星河商業(yè)城項(xiàng)目定位報(bào)告

星河商業(yè)城 項(xiàng)目定位報(bào)告 重要提示 項(xiàng)目定位： 廣安現(xiàn)代休閑商業(yè)城 項(xiàng)目主題： 以購(gòu)物休閑為主的現(xiàn)代商城規(guī)劃元素： 集中式與分散式規(guī)劃 建筑形式： 塔式建筑 產(chǎn)品特性： 承載商業(yè)原色，重置都市休閑 商場(chǎng)式幻變空間結(jié)構(gòu) 獨(dú)立單位與規(guī)模產(chǎn)權(quán)的有機(jī)結(jié)合 中高檔次： 硬件產(chǎn)品質(zhì)素高、單位結(jié)構(gòu)優(yōu)先、配套品位高 星河商業(yè)城（備用名：星河香港城 星河女人世界 廣安華聯(lián)商廈 ）廣安星河商業(yè)城定位報(bào)告 目 錄基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查說明第一章 基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)情況一、在經(jīng)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查二、再投資商業(yè)項(xiàng)目選擇第二章 項(xiàng)目區(qū)位分析一、區(qū)位環(huán)境分析二、項(xiàng)目地塊分析第三章 可類比商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析一、項(xiàng)目板塊開發(fā)調(diào)查分析二、已建項(xiàng)目調(diào)查分析三、在建項(xiàng)目調(diào)查分析第四章 目標(biāo)客戶分析 一、目標(biāo)區(qū)域 二、隱形客戶群三、顯性客戶群四、目標(biāo)客戶定位分析第五章 項(xiàng)目定位一、商業(yè)形態(tài)定位二、商場(chǎng)定位的意義三、商場(chǎng)定位的基本要素 四、星河商業(yè)城商業(yè)主題定位 五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 六、目標(biāo)客戶定位七、價(jià)格定位 項(xiàng)目定位考慮的因素 1、項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，項(xiàng)目所在地的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平。2、項(xiàng)目所在地的消費(fèi)者心理和特征3、規(guī)劃設(shè)計(jì)方向。4、項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)規(guī)劃，目標(biāo)客戶的需求心理和消費(fèi)特征。5、項(xiàng)目地塊價(jià)值的挖掘。 6、開發(fā)商的資源整合:開發(fā)商在人力，物力，財(cái)力資源上的有效整合利用.7、項(xiàng)目所在地所享有的思源廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，在項(xiàng)目中應(yīng)該得到充分利用8、本設(shè)計(jì)要點(diǎn)之產(chǎn)品具有市場(chǎng)的“引導(dǎo)性”，因此產(chǎn)品的設(shè)計(jì)已經(jīng)拔高于市場(chǎng)；產(chǎn)品以中高檔型商城為設(shè)計(jì)要點(diǎn)的基礎(chǔ)。9、在設(shè)計(jì)中，充分注意項(xiàng)目旁的商業(yè)步行街的規(guī)劃與商業(yè)效應(yīng)。10、項(xiàng)目不在繁華商業(yè)區(qū)，應(yīng)引起設(shè)計(jì)定位的重視。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查說明問卷說明：本次問卷由圣爾澤（重慶）房地產(chǎn)管理咨詢公司分兩階段進(jìn)行。一、樣本框：廣安市廣安區(qū)（包括城南、城北區(qū)域：思源大道附近（28份），老城區(qū)（26份），城北（26份） 二、抽樣方法：隨機(jī)抽樣；三、調(diào)查方法：商城面訪和進(jìn)入商鋪?zhàn)咴L；四、樣本量：廣安市內(nèi)80份，有效數(shù)66。其中一般投資商調(diào)查55個(gè)，有效樣本44個(gè)；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目專項(xiàng)調(diào)查25份，有效樣本22份。五、統(tǒng)計(jì)方法：運(yùn)用SPSS統(tǒng)計(jì)分析軟件進(jìn)行頻數(shù)統(tǒng)計(jì)，相關(guān)分析。第一章 基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)情況一、在經(jīng)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查1、經(jīng)營(yíng)商鋪的面積面 積30 m2以下30-50 m250-80 m280-100 m2101 m2以上人 數(shù)2227223百分比（%）39.248.23.53.55.62、總投資額（商鋪購(gòu)買價(jià)）投 資 額10萬(wàn)元以下11-20萬(wàn)元21-30萬(wàn)元31-50萬(wàn)元50萬(wàn)元以上人 數(shù)1011221百分比（%）374171143、租賃價(jià)（元/m）年 租 金4000元以下40018000元800110000元1000112000元12000元以上人 數(shù)5175126百分比（%）12371226134、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品業(yè) 種食雜百貨建材餐飲超市精品店服裝專賣店其他人 數(shù)4116525327百分比（%）722129495515、經(jīng)營(yíng)收入狀況月營(yíng)業(yè)額10003000元30015000元50018000元8000以上人 數(shù)141375百分比（%）363318136、店員人數(shù)人 數(shù)1人23人46人68人8人以上人 數(shù)1434512百分比（%）24619247、主要交通工具交通工具一輛小汽車一輛送貨車社會(huì)車輛摩托車人 數(shù)13236百分比（%）39.169.718.2二、再投資商業(yè)項(xiàng)目選擇1、新商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài)連鎖店商鋪集中式產(chǎn)權(quán)式商鋪改行人 數(shù)16321021百分比（%）26.252.416.33.41.72、商業(yè)投資計(jì)劃（投資額）投 資 額10萬(wàn)元以下1120萬(wàn)元2130萬(wàn)元3150萬(wàn)元人 數(shù)301941百分比（%）5635723、購(gòu)買（租賃）面積面 積30 m2以下3050 m25080 m280100 m2101 m2以上人 數(shù)1629233百分比（%）30.354.83.75.65.64、承受的租賃價(jià)格單 價(jià)20元/ m22130元/ m230元/ m2以上人 數(shù)15173百分比（%）42.848.58.75、承受的購(gòu)買價(jià)格單 價(jià)1500元/ m2以下16002000元/ m220013000元/ m23001元/ m2以上人 數(shù)3131318百分比（%）72828376、投資位置位 置城北城南開發(fā)區(qū)商業(yè)街視位置而定城中人 數(shù)17303231百分比（%）30.353.55.43.65.41.87、選擇業(yè)態(tài)業(yè) 態(tài)自主經(jīng)營(yíng)連鎖經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)商業(yè)管理公司人 數(shù)371439百分比（%）58225158、選擇業(yè)種業(yè) 種食雜百貨餐飲建材超市精品店專賣店其他人 數(shù)568343625百分比（%）8101357510429、購(gòu)買商鋪付款方式付款方式一次性分期按揭人 數(shù)212613百分比（%）35432210、打算購(gòu)買的商場(chǎng)（店）是標(biāo) 準(zhǔn)毛坯房（清水房）裝修房人 數(shù)459百分比（%）831711、如果是集中式商場(chǎng)，選擇幾層？層 數(shù)1F2F3F4F人 數(shù)44173百分比（%）68271512、主要交通工具交通工具一輛小汽車一輛送貨車社會(huì)車輛摩托車人 數(shù)54235百分比（%）14116114 第二章 項(xiàng)目區(qū)位分析 一、區(qū)位環(huán)境分析 廣安是中國(guó)改革開放和社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)鄧小平同志的故鄉(xiāng)，位于四川省東部，華鎣山脈中段，嘉陵江、渠江縱貫?zāi)媳?，幅員面積6344平方米，總?cè)丝诩s450萬(wàn)，是四川省毗鄰重慶市最近的一個(gè)地級(jí)市，四川進(jìn)入三峽經(jīng)濟(jì)區(qū)的“東大門”，大三峽旅游區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)，廣安城區(qū)由城北和城南組成，城北是老城區(qū)，而城南是從91年開始作為廣安城區(qū)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)。是全市的政治、文化商業(yè)中心，是全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)極和廣安市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈的核心區(qū)。目前大型的商業(yè)地產(chǎn)已近10家進(jìn)入該區(qū)，五年內(nèi)廣安城南將是一個(gè)現(xiàn)代化的商業(yè)城市。二、項(xiàng)目地塊分析 星河商業(yè)項(xiàng)目占地約6667平方米（10畝），土地已征用。屬于高尚商業(yè)用地。2.1項(xiàng)目地段屬高尚居住區(qū)星河商業(yè)城項(xiàng)目依傍星河明苑，位于思源廣場(chǎng)南側(cè)，北接思源宮，西側(cè)與城市干道連接。地勢(shì)平坦，具有良好的交通及景觀條件，屬?gòu)V安市黃金地段，是高尚居住、旅游、休閑消費(fèi)的最佳場(chǎng)所，適合開發(fā)為高檔商業(yè)區(qū)。 2.2與政治性的游覽廣場(chǎng)緊緊相連星河商業(yè)城緊臨的思源廣場(chǎng)是為了紀(jì)念鄧小平同志而修建的，由于偉人鄧小平的影響，各地來廣安思源廣場(chǎng)游覽觀光的游客絡(luò)繹不絕，每個(gè)周末的水幕電影將吸引、匯集大量的市民和游客。因此，思源廣場(chǎng)成為觀光圣地，勢(shì)必推動(dòng)該區(qū)商業(yè)的發(fā)展，吸引更多的投資者和經(jīng)商者。2.3思源大道為項(xiàng)目提供了交通便利新建的思源大道是廣安的迎賓大道，也是景觀大道。思源大道經(jīng)過項(xiàng)目并溝通城南與城北，其中公交車與的士車可交梭穿行。為項(xiàng)目提供了極大的交通便利。2.4地塊周邊是高尚居住區(qū)根據(jù)目前廣安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和項(xiàng)目所處的地理位置，星河商業(yè)城項(xiàng)目的規(guī)劃在城南屬于中高檔型商業(yè)用地地塊。項(xiàng)目周圍有已建和再建的住宅區(qū)均為高尚居住區(qū)，為項(xiàng)目提供了優(yōu)質(zhì)客源。3、項(xiàng)目SWOT分析3.1項(xiàng)目SWOT分析表優(yōu)勢(shì)（S）交通便捷。緊鄰思源大道，未來區(qū)域發(fā)展有良好的預(yù)期；新興高尚居住區(qū)，規(guī)劃合理；自然環(huán)境好。規(guī)模較大的思源廣場(chǎng)、思源宮、向陽(yáng)大市場(chǎng)和圖書館為本項(xiàng)目平添了更多更輕松的商業(yè)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目具有一定的商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目專業(yè)化、高品質(zhì)、高檔次開發(fā)；項(xiàng)目旁有一新興商業(yè)步行街，為項(xiàng)目增添了規(guī)模商業(yè)機(jī)會(huì)。劣勢(shì)（W）目前區(qū)域配套不完善，區(qū)域環(huán)境較差，人氣不旺，購(gòu)物休閑商業(yè)氛圍差。目前市民對(duì)該區(qū)的中高檔休閑商業(yè)尚未有明確認(rèn)識(shí)。板塊的景觀配套、商業(yè)配套發(fā)展需要較長(zhǎng)時(shí)間。休閑商業(yè)價(jià)格空間受限。機(jī)會(huì)（O）高尚居住區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大；商業(yè)地產(chǎn)有更大的空間；該區(qū)本項(xiàng)目可作為廣安城南的標(biāo)志性高檔商業(yè)區(qū)來開發(fā)；此區(qū)域缺乏高檔次、品質(zhì)優(yōu)的商業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)；只要宣傳和現(xiàn)場(chǎng)銷售得力的情況下，可以創(chuàng)造高單價(jià)；目前區(qū)域處于高檔商業(yè)地產(chǎn)的啟蒙期，供應(yīng)量較小。威脅（T）面臨的商業(yè)樓盤競(jìng)爭(zhēng)力較大，對(duì)項(xiàng)目有一定的影響。面臨的競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)樓盤規(guī)模大。商業(yè)投資者看好的好地段較多的目前還是城北。市區(qū)投資商對(duì)城南商業(yè)板塊的環(huán)境沒有足夠的認(rèn)識(shí)。3.2 SWOT分析的優(yōu)劣運(yùn)用：3.2.1發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)會(huì)4在區(qū)域配套、環(huán)境不斷完善的基礎(chǔ)上，借助其優(yōu)越的地理位和媒體的宣傳炒作，提升其商業(yè)區(qū)的認(rèn)同度，美譽(yù)度。4結(jié)合本項(xiàng)目定位和考慮規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)上，產(chǎn)品設(shè)置注意傾向市場(chǎng)需求空檔4充分利用思源廣場(chǎng)的知名度來吸引市內(nèi)外的客戶，增強(qiáng)客戶購(gòu)買信心3.2.2消除、弱化威脅及劣勢(shì)4借助城南市場(chǎng)良好的潛力，訴求城南未來的發(fā)展和升值潛力4開發(fā)時(shí)間宜早不宜遲（明年為鄧小平同志誕辰一百周年），先消化前期積累的中高檔客戶，同時(shí)在本區(qū)確立樓盤品牌地位的情況下，向本區(qū)以外的區(qū)域延展吸引客戶群體，逐步確立獨(dú)特、鮮明的市場(chǎng)形象。4強(qiáng)調(diào)區(qū)域開發(fā)，經(jīng)商條件的成熟的優(yōu)勢(shì)以及項(xiàng)目自身產(chǎn)品、形象、突出項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)地位。3.3 項(xiàng)目最大價(jià)值挖掘4核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 核心競(jìng)爭(zhēng)力是企業(yè)及項(xiàng)目在地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的核心優(yōu)勢(shì)。核心競(jìng)爭(zhēng)力能夠作為主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)外推廣的亮點(diǎn)，而在表述商業(yè)樓盤整體品質(zhì)方面，核心競(jìng)爭(zhēng)力可以聯(lián)合其他競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)互為補(bǔ)充，經(jīng)整合后使自身的形象更加豐滿。運(yùn)用核心競(jìng)爭(zhēng)力為主導(dǎo)，輔以其他競(jìng)爭(zhēng)力的支撐，在推廣中有利于迅速提高市場(chǎng)認(rèn)知度。 4競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比項(xiàng)目分析項(xiàng)目分 析對(duì) 比產(chǎn)品設(shè)計(jì) 調(diào)查顯示，四川廣安商業(yè)投資者追捧具有良好商業(yè)購(gòu)物環(huán)境的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，而市面供應(yīng)的大部分產(chǎn)品仍以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)（商鋪）為主。 本項(xiàng)目在尊重主流投資者對(duì)產(chǎn)品需求的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)出新穎又實(shí)用的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。 以建筑與商業(yè)特色作為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的重要特色，希冀引起市場(chǎng)關(guān)注。主核心競(jìng)爭(zhēng)力環(huán)境景觀 該板塊規(guī)劃中，思源廣場(chǎng)與商業(yè)步行街是區(qū)域的亮點(diǎn)，應(yīng)成為項(xiàng)目開發(fā)的主要商業(yè)環(huán)境要素。次核心競(jìng)爭(zhēng)力廣安電力集團(tuán)品牌 四川廣安電力集團(tuán)為國(guó)有企業(yè)，在廣安有較高的品牌知名度，項(xiàng)目開發(fā)給投資者提供信心保障。次核心競(jìng)爭(zhēng)力休閑觀景 商業(yè)頂層的觀景休閑臺(tái)在四川廣安有相當(dāng)?shù)男路f性，絕不是人云亦云的簡(jiǎn)單模仿，其對(duì)休閑購(gòu)物者有較大的吸引力。 該地塊具有較大的景觀資源，可謂“大景觀套小景觀”。次核心競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)模 本項(xiàng)目具有較大的開發(fā)價(jià)值，可以營(yíng)造很好的商業(yè)環(huán)境，齊全的社區(qū)配套，同時(shí)體現(xiàn)開發(fā)商實(shí)力，增強(qiáng)客戶購(gòu)買信心。次核心競(jìng)爭(zhēng)力4品牌價(jià)值 項(xiàng)目品牌由企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌兩部分組成?！皬V安電力集團(tuán)”的企業(yè)品牌已經(jīng)成為一種實(shí)力的表現(xiàn)，產(chǎn)品的品牌只能依靠高水準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、高水平的樓宇設(shè)計(jì)、可靠的施工質(zhì)量、優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境、完善的配套服務(wù)設(shè)施、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理來構(gòu)筑。4時(shí)機(jī)價(jià)值充分利用廣安城南板塊的規(guī)模開發(fā)契機(jī)，順勢(shì)推出本項(xiàng)目，使其成為廣安城南區(qū)的一顆明珠，乃至成為四川廣安市商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)經(jīng)典典范。4商業(yè)背景價(jià)值聯(lián)合商業(yè)步行街，在社區(qū)內(nèi)構(gòu)建集中式商業(yè)與綜合門店商業(yè)設(shè)施，借助商業(yè)步行街的散客資源為本項(xiàng)目所用。打造為“星河商業(yè)中心”，更體現(xiàn)商業(yè)文化的背景超前作用。4環(huán)境價(jià)值運(yùn)用環(huán)境優(yōu)勢(shì)盡可能的突出休閑商業(yè)主題，將“休閑、購(gòu)物”的主題概念融入商業(yè)環(huán)境和自然環(huán)境之中。4交通價(jià)值利用已有交通優(yōu)勢(shì)，開通專線巴士，將項(xiàng)目與市區(qū)直線的距離縮小，將小區(qū)融入市區(qū)。4地形價(jià)值本項(xiàng)目地塊為不規(guī)則四邊型。用“現(xiàn)代購(gòu)物家園”的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和環(huán)境園林設(shè)計(jì)，因地制宜的追求商業(yè)建筑風(fēng)格，體現(xiàn)人與自然共生的商業(yè)購(gòu)物系統(tǒng)，達(dá)到“現(xiàn)代購(gòu)物家園”的目標(biāo)。4產(chǎn)品價(jià)值從規(guī)劃、建筑形式、商業(yè)、住宅、配套等全面提升產(chǎn)品價(jià)值。結(jié)論：本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)和休閑景觀三方面的綜合，即本項(xiàng)目的地段、體量、商業(yè)目標(biāo)、建筑風(fēng)格、休閑配套等品質(zhì)，加上特有異域商業(yè)文化及環(huán)境氛圍，將是有別于對(duì)手的明顯特征。第三章 可類比商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析調(diào)查數(shù)量：商家共13家。城南7家，城北6家。經(jīng)營(yíng)模式：A、商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理4家，占總數(shù)的23.5 B、自主經(jīng)營(yíng)（門面）13家，占總數(shù)的76.5價(jià)格范圍：A、均價(jià)在30005000元/m的8家，占61.5 B、均價(jià)在500010000元/m的4家，占30.8 C、均價(jià)在10000元/m以上的1家，占7.7商業(yè)位置：A、位于一類商業(yè)用地的約占46 B、位于二類商業(yè)用地的約占31 C、位于三類商業(yè)用地的約占23通過對(duì)廣安商業(yè)的初步了解和現(xiàn)場(chǎng)考察，廣安商業(yè)的整體形象較為模糊，大多為個(gè)性不夠鮮明的“老舊商業(yè)“。從外表既體現(xiàn)不了川渝商業(yè)文化的底蘊(yùn)，又承載不了現(xiàn)代商業(yè)文明的鮮明元素。從店面的設(shè)計(jì)與布局，顯得比較雜亂；比如第一次到商場(chǎng)的顧客進(jìn)入一層，看見的是首飾或化妝品，那么顧客不是去買首飾或化妝品，而是去買別的商品，按照消費(fèi)者對(duì)商場(chǎng)布局的一般認(rèn)識(shí)和規(guī)律能不能知道是經(jīng)銷何種商品的？這說明商場(chǎng)的布局是和整體形象聯(lián)系在一起的，不科學(xué)的分割與規(guī)劃，既會(huì)影響商場(chǎng)的整體形象，也會(huì)使商場(chǎng)在競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。當(dāng)年的鄭州“亞細(xì)亞商場(chǎng)”正是在形象方面作足了功夫，才使“中原之行那里去，鄭州亞細(xì)亞”風(fēng)靡全國(guó)，才使一個(gè)民營(yíng)企業(yè)擊敗了當(dāng)時(shí)鄭州最大的“國(guó)字號(hào)”百貨企業(yè)。因此，我們須進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目板塊做出分析。一、項(xiàng)目板塊開發(fā)調(diào)查分析1、項(xiàng)目板塊開發(fā)調(diào)查分析：1.1思源宮商業(yè)項(xiàng)目4地理位置：思源宮位于思源廣場(chǎng)南側(cè)，西側(cè)為建安路，東臨市政片區(qū)道路盤山而下的沖溝谷，南鄰星河明苑，地勢(shì)平坦，各方位景觀良好，交通方便。4項(xiàng)目性質(zhì)：商住4商業(yè)面積：27000 m4總價(jià)特點(diǎn)：17.5-30萬(wàn)元4項(xiàng)目定位：高檔休閑購(gòu)物商場(chǎng)/超市、娛樂、百貨、酒店4規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢(shì)：屬于一、二類商業(yè)用地，無(wú)公攤面積，思源宮是廣安的商業(yè)地產(chǎn)的旗艦，規(guī)模宏大，建面達(dá)2萬(wàn)余方，他以前瞻性的總體規(guī)劃、巧妙獨(dú)特的設(shè)計(jì)，依托思源廣場(chǎng)其優(yōu)越的區(qū)條件，將是全市的集商業(yè)、餐飲、娛樂綜合性大型多功能的休閑購(gòu)物區(qū)。1.2望江臺(tái)花園商住項(xiàng)目：4地理位置：該商住區(qū)位于廣安市城南城北交匯處，東臨渠江，南接圖書館和思源廣場(chǎng)院，是廣安少有的黃金寶地。4項(xiàng)目性質(zhì)：商住4商業(yè)面積：約10000 m4門面數(shù)量：約150個(gè)（面積27-80 m）4總價(jià)特點(diǎn)：12-37萬(wàn)元（單價(jià)2600-3800元/ m）4規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢(shì)： 屬于一、二類商業(yè)用地，望江臺(tái)花園門面單獨(dú)分隔，自主經(jīng)營(yíng)。該商住區(qū)位于城南城北交匯處，緊臨思源廣場(chǎng)和圖書館，并附帶大型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：向陽(yáng)大市場(chǎng)。交通方便，沿街的門面可滿足人們的日常購(gòu)物、休閑娛樂的需求，區(qū)位環(huán)境好，土地增值的潛力大。1.3立新景苑商住項(xiàng)目4地理位置：位于思源大道，思源廣場(chǎng)西側(cè)。過街希望小學(xué)，近臨世紀(jì)大飯店，是理想的居家福地，經(jīng)商的黃金口岸。4商業(yè)面積：2448m4門面面積：56-80 m（18個(gè)）4價(jià)格特點(diǎn)：總價(jià)30-50萬(wàn)元 均價(jià)4900元/ m4規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢(shì)：屬于一、二類商業(yè)用地。立新景苑地處思源大道，思源廣場(chǎng)西側(cè)，交通方便，是廣安目前唯一的19層電梯公寓（15層已定為中國(guó)銀行辦公樓）。建筑風(fēng)格簡(jiǎn)潔明快，外觀色彩清爽典雅，具有個(gè)性化、現(xiàn)代感。1.4正元星辰時(shí)代廣場(chǎng)4地理位置：位于廣安市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（城南）洪州大道，興安街，廣寧路之間，是城南政治文化商業(yè)中心。即將打通南北通道，交通便利。4地塊面積：44420 m4商業(yè)面積：13360 m4門面面積：33.78-69.02 m4價(jià)格特點(diǎn)：總價(jià)6.9-48.6萬(wàn)元 4功能定位：1F門面小商品及服裝；2F超市；3-7F住宅4規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢(shì)：屬于二類商業(yè)用地。建筑密度33.5%，綠化率為31%。位于城南政治文化商業(yè)中心，即將打通南北通道，集花園住宅與商業(yè)風(fēng)情步行街于一體，坐享城南城北20萬(wàn)人次的消費(fèi)群體，自然帶來滾滾的人流和商機(jī)。商業(yè)步行街聚寶盆式的空間規(guī)劃設(shè)計(jì)，寬敞的連廊，流暢的顧客行走路線?，F(xiàn)已有知名品牌主力店入駐。如：商業(yè)銀行、電信、超市、正元大酒店、正元精品火鍋等。1.5浦東商業(yè)廣場(chǎng) 4地理位置：項(xiàng)目位于廣安城北老百貨公司位置。正面臨濱河廣場(chǎng)和渠江河，背面臨大東街，下通往城北汽車站，上是新南門。地理位置優(yōu)越，改造前是商業(yè)中心，臨廣安市主要交通要道，老城區(qū)單行線必經(jīng)之地，所有公交路線（16路），進(jìn)城車輛必經(jīng)本項(xiàng)目。建成后的濱江大道將成為貫穿廣安的主要通道，與本項(xiàng)目正面2000余平方米的東門廣場(chǎng)相鄰。4地塊面積：約15畝4建筑面積：3.4萬(wàn)平米4商業(yè)面積：2.72萬(wàn)平米4項(xiàng)目定位：產(chǎn)權(quán)式商鋪/摩爾購(gòu)物天堂、不夜城、休閑娛樂大型商業(yè)中心4總價(jià)特點(diǎn)：3-200萬(wàn)元，3-100萬(wàn)居多4規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢(shì) 屬于一、二類商業(yè)用地。廣安老城區(qū)黃金口岸，老百貨公司寸土寸金地段。顯示地段與口岸的真實(shí)價(jià)值，大型的純投資性商業(yè)物業(yè)，實(shí)現(xiàn)廣安地區(qū)缺乏大型高檔購(gòu)物休閑場(chǎng)所“零“的突破。人流量大，交通方便。 1.6奧林.財(cái)富世界 4地理位置：項(xiàng)目位于廣安渠江北路、建設(shè)路延伸處。濱江路、廣安區(qū)體育場(chǎng)通往奎閣大橋的圍合處，集廣安老城的商氣、人氣于一體。具有較強(qiáng)的商業(yè)和投資氛圍。4商業(yè)面積：約20000 4項(xiàng)目定位：高檔的成熟商業(yè)4門面面積：16-804功能特點(diǎn)：-1F上海假日百貨，1F服裝百貨，2F服裝皮具賣場(chǎng)4價(jià)格特點(diǎn)：6000元/ m，均價(jià)9500元/4規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢(shì) 屬于一、二類商業(yè)用地。廣安老城區(qū)北大門，以老廣安汽車站和廣安區(qū)體育場(chǎng)為核心改造而成，屬傳統(tǒng)的商業(yè)黃金口岸，周邊配套設(shè)施較齊全，緊鄰濱江大道、人氣足、是由政府支持開發(fā)的商業(yè)中心。結(jié)論：板塊中，較大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是思源宮和浦東商業(yè)廣場(chǎng)、財(cái)富.奧林世界等項(xiàng)目，而且?guī)讉€(gè)項(xiàng)目都在修建之中，都將于2004年5月或年底交房。從目前來看，本項(xiàng)目啟動(dòng)較晚，因此，本項(xiàng)目的定位要有創(chuàng)意性和創(chuàng)新意識(shí)，充分挖掘商業(yè)地產(chǎn)的精髓和諳熟商業(yè)地產(chǎn)的密碼，才能立與不敗之地，創(chuàng)造新價(jià)值。二、已建項(xiàng)目調(diào)查分析1、供應(yīng)市場(chǎng)特點(diǎn)： 3060平方米的獨(dú)立門面是市場(chǎng)供應(yīng)的主力，從市場(chǎng)調(diào)研的數(shù)據(jù)可看出：3060平方米的獨(dú)立門面占供應(yīng)量的70%左右，而集中式商鋪不足30%。2、價(jià)格特點(diǎn)： 現(xiàn)在售供應(yīng)項(xiàng)目售價(jià)在180010000元/不等，4000元/以下的在售項(xiàng)目占供應(yīng)總量50%左右，4000元/占20%左右，600010000元/占13%左右，10000元/以上的占17%左右。三、在建項(xiàng)目調(diào)查分析 1、主要需求市場(chǎng)特征分析：將在2004年推出的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目眾多，供應(yīng)量大，城南明年亮相項(xiàng)目達(dá)7個(gè)，城北達(dá)5個(gè)，總規(guī)模（含住宅）約100萬(wàn)平方米。 2、項(xiàng)目的定位特征 4新項(xiàng)目定位的趨勢(shì)，較多的是商住項(xiàng)目，比較典型的商住項(xiàng)目約占68以上，其他約為30；4商住項(xiàng)目中，產(chǎn)權(quán)式商鋪與獨(dú)立門面較多，占到90以上。4在商業(yè)經(jīng)營(yíng)中，混業(yè)經(jīng)營(yíng)與綜合商場(chǎng)居多，達(dá)到70，休閑新型的商業(yè)地產(chǎn)式項(xiàng)目較少，約占30；4在經(jīng)營(yíng)模式上，以獨(dú)立購(gòu)買、自主經(jīng)營(yíng)為主，投資商鋪，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理較少，租賃經(jīng)營(yíng)一般。結(jié)論：在廣安，傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式依然是商業(yè)的主流，新型的商業(yè)地產(chǎn)模式尚處于幼稚期，亟需改變和拓展，人們的購(gòu)物環(huán)境還不夠超前。大多數(shù)投資者習(xí)慣于購(gòu)獨(dú)立商鋪。但，由于投資性商鋪的出現(xiàn)，不少投資者已經(jīng)從傳統(tǒng)商業(yè)投資慣例中嗅到了新的商機(jī)。如浦東商業(yè)廣場(chǎng)的出現(xiàn)，必將帶動(dòng)廣安商業(yè)地產(chǎn)新的發(fā)展。 2019整理的各行業(yè)企管，經(jīng)濟(jì)，房產(chǎn)，策劃，方案等工作范文，希望你用得上，不足之處請(qǐng)指正 廣安區(qū)典型商業(yè)（鋪）調(diào)查一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱開 發(fā) 商位 置總建面（m2）商業(yè)面積（m2）均價(jià)(元/m2)租賃價(jià)(元/m2)付款方式(租賃)主要單位結(jié)構(gòu)（劃分）租售率（） 01浦東商業(yè)廣 場(chǎng)廣安浦東地產(chǎn)公司老城老百貨公司3400027161490022按年付大開間/3m產(chǎn)權(quán)式商鋪5002思源宮廣安東陽(yáng)地產(chǎn)公司思源廣場(chǎng)南側(cè)270002200二層門面20按年付 門面 租賃式商場(chǎng)/租賃式商場(chǎng)7103奧林.財(cái)富世界四川得益集團(tuán)城北商業(yè)集中區(qū)50521200007500門面25按年付大開間/門面/租賃式商場(chǎng)2004立新景苑廣安立新公司思源廣場(chǎng)西側(cè)300002448490020按年付獨(dú)立門面9005凱達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)廣安凱達(dá)地產(chǎn)公司城北商業(yè)中心1000033501250025按年付產(chǎn)權(quán)式商鋪8006正元星辰.時(shí)代廣場(chǎng)廣安世紀(jì)房地產(chǎn)公司洪州大道興安街4442013360430020按年付大開間/門面5807望江臺(tái)花園廣安三合房地產(chǎn)公司城南城北接合部13.6萬(wàn)10000330020按年付獨(dú)立門面5008世貿(mào)購(gòu)物廣場(chǎng)廣安世紀(jì)房地產(chǎn)公司金安大道萬(wàn)盛街3214310000330010按年付獨(dú)立門面/產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)/租賃式商場(chǎng)5009洪州大市場(chǎng)廣安錦城房地產(chǎn)公司城南城北交界處7000010000500020按年付大開間/門面6810車站大市場(chǎng)四川得益集團(tuán)城鄉(xiāng)交界處占地120畝40000780020按年付大開間/門面40第四章 目標(biāo)客戶分析通過研究人員對(duì)個(gè)案周邊區(qū)域客源構(gòu)成地毯式調(diào)研，通過對(duì)廣安區(qū)及思源大道沿線周邊的商業(yè)現(xiàn)狀、購(gòu)房意愿等多項(xiàng)指標(biāo)的綜合細(xì)分；同時(shí)調(diào)查人員經(jīng)過在成都、重慶以及外商中招商意向的洽談，從中提煉出星河商業(yè)城的客源：一、目標(biāo)區(qū)域 1.廣安區(qū)，廣安周邊地區(qū)； 2.重慶、成都投資客商； 3.重慶、成都、國(guó)內(nèi)及外商經(jīng)營(yíng)零售商。二、隱形客戶群1. 國(guó)內(nèi)其他城市商業(yè)投資商；2. 區(qū)縣經(jīng)商戶投資者；3. 其他行業(yè)轉(zhuǎn)行投資商。三、顯性客戶群1. 廣安區(qū)商業(yè)投資者；2.廣安區(qū)商鋪及轉(zhuǎn)行商業(yè)投資者； 3.重慶、成都投資客商； 4.重慶、成都、國(guó)內(nèi)及外商經(jīng)營(yíng)零售商。四、目標(biāo)客戶定位分析1.身份：第一類是已經(jīng)進(jìn)入商鋪經(jīng)營(yíng)的投資者； 第二類是周邊區(qū)縣投資商鋪或欲投資商鋪的投資者；第三類是重慶及成都規(guī)模商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者。2.原行業(yè)：小綜合商店、建材店、食雜店、商業(yè)拆遷戶、飲食店；3.性質(zhì)：私營(yíng)企業(yè)、個(gè)人等；4.規(guī)模：年（經(jīng)營(yíng)）收入在10-20萬(wàn)元以上。5.支付能力：首付35萬(wàn)元，月供1500元以上；6.購(gòu)買模式：50以下按揭；7.車輛狀況：目前2040擁有率；8.客源構(gòu)成：廣安區(qū)商業(yè)投資者為主，重慶、成都及其他區(qū)域?yàn)榇危?.購(gòu)買動(dòng)機(jī)：投資為主（80），自己經(jīng)營(yíng)為輔（20）；第五章 項(xiàng)目定位 多少年來中國(guó)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式幾乎沒有變化，一直是用一種傳統(tǒng)的一成不變的模式在經(jīng)營(yíng)，九六年國(guó)外先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式搶灘中國(guó)市場(chǎng)后，國(guó)人才驚醒，原來商業(yè)模式是可以變化的。誠(chéng)然，國(guó)外最大的零售商山姆公司、家樂福、沃爾瑪?shù)鹊炔豢煞裾J(rèn)是最為優(yōu)秀的。 山姆，沃爾瑪，家樂福等國(guó)外的超級(jí)百貨商場(chǎng)。他們之以所做的優(yōu)秀，不是賣其它商家沒有的商品或不賺錢，而是采用了一整套科學(xué)的、嚴(yán)密的管理模式和經(jīng)營(yíng)手段以及非常合理的業(yè)態(tài)定位。因此，這幾家外企先后在中國(guó)都運(yùn)作的非常成功，它的成功代表了一種新的經(jīng)營(yíng)模式的確立。這種新的模式也是對(duì)傳統(tǒng)舊的老模式的一種挑戰(zhàn)，相繼在全國(guó)各大城市出現(xiàn)了外企的一些分店，這更是對(duì)國(guó)企商業(yè)的一種威脅。中國(guó)目前的商業(yè)界是有必要進(jìn)行整改和重新進(jìn)行業(yè)態(tài)的調(diào)整和采用新的管理模式。當(dāng)然，這種整改不是全盤照搬成功企業(yè)的模式，而必須用成功企業(yè)先進(jìn)模式和管理方法同星河商業(yè)城實(shí)際相結(jié)合走一條具有特色的整改途徑。 在老百貨傳統(tǒng)模式下沉靜了幾十年，國(guó)外零售業(yè)進(jìn)駐中國(guó)給中國(guó)商業(yè)帶來了一個(gè)新課題，現(xiàn)代商業(yè)應(yīng)該在社會(huì)發(fā)展快速的今天怎么樣做才能贏得更多的利潤(rùn)和消費(fèi)者。因而，商場(chǎng)業(yè)態(tài)建立的好壞直接影響商場(chǎng)的運(yùn)作和發(fā)展。 業(yè)態(tài)，Market analysis是指一個(gè)商場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)過程中如何確立自己的發(fā)展方向、和根據(jù)本地的實(shí)際情況所做的經(jīng)營(yíng)調(diào)整，包括如：當(dāng)前國(guó)際零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式、國(guó)內(nèi)最好的本土商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式、發(fā)展中的城市商業(yè)經(jīng)營(yíng)的模式、本企業(yè)內(nèi)的人員素質(zhì)、自身的硬軟件的條件、周邊商業(yè)發(fā)展的新動(dòng)向等等，我們將依據(jù)這些來分析定位我們的業(yè)態(tài)。國(guó)家內(nèi)貿(mào)部在零售業(yè)態(tài)分類規(guī)范意見中，將中國(guó)零售業(yè)商店分類確定為8類：百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合超市、便利店、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、專業(yè)店、專賣店、購(gòu)物中心。依據(jù)這些新的國(guó)際國(guó)內(nèi)商品經(jīng)營(yíng)模式，結(jié)合四川廣安本地的實(shí)際購(gòu)物消費(fèi)習(xí)慣，星河商業(yè)城的經(jīng)營(yíng)模式應(yīng)定位在這樣一個(gè)業(yè)態(tài)下：以服務(wù)中低檔次的消費(fèi)群加上會(huì)員制主題購(gòu)物商城以及特色個(gè)性化服務(wù)，深信這樣的定位是比較實(shí)際和切實(shí)可行的。 在顧客心目中有一定地位的商場(chǎng)，不光是有一個(gè)好決策者，和華麗的商場(chǎng)裝修，最重要的是有物美價(jià)廉的好商品和一個(gè)好的經(jīng)營(yíng)策略。客流量的多少會(huì)直接影響商場(chǎng)的利潤(rùn)。因此，商品結(jié)構(gòu)的優(yōu)選是首當(dāng)其沖的問題。必須經(jīng)營(yíng)高流轉(zhuǎn)的商品，以商養(yǎng)商，滾動(dòng)發(fā)展，每月每件商品的動(dòng)銷率應(yīng)平均在75%-85%。良好的企業(yè)形象包裝，企劃、宣傳、促銷、企業(yè)形象包裝是商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的必要手段。 會(huì)員會(huì)對(duì)現(xiàn)有商場(chǎng)形成一大批固定的消費(fèi)群體，同時(shí)，優(yōu)秀的商品結(jié)構(gòu)和良好的購(gòu)物環(huán)境以及人性化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，會(huì)給商場(chǎng)吸引來更多的非會(huì)員消費(fèi)，這將極大的增加我們的營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)，這樣滾動(dòng)發(fā)展下去，會(huì)員帶動(dòng)非會(huì)員來購(gòu)物，非會(huì)員又帶動(dòng)非會(huì)員來消費(fèi)，像滾雪球一樣，消費(fèi)群體會(huì)在一年中翻天覆地的大變化（這里當(dāng)然少不了宣傳和促銷等強(qiáng)有力的支持）。 一、商業(yè)形態(tài)定位結(jié)合廣安區(qū)的商業(yè)投資與國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)調(diào)查，確立項(xiàng)目的基本定位：新型商業(yè)地產(chǎn)（集中式賣場(chǎng)）1、門面投資分析按星河商業(yè)地塊的現(xiàn)狀，可繞建安路與步行街建設(shè)門面（按二層計(jì)）約5000平米，均價(jià)2800元/，則門面總收入為1400萬(wàn)元。按利潤(rùn)1000元/計(jì)，利潤(rùn)為500萬(wàn)元。但商業(yè)形象受到極大損害，且有一定的風(fēng)險(xiǎn)。2、集中式賣場(chǎng)（商業(yè)地產(chǎn)式）按星河商業(yè)地塊的現(xiàn)狀，可建集中式商業(yè)賣場(chǎng)（按2.5層計(jì)）約8500平米，均價(jià)2000元/，則門面總收入為1700萬(wàn)元。按利潤(rùn)700元/計(jì)，利潤(rùn)為595萬(wàn)元。商業(yè)形象得到極大提升。風(fēng)險(xiǎn)較小。因此，我們主張按商業(yè)地產(chǎn)式的模式建設(shè)星河商業(yè)城。二、商場(chǎng)定位的意義一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目要在經(jīng)營(yíng)上取得成功，無(wú)疑需要牽涉到諸多方面的工作，歸納以來，至少有以下幾個(gè)方面：階段 內(nèi) 容 目 標(biāo) 開 業(yè) 前 1.前期的市場(chǎng)調(diào)查和分析 2.項(xiàng)目策劃和招商推廣： 1）商場(chǎng)定位 2）形象包裝 3）商場(chǎng)布局設(shè)計(jì) 4）目標(biāo)商戶組合 5）租金或分成比例之?dāng)M定6）招商推廣策略制定和實(shí)施 吸引目標(biāo)商戶進(jìn)場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)零空置率，提高租金水平或分成比例。 開 業(yè) 后 商品定價(jià)體系 庫(kù)存/配送體系管理 品類/品牌/商戶組合 服務(wù)管理 促銷策略 品質(zhì)管理 形象推廣策略 信息系統(tǒng)和硬件設(shè)施管理 （如果采用招租的經(jīng)營(yíng)方式，則部分內(nèi)容無(wú)需涉及） 旺場(chǎng)，取得持續(xù)經(jīng)營(yíng)效益，塑造企業(yè)品牌。 以上各項(xiàng)工作一環(huán)緊扣一環(huán)，如果在某個(gè)環(huán)節(jié)有所偏差，便會(huì)在不同程度上影響后序工作的進(jìn)行。商場(chǎng)定位是商業(yè)項(xiàng)目策劃的開始，統(tǒng)籌著后序諸多方面的工作，可以說，商場(chǎng)定位是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作的靈魂。 對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行定位，可以在經(jīng)營(yíng)上滿足多方面的需要，其中最為重要的一點(diǎn)是滿足市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要。深圳零售市場(chǎng)在經(jīng)歷了改革開放初期的商品短缺階段之后，早已進(jìn)入合理利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)階段，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使任何一家商場(chǎng)都難以在不同檔次、不同類別的商品經(jīng)營(yíng)上均保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，于是，近幾年來，深圳零售市場(chǎng)出現(xiàn)不斷細(xì)分的趨勢(shì)，零售商場(chǎng)日趨專業(yè)化。在這種競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目要在經(jīng)營(yíng)上取得成功，必須根據(jù)自身的特點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，選擇市場(chǎng)定位，集中力量針對(duì)某一特定的目標(biāo)市場(chǎng)開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以求揚(yáng)長(zhǎng)避短，避免在自己的弱勢(shì)市場(chǎng)上與強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手全面競(jìng)爭(zhēng)，使手中資源得以集中，并發(fā)揮最大經(jīng)濟(jì)益。三、商場(chǎng)定位的基本要素1、目標(biāo)市場(chǎng)定位1.1目標(biāo)區(qū)域定位，主要是對(duì)周邊商圈區(qū)域范圍的分析。所謂商圈范圍，簡(jiǎn)單講就是商場(chǎng)吸引顧客的空間范圍。1.2目標(biāo)消費(fèi)群定位。在商圈范圍確定之后，便可對(duì)整個(gè)輻射商圈的消費(fèi)者進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，并確定目標(biāo)消費(fèi)群。如果從消費(fèi)特征來劃分，可以有以下群體：2、功能定位商場(chǎng)的基本功能無(wú)疑是提供商品的零售服務(wù)，但隨著人們消費(fèi)水平的提高，單純的購(gòu)物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、娛樂型購(gòu)物消費(fèi)已成為一種趨勢(shì)，因此，不少商場(chǎng)在主營(yíng)零售業(yè)的基礎(chǔ)上，往往有必要引入餐飲、娛樂及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場(chǎng)。通?？晒┻x擇的功能如下：功能 內(nèi)容 餐飲 中西快餐、中餐、西餐、冷飲、咖啡店、小吃店、酒吧、茶藝館、特色店（如日韓料理店、美國(guó)丹迪當(dāng)?shù)龋?娛樂 小型影視廳、卡拉OK、歌舞廳、游戲機(jī)、保齡球 休閑 書店、音樂城、文化廊、水族館 服務(wù) 美容美發(fā)、桑拿、洗衣店、攝影沖印、健身 修理 家電維修 批發(fā) 批零兼營(yíng) 商務(wù) 商務(wù)服務(wù)中心 3、經(jīng)營(yíng)特色定位3.1一個(gè)商場(chǎng)要在經(jīng)營(yíng)上取得成功，并非一定要走特色化經(jīng)營(yíng)路線。大眾化的經(jīng)營(yíng)定位與特色化的經(jīng)營(yíng)定位本身并無(wú)孰優(yōu)孰劣之分，而要視乎商場(chǎng)所處的經(jīng)營(yíng)環(huán)境來定。如果商場(chǎng)所處的商圈內(nèi)擁有足夠數(shù)量的穩(wěn)定消費(fèi)群，而且周邊沒有過于強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，那么，采用大眾化的經(jīng)營(yíng)定位，往往可以取得較為穩(wěn)定的收益，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小很多。不過，縱觀目前深圳、重慶、成都商業(yè)市場(chǎng)，這樣的區(qū)域性商業(yè)空白點(diǎn)已不多見，絕大部分的區(qū)域已是商家林立，競(jìng)爭(zhēng)激烈。尤其是96年以來，國(guó)際大型零售企業(yè)大舉進(jìn)軍深圳，擴(kuò)張勢(shì)頭一直有增無(wú)減，而本地一些大型零售企業(yè)亦紛紛居安思危，奮起直追，一方面修養(yǎng)內(nèi)功，增強(qiáng)實(shí)力，另一方面也加快新開分店的步伐。一時(shí)間，深圳的零售市場(chǎng)被這些商業(yè)大鱷瓜分得七零八落，越來越多的商場(chǎng)，尤其是新建商場(chǎng)，將不得不面臨這樣的選擇：要么與一些經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力強(qiáng)大、客戶基礎(chǔ)廣闊的商業(yè)企業(yè)合作，以某種形式共同經(jīng)營(yíng)；要么走特色化經(jīng)營(yíng)路線，另覓一番天地。3.2商場(chǎng)特色化定位可以體現(xiàn)在許多方面，但有兩個(gè)方面往往是最主要的，一是商品特色，可以體現(xiàn)在品類選擇、檔次高低等，二是服務(wù)特色。4、經(jīng)營(yíng)方式定位目前深圳和重慶、成都各商場(chǎng)所采用的經(jīng)營(yíng)方式主要有以下幾種：1、自營(yíng)：1）購(gòu)銷：商場(chǎng)自行進(jìn)貨，自行銷售，自擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。2）保底抽傭：商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，同時(shí)雙方約定最低銷售保底額，當(dāng)銷售額低于該保底額時(shí)，商場(chǎng)仍按保底額的一定比例抽取傭金。3）純分成，商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經(jīng)營(yíng)，共當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。2、招租：商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎馀c實(shí)際用家，商場(chǎng)獲租金收益，鋪位或?qū)９竦膶?shí)際用家負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，獲取經(jīng)營(yíng)收益，承當(dāng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。此外，還可委托管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力不同的企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)方式的選擇應(yīng)有所不同，如下表：經(jīng)營(yíng)方式 適用情況 自營(yíng) 企業(yè)具有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力 自營(yíng)為主，招租為輔 企業(yè)具有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力，但為擴(kuò)大規(guī)模，充實(shí)服務(wù)功能，以招租形式引入一些核心經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)以外的商戶作為補(bǔ)充。 自營(yíng)為輔，招租為主 企業(yè)缺乏商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力或營(yíng)運(yùn)資金不足。 全部招租 企業(yè)無(wú)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力。 委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理 企業(yè)無(wú)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力。 5、業(yè)態(tài)定位目前，深圳市的商業(yè)類型主要有以下幾種： 5.1綜合性百貨商場(chǎng)，如友誼城百貨、國(guó)際商場(chǎng)、天安商場(chǎng)、國(guó)貿(mào)商場(chǎng)、歲寶百貨、免稅商場(chǎng)、深房百貨、世貿(mào)商場(chǎng)、興華商場(chǎng)、大江南商場(chǎng)等，其特點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大、經(jīng)營(yíng)品種較為豐富，主要包括服裝、皮具、化妝品、首飾、精品等，客流量通常低于大型超市，但毛利率相對(duì)較高，多采用專柜經(jīng)營(yíng)的方式。 5.2主題性商場(chǎng)，如女人世界、男人世界、兒童世界、免稅珠寶世界、順電家居廣場(chǎng)、新楚源、銘可達(dá)、統(tǒng)球家電、香江家私、金海馬家私、好百年家居廣場(chǎng)、賽格、佳和電子城、愛華電腦城、華強(qiáng)電腦世界等，其特點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)品種限于一定的主題。 5.3超市，其特點(diǎn)是采用開放式貨架經(jīng)營(yíng)的方式，經(jīng)營(yíng)品種主要是家庭日常必需品，通常毛利率較低，但顧客購(gòu)物頻率高于其它業(yè)態(tài)的商場(chǎng)，因此客流量相對(duì)較高。4大型超市，其特點(diǎn)是單店規(guī)模較大、品種齊全，以經(jīng)營(yíng)國(guó)產(chǎn)及合資產(chǎn)品為主，以當(dāng)?shù)鼐用駷橹饕?wù)對(duì)象，滿足顧客日常生活一站式購(gòu)物的需要，如沃爾瑪、家樂福、新一佳、人人樂、好又多等。4便民式超市，其特點(diǎn)是單店規(guī)模較小、分店較多，主要經(jīng)營(yíng)食品和日常生活必需品，如民潤(rùn)、華潤(rùn)萬(wàn)方、惠康金田、百佳等。 5.4百貨與超市相結(jié)合的業(yè)態(tài)，如萬(wàn)佳、天虹、茂業(yè)等。這是深圳近年來發(fā)展較為迅速的一種商業(yè)類型，其特點(diǎn)是在同一商場(chǎng)內(nèi)同時(shí)引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來提高客流量，以百貨來確保商場(chǎng)整體毛利率，從而把兩者的優(yōu)勢(shì)有機(jī)地結(jié)合起來。 5.5連鎖專賣（專業(yè)）店，主要是服裝、醫(yī)藥等，如經(jīng)典故事、一致、萬(wàn)澤、中聯(lián)等。 5.6個(gè)體經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立街鋪。 從以上分析可以看出，目前深圳尚缺乏類似香港太古城、廣州天河城這種真正意義上的大型SHOPPING MALL。不過，隨著深圳城市建設(shè)的大力推進(jìn)及人口規(guī)模的不斷擴(kuò)大，相信在不久的將來便會(huì)出現(xiàn)這種以大型百貨商場(chǎng)和大型超市為旗艦店，集購(gòu)物、娛樂、餐飲、休閑為一體的超大規(guī)模的商業(yè)服務(wù)場(chǎng)所。6、經(jīng)營(yíng)規(guī)模定位 一般來講，商場(chǎng)的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場(chǎng)單店的規(guī)模也并非越大越好，而是要受到一下因素的制約： 6.1顧客購(gòu)物疲勞度對(duì)商場(chǎng)單店規(guī)模的制約。一般情況下，顧客在商場(chǎng)購(gòu)物的時(shí)間不會(huì)超過3小時(shí)，超過這個(gè)時(shí)間就容易處于疲勞狀態(tài)。顧客購(gòu)物休閑的步速一般是30-40米/分鐘，瀏覽購(gòu)物的步行距離一般不超過7500米。由此可大致測(cè)算，顧客對(duì)商場(chǎng)單店?duì)I業(yè)面積的最大承受能力在2.5萬(wàn)平方米左右。如果單店面積超過這一規(guī)模，則超出部分的營(yíng)業(yè)面積，在通常情況下需要考慮引入購(gòu)物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)型消費(fèi)場(chǎng)所。 6.2商圈購(gòu)買力對(duì)單店規(guī)模的制約。簡(jiǎn)單測(cè)算，單店的極限規(guī)模約等于商圈購(gòu)買力減去圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)店分流的購(gòu)買力，再除以商場(chǎng)單位面積的保本銷售額。一方面，商場(chǎng)的購(gòu)買力取決于商圈人口及其消費(fèi)水平，商圈人口通常包括圈內(nèi)居住人口，市內(nèi)過客及外地游客；消費(fèi)水平往往與其收入水平和消費(fèi)習(xí)慣有關(guān)；競(jìng)爭(zhēng)店分流的購(gòu)買力往往與競(jìng)爭(zhēng)各方在規(guī)模、檔次、經(jīng)營(yíng)能力、經(jīng)營(yíng)范圍等方面的差異程度有關(guān)；另一方面，商場(chǎng)單位面積的保本銷售額與其經(jīng)營(yíng)成本和經(jīng)營(yíng)毛利率有關(guān)。 6.3產(chǎn)品品種對(duì)商場(chǎng)規(guī)模的制約。目前我國(guó)現(xiàn)有的商品品種約70萬(wàn)種，實(shí)際上一個(gè)商場(chǎng)所能經(jīng)營(yíng)的品種往往只占很小的比例，即使是一些超大規(guī)模的商場(chǎng)，其經(jīng)營(yíng)的品種也不超過十幾萬(wàn)種，而對(duì)于走特色化經(jīng)營(yíng)路線的商場(chǎng)，可供選擇的商品種類就更少。如果商場(chǎng)規(guī)模過大，勢(shì)必造成品種重復(fù)經(jīng)營(yíng)，降低商場(chǎng)單位面積銷售額，從而影響整體經(jīng)營(yíng)效益。7、商場(chǎng)形象定位 商場(chǎng)的形象定位有別于房地產(chǎn)項(xiàng)目的形象定位，其不同之處在于： 7.1商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的形象定位實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)品的形象定位，其形象推廣往往配合產(chǎn)品（樓盤）的銷售活動(dòng)來進(jìn)行，項(xiàng)目一旦售罄，形象推廣便不再是必不可少的了如果把商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與開發(fā)企業(yè)進(jìn)行整合形象推廣則另當(dāng)別論。 7.2商場(chǎng)的形象定位，實(shí)際上是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的形象定位，因此，它隨著商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。 由于商場(chǎng)形象定位實(shí)質(zhì)上是一種企業(yè)的形象定位，因此可以借助CIS系統(tǒng)來加以塑造并傳達(dá)給消費(fèi)者：4通過商場(chǎng)的建筑外觀來表現(xiàn)，如建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等。4通過顧客對(duì)賣場(chǎng)購(gòu)物氣氛的感受來表現(xiàn)，如場(chǎng)內(nèi)購(gòu)物環(huán)境、賣場(chǎng)布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、POP廣告等。4通過產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式來表現(xiàn)。值得一提的是，POP廣告往往是營(yíng)造賣場(chǎng)購(gòu)物氣氛、塑造商場(chǎng)形象的重要手段。形象性的POP廣告在色彩的選用上要注重突出季節(jié)感，例如，在春天可選用粉紅色或綠色為基調(diào)，營(yíng)造一種欣欣向榮的氣氛；夏天可選用藍(lán)色或青色，突出一派清爽的感覺；秋天可選用淺橙色或咖啡色，以體現(xiàn)成熟豐收的季節(jié)感；冬天宜選用紅色或金色，給顧客以溫暖、溫馨的購(gòu)物空間。四、星河商業(yè)城商業(yè)主題定位在星河商業(yè)城這片近0.7萬(wàn)平米的基地上，用約8500平方的面積來規(guī)劃成完整的商業(yè)設(shè)施和6500平米的住宅功能配套，使商業(yè)步行街和商場(chǎng)有機(jī)地穿插在一起。1、項(xiàng)目主題定位1.1、實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)與住宅的均好性。使人居與商業(yè)設(shè)施達(dá)到最好地交融；1.2、依著現(xiàn)有地理交通，最大限度的利用臨街與商業(yè)步行街和思源廣場(chǎng)的地緣資源。星河商業(yè)城是鑲嵌在思源大道與凌云路之間城市景觀帶中的一顆明珠，位居廣安城南中心區(qū)，與思源廣場(chǎng)一步之遙，整個(gè)核心區(qū)被思源廣場(chǎng)和高尚住宅區(qū)所包圍。具有“在休閑中購(gòu)物”的得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。1.3、主力產(chǎn)品為10平米的商鋪（產(chǎn)權(quán)）與25平米獨(dú)立式商鋪。其次是：50-100平米的大開間框架式結(jié)構(gòu)商鋪。1.4、規(guī)劃1000平方米健康休閑景觀平臺(tái)，作為休閑購(gòu)物的景觀場(chǎng)所。項(xiàng)目開發(fā)的主題為： 休閑主題商城4定位依據(jù)：休閑式：項(xiàng)目依傍思源廣場(chǎng)并被商業(yè)步行街緊緊包圍，未來是真正意義上的休閑式購(gòu)物中心。在星河商業(yè)城頂部建設(shè)1000平米的露天休閑廣場(chǎng)，供購(gòu)物和游人休閑觀景。主題商城：項(xiàng)目結(jié)合四川廣安的地理位置和商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，真正意義上的主題商城目前尚未出現(xiàn)。體現(xiàn)和引領(lǐng)商業(yè)潮流與購(gòu)物模式，是打造精品的重要環(huán)節(jié)。星河商業(yè)城的主題為：女人世界和男人世界（精品店）。2、項(xiàng)目功能開發(fā)2.1女人世界（1F） 女性服飾：品質(zhì)為高、中檔，色彩款式與國(guó)際潮流同步，品種講求琳瑯滿目。金銀首飾：品牌金銀首飾，并配套靈活的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、制作工作室。女性鞋莊、皮具類：品質(zhì)為高、中檔，色彩、款式以國(guó)際潮流為基準(zhǔn)，品種講求琳瑯滿目。家紡：女人愛家，喜歡購(gòu)置居家用品，配套適當(dāng)?shù)募壹?，使之方便?gòu)買。美容、美膚中心：引進(jìn)國(guó)際頂級(jí)美容、美膚師入駐，引領(lǐng)廣安美容、美膚新潮流。美發(fā)中心：選擇國(guó)內(nèi)頂級(jí)的形象設(shè)計(jì)師入駐，讓廣安女人更加美麗、動(dòng)人?；瘖y品專柜：選擇國(guó)際、國(guó)內(nèi)