南昌“君臨天下”寫字樓項目理解與定位分析.ppt

1,“君臨天下”項目 態(tài)勢分析與初步構(gòu)想,至道機構(gòu) 2007年2月6日,2,目 錄,第一部分 決策綱要 第二部分 寫字樓市場態(tài)勢分析 第三部分 項目分析 第四部分 目標消費群定位 第五部分 項目定位 第六部分 結(jié)語,3,目 錄,第一部分 決策綱要 第二部分 寫字樓市場態(tài)勢分析 第三部分 項目分析 第四部分 目標消費群定位 第五部分 項目定位 第六部分 結(jié)語,4,一.明確企業(yè)的戰(zhàn)略目標，所有行動向這個戰(zhàn)略聚焦！,目標： 項目不僅是實現(xiàn)贏利的工具，更是開發(fā)企業(yè)樹立新物業(yè)標桿和實現(xiàn)高品牌收益的戰(zhàn)略跳板。,戰(zhàn)略決策的標準: 在滿足行業(yè)平均資金效率前提下，開發(fā)企業(yè)可增加少量投入,提高項目的明星資本和素質(zhì)，以實現(xiàn)品牌和經(jīng)濟雙重效益。,5,.把成本聚焦到產(chǎn)出效益最大的環(huán)節(jié),產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計（一般小于1%）和營銷環(huán)節(jié)（一般小于3%）的投 入是決定性的，在這兩個環(huán)節(jié)上的投入，風險最少，回報最大！,6,三.尋找符合目標消費群需求的產(chǎn)品定位,打造一個適銷對路的產(chǎn)品是項目開發(fā)的核心：尋求一個適合 這個物業(yè)，推動項目價值最大化的產(chǎn)品定位，最終取決于把哪個 消費群作為核心目標群，按照這個消費群的需求去統(tǒng)領(lǐng)產(chǎn)品價值 的打造，按照這個消費群對不同需求所關(guān)注的強度，去組織產(chǎn)品 的核心競爭力！,7,本項目委托時已確定了部分基本條件，對項目已具備的質(zhì)素 進行詳細分析，對優(yōu)勢資源進行挖掘，包裝和放大，并延展到 各個環(huán)節(jié)成為核心競爭力表現(xiàn)。對劣勢條件無須規(guī)避而應(yīng)在核 心競爭力的表現(xiàn)上盡可能引導(dǎo)和轉(zhuǎn)變。,四. 對項目的基本質(zhì)素進行分析,聚焦到可挖掘提升的方向,8,客戶口碑是效率最高，成本最低的推廣渠道。從開發(fā)之初，重視客戶口碑的建立和維護，隨著企業(yè)的開發(fā)行為和工程區(qū)，樣板區(qū)的呈現(xiàn)，如果營造正向發(fā)展的客戶口碑，那么營銷將事半功倍。 寫字樓投資者屬富裕人群有較強的社會能力，他們的購買行為對周邊人群的影響力和帶動力較強，可迅速形成圈層效應(yīng)，提升品牌價值。 在目標消費群關(guān)注的所有環(huán)節(jié)，不增加成本投入的基礎(chǔ)上疊加產(chǎn)品的核心能力。結(jié)果將獲得品牌和經(jīng)濟的最大收益。,五.注重口碑傳播，擴大圈層效應(yīng)，設(shè)計層層獲利階梯,9,六.怎么把以上五件事做對？整合運營,戰(zhàn)略明確，執(zhí)行力制勝的關(guān)鍵在于： 1.建立一支從產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計、工程管理、銷售、 推廣、客戶服務(wù)、物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)有強大執(zhí)行能 力和強烈創(chuàng)新意識的團隊和協(xié)作機構(gòu)群。 2.至道作為全程整合運營服務(wù)機構(gòu)在充分了解企業(yè)意 圖、了解企業(yè)能力、熟悉開發(fā)、營銷各個環(huán)節(jié)的基礎(chǔ) 上，要去把握和統(tǒng)籌這些協(xié)作機構(gòu)，去參與重要環(huán)節(jié) 的執(zhí)行，使所有的開發(fā)、營銷、服務(wù)等動作牢牢聚焦 于戰(zhàn)略。,10,目 錄,第一部分 決策綱要 第二部分 寫字樓市場態(tài)勢分析 第三部分 項目分析 第四部分 目標消費群定位 第五部分 項目定位 第六部分 結(jié)語,11,1.寫字樓概述,寫字樓廣義上是指滿足人們進行商務(wù)辦公活動的場所，其一般具有交通便利，配套設(shè)施完備，注重效率及建筑形象等特征，它是企業(yè)品牌最具代表意義的象征。 市場對寫字樓物業(yè)的評判依據(jù)一般有以下六個方向:地段,功能,服務(wù),智能化,環(huán)境(園林),可持續(xù)發(fā)展。 接下來我們將會對南昌及全國（一線城市及同類城市）的寫字樓行業(yè)發(fā)展趨勢作定性調(diào)研和分析。,12,2.本地寫字樓市場的分析,A.回到評判標準,13,B。發(fā)展與現(xiàn)狀概述：,市場競爭日益激烈，產(chǎn)品品質(zhì)逐漸升級，但總體仍處較低水平； 中心城區(qū)寫字樓密集，新興城區(qū)商務(wù)環(huán)境尚未獲得認同； 無景觀配套資源; 物業(yè)服務(wù)大多處于傳統(tǒng)服務(wù)范圍，缺少特色化與個性化服務(wù)； 部分軟硬件設(shè)施如停車、智能化系統(tǒng)、配套設(shè)施等方面領(lǐng)先市場平均水平的項目獲取市場認同；,14,C.南昌寫字樓市場供應(yīng)標準與市場認可度比值表,15,A.城市發(fā)展中不同區(qū)位價值演譯不同的產(chǎn)品價值： 具有成熟商圈，交通便利的城市核心地段：由于城市發(fā)展的需求及外來企業(yè)的聚集，頂級高端寫字樓市場需求依然強勁； 城市新發(fā)展格局上，具有產(chǎn)業(yè)依托或處在城市副中心地段：低密度低層高綠化率的總部經(jīng)濟越來越受到企業(yè)的歡迎； 新老城區(qū)核心地段交匯處：同時注重商務(wù)效率商務(wù)形象也提倡新型辦公形態(tài)的中高檔寫字樓正在走創(chuàng)新之路；,3.全國寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)及需求說明的幾大特征,16,B。企業(yè)隨著自身發(fā)展的需求對寫字樓物業(yè)有不同階段的衡量標準 大中型或品牌成熟企業(yè)要求豪華，注重寫字樓地段和形象； 創(chuàng)業(yè)型小企業(yè)要求性價比高，注重寫字樓的功能和成本； 成長型企業(yè)追求快速發(fā)展，注重寫字樓的服務(wù)和可持續(xù)發(fā)展；,17,C。寫字樓產(chǎn)品的核心能量不再只聚焦地段，而向品質(zhì)度傾斜： 智能化發(fā)展的新高度5A（有注解）； 生態(tài)化發(fā)展的新高度綠色生態(tài)寫字樓； 舒適度人性化發(fā)展的新高度5O（有注解）,18,注解1：5A,19,注解2：50 代表頂級標準的5A寫字樓越來越表現(xiàn)出它的不足之處，比如位于喧鬧的商務(wù)中心區(qū)、高密度的建筑和人群、有限的空間和綠化等； 按照生態(tài)學、環(huán)境學和建筑學原理，遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展原則，獲得一種高效、低耗、無廢物污染的辦公方式。 顛覆傳統(tǒng)辦公，將“以人為本”的理念引入辦公建筑中，給人們的工作帶來前所未有的舒適享受。 五大特征：Office serve（辦公服務(wù)） Oxygen（氧氣）Open（開放而自由）Office park（花園辦公） Opportunity(發(fā)展前景),20,D。城市復(fù)合體與產(chǎn)業(yè)聚集依然是成就寫字樓的兩個方向： 不同行業(yè)發(fā)展到一定階段，必然會有產(chǎn)業(yè)擴張與資源聚集的可能，產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的新高度即主題性寫字樓； 集酒店，商業(yè)，寫字樓，公寓等為一體的城市復(fù)合體能完善各功能的配套，形成自我循環(huán)；,21,小結(jié): 與全國寫字樓發(fā)展趨勢相比，南昌寫字樓市場供應(yīng)還處于較低水平。下面通過幾個案例，讓我們更清晰找到自己的開發(fā)方向：,22,區(qū)位： 位于亞奧核心板塊內(nèi)的安立路與大屯路交 界處 基本情況： 由4座最高達20層的相對獨立的寫字樓組 成，總建筑面積達8.27萬平方米，其中寫 字樓面積6.2萬平方米。 銷售業(yè)績： 開盤當日實現(xiàn)6個億的銷售額 目標客戶： 成長型、智力型、服務(wù)型企業(yè),4.案例之一：北京洛克時代,23,倡導(dǎo)全新的三大商務(wù)模式，將使入駐企業(yè)超值實現(xiàn)自身價值。 共享商務(wù) 1.共享08奧運政府投資帶來的巨大收益； 2.著力營造共享空間。配備了高標準，超五星級多媒體商務(wù)中心，具備圓 桌會議、長桌會議、沙發(fā)會議、綜合報告廳等多種會議功能；并為其配有 雪茄吧、紅酒吧等高尚休閑吧。 自由商務(wù) 1.采用24小時水環(huán)熱泵空調(diào)系統(tǒng)，滿足需要連續(xù)工作辦公的需求。 2.采取柱網(wǎng)式結(jié)構(gòu)，自由分割的辦公空間設(shè)計 形象商務(wù) 1.外立面充分體現(xiàn)了澄凈、硬朗的現(xiàn)代風格，LOWE技術(shù)剛性玻璃幕墻 2.大堂位于整個項目最好的金角位置，挑空達13米以上， 3.北京首創(chuàng)的首腦專屬電梯、VIP專屬電梯廳，獨享尊貴服務(wù)。,24,引領(lǐng)寫字樓進入一個新的發(fā)展時代思想時代。 洛克時代”的英文名稱借用了“OUTLOOK”一詞，其包含了：中國企業(yè) 要發(fā)展，必須懂得如何讓別人看自己，和如何去看別人，懂得如何去 看待企業(yè)內(nèi)部之間的關(guān)系，和如何去看待企業(yè)的處事之道。 這一思想的理解體現(xiàn)在本項目的建筑設(shè)計中，采用了具有男性力量的 折面處理和LOW E玻璃的透明空間，自由的空間和自由的交流是對 看的最好解釋，表現(xiàn)了建筑本身和入住的企業(yè)主世界觀、價值觀的融合,25,大堂：地面、墻面采用國產(chǎn)石材，配藝術(shù)裝飾，藝術(shù)吊頂及燈飾，配高級感應(yīng)旋轉(zhuǎn)門 電梯廳：地面、墻面為高級國產(chǎn)石材、藝術(shù)吊頂，配燈飾 公共走道：地面為防滑地磚，環(huán)保乳膠漆墻面，配吸音天花吊頂，設(shè)照明系統(tǒng)及應(yīng)急照明系統(tǒng) 電梯：進口日立電梯，A、B、C座電梯10部； 空調(diào)：水環(huán)熱泵空調(diào)系統(tǒng) 新風系統(tǒng)：設(shè)置了帶熱回收的新風送風系統(tǒng)，新風量按商務(wù)辦公區(qū)25立方米/小時/人設(shè)計。 監(jiān)控系統(tǒng)：設(shè)獨立監(jiān)控室，及門禁系統(tǒng)。電梯、走道、停車場等公共部位設(shè)閉路電視監(jiān)控 通信自動化系統(tǒng)：包括綜合布線系統(tǒng)及無級通訊轉(zhuǎn)發(fā)系統(tǒng) 電話：設(shè)4000門電話程控交換系統(tǒng) 網(wǎng)絡(luò)：千兆以太網(wǎng)入樓，10兆帶寬入戶，每4平米布1個信息點，可根據(jù)實際需求增減 有線電視：設(shè)有歌華有線電視及衛(wèi)星電視接收系統(tǒng) 無線通訊：設(shè)有通訊信號增強系統(tǒng)(無通訊互死角) 辦公自動化系統(tǒng)(OA) 消防自動化系統(tǒng)(FA) 安防自動化系統(tǒng)(SA),部分配套設(shè)施指標,26,區(qū)位： 扼守東北亞國際航運中心門戶，距 大連東港0.5km、火車站1.5km、機場 10km 基本情況： 總建筑面積:25506.51平方米 總戶數(shù):140戶；停車位:100多個 項目定位： 成長型企業(yè)發(fā)展示范特區(qū)、一個中高檔的專 業(yè)寫字樓 目標客戶： 航運、物流、貿(mào)易等行業(yè)成長中的中小企業(yè),4.案例之二：大連安達商務(wù)大廈,27,提供三大增值商務(wù)平臺，為成長型企業(yè)搭建起一個低成本、高效率的商務(wù)空間 A。企業(yè)理財服務(wù)中心： 大廈與金融機構(gòu)聯(lián)合為入住大廈的企業(yè)提供 多種金融、理財服務(wù)，主要包 括“率先推出移動銀行業(yè)務(wù)”、代發(fā)工資業(yè) 務(wù)、流動資金貸款、客戶銀行中 心、企業(yè)財務(wù)顧問、企業(yè)信息咨詢等等； B。企業(yè)發(fā)展服務(wù)中心： 大廈結(jié)合了政府中小型企業(yè)服務(wù)中心提供的服務(wù)功能，并與“服務(wù)中心”提出合 作提議，在企業(yè)發(fā)展服務(wù)中心中設(shè)置十大咨詢服務(wù)體系，即建立融資擔保、網(wǎng) 絡(luò)信息、發(fā)展輔導(dǎo)、人才培訓、法律、管理咨詢、技術(shù)創(chuàng)新、信用評價、市場 開拓十大服務(wù)平臺； C。商務(wù)管家服務(wù)中心： 為企業(yè)發(fā)展提供了強有利的后勤保障，如商務(wù)租車服務(wù)、票務(wù)預(yù)定服務(wù)、日常 商務(wù)行政飲食餐定送、多功能商務(wù)配套區(qū)等。,28,國際化商務(wù)硬件配套： 大廈大堂采用了世界頂級產(chǎn)品荷蘭寶盾高級兩翼中間開平旋轉(zhuǎn)門與高級智能防盜監(jiān)控系統(tǒng)； 49-300平方米的彈性自由組合空間； 戶戶擁有新風系統(tǒng)，時時都能享受到新鮮的空氣； 大廈外窗采用高檔環(huán)保、低輻射、中空LOW-E玻璃墻，大大節(jié)能30%；遠大中央空調(diào)、日立電梯、立體車庫； 全面精裝修、獨立洗手間、酒店式的物業(yè)管理，滿足企業(yè)的不同需求； 綜合布線、樓宇自控采用美國KMC弱電控制系統(tǒng)，以及計算機網(wǎng)絡(luò)、監(jiān)控、程控、門禁、寬帶接入、有線電視等系統(tǒng)； 24小時全天候保安巡邏，并設(shè)有中央監(jiān)控系統(tǒng)，戶戶均有火災(zāi)自動報警系統(tǒng)和噴淋系統(tǒng)。 大廈配置了會議室、多功能廳、商務(wù)餐廳與休閑娛樂廳等，全面打造國際化商務(wù)平臺，成就中小企業(yè)的低成本快速發(fā)展。,29,區(qū)位： 處于寧波東部新城與市區(qū)交接處 基本情況： 占地面積:19022平方米 總建筑面積:55000平方米 項目定位： 寧波首個ROD(海洋氧氣還原)花 園生意場 目標客戶： 物流、外貿(mào)、高新企業(yè),4.案例之三： 95國際商務(wù)大廈,30,率先提出的ROD辦公模式，除了追求高效辦公之外，同時更注重對舒適愉快的辦公環(huán)境的營造。以5O標準打造自由化、人性化的休閑辦公空間，以充滿樂趣、創(chuàng)意和氛圍的商務(wù)環(huán)境，激發(fā)工作熱情和工作激情： 率先引進風行國際的ROD辦公新概念，將科技園區(qū)的綠色生態(tài)與城市中心地段相結(jié)合，顛覆傳統(tǒng)辦公，將“以人為本”的理念引入辦公建筑中。作為寧波第一座更加重視生態(tài)、環(huán)保及舒適性的5A+5O寫字樓，它將在寧波率先實現(xiàn)ROD休閑辦公。,首個ROD花園生意場,31,Opportunity(發(fā)展前景)東部新城商務(wù)大前景 率先卡位東部新城與三江口交通要塞，占領(lǐng)世紀大道、江南路等四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)。 向西直通繁華三江口；向東通往、北侖港、小港；北向可至慈溪、余姚；南向緊臨飛速 發(fā)展的東部新城。 Oxygen（氧氣）1萬超大型廣場綠化 1萬超大型廣場綠化與大樓渾然一體，塑造出一個休閑辦公的氛圍：充滿 了綠化、水景和動景。 Office park（花園辦公）每三層開辟兩個空中花園 每三層開辟兩個空中花園，提供人與陽光、自然溝通的界面。 Open（開放而自由）商務(wù)俱樂部 商務(wù)俱樂部特設(shè)咖啡吧、茶室、餐廳等，為現(xiàn)代商務(wù)人士，提供輕松交流環(huán) 境，有效緩解商務(wù)寫字樓嚴肅刻板的工作氛圍。同時，這也是一個廣闊的識人 交友、商務(wù)洽談平臺。 0office serve(辦公服務(wù))一 一站式英式管家服務(wù) 引入享譽全球的“現(xiàn)代英式管家”，特設(shè)管家部，首席管家、大管家、專職管家 各司其職， 提供一站式個性化服務(wù)。,體現(xiàn)5O價值,32,本節(jié)經(jīng)過對行業(yè)發(fā)展方向及相關(guān)案例的分析對項目引出三大啟發(fā)。,5.本章小結(jié),33,啟示一：5O寫字樓可能重新定義南昌寫字樓新標準,1. 目前南昌城中心寫字樓辦公環(huán)境差，人文化、生態(tài)化遠遠不能滿足辦公的要求。寫字樓用戶渴望效率與環(huán)境兩全的新型辦公模式； 2. 交通擁擠、停車位缺乏等問題在不斷地困擾寫字樓用戶，但不愿意離開中心區(qū)成熟的商務(wù)環(huán)境又是他們共同的特點；,具有如下特點的50寫字樓可以滿足以上需求 1.位于非黃金地段的城市核心發(fā)展區(qū)域 ，具有良好的發(fā)展前景； 2.交通可達性高； 3.生態(tài)環(huán)境優(yōu)良； 4.兼顧環(huán)境與效率,34,啟示二：寫字樓市場細分，圍繞目標消費群需求組織功能,不論是企業(yè)需求還是行業(yè)擴張都逐漸形成寫字樓物業(yè)市場供 應(yīng)的細分。不同的企業(yè)發(fā)展階段，不同的企業(yè)規(guī)模和性質(zhì)都直接 影響他們對物業(yè)的選擇，找到核心目標群，如何實現(xiàn)甚至引導(dǎo)他 們需求就是找到了產(chǎn)品的核心競爭力。,35,啟示三：寫字樓高附加價值體現(xiàn)在為企業(yè)提供可持續(xù)發(fā)展的平臺,開發(fā)企業(yè)對寫字樓的建造已開始超出了產(chǎn)品本身的結(jié)構(gòu),品質(zhì)和功 能,強調(diào)物業(yè)為使用者不但提供優(yōu)秀的辦公環(huán)境,而且對使用企業(yè)在成 長發(fā)展中提供可持續(xù)發(fā)展的平臺。,36,項目發(fā)展方向,人文化、生態(tài)化5O寫字樓模式,為企業(yè)提供可持續(xù)發(fā)展的平臺,滿足并引導(dǎo)核心目標群的需求,37,目 錄,第一部分 決策綱要 第二部分 寫字樓市場態(tài)勢分析 第三部分 項目分析 第四部分 目標消費群定位 第五部分 項目定位 第六部分 結(jié)語,38,1.項目價值可能聚焦的環(huán)節(jié)：,可變,不可變,分析不可變因素的優(yōu)劣勢，在可變因素中大膽創(chuàng)新。,39,2.區(qū)位： 項目處于成熟中心區(qū)與迅速發(fā)展的新興城東片區(qū)交匯處,城東片區(qū)：集科技文教、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流、生活居住為一體地生態(tài)環(huán)境良好地綜合新區(qū),舊城中心區(qū)：全市商業(yè)服務(wù)、金融貿(mào)易、行政辦公、文化娛樂、科技信息中心。,本案,40,本案,洪都大道在城市發(fā)展中的戰(zhàn)略地位： 1。城市二環(huán) 2。緩解八一大道的交通 不便捷的首選 3。贛江二橋，北出口 4。未來城市發(fā)展的商圈,41,八一廣場商圈發(fā)展日趨飽和，諸多消極因素日益暴露，成為企業(yè)健康發(fā)展的桎梏。 擁擠的交通，使業(yè)務(wù)往來的效率大打折扣； 擁塞的人流、車流，影響著企業(yè)辦公環(huán)境和員工的通勤效率； 昂貴的辦公成本、日益突顯的價格泡沫，更增加了投資的風險！ 毫無疑問，八一廣場已不再是發(fā)展型企業(yè)成長的理想空間，誰能 先行發(fā)現(xiàn)并占據(jù)一個新的潛力商務(wù)空間，將成為決勝未來的戰(zhàn)略關(guān)鍵。 洪都大道憑借得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和無比暢達的交通，日顯發(fā)展?jié)?力。,42,區(qū)位價值？,良好交通可達性 景觀和視野上的優(yōu)越性 城市北出口，形象展示上的卓越昭示,43,3.項目競爭力分析：,44,4。SWOT分析,優(yōu)勢 1。開發(fā)企業(yè)有豐富的開發(fā)經(jīng)驗，成功的品牌積累，合作團隊成熟； 2。區(qū)域?qū)俸诵某菂^(qū)與副中心城區(qū)交匯地帶，四至交通便利； 3。東攬青山湖，南依玉帶河，景觀豐富； 4。項目規(guī)劃思路創(chuàng)新，突破傳統(tǒng)的市場供給：18畝占地面積，15畝 用于景觀打造，全力打造花園辦公（officepark）環(huán)境； 5。鉆石形建筑立面現(xiàn)代感極強，張揚獨特，大氣簡約。 6。注重生態(tài)環(huán)保（大多數(shù)同類項目為了達到立面的整體性，玻璃幕 墻完全不能開啟），使建筑本身就是一個可呼吸的流暢空間；,45,劣勢 1。本案所處非核心城區(qū)黃金地段； 2。周邊商業(yè)等配套資源不足； 3。周邊產(chǎn)業(yè)聚集較單一，且不能有效的支持本案價值； 4。南向西向鐵路貫穿，噪音污染無法避免；,46,機會 1.南昌宏觀經(jīng)濟快速發(fā)展，企業(yè)發(fā)展迅速，為寫字樓帶來巨大的 發(fā)展前景， 2.南昌寫字樓市場整體供應(yīng)水平落后； 3.贛江二橋的建造，洪都大道成為通往昌北機場的主干道 ，為本 項目帶來便捷的交通,47,威脅 1.由于近年來市場供給水平差，投資者信心不足； 2.南昌企業(yè)對寫字樓租金的承受能力較低，項目售價提升困難；,48,核心SWOT分析,優(yōu)勢放大，劣勢轉(zhuǎn)優(yōu)勢,機會和威脅不足以影響本案,49,5。本案基本質(zhì)素即可完美的體現(xiàn)50特質(zhì),Opportunity(發(fā)展前景)洪都大道商務(wù)大前景，便捷的交通，優(yōu)美的環(huán) 境 Oxygen（氧氣）生態(tài)，流通 1萬平米超大城市綠肺，可自由呼吸的玻璃幕墻 Office park（花園辦公）1萬平米超大園林景觀 拒絕單調(diào)、局促的辦公空間，優(yōu)美而富有情趣的景致，讓視野變的流暢而開 闊，讓工作也變成一種享受。 0office serve(辦公服務(wù))一 本土優(yōu)秀的物業(yè)管理公司 Open（開放而自由）良好的智能化設(shè)施，開放的休閑空間，交通便 捷，空間開闊，服務(wù)周到。,50,6。項目發(fā)展策略：,50，是目前國內(nèi)寫字樓市場超前的創(chuàng)新模式，打破傳統(tǒng)的開發(fā)理念，提供了超人性化，超舒適度的辦公環(huán)境； 雖然，本案已有機會打出一張差異化的王牌，可以極大的填補南昌市場的空白； 但是，基礎(chǔ)達標的50僅僅是辦公環(huán)境的改變； 與物業(yè)高附加值的提升尚有距離，從我們分析案例得出： 物業(yè)如何滿足企業(yè)發(fā)展需求，獲得可持續(xù)發(fā)展的空間是一個值得研究的課題！,51,7。戰(zhàn)略總綱,統(tǒng)領(lǐng),支撐,52,目 錄,第一部分 決策綱要 第二部分 寫字樓市場態(tài)勢分析 第三部分 項目分析 第四部分 目標消費群定位 第五部分 項目定位 第六部分 結(jié)語,53,1.目標群分類,投資者涌入,使用者不斷聚集,寫字樓目標群分為投資者和使用者兩類，他們分別關(guān)心不同的物業(yè)價值：,物業(yè)的投資價值和升值潛力提高,物業(yè)很好的滿足了企業(yè)發(fā)展需求,核心問題：滿足終端客戶的需求,54,2.終端客戶分類,根據(jù)目前南昌市寫字樓市場的使用者情況分析，我們對可能的終端客戶按規(guī)模和性質(zhì)進行大致分類：,55,3。不同企業(yè)對物業(yè)的要求特點,大中型或品牌成熟企業(yè)要求豪華，注重寫字樓地段和形象； 創(chuàng)業(yè)型小企業(yè)要求性價比高，注重寫字樓的功能和成本； 成長型企業(yè)追求快速發(fā)展，注重寫字樓的服務(wù)和可持續(xù)發(fā)展；,本案： 所處非核心城區(qū)黃金地段； 但辦公物業(yè)的成本應(yīng)屬中上水平；,56,4。核心目標消費群,成長型企業(yè),57,成長型企業(yè) 行業(yè)新興力量，具有強烈的發(fā)展欲望,卓越企業(yè) 具有行業(yè)影響力,成為行業(yè)內(nèi)數(shù)一數(shù)二的 戰(zhàn)略目標 卓越的企業(yè)管理理念,5。成長型企業(yè)目標：縮短成長周期，快速打造卓越企業(yè),減少差距， 加速提升企業(yè)發(fā)展“贏”之道,58,6。尋找卓越的管理理念,杰克韋爾奇 原GE（通用電氣）掌門人，全球最負盛名的企業(yè)領(lǐng)袖，因擁有卓越的管理理念而獲得“全球最受尊敬的企業(yè)管理大師”。,59,杰克韋爾奇的管理理念,以人為本的管理理念 人為先，策為后 人的公司 公司是個生命體。GE 這個生命體的核心競爭力是人 開放競爭的管理理念 一個“無邊界”的公司，將把圍墻推倒，讓供貨商和用戶成為一個單一過程的組成部分。還要推倒那些不易看見的種族和性別藩籬。它要求把團隊的位置放在個人的前面。 將所有人聚在一個打通的大房間 硬的核心理念與軟的價值觀相結(jié)合的企業(yè)文化 要想成為贏家，必須把數(shù)一數(shù)二的硬的核心理念，與人性、卓越、現(xiàn)實等無形的軟的價值觀結(jié)合起來，從而獲得一種感覺，也就是一種全新的企業(yè)文化。 .,60,6西格瑪管理理念杰克韋爾奇管理理念的精華,在過去20年里，我有四項創(chuàng)意-全球化、服務(wù)、六西格瑪和電子商務(wù)。杰克韋爾奇,每時每刻的評估，消除一切誤差的六個西格瑪管理是杰克韋爾奇管理理念的精華。也是杰克韋爾奇自認為最有創(chuàng)意的部分。,61,6西格瑪管理的意義,6西格瑪管理是一種突破提升式的企業(yè)戰(zhàn)略，在這里已不單單是一種管理哲學，更是代表實現(xiàn)卓越目標的企業(yè)管理模式。 從六個西格瑪問世以來，世界上已經(jīng)有眾多的商業(yè)機構(gòu)實施了或正在實施這個體系。讓我們看看其中的一些世界知名公司。說明了六個西格瑪?shù)膹V泛應(yīng)用性。 索尼 (SONY)、柯達 (KODAK)、東芝 (TOSHIBA)、西門子 (SIEMENS)杜邦 (DUPONT)、聯(lián)邦快遞 (FEDEX)、強生 (JOHNSON)， 德州儀器(TEXAS INSTRUMENTS) 、諾基亞(NOKIA)。,62,6西格瑪管理的價值,為成長型企業(yè)縮短成長周期，快速進入卓越企業(yè)行列提供突破 提升式的企業(yè)戰(zhàn)略； 為成長型企業(yè)實現(xiàn)快速成長提供良好的機制及企業(yè)文化； 成為成長型企業(yè)不斷的追求最高品質(zhì)，超越自我的發(fā)動機。,63,7。成長型企業(yè)需要什么樣的寫字樓,寫字樓能表現(xiàn)較好的企業(yè)形象 具有人性化個性化的物業(yè)服務(wù) 合理靈活的空間選擇 有舒適自由的辦公環(huán)境吸引人才 智能化程度較高，提高辦公效率 能獲得更多資源和商務(wù)機會,64,目 錄,第一部分 決策綱要 第二部分 寫字樓市場態(tài)勢分析 第三部分 項目分析 第四部分 目標消費群定位 第五部分 項目定位 第六部分 結(jié)語,65,1.整理前面的思緒,行業(yè)市場,戰(zhàn)略目標,SWOT,目標客群,結(jié)論,分析,項目不僅是實現(xiàn)贏利的工具，更是開發(fā)企業(yè)樹立新物業(yè)標桿和實現(xiàn)高品牌收益的戰(zhàn)略跳板。,66,行業(yè)市場,戰(zhàn)略目標,SWOT,目標客群,結(jié)論,分析,南昌寫字樓未來發(fā)展模式 人性化、舒適度5O寫字樓模式 為入駐企業(yè)度身定制 為企業(yè)提供可持續(xù)發(fā)展的平臺,67,行業(yè)市場,戰(zhàn)略目標,SWOT,目標客群,結(jié)論,分析,交通便利，環(huán)境良好，具備5O寫字樓發(fā)展先天條件； 項目應(yīng)超越產(chǎn)品層面提升核心競爭力 不僅為入駐企業(yè)提供良好的辦公空間，更為企業(yè)提供良好的發(fā)展平臺,68,行業(yè)市場,戰(zhàn)略目標,SWOT,目標客群,結(jié)論,分析,成長型中小企業(yè),69,2。戰(zhàn)略總綱,統(tǒng)領(lǐng),支撐,取實,取勢,70,3。形象定位,追求最高品質(zhì)，超越自我的企業(yè)成長基地,71,4。案名建議,西格瑪中心,72,5。LOGO,希臘字母 統(tǒng)計學里的一個單位，表示與平均值的標準偏差,73,6。西格瑪中心提供伙伴商務(wù)空間,伙伴商務(wù)的描述： 立足企業(yè)未來發(fā)展需要量身打造的西格瑪中心，對商務(wù)項目來說是一種創(chuàng)新的產(chǎn)品，對你來說卻是一個志同道合的伙伴。 開創(chuàng)伙伴式的商務(wù)模式，助你的企業(yè)實現(xiàn)永續(xù)發(fā)展。執(zhí)此理念，西格瑪中心不僅提供充分滿足你未來發(fā)展之需的產(chǎn)品，更致力于為企業(yè)構(gòu)建一個動態(tài)、高效的伙伴式發(fā)展平臺。 西格瑪中心量身提供的信息資訊平臺，將助你隨時輕松掌控市場機遇及行業(yè)動態(tài)，從而更高效、準確地制定企業(yè)策略；西格瑪中心通過設(shè)立成長型企業(yè)論壇，企業(yè)展示空間，企業(yè)互動模式，企業(yè)管理咨詢課堂等形式，積極引入外界有效資源，激勵企業(yè)進步，不斷拓展企業(yè)上升空間；通過建立入住企業(yè)互動平臺，助你不斷拓展商務(wù)伙伴，增加投資機會應(yīng)需而動的伙伴商務(wù)空間，多項人性化專屬服務(wù)，西格瑪中心將伴你同往生生不息的發(fā)展之路！,74,7。定位表現(xiàn),75,跌水：流程,西格瑪廣場,西格瑪 環(huán)行車道,杰克韋爾奇 名言綠色走廊,項目園林示意圖,76,西格瑪園林：去花園中尋找答案,以韋爾奇企業(yè)管理中對個人成長激勵的名言警句，給員工成長以啟示！,77,增加園林的可參與性，可以進入,78,西格瑪廣場：獨特的個性與人性化,79,綠色停車場,80,跌水景觀：流程,81,82,公共走廊：企業(yè)成長與交流的窗口,公共走廊設(shè)置形象展示框，展示企業(yè)信息、企業(yè)形象、企業(yè)管理的名言等,寬敞明亮的公共走廊，于轉(zhuǎn)角處設(shè)置綠化，優(yōu)化辦公的環(huán)境,83,人才即是一切，有人才的公司才能成為最大的贏家 創(chuàng)新才能實現(xiàn)利潤的增長 人才是最寶貴的財產(chǎn) 大膽放手，合理授權(quán) 尊重是最好的激勵手段 超越意味著“一切都是可能的” 目標是最大的激勵 沒有誰能夠獨立完成一項工作 人為先，策為后 尊重你的員工 敞開門，讓員工參與戰(zhàn)略制定 要領(lǐng)導(dǎo)不要管理 打破公司內(nèi)部的和外部的所有界限 溝通，溝通，再溝通 學習能力才是最大的競爭優(yōu)勢 認同公司價值觀是任職的第一標準 把企業(yè)經(jīng)營好是最大的社會責任,84,公共區(qū)域大屏幕上循環(huán)播放的新聞、天氣情況等，更是讓業(yè)主享受到便捷的資訊服務(wù)。,85,樣板間：成長型企業(yè)辦公的標準,員工第一 客戶第二 老板第三,86,臨窗的員工座位，充分展示企業(yè)以人為本的文化,綠色的辦公空間，也是生態(tài)化辦公的必備因素,87,大堂：,88,杰克韋爾奇贏,商務(wù)顧問服務(wù),5A,50展示平臺,商務(wù)顧問服務(wù)總臺,激勵投資者,企業(yè)家成功之道,步步為贏,89,90,營銷主題-幫助企業(yè)成長，加入迅速成為優(yōu)秀企業(yè)的行列,1致杰克韋爾奇一封信 2送杰克韋爾奇的企業(yè)管理名著 3邀請杰克韋爾奇給入駐企業(yè)講課 4邀請專家為入駐企業(yè)進行為期一年（從開業(yè)始計）的 企業(yè)管理咨詢服務(wù) ,91,銷售模式-顛覆傳統(tǒng)銷售模式，采用商務(wù)顧問式銷售方法,1。商務(wù)顧問的服裝，道具，名片等 2。銷售現(xiàn)場的布置 3。銷售現(xiàn)場的接待方式 4。商務(wù)顧問的說辭等,92,93,商務(wù)伙伴式物業(yè)管理,體現(xiàn)：專業(yè)，親和，優(yōu)雅，非管家式而是商務(wù)伙伴式 形象上酒店式；效率上即時性；服務(wù)上個性化專業(yè)化 流程：即時, 解決客戶提問的效率 成