審計視角下固定資產(chǎn)評估報告存在的問題及對策

審計視角下固定資產(chǎn)評估報告存在的問題及對策近年來，隨著國家城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷推進，政府固定資產(chǎn)投資項目逐年增多，而固定資產(chǎn)評估是固定資產(chǎn)征收、處置的重要依據(jù)，固定資產(chǎn)評估涉及面廣、專業(yè)性較強，項目單位因人員、專業(yè)技術(shù)力量不夠，對評估報告是否合理難以作出準確判斷，在進行固定資產(chǎn)處置時，大多直接依據(jù)聘請的第三方評估單位出具的評估報告，而忽視了評估報告中存在的問題。本文擬結(jié)合固定資產(chǎn)征收、處置審計工作實務(wù)，闡述資產(chǎn)評估活動中評估單位的委托主體、委托程序及評估報告中存在的問題，并提出相關(guān)的對策措施。一、審計視角下固定資產(chǎn)評估報告存在的問題（一）評估前期評估單位的委托主體及委托程序存在的問題1、評估單位的委托程序與相關(guān)規(guī)定不符評估單位的委托程序應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定。在審計中發(fā)現(xiàn)，主辦單位在履行招標或政府采購程序前就與評估單位簽訂了意向合同，不符合相關(guān)招投標法和政府采購程序的規(guī)定。如某項目單位在評估前就指定評估單位開展評估前期工作，待評估單位評估完成出具評估報告后，再與評估單位直接簽訂評估合同。2、評估單位的委托主體不符合相關(guān)法規(guī)的規(guī)定評估單位選取的主體應(yīng)符合相關(guān)法規(guī)之規(guī)定，如在審計中發(fā)現(xiàn)，某國有企業(yè)在處置某湖面資產(chǎn)時，該單位直接聘請評估單位對資產(chǎn)進行評估，而根據(jù)該省的相關(guān)法規(guī)，評估單位的選取應(yīng)由省國有資源廳聘請，不應(yīng)該由某國有企業(yè)直接聘請，與該省對于評估單位委托的相關(guān)法規(guī)不符。（二）評估過程中固定資產(chǎn)評估報告存在的問題1、評估基準日的選擇不合理固定資產(chǎn)的價格隨時間的變化而變化,不同的評估基準日將產(chǎn)生不同的評估結(jié)果。選擇的評估基準日應(yīng)使評估結(jié)果有效地服務(wù)于評估目的,避免由于評估基準日選擇不當造成評估價值偏離實際。因此,選擇何時作為評估基準日,取決于特定的評估目的。一般說來,評估時采用的是評估基準日的市場情況和價格標準,但資產(chǎn)的狀態(tài)可能并非總是評估基準日的狀態(tài),這同樣要由評估目的來決定。應(yīng)核實評估基準日是否滿足評估目的和相應(yīng)的資產(chǎn)狀態(tài),以便正確反映與評估目的相對應(yīng)的評估價值。在項目審計中發(fā)現(xiàn)，存在評估報告選定的評估基準日不滿足評估目的和相應(yīng)的資產(chǎn)狀態(tài)的現(xiàn)象，如有些被征收單位為了獲得更多的利益，與評估公司串通，不按評估準則的規(guī)定要求選擇評估基準日，由于評估基準日選擇不適當，造成評估公司出具的評估報告高估資產(chǎn)價值。2、評估依據(jù)不適當評估依據(jù)是評估工作的基準，所引用的法律法規(guī)和技術(shù)參數(shù)資料應(yīng)具有時間性和實效性，評估依據(jù)不能是已廢止的法律法規(guī)。在審計中發(fā)現(xiàn)，評估報告采用評估依據(jù)不適當，引用已廢止的法律法規(guī)為依據(jù)進行評估的現(xiàn)象。如在某房屋征收項目審計中發(fā)現(xiàn)評估公司出具的評估報告依據(jù)為已經(jīng)廢止的法規(guī)，從而導(dǎo)致該征收項目多補償金額達800多萬元。3、評估方法選用不合理資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)現(xiàn)行價值進行評定估算的一種專業(yè)活動，常用的評估方法有現(xiàn)行市價法、重置成本法、收益現(xiàn)值法、清算價格法。不同的評估方法對同一項目進行評估，其評估價值結(jié)果差異較大。在審計中發(fā)現(xiàn)，評估中選用的評估方法未能合理確定國有資產(chǎn)的價值，造成少評估資產(chǎn)價值，從而在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時造成國有資產(chǎn)的損失。如在某國有企業(yè)湖面資產(chǎn)處置中，應(yīng)按現(xiàn)行市價法進行評估，按現(xiàn)行市價法評估應(yīng)根據(jù)2011年的某市基準地價技術(shù)報告、省物價局和省國土資源廳關(guān)于某市2010年土地級別與基準地價更新成果的批復(fù)文件，該湖面資產(chǎn)采用區(qū)位價評估價值應(yīng)為35022萬元。而評估公司沒有選用該評估方法，評估該湖面資產(chǎn)是以省人民政府關(guān)于公布征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和區(qū)片綜合地價的通知為依據(jù)，分別按照年產(chǎn)值15倍計算土地補償費和安置補助費。按上述方式計算估算湖面資產(chǎn)價值3500萬元，存在低估行為，該資產(chǎn)少評估31522萬元。4、評估報告質(zhì)量出現(xiàn)重大瑕疵評估公司出具的評估報告應(yīng)保證評估質(zhì)量，避免出現(xiàn)重大瑕疵，特別是評估報告中標的物應(yīng)真實存在，材料收集應(yīng)準確詳實，數(shù)據(jù)處理和計算應(yīng)正確，評估單位應(yīng)按照其對應(yīng)的步驟開展工作，評估工作質(zhì)量要符合評估要求。在審計中發(fā)現(xiàn)，評估報告質(zhì)量出現(xiàn)重大瑕疵，評估報告中存在標的物虛構(gòu)，材料收集不準確詳實；數(shù)據(jù)處理和計算不正確；評估項存在重復(fù)評估；評估依據(jù)不充分的現(xiàn)象。審計人員一般以工程造價、財務(wù)人員為主，應(yīng)從工程造價、財務(wù)相關(guān)專業(yè)角度去評定評估報告標的物的真實性、材料收集的準確詳實性、數(shù)據(jù)處理和計算的正確性、評估項評估的重復(fù)性、評估依據(jù)的充分性等，從而判定評價值是否合理。（1）固定資產(chǎn)標的物虛構(gòu)，材料收集不準確詳實從工程造價角度方面看：評估報告中標的物是否有采購合同，如在某加油站項目審計中，通過查閱資料發(fā)現(xiàn)沒有加油設(shè)備采購合同，審計人員通過現(xiàn)場勘查和調(diào)用衛(wèi)星圖片對比分析進行核實，發(fā)現(xiàn)該加油站設(shè)備標的物為虛構(gòu)，從而虛增評估價值。從財務(wù)角度方面看：固定資產(chǎn)標的物應(yīng)核實是否有設(shè)備采購發(fā)票及付款憑證等來驗證標的物是否虛構(gòu)，材料收集是否準確詳實。（2）數(shù)據(jù)處理和計算不正確從工程造價角度方面看：一是評估報告中評估項單價是否合理，應(yīng)通過與造價信息價比照、結(jié)合市場詢價等方法進行確定。如某加油站項目審計中，發(fā)現(xiàn)某加油設(shè)備價格與同期市場價格相比較，高出市場價格幾倍，造成評估價格虛高；二是數(shù)量是否準確，如某項目審計中，發(fā)現(xiàn)評估報告中直接引用了測繪公司出具的測繪數(shù)據(jù)，而經(jīng)現(xiàn)場測量和實地踏勘證實該測繪數(shù)據(jù)與事實不符，為虛假數(shù)據(jù)：評估報告中護坡體積5556.138立方米，經(jīng)現(xiàn)場踏勘測量實際護坡體積不到415立方米。從財務(wù)角度方面看：評估報告中固定資產(chǎn)如房屋、機械設(shè)備等拆舊年限取值和計算是否準確，如審計中發(fā)現(xiàn)評估報告中機器設(shè)備拆舊年限不正確，經(jīng)核實，該機械設(shè)備使用年限為15年，已使用12年，而評估報告中全部按九五新進行估價，造成高估價值。（3) 存在重復(fù)評估評估報告中評估項的重復(fù)評估導(dǎo)致評估費用重復(fù)計取，高估評估價值，要特別注意評估各項之間的銜接。在審計中發(fā)現(xiàn)，某項目土方回填平整費用已包含在建筑物評估價值中，而評估公司出具的土地補償評估報告又重復(fù)計取了該項土方回填平整費用，該土方回填平整費用屬于重復(fù)評估計取。(4)評估依據(jù)不充分評估中，評估依據(jù)應(yīng)充分，在審計中發(fā)現(xiàn)，評估人員按經(jīng)驗主觀給出資產(chǎn)的重置價格，對于確定固定資產(chǎn)價值的評估依據(jù)不充分的現(xiàn)象普遍存在。如在某項目房屋評估報告中，評估人員給出的房屋重置價格沒有按照某市物價局房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)房屋重置價格標準的通知規(guī)定的房屋重置價格標準進行價格確定，而是評估人員主觀上確定了房屋的重置價格，評估報告確定的房屋重置價格與文件規(guī)定的房屋重置價格標準存在較大的差異，從而造成高估房屋評估價值500多萬元。二、固定資產(chǎn)評估報告中存在問題的對策1、加強評估工作的管理，規(guī)范評估單位的委托程序及委托主體。項目審計中，對于評估單位的委托及委托主體是否符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，審計人員應(yīng)要求相關(guān)項目單位提供評估單位委托流程，根據(jù)法律法規(guī)判斷委托流程是否符合國家及地方相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，特別要關(guān)注地方相關(guān)法律法規(guī)。審計人員要熟悉國家及地方相關(guān)方面的法律法規(guī)，根據(jù)項目特點，以事實為依據(jù)，以法律法規(guī)為準繩，作出準確合理判斷。2、在項目審計中，對于資產(chǎn)評估報告中評估基準日的選擇，應(yīng)重點審查評估基準日是否符合有關(guān)評估準則的規(guī)定要求，是否符合項目實際，將評估基準日的選擇列為審計的關(guān)鍵點，避免由于評估基準日選擇不當造成標的物評估價值失常。3、對于評估依據(jù)是否適當應(yīng)重點審核評估過程中所引用的法律法規(guī)和技術(shù)參數(shù)資料等是否適當，評估依據(jù)應(yīng)采用現(xiàn)行的國家和地方相關(guān)法律法規(guī)，不能采用已廢止或過期的法律法規(guī)，以確保評估依據(jù)具有實效性和符合性。審計人員在審計前，要全面了解熟悉項目情況，收集齊全相關(guān)的法律法規(guī)及技術(shù)參數(shù)資料，列表對照各法律法規(guī)及技術(shù)參數(shù)的適用主體、適用范圍、有效時間等，結(jié)合項目實際情況判定所引用的法律法規(guī)和技術(shù)參數(shù)資料等是否適當。4.對評估報告中評估方法運用的合理性，應(yīng)重點審核評估方法是否符合相關(guān)評估準則的規(guī)定要求，評估方法及技術(shù)參數(shù)選取是否合理。評估方法運用是否合理對于評估價值的準確性和合理性至關(guān)重要，因此在評估方法的選擇運用上，應(yīng)因地制宜和因事制宜，不可機械地按某種模式和某種順序進行選擇，選擇的評估方法應(yīng)保證評估目的。因此，審計人員應(yīng)對評估報告是否采用了與評估目的和評估對象的特征相適應(yīng)的恰當?shù)姆椒ㄟM行認真的審核。根據(jù)經(jīng)驗，采用多種評估方法對同一標的物進行評估，對不同的評估價值進行比較，如果相差值在合理范圍內(nèi)，說明評估方法適用，評估價值合理；如果相差值比較大，不在合理范圍內(nèi)，應(yīng)針對評估方法選用是否與評估項目特點和評估目的相適用進行論證，從而選擇合理的評估方法。對于該問題建議相關(guān)職能部門針對不同的評估方法編制適當?shù)哪０?，框架式選取，而不是由評估單位隨意自行選擇，主辦單位在與評估單位簽訂評估合同時，在合同中明確評估方法的選用，這樣能避免評估方法選用不當造成評估價值出現(xiàn)較大差異的情況產(chǎn)生。5、評估報告質(zhì)量出現(xiàn)重大瑕疵，存在標的物虛構(gòu)、料收集不準確詳實、數(shù)據(jù)處理和計算不正確、重復(fù)評估、評估依據(jù)不充分等問題，審計人員應(yīng)重點審核評估單位是否按照其對應(yīng)的步驟開展工作，評估工作質(zhì)量是否符合要求，應(yīng)從評估總體合理性把握，復(fù)核其重要的評估工作底稿，關(guān)注評估依據(jù)是否充分，對于標的物及材料收集的準確詳實性和數(shù)據(jù)真實性審計人員應(yīng)主要予以監(jiān)督核實。同時，應(yīng)從審計的專業(yè)角度，如工程造價、財務(wù)等方面去核實數(shù)據(jù)的真實性和準確性，對評估報告中提供和引用的數(shù)據(jù)應(yīng)重點審核，復(fù)核是否存在虛假數(shù)據(jù)，是否與事實相符，必要時，進行現(xiàn)場測量和實地踏勘，以及利用衛(wèi)星地圖對比分析等方式復(fù)核評估報告中的數(shù)據(jù)與實際數(shù)據(jù)是否一致。評估報告中重復(fù)評估問題要理清評估各項之間的銜接，如土地評估與建筑物評估中有關(guān)費用的銜接，可恢復(fù)使用機械設(shè)備與不可恢復(fù)使用機器設(shè)備界定的銜接等，使評估各項之間不重算、不漏算，確保各評估項費用不重復(fù)計取。因此，應(yīng)充分發(fā)揮審計人員的專業(yè)特性，從造價、財務(wù)等多角度去核實評估核實評估報告數(shù)據(jù)真實性和準確性，同時，結(jié)合利用現(xiàn)場測量和實地踏勘以及衛(wèi)星地圖、政府信息平臺和相關(guān)數(shù)據(jù)庫信息等手段去復(fù)核?？傊?，通過結(jié)合固定資產(chǎn)征收審計工作實務(wù)，在審計視角