2014濰坊房地產(chǎn)市場9月份月報.ppt

策劃管理中心 2012年10月2日,2012年9月份 濰坊市場月報,月報架構(gòu),一、房地產(chǎn)政策及資訊,三、濰坊房地產(chǎn)市場分析,二、濰坊土地信息,四、重點項目營銷動作監(jiān)測,索引國內(nèi)市場資訊,索引國內(nèi)市場資訊,全國房企銷售數(shù)據(jù)前5名,萬科的銷售金額位列全國之首；而銷售面積卻僅次于恒大位居第二，恒大卻以低價跑量的策略，以剛需為主，應合國家出臺政策，使之銷售面積位列全國第一,索引國內(nèi)市場資訊,全國房企4-9月土地儲備前6名,恒大土地儲備12296.06萬平米，位列全國儲備土地之最；萬科以7907.96位居第二,全國房企4-9月拿地面積前5名,索引國內(nèi)市場資訊,萬科近半年大舉拿地，以253.95億元，成全國之首，而其規(guī)劃面積也達到了高峰，此舉能帶動市場上揚,月報架構(gòu),一、房地產(chǎn)政策及資訊,三、濰坊房地產(chǎn)市場分析,二、濰坊土地信息,四、重點項目營銷動作監(jiān)測,索引國內(nèi)市場資訊,一、房地產(chǎn)政策及資訊,2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策將會繼續(xù)堅持，不放松，表明政府的態(tài)度依舊堅決，但是不會再出臺大的房地產(chǎn)政策，政策力度已接近頂點，房地產(chǎn)市場開始探底，大量客戶需求將得以釋放； 基準利率下調(diào)，刺激客戶置業(yè)信心，力保剛需購房；表明市場將開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，市場將回暖復蘇。,目前實質(zhì)性政策出臺較少，價格處于市場的低潮期，剛性需求開始大量釋放，“十八大”召開在即，在此之前，房地產(chǎn)市場將不會出現(xiàn)大的變化，“十八大”將成為市場轉(zhuǎn)變大的轉(zhuǎn)折點,2012-09-06 發(fā)改委批復多市軌道建設規(guī)劃 投資超過8000億 昨天，國家發(fā)改委批復了全國多個城市的軌道交通建設規(guī)劃，總投資規(guī)模預計超過8000億。其中廣州城市軌道交通近期建設規(guī)劃調(diào)整方案投資最高，預計總投資為1241億元。 2012-09-06 多部委密集表態(tài)加強樓市調(diào)控 防止房價強勢反彈 國家發(fā)改委主任張平指出，下半年要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅決抑制投機投資性需求，切實增加普通商品住房特別是中小套型住房供應，防止房價反彈。 2012-09-07 我國保障房建設明顯提速 將有更多居民圓安居夢 黨的十六大以來，我國保障性安居工程建設明顯提速，“十一五”期間，全國1140萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭和360萬戶中等偏下收入家庭住房困難問題得到解決。今年，中央財政專門安排了新建廉租住房和國有工礦棚戶區(qū)改造。 2012-09-12 推進房產(chǎn)稅改革試點 應有法治觀 隨著今年營業(yè)稅改征增值稅試點范圍的擴大，房產(chǎn)稅改革試點似乎迎來了新的契機。年初即有媒體不斷傳出試點城市范圍將不斷擴大的消息，日前國務院在關于今年以來預算執(zhí)行情況的報告中又提出要穩(wěn)步推進個人住房房產(chǎn)稅改革試點，這些消息引發(fā)了社會各界針對房產(chǎn)稅的新一輪爭論。 2012-09-12 首套房貸八五折退市 利薄之下銀行轉(zhuǎn)戰(zhàn)小微業(yè)務 據(jù)浦發(fā)銀行深圳分行人士介紹，在折扣前，該行一般是在基準利率上浮10%后，再按基準利率的1.1倍計算折扣。本報記者了解到，多數(shù)銀行目前仍然采取在基準利率基礎上直接給予優(yōu)惠，上浮之后再給予折扣的只有浦發(fā)銀行一家。 2012-09-14 發(fā)改委:穩(wěn)定調(diào)控政策 采取措施防止房價反彈 日前，國家發(fā)改委主任張平在向全國人大常委會作國務院關于今年以來國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況的報告時說，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅決抑制投機投資性需求，切實增加普通商品住房特別是中小套型住房供應，防止房價反彈。這是2010年4月樓市調(diào)控政策出臺后，國家發(fā)改委又一次強調(diào)穩(wěn)定房價。 2012-09-25 建保障房缺錢可用公積金 濰坊成第二批試點城市 24日記者獲悉,國家住建部最新公布第二批64個利用公積金貸款支持保障房建設試點城市,濰坊位列其中。 2012-09-28 住建部明確十二五開征房產(chǎn)稅 樓市支柱地位動搖 就在國務院督查地方樓市調(diào)控的同時，住建部發(fā)布關于做好“十二五”住房發(fā)展規(guī)劃編制工作的通知以下簡稱通知，緊鑼密鼓地推進住房頂層設計。與此同時，有關房產(chǎn)稅試點的改革步伐也在加快推進。 2012-09-28 國土部:完善行政復議監(jiān)督機制 化解 針對近年行政復議案件“執(zhí)行難”問題，中國國土資源部27日在京作出表示，各級國土資源部門拒不履行行政復議決定的，申請人可向行政復議機關申請，責令被申請人履行。 2012-09-29 10月1日起山東取消暫住人口制度 消除地域歧視 齊魯網(wǎng)9月28日訊據(jù)山東廣播電視臺電視生活頻道生活幫報道，從10月1號起，“暫住人口”這個名詞將廢止，取而代之的是“流動人口”。“暫住人口”和“流動人口”不光是名字上的不同，更重要的是“流動人口”所享受的權(quán)利的增加。,月報架構(gòu),一、房地產(chǎn)政策及資訊,三、濰坊房地產(chǎn)市場分析,二、濰坊土地信息,四、重點項目營銷動作監(jiān)測,索引國內(nèi)市場資訊,二、濰坊土地信息,本月土地的供需情況,濰坊市本月土地供應為35宗，383.38萬平米，但住宅用地成交量較差，隨著城市土地供應的增加，濰坊城市化進程快速增加，市場競爭壓力隨之增大,奎文區(qū)：本月出讓土地5宗，供應面積26.78萬平米；無工業(yè)用地供應；無任何土地成交。 濰城區(qū)：本月出讓土地7宗，供應面積29.75萬平米；本月成交土地1宗，成交面積3.32萬平米。 坊子區(qū): 本月出讓土地11宗，供應面積52.43萬平米。其中無工業(yè)用地供應；無任何土地成交。 高新區(qū)：本月出讓土地5宗，供應面積24.13萬平米，本月無任何土地成交。 濱海開發(fā)區(qū)：本月土地出讓7宗，供應面積242.76萬平米；其中全部為工業(yè)用地宗；本月出讓土地成交6宗，成交面積179.45萬平米。,濰坊市本月土地供應為35宗，383.38萬平米，其中工業(yè)用地7宗，242.76 萬平米；本月土地成交7宗，182.77萬平米，其中工業(yè)用地6宗，179.45萬平米。本月工業(yè)等其他用地較多，占總供需土地的近98%以上。,住宅供地供應量增加，但由于市場原因，住宅用地成交狀況較差，造成土地的大量積壓，市場進入正式上揚期后將進行集中釋放，未來房地產(chǎn)市場競爭壓力巨大,土地市場,本月濰坊市土地供應為35宗，383.38萬平米，其中工業(yè)用地7宗，279.33萬平米；未來房地產(chǎn)市場競爭將較為激烈； 本月濰坊市土地成交7宗182.77萬平米，其中工業(yè)用地6宗，179.45萬平米。,小結(jié)：,月報架構(gòu),一、房地產(chǎn)政策及資訊,三、濰坊房地產(chǎn)市場分析,二、濰坊土地信息,四、重點項目營銷動作監(jiān)測,索引國內(nèi)市場資訊,2011年10月2012年9月，全市新增預售量與簽約量。,住宅市場-供需比,當前的市場環(huán)境下，一味的大幅的促銷手段不但不能帶來成交，更加增強客戶的觀望情緒！,2012年9月份濰坊市住宅市場簽約量略有下降，環(huán)比下降23.7%，供應量的快速增加導致市場競爭強度增加，9月份市場全面進入“另類”促銷的惡性競爭，導致市場觀望情緒較之前更為嚴重，市場成交量出現(xiàn)大幅下滑,數(shù)據(jù)來源：房管局,住宅市場-成交量,2012年1-9月濰坊全市住宅成交情況：,9月份濰坊市成交量環(huán)比下降，簽約套數(shù)2496套，簽約面積26.06萬平米。環(huán)比下降23.7%，主要原因是大量項目新推或加推房源和部分項目開盤，房源充足，促銷活動力度大。購房客戶選擇性大。促使傳統(tǒng)的“金九銀十”黃金時期，成交不盡人意，成交下降。,2012年9月份濰坊市住宅市場在售項目較8月份比環(huán)比下降，成交量環(huán)比下降23.7%,數(shù)據(jù)來源：房管局,成交套數(shù)創(chuàng)自五月來新低,住宅市場 成交量分析,數(shù)據(jù)來源：房管局,本月濰坊市場每周的成交量均較低，全部為750套以下,本月簽約量2496套，成交面積26.06萬平米，較上個月環(huán)比下滑23.7%. 本月成交量略有下降，總體呈現(xiàn)波動狀態(tài)。,住宅市場 成交區(qū)域分析,數(shù)據(jù)來源：房管局,本月住宅簽約銷售中，高新區(qū)成交量最高，簽約套數(shù)為787套，環(huán)比下降24.85%，簽約面積為8.66萬平方米，在七區(qū)之中，占比例達到33%,本月濰坊七區(qū)較上個月相比均環(huán)比下降，其中，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)環(huán)比下跌較大；下跌35.87%。高新區(qū)7、8月已連續(xù)兩個月上漲。,從上圖看出，本月均價上漲，環(huán)比上漲1.7%，均價已連續(xù)5個月上漲，且本月上漲力度較大，總體呈上漲趨勢； 其次，由趨勢線可以看出；市場均價將會呈波動狀態(tài)，且波動區(qū)間在（34004500）之間。震蕩區(qū)間逐漸減小。房價處于震蕩上揚的階段，將會保持平穩(wěn)的上漲趨勢。,住宅市場價格,數(shù)據(jù)來源：房管局,本月濰坊市住宅市場價格為3892元/平米，環(huán)比上漲1.7%；9月市場供應量增加，同時促銷無實質(zhì)性的手段，導致市場成交量下滑,住宅市場區(qū)域價格分析,數(shù)據(jù)來源：房管局,本月濰坊市住宅市場價格最高的區(qū)域為奎文區(qū)，均價4689元/平米，其次為濰城區(qū)和高新區(qū)，區(qū)位價值是影響價格的主要因素,奎文區(qū)因區(qū)域價值的優(yōu)勢，導致其成為濰坊市房價最高的區(qū)域，均價4689元/平米，較上個月環(huán)比下跌0.82%，其次為濰城區(qū)，均價4363元/平米，高新區(qū)較上月同比上漲0.2%，寒亭區(qū)上漲最快5.88%，說明市場需求大或市場開始發(fā)展。,商業(yè)市場區(qū)域成交量,數(shù)據(jù)來源：房管局,本月濰坊市商業(yè)市場總成交量為2.33萬平米，其中奎文區(qū)成交量面積較高，為0.99萬平米；其中濰城區(qū)成交套數(shù)168套，其他區(qū)域因城市發(fā)展和市場影響的原因，本月商業(yè)市場略顯落后和蕭條,在9月份商業(yè)簽約銷售中，奎文區(qū)和濰城區(qū)成交量較高，分別為0.99和0.95萬平米，在七區(qū)之中，占比例達到83%。 其中，濰城區(qū)成交168套，占成交套數(shù)之最。,2012年9月份濰坊七區(qū)商業(yè)簽約均價情況,奎文區(qū)簽約均價最高為13724元/平米；環(huán)比上漲46.11%。 其次為濰城區(qū)，為11727元/平米；環(huán)比下跌4.68%。,商業(yè)市場-價格,2012年9月濰坊市商業(yè)市場均價最高的區(qū)域為奎文區(qū)，13724元/平米，其次為濰城區(qū)，其他區(qū)域因城市發(fā)展和市場影響的原因，本周商業(yè)市場略顯落后和蕭條,數(shù)據(jù)來源：房管局,寫字樓市場區(qū)域成交量,本月濰坊市寫字樓市場成交量為0.59萬平米，其中奎文區(qū)成交面積最高，為0.45萬平米，占總成交的76%，成交套數(shù)最高49套；其他區(qū)域因城市的發(fā)展或市場的影響，本月寫字樓市場明顯落后或蕭條,數(shù)據(jù)來源：房管局,奎文區(qū)簽約量最高為0.45萬平米；其次為高新區(qū)，為0.1萬平米。 坊子區(qū)、寒亭區(qū)等地四區(qū)均0成交，說明這四區(qū)缺乏寫字樓市場的需求；寫字樓市場明顯落后。,2012年9月份濰坊七區(qū)寫字樓簽約均價情況,寫字樓市場-價格,從上圖可以看出，寫字樓價格最高為奎文區(qū)，達到5589元/平米；其次為濰城區(qū)，價格為4532元/平米，本月寫字樓價格均下跌，其中濰城區(qū)最低；說明市場相對比較低迷，投資客仍在觀望。,數(shù)據(jù)來源：房管局,2012年9月濰坊市寫字樓市場均價最高的區(qū)域為奎文區(qū)，5589元/平米,小結(jié)：,目前處于“買方市場”的階段，客戶敏感度較強，市場供應量增加的同時，采用單一的促銷手段將導致客戶觀望情緒嚴重，影響市場成交。,物業(yè)供需分析,當前的市場規(guī)律大幅降價/小幅上漲是刺激客戶成交的核心！,月報架構(gòu),一、房地產(chǎn)政策及資訊,三、濰坊房地產(chǎn)市場分析,二、濰坊土地信息,四、重點項目營銷動作監(jiān)測,索引國內(nèi)市場資訊,濰坊在售樓盤TOP20跟蹤,濰坊9月在售樓盤top20成交情況明細,明星項目跟蹤,各區(qū)重點在售項目本月成交情況明細,數(shù)據(jù)來源：現(xiàn)場調(diào)研,明星項目個案,（1）項目：恒大名都 上月加推一棟198套，本月銷售43套。一期清盤，每周末比賽活動不斷。 最低價4790元起，送1500元/平米精裝修，兩年無息分期付款。,恒大名都銷售率75%，平均去化速度50套/月（本月銷售53套）。 開盤價格及優(yōu)惠政策：開盤4480元/起價，銷售均價5500元/，加推湖景樓王觀瀾閣，房源價格4718元/起，含1500元/精裝，首付6萬。,（2）項目：陽光100 即5月12號SOHO創(chuàng)意空間開盤推出后，7月28號加推2號樓，均價5300-6000元。 陽光100城市廣場將于9月7日舉行3號樓185-225CBD行政官邸產(chǎn)品發(fā)布會。 推售房源：推出套數(shù)289套。 共17層，每層17套。,陽光100銷售率75%，平均去化速度8套/月（本月銷售9套）。開盤價格及優(yōu)惠政策：均價5300元/平米。首付兩成，6萬元起。市場對寫字樓影響較大，說明市場還是以剛需住宅為導向。,明星項目個案,（3）項目：中央生活城 中央公寓開始交房，超市、酒店入駐 推售房源：本月無推售房源，,中央生活城一直沒有新動態(tài)，銷售率80%，平均去化速度18套/月，本月銷售25套。 推廣策略：超市、酒店入駐，借勢傳播小區(qū)配套已經(jīng)成熟，現(xiàn)房銷售。,10,15,3月份推出1棟18層，共2個單元，兩梯三戶，102戶。,戶型：中間戶88，西邊戶125平米。東邊戶131平米。,明星項目個案,4月份推出1棟28層，共1個單元，兩梯四戶，112戶。,（4）項目：中建大觀天下 繼7月12號，加推兩棟月500余套。 5號樓瞰景樓王，4200起火爆認籌。 大二期別墅近期上市 推售房源：本月推售2棟，共172套,中建大觀天下銷售率85%，月去化速度31套/月（本月網(wǎng)簽29套）。 開盤價格及優(yōu)惠政策：一口價3888元之后，推出5號樓4200元起；瞰景樓王火爆銷售中，購房一次性付款98折，按揭99折。,推出1棟18層，共2個單元，兩梯三戶，108戶。,4月份推出1棟32層，共1個單元但是只推了一般，兩梯四戶，64戶。,4,1,明星項目個案,5,2,3,大二期別墅認籌中,（5）項目：萬達廣場,活動內(nèi)容： 4月25日，濰坊萬達廣場舉行開工奠基儀式，此次開工標志著中國商業(yè)地產(chǎn)第一品牌萬達廣場正式登陸濰坊。 6月9日，位于東風街與鳶飛路路口北100米的濰坊萬達廣場營銷中心開放！著名歌手楊坤、知名主持人吳大維將親臨現(xiàn)場，激情助陣。到場兩千多人。 8月4號，萬達舉行樣板間開放盛大活動，周慧敏、柳巖等明星參加。,意義： 萬達廣場以成熟的商業(yè)綜合體模式實現(xiàn)全國化復制，其與全球著名商家定制化的合作方式，以及先進的規(guī)劃理念，必將塑造濰坊市場新標桿，質(zhì)變?yōu)H坊市場格局。,明星項目個案,坊萬達廣場8月25日推出首批住宅房源，均價6000元/；面積在90-160?，F(xiàn)購房按揭99折，一次性付款97折。 8月7號推出商鋪價格，現(xiàn)一期商鋪僅剩4套在售，26000元/起價，最高價36000元/，面積140左右。,觀點：,當前市場環(huán)