2011年成都大邑項(xiàng)目市場(chǎng)分析及產(chǎn)品定位.ppt

大邑項(xiàng)目市場(chǎng)分析及產(chǎn)品定位,策略思路,1.市場(chǎng)研究 2.地塊解析 3.客群分析 4.項(xiàng)目定位 5.產(chǎn)品定位 6.營(yíng)銷(xiāo)建議,市場(chǎng)研究,PART1,宏觀市場(chǎng)分析,房產(chǎn)政策,房產(chǎn)政策中央、地方陸續(xù)出臺(tái)一系列的調(diào)控政策，以年初的“新國(guó)八條”為主，拉開(kāi)“三輪調(diào)控”大幕。限購(gòu)令、加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金、一房一價(jià)等多重政策調(diào)控。其中以“限購(gòu)、限價(jià)、限貸（稱三限）”調(diào)控效果最為明顯。,經(jīng)濟(jì)環(huán)境,上半年，上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了72%，負(fù)債總額突破1.09萬(wàn)億元，同比上漲41%。其中，最具殺傷力的流動(dòng)負(fù)債已經(jīng)占到負(fù)債總額的70.6%，同比上漲54%。 與此同時(shí)，上半年106家上市房企存貨上漲39%，達(dá)到9640億元。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)全行業(yè)存貨總值遠(yuǎn)超流動(dòng)負(fù)債總額，只要出貨就可以套現(xiàn)還債。但是如果隨著資產(chǎn)負(fù)債率的攀升，開(kāi)發(fā)商不得不降價(jià)，存貨就會(huì)縮水，房地產(chǎn)業(yè)便會(huì)資不抵債了。 房地產(chǎn)行業(yè)洗牌形勢(shì)加劇，大型房企加速吞并中小房企，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所最近的交易綜述顯示，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易近期交投活躍。與此同時(shí)，來(lái)自于上海、北京、廣州、西安、昆山、南昌等多個(gè)房企的股權(quán)及債權(quán)等也紛紛在上海聯(lián)交所掛牌出讓。,銀行利率,近日，建行在京將首套房貸款利率上浮到基準(zhǔn)利率的1.05倍，隨后全國(guó)其他城市的多家銀行首套房貸利率也出現(xiàn)不同程度的上調(diào)，武漢最高上浮到30%，北京、福州、南京等地有銀行甚至明確表示暫停個(gè)人住房貸款發(fā)放。一時(shí)之間，首套房利率再度吃緊，信貸政策進(jìn)一步緊縮。 成都首套房貸利率上調(diào)10%-30%，首付款比例除興業(yè)銀行四成外，其他銀行均可付三成，同時(shí)，二套房利率上調(diào)幅度較大，最高漲幅達(dá)20%。據(jù)調(diào)查，現(xiàn)今成都銀行執(zhí)行首套房貸大致分為兩種情況：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行首套房貸利率上浮幅度在10-30%之間；中國(guó)銀行、中信銀行首套房貸利率上浮15%起，放款時(shí)間較長(zhǎng)需排隊(duì)，如果申請(qǐng)貸款者希望盡快放款，則需要主動(dòng)上浮利率至基準(zhǔn)利率的1.1倍；中國(guó)工商銀行雖然還在執(zhí)行首套房首付款三成，基準(zhǔn)利率進(jìn)行放款，二套房首付款六成，基準(zhǔn)利率上浮10%，但需繳納2%的融資業(yè)務(wù)費(fèi)用。,房產(chǎn)市場(chǎng),成都市場(chǎng)價(jià)穩(wěn)量縮2011年上半年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果較為明顯，新增因秋交會(huì)井噴，銷(xiāo)售持續(xù)萎縮，庫(kù)存壓力增大，市場(chǎng)價(jià)格在高位盤(pán)整，預(yù)計(jì)四季度市場(chǎng)將持續(xù)下行。,2007年-2011年9月成都主城區(qū)商品住宅供銷(xiāo)價(jià)走勢(shì)圖,房?jī)r(jià)合理價(jià)格：價(jià)值線,開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)率50%均線,2010年-2011年9月成都市周開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)率（按套數(shù)計(jì)算）,兩會(huì)期間預(yù)期出政策,“新國(guó)十條”將大部分投機(jī)和投資者擠壓出了市場(chǎng)，造成長(zhǎng)達(dá)半年的市場(chǎng)低迷調(diào)整,“9.29”政策期間，已基本變成剛需市場(chǎng)，產(chǎn)品供銷(xiāo)對(duì)路,“新國(guó)八條”及2.15限購(gòu)令使首改、外地剛需市場(chǎng)受限，市場(chǎng)持續(xù)低迷，政策致使剛需市場(chǎng)受創(chuàng)，購(gòu)房者的觀望情緒更濃,高資產(chǎn)負(fù)債率、市場(chǎng)銷(xiāo)售清淡、融資無(wú)望， 致使中小房企資金鏈嚴(yán)重緊繃，地產(chǎn)洗牌加劇。,大邑發(fā)展規(guī)劃,融入成都，優(yōu)化核心 走旅游品牌化、工業(yè)集群化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展道路 新一輪規(guī)劃范圍，面積63平方公里，新總規(guī)將主城區(qū)范圍拉大了近35平方公里左右，人口將從現(xiàn)在的11萬(wàn)增加到30萬(wàn)，將大邑建成國(guó)際休閑度假接待中心、特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)和生態(tài)宜居城市。,發(fā)展戰(zhàn)略,斜江河城市景觀帶,科技代產(chǎn)業(yè)風(fēng)貌區(qū),城市拓展的主要方向?yàn)橄蛭鱾?cè)斜江河和向東北兩翼齊飛發(fā)展，全力打造晉原新城，以后城市布局結(jié)構(gòu)功能概括為“兩心一帶七片”。新城以北側(cè)山麓和主要水系為核心，通過(guò)主要道路形成綠化通廊連接各個(gè)綠點(diǎn)形成“連山接水，環(huán)點(diǎn)結(jié)合”的“一河，一帶，四環(huán)，四軸，多點(diǎn)”綠地系統(tǒng)。,城市拓展方向,晉東北片區(qū),桃源新城片區(qū),地塊位置,項(xiàng)目所屬： 七片中晉北休閑度假綜合功能區(qū)（該片區(qū)位于城區(qū)北部，范圍南以子龍大道為界，西以斜江河為界，北至里仁場(chǎng)，東至城市用地邊緣區(qū)，片區(qū)北部利用坡向較好、坡度較緩的丘陵地段布局具有坡地景觀特色的休閑度假居住區(qū)，南部主要發(fā)展三合堰周邊區(qū)域，以配套居住功能為主）。,城市以西規(guī)劃為未來(lái)的行政辦公、商貿(mào)、文化體育的城西新區(qū)；城市北面定位為高檔住宅社區(qū)（別墅）；城東為工業(yè)集中發(fā)展區(qū)；城南規(guī)劃為新政居住區(qū)。,城市功能劃分,城北：高檔住宅區(qū),城南：行政居住區(qū),城東：工業(yè)集中發(fā)展區(qū),城西：集行政、醫(yī)療、文化體育于一體的城市新區(qū),城東北現(xiàn)有晉原初中，大邑職高，聯(lián)合經(jīng)濟(jì)大學(xué)； 現(xiàn)有或在建大量安置小區(qū)，未來(lái)將有四星級(jí)酒店入駐。,晉北新城規(guī)劃示意圖,城市化進(jìn)程加快，城市定位更加明晰。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,土地市場(chǎng)研究,越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)企業(yè)和個(gè)人看好大邑未來(lái)的發(fā)展，近兩年來(lái)土地市場(chǎng)成交總量在6000畝以上，其中包含恒大等知名企業(yè)，其拿地成本相對(duì)較低，未來(lái)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)大增，主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域集中在晉東北和桃源兩個(gè)新區(qū)，以及大邑大道和邑新大道周邊區(qū)域。 但今年受到房地產(chǎn)市場(chǎng)整體調(diào)控的影響，大邑成交土地以廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目為主，至今無(wú)常規(guī)商品房項(xiàng)目土地成交。,土地市場(chǎng)分析,商品房住宅供銷(xiāo)情況,數(shù)據(jù)來(lái)源于：大邑縣房管局,大邑整體市場(chǎng)呈內(nèi)向型市場(chǎng)，受政策影響較小，加之區(qū)域規(guī)劃、交通等條件改善，今年1-9月成交量為3293套，高于去年同期。供應(yīng)方面，由于市場(chǎng)冷談，開(kāi)發(fā)量較去年減少，今年1-9月供應(yīng)量為3542套，市場(chǎng)基本保持供需平衡，但由于去年的供應(yīng)偏大，市場(chǎng)存量壓力仍然存在。價(jià)格方面，則受整體市場(chǎng)影響有下降趨勢(shì)。,房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析,通過(guò)對(duì)政府規(guī)劃走訪及資料梳理，認(rèn)為大邑房地產(chǎn)市場(chǎng)主要由：主城區(qū)、桃源片區(qū)、大邑大道、濱河路四大板塊組成，呈“兩線兩片區(qū)”格局。,大邑大道沿線,主城區(qū),桃源片區(qū),濱河路沿線,各板塊特征分析,配套屬性極強(qiáng)的主城區(qū) 作為區(qū)域發(fā)展行政居住中心區(qū)的大邑縣主城區(qū)，物業(yè)新舊交融、基礎(chǔ)設(shè)施成熟、生活配套完善。,主城區(qū)板塊,資源屬性極強(qiáng)的濱河路沿線 位于大邑城北面的濱河路沿線，擁有得天獨(dú)厚的自然資依山傍水。故，該板塊項(xiàng)目資源屬性極強(qiáng)。,濱河路沿線,景觀屬性極強(qiáng)的大邑大道沿線 大邑大道沿線項(xiàng)目占地規(guī)模均在75畝以上（具備品質(zhì)樓盤(pán)打造基礎(chǔ)），有充足的景觀打造空間，故，該板塊項(xiàng)目景觀屬性極強(qiáng)。,大邑大道沿線,項(xiàng)目地址：大邑縣大邑大道632號(hào) 開(kāi)發(fā)商：四川興唐地產(chǎn) 占地面積：122畝 建筑面積：38.12萬(wàn) 容 積 率：3.9 綠 化 率：50% 總 戶 數(shù)：3075戶 建筑風(fēng)格：歐式 建筑形態(tài)：高層 面積區(qū)間：74-150 車(chē)位數(shù)量：2293個(gè) 均價(jià)：3500元/ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011年2月,春天國(guó)際,大邑大道典型項(xiàng)目分析,銷(xiāo)售情況： 月均銷(xiāo)售40套左右。,旺銷(xiāo)分析： 1、毗鄰老城區(qū)，生活購(gòu)物方便。 2 、注重小區(qū)景觀打造，人性化配置。,項(xiàng)目地址：大邑縣大邑大道508號(hào) 開(kāi)發(fā)商：大邑中鐵金山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 占地面積：90畝 建筑面積：18萬(wàn) 容 積 率：2.97 綠 化 率：50% 總 戶 數(shù)：1811戶 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約 建筑形態(tài)：多層、高層 面積區(qū)間：74-150 車(chē)位比：1：0.8 均價(jià)：3600元/ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010年11月,中鐵金山,大邑大道典型項(xiàng)目分析,銷(xiāo)售情況： 月均銷(xiāo)售40套左右。,旺銷(xiāo)分析： 1、品牌開(kāi)發(fā)商； 2、毗鄰老城區(qū)，生活購(gòu)物方便； 3、小區(qū)景觀打造精致，環(huán)境優(yōu)美。,發(fā)展?jié)摿薮蟮奶以雌瑓^(qū) 該片區(qū)為政府發(fā)展的城市新區(qū)/區(qū)域新的行政居住中心，目前在建有潤(rùn)馳國(guó)際廣場(chǎng)、體育館、文化藝術(shù)宮、婦幼保健院等，還將入駐家樂(lè)福、五星級(jí)酒店。片區(qū)代表項(xiàng)目為鑫河國(guó)際花園。,桃源片區(qū),項(xiàng)目地址：大邑縣桃源新城（斜江河畔） 開(kāi)發(fā)商：四川省鑫開(kāi)源礦業(yè)有限公司 占地面積：48畝 建筑面積：20萬(wàn) 容 積 率：4.5 綠 化 率：35% 總 戶 數(shù)：1100戶 建筑風(fēng)格：歐式 建筑形態(tài)：超高層（33F） 面積區(qū)間：87-187 車(chē)位比：1：1.2 均價(jià)：3700元/ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010年4月,鑫河國(guó)際花園,桃源片區(qū)典型項(xiàng)目分析,銷(xiāo)售情況： 月均銷(xiāo)售10余套左右。,滯銷(xiāo)分析： 1、位于規(guī)劃新區(qū)，配套還不完善； 2、容積率偏高，綠化率偏低； 3、超高層對(duì)客戶心理有一定影響。,百花爭(zhēng)艷的大邑-方興未艾 從純多層到小高層面世、從本土開(kāi)發(fā)到外來(lái)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐、從開(kāi)發(fā)商自銷(xiāo)到營(yíng)銷(xiāo)代理公司出現(xiàn)、從手發(fā)式傳單到品牌推廣公司主刀，都見(jiàn)證了大邑房地產(chǎn)的快速發(fā)展，而如今這個(gè)城區(qū)人口不到11萬(wàn)的三線城市已有大小十余個(gè)樓盤(pán)在售，且因啟動(dòng)時(shí)間不同，在樓盤(pán)品質(zhì)和價(jià)格都有所提高，隨著中鐵金山項(xiàng)目、潤(rùn)馳項(xiàng)目的啟動(dòng)-大邑房地產(chǎn)將邁上新高度。,大邑房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì),競(jìng)品項(xiàng)目分析,項(xiàng)目分布位置：,上河名城,博友諾蔓邸,杜松雅韻,濱河錦繡,圣菲壹號(hào)（預(yù)告）,紫荊尚品（預(yù)告）,香檳城,金色波爾卡,大邑縣大邑縣晉原鎮(zhèn)濱河路東段68號(hào)（希爾飯店對(duì)面）,基本信息,規(guī)劃分析,產(chǎn)品分析,客群分析,營(yíng)銷(xiāo)分析,量?jī)r(jià)分析,重點(diǎn)項(xiàng)目研究,上河名城,博友諾蔓邸,因明杜松雅韻,濱河錦繡,金色波爾卡（商業(yè)）,香檳城,項(xiàng)目共9棟，全部系多層建筑； 1.5容積率，低密度小區(qū)； 10棟5+1花園洋房，一梯兩戶板式結(jié)構(gòu)。,基本信息,規(guī)劃分析,產(chǎn)品分析,客群分析,營(yíng)銷(xiāo)分析,量?jī)r(jià)分析,重點(diǎn)項(xiàng)目研究,1,2,3,4,6,7,8,9,10,上河名城,博友諾蔓邸,因明杜松雅韻,濱河錦繡,金色波爾卡（商業(yè)）,香檳城,戶型特點(diǎn)： 4.5米大開(kāi)間，錯(cuò)層設(shè)計(jì)； 客廳1.9米寬大陽(yáng)臺(tái)，借景入室； 戶型經(jīng)湊，設(shè)計(jì)合理，動(dòng)靜分區(qū)，干濕分離。,戶型特點(diǎn)： 進(jìn)門(mén)玄關(guān)設(shè)計(jì)，更添私密性； 躍層設(shè)計(jì)，贈(zèng)送多處觀景陽(yáng)臺(tái)，生活更愜意； 位于頂樓，三房戶型設(shè)計(jì)，總價(jià)偏高。,建筑面積約103,建筑面積約143,基本信息,規(guī)劃分析,產(chǎn)品分析,客群分析,營(yíng)銷(xiāo)分析,量?jī)r(jià)分析,重點(diǎn)項(xiàng)目研究,旺銷(xiāo)戶型,滯銷(xiāo)戶型,上河名城,博友諾蔓邸,因明杜松雅韻,濱河錦繡,金色波爾卡（商業(yè)）,香檳城,目標(biāo)客群,年齡：主要集中在35-50歲之間。 客戶特征：首次置業(yè)居多，占70%。二次置業(yè)偏少，占30%。 購(gòu)買(mǎi)目的：90%自住。 區(qū)域來(lái)源：大邑80%，成都10%，省內(nèi)以外其他區(qū)域5%，省外其他區(qū)域5%。 購(gòu)買(mǎi)驅(qū)動(dòng)：地處成溫邛大邑東出口川西旅游環(huán)線側(cè)，交通方便； 資源性極強(qiáng)，適合養(yǎng)老； 豐富教育配套資源，生活配套便利。,基本信息,規(guī)劃分析,產(chǎn)品分析,客群分析,營(yíng)銷(xiāo)分析,量?jī)r(jià)分析,重點(diǎn)項(xiàng)目研究,上河名城,博友諾蔓邸,因明杜松雅韻,濱河錦繡,金色波爾卡（商業(yè)）,香檳城,供應(yīng)以110-130套三為主，其次是70-90套二； 旺銷(xiāo)戶型為70-90 套二 ，其次是 90-110套三戶型； 項(xiàng)目處于尾盤(pán)銷(xiāo)售期，目前僅剩余20余套套三單位。,基本信息,規(guī)劃分析,產(chǎn)品分析,客群分析,營(yíng)銷(xiāo)分析,量?jī)r(jià)分析,重點(diǎn)項(xiàng)目研究,上河名城,博友諾蔓邸,因明杜松雅韻,濱河錦繡,金色波爾卡（商業(yè)）,香檳城,推廣方式： 戶外廣告，倒旗； 網(wǎng)絡(luò)推廣； 項(xiàng)目活動(dòng)。,促銷(xiāo)方式： 一次性付款優(yōu)惠10%，按揭優(yōu)惠3%。 推出4套特價(jià)房單位，按揭最多高可享受8%優(yōu)惠。,基本信息,規(guī)劃分析,產(chǎn)品分析,客群分析,營(yíng)銷(xiāo)分析,量?jī)r(jià)分析,重點(diǎn)項(xiàng)目研究,上河名城,博友諾蔓邸,因明杜松雅韻,濱河錦繡,金色波爾卡（商業(yè)）,香檳城,大邑縣甲子路（大邑財(cái)政局旁）,基本信息,規(guī)劃分析,產(chǎn)品分析,客群分析,營(yíng)銷(xiāo)分析,量?jī)r(jià)分析,重點(diǎn)項(xiàng)目研究,上河名城,博友諾蔓邸,因明杜松雅韻,濱河錦繡,金色波爾卡（商業(yè)）,香檳城,項(xiàng)目共5棟，由3棟高層和2棟多層組成； 現(xiàn)代簡(jiǎn)歐風(fēng)格，建筑經(jīng)典雋永，外立面高雅悅目； 歐式混搭園林，采用集中式的大中庭景觀，西班牙式風(fēng)情景觀泳池，英式下沉標(biāo)準(zhǔn)羽毛球場(chǎng)，德式拱橋與花壇； 星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)入戶大堂，可視門(mén)禁系統(tǒng)。,基本信息,規(guī)劃分析,產(chǎn)品分析,客群分析,營(yíng)銷(xiāo)分析,量?jī)r(jià)分析,重點(diǎn)項(xiàng)目研究,1,5,2,3,4,上河名城,博友諾蔓邸,因明杜松雅韻,濱河錦繡,金色波爾卡（商業(yè)）,香檳城,戶型特點(diǎn)： 戶型方正，干濕分區(qū)，動(dòng)靜分離； 客廳大陽(yáng)臺(tái)，延伸生活空間； 明廚、明衛(wèi)設(shè)計(jì)，享受陽(yáng)光生活。,戶型特點(diǎn)： 入戶花園設(shè)計(jì)，使用靈活，更具私密性； 戶型分布于商業(yè)之上，影響品質(zhì)； 戶型朝小區(qū)外，無(wú)景觀資源。,建筑面積約79,建筑面積約74,基本信息,規(guī)劃分析,產(chǎn)品分析,客群分析,營(yíng)銷(xiāo)分析,量?jī)r(jià)分析,重點(diǎn)項(xiàng)目研究,旺銷(xiāo)戶型,滯銷(xiāo)戶型,上河名城,博友諾蔓邸,因明杜松雅韻,濱河錦繡,金色波爾卡（商業(yè)）,香檳城,目標(biāo)客群,年齡：主要集中在30-40歲之間。 客戶特征：首次置業(yè)居多，占70%。二次置業(yè)偏少，占30%。 購(gòu)買(mǎi)目的：90%自住。 區(qū)域來(lái)源：大邑90%，成都5%，其他區(qū)域5%。 購(gòu)買(mǎi)驅(qū)動(dòng)：地處新老城區(qū)交匯處，周?chē)涮淄晟?，居住氛圍濃厚?戶型設(shè)計(jì)合理，面積適中，性價(jià)比高。,基本信息,規(guī)劃分析,產(chǎn)品分析,客群分析,營(yíng)銷(xiāo)分析,量?jī)r(jià)分析,重點(diǎn)項(xiàng)目研究,上河名城,博友諾蔓邸,因明杜松雅韻,濱河錦繡,金色波爾卡（商業(yè)）,香檳城,供應(yīng)情況： 項(xiàng)目于去年6月開(kāi)盤(pán)，截至到今年8月底，項(xiàng)目共新推可售房源471套。 供應(yīng)戶型以70-90套二為主，其次是90-110，70以下供應(yīng)很少。,基本信息,規(guī)劃分析,產(chǎn)品分析,客群分析,營(yíng)銷(xiāo)分析,量?jī)r(jià)分析,重點(diǎn)項(xiàng)目研究,上河名城,博友諾蔓邸,因明杜松雅韻,濱河錦繡,金色波爾卡（商業(yè)）,香檳城,銷(xiāo)售情況： 截至8月底，項(xiàng)目已銷(xiāo)售240套（包括已簽合同、擬定合同），剩余231套。銷(xiāo)售率達(dá)51%，月均去化16套； 旺銷(xiāo)戶型為50-70 套二 ，其次是110-130套三戶型； 多層銷(xiāo)售好于高層，性價(jià)比高樓層銷(xiāo)售相對(duì)較好。,推廣方式： 戶外廣告，倒旗； 網(wǎng)絡(luò)推廣； 項(xiàng)目活動(dòng)。,促銷(xiāo)方式： 一次性付款優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠2%； 促銷(xiāo)活動(dòng)。,基本信息,規(guī)劃分析,產(chǎn)品分析,客群分析,營(yíng)銷(xiāo)分析,量?jī)r(jià)分析,重點(diǎn)項(xiàng)目研究,上河名城,博友諾蔓邸,因明杜松雅韻,濱河錦繡,金色波爾卡（商業(yè)）,香檳城,大邑縣甲子路（大邑財(cái)政局旁）,基本信息,規(guī)劃分析,產(chǎn)品分析,客群分析,營(yíng)銷(xiāo)分析,量?jī)r(jià)分析,重點(diǎn)項(xiàng)目研究,上河名城,博友諾蔓邸,因明杜松雅韻,濱河錦繡,金色波爾卡（商業(yè)）,香檳城,采用圍合式布局，形成極致中庭景觀； 以英式建筑園林風(fēng)格為主線，通過(guò)植物、園林小品、雕刻寫(xiě)意與建筑樓型結(jié)合，表現(xiàn)出自然、優(yōu)雅的英倫氣質(zhì)； 小區(qū)采用人車(chē)分流，設(shè)有超大地下環(huán)繞車(chē)庫(kù)； 內(nèi)部設(shè)有周界紅外線報(bào)警、治安崗?fù)?、保安巡邏，住宅單元采用?duì)講門(mén)禁系統(tǒng)。,基本信息,規(guī)劃分析,產(chǎn)品分析,客群分析,營(yíng)銷(xiāo)分析,量?jī)r(jià)分析,重點(diǎn)項(xiàng)目研究,上河名城,博友諾蔓邸,因明杜松雅韻,濱河錦繡,金色波爾卡（商業(yè)）,香檳城,戶型特點(diǎn)： 戶型方正，干濕分區(qū)，動(dòng)靜分離； 客廳大陽(yáng)臺(tái)，延伸生活空間； 次臥帶陽(yáng)臺(tái)，借景入室，增加采光。,戶型特點(diǎn)： 躍層戶型設(shè)計(jì)，功能分區(qū)明顯； 實(shí)用型不夠，總價(jià)偏高。,建筑面積約80,建筑面積約145,基本信息,規(guī)劃分析,產(chǎn)品分析,客群分析,營(yíng)銷(xiāo)分析,量?jī)r(jià)分析,重點(diǎn)項(xiàng)目研究,旺銷(xiāo)戶型,滯銷(xiāo)戶型,上河名城,博友諾蔓邸,因明杜松雅韻,濱河錦繡,金色波爾卡（商業(yè)）,香檳城,目標(biāo)客群,年齡：主要集中在30-40歲之間。 客戶特征：首次置業(yè)居多，占70%。二次置業(yè)偏少，占30%。 購(gòu)買(mǎi)目的：90%自住。 區(qū)域來(lái)源：大邑90%，成都5%，其他區(qū)域5%。 購(gòu)買(mǎi)驅(qū)動(dòng)：英式建筑園林，線條明亮； 小區(qū)人車(chē)分流，超大地下環(huán)繞車(chē)庫(kù)。,基本信息,規(guī)劃分析,產(chǎn)品分析,客群分析,營(yíng)銷(xiāo)分析,量?jī)r(jià)分析,重點(diǎn)項(xiàng)目研究,上河名城,博友諾蔓邸,因明杜松雅韻,濱河錦繡,金色波爾卡（商業(yè)）,香檳城,基本信息,規(guī)劃分析,產(chǎn)品分析,客群分析,營(yíng)銷(xiāo)分析,量?jī)r(jià)分析,重點(diǎn)項(xiàng)目研究,上河名城,博友諾蔓邸,因明杜松雅韻,濱河錦繡,金色波爾卡（商業(yè)）,香檳城,供應(yīng)情況： 項(xiàng)目于去年9月底開(kāi)盤(pán)，截至到今年7月底，項(xiàng)目共新推可售房源282套。 供應(yīng)戶型以70-90套二為主，其次是110-130。,銷(xiāo)售情況： 截至8月底，項(xiàng)目已銷(xiāo)售185套（包括已簽合同、擬定合同），剩余97套。銷(xiāo)售率達(dá)66%，月均去化19套； 旺銷(xiāo)戶型為70-90 套二 ，其次是90-110套三戶型； 多層銷(xiāo)售好于高層，性價(jià)比高樓層銷(xiāo)售相對(duì)較好。,推廣方式： 戶外廣告，倒旗； 網(wǎng)絡(luò)推廣； 項(xiàng)目活動(dòng)。,促銷(xiāo)方式： 基本價(jià)格-150元/； 一次性付款優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠2%。,基本信息,規(guī)劃分析,產(chǎn)品分析,客群分析,營(yíng)銷(xiāo)分析,量?jī)r(jià)分析,重點(diǎn)項(xiàng)目研究,上河名城,博友諾蔓邸,因明杜松雅韻,濱河錦繡,金色波爾卡（商業(yè)）,香檳城,大邑縣甲子路（大邑財(cái)政局旁）,基本信息,規(guī)劃分析,產(chǎn)品分析,客群分析,營(yíng)銷(xiāo)分析,量?jī)r(jià)分析,重點(diǎn)項(xiàng)目研究,上河名城,博友諾蔓邸,因明杜松雅韻,濱河錦繡,金色波爾卡（商業(yè)）,香檳城,項(xiàng)目由5棟多層和三棟高層組成； 7度抗震設(shè)防，框架、 框剪結(jié)構(gòu)； 新風(fēng)系統(tǒng)、 同層排水、 煤氣報(bào)警系統(tǒng)、 品牌電梯、 典范級(jí)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理。,基本信息,規(guī)劃分析,產(chǎn)品分析,客群分析,營(yíng)銷(xiāo)分析,量?jī)r(jià)分析,重點(diǎn)項(xiàng)目研究,1,2,3,4,5,6,7,8,上河名城,博友諾蔓邸,因明杜松雅韻,濱河錦繡,金色波爾卡（商業(yè)）,香檳城,戶型特點(diǎn)： 套二躍層設(shè)計(jì)，功能分區(qū)更明顯； 贈(zèng)送屋頂花園，提高居住品質(zhì)； 雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，更具私密性。,戶型特點(diǎn)： 戶型無(wú)功能追加； 面積偏大，總價(jià)較高。,建筑面積約89,建筑面積約140,基本信息,規(guī)劃分析,產(chǎn)品分析,客群分析,營(yíng)銷(xiāo)分析,量?jī)r(jià)分析,重點(diǎn)項(xiàng)目研究,旺銷(xiāo)戶型,滯銷(xiāo)戶型,上河名城,博友諾蔓邸,因明杜松雅韻,濱河錦繡,金色波爾卡（商業(yè)）,香檳城,目標(biāo)客群,年齡：主要集中在30-40歲之間。 客戶特征：首次置業(yè)居多，占70%。二次置業(yè)偏少，占30%。 購(gòu)買(mǎi)目的：90%自住。 區(qū)域來(lái)源：大邑90%，成都5%，其他區(qū)域5%。 購(gòu)買(mǎi)驅(qū)動(dòng)：居于中心城區(qū)，配套成熟； 踞純熟城市中心與自然山水景觀之間。,基本信息,規(guī)劃分析,產(chǎn)品分析,客群分析,營(yíng)銷(xiāo)分析,量?jī)r(jià)分析,重點(diǎn)項(xiàng)目研究,上河名城,博友諾蔓邸,因明杜松雅韻,濱河錦繡,金色波爾卡（商業(yè)）,香檳城,供應(yīng)以110-130套三為主，其次是130-150套三、套四戶型 ； 旺銷(xiāo)戶型為50-70 套一、套二 ，其次是70-90套二戶型； 項(xiàng)目成交高峰期出現(xiàn)在去年年底，目前處于一期尾盤(pán)銷(xiāo)售期，銷(xiāo)售情況一般。二期預(yù)計(jì)近期開(kāi)盤(pán)。,基本信息,規(guī)劃分析,產(chǎn)品分析,客群分析,營(yíng)銷(xiāo)分析,量?jī)r(jià)分析,重點(diǎn)項(xiàng)目研究,上河名城,博友諾蔓邸,因明杜松雅韻,濱河錦繡,金色波爾卡（商業(yè)）,香檳城,推廣方式： 戶外廣告，倒旗； 項(xiàng)目活動(dòng)。,促銷(xiāo)方式： 全款99折，按揭無(wú)優(yōu)惠； 近期將進(jìn)行促銷(xiāo)活動(dòng)，具體內(nèi)容未知。,基本信息,規(guī)劃分析,產(chǎn)品分析,客群分析,營(yíng)銷(xiāo)分析,量?jī)r(jià)分析,重點(diǎn)項(xiàng)目研究,上河名城,博友諾蔓邸,因明杜松雅韻,濱河錦繡,金色波爾卡（商業(yè)）,香檳城,重點(diǎn)項(xiàng)目研究,上河名城,博友諾蔓邸,因明杜松雅韻,濱河錦繡,金色波爾卡位于錦屏大道與伯樂(lè)路交匯處，與四川聯(lián)合經(jīng)濟(jì)大學(xué)，大邑高級(jí)職業(yè)中學(xué)毗鄰，川南監(jiān)獄干警社區(qū)，芙蓉社區(qū)，即將建設(shè)的5500畝鳳凰島國(guó)際旅游度假區(qū)環(huán)伺而立。扼守大邑城區(qū)連接成都的成溫邛高速出口要道。,項(xiàng)目位置：,金色波爾卡（商業(yè)）,香檳城,A區(qū),B區(qū),芙蓉酒店,一站式購(gòu)物休閑潮流廣場(chǎng)，分為A 、B兩區(qū)，A區(qū)為精裝電梯公寓+底商，B區(qū)為3層獨(dú)立商業(yè)?？偯娣e近兩萬(wàn)平米，4.8米層高。,項(xiàng)目規(guī)劃：,重點(diǎn)項(xiàng)目研究,上河名城,博友諾蔓邸,因明杜松雅韻,濱河錦繡,金色波爾卡（商業(yè)）,香檳城,A區(qū) 城市精裝電梯公寓底商,面積：3600平方米 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：兩層全框架現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 層高：一層層高4.8米、二層層高4.2米 業(yè)態(tài)規(guī)劃：精品書(shū)店、藥房、數(shù)碼沖印、時(shí)尚禮品、時(shí)令鮮花、精致西餅店、時(shí)尚網(wǎng)吧、迷你量販店、運(yùn)動(dòng)、休閑服飾、文化體育用品,層平面圖,重點(diǎn)項(xiàng)目研究,上河名城,博友諾蔓邸,因明杜松雅韻,濱河錦繡,業(yè)態(tài)規(guī)劃,金色波爾卡（商業(yè)）,香檳城,B區(qū) 三層獨(dú)立商業(yè)綜合體,層平面圖,面積：8000平米 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：三層全框架現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 層高：一層層高4.8米、二層層高4.2米、三層層高4.2米 停車(chē)場(chǎng)：獨(dú)配4000平米 業(yè)態(tài)規(guī)劃：大型餐飲美食、大型購(gòu)物廣場(chǎng)、港式茶餐吧、桑拿水療會(huì)所、大量量販?zhǔn)終TV 、高端健身中心、SPA美容館、大型電器專(zhuān)賣(mài)、大型手機(jī)數(shù)碼專(zhuān)賣(mài),重點(diǎn)項(xiàng)目研究,上河名城,博友諾蔓邸,因明杜松雅韻,濱河錦繡,金色波爾卡（商業(yè)）,香檳城,重點(diǎn)項(xiàng)目研究,上河名城,博友諾蔓邸,因明杜松雅韻,濱河錦繡,產(chǎn)品及價(jià)格：,酒店式公寓：30 ，精裝，13萬(wàn)元/套起 商業(yè)：59.5 起，均價(jià)12000元/ ,商鋪二期已進(jìn)入尾盤(pán)銷(xiāo)售階段，只剩余一套底商100單位。精裝公寓在售，選擇性較大。,金色波爾卡（商業(yè)）,香檳城,基本信息,規(guī)劃分析,產(chǎn)品分析,客群分析,營(yíng)銷(xiāo)分析,量?jī)r(jià)分析,重點(diǎn)項(xiàng)目研究,上河名城,博友諾蔓邸,因明杜松雅韻,濱河錦繡,金色波爾卡（商業(yè)）,香檳城,大邑縣孟追灣東路,基本信息,規(guī)劃分析,產(chǎn)品分析,客群分析,營(yíng)銷(xiāo)分析,量?jī)r(jià)分析,重點(diǎn)項(xiàng)目研究,上河名城,博友諾蔓邸,因明杜松雅韻,濱河錦繡,金色波爾卡（商業(yè)）,香檳城,以法國(guó)建筑風(fēng)格和法國(guó)風(fēng)情園林為特色； 由2棟3層的純商業(yè)樓和3棟18層的純住宅組成。商業(yè)和住宅完全分離； 小區(qū)配套兒童游樂(lè)園、全民健身場(chǎng)、架空等。小區(qū)人車(chē)分流，有專(zhuān)屬地下停車(chē)庫(kù)。,1,2,3,獨(dú)立商業(yè),基本信息,規(guī)劃分析,產(chǎn)品分析,客群分析,營(yíng)銷(xiāo)分析,量?jī)r(jià)分析,重點(diǎn)項(xiàng)目研究,上河名城,博友諾蔓邸,因明杜松雅韻,濱河錦繡,金色波爾卡（商業(yè)）,香檳城,建筑面積約82,建筑面積約105,戶型特點(diǎn)： 戶型方正，干濕分區(qū)，動(dòng)靜分離； 客廳大陽(yáng)臺(tái)，延伸生活空間； 主臥、 次臥飄窗增加實(shí)用空間，借景入室。,戶型特點(diǎn)： 戶型方正，干濕分區(qū)，動(dòng)靜分離； 客廳超大陽(yáng)臺(tái)，延展生活空間，攬景入室； 主臥帶外延陽(yáng)臺(tái)，提升生活品質(zhì)； 進(jìn)門(mén)過(guò)道稍顯狹長(zhǎng)，浪費(fèi)空間。,旺銷(xiāo)戶型,滯銷(xiāo)戶型,基本信息,規(guī)劃分析,產(chǎn)品分析,客群分析,營(yíng)銷(xiāo)分析,量?jī)r(jià)分析,重點(diǎn)項(xiàng)目研究,上河名城,博友諾蔓邸,因明杜松雅韻,濱河錦繡,金色波爾卡（商業(yè)）,香檳城,目標(biāo)客群,年齡：主要集中在30-40歲之間。 客戶特征：首次置業(yè)居多，占70%。二次置業(yè)偏少，占30%。 購(gòu)買(mǎi)目的：90%自住。 區(qū)域來(lái)源：大邑95%，成都2%，其他區(qū)域3%。 購(gòu)買(mǎi)驅(qū)動(dòng)：大面積商業(yè)配套； 戶型設(shè)計(jì)合理，價(jià)格相對(duì)便宜.,基本信息,規(guī)劃分析,產(chǎn)品分析,客群分析,營(yíng)銷(xiāo)分析,量?jī)r(jià)分析,重點(diǎn)項(xiàng)目研究,上河名城,博友諾蔓邸,因明杜松雅韻,濱河錦繡,金色波爾卡（商業(yè)）,香檳城,7月初開(kāi)盤(pán)，新開(kāi)住宅2號(hào)樓、商業(yè)4、5號(hào)樓。2號(hào)樓住宅共計(jì)70余套房源，面積79-109，均價(jià)3300元/，截至目前銷(xiāo)售率約50%左右。 商業(yè)共計(jì)三層，戶型面積以51-87為主，商業(yè)：一樓：15000元/；二樓：8500元/；三樓：8300元/（送露臺(tái)）。銷(xiāo)售情況良好，4號(hào)樓已售完，5號(hào)樓在售中。,供銷(xiāo)情況：,基本信息,規(guī)劃分析,產(chǎn)品分析,客群分析,營(yíng)銷(xiāo)分析,量?jī)r(jià)分析,重點(diǎn)項(xiàng)目研究,上河名城,博友諾蔓邸,因明杜松雅韻,濱河錦繡,金色波爾卡（商業(yè)）,香檳城,推廣方式： 戶外廣告，倒旗； 網(wǎng)絡(luò)推廣； 項(xiàng)目活動(dòng)。,促銷(xiāo)方式： 一次性付款優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠2%； 購(gòu)房送空調(diào)活動(dòng)； 針對(duì)不同戶型推出特價(jià)房。,總結(jié)：,大邑市場(chǎng)呈內(nèi)需型，受新政影響較小。,客群分析,PART3,客群來(lái)源,客群檔次,置業(yè)目的,區(qū)域市場(chǎng)70%客戶為本地客戶，隨著大邑的城市化發(fā)展進(jìn)程， 外地客戶比例將會(huì)不斷上升。,區(qū)域尚無(wú)高端樓盤(pán)可言，客戶檔次也多為收入穩(wěn)定的中端客 戶。,自住、剛需型客戶占總客戶量的80%以上。,付款方式,客戶消費(fèi)觀念更新，按揭客戶比例達(dá)到60%以上。,客戶需求,擺脫傳統(tǒng)居住需求，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的追求越發(fā)明顯。,現(xiàn)有客群特征分析,本地剛需及首改客戶,客戶描述： 客戶原有住房面積偏小或居住環(huán)境較差，在經(jīng)濟(jì)條件較為成熟或者家庭成員的增加情況下，希望購(gòu)置新的住所，希望改善下住房環(huán)境，提高住房面積，有的可能考慮到工作調(diào)動(dòng)或孩子就學(xué)的方便。 需求面積： 70-80套二、90-110套三 客戶年齡： 25-45歲 客戶關(guān)注： 產(chǎn)品戶型、銷(xiāo)售價(jià)格 付款方式： 按揭,客戶關(guān)注度表,企事業(yè)單位客戶,客戶描述： 項(xiàng)目周邊有大量的高校和企事業(yè)單位，學(xué)校的教職工及企事業(yè)管理人員，這部分客戶收入較為穩(wěn)定，多數(shù)有購(gòu)房公積金，購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較強(qiáng)，出于自住兼投資等多種目的購(gòu)房。一些外地企事業(yè)單位職工，在退休后也會(huì)選擇環(huán)境較好的城市居住，尤其以三州客戶和蘭州、西寧等西北客戶為主。 需求面積： 80-90套二、100-130套三 客戶年齡： 35-55歲 客戶關(guān)注： 銷(xiāo)售價(jià)格 付款方式： 公積金,客戶關(guān)注度表,成都度假客戶,客戶描述： 項(xiàng)目位于川西旅游環(huán)線旁，區(qū)域定位為休閑度假區(qū)，周邊有斜江河和在建的子龍公園，也在興建旅游地產(chǎn)項(xiàng)目和酒店，整體環(huán)境氣候舒適，連接北面的青霞也在成為國(guó)際旅游度假小鎮(zhèn)，會(huì)有部分的成都度假客戶選擇在此居住。 需求面積： 70-80套二 客戶年齡： 40-55歲 客戶關(guān)注： 樓盤(pán)規(guī)模、產(chǎn)品戶型 付款方式： 一次性,客戶關(guān)注度表,項(xiàng)目定位,PART4,定位原則,地塊自身所能達(dá)到，目前市場(chǎng)所需，而競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手又不足的地方，則是本案的定位突破點(diǎn)。,普遍存在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、建筑風(fēng)格執(zhí)行不到位、建筑及景觀品質(zhì)一般、配套單一的問(wèn)題。 其中部分樓盤(pán)雖具有個(gè)別優(yōu)勢(shì)，但整體優(yōu)勢(shì)不突出，特點(diǎn)不鮮明，無(wú)法絕對(duì)地超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。,地塊所能達(dá)到,中高品質(zhì)大盤(pán),市場(chǎng)所需,剛需首改及部分度假產(chǎn)品,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目不足,定位根據(jù),項(xiàng)目定位,在目前市場(chǎng)之下，作為區(qū)域大盤(pán)，以項(xiàng)目代言整個(gè)新區(qū)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上下功夫，同時(shí)，塑造與周邊項(xiàng)目不同的品質(zhì)感，滿足剛需、改善、養(yǎng)老等多種需求，最終形成“突出的規(guī)模優(yōu)勢(shì)、領(lǐng)先的居住概念、一流的精致產(chǎn)品”三位一體的：,大邑東區(qū)學(xué)院板塊品質(zhì)型生態(tài)公園社區(qū),品質(zhì)升級(jí)手段：,立面效果,賣(mài)場(chǎng)擴(kuò)容,增設(shè)配套,園林景觀,細(xì)節(jié)處理,科技創(chuàng)新,產(chǎn)品組合,產(chǎn)品組合,區(qū)域產(chǎn)品屬于由多層向高層過(guò)渡階段，低密度產(chǎn)品缺乏花園洋房一類(lèi)品質(zhì)感產(chǎn)品； 在產(chǎn)品組合中考慮品質(zhì)高的別墅類(lèi)、花園洋房產(chǎn)品提升項(xiàng)目整體形象與品質(zhì)感。,市場(chǎng)接受外來(lái)風(fēng)格能力較強(qiáng)，建議以歐洲風(fēng)格， 強(qiáng)調(diào)建筑物的高聳、挺拔，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢(shì)，體現(xiàn)出工業(yè)革命技術(shù)革新 所帶來(lái)的不斷克服地心引力而達(dá)到新的高度 在外立面局部采用天然石材，做足尊貴感和品質(zhì)感，形成一大賣(mài)點(diǎn)。 通過(guò)線條強(qiáng)化符號(hào)元素，讓建筑立面更具美感，風(fēng)格更加鮮明。,立面效果,做高綠化率，保證景觀的純正風(fēng)格，給人品質(zhì)感強(qiáng)烈的印象。,為突出項(xiàng)目的整體風(fēng)格，必須讓景觀和建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)統(tǒng)一。因此，我們希望在景觀營(yíng)造中增加大量元素，體現(xiàn)一種、浪漫的、高貴的生活情懷。,園林景觀,賣(mài)場(chǎng)擴(kuò)容,賣(mài)場(chǎng)豪裝，意境區(qū)與售樓部同步開(kāi)放，將龐大的示范區(qū)作為銷(xiāo)售實(shí)施的場(chǎng)地，實(shí)現(xiàn)真正的體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)。,增設(shè)配套,項(xiàng)目周邊配套缺失，主要依靠項(xiàng)目自身打造，作為一個(gè)123畝的大社區(qū)，設(shè)羽毛球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)健身設(shè)施，對(duì)常規(guī)的全民健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)可升級(jí)為老人聚會(huì)休閑的“晚?xiàng)髁帧?、兒童嬉戲游玩的“小型迪士尼”?細(xì)節(jié)處理,打造較高品質(zhì)的單元入戶大堂，對(duì)于項(xiàng)目整體形象檔次的提升有極大幫助。,單元入戶口，在本項(xiàng)目中應(yīng)重點(diǎn)加以運(yùn)用，通過(guò)它來(lái)實(shí)現(xiàn)建筑與環(huán)境的融合，在表現(xiàn)形式上讓它達(dá)到雕塑和小品的效果。,科技創(chuàng)新,從對(duì)大邑各樓盤(pán)的調(diào)查來(lái)看，普遍科技創(chuàng)新較少，若能在本項(xiàng)目加入一些領(lǐng)先的、超前的科技元素，可有效與其他項(xiàng)目形成區(qū)隔，即在建筑與景觀之外我們要做一些其他樓盤(pán)沒(méi)有的東西。,科技創(chuàng)新智能化系統(tǒng),安防報(bào)警系統(tǒng),門(mén)禁系統(tǒng),紅外線門(mén)磁報(bào)警,火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警,可燃?xì)庑孤秷?bào)警,緊急呼救 系統(tǒng),閉路電視監(jiān)控,周界防越報(bào)警,可視對(duì)講系統(tǒng),物業(yè)管理系統(tǒng),三表自動(dòng)收費(fèi)系統(tǒng),停車(chē)管理系統(tǒng),小區(qū)局域網(wǎng)服務(wù)系統(tǒng),小區(qū)綜合信息管理系統(tǒng),小區(qū)主要設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng),電子巡更系統(tǒng),一卡通,科技創(chuàng)新智能化系統(tǒng),科技創(chuàng)新建筑節(jié)能系統(tǒng),外墻隔熱保溫 鋁合金斷橋中空玻璃 照明輔助太陽(yáng)能系統(tǒng) 中水回收利用系統(tǒng) 地源熱泵系統(tǒng),產(chǎn)品定位,PART5,產(chǎn)品定位 26、33層高層電梯&5+1電梯洋房,面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，準(zhǔn)確的產(chǎn)品規(guī)劃與定位將是本項(xiàng)目操作的兩大核心。 合理、有效利用本項(xiàng)目的用地，整合項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì)，以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，進(jìn)行項(xiàng)目的差異化產(chǎn)品定位，充分提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，以產(chǎn)品的高性價(jià)比倡導(dǎo)市場(chǎng)。,市場(chǎng)考慮：基于市場(chǎng)，尋找差異化的特點(diǎn)及方向，來(lái)填補(bǔ)市場(chǎng)中的空白，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速的銷(xiāo)售。 戶型功能考慮：兩種功能需求又不能完全獨(dú)立，應(yīng)具有一定的相互可變及滲透性，所以戶型區(qū)間的功能劃分應(yīng)將二者綜合考慮。,從市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果分析、本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)比較，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。唯一的辦法就是尊重市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤(rùn)，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供給-需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場(chǎng)期望值。,定位原則：結(jié)合旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式、創(chuàng)造產(chǎn)品差異性,定 位：“純生態(tài)型公園住宅”之典范 集現(xiàn)代高科技手段、現(xiàn)代材料相融合，開(kāi)發(fā)出立體、三度空間的生態(tài)住宅產(chǎn)品。,總平規(guī)劃定位,項(xiàng)目規(guī)劃思路： 項(xiàng)目地塊較為規(guī)整，有利于整體規(guī)劃設(shè)計(jì)。 項(xiàng)目中有河流穿過(guò)，可與小區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)整體考慮。 整體規(guī)劃采用半圍合式布局，打造寬闊中庭景觀軸。 北向修建高層建筑，南向規(guī)劃花