長沙房地產(chǎn)項目管理講義

金陽大廈項目投資分析 目 錄一、項目概況二、長沙房地產(chǎn)市場情況分析三、地塊所處的特性市場分析四、項目的SWOT分析及總體思路五、項目可類比項目調(diào)研情況六、項目產(chǎn)品的開發(fā)策略建議七、項目投資收益及風(fēng)險預(yù)測一 項目概況（據(jù)貴司所提供的資料）金陽公司于98年取得體育館路附1號建設(shè)用地，國土使用證編號：開國用（98）字第（1575號）地塊宗號，綜合用途，使用權(quán)面積為1136.89平方米，使用期限至2043年10月。由于原用地面積較小，無法對之進(jìn)行有效的商業(yè)開發(fā)，因此在取得政府支持及鄰邊單位（長沙鐵路公司）的協(xié)議土地租賃意向支持下，金陽公司于2000年底取得計委立項批復(fù)文件（長技基2000年493號），該文件中明確項目可開發(fā)總建筑面積為16000平方米。2001年8月正式取得長沙市規(guī)劃管理局的二類規(guī)劃設(shè)計條件通知單（編號A1），其中詳細(xì)說明項目建設(shè)用地為1900平方米，容積率為不大于8.5，建筑高度為84米以內(nèi)，機(jī)動車出入方向為東北。目前該地塊市場價格為1200萬元人民幣左右。相關(guān)土地有償出讓金已經(jīng)繳納完畢。二 長沙房地產(chǎn)市場情況分析2005，長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程中非常重要的一年。政策變化和外地豪強(qiáng)的進(jìn)入，使得長沙房地產(chǎn)市場有些“亂花漸欲迷人眼”。但能夠斷定，大變革之下，市場無法風(fēng)平浪靜，是繼續(xù)繁榮火爆還是會進(jìn)入一個理性期、冷靜期、調(diào)整期，都要有個說法。變革和轉(zhuǎn)折，長沙房地產(chǎn)走向何方，這對于我們來說也許還是一個謎！一、長沙房地產(chǎn)市場供應(yīng)與需求的對決2005住宅的推盤量將創(chuàng)造新高，巨大的供給在政策開始變得僵硬之時，強(qiáng)勁的消費勢頭能否持續(xù)；產(chǎn)品時代來到，產(chǎn)品不斷升級換代，花花世界能否將消費欲望引導(dǎo)再至噴發(fā)；長沙樓市能否再續(xù)神話？二、市場大變革產(chǎn)品升級和營銷升級全面展開2004長沙房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷著前所未有的發(fā)展和變革，無論從產(chǎn)品還是營銷上。外地列強(qiáng)的進(jìn)入導(dǎo)致的競爭加劇是市場升級的導(dǎo)火索，而這種形勢在2005將愈演愈烈，產(chǎn)品和營銷升級的大潮是不可阻擋的，也是市場優(yōu)化和進(jìn)步的標(biāo)志。三、價格讓我歡喜讓我憂升、肯定要升的！升多少，能到多少！在一直以來房屋價格偏低的長沙市場，隨著產(chǎn)品升級而帶來的價格升級已經(jīng)啟動，而且勢頭如此迅猛；對于這樣一個老百姓最關(guān)心的問題，在2005需要見分曉！四、資金鏈、融資渠道延續(xù)生命線！國家政策，地方政策，政策與對策！當(dāng)國家宏觀調(diào)控產(chǎn)生作用，金融政策開始緊縮，當(dāng)矛頭指向房地產(chǎn)行業(yè)，如何打開資金的缺口？當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)真正成為資金密集型行業(yè)，當(dāng)鈔票變得如此緊缺，本地企業(yè)如何才能玩轉(zhuǎn)長沙房地產(chǎn)市場？五、別墅市場長江后浪推前浪水云間、綠城桂花城作為新一代別墅能否共同造勢城東市場？同升湖、金鷹城老一輩占據(jù)天然如何守勢？河西別墅市場，尤其山水英倫（荷塘月色）能否翻身？長沙別墅市場走向何方？六、小戶型和寫字樓物以稀為貴，貴多少在市區(qū)內(nèi)用地日漸減少的今天，成熟地段的小戶型和寫字樓越發(fā)顯得珍貴。明年此類產(chǎn)品的需求走勢如何，產(chǎn)品的緊缺能否表現(xiàn)出更高的價格，產(chǎn)品設(shè)計和概念將出現(xiàn)什么樣的新變化，看城市中心價值如何提升！三 地塊所處的特性市場分析項目地塊所處芙蓉路區(qū)域分析篇 總體區(qū)域分析： 2003年8月31日，長沙南北交通主動脈芙蓉路實現(xiàn)全線貫通，標(biāo)志它成為名符其實的“中華第一路”，它全長46公里，南起暮云鎮(zhèn)，北至霞凝港，與2000年拓改的五一大道構(gòu)成一個巨大的坐標(biāo)，一起撐起了長沙的交通新格局。自從芙蓉路全線拉通后，這條中國第一大道開始了它真正流金淌銀的時代，商機(jī)和財富幾乎令所有商人無法抗拒，創(chuàng)業(yè)者、打工者、投資者都心儀著這塊藏金累銀的寶地，在掘金中感受快樂。 以五一市民綠化廣場為圓心，以五一大道為軸的五一廣場商務(wù)圈，以商業(yè)為主打、以商業(yè)帶動商務(wù)。在這一商務(wù)圈，平和堂、萬代廣場、新大新等先后崛起，沃爾瑪、銅鑼灣、王府井等商業(yè)巨子也紛紛搶占黃金碼頭。 以芙蓉路為軸心的金融商務(wù)圈則以金融證券等金融行業(yè)為鮮明特性，沿途數(shù)十家銀行證券公司參差林立。以此為契機(jī)，這一區(qū)域掀起了一輪商住樓與商務(wù)樓盤建設(shè)的高潮，商務(wù)帶動商業(yè)成為芙蓉路的特色。 芙蓉路黃金通道以自己的獨特地位在刷新商務(wù)格局，重新論定商務(wù)諸侯！ 侯家塘超核商圈 區(qū)域板塊商業(yè)地產(chǎn)特征 侯家塘在未來長沙商業(yè)的格局特別重要，侯家塘商圈是長沙市的超核商圈，三湘都市報首次推出超核商圈的概念，所謂超核是指侯家塘商圈位于東塘商圈和五一廣場黃興路商圈、芙蓉路金融街和未來省府的十字節(jié)點，具有不可替代的優(yōu)勢。 “以芙蓉路和勞動路交匯點為圓心，向外擴(kuò)散的一個270大扇形區(qū)域，將成為長沙市新的商務(wù)、商業(yè)核心。”長沙商業(yè)界的一位資深人士這樣斷言，而他的理由是，“城市發(fā)展的南移，必然會在南城形成一個新的商務(wù)、商業(yè)核心，而核心的崛起又必須沿主干道發(fā)展，侯家塘的地理位置得天獨厚”。 侯家塘處在長沙新興CBD的區(qū)域，又毗鄰東塘和五一商圈，商業(yè)發(fā)展本來就有著一定的基礎(chǔ)。隨著新世紀(jì)體育文化中心的建成，侯家塘依靠文體會展平臺更加顯示出它獨特的吸引力，從而也激發(fā)出了一個新興的商圈效應(yīng)?！昂罴姨撂幵跂|塘商圈和五一商圈連線的中心位置，以體育文化為契機(jī)，由于奠定了發(fā)展基礎(chǔ)，對于未來的發(fā)展我認(rèn)為發(fā)展?jié)摿o限。” “與五一商圈這個傳統(tǒng)的商業(yè)積聚地比較起來，侯家塘是新產(chǎn)業(yè)的發(fā)源地，以體育文化為主的產(chǎn)業(yè)圈衍生出的其他行業(yè)，將會從各個方面促進(jìn)侯家塘商圈的全方位發(fā)展?！碧煨膮^(qū)招商局的負(fù)責(zé)人也指出，五一商圈和侯家塘商圈是相互補(bǔ)充和襯托的，之間的影響當(dāng)然會有，但是規(guī)模效應(yīng)也可以吸引更多的客流。 據(jù)了解，自從新一佳入駐侯家塘，這兩年侯家塘的人流、物流比原來增長了34成。而隨著新世紀(jì)體育文化中心的建立，城市商業(yè)廣場、家潤多“輪番來襲”，更是給侯家塘注入了無限的活力，帶動了這一區(qū)域的迅速發(fā)展。 南長沙生態(tài)商務(wù)區(qū) 區(qū)域板塊商業(yè)地產(chǎn)特征 南長沙是省會長沙的南大門，是長株潭經(jīng)濟(jì)一體化的前沿陣地，為長沙拓南擴(kuò)城的“橋頭堡”。隨著省政府機(jī)關(guān)大院南遷，一批重大文化設(shè)施、配套公益設(shè)施將在城南拔地而起。在規(guī)劃中，省政府新址、省地質(zhì)博物館、省青少年活動中心、省群眾藝術(shù)館、會展中心、市科技館、音樂廳等一批省、市級重大文化設(shè)施、建筑群落，將使這里成為省會行政文化中心，從而為南長沙的發(fā)展提供了無盡的空間。 區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新模式 生態(tài)概念成為商務(wù)樓最大亮點 EBD釋義：即“生態(tài)商務(wù)區(qū)”，為ecology business district的首字母簡化組合。是目前最流行的一個對CBD發(fā)展的全新的概念選擇。其最大的特征就是解決原來CBD存在的生態(tài)惡化問題，如“死城”現(xiàn)象，交通上下班時過分緊張，區(qū)內(nèi)綠化較低，商業(yè)氣氛太淡，寫字樓空調(diào)病，辦公室綜合癥等等。 長沙市拓城、融城、省區(qū)政府南遷、打造天心生態(tài)新城，以及現(xiàn)實的許多商務(wù)活動以及許多著名企業(yè)辦公總部往南發(fā)展的趨勢等等，說明了人們是在建設(shè)CBD的同時發(fā)展和改善CBD的，所以才有了“生態(tài)CBD”亦即“EBD”的提法。而且EBD概念不再過分強(qiáng)調(diào)“中心”，這也是對原來CBD過分核聚化造成的種種社會問題的有效解決。 中央商務(wù)區(qū) 區(qū)域板塊商業(yè)地產(chǎn)特征 根據(jù)長沙市城市總體規(guī)劃（20002020），在“城市功能分區(qū)”中提出了建設(shè)長沙中央商務(wù)區(qū)的構(gòu)想：“以中心綠化廣場為核心，東起韶山路，西至蔡鍔路，北起展覽館路，南至人民路，面積約3平方公里，集商務(wù)辦公、信息、文化、娛樂于一體”，一個以五一大道與芙蓉路交叉點為中心，以財富金融為特征的帶狀CBD正在長沙形成。 芙蓉中路CBD建成以后，將集中長沙大部分金融、商務(wù)、文化、服務(wù)機(jī)構(gòu)和大量的商務(wù)辦公酒店、公寓等配套設(shè)施，并使長沙更具備完善便捷的交通、通信等現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施和良好環(huán)境。 由于CBD的出現(xiàn)，芙蓉路這條新改建的省城大動脈土地迅猛增值，顯得“財氣”橫溢、遍地是金。經(jīng)不住由CBD巨大商機(jī)的引誘，外地資本加速搶灘星城，一些大的跨國公司紛紛著陸，而嗅覺靈敏的長沙開發(fā)商也當(dāng)仁不讓，在CBD區(qū)域內(nèi)掀起了一輪商務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)高潮。目前，云集在芙蓉中路上的銀行、保險公司、證券營業(yè)部等金融機(jī)構(gòu)有數(shù)十家之多，這一段已成為名副其實的湖南“華爾街”。 區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新模式 金融要塞雄踞五一路和芙蓉路交匯的芙蓉廣場鉑金位置，金融圈的核心地帶，芙蓉廣場的絕版寶地。 芙蓉生態(tài)廣場350米視野無阻礙，豁達(dá)胸懷、坐觀天下，盡覽芙蓉生態(tài)廣場怡人美景，工作之余，攜友游歷，陽光普照、放飛心情、激發(fā)靈感。 金融商業(yè)核心擁有國際化商務(wù)氛圍的板塊，證券、保險、金融、機(jī)構(gòu)，大公司、大財團(tuán)、大商家聚集一地，酒店、商務(wù)寫字樓林立，平和堂、百盛、家樂福、肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客等國際商業(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)筑起星城經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、辦公的商業(yè)軸心。 松桂園商務(wù)區(qū) 區(qū)域板塊商業(yè)地產(chǎn)特征 松桂園商務(wù)中心 位于長沙市新規(guī)劃的CBD（中央商務(wù)區(qū)）中北部，是一個以國際財富中心、南方明珠國際大酒店、建鴻達(dá)現(xiàn)代城、運達(dá)國際大廈四座高樓為圓心，沿著芙蓉路、展覽館路“十”字型兩軸向東迎賓路、東風(fēng)路；向西蔡鍔路；向南八一路、中山路；向北湘春路、體育館路輻射的相對聚集的商務(wù)地區(qū)，覆蓋整個清水塘街道、望麓園街道和上大垅街道辦事處的一部分，面積約1平方公里。 隨著展覽館路的拉通和芙蓉北路的提升，松桂園商務(wù)中心目前已初具雛形，成為開福區(qū)范圍內(nèi)最活躍、最具增長和發(fā)展?jié)摿Φ纳虅?wù)區(qū)，其發(fā)展方向以生產(chǎn)性服務(wù)功能為主，以生活服務(wù)為輔，包括金融、貿(mào)易、信息、廣告、法律服務(wù)等，重點以金融服務(wù)為其特色。 在其方園約1KM范圍內(nèi)，匯聚了湖南主要銀行、證券、保險等金融機(jī)構(gòu)的總部和高檔寫字樓，以及家樂福、普爾馬斯特、省展覽館、長沙市一中、湘雅醫(yī)院、湖南日報社、新聞出版大廈、烈士公園、南方明珠國際大酒店等長沙最著名的商業(yè)及文化、教育、新聞、休閑中心，是長沙CBD重中之重的極核地段。項目基地位于松桂園的黃金三角芙蓉路與展覽館路兩條財富礦脈交織的財富鼎點，是長沙CBD最后一塊財富處女地。 區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新模式 第二個“金十字” 松桂園商務(wù)城明年將重點開發(fā)湘春路和體育館路，構(gòu)筑松桂園商務(wù)中心的第二個“金十字”；打通炮后街路，打造以清水塘兩廂為主的“三湘第一文化教育街區(qū)”；改造建湘路，建立電訊產(chǎn)業(yè)市場；以展覽館路拉通為契機(jī)，在兩廂建立集餐飲、娛樂、休閑于一體的特色街市。今年著重建設(shè)的有湘雅醫(yī)療城和家居樂置業(yè)廣場等。 而且，根據(jù)政府規(guī)劃，車站路將和展覽館路實現(xiàn)對接，而且西端將修建另一座湘江大橋，直接接通桐梓坡，形成長沙市的又一條五一大道。 區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)投資狀況 投資潛力較大理由：區(qū)域發(fā)展前景不錯，但是目前可開發(fā)土地不多。 投資價值風(fēng)險與收益同在理由：新興項目的定位起點高，能提升整個區(qū)域的投資價值，但是也正是受運達(dá)廣場開發(fā)節(jié)奏的影響，以及原有幾座商務(wù)樓銷售情況的不理想，造成風(fēng)險性較高。 該區(qū)域好的新項目不多，投資渠道較為單一。 四 項目的SWOT分析及開發(fā)總體思路一、項目SWOT綜合分析SWOT論 點說 明S（優(yōu)勢）升值前景被高度認(rèn)可長沙城市未來的CBD區(qū)域，絕大部分消費者都相當(dāng)認(rèn)同它的升值潛力城北素質(zhì)樓盤外部數(shù)量眾多的政府機(jī)構(gòu)、銀行企業(yè)、院校，加上未來大量進(jìn)入該區(qū)域的中高收入人群，完全拒絕棚戶區(qū)、貧民區(qū)，低素質(zhì)與社區(qū)安全隱患優(yōu)質(zhì)規(guī)劃的交通網(wǎng)絡(luò)路幅、路況及具有前瞻性的路網(wǎng)建設(shè)，又在快速干道邊上，不存在亞交通問題教育配套和文化氛圍不僅僅有湘雅和周邊眾多的高、初中、小學(xué)，還有展覽館、博物館等等文化氛圍濃厚的活動機(jī)構(gòu)和場所項目體量小可以靈活的選擇入市時機(jī)，不易受市場放量的影響，可以實現(xiàn)快速銷售W（劣勢）利潤來源單一性項目利潤點被迫依賴于商業(yè)部分所帶來的風(fēng)險性地塊先天性不足過小地塊不利與商業(yè)規(guī)劃；東西向不利規(guī)劃停車問題很難取得有效解決受地塊較小的影響停車問題只能夠通過一種變通的方式解決樓盤配套不完善對純自用型客戶及商務(wù)部分的操作均有相當(dāng)影響O（機(jī)會）土地的希缺性區(qū)域發(fā)展前景不錯，但是目前可開發(fā)土地不多充分利用該區(qū)域的升值前景長沙房價還具有一定的升值空間，該區(qū)域的發(fā)展前景看好合適的產(chǎn)品設(shè)計通過產(chǎn)品規(guī)劃的處理，將未來該區(qū)域的商業(yè)、商務(wù)需求功能盡量集于一身最大限度地釋放快速干道效應(yīng)在本案中，干道效應(yīng)對物流交通的順暢、業(yè)態(tài)組合的選擇、后續(xù)經(jīng)營和商業(yè)的輻射功能不容低估T（威脅）競爭項目的不確定性對本案的商業(yè)業(yè)態(tài)組合、商業(yè)部分銷售時機(jī)的選擇有直接影響項目與周邊建筑聯(lián)體的不確定性與周邊建筑聯(lián)體是本項目成功的一個重要因素，但有著很大的不確定性開發(fā)風(fēng)險長沙高價位樓盤整體偏淡，局部走強(qiáng)，個盤熱銷的整體狀況，加之不確定的市場因素，使項目開發(fā)存在著一定的市場風(fēng)險市場威脅和客戶競爭客戶整體資源有限，周邊其他項目將吸引了本項目的部分潛在投資者產(chǎn)品選擇對比分析（一） 分析調(diào)查樣本類別統(tǒng)計樣本類別數(shù) 量項目名稱百 分 比商住樓9曼哈頓新貴、聯(lián)合商廈、五一華府、碧云天、都市陽光、錦繡 華天、宏景名廈、湖南財富中心、建鴻達(dá)現(xiàn)代現(xiàn)代城429%小戶型6青年公寓、錦華時代、日出東方、芯都信息大廈、明景公寓、錦繡中環(huán)286%寫字樓6名匯達(dá)、湘茶大廈、藍(lán)色地標(biāo)、順天國際財富中心、雨花大廈、天辰騰達(dá)商務(wù)大廈286%（二）樣本區(qū)位分布（三）價格統(tǒng)計 價 格 類 別均 價（元/）3000以下3000-3500350040004000-45004500以上商住樓錦繡華天五一華府、碧云天、建鴻達(dá)、都市陽光曼哈頓新貴宏景名廈湖南財富聯(lián)合商廈百分比111%444%222%222%0%小戶型明景公寓錦華時代、日出東方青年公寓芯都信息大廈錦繡中環(huán)百分比167%333%167%167%167%商務(wù)樓藍(lán)色地標(biāo)湘茶大廈、天辰騰達(dá)商務(wù)大廈雨花大廈名匯達(dá)、順天國際百分比0%167%333%167%333%商住樓小戶型商務(wù)樓（四）主力戶型統(tǒng)計類 別主 力 面 積40-7575-130130-180180以上商住樓建鴻達(dá)現(xiàn)代城、宏景名廈、五一華府曼哈頓新貴、都市陽光、湖南財富中心、碧云天、聯(lián)合商廈、錦繡華天百分比0%333%667%0%小戶型公寓芯都信息大廈、日出東方、錦繡中環(huán)、錦華時代、青年公寓明景公寓百分比833%167%0%0%寫字樓雨花大廈、藍(lán)色地標(biāo)、湘茶大廈藍(lán)色地標(biāo)天辰騰達(dá)商務(wù)大廈、順天國際財富中心名匯達(dá)百分比0%50%167%50%結(jié)論:芙蓉路沿線，小戶型分布很少，具有一定的稀缺性，但由于地段和便利性及商業(yè)成熟性等的原因，小戶型不宜大量開發(fā)；寫字樓和商務(wù)樓開發(fā)成熟，客戶認(rèn)同性較高，但樓盤眾多、租金過高，出租效果普遍不理想，中低檔次的字紙樓有一定的發(fā)展空間;小戶型出租物業(yè)分析: 長沙現(xiàn)狀小戶型一般為青年客戶群購買自住,用于出租的較少, 而且由于單位面積租金價格過高, 基本上算下來租戶都會選擇自己購買付月供, 租賃客戶一般為短期的出差客戶和臨時租住客戶.二、項目分析結(jié)論我們要整合 升值前景、優(yōu)質(zhì)規(guī)劃、社區(qū)人文素質(zhì)、周邊環(huán)境素質(zhì)和巨大的差異化市場真空；特別注意點 “項目體量過小”是項目開發(fā)的最大障礙，因此與周邊項目聯(lián)體是項目開發(fā)的首先要解決的問題。從市場狀況和項目分析中，再結(jié)合目前各類信息，通過產(chǎn)品的組合來營造或倡導(dǎo)一種符合有可能入住該區(qū)域人群特性的工作和生活方式就是項目成功的關(guān)鍵，即打造一個“精品小戶型寫字樓”形式的公寓式寫字樓。接下來的章節(jié)就對我們到底要做什么，為什么要做“精品小戶型公寓寫字樓”形式的公寓式寫字樓，進(jìn)行闡述，也就是項目定位。由于本案物業(yè)開發(fā)的特殊性，鑒于項目體量的問題、項目與周邊建筑聯(lián)體的問題和停車問題的解決方案的問題，在這樣的一種特定的開發(fā)前提下做什么物業(yè)才合適，才有市場？這是目前我們最關(guān)心的問題。本案作為一個臨街的小地塊設(shè)立裙樓和塔樓是必然的，裙樓部分怎樣定位？塔樓部分的產(chǎn)品功能怎樣定位，是做公寓還是寫字樓呢？1、裙樓部分建議做四層，都作為一種定向的招商以符合樓盤的特質(zhì):由于本項目自身特點和所處位置，建議在底層主要針對各大銀行金融保險機(jī)構(gòu)、通信類大企業(yè)、各大旅游公司等有實力的大公司招租。這些客戶最看中交通便利，人流量大、宣傳效果高的黃金地段，也不會在租金和其他事宜上與公司過多糾纏。二樓開始直至四樓，建議主要針對外地駐長辦事處、分公司和本地成長中的中小企業(yè)的集中辦公中心，開發(fā)一部分做為中高檔的餐飲類服務(wù)場所。2、塔樓部分根據(jù)我司對長沙城市公寓、寫字樓市場的深入研究，認(rèn)為在此特殊地段做單純公寓和單純寫字樓都是要冒一定的風(fēng)險（見風(fēng)險收益分析部分）。鑒于本案的種種特性，只有做成創(chuàng)新的唯一的超常規(guī)物業(yè)，才能最大限度地激發(fā)潛在價值。經(jīng)過一系列的論證，我公司最終建議本案塔樓部分定位為“公寓式寫字樓”(暫命名)?！肮⑹綄懽謽恰?是近年來逐漸興起的一種辦公模式，最初是由公寓改造而成，這類由住宅改建的公寓寫字樓，在某種程度上克服了目前長沙傳統(tǒng)專業(yè)寫字樓存在的管理費用高，加班受限制等弊端，迎合了部分中小型公司的利益需求。首先，是實用率的提高，由于公寓式寫字樓是由住宅改建而成，因此在實用率方面比正規(guī)的寫字樓高出近20個百分點。其次，是管理費的降低以及便于控制的單戶空調(diào)設(shè)計，即節(jié)約了開發(fā)成本，又能為中小型公司節(jié)約了費用開支，還可以迎合了他們晚上長要加班的需求。這類公寓式寫字樓是一種屬于中檔或者中檔偏下的寫字樓，與甲級寫字樓有一定的差距，但不難發(fā)現(xiàn)這一形態(tài)的寫字樓在長沙還具有很大一部分的發(fā)展空間，這種具有公寓居家氛圍的辦公空間，這一種物業(yè)在相當(dāng)一段時期將滿足長沙公司對辦公環(huán)境的需求。五 項目可類比項目分析情況關(guān)于芙蓉路CBD地段商務(wù)公寓分析一、 關(guān)于CBDCBD即中央商務(wù)區(qū)，又稱商務(wù)中心區(qū)，是Central Business District的簡稱，最初起源于20世紀(jì)20年代的美國，其意為商業(yè)會聚之地?，F(xiàn)代意義上的中央商務(wù)區(qū)是指集中大量金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息及中介機(jī)構(gòu)，擁有大量商務(wù)辦公、酒店、公寓等配套設(shè)施，具備完善的市政、交通和通訊條件，便于現(xiàn)代商務(wù)活動的場所。我市的中央商務(wù)區(qū)是指東起袁家?guī)X，西至五一廣場，北自伍家?guī)X，南止候家塘的這塊面積約為3平方公里的區(qū)域。二、 長沙市商務(wù)公寓市場現(xiàn)狀1、 代表性項目在長沙市中央商務(wù)區(qū)中，具有代表性的項目分別為亞大時代廣場、君臨天廈、湖南國際金融大廈、順天城、銀海大廈、名匯達(dá)、元盛大廈、中欣大廈、華天新城、順天國際財富中心、新世紀(jì)城、頤美現(xiàn)代城、唐朝碧閣、湖南財富中心、和府酒店公寓和錦繡華天等。2、 商務(wù)公寓的客戶構(gòu)成目前，長沙商務(wù)公寓的客戶基本上由商務(wù)型、投資型和居家型三部分組成。商務(wù)型客戶主要是指發(fā)展中的中、小型企業(yè)，他們既不愿意躋身于混雜的住宅公寓中辦公，又難以逾越專業(yè)寫字樓的價格門檻。而商務(wù)公寓則可商可住，既免去了奔波的辛勞，又節(jié)約了時間，還可減少大量的開支，所以，商務(wù)公寓是成長型企業(yè)的首選。投資型客戶主要是指擁有雄厚實力的企業(yè)集團(tuán)和投資商，商務(wù)公寓之所以能吸引住眾多投資商們的眼光，其原因主要是商務(wù)公寓的投資具有收益穩(wěn)定、風(fēng)險小和投資回報率高等特點。而居家型客戶則主要是那些追逐時尚，個性張揚的朝9晚5一族。他們是城市中的精英。擁有高學(xué)歷，時尚，創(chuàng)造力強(qiáng)的特征。3、 商務(wù)公寓的特征A、 商務(wù)公寓是介于住宅與寫字樓之間的過渡性產(chǎn)品。它與專業(yè)寫字樓之間的區(qū)別十分明顯。商務(wù)公寓是成長型企業(yè)的溫床，從外立面上看，既不是寫字樓，又接近寫字樓，從配置上講遜色于專業(yè)寫字樓卻高于住宅，從功能上看既可舒適的生活又可氣派地商務(wù)辦公。B、 小戶型公寓十分走俏。在芙蓉路沿線的商務(wù)公寓中，面積最小的僅50多平方米，大的也不過90來平方米，每一個戶型的設(shè)計正向著實用性和人性化方向發(fā)展及完善。處于中央商務(wù)區(qū)核心地段的商務(wù)公寓，由于成本投入較低，地段搶手，設(shè)計時尚而倍受歡迎。C、 業(yè)主評價較差現(xiàn)階段，長沙的商務(wù)公寓因為配套設(shè)施不齊全，專業(yè)服務(wù)意識淡薄，住宅功能不完善，商務(wù)形象不突出而飽受業(yè)主及業(yè)內(nèi)人士的批評。另外，在配套方面，我市商務(wù)公寓的相關(guān)配套仍停留在寬帶、電話、衛(wèi)星接收及基本系統(tǒng)上，基本現(xiàn)代商務(wù)服務(wù)系統(tǒng)十分欠缺，在客觀上讓商務(wù)公寓面臨著一個較尷尬的境地。D、 基本集中在芙蓉路沿線從北站到候家塘僅4公里長的道路上，密密地排布著近20個商務(wù)項目。我市目前的黃金地段并不多，芙蓉路沿線是僅有的黃金地段之一，在中央商務(wù)區(qū)的核心地段建設(shè)高檔的商務(wù)公寓，既可至升值，又有穩(wěn)定的收益。所以，此區(qū)間成為了眾多開發(fā)商投資建設(shè)的首選。E、 投資型客戶居多芙蓉路沿線地段，是我市中央商務(wù)區(qū)的核心，有著較濃厚的商務(wù)氛圍。而這正是投資者喜愛的氣息。雖然該區(qū)域內(nèi)的商務(wù)公寓價格并不十分便宜，但是，穩(wěn)定的收益、豐厚的回報和細(xì)微的風(fēng)險吸引了眾多的投資商，成為了商務(wù)公寓市場的主要購買力。F、 含糊的概念目前，長沙市的商務(wù)公寓大多數(shù)不能從外立面馬上判斷出是商是住，開發(fā)商為了降低成本，提高利潤空間，而鎖住了商、住兩類群體，想做到企業(yè)、住宅兩不誤，以擴(kuò)大市場覆蓋面，但實際上卻混淆了市場對項目的印象，造成了概念上的模糊和使用的困擾。三、 商務(wù)公寓市場發(fā)展趨勢與預(yù)測長沙市的商務(wù)公寓市場正在圍繞著CBD地區(qū)快速發(fā)展?，F(xiàn)階段商務(wù)公寓市場狀況比較穩(wěn)定，銷售市場比較活躍，租賃市場較為紅火。隨著區(qū)域商業(yè)氛圍的聚集，商務(wù)公寓的發(fā)展空間廣闊。1、對于住而言 小戶型公寓將受追捧，大戶型公寓可能有所萎縮。根據(jù)有關(guān)資料顯示，長沙市20歲到35歲之間的職業(yè)群體占到市區(qū)總?cè)丝诘囊话胱笥?，這部分人群擁有高學(xué)歷、時尚、創(chuàng)造力強(qiáng)的特點，其中又有大部分是剛出校門或初始創(chuàng)業(yè)，小戶型因為投入低、個性張揚而將成為“新一族”購買的焦點。2、對于商務(wù)公寓而言 在黃金地段稀缺的長沙市，擁有位于中央商務(wù)區(qū)的商務(wù)公寓即可成為CBD地帶“最后的貴族”。隨著我市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，芙蓉路地域?qū)⒅饾u成為較完善的中央商務(wù)區(qū)的核心，并形成集商貿(mào)、娛樂、購物和休閑為一體的多功能商業(yè)群，將吸引眾多外商來長投資，商務(wù)公寓需求的增加成為必然，使得商務(wù)公寓市場呈現(xiàn)升溫之勢。3、對于商業(yè)用房而言 隨著長沙的發(fā)展，城市可開發(fā)空間逐漸減少，處于芙蓉路中央商務(wù)區(qū)地域的商業(yè)用房還將維持較長一段時間的繁榮。附件： 小戶型抽樣樓盤一覽表名稱地點總建筑面積（）總套數(shù)戶型面積（）裝修情況價格公攤率物業(yè)管理費（元/）配套設(shè)施周邊環(huán)境起價均價錦華時代八一路富麗華酒店東側(cè)3.02萬459套3050毛坯房265031001.2會所、三層一個空中花園、健身房、咖啡廳富麗華酒店、阿波羅商場、肯得基、麥當(dāng)勞、家潤多生活超市千喜華 城遠(yuǎn)大路附一3.53萬200套55鋪地板磚、廚房衛(wèi)生間吊頂2900310017%1.2家潤多千喜店、兩部電梯長沙火車站、阿波羅商場今朝賓館、富麗華酒店日出東方八一路68號1.63萬180套3975毛坯房2780312030%1.2三臺電梯、阿波羅商業(yè)廣場、曉圓公園、家潤多超市、富麗華酒店、幾米空間車站南路與雨花大道交匯處465套30120精裝修、整體浴室、整體櫥柜2300290022%五臺電梯、寬帶網(wǎng)入戶桂花公園芯都信息大廈八一路5.85萬446套38106精裝修（地面鋪地毯）、遠(yuǎn)鈴整體浴室等3618400030%1.87臺電梯、中央空調(diào)、多功能會議廳（大中?。┢眲?wù)中心、食堂、商務(wù)中心、健身房等省軍區(qū)、泰天大酒店、省公安廳、市十二中等續(xù)表:名稱地點總建筑面積（）總套數(shù)戶型面積（）裝修情況價格公攤率物業(yè)管理費（元/）配套設(shè)施周邊環(huán)境起價均價青年公寓蔡鍔路東牌樓尚得街1.136萬168套4560高級木地板、海爾分體式空調(diào)、遠(yuǎn)鈴整體浴室、海爾整體櫥柜、海爾抽油煙機(jī)、電熱水器、電磁爐等3580398025%1.2兩臺電梯、多功能大家庭自助式服務(wù)廳、洗衣房、健身房、休閑茶座等平和堂、黃興路步行街、金色年華、人民醫(yī)院、新華圖書城等BOBO國際解放西路與太平街交匯處538套4080提供個性化、菜單式裝修服務(wù)VIP會所、文化會所賈誼故居、坡子街、金色年華、沃爾馬、黃興路商業(yè)步行街幾米空間車站南路與雨花大道交匯處465套30120精裝修、整體浴室、整體櫥柜2300290022%五臺電梯、寬帶網(wǎng)入戶桂花公園芯都信息大廈八一路5.85萬446套38106精裝修（地面鋪地毯）、遠(yuǎn)鈴整體浴室等3618400030%1.87臺電梯、中央空調(diào)、多功能會議廳（大中小）票務(wù)中心、健身房等省軍區(qū)、泰天大酒店、省公安廳、市十二中等六 項目產(chǎn)品的開發(fā)策略建議通過上面對長沙公寓及小戶型的分析，我們對本項目的有了一個初步的描述：“精品小戶型公寓寫字樓”形式的公寓式寫字樓一個具象的商務(wù)樓盤，更是無數(shù)象征的抽象載體。商務(wù)、國際化、金錢、地位商住之意境，天地間，大隱之所，醉心于事業(yè)，陶然于生活。一、產(chǎn)品定位“精品小戶型公寓寫字樓”形式的公寓式寫字樓填補(bǔ)市場空白1、產(chǎn)品形式 本案“精品小戶型公寓寫字樓”形式的公寓式寫字樓形式是將寫字樓與公寓結(jié)合，兩者均在同一棟建筑物內(nèi)，即在同一棟建筑物內(nèi)，合理配置商住樓與公寓的位置與比例，如寫字樓與公寓合理布置在同一層的不同區(qū)域上；塔樓上部分為公寓下部分為寫字樓；2、產(chǎn)品用途：“精品小戶型公寓寫字樓”形式的公寓式寫字樓是辦公、商住功能的一種完美結(jié)合，旨在使居住與辦公融為一體，并取其最佳之平衡點。其居住功能體現(xiàn)在作為高級員工公寓（小戶型）；辦公功能體現(xiàn)為公司提供寫字樓；3、產(chǎn)品價值“精品小戶型公寓寫字樓”形式的公寓式寫字樓是有別于普通的公寓式寫字樓，有別于普通的公寓、寫字樓，在市場上是一種創(chuàng)新，是一個較新的物業(yè)形式，其有特定的消費群體和相當(dāng)可觀的消費容量。二、建筑形態(tài)定位1、建筑類型塔樓2、建筑結(jié)構(gòu)框架式結(jié)構(gòu)避免框剪式結(jié)構(gòu)，以便可以隨意分割,戶型采取菜單式組合，主力戶型為40-80平方米的小戶型3、建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約式風(fēng)格外立面簡潔流暢，色彩鮮明，節(jié)約成本4、材質(zhì)使用環(huán)保、美觀、健康至于運用何種新型材質(zhì)，需與建筑商商討，配合本案的中檔次定位；5、裝修風(fēng)格DIY菜單式裝修菜單式裝修，在預(yù)售商品房住宅時提供多種裝修方案、提供多種不同標(biāo)準(zhǔn)裝修的價格供購房人選擇。三、樓盤亮點設(shè)計樓盤的內(nèi)在品質(zhì) 一個性價比較優(yōu)秀的物業(yè) 一個可以看得到升值空間的物業(yè) 一個交通便捷、周邊配套完善的物業(yè) 一個有著良好的環(huán)境，各項功能完善檔次較高的物業(yè)酒店式服務(wù)體系管家式物業(yè)管理服務(wù)，配置24小時安全保障體系及公共設(shè)施管理服務(wù)，使業(yè)主體驗到身在家中，就可享受星級賓館的舒心和安逸；開放式空間 獨立成套、多套組合有不同居住需求的人在此都能找到不同的適合自己的空間。 靈活性和舒適性可大可小，可拆可改，營造舒適、隨意空間七 項目投資收益及風(fēng)險預(yù)測1、項目建設(shè)投資預(yù)測 項目情況表 項目簡介地理位置體育館路附1#，旁臨商業(yè)銀行，前臨芙蓉路，背靠鐵路堵頭所有權(quán)歸屬及性質(zhì)現(xiàn)屬金陽公司，金陽公司股權(quán)轉(zhuǎn)給華通公司地形地況采取與商業(yè)銀行聯(lián)體建設(shè)，使建筑面積達(dá)24000平米建筑密度要求綠化率要求25%其他要求總占地面積1900容積率要求8.5項目初步設(shè)想及建設(shè)建議方案建設(shè)環(huán)境周邊住宅如唐朝碧閣28層均價3000元/，元盛大廈均價3400元/（商?。?，市場消化力較強(qiáng)目標(biāo)客戶定位適宜中小型企業(yè)購買和投資者投資建筑規(guī)劃形式4層裙樓，25層商住，地下一層停車場，限高84米建筑類型及要求總建筑面積16150商鋪面積3200其中1900上建筑面積15350建筑密度聯(lián)體產(chǎn)生面積0綠地率地下室面積800戶數(shù)輔助用房面積停車位30個一、 項目開發(fā)總收入預(yù)測指標(biāo)銷售面積價格（元/）收入（萬元）備注商鋪部分一層650250001625.00有公共部分150二層8008000640.00三層8005000400.00四層8004000320.00商住部分1215033004009.50停車位部分30個9萬元/個270.00送給自留部分800*3=24003300-792.002層自留1層給鐵路公司合計6472.5二、項目開發(fā)總投資綜述項目名稱工程量單價（元/）總投資（萬元）土地成本 800萬左右（估值）前期開發(fā)費190018535.15建筑安裝工程1615014502341.75其中：報建費用16150160258.4公建配套設(shè)施費190024045.6管理費用161502