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商品房銷(xiāo)售培訓(xùn)問(wèn)題46-5446還款期限如何選擇?貸款期限是越長(zhǎng)越好,還是短期的好?這主要取決于購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)能力及其投資偏好。一般來(lái)說(shuō),還款期限越長(zhǎng),則每月還款額越低,負(fù)擔(dān)就相對(duì)輕一些;反之,還款期限越短,則每月還款額越高,負(fù)擔(dān)就相對(duì)重一些??梢?jiàn),延長(zhǎng)還款期限的目的主要是為了降低每月還款額,但是否期限越長(zhǎng)越好呢?讓我們來(lái)看一個(gè)例子。以借款一萬(wàn)元為例,如果一年還清,每月還款865元,如果兩年還清,每月只需還款448元,每月還款減少413元,負(fù)擔(dān)減輕50%左右。而比較第十九年和第二十年,19年的為每還款76元,20年的為每月還款78元,同樣是延長(zhǎng)一年,每月負(fù)擔(dān)只減少2元,約為2%??梢?jiàn)期限過(guò)長(zhǎng)不能使每月還款額大幅度減少,而白白增添了利息負(fù)擔(dān)。所以合理的期限為58年。47個(gè)人住房抵押貸款期限和額度是多少?根據(jù)有關(guān)規(guī)定,個(gè)人住宅抵押貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年。貸款額度最高不超過(guò)房屋售價(jià)的70%。借款人逾期償還貸款,以人民銀行(96)頒發(fā)156號(hào)文件規(guī)定,按逾期天數(shù)加收逾期額萬(wàn)分之四的罰金,連同應(yīng)償還的貸款本息一并計(jì)收;借款人連續(xù)三個(gè)月沒(méi)有償還貸款本息或貸款合同期滿沒(méi)有還清全部貸款本息的,銀行有權(quán)對(duì)抵押房屋進(jìn)行處理,或由擔(dān)保人代為歸還貸款本息。48個(gè)人購(gòu)房如何辦理保險(xiǎn)?個(gè)人在購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)并無(wú)強(qiáng)制保險(xiǎn),但個(gè)人因購(gòu)房申請(qǐng)公積金貸款和商業(yè)性個(gè)人住房擔(dān)保貸款時(shí),貸款銀行要求借款人投保規(guī)定險(xiǎn)種作為借款條件。銀行所指定的險(xiǎn)種主要為住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn),其他涉及的險(xiǎn)種還有貸款保證保險(xiǎn)、人身保險(xiǎn)。住房保險(xiǎn)屬財(cái)產(chǎn)險(xiǎn),與抵押行相聯(lián)系。該保險(xiǎn)與家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)不同的是其標(biāo)的專指用貸款購(gòu)買(mǎi)的住房,不包括住房以外的裝修和其他室內(nèi)財(cái)產(chǎn)。投保抵押住房保險(xiǎn)對(duì)銀行對(duì)個(gè)人 都有利。銀行要求購(gòu)房借款申請(qǐng)人投保此險(xiǎn),是因?yàn)樵谫?gòu)房借款時(shí)住房設(shè)置了抵押,抵押物的安全關(guān)系到貸款銀行的風(fēng)險(xiǎn),通過(guò)參加保險(xiǎn)可以轉(zhuǎn)嫁因自然災(zāi)害導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)個(gè)人而言住房?jī)r(jià)值高,普通家庭需長(zhǎng)期積累才能購(gòu)置,家庭經(jīng)濟(jì)承受不起不測(cè)的災(zāi)禍,就是貸款清償后或不向銀行貸款,也都有必要對(duì)住房加保險(xiǎn)。當(dāng)銀行認(rèn)為個(gè)人購(gòu)房貸款在還款上存在較大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)還要求借款人投保貸款保證險(xiǎn)種,投保該險(xiǎn)保險(xiǎn)人要求以所購(gòu)住房作借款抵押為條件。該保險(xiǎn)主要為保障貸款銀行利益,當(dāng)發(fā)生連續(xù)3個(gè)月借款人無(wú)法按合同規(guī)定履行還本付息時(shí),保險(xiǎn)公司先予以賠償,使銀行及時(shí)收回貸款和利息,然后保險(xiǎn)公司向借款人追償代付的欠款及利息,如借款人無(wú)力償還債務(wù),則保險(xiǎn)公司有權(quán)處置抵押住房。作為購(gòu)房貸款須保險(xiǎn)的,銀行方要求保險(xiǎn)手續(xù)在貸款發(fā)放以前辦妥。一般程序?yàn)殂y行與個(gè)人簽訂購(gòu)房貸款、抵押等合同后就辦理公證和保險(xiǎn),然后辦理抵押登記,最后辦理放款。 48購(gòu)買(mǎi)一套商品房到底需要花哪些錢(qián)?購(gòu)買(mǎi)一套商品房費(fèi)用由以下三部分組成:(一)房?jī)r(jià)款:每平方米(建筑面積)售價(jià)建筑面積。(二)稅費(fèi):1、在交易過(guò)程中:契稅:買(mǎi)方繳納房?jī)r(jià)款的4%;建筑面積在120平方米以下的普通住宅減半交,即交2%。買(mǎi)賣(mài)手續(xù)費(fèi):120平方米(含)以下的每套房屋買(mǎi)賣(mài)交易的手續(xù)費(fèi)為1000元;120-5000平方米(含)的每套房屋交易手續(xù)費(fèi)為3000元;5001平方米以上的每套手續(xù)費(fèi)為10000元。印花稅:買(mǎi)賣(mài)雙方各繳納房?jī)r(jià)款的0.05%。公共維修基金:購(gòu)房款的2%。2、在申辦產(chǎn)權(quán)證過(guò)程中:登記費(fèi):每建筑平方米0.3元。房屋所有權(quán)工本費(fèi):每證收費(fèi)4元。印花稅:每件5元。(三)物業(yè)管理費(fèi):按北京市物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一收取。 49看中一套商品房并準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi),該交定金還是訂金?按擔(dān)保法規(guī)定,定金是指合同當(dāng)事人在合同訂立時(shí)或合同履行前,為了保證合同的履行而由一方付給另一方一定數(shù)量貸幣金額的擔(dān)保形式,合同履行后,定金應(yīng)當(dāng)收回或抵作價(jià)款。給付定金的一方不履行債務(wù)的,無(wú)權(quán)要求返還定金,接受的一方不履行債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。為防止意外,購(gòu)房者一定要保留好定金收據(jù)。另外,按照我國(guó)擔(dān)保法,定金合同是實(shí)踐性合同,即以定金的交付為生效條件,若購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并約定支付一定數(shù)額的定金后,實(shí)際上卻并沒(méi)有交付定金,不打算買(mǎi)該房時(shí),賣(mài)方也不得按認(rèn)購(gòu)書(shū)向購(gòu)房者 追討。定金應(yīng)于簽定合同時(shí)交付。定金雖有預(yù)付款的性質(zhì),卻與預(yù)付款有本質(zhì)的區(qū)別:在不履行經(jīng)濟(jì)合同時(shí),預(yù)付款沒(méi)有擔(dān)保作用,不產(chǎn)生定金的法律后果;而付款方不履行合同時(shí),有權(quán)要求返還預(yù)付款。訂金是指購(gòu)房人怕看中的房子不能買(mǎi)到而交的預(yù)訂的錢(qián),對(duì)合同沒(méi)有擔(dān)保作用,不像定金對(duì)違約情形有處罰的作用,因此,當(dāng)付款方不想購(gòu)買(mǎi)時(shí),有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商退還。目前,北京樓市上購(gòu)買(mǎi)商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房都有交定金或訂金的做法,但法律和市國(guó)土資源和房屋管理局并沒(méi)有這方面的規(guī)定。 49遇特殊情況,借款合同如何變更或終止?借款合同需要變更的,必須經(jīng)貸款經(jīng)辦行、借款人及有關(guān)各方協(xié)商同意,并依法簽訂變更合同。借款人死亡、宣告失蹤或喪失勞動(dòng)能力,其財(cái)產(chǎn)繼承人、監(jiān)護(hù)人或受遺贈(zèng)人繼續(xù)履行借款人所簽訂的借款合同的,應(yīng)簽訂新的借款合同并辦理有關(guān)手續(xù)。借款人按合同規(guī)定償還全部貸款本息后,抵押物或質(zhì)押物返還抵押人或出質(zhì)人,借款合同終止。 50借款人在還款期限內(nèi),由于各種原因逾期還款,該怎么處理?在還款期限內(nèi),借款人未按合同約定的時(shí)間償還貸款本息的,在接到貸款經(jīng)辦行發(fā)出的催交通知書(shū)后,必須立即補(bǔ)付欠交的貸款本息及逾期罰息。逾期額為基數(shù),每逾期一天,計(jì)收萬(wàn)分之四。51什么情況下借款人須購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)?為使居民合法擁有的住房(含以抵押貸款方式購(gòu)買(mǎi)的商品房)在遭受自然災(zāi)害或意外事故的損失后能夠得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,當(dāng)借款人以抵押方式或抵押加階段性保證貸款方式,申請(qǐng)個(gè)人住房商業(yè)貸款時(shí)必須購(gòu)買(mǎi)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)??捎少J款銀行代辦保險(xiǎn)手續(xù)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)限于被保險(xiǎn)人合法擁有產(chǎn)權(quán)的住房(含以抵押貸款方式購(gòu)買(mǎi)的商品房),包括被保險(xiǎn)人購(gòu)買(mǎi)的商品房中計(jì)入房屋銷(xiāo)售價(jià)格、在銷(xiāo)售合同中列明的房屋附屬 設(shè)施和其他室內(nèi)財(cái)產(chǎn),但該房屋附屬設(shè)施和其他室內(nèi)財(cái)產(chǎn)不屬于本保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)范圍。由于下列原因造成保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)損失和費(fèi)用支出,保險(xiǎn)人負(fù)賠償責(zé)任:火災(zāi)、爆炸、水管爆炸;雷擊、暴雨、洪水、臺(tái)風(fēng)、暴風(fēng)、龍卷風(fēng)、雪災(zāi)、雹災(zāi)、冰凌、泥流石、崖崩、突發(fā)性滑坡、地面突然下降;空中運(yùn)行物體的墜落,以及外界建筑物和其他固定物體的倒塌;在發(fā)生上述災(zāi)害或事故中,為防止其蔓延,采取合理的、必要的施救措施而造成保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的損失;以及為減少損失對(duì)保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)采取施救、保護(hù)、整理措施而發(fā)生的合理費(fèi)用。由于下列原因造成的保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的損失,保險(xiǎn)人不負(fù)賠償責(zé)任:戰(zhàn)爭(zhēng)、軍事行動(dòng)或暴力行為;核子輻射或各種污染;地震及其次生災(zāi)害;被保險(xiǎn)人或其家庭成員的故意行為;保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)因設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、原材料缺陷,工藝不善等內(nèi)在的原因以及自然磨損,正常維修造成的損失所引起的費(fèi)用。保證期限:自投保次日(一般從入住之日)12時(shí)起到保單約定的終止之日12時(shí)止。財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算:保險(xiǎn)費(fèi)=保險(xiǎn)金額(即所購(gòu)房款)0.56%保險(xiǎn)期限 52申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款有幾種擔(dān)保方式?個(gè)人住房貸款實(shí)行抵押貸款、質(zhì)押貸款、保證貸款和抵押加階段性保證貸款四種擔(dān)保方式。抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規(guī)定條件的房產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。質(zhì)押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國(guó)庫(kù)券、國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、建設(shè)銀行存單等有價(jià)證券交由貸款行占有,貸款行以上述權(quán)利憑證作為貸款的擔(dān)保而向借款人發(fā)放貸款的方式。保證貸款方式指貸款行以借款提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式。抵押加階段性保證貸款方式指貸款行以借款人提供的所住房作抵押,在借款人取得該住房的房屋所有權(quán)證和辦妥抵押登記之前,由開(kāi)發(fā)商提供階段性連帶責(zé)任保證而向借款人發(fā)放的貸款。最常見(jiàn)的個(gè)人商業(yè)性住房貸款就是抵押加階段性保證貸款方式。 53申請(qǐng)住房貸款銀行要調(diào)查什么?首先是對(duì)申請(qǐng)人的調(diào)查。申請(qǐng)人的身份證和戶口(藍(lán)印戶口也可以申請(qǐng),但要有特定條件),如果用戶成員和直系親屬參與借款,銀行也要檢查身份證和戶口本。如果配偶不在同一戶口內(nèi)參與借款,還需提供結(jié)婚證。申請(qǐng)人如果要求公積金借款,要提供按時(shí)交納公積金的證明。對(duì)申請(qǐng)人的調(diào)查,最重要的是申請(qǐng)人是否具有經(jīng)濟(jì)償還能力。在確定貸款年限時(shí),有時(shí)還要考慮到工作年限,如果到法定退休年限還有5年,而申請(qǐng)公積金貸款的年限是10年,那么銀行批準(zhǔn)的可能性不大。對(duì)申請(qǐng)人的調(diào)查,還包括與房產(chǎn)商簽定的購(gòu)房合同或協(xié)議,并要有購(gòu)房交款證明。目前個(gè)人先交房款的30%,也有可能今后會(huì)降到20%,但再降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)就大了。其次是對(duì)房產(chǎn)商的調(diào)查,包括房產(chǎn)商與貸款申請(qǐng)人簽定的住房合同或協(xié)議,這也是非常重要的。房產(chǎn)商的實(shí)力不強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)管理混亂、信譽(yù)不佳等都會(huì)給買(mǎi)者和銀行住房貸款帶來(lái)煩惱和風(fēng)險(xiǎn)。總之,個(gè)人住房貸款還款期比較長(zhǎng),為了避免不必要的麻煩,銀行為安全起見(jiàn)會(huì)進(jìn)行必要的調(diào)查。在國(guó)外,調(diào)查期一般一個(gè)月到三個(gè)月。 54 商業(yè)性個(gè)人住房貸款額度最高是多少?貸款期限最長(zhǎng)幾年?現(xiàn)行的利率是多少?能不能提前還?根據(jù)中國(guó)人民銀行的最新規(guī)定,貸款額度最高不超過(guò)所購(gòu)住房全部房款或評(píng)估價(jià)值的80%,但在實(shí)際操作過(guò)程中,具體到每個(gè)項(xiàng)目,還會(huì)因開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、項(xiàng)目的建設(shè)情況、個(gè)人的經(jīng)濟(jì)情況等不同而不同。各家銀行為了吸引客戶,已將貸款期限延長(zhǎng)到30年。只要貸款期限和年齡加起來(lái)不超過(guò)70年,即40歲以下的人士,一般都能申請(qǐng)到30年的貸款。對(duì)資金充裕、并有投資意愿的人來(lái)說(shuō),長(zhǎng)期貸款比較有利??梢越枞腴L(zhǎng)期資金,同時(shí)對(duì)外作出短期投資,回報(bào)足以償還長(zhǎng)期借貸并有贏余。對(duì)于資金緊張的購(gòu)房人,除了還貸以外,沒(méi)有更多的錢(qián)做其他投資,所以還是首先考慮避免支出過(guò)多利息,應(yīng)以中短期(10-15年)貸款比較合適。北京銀行現(xiàn)在也可以實(shí)現(xiàn)提前部分或全部還款。如果購(gòu)房人收入增加,可以提前償還部分貸款本金或者是一次性償還貸款本息。需要提前還款的應(yīng)提前15天向銀行提出申請(qǐng),經(jīng)貸款銀行同意后,與貸款銀行簽定變更協(xié)議。對(duì)于提前部分還款,建行規(guī)定必須還月還款額的整倍數(shù),工商行從1997年底開(kāi)辦了任意時(shí)間、任意金額(超過(guò)還款額度)的提前還款業(yè)務(wù)。貸款利息分兩檔,即1-5年是一檔,6-30年是一檔?,F(xiàn)行的年利率是:貸款期限為5年以內(nèi)(含
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