)品介紹與前期市場(chǎng)造勢(shì)吻合，突出產(chǎn)品的領(lǐng)導(dǎo)地位 現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)買意向書簽訂、租賃意向書簽訂，形成市場(chǎng)熱銷現(xiàn)象 意向客戶采訪，帶動(dòng)市場(chǎng)購(gòu)買,3、產(chǎn)品說明會(huì) 時(shí)間：5月下旬 地點(diǎn)：華天大酒店 與會(huì)人員：新聞媒體機(jī)構(gòu)、高科公司友好單位、意向購(gòu)買企業(yè) 目的：為正式銷售蓄勢(shì)，形成市場(chǎng)期待 內(nèi)容：項(xiàng)目詳細(xì)的介紹說明，重點(diǎn)在于軟件服務(wù)、細(xì)節(jié) 操作要點(diǎn)： 邀請(qǐng)株洲市內(nèi)有一定的影響力的媒體機(jī)構(gòu)大力宣傳項(xiàng)目特點(diǎn) 邀請(qǐng)友好單位，制造現(xiàn)場(chǎng)熱度 現(xiàn)場(chǎng)的意向簽約儀式刺激觀望者,4、形象代言人計(jì)劃 時(shí)間：6月中旬 目的：樹立產(chǎn)品形象、通過形象代言人制造市場(chǎng)熱點(diǎn) 內(nèi)容：以福布斯上榜青年企業(yè)家為形象代言人 操作要點(diǎn)： 與福布斯上榜青年企業(yè)家聯(lián)系， 選擇時(shí)尚、活力、個(gè)性鮮明的代言人 通過媒體宣傳，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力,5、現(xiàn)場(chǎng)售樓部啟動(dòng)儀式暨大客戶簽約儀式 時(shí)間：7月上旬 地點(diǎn)：售樓部現(xiàn)場(chǎng) 與會(huì)人員：政府領(lǐng)導(dǎo)、新聞媒體機(jī)構(gòu)、高科集團(tuán)友好單位、意向購(gòu)買企業(yè) 目的：全力打造項(xiàng)目正式銷售氣氛，制造市場(chǎng)熱銷氣氛 內(nèi)容：精彩、氣派的啟用儀式，正式簽約 操作要點(diǎn)： 政府領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言 儀式時(shí)間的安排 重點(diǎn)在大客戶的簽約儀式,6、企業(yè)戰(zhàn)略管理沙龍 時(shí)間：9月上旬 地點(diǎn)：高科集團(tuán) 與會(huì)人員：新聞媒體機(jī)構(gòu)、國(guó)際著名企業(yè)戰(zhàn)略管理家、政府領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)企業(yè) 目的：進(jìn)一步打造項(xiàng)目品牌效應(yīng)，為項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)亮相蓄勢(shì) 內(nèi)容：聽取國(guó)際企業(yè)戰(zhàn)略管理報(bào)告 操作要點(diǎn)： 邀請(qǐng)國(guó)際知名企業(yè)戰(zhàn)略管理家，可能在實(shí)現(xiàn)上有點(diǎn)難度，不過重點(diǎn)在于宣傳 邀請(qǐng)當(dāng)?shù)刂髽I(yè)參與，同時(shí)宣傳項(xiàng)目,7、株洲寫字樓掘金計(jì)劃 時(shí)間：12月上旬 目的：刺激潛在客戶群體 內(nèi)容：推出不可抗拒的掘金計(jì)劃，引爆投資市場(chǎng) 操作要點(diǎn)： 優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)駐資質(zhì)審核承諾 最低租金回報(bào)承諾 推出創(chuàng)業(yè)特區(qū)，部分樓層產(chǎn)權(quán)分割出售、刺激小型投資者 第8、88位租用者免租1年計(jì)劃 第10位購(gòu)買者享受9折超級(jí)優(yōu)惠折扣,8、商務(wù)直通車 時(shí)間：2012年 目的：最大限度的提升市場(chǎng)銷售熱情 內(nèi)容：主要針對(duì)自購(gòu)自用者推出的活動(dòng) 操作要點(diǎn)： 各種商務(wù)服務(wù)中心的VIP身份 高科集團(tuán)全國(guó)網(wǎng)絡(luò)客戶資源共享貴賓身份 高科集團(tuán)友好合作伙伴,八、營(yíng)銷推廣節(jié)點(diǎn)圖,2011年3月 推廣啟動(dòng),3月下旬 優(yōu)秀企業(yè)總裁酒會(huì),5月上旬 臨時(shí)接待中心啟用,6月上旬 形象代言人確立,7月上旬 現(xiàn)場(chǎng)售樓部啟動(dòng),9月中旬 企業(yè)沙龍,系列 促銷活動(dòng),2012年12月 企業(yè)進(jìn)場(chǎng),定向招商期,姿態(tài)切入期 2011年4月前,形象導(dǎo)入期 2011年5-6月,產(chǎn)品呈現(xiàn)期 2011年7-9月,營(yíng)銷實(shí)現(xiàn)期 2011年10月-次年3月,九、營(yíng)銷推廣總控圖,Part 5 項(xiàng)目可行性論證篇,一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析,項(xiàng)目成本收益概算, 全部投資現(xiàn)金流量分析,全部投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元,說明： 年折現(xiàn)率取Ic=6%； 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期按照季度來劃分，則半年的折現(xiàn)率為3%； 開發(fā)成本及相關(guān)稅費(fèi)的投入按照各期平均分?jǐn)偅?酒店在開發(fā)后作為資產(chǎn)自行持有，不作銷售。,評(píng)價(jià)指標(biāo)（動(dòng)態(tài)與靜態(tài)）： 靜態(tài)全部投資稅后凈現(xiàn)值NPA=-566萬元； 動(dòng)態(tài)全部投資稅后凈現(xiàn)值NPA=-1745萬元；, 盈虧平衡點(diǎn)分析,（1）總成本不變，如收入變動(dòng) 經(jīng)計(jì)算，若項(xiàng)目總成本不變，銷售平均收入上升2%，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。 （2）收入不變，總成本變動(dòng) 經(jīng)計(jì)算，所項(xiàng)目總收入不變，總成本下降3%，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。 分析： 從上述成本、收入的變動(dòng)幅度可發(fā)現(xiàn)，收入的變動(dòng)比成本的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目整體利潤(rùn)敏感性更大，即收入的變化對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)有更為明顯的影響，故建議通過提升項(xiàng)目品質(zhì)和形象的方式來拉動(dòng)售價(jià)，同時(shí)也要對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行有效控制。,二、項(xiàng)目融資方式建議,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)日益成熟，市場(chǎng)政策日益完善，房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售條件逐漸規(guī)范，在上述日益嚴(yán)峻的融資環(huán)境下，如何找到一條或多條新的融資渠道，是房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的重要而迫切的任務(wù)。 企業(yè)的組織形式?jīng)Q定著融資方式。企業(yè)可以采取上市、股權(quán)融資、企業(yè)債券融資、銀行貸款、通過合資、合作以資源換資源等方式進(jìn)行融資。這些融資方式不能隨意采用，要根據(jù)企業(yè)的組織形式來確定企業(yè)的融資方式。 我司建議本項(xiàng)目融資方式：,可利用房地產(chǎn)投資信托基金以及酒店分割股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行融資或銷售。,三、投資風(fēng)險(xiǎn)分析、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)策略,風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)對(duì)策略,（1）工程進(jìn)度遲緩 （2）銷售不暢 （3）招商遇阻 （4）酒店經(jīng)營(yíng)困難 （5）寫字樓業(yè)態(tài)混亂,（1）經(jīng)營(yíng)管理措施 引入專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理，并給予投資者和商家、住戶信心 作為定點(diǎn)接待酒店 （2）政府政策支持：冠名支持、推廣支持、稅費(fèi)支持、企業(yè)支持 （3）城市建設(shè)措施-周邊市政設(shè)施建設(shè)完善,Part 6 凌峻過往案例簡(jiǎn)介篇,一、興唐金茂大廈,所在城市：山東濟(jì)寧 開發(fā)商：濟(jì)寧興唐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)類型：寫字樓 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目由濟(jì)寧興唐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的純商務(wù)寫字樓,位于山東省濟(jì)寧建設(shè)路與洸河路交匯路口.項(xiàng)目占地3313平方米, 總建4.2平方米.項(xiàng)目地上23層,地下3層。 項(xiàng)目采用新型節(jié)能、環(huán)保和高品位裝飾材料，從經(jīng)濟(jì)、健康和環(huán)境人文情趣需求等方面為用戶著想，令用戶受益；項(xiàng)目主要運(yùn)行設(shè)施如電梯、空調(diào)、安防、信息查詢等硬件系統(tǒng)，科技含量高，大大滿足用