當前房地產(chǎn)形勢與未來發(fā)展趨勢分析.ppt

當前房地產(chǎn)形勢與未來發(fā)展趨勢分析,02/11/2010,2,特別聲明 本報告僅作提供資料之用，客戶并不能盡依賴此報告而取代行使獨立判斷。本公司力求報告內(nèi)容準確完整，但不對因使用本報告而產(chǎn)生的任何后果承擔法律責任。本報告的版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，如需引用和轉(zhuǎn)載，需征得版權(quán)所有者的同意。任何人使用本報告，視為同意以上聲明。,3,新政解析和市場表現(xiàn),1,出臺背景：在政策沒有放松的前提下，8、9月樓市成交全面回暖,5,世聯(lián)全國樣本城市代理樓盤成交情況,世聯(lián)一類城市代理樓盤成交情況,世聯(lián)二類城市代理樓盤成交情況,世聯(lián)三類城市代理樓盤成交情況,數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺,一類城市：從8月份開始，成交量全面回暖，已達到或超過調(diào)控前的水平；成交均價基本上都低于新政出臺當月,6,北京商品住宅成交走勢,深圳商品住宅成交走勢,上海商品住宅成交走勢,杭州商品住宅成交走勢,數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺,二類城市：除廈門外，其他3個城市成交量全面回暖，已接近或超過調(diào)控前的水平， 成交均價與新政出臺當月基本持平,7,天津商品住宅成交走勢,大連商品住宅成交走勢,廈門商品住宅成交走勢,佛山商品住宅成交走勢,數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺,三類城市：成交均價穩(wěn)步上漲，在此前提下，成交量出現(xiàn)回暖，但時間不一,8,長沙商品住宅成交走勢,沈陽商品住宅成交走勢,西安商品住宅成交走勢,鄭州商品住宅成交走勢,數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺,市場回暖的原因：政策效力邊際遞減，市場力量主導行業(yè)走勢,9,調(diào)查時間：9月7-9日，調(diào)查范圍：世聯(lián)分公司所在的25個城市在售項目,全國城市回暖特點,全國城市回暖原因,面對持續(xù)回暖的市場，中央領(lǐng)導、各大部委明確表態(tài)：政策調(diào)控層面“決不半途而廢”，新一輪的落實政策于9月底重新頻繁出臺,10,929樓市新政將地方政府的落實擺在首位，是對“國十條”的嚴格化,11,929政策執(zhí)行及后續(xù)政策的亮點：限購、加息和預售資金監(jiān)管,12,外部流動性過剩、通貨膨脹預期上升， 進一步推高了資產(chǎn)價格、促使房價越調(diào)越高,流動性過剩,通貨膨脹,可持有資產(chǎn)價格上漲,09樓市反彈,新國十條,9.29新政,宏觀背景,行業(yè)背景,4萬億救市,CPI持續(xù)升高,黃金、白銀、大蒜、綠豆。,嚴格問責、約談 最低首付三成 調(diào)整稅收優(yōu)惠 應該限購套數(shù),建立考核問責機制 首套可二成 二套五成1.1倍利率 可以限購套數(shù),首付二成，利率7折 商品房銷售面積漲42.1% 商品房銷售金額漲77% 商品房銷售均價漲23.2%,救市,數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺,13,一落實： 9.29政策出臺后，多個城市限購令迅速跟進，均分布在東南沿海房價上漲過快的區(qū)域,*溫州的限購令自6月10日起，至12月31日止，其它城市多是即時生效。,4.15新政后，僅北京1個城市出臺限購令，9.29政策后，13個城市迅速出臺限購令,14,限購城市：限購令出臺后成交量應聲而跌，抑需求之效果立竿見影,北京,深圳,廈門,杭州,數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺,成交環(huán)比降幅在3成-7成,15,非限購城市：9.29政策出臺首周成交面積有所下滑，目前又重新回暖 價格處于小幅波動中,東莞,佛山,成都,長沙,16,二信貸：銀行按揭首付比例再度提高至三成，預防市場成交繼續(xù)回暖引起政策失效,世聯(lián)調(diào)查：信貸政策對不同購房者的影響,數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)購房者調(diào)查數(shù)據(jù) 調(diào)查時間：2010年9月,世聯(lián)調(diào)查：按揭購房者所能承受的最大首付比例,從首付比例來看，首付三成將誤傷三成的首次置業(yè)者，二套房首付五成以上對該類置業(yè)者有不同程度的影響,415新政的信貸政策以誤傷三成首套購房者的代價抑制了六成以上的多次置業(yè)者，打擊投機投資行為效果顯著,面對剛需釋放造成的成交回暖，政府又選擇了短期迅速見效的信貸政策，防止市場再度過熱而失控,17,11月1日起，全面取消房貸7折利率，銀行給予房貸客戶的利率優(yōu)惠下限調(diào)整為同檔期基準利率的85% 。,商業(yè)貸款首套房貸月供計算 （以總房款100萬為例）,商業(yè)貸款二套房貸月供計算 （以總房款200萬為例）,公積金貸款首套房貸月供計算（以總房款100萬為例）,開展住房公積金支持保障性住房建設(shè)項目貸款試點的城市的公積金貸款首套房貸月供計算（以總房款100萬為例）,注：共有包括北京在內(nèi)的全國28個城市確定為試點城市,注：以上均按等額還款計算,二信貸：緊信貸再加碼，7折優(yōu)惠取消，按揭利率重回85折,18,個稅政策出臺，長期來看對抑制購房炒作具有明顯的抑制作用 深圳11月份將推出按評估價征收二手房交易環(huán)節(jié)的所得稅和營業(yè)稅,稅收政策成為地方政府調(diào)控房價的主要手段之一，在平抑房價的同時，還將增加地方政府的收入來源。稅收調(diào)控可能成為長期調(diào)控手段之一,房產(chǎn)稅和土地增值稅尚不能全面推廣 加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作，并逐步擴大到全國；加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查,三稅收：增加房屋購置或持有成本，阻止購房者進入市場或增加存量房的供給,契稅政策可執(zhí)行性較高，對抑制需求有一定作用 自2010年10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅,19,三稅收：各地相繼調(diào)整交易契稅，對購房者購房成本的增加比較明顯,9.29新政后，全國已有十余個城市按新政對契稅進行調(diào)整，各地稅率標準、調(diào)整幅度不一，契稅的調(diào)整對購房者的購房成本有直接影響，尤其對大戶型的影響更為明顯。 以下為最新出臺的重慶市交易契稅調(diào)整政策，調(diào)整前后的稅負變化對比如下：,與契稅有關(guān)的房地產(chǎn)交易稅歷年調(diào)整變化情況：,注：有關(guān)房屋面積的認定，調(diào)整前后有建筑面積和套內(nèi)面積的區(qū)別,20,房產(chǎn)稅平抑房價的邏輯,房產(chǎn)稅,新房,二手房,抑需求,促供給,增加購買成本,增加持有成本,抑制購買欲望,轉(zhuǎn)讓或出租,房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。,中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例第三、四條款中規(guī)定： 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%30%后的余值計算繳納，扣除比例由當?shù)卣?guī)定。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。,解決供求矛盾 平抑房價,21,房價上漲過快的城市率先試點征收，尚不具備全國開征的條件,22,房產(chǎn)稅政策推進的幾種可能性,23,四供給：三管齊下：加快建設(shè)保障性住房、加快已出讓土地轉(zhuǎn)化為實際供應、擴大土地供應等方式，著眼于增加市場長期供應,8月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前公布，北京、天津、重慶、唐山等28個城市，作為利用公積金貸款支持保障房建設(shè)的試點城市； 9月29日，住建部首次公布了今年保障房建設(shè)進展情況：今年計劃建設(shè)的580萬套,前8月已開工70%,竣工30%,總體完成情況良好，但是各地區(qū)之間進展不平衡，部分地區(qū)進度緩慢的主要原因是當?shù)卣匾暡粔颉?促供給方式,保障房,國土部嚴查開發(fā)企業(yè)囤地情況： 8月19日，國土資源部披露了全國房地產(chǎn)違法違規(guī)用地情況； 上海、山東、甘肅等地新規(guī)都明確規(guī)定，欠繳土地出讓價款、閑置土地、囤地炒地、履行土地使用權(quán)出讓合同存在嚴重違約行為等房產(chǎn)商，將被禁止參加土地競買活動，矛頭直指閑置土地、囤地炒地等房產(chǎn)商違法違規(guī)用地行為。,促開發(fā),北京市土地整理儲備中心最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計，四季度，北京將有50宗土地入市，合計供應建筑面積達897.876萬平方米。其中涉及居住用地45塊，合計供應面積為855.046萬平方米。 粗略估算四季度所供應的土地可供北京銷售12個月以上。截至10月14日，今年北京已供應住宅用地合計705萬平方米。,增供地,24,加息背景及其邏輯,25,加息對樓市影響的邏輯分析,借貸資金成本上升、銀行存款利率上升、流動性收緊,資金緊張,資金較寬松,加快銷售 回籠資金,主動跟進,首套需求,改善需求,保值型需求,購買力較弱的暫時觀望,購買力較強、初期受影響小,初期受影響較小,價量平穩(wěn),跌,多次加息后,通常要到加息周期的后期，房價開始明顯下降,加息初期,單純從加息對樓市的影響來看，其調(diào)控邏輯主要是通過調(diào)節(jié)開發(fā)商的資金成本、需求者的購房成本，來促進供應、降低需求，從而使供求關(guān)系發(fā)生改變、降低房價；但從加息的實質(zhì)影響來看，其初期影響較小，主要是通過連續(xù)加息、作用累加后房價開始明顯下降。,初期對不同檔次物業(yè)影響會有不同,26,從香港經(jīng)驗來看，單一使用貨幣政策，發(fā)揮作用往往需要較長的反應期；而多種政策組合使用，能夠迅速發(fā)揮調(diào)控作用,1994年：多種政策組合使用 措施：規(guī)定新樓內(nèi)部認購成數(shù)和限制樓花買賣、增加公屋及土地供應等，進一步調(diào)升利率 效果：下半年的物價交易縮減，樓價回落，投機活動收斂,2002年：單一貨幣政策 措施：調(diào)低利率，但對持續(xù)低迷的樓市效果不明顯，效果 兩年后才顯現(xiàn),27,歷次加息效果不可能一蹴而就，是一個循序漸進的過程，加息對房價的影響，更多的體現(xiàn)在漸進加息的過程中,數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國人民銀行,加息后近兩年，房價才首次出現(xiàn)環(huán)比下跌,利率、CPI與房價關(guān)系圖,28,監(jiān)管預售資金，必將進一步加劇開發(fā)商的資金緊張程度，降價壓力更進一步,自2010年11月1日起，浙江省將開始監(jiān)管商品房預售資金。開發(fā)商收存商品房預售款將全部納入資金監(jiān)管賬戶，預售資金使用實行封閉式管理。 自2010年12月1日起，北京市商品房預售資金將全部存入商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶，保證預售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)，嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預售資金。,當前的資金面比07年927調(diào)控時要樂觀許多，不足以支撐房價的下跌 但從長期來看，資金來源指數(shù)逐月下降，資金長久充足面臨挑戰(zhàn),住宅價格（環(huán)比）、資金來源與投資變動情況,29,2010年前三季度中國大型房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況,部分開發(fā)商未完成預期銷售目標，銀行回款減少可能會增加資金壓力,30,銀行資金在開發(fā)商資金來源中占比約55%，調(diào)控對開發(fā)商資金狀況影響較為顯著,2007年開發(fā)商來源于銀行的金額和所占比例,2010年開發(fā)商來源于銀行的金額和所占比例,從占比來看，銀行資金依然是開發(fā)商主要的資金來源渠道。加息的出臺，使的開發(fā)商銀行貸款的成本增加。 限購令加上加息的影響，市場需求將進一步下滑，銀行資金來源中，預付款金額和個人按揭貸款將減少，將加劇開發(fā)商的資金緊張程度。 開發(fā)商來自銀行的資金包括銀行貸款、購房者個人按揭貸款以及定金和預收款,數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺,31,效果：通過影響市場預期和持續(xù)加息對購房成本的增加，作用逐漸釋放 市場心態(tài)變化：主要在加息后期出現(xiàn)明顯變化,效果：投資/投機型需求在本次重點打擊之列,大戶型/拼合戶型受政策影響明顯 市場心態(tài)變化：供求方處于觀望階段、市場可能會出現(xiàn)下一波反彈,效果：通過監(jiān)管開發(fā)商預售資金，加劇開發(fā)商資金的緊張程度，進而迫使其加快供應 市場心態(tài)變化：一旦嚴格執(zhí)行，部分開發(fā)商將會受到嚴重影響,限購令,加息,預售資金 監(jiān)管,未來需警惕限購、加息和預售資金監(jiān)管政策效應疊加，加重房價下跌預期,32,發(fā)展趨勢和應對建議,2,新政出臺，市場觀望成交量急劇下跌,價格小幅波動保持堅挺態(tài)勢,受促銷刺激，需求小幅釋放,價格下降到部分客戶的預期成交量回暖,成交量快速回升價格上漲,觀點一：未來市場的不確定是常態(tài)，企業(yè)應當提前做好預案，避免被動,量跌價穩(wěn) 觀望階段,量升價穩(wěn) 促銷階段,量價齊跌 降價階段,量升價跌 局部回暖,量價齊升 全面回暖,2010.4,2010.6,部分城市二次觸底的成交量可能略高于首次觸底，如虛線所示；具體可參考世聯(lián)新政系列研究之五,局部促銷,全面促銷,局部降價,全面降價,2010.8,世聯(lián)對未來市場走勢的初步研判,34,量長期處于低位開發(fā)商降價回款,市場看空者繼續(xù)觀望,量首次觸底,量二次觸底,價格觸底,政策加碼,GO,從07年927調(diào)控來看，一二三類城市均具有如下特征： 價格堅挺量首次觸底回升價格下跌量二次觸底回升價格觸底,注：數(shù)據(jù)經(jīng)過一次移動平均處理，并消除春節(jié)效應,一類城市價格相對于新政當月降低6.7，相對于調(diào)控期高點，降低21.1,注：14個城市分別為北京、上海、廣州、深圳、天津、杭州、武漢、長沙、西安、佛山、無錫、大連、廈門、鄭州,9.27新政后二類城市量價變動情況,9.27新政后三類城市量價變動情況,三類城市價格高于新政當月水平，相對于調(diào)控期高點，降低3.8,二類城市價格相對于新政當月降低5.1，相對于調(diào)控期高點，降低15.7,數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺,35,一類城市4.15新政前后成交量走勢與9.27前后極為類似,深圳,北京,上海,廣州,單位：萬平米,數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺,09.7 09.9 09.11 10.1 10.3 10.5 10.7,09.7 09.9 09.11 10.1 10.3 10.5 10.7,09.7 09.9 09.11 10.1 10.3 10.5 10.7,09.7 09.9 09.11 10.1 10.3 10.5 10.7,36,二三類城市4.15新政前后成交量走勢與9.27前后較為類似 4.15新政波動更明顯,天津,西安,廈門,鄭州,單位：萬平米,數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺,09.7 09.9 09.11 10.1 10.3 10.5 10.7,09.7 09.9 09.11 10.1 10.3 10.5 10.7,09.7 09.9 09.11 10.1 10.3 10.5 10.7,09.7 09.9 09.11 10.1 10.3 10.5 10.7,37,BACK,觀點二：二三類城市市場供給開始超越一類城市，房地產(chǎn)市場開始由一類城市轉(zhuǎn)向二、三類城市、甚至是一些縣級城市,來源：世聯(lián)專題研究中國房地產(chǎn)市場梯次轉(zhuǎn)移研究,38,觀點三：企業(yè)應當保持合理的租售物業(yè)比以提高抗風險能力，因為在淡市期，持有型物業(yè)具有良好的抗風險能力,通過1981-2009年29年的數(shù)據(jù)計算，得到香港房價、租金之間存在如下關(guān)系： 住宅租金波動1%，住宅售價會相應同向波動1.69%； 寫字樓租金波動1%，寫字樓售價會相應同向波動1.57%。 注：以上關(guān)系均是相關(guān)關(guān)系，不存在因果關(guān)系，其他與