公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)中的應(yīng)用研究

畢業(yè)論文題 目：公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)中的應(yīng)用研究 學(xué) 院： 商學(xué)院 專(zhuān) 業(yè)： 會(huì)計(jì)學(xué)（注冊(cè)會(huì)計(jì)師專(zhuān)門(mén)化） 姓 名： 陳 赫 指導(dǎo)教師： 張勝?gòu)?qiáng) 完成日期： 2014年05月05 日 畢業(yè)論文任務(wù)書(shū)畢業(yè)論文題目：公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)中的應(yīng)用研究 選題意義、創(chuàng)新性、科學(xué)性和可行性論證：本文的研究結(jié)果有助于上市公司及財(cái)務(wù)報(bào)表使用者了解公允價(jià)值計(jì)量模式下會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性及可靠性，并在此基礎(chǔ)上為企業(yè)管理層對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的選擇提供參考，有針對(duì)性地提出建議，具有可行性。主要內(nèi)容： 本文首先闡述了論文選題的研究背景及意義，然后討論了我國(guó)現(xiàn)行投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用現(xiàn)狀,進(jìn)而討論了我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理中存在的問(wèn)題及原因，最后針對(duì)我國(guó)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式提出相關(guān)建議。目的要求： 本文研究目的在于，通過(guò)分析我國(guó)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用現(xiàn)狀、存在的會(huì)計(jì)問(wèn)題及原因，有針對(duì)性的提出解決問(wèn)題的對(duì)策和建議。論文寫(xiě)作要求，選題應(yīng)具體且有針對(duì)性；按照提出問(wèn)題、分析問(wèn)題、解決問(wèn)題的思路撰寫(xiě)；邏輯關(guān)系要嚴(yán)謹(jǐn)，運(yùn)用科學(xué)的研究方法。計(jì) 劃 進(jìn) 度 ：2014年1月10日1月14日，確定論文題目，確定論文任務(wù)書(shū)；2014年1月15日2月5日，收集資料，設(shè)計(jì)論文提綱；2014年2月6日3月20日，撰寫(xiě)論文初稿；2014年3月21日4月21日，修改論文；2014年4月22日4月29日，論文定稿；指 導(dǎo) 教 師 簽 字： 主管院長(zhǎng)（系主任）簽字： 年 月 日遼 寧 大 學(xué)本科畢業(yè)論文指導(dǎo)記錄表論文題目公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)中的應(yīng)用研究學(xué)生姓名陳赫學(xué) 號(hào)100608346年級(jí)、專(zhuān)業(yè)會(huì)計(jì)學(xué)（注冊(cè)會(huì)計(jì)師專(zhuān)門(mén)化）指導(dǎo)教師姓名張勝?gòu)?qiáng)指導(dǎo)教師職稱(chēng)教授所在院系商學(xué)院第一次指導(dǎo)（對(duì)確定題目、畢業(yè)論文任務(wù)書(shū)的指導(dǎo)意見(jiàn)）：1.論文題目要具體，任務(wù)書(shū)需要條理清楚、明確；2.要大量閱讀和查看相關(guān)資料與文獻(xiàn)，為完成好此篇論文打好理論基礎(chǔ)。指導(dǎo)方式：（請(qǐng)選擇） 面談 電話(huà) 電子郵件 指導(dǎo)教師簽字： 2013 年 月 日第二次指導(dǎo)（對(duì)論文提綱的指導(dǎo)意見(jiàn)）：1.論文的邏輯關(guān)系不是很清晰；2. 大標(biāo)題順序有錯(cuò)誤指導(dǎo)方式：（請(qǐng)選擇） 面談 電話(huà) 電子郵件 指導(dǎo)教師簽字： 2014 年 月 日第三次指導(dǎo)（對(duì)初稿的指導(dǎo)意見(jiàn)）：1. 摘要太短，不夠詳細(xì)；2. 有個(gè)別錯(cuò)別字3. 各大標(biāo)題下的論文內(nèi)容有重復(fù)；指導(dǎo)方式：（請(qǐng)選擇） 面談 電話(huà) 電子郵件 指導(dǎo)教師簽字： 年 月 日第四次指導(dǎo)（對(duì)修改稿的指導(dǎo)意見(jiàn)）：1.缺少數(shù)字論證，論文沒(méi)有說(shuō)服力2.應(yīng)該將投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式應(yīng)用現(xiàn)狀及存在問(wèn)題歸為一個(gè)項(xiàng)目指導(dǎo)方式：（請(qǐng)選擇） 面談 電話(huà) 電子郵件 指導(dǎo)教師簽字： 年 月 日第五次指導(dǎo)（對(duì)是否定稿、進(jìn)入答辯及其它指導(dǎo)意見(jiàn)）：指導(dǎo)方式：（請(qǐng)選擇） 面談 電話(huà) 電子郵件 指導(dǎo)教師簽字： 年 月 日主管院長(zhǎng)（主任）簽名 院系蓋章 年 月 日指導(dǎo)教師評(píng)語(yǔ)學(xué) 生： 專(zhuān) 業(yè)： 論文題目： 論文共 頁(yè)，設(shè)計(jì)圖紙 張。 指導(dǎo)教師評(píng)語(yǔ)：指導(dǎo)教師評(píng)分： 指導(dǎo)教師簽字： 年 月 日遼寧大學(xué)畢業(yè)論文成績(jī)?cè)u(píng)定單評(píng)閱人評(píng)語(yǔ)：評(píng)閱人評(píng)分：評(píng)閱人簽字： 年 月 日答辯委員會(huì)評(píng)語(yǔ)：院（系）畢業(yè)論文答辯委員會(huì)（小組）于 年 月 日審查了 屆 專(zhuān)業(yè)學(xué)生 的畢業(yè)論文。答辯委員會(huì)評(píng)語(yǔ)：答辯成績(jī)：答辯委員會(huì)成員：答辯委員會(huì)（小組）組長(zhǎng)簽字： 年 月 日 畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）成績(jī)：評(píng)閱人評(píng)分：指導(dǎo)教師評(píng)分 ：答辯成績(jī)：總成績(jī)：院長(zhǎng)（系主任）簽字： 年 月 日注：評(píng)閱人評(píng)分滿(mǎn)分為100分，指導(dǎo)教師評(píng)分滿(mǎn)分為100分，答辯成績(jī)滿(mǎn)分為100分；總成績(jī)?yōu)槿叩乃阈g(shù)平均值（四舍五入）。摘 要我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引入了投資性房地產(chǎn)概念和公允價(jià)值計(jì)量模式，這對(duì)具有投資性房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)計(jì)量和業(yè)績(jī)確認(rèn)等帶來(lái)了巨大的影響。歷史成本模式的地位受到了前所未有的挑戰(zhàn)，這不僅是會(huì)計(jì)計(jì)量模式的變革，更是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要里程碑。作為新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一大亮點(diǎn)的公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中不僅有所涉及，而且還占有非常重要的地位，在投資性房地產(chǎn)的計(jì)量、轉(zhuǎn)化、處置等規(guī)定中多處都涉及了公允價(jià)值模式。公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的應(yīng)用將可能對(duì)企業(yè)利潤(rùn)、凈資產(chǎn)的變化以及房地產(chǎn)稅收制度等方面產(chǎn)生不同程度的影響。本文首先闡明投資性房地產(chǎn)的研究背景及意義，從我國(guó)投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用現(xiàn)狀出發(fā)，通過(guò)分析公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中存在的問(wèn)題及原因，提出投資性泛地產(chǎn)企業(yè)公允價(jià)值計(jì)量模式相關(guān)問(wèn)題的解決措施，最后得出結(jié)論，以期對(duì)我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)理論和實(shí)踐的發(fā)展有所裨益。關(guān)鍵詞：計(jì)量模式；投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值A(chǔ)bstract Chinas new accounting standards introduced the concept of investment real estate and the fair value measurement model, the assets of enterprises with an investment real estate measurement and performance confirmation, has brought the huge impact. The status of the historical cost model has received the unprecedented challenge, this is not only a change of accounting measurement model, but also important milestone in the development of market economy. As a new one of the highlights of the fair value accounting is involved not only in the investment real estate, but also occupies very important position, in the investment real estate measurement and conversion, disposal regulations in several involves the fair value pattern. The fair value pattern in the application of the rule of the investment real estate will Ken? On corporate profits, net assets change and different degrees of influence on some aspects, such as real estate tax system. This article first expounds the research background and significance of the investment real estate, based on the present situation of the application of the investment real estate in China, through the analysis of the problems existing in the fair value in the investment real estate and the reasons, put forward the investment extensive real estate enterprise fair value measurement model related measures to resolve the problem, finally came to the conclusion that in order to the investment real estate in our country the development of accounting theory and practice.Key words: cost measurement ; investment real estate; fair valueVII 目 錄序 言1一、研究背景及意義21. 研究背景22. 研究意義3二投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用現(xiàn)狀及存在問(wèn)題31. 投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式相關(guān)規(guī)范32投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用現(xiàn)狀43.公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用中存在的問(wèn)題53.1企業(yè)確定公允價(jià)值金額的方法差異化53.2公允價(jià)值模式靈活性差63.3公允價(jià)值計(jì)量的可操作性低64.公允價(jià)值計(jì)量模式無(wú)益于稅收6四公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用困難的原因61.企業(yè)的自利選擇62.市場(chǎng)條件限制以及不健全的監(jiān)管機(jī)制73.專(zhuān)業(yè)人才緊缺8五房地產(chǎn)企業(yè)公允價(jià)值計(jì)量模式相關(guān)問(wèn)題的解決措施81.建立公平的投資性房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，加快市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展82.加強(qiáng)對(duì)公允價(jià)值框架的研究，提高計(jì)量的可操作性83.加強(qiáng)對(duì)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的監(jiān)管9六結(jié)論9參考文獻(xiàn)10致 謝11序 言 在2006年的“企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則”頒布以前，我國(guó)企業(yè)都是將投資性房地產(chǎn)等同于其他固定資產(chǎn)，按照預(yù)估的使用年限提取折舊。由于近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，以及行業(yè)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，吸引了更多企業(yè)的頻頻進(jìn)軍，房地產(chǎn)價(jià)值一般大大高于其賬面價(jià)值，目的是為了整個(gè)企業(yè)資金的增資保資。而在最近的調(diào)控政策下，房地產(chǎn)投資已成為高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。因此，投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)處理的模式越來(lái)越難以反映其真實(shí)價(jià)值。我國(guó)2006年頒布企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)投資性房地產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則），將投資性房地產(chǎn)作為單獨(dú)一類(lèi)資產(chǎn)確定會(huì)計(jì)規(guī)范。該準(zhǔn)則同時(shí)也規(guī)定了企業(yè)可選擇其中任意一種計(jì)量模式，即投資性房地產(chǎn)可以采用成本模式或者公允價(jià)值模式。 企業(yè)會(huì)計(jì)政策的選擇貫穿于企業(yè)從會(huì)計(jì)確認(rèn)到計(jì)量、記錄、報(bào)告諸環(huán)節(jié)構(gòu)成的整個(gè)會(huì)計(jì)過(guò)程。會(huì)計(jì)過(guò)程其實(shí)就是會(huì)計(jì)政策的選擇過(guò)程，從這個(gè)意義上講，企業(yè)會(huì)計(jì)政策在形式上表現(xiàn)為企業(yè)會(huì)計(jì)過(guò)程的一種技術(shù)規(guī)范，但其本質(zhì)上卻是經(jīng)濟(jì)和政治利益的博弈和制度安排。公允價(jià)值是近年來(lái)會(huì)計(jì)界研究的熱點(diǎn)之一，學(xué)術(shù)界普遍認(rèn)為使用公允價(jià)值可以提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性和可靠性。2006年的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠可靠取得的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。當(dāng)時(shí)各界普遍認(rèn)為采用公允價(jià)值計(jì)量將大大增加擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司的凈資產(chǎn)，同時(shí)給擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司帶來(lái)不菲的賬面收益，因此將會(huì)有很多擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。但事實(shí)證明，公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用對(duì)擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于外界預(yù)期。直到近兩年來(lái)，大多數(shù)擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司仍采用成本模式計(jì)量，公允價(jià)值應(yīng)用產(chǎn)生的影響較小。本文擬分析公允價(jià)值在擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司中的應(yīng)用及影響因素，并據(jù)此提出相關(guān)對(duì)策建議。公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的應(yīng)用研究一、研究背景及意義1. 研究背景 2006年2月15日，我國(guó)發(fā)布了以公允價(jià)值運(yùn)用為最大亮點(diǎn)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系，這個(gè)標(biāo)志性的修訂體現(xiàn)了我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則國(guó)際趨同的大趨勢(shì)。目前，新準(zhǔn)則體系已經(jīng)進(jìn)入全面實(shí)施階段。在發(fā)布的38個(gè)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，設(shè)計(jì)會(huì)計(jì)要素計(jì)量的有30個(gè)。在這30個(gè)設(shè)計(jì)會(huì)計(jì)要素計(jì)量的準(zhǔn)則中，有17個(gè)程度不同地運(yùn)用了公允價(jià)值計(jì)量屬性。在新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則中，對(duì)公允價(jià)值的定義是：在公允價(jià)值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉交易情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，公允價(jià)值與歷史成本并不是對(duì)立的概念，它是客觀經(jīng)濟(jì)等環(huán)境變化的產(chǎn)物。在新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中大量采用公允價(jià)值計(jì)量屬性對(duì)大部分資產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，其原因在于公允價(jià)值最能公允反映一項(xiàng)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 3 號(hào)投資性房地產(chǎn)規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量可以采用成本模式也可以采用公允價(jià)值模式。其中優(yōu)先選擇的是成本模式，而公允價(jià)值模式必須滿(mǎn)足特定條件時(shí)方可選擇。公允價(jià)值強(qiáng)調(diào)公平、自愿的交易價(jià)格，是基于活躍市場(chǎng)對(duì)資產(chǎn)或負(fù)債價(jià)值的認(rèn)定，具有可靠性和相關(guān)性的信息質(zhì)量特征。舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)進(jìn)行常規(guī)的對(duì)待，無(wú)法反映出投資性房地產(chǎn)保值增值的特征，難以向社會(huì)公眾和投資者提供客觀、真實(shí)、公允的會(huì)計(jì)信息。把公允價(jià)值計(jì)量屬性引入投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式中，可以反映各項(xiàng)房地產(chǎn)隨時(shí)間變化的真實(shí)價(jià)值，提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和可靠性。這也正是公允價(jià)值計(jì)量屬性產(chǎn)生的根本原因，可謂實(shí)至名歸。另外，引入公允價(jià)值，將在很大程度上提升企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，由于當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境比較景氣，而原會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的投資性房地產(chǎn)都是以歷史成本計(jì)價(jià)。所以，在一般情況下，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值都高于賬面價(jià)值，在由成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式的當(dāng)期會(huì)大幅增加其凈資產(chǎn)。同時(shí)，在公允價(jià)值計(jì)量模式下不計(jì)提折舊，不提減值準(zhǔn)備，公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額將計(jì)入當(dāng)期損益，如果投資性房地產(chǎn)在當(dāng)期有較大的增值，將大幅提高企業(yè)的利潤(rùn)?；谝陨细鞣N相對(duì)于成本模式的優(yōu)勢(shì)，在新準(zhǔn)則剛剛出臺(tái)時(shí)，各界普遍預(yù)測(cè)很多公司會(huì)傾向于采用公允價(jià)值模式。2. 研究意義近兩年上市公司報(bào)告顯示出，眾多握有物業(yè)的房地產(chǎn)公司及商業(yè)地產(chǎn)資源的熱點(diǎn)公司采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的寥寥無(wú)幾，大多數(shù)公司仍決定采用成本模式。社會(huì)各界對(duì)公允價(jià)值計(jì)量屬性的應(yīng)用引起了很大的爭(zhēng)議。爭(zhēng)議的熱點(diǎn)就在于如何確定該項(xiàng)資產(chǎn)的公允價(jià)值。采用公允價(jià)值計(jì)量屬性最大的一個(gè)市場(chǎng)條件，就是必須具備完善且成熟的要素市場(chǎng)。由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制僅是初步形成，還存在很多問(wèn)題，充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尚不能完全展開(kāi)。在這種情況下，很多會(huì)計(jì)要素的市場(chǎng)價(jià)值無(wú)法獲得，公允價(jià)值計(jì)量的相關(guān)數(shù)據(jù)、資料不容易得到，計(jì)量的實(shí)際操作難度較大。如果要得到可靠的數(shù)據(jù)資料，就必須以付出高昂的成本為代價(jià)。但是，公允價(jià)值的推廣畢竟是一種大趨勢(shì)，是無(wú)法避免的，如何推廣公允價(jià)值的應(yīng)用就成了亟待解決的問(wèn)題。因此，對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用的研究就很具有現(xiàn)實(shí)意義。 本文通過(guò)對(duì)公允價(jià)值理論的研究，從剖析公允價(jià)值理論為基礎(chǔ)出發(fā)，結(jié)合上市公司數(shù)據(jù)分析分別采用公允價(jià)值和成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量對(duì)其財(cái)務(wù)報(bào)表的影響，并指出公允價(jià)值計(jì)量模式的利弊，從而得出一些結(jié)論，對(duì)如何推廣公允價(jià)值的應(yīng)用提出建議。本文的研究結(jié)果有助于上市公司及財(cái)務(wù)報(bào)表使用者了解公允價(jià)值計(jì)量模式下會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性及可靠性，并在此基礎(chǔ)上為企業(yè)管理層對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的選擇提供參考。二投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用現(xiàn)狀及存在問(wèn)題1. 投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式相關(guān)規(guī)范財(cái)政部2006年頒布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)投資性房地產(chǎn)規(guī)定：只有存在確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才允許采用公允價(jià)值計(jì)量模式。企業(yè)一旦選擇公允價(jià)值模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿(mǎn)足兩個(gè)條件：1、投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；2、企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出科學(xué)合理的估計(jì)。這兩個(gè)條件必須同時(shí)具備，缺一不可。投資性房地產(chǎn)成本模式，是指投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量采用成本計(jì)量，與固定資產(chǎn)類(lèi)似，需計(jì)提折舊與減值準(zhǔn)備。與投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式對(duì)應(yīng)，一般沒(méi)有活躍的市場(chǎng)，采用投資性房地產(chǎn)成本模式的，之后在一定條件下可以轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式。從企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則我們可以看出，成本模式和公允價(jià)值計(jì)量模式在運(yùn)行環(huán)境和條件、計(jì)量基礎(chǔ)、是否計(jì)提減值準(zhǔn)備以及反映的信息和后續(xù)影響方面都有所不同。很多上市公司高管都青睞成本模式。但因?yàn)楣蕛r(jià)值計(jì)量依靠的是更接近市場(chǎng)價(jià)格的房地產(chǎn)的價(jià)值，所以能更公允地、客觀地反映上市公司投資性房地產(chǎn)報(bào)表時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，有助于會(huì)計(jì)報(bào)表信息需求者更好地了解上市公司資產(chǎn)狀況，增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的決策有用性。所以?xún)煞N模式各有市場(chǎng)，但同時(shí)市場(chǎng)價(jià)值的波動(dòng)使得投資性房地產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)頻率增加，不確定性提高，投資者投資收益率的波動(dòng)性增加，加大了投資風(fēng)險(xiǎn)。在選擇計(jì)量模式時(shí)必須充分考慮公司的風(fēng)險(xiǎn)承受能力和管理需要。2投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用現(xiàn)狀2008年的全球金融危機(jī)對(duì)公允價(jià)值理論的爭(zhēng)議急劇放大。以華爾街為代表的美國(guó)金融界率先向公允價(jià)值會(huì)計(jì)發(fā)難，得到了政界的大力支持。會(huì)計(jì)界雖堅(jiān)決抵制對(duì)公允價(jià)值的無(wú)端指責(zé)，但承認(rèn)公允價(jià)值計(jì)量需要改進(jìn)后金融危機(jī)時(shí)代公允價(jià)值會(huì)計(jì)的改革正在如火如荼地進(jìn)行中，金融穩(wěn)定理事會(huì)（FSB）和金融危機(jī)咨詢(xún)組（FCAG）2009 年發(fā)布了改革意見(jiàn)和建議，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)（I-ASB）在 2010 年底前完成對(duì)第 39 號(hào)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（IAS39）的替代并在 2009 年 11 月出臺(tái)了新的金融工具準(zhǔn)則和減值模型征求意見(jiàn)稿。雖然學(xué)術(shù)界大多贊同公允價(jià)值的應(yīng)用是大勢(shì)所趨，但是如何使用公允價(jià)值確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告仍處于激烈的爭(zhēng)論中。筆者依據(jù)財(cái)政部全文檢索系統(tǒng)整理出我國(guó)上市公司20072011 年執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況的分析報(bào)告，并從中可以查閱到如下資料：上市公司投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式統(tǒng)計(jì)年份擁有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司數(shù)采用成本模式后續(xù)計(jì)量的公司數(shù)采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量的公司數(shù)采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量公司所占比例2007630612182.86%2008690670202.90%2009727701263.58%2010833806273.24%2011946911353.70%可以看出，在2007 2010 年期間，擁有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司分別有630 家、690 家、727 家833 家和946家，但絕大部分都采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的公司分別有18 家、20 家、26 家、27 家和35家，占擁有投資性房地產(chǎn)上市公司的比例為2.86%、2.90%、3.58%、3.24%、3.70%，從這個(gè)比例來(lái)看，擁有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的反應(yīng)比較冷淡。特別是最近幾年房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，理論上講，將公允價(jià)值計(jì)量屬性運(yùn)用于投資性房地產(chǎn)，可以更加真實(shí)地反映資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，可采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)卻很少。究其原因，是投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式在我國(guó)的應(yīng)用面臨重重困難，這將會(huì)在本文的第四部分進(jìn)行闡述。從不同行業(yè)上看， 自2009年始,主業(yè)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的公司在行業(yè)分布中的比例突增。自2008年起至2011年,主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的企業(yè)在占到當(dāng)年采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式的公司總數(shù)的比例分別為:2008年14.29%、2009年 22.22%、2010年20.69%、2011年24.14%。由于2014年的年報(bào)未出,2014年的情況無(wú)法確定,本文僅能從已有的上市公司臨時(shí)公告中獲取變更計(jì)量模式的公司的信息。公司總量存在漏計(jì)的可能?？偨Y(jié)來(lái)看，因?yàn)槌杀灸Ｊ皆谖覈?guó)應(yīng)用時(shí)間比較長(zhǎng)，已經(jīng)成為比較系統(tǒng)的方法體系，實(shí)踐中的問(wèn)題主要集中在新興的公允價(jià)值計(jì)量模式上。3.公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用中存在的問(wèn)題3.1企業(yè)確定公允價(jià)值金額的方法差異化從上表列示的運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的上市公司五年的年報(bào)披露的情況來(lái)看，確定公允價(jià)值金額的方法各不相同。特別是剛實(shí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的第一年，即2007年，采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的18家公司中，除3家公司未披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的具體確定方法外，其余15家公司的投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量確定價(jià)格的方法主要有房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格（10家上市公司）、第三方調(diào)查報(bào)告價(jià)格（2家上市公司）、與擬購(gòu)買(mǎi)方初步商定的談判價(jià)下限（1家上市公司）及參考同類(lèi)同條件房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格（2家上市公司）；再如2008年，采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的20家公司中，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定的方法主要有房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格（14家公司）、第三方調(diào)查報(bào)告價(jià)格（1家上市公司）及參考同類(lèi)同條件房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格（5家上市公司）；2009-2001年，采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的公司確定公允價(jià)值的方法也是多種多樣，包括聘請(qǐng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估、由專(zhuān)業(yè)評(píng)估人士估價(jià)計(jì)量、以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司調(diào)查報(bào)告為依據(jù)計(jì)量、參考同類(lèi)同條件房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格等。3.2公允價(jià)值模式靈活性差會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)投資性房地產(chǎn)規(guī)定：企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定不得隨意變更，已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式?？梢?jiàn)，企業(yè)一旦采取公允價(jià)值模式計(jì)量就很難再調(diào)回到原來(lái)的成本模式。正是由于計(jì)量模式的不可回轉(zhuǎn)性使得大部分地產(chǎn)上市企業(yè)不敢輕易改變投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式而仍處于觀望態(tài)勢(shì)。3.3公允價(jià)值計(jì)量的可操作性低公允價(jià)值依然是準(zhǔn)則實(shí)施過(guò)程中的一個(gè)難點(diǎn)，也是一個(gè)無(wú)法回避的問(wèn)題，具體到 房地產(chǎn)又有其獨(dú)特性。 房地產(chǎn)企業(yè)要采用公允價(jià)值模式， 必須滿(mǎn)足規(guī)定的條件。 首先，投資性房地產(chǎn)所在地要有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；另外，企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其它相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。由于目前國(guó)內(nèi)缺乏活躍市場(chǎng),市場(chǎng)化程度低。公允價(jià)值難以確定，所以獲取公允價(jià)值信息的成本較高。房地產(chǎn)公司采用公允價(jià)值模式需要聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估師對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并在年報(bào)中具體披露投資性房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等，這將大大增加使用公允價(jià)值計(jì)量模式的后續(xù)成本。4.公允價(jià)值計(jì)量模式無(wú)益于稅收相較于公允價(jià)值計(jì)量模式，成本模式對(duì)稅收更有利。成本模式計(jì)量時(shí)可以通過(guò)計(jì)提折舊抵銷(xiāo)的所得稅此時(shí)必須繳納。由抵稅效應(yīng)的消失引起的所得稅稅賦的加重也成了不少企業(yè)選用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的一大顧慮。另外企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。這一政策雖然明確了投資性房產(chǎn)在持有期間公允價(jià)值變動(dòng)不計(jì)稅但卻不能計(jì)提折舊抵稅。四公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用困難的原因1.企業(yè)的自利選擇投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則給擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司提供了選擇空間，使擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司從自身的利益出發(fā)，不輕易使用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。然而擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司為維護(hù)自身利益仍使用成本模式后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)，原因如下：一是投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對(duì)選擇使用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的規(guī)定較為嚴(yán)格，其中包括：已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式，這一規(guī)定斷了上市公司如果不適應(yīng)公允價(jià)值計(jì)量而轉(zhuǎn)回歷史成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的后路持續(xù)可靠取得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值成本高!難度大，而且投資性房地產(chǎn)的價(jià)值并不穩(wěn)定，采用公允價(jià)值有可能對(duì)上市公司產(chǎn)生不利影響；二是采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)將減少上市公司的現(xiàn)金流。采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)意味著不再計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，意味著上市公司因失去折舊抵稅而減少現(xiàn)金流。對(duì)于上市公司來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流就是生命線，現(xiàn)金流告急，將面臨立刻倒閉的危險(xiǎn)。雖然使用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)日益走高的情況下可以大幅增加上市公司的收益，但都是非現(xiàn)金的未實(shí)現(xiàn)收益，對(duì)業(yè)績(jī)良好的上市公司來(lái)說(shuō)并不需要；三是加劇財(cái)務(wù)信息的波動(dòng)性。公允價(jià)值計(jì)量存在不穩(wěn)定性，有可能使上市公司價(jià)值出現(xiàn)較大波動(dòng)，不利于上市公司穩(wěn)定發(fā)展，房?jī)r(jià)的日益上漲與宏觀調(diào)控的相互作用，再加上經(jīng)濟(jì)危機(jī)的殘余影響，上市公司擔(dān)心使用公允價(jià)值會(huì)增加公司收益的不穩(wěn)定性，不利于公司健康持續(xù)地發(fā)展；四是增加上市公司提供財(cái)務(wù)信息的成本。公允價(jià)值的獲取難度大于歷史成本，需要聘請(qǐng)獨(dú)立的資產(chǎn)評(píng)估人員每年至少一次對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，由此產(chǎn)生的評(píng)估費(fèi)用以及公司員工增加的工作量將增加公司的成本。、2.市場(chǎng)條件限制以及不健全的監(jiān)管機(jī)制由于目前相關(guān)市場(chǎng)體系還不健全，交易信息的公開(kāi)程度還不夠高，還很難滿(mǎn)足新準(zhǔn)則對(duì)于投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式所規(guī)定的兩個(gè)條件。我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)尚處于起步階段，生產(chǎn)資料市場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)均在健全之中，國(guó)內(nèi)尚不具備完善、成熟的投資性房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，很多房地產(chǎn)企業(yè)(特別是上市公司)隨意運(yùn)用公允價(jià)值等手段粉飾會(huì)計(jì)報(bào)表，使得公允價(jià)值這種計(jì)量屬性在應(yīng)用上無(wú)法判斷所用會(huì)計(jì)信息的可靠性，造成所謂公允價(jià)值不能真正地凸現(xiàn)“公允”。此外，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量核心要求是環(huán)境公平交易，這種公平交易有賴(lài)于發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)、完善的資產(chǎn)評(píng)估制度以及相關(guān)配套法規(guī)等的支持。我國(guó)擁有大量國(guó)有企業(yè)以及擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司之間存在大量的關(guān)聯(lián)方交易，這些都導(dǎo)致我國(guó)市場(chǎng)存在并非建立在公平競(jìng)爭(zhēng)基礎(chǔ)上的交易，限制了公允價(jià)值的應(yīng)用。3.專(zhuān)業(yè)人才緊缺專(zhuān)業(yè)人才不能滿(mǎn)足我國(guó)快速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)的需求，高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才仍很缺乏（其中高素質(zhì)是指高級(jí)專(zhuān)業(yè)水平和高尚的職業(yè)道德），具體表現(xiàn)在：一是缺乏高素質(zhì)會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)人才，應(yīng)用公允價(jià)值的前提是要對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行專(zhuān)業(yè)估計(jì)，我國(guó)目前具備高級(jí)專(zhuān)業(yè)水平和高尚的會(huì)計(jì)職業(yè)道德的會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)人才尚不多；二是缺乏專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)評(píng)估人才，目前我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人才的水平參差不齊職業(yè)道德水準(zhǔn)不一；三是缺乏專(zhuān)業(yè)的投資性房地產(chǎn)審計(jì)人才，雖然我國(guó)審計(jì)專(zhuān)業(yè)人員素質(zhì)在不斷提高，但是能夠根據(jù)投資性房地產(chǎn)的特性有針對(duì)性地完成投資性房地產(chǎn)審計(jì)工作的還較少。五房地產(chǎn)企業(yè)公允價(jià)值計(jì)量模式相關(guān)問(wèn)題的解決措施公允價(jià)值的運(yùn)用是與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌的必然，也是我國(guó)會(huì)計(jì)發(fā)展的需要。為此，應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)?shù)拇胧?，保證成本計(jì)量模式向公允價(jià)值計(jì)量模式平穩(wěn)過(guò)渡。1.建立公平的投資性房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，加快市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 我國(guó)對(duì)公允價(jià)值的定義基本上是立足于交易價(jià)格， 是非貨幣性資產(chǎn)的交換價(jià)格或 者是債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量，并對(duì)公允價(jià)值的使用作出嚴(yán)格的規(guī)定，這種謹(jǐn)慎性的原則 與我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制環(huán)境特征息息相關(guān)。 因此應(yīng)加快投資性房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化水平 建設(shè)，不斷促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，建立完善的生產(chǎn)要素市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和商 品市場(chǎng)。同時(shí)。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐步建立與完善的進(jìn)程中，建立與健全與之相適 應(yīng)的投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)體制并構(gòu)建完善、成熟的投資性房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，使投資性房地產(chǎn)企業(yè)處于充分的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境之中，以此來(lái)確定投資性房地產(chǎn)的成本和市價(jià)，使會(huì)計(jì) 人員可以通過(guò)市場(chǎng)條件來(lái)獲得按公允價(jià)值定義所需的各種具體計(jì)量屬性形式， 從而在 會(huì)計(jì)環(huán)境上創(chuàng)造一個(gè)有利于公允價(jià)值全面推廣的外部條件。 2.加強(qiáng)對(duì)公允價(jià)值框架的研究，提高計(jì)量的可操作性 我國(guó)實(shí)行投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式計(jì)量的關(guān)鍵就是應(yīng)制定一個(gè)具有可操作性的公允價(jià)值計(jì)量的理論及應(yīng)用框架。這個(gè)指導(dǎo)框架應(yīng)包含對(duì)計(jì)量目標(biāo)的明確闡述、對(duì)公允價(jià)值所包含的經(jīng)濟(jì)要素的界定，使獲得投資性房地產(chǎn)計(jì)量信息的成本有一個(gè)合理的范圍。對(duì)于一般的投資性房地產(chǎn)交易，可以直接采用當(dāng)時(shí)當(dāng)筆交易價(jià)格或市價(jià)作為公允價(jià)值。對(duì)于那些偶然性房地產(chǎn)交易，可以通過(guò)充分競(jìng)爭(zhēng)的交易方式來(lái)獲得其公允價(jià)值。在制定公允價(jià)值理論框架時(shí)，還要充分考慮到其易于操作性，這樣才能很好應(yīng)用于投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)操作中，使會(huì)計(jì)政策能夠落實(shí)到具體問(wèn)題的解決中?；诳刹僮餍缘囊?，就需要在投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)體制、市場(chǎng)資產(chǎn)或負(fù)債的估價(jià)系統(tǒng)等上深入研究， 在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與會(huì)計(jì)制度上以及有關(guān)規(guī)章制度上給予明確的有利于具體實(shí)務(wù)操作上的規(guī)范要求。同時(shí)，不斷加強(qiáng)公允價(jià)值計(jì)量的理論研究和提高其實(shí)際的技術(shù)操作水平，以促進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量屬性在投資性房地產(chǎn)行業(yè)的全面推廣應(yīng)用。3.加強(qiáng)對(duì)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的監(jiān)管公允價(jià)值的使用本身就是一把雙刃劍，在促進(jìn)會(huì)計(jì)信息公允性、相關(guān)性的同時(shí)， 也為一些投機(jī)者提供了利用公允價(jià)值操縱利潤(rùn)的可能。 我國(guó)應(yīng)建立獨(dú)立的會(huì)計(jì)監(jiān)督管 理體系，對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)操作進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督與控制，對(duì)會(huì)計(jì)舞弊進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定，明確舞弊主體的法律責(zé)任和對(duì)其懲罰機(jī)制。同時(shí)，應(yīng)加大國(guó)家監(jiān)督機(jī)構(gòu)、證監(jiān)會(huì)、國(guó)家審計(jì) 部門(mén)和財(cái)政部門(mén)的監(jiān)督范圍及力度，對(duì)投資性房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行定期的抽查和評(píng)審，防止會(huì)計(jì)利潤(rùn)的非法操縱。為此，監(jiān)管者要不斷提升自身的治理水平