建設用地使用權--民法分論--浙江大學.ppt

第六章 建設用地使用權,本章包括建設用地使用權的概念、建設用地使用權的取得、建設用地使用權的效力和建設用地使用權的消滅等4節(jié)。,第一節(jié) 建設用地使用權的概念,一、建設用地的概念 土地管理法將土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地三類。其中農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地；建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地；未利用地是指農(nóng)用地和建設用地以外的土地。,土地利用現(xiàn)狀分類,中華人民共和國質量監(jiān)督檢驗檢疫總局和中國國家標準化管理委員會于2007年8月10日聯(lián)合發(fā)布土地利用現(xiàn)狀分類，標志著我國土地資源分類第一次擁有了全國統(tǒng)一的國家標準。,土地利用現(xiàn)狀分類,根據(jù)土地利用現(xiàn)狀分類國家標準，土地利用現(xiàn)狀共分為12個一級類、57個二級類。其中一級類包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地、其他土地。,二、建設用地使用權的概念,（一）建設用地使用權的定義 建設用地使用權是指建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益以及利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施的權利。建設用地使用權這個概念，相當于傳統(tǒng)民法中的地上權。,（二）建設用地使用權的特征,第一，建設用地使用權是一項物權。建設用地使用權一旦設立，可以對抗土地所有人及第三人，具有物權的各項效力，在受到侵害時可行使物權請求權。,第二，建設用地使用權是一項用益物權。,建設用地使用權的設立以對建設用地的使用和收益為目的，而非以獲取建設用地的交換價值為目的，因此它屬于用益物權，而非擔保物權。,第三，建設用地使用權是以建設用地為客體的用益物權。,建設用地使用權只能以建設用地為客體，不能以農(nóng)用地為客體，國家法律嚴格禁止未經(jīng)批準在農(nóng)用地上建造建筑物和構筑物。擅自在農(nóng)用地上建造建筑物和構筑物，不僅不能產(chǎn)生建設用地使用權，而且要承擔法律責任。,物權法第136條規(guī)定,建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。這是根據(jù)空間權的理念對建設用地使用權所作的新規(guī)定。,第四，建設用地使用權是一項有期物權。,依照現(xiàn)行法律，出讓國有土地使用權是有明確使用年限，劃撥國有土地使用權以及設立于集體土地的建設用地使用權一般沒有使用年限的限制，但一般沒有使用年限的限制，不能理解為永久的使用權，因為永久的使用權實質上是對所有權的否定。建設用地使用權仍然屬于有期物權，而非無期物權。,（四）建設用地使用權的類別,建設用地使用權可以分為國有建設用地使用權和集體建設用地使用權，但物權法第12章的規(guī)定，僅適用于國有建設用地使用權。 國有建設用地使用權，根據(jù)其取得方式不同可分為出讓建設用地使用權與劃撥建設用地使用權。,出讓/劃撥建設用地使用權,出讓建設用地使用權是指權利人通過與國家主管部門簽訂出讓合同、支付土地使用權出讓金而取得的一定使用年限的建設用地使用權。 劃撥建設用地使用權是指權利人經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，繳納補償、安置等費用后取得或者無償取得的建設用地使用權。,出讓/劃撥建設用地使用權的區(qū)別,第一，主體不同。 出讓建設用地使用權的主體是受讓人，一般沒有條件的限制，而劃撥建設用地使用權的主體是符合法律規(guī)定條件的土地使用者。,第二，是否有償不同。,出讓建設用地使用權人須向國家支付建設用地使用權出讓金，劃撥建設用地使用權人無須繳納建設用地使用權出讓金。,第三，使用年限不同。,出讓建設用地使用權有一定使用年限，而劃撥建設用地使用權一般沒有使用期限的限制。,第四，取得方式不同。,出讓建設用地使用權通過招標、拍賣或雙方協(xié)議，簽訂出讓合同，并辦理建設用地使用權登記取得；劃撥建設用地使用權通過行政審批程序，并辦理建設用地使用權登記取得。,第二節(jié) 建設用地使用權的取得,一、建設用地使用權取得的概念 建設用地使用權的取得是指權利人因法律行為或法律規(guī)定而享有建設用地使用權。 根據(jù)我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，權利人取得建設用地使用權，有多種途徑和方式。,建設用地使用權的取得途經(jīng),根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，建設用地使用權的取得，大體上可分為基于法律行為而取得和基于法律行為以外的事實而取得兩種途經(jīng)。,基于法律行為而取得的情形,第一，因出讓合同而取得建設用地使用權。受讓人與出讓人簽訂國有建設用地使用權出讓合同，并交納全部出讓金，經(jīng)建設用地使用權登記取得出讓國有建設用地使用權。,第二，因行政劃撥而取得建設用地使用權。,符合法律規(guī)定條件的申請人，向國家申請使用國有土地，經(jīng)依法批準和建設用地使用權登記取得劃撥國有建設用地使用權。,第三，因轉讓合同而取得建設用地使用權。,在符合法律規(guī)定的建設用地使用權轉讓條件的情況下，受讓人與轉讓人簽訂國有建設用地使用權轉讓合同，支付轉讓金（如是劃撥國有建設用地使用權，按規(guī)定須補辦出讓手續(xù)的，應補辦出讓手續(xù)），經(jīng)建設用地使用權變更登記取得國有建設用地使用權。,第四，因企業(yè)破產(chǎn)或合并而取得建設用地使用權。,企業(yè)以出讓方式取得的建設用地使用權，企業(yè)破產(chǎn)后，經(jīng)依法處置，確定給新的受讓人；企業(yè)通過劃撥方式取得的建設用地使用權，企業(yè)破產(chǎn)時，其建設用地使用權由縣級以上人民政府收回后，根據(jù)有關規(guī)定進行處置。,通過法人合并取得建設用地使用權,法人之間合并，依法屬于應當以有償方式取得建設用地使用權的，原建設用地使用權應當辦理有關手續(xù)，有償取得建設用地使用權；依法可以以劃撥形式取得建設用地使用權的，可以辦理劃撥土地權屬變更登記，取得建設用地使用權。,第五，連同房屋所有權一并轉讓。,房屋所有人轉讓房屋所有權時，房屋所占范圍的建設用地使用權一并轉讓。房屋所有權的受讓人在取得房屋所有權的同時，取得建設用地使用權。,基于法律行為以外的事實取得,基于法律行為以外的事實而取得建設用地使用權，主要是指因繼承而取得建設用地使用權。建設用地使用權為財產(chǎn)權，可因繼承而取得。,二、建設用地使用權的取得程序,建設用地使用權的取得程序包括農(nóng)用地轉用、土地征收、建設用地申請、劃撥或出讓、登記等程序，但申請使用已經(jīng)被確定為建設用地的國有土地用于建設，不必經(jīng)過農(nóng)用地轉用和土地征收程序。,（一）農(nóng)用地轉用,1998年8月29日修訂的土地管理法為保護農(nóng)用地，增加了農(nóng)用地轉用程序。按其規(guī)定，建設占用土地，涉及農(nóng)用地轉為建設用地的，應當辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù)。,（二）土地征收,土地征收是指因建設需要，國家將農(nóng)民集體所有土地轉變?yōu)閲宜型恋氐男袨?。土地征收應當按照土地管理法及土地管理法實施條例規(guī)定的批準權限和程序進行。,（三）建設用地使用申請,使用國有建設用地和集體所有建設用地，需要經(jīng)過法律規(guī)定的建設用地申請、審查、審核、批準等規(guī)定程序。,（四）建設用地使用權出讓或劃撥,國有建設用地使用權通過出讓和劃撥兩種途徑取得。,1建設用地使用權出讓,建設用地使用權出讓是指國家將國有建設用地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付建設用地使用權出讓金的行為。,物權法規(guī)定,設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式?！薄肮I(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。 嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規(guī)關于土地用途的規(guī)定。,招標出讓,招標出讓國有建設用地使用權，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國有建設用地使用權投標，根據(jù)投標結果確定國有建設用地使用權人的行為。 招標出讓土地使用權，引進了市場機制，有利于投標人之間的競爭。招標出讓中的競爭，是一種暗中的競爭，不同于拍賣出讓中的公開競爭。,拍賣出讓,拍賣出讓國有建設用地使用權，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結果確定國有建設用地使用權人的行為?！緦嵺`中有國土資源部門主持拍賣或委托拍賣行拍賣兩種方式】 采用拍賣方式出讓建設用地使用權，較有利于有受讓意向者之間公開、平等競爭，可以排除某些人為因素的不利影響，還可使出讓方獲得較高的出讓金。,招標出讓與拍賣出讓的主要區(qū)別,第一，通告方式不同。 招標出讓采用招標廣告或招標邀請書的方式通告（分別適用于公開招標和邀請招標）；拍賣出讓以拍賣公告方式通告。,第二，競爭方式和機會不同。,在招標出讓中，投標者相互之間不知道競爭對手所提的條件，且只有一次投標機會，只準報一個價。按規(guī)定，招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況；在拍賣出讓中，各競買人進行公開的競爭，每個競買人都可提出高于他人的應價。,第三，決定受讓的標準和條件不同。,在招標出讓中，根據(jù)擇優(yōu)原則（不僅僅限于出讓金價格）決定受讓人；而在拍賣出讓中，以出價最高為條件確定受讓人。,掛牌出讓,掛牌出讓國有建設用地使用權，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果或者現(xiàn)場競價結果確定國有建設用地使用權人的行為。,雙方協(xié)議出讓,雙方協(xié)議出讓是指市、縣人民政府土地管理部門與申請受讓人直接就建設用地使用權出讓有關事宜進行協(xié)商，達成協(xié)議的一種出讓方式。 雙方協(xié)議出讓適于某些難以組織拍賣、招標出讓的出讓項目，但隨意性大，不利于自由競爭。按現(xiàn)行規(guī)定，凡經(jīng)營性土地，不得采取雙方協(xié)議出讓方式。,建設用地使用權出讓合同,建設用地使用權出讓方與受讓方通過國有建設用地使用權出讓合同明確雙方之間的權利義務。 根據(jù)原國家土地管理局和國家工商行政管理局聯(lián)合發(fā)布的國有土地使用權出讓合同示范文本，土地使用權出讓合同可分為宗地出讓合同、成片開發(fā)土地出讓合同和劃撥土地使用權補辦出讓合同等三種類型。,2建設用地使用權劃撥,根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第23條的規(guī)定，下列建設用地的建設用地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 土地使用權劃撥，適用行政審批程序。,（五）建設用地使用權登記,權利人經(jīng)依法登記，領取國有建設用地使用權證書和集體建設用地使用權證書，方能取得建設用地使用權。 物權法第139條規(guī)定：“設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發(fā)放建設用地使用權證書?！?建設用地使用權登記適用土地登記辦法。,第三節(jié) 建設用地使用權的效力,一、建設用地使用權人的權利 （一）占有權 建設用地使用權人有對土地所有人的土地進行直接控制與支配的權利。為實現(xiàn)使用和收益的目的，建設用地使用權人必須占有土地。但占有土地并不一定是直接占有，建設用地使用權人也可以間接占有。,（二）使用（開發(fā)）權,建設用地使用權人有按照設立時規(guī)定的用途使用（開發(fā)）土地。建設用地的具體用途，在土地管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃以及不動產(chǎn)登記上均須明確。建設用地使用權人行使使用權，滿足其生活、生產(chǎn)等各方面的需要，是其設立該項權利的主要宗旨。,城市房地產(chǎn)管理法第27條規(guī)定,依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)?！?（三）收益權,建設用地使用權人有獲取建設用地所產(chǎn)生的各種利益的權利。在建設用地上建造的房屋或者其他附著物，以及房屋或者其他附著物的收益，均歸屬建設用地使用權人。建設用地使用權人享有出售、出租房屋或者其他附著物的收益。,（四）轉讓權,建設用地使用權人可以依法轉讓自己的建設用地使用權。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權的房地產(chǎn)和以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)，其轉讓條件有所不同。,物權法規(guī)定,建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外?！?建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。 建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。,（五）設定抵押權,建設用地使用權人可以將享有建設用地使用權的土地供作抵押。 城市房地產(chǎn)管理法第47條規(guī)定：“依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權?！薄耙猿鲎尫绞饺〉玫耐恋厥褂脵?，可以設定抵押權?！?物權法也規(guī)定建設用地使用權人有權將建設用地使用權抵押。,（六）物權請求權,建設用地使用權是一項用益物權，建設用地使用權人為排除他人妨害，可以行使物權請求權，要求妨害人停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還占有、恢復原狀等。,二、建設用地使用權人的義務,（一）交納出讓金的義務 建設用地使用權人須交納土地使用權出讓金。 物權法第145條規(guī)定：“建設用地使用權人應當依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費用?！?（二）按規(guī)定用途使用（開發(fā)）的義務,建設用地使用權人須按規(guī)定用途使用（開發(fā)）。 物權法第140條規(guī)定：“建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經(jīng)有關行政主管部門批準。建設用地使用權人擅自改變建設用地的用途，將會承擔相應的法律責任?！?（三）如期使用（開發(fā)）的義務,十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。建設用地使用權人應當按照建設用地使用權設立時的要求使用或開發(fā)土地。,城市房地產(chǎn)管理法第25條規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。 超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。,（四）建設用地使用權與建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分的義務,建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。 建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。,第四節(jié) 建設用地使用權的消滅,一、建設用地使用權消滅的概念 建設用地使用權的消滅是指因法律規(guī)定的情形致使權利人喪失建設用地使用權。 物權法、土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定了建設用地使用權消滅的各種情形。,二、建設用地使用權消滅的情形,1建設用地使用權使用年限屆滿 出讓建設用地使用權是一種有期限的他物權，一旦出讓合同約定的使用年限屆滿，受讓人所享有的國有土地使用權即告終止。,物權法第149條規(guī)定,住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。 非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定