同致行-中信井岡山國(guó)際會(huì)議中心二期策劃及可研報(bào)告.ppt

中信井岡山國(guó)際會(huì)議中心二期策劃報(bào)告匯報(bào),項(xiàng)目概況,江西省處于珠三角、長(zhǎng)三角、閩三角的洼地之間,紅色旅游處于全國(guó)領(lǐng)先地位,項(xiàng)目區(qū)域位置,區(qū)域交通態(tài)勢(shì),夏坪,京九鐵路 茨坪至吉安站130km 茨坪至井岡山站113km,吉井鐵路 井岡山過境鐵路，年底 開通，夏坪站距離茨坪 20.6km,粵贛高速 連接泰井高速,泰井高速 井岡山高速專線，全長(zhǎng)62km，連接線長(zhǎng)20.6km,319國(guó)道 井岡山過境國(guó)道,泰和機(jī)場(chǎng) 至茨坪82.6km,分文鐵路 茨坪至永新站110km,兩地塊關(guān)系,位置關(guān)系： 一山之隔 動(dòng)靜關(guān)系： 外動(dòng)（白銀湖） 內(nèi)靜（梨坪） 內(nèi)外呼應(yīng)，動(dòng)靜分明 資源關(guān)系： 白銀湖交通優(yōu)勢(shì) 梨坪景觀資源優(yōu)勢(shì),項(xiàng)目分析,地塊分析,局限一：地塊呈狹長(zhǎng)弧形，地形復(fù)雜多變，很大程度的限制了項(xiàng)目遠(yuǎn)期發(fā)展空間，難以實(shí)現(xiàn)較佳的利潤(rùn)目標(biāo)； 局限二：由于地塊限制，度假型高端產(chǎn)品缺乏（如高爾夫），或難成規(guī)模（如度假別墅），削弱了項(xiàng)目的市場(chǎng)吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力； 局限三：動(dòng)靜區(qū)交錯(cuò)復(fù)雜，中高低檔產(chǎn)品并存，難以打造純粹的高端項(xiàng)目； 局限四：區(qū)域內(nèi)難以形成暢通、便捷、安全的交通網(wǎng)絡(luò)。,梨坪地塊,地塊分析,白銀湖地塊,解決的問題：將白銀湖地塊納入開發(fā) 體系后，能解決很多限制梨坪地塊發(fā)展的問題，如交通、規(guī)劃、業(yè)態(tài)、產(chǎn)品、檔次、動(dòng)靜分區(qū)等。 遺留的問題：地塊基礎(chǔ)條件如水、電等問題；項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)；旅游資源缺乏；旅游產(chǎn)業(yè)鏈的建立等等。 引發(fā)的問題：井岡山旅游格局；資源整合；項(xiàng)目遠(yuǎn)期戰(zhàn)略發(fā)展；整體規(guī)劃等等。,井岡山歷年游客人數(shù),2005年共接待來(lái)山游客218.46萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入11.28億元，與2004年同期相比分別增長(zhǎng)33.74%、34.93%。,井岡山客源變化趨勢(shì),廣東省游客比例快速下降，說明井岡山純粹的觀光游已經(jīng)越來(lái)越不適應(yīng)市場(chǎng)需求， 對(duì)度假經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的旅游消費(fèi)吸引力在快速下降。,以小明大，見一葉落而知?dú)q之將暮，睹瓶中之冰而知天下之寒?！?井岡山旅游未來(lái)發(fā)展趨勢(shì),井岡山旅游的交通瓶頸問題已經(jīng)逐步得到解決，現(xiàn)今最關(guān)鍵的問題是解決井岡山旅游接待瓶頸問題和提升旅游消費(fèi)問題。,游客年齡構(gòu)成：以中老年游客為主； 游客學(xué)歷構(gòu)成：以高學(xué)歷為主； 游客類型：以旅游觀光為主；,井岡山游客特征調(diào)查,消費(fèi)結(jié)構(gòu)支出：購(gòu)物占主要部分， 但總體消費(fèi)水平不高，挖掘的潛力還很大； 出游方式：組團(tuán)游是主力，但個(gè)性化旅游會(huì)越來(lái)越受歡迎；,預(yù)計(jì)項(xiàng)目于2010年建成并投入使用，以上均為2010年測(cè)算值。,井岡山會(huì)議培訓(xùn)市場(chǎng),每年來(lái)山人數(shù)： 每年約有800名正部級(jí)干部、2,500多副部級(jí)干部來(lái)山培訓(xùn)； 其他級(jí)別干部培訓(xùn)每年約有8,00010,000人次 ； 按三人陪同一名干部來(lái)山，陪同人員每年約23萬(wàn)人； 其他大型企事業(yè)單位高層或員工培訓(xùn)人員不計(jì)其數(shù)。,特 點(diǎn)： 停留時(shí)間長(zhǎng)； 消費(fèi)層次高； 消費(fèi)穩(wěn)定。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,井岡山市房地產(chǎn)特征,普通住宅放量過大，價(jià)格水平低，競(jìng)爭(zhēng)激烈； 景區(qū)“旅游公寓”成井岡山接待新亮點(diǎn)； 高端住宅產(chǎn)品空缺，市場(chǎng)潛力大； 商業(yè)零散成點(diǎn)，市場(chǎng)難以支撐大型集中商業(yè)；,井岡山市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析啟示,普通住宅供大于求，而且難以吸引外地投資者，本項(xiàng)目不應(yīng)規(guī)劃普通住宅產(chǎn)品； 旅游公寓和別墅擁有較好的市場(chǎng)需求、利潤(rùn)較高，本項(xiàng)目具有開發(fā)這兩類高端住宅產(chǎn)品的條件，因此，高檔的公寓和別墅將是本項(xiàng)目地產(chǎn)開發(fā)的主流產(chǎn)品定位； 廬山“名人”別墅是本項(xiàng)目值得借鑒的例子，廬山是當(dāng)時(shí)國(guó)民政府的政治名山，即便是在今天，廬山保留下來(lái)的“名人”別墅群仍具有很大的升值潛力。因此，在當(dāng)前社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件下，井岡山“名人”別墅將會(huì)有更廣闊的發(fā)展空間； 商業(yè)作為旅游地產(chǎn)開發(fā)的必要配套，本項(xiàng)目商業(yè)配套應(yīng)該以滿足本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的需求，并以特色化、主題化的休閑娛樂業(yè)態(tài)為主。,土地交易市場(chǎng)分析,井岡山市土地交易市場(chǎng)在我國(guó)發(fā)展紅色旅游經(jīng)濟(jì)之后才開始萌發(fā)。 由于是井岡山城市核心和風(fēng)景區(qū)核心，所以茨坪土地價(jià)格遠(yuǎn)高于井岡山市其他區(qū)域。而其中賓館、酒店類用地價(jià)格處于商業(yè)類土地價(jià)格最高水平。 新城區(qū)住宅類土地價(jià)格基本沒有變化，商業(yè)用地價(jià)格漲幅不大； 整體上茨坪土地價(jià)格呈高位穩(wěn)定狀態(tài)；其他區(qū)域土地交易量少，交易價(jià)格基本上和井岡山市新城區(qū)夏坪的土地交易價(jià)格持平。,井岡山市土地市場(chǎng)特征,市場(chǎng)分析結(jié)論,一期報(bào)告中的重要觀點(diǎn)和結(jié)論仍然對(duì)項(xiàng)目開發(fā)具有指導(dǎo)意義；一期報(bào)告中針對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合進(jìn)行的量化結(jié)論符合目前市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，故在項(xiàng)目規(guī)模上不會(huì)出現(xiàn)較大變化，但在業(yè)態(tài)組合上有所調(diào)整； 項(xiàng)目依然要堅(jiān)持走“紅色綠色”的旅游路線，紅色旅游會(huì)帶來(lái)穩(wěn)定的高端消費(fèi)并贏取政治效益和品牌效益，綠色旅游會(huì)引發(fā)一般旅游消費(fèi)的量變，因此兩者均不可偏廢； 旅游公寓和別墅是本項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)的最佳方向，在“高爾夫”、“旅游地產(chǎn)”等概念的烘托下，將引發(fā)井岡山市房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱潮。商業(yè)作為旅游地產(chǎn)開發(fā)的必要配套，應(yīng)該以滿足本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的需求，并以特色化、主題化的休閑娛樂業(yè)態(tài)為主； 井岡山景區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)有限，未來(lái)土地交易市場(chǎng)隨著本項(xiàng)目的入市有望實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊飛。 跳出紅海思維，實(shí)施藍(lán)海戰(zhàn)略，整合資源、建立井岡山龍頭景區(qū)，打造井岡山特有紅+綠旅游產(chǎn)品系列，實(shí)現(xiàn)井岡山旅游區(qū)域一體化才是項(xiàng)目挖掘市場(chǎng)需求，達(dá)到銷售目標(biāo)的根本。,旅游資源整合分析,長(zhǎng)江三角洲,珠江三角洲,江西井岡山,以長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲 為主的全國(guó)性高端旅游市場(chǎng),旅游市場(chǎng)定位,本項(xiàng)目開發(fā)模式,本項(xiàng)目最適合采用的是會(huì)議經(jīng)濟(jì)與旅游經(jīng)濟(jì)并重的“雙引擎”發(fā)展模式。以會(huì)議經(jīng)濟(jì)與旅游經(jīng)濟(jì)為龍頭 ，打造井岡山旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)圈，將是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。,“一個(gè)中心” 國(guó)際會(huì)議中心,1、國(guó)際級(jí)論壇的永久會(huì)址； 2、政府機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、企業(yè)舉行會(huì)議培訓(xùn)首選目的地之一； 3、國(guó)內(nèi)重要的“院外政治”活動(dòng)基地。 4、井岡山鮮明的紅色色彩,發(fā)展定位,“三個(gè)基地”, 國(guó)內(nèi)一流的旅游接待基地 國(guó)內(nèi)一流的休閑運(yùn)動(dòng)基地 國(guó)內(nèi)一流的旅游度假圣地,發(fā)展定位,整合思路,全方位整合井岡旅游資源 打造井岡山旅游產(chǎn)業(yè)鏈 實(shí)現(xiàn)區(qū)域旅游一體化 運(yùn)營(yíng)土地，資源資本互化,打破功能局限，彌補(bǔ)項(xiàng)目旅游資源不足的缺憾,必要性分析,旅游地產(chǎn)只有當(dāng)旅游與地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合才能實(shí)現(xiàn)共振效應(yīng)，本項(xiàng)目距離以龍?zhí)?、水口為代表的自然觀光區(qū)約20公里，相對(duì)偏離主景區(qū)； 隨著建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大，區(qū)域內(nèi)的供水、供電等存在隱患，極可能成為制約因素。應(yīng)該看到，井岡山在旅游旺季經(jīng)常出現(xiàn)停水?dāng)嚯姮F(xiàn)象，這在其他風(fēng)景區(qū)也常見； 盡管土地貯量大、植被較好，但自然景觀資源匱乏，人工造景成本高昂，與自然環(huán)境也難協(xié)調(diào)一致； 缺少與景觀融合的體閑游樂項(xiàng)目用地。要實(shí)現(xiàn)中信的戰(zhàn)略目標(biāo)，不足4平方公里的空間仍顯狹小。,必要性分析,梨坪白銀湖周邊景區(qū)資源位置示意圖,大峽谷項(xiàng)目介紹,大峽谷生態(tài)游覽區(qū)位于茨坪東北5公里處，地跨龍?zhí)杜c桐木嶺景區(qū)，規(guī)劃面積為14.5 k，緊臨泰井高速公路連接線白銀湖段，交通便利。大峽谷內(nèi)旅游資源豐富，有300余畝可供開發(fā)的土地。,大峽谷項(xiàng)目介紹,大量可供開發(fā)利用的土地資源,保存完好的人文景觀資源,珍稀的動(dòng)植物資源,豐富的水資源,優(yōu)美的自然景觀,大峽谷項(xiàng)目介紹,景區(qū)資源豐富,湘洲景區(qū)介紹,湘洲景區(qū)和主峰水庫(kù)景區(qū)同被列為自然保護(hù)區(qū)核心區(qū)，是特級(jí)保護(hù)區(qū)，在規(guī)劃中規(guī)定“是不應(yīng)進(jìn)入游人的區(qū)域”，面積總為40.1平方公里。除此之外，其他區(qū)域?qū)儆谝患?jí)保護(hù)區(qū)或二、三級(jí)保護(hù)區(qū)，沒有嚴(yán)格的游人限制。,第一階段：項(xiàng)目自給自足,主要思路 整合梨坪、白銀湖、大峽谷及龍?zhí)毒皡^(qū)資源，集游玩、休閑、度假等多功能于一體，打造井岡山綠色生態(tài)經(jīng)濟(jì)走廊。,必要性分析,合理分區(qū)，利于規(guī)劃,必要性分析,完善業(yè)態(tài)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值,在梨坪白銀湖大峽谷三位一體的開發(fā)體系下，三個(gè)區(qū)域相互呼應(yīng)、互相支撐，整合后將組成一個(gè)完整的自循環(huán)綜合旅游區(qū)，更利于打造完善的旅游產(chǎn)業(yè)。兩者之間的交通和區(qū)劃完成后，整個(gè)地產(chǎn)價(jià)值將迅速提升，投資回收周期必將大大縮短。,整合方案,旅游資源整合，旅游產(chǎn)品打造,優(yōu)化調(diào)整業(yè)態(tài)，建立完善的產(chǎn)業(yè)集群,合作開發(fā),第二階段：項(xiàng)目擴(kuò)張運(yùn)營(yíng),主要思路 整合附近潛在旅游資源（主要是湘洲核心景區(qū)附近可開發(fā)資源），最大限度挖掘梨坪土地價(jià)值，進(jìn)一步擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。,可行性分析,井岡山市政府規(guī)劃主干道橫貫梨坪直達(dá)湘洲，并注明：“遠(yuǎn)期發(fā)展方向”。該道將繼續(xù)延伸橫貫湘洲核心景區(qū)直達(dá)遂川縣。可見政府有意將湘洲景區(qū)的開發(fā)納入井岡山旅游發(fā)展遠(yuǎn)期規(guī)劃體系。,同致行認(rèn)為： 中信應(yīng)該掌握戰(zhàn)略先機(jī)，遵循政府規(guī)劃，張弛有度，確保將湘洲景區(qū)的開發(fā)納入項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略計(jì)劃。,可行性分析,湘洲景區(qū)的存在給梨坪帶來(lái)的巨大的附生價(jià)值，若能像主峰、水庫(kù)景區(qū)一樣將游客有效引至湘洲核心景區(qū)外圍，其觀光游、探險(xiǎn)游發(fā)展勢(shì)必非常興旺。如此，湘洲景區(qū)將成為梨坪地區(qū)的后花園，這將促使梨坪地區(qū)的快速發(fā)展。,湘洲景區(qū)成為梨坪地塊的后花園，同大峽谷并舉，呈“比翼齊飛”之勢(shì)。,可行性分析,促使井岡山城市核心擴(kuò)容 從右圖看，當(dāng)湘洲景區(qū)發(fā)展成熟后，三地呈穩(wěn)定的三角形態(tài)勢(shì)各自統(tǒng)領(lǐng)井岡山著名景區(qū)，同時(shí)三地緊密相連，白銀湖、梨坪、茨坪三地將三位一體成為城市核心。,探測(cè)湘洲景區(qū)資源，并準(zhǔn)備規(guī)劃開發(fā)工作，堅(jiān)持“保護(hù)中開發(fā)”原則 ； 對(duì)湘洲景區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)，打造精品旅游路線和特色旅游項(xiàng)目； 把梨坪作為湘洲景區(qū)的休憩區(qū)，故梨坪地塊在規(guī)劃時(shí)應(yīng)該預(yù)留發(fā)展空間； 注意高檔物業(yè)的區(qū)域位置規(guī)劃，避免其出現(xiàn)在后期發(fā)展的鬧市區(qū)域。,整合建議,第三階段：項(xiàng)目戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng),主要思路 整合井岡山旅游資源形成方便快捷的大旅游圈，進(jìn)一步促使項(xiàng)目高端消費(fèi)的質(zhì)變，提高項(xiàng)目邊際收益率； 運(yùn)營(yíng)周邊土地，實(shí)現(xiàn)井岡山資源與資本的互換，實(shí)現(xiàn)更大利潤(rùn)。,盈利模式分析,盈利模式分析,土地出讓收益 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收益 會(huì)議培訓(xùn)收益 旅游收益,整體運(yùn)營(yíng)思路,“ 優(yōu)化老產(chǎn)品、鞏固老市場(chǎng)； 開發(fā)新產(chǎn)品、創(chuàng)造新市場(chǎng)”,整體運(yùn)營(yíng)思路,開發(fā)模式定位,以會(huì)議培訓(xùn)和休閑度假為主題， 旅游地產(chǎn)啟動(dòng)的區(qū)域性開發(fā)模式,開發(fā)模式定位,會(huì)議主題研究,會(huì)議論壇發(fā)展模式,民間主導(dǎo),政府主導(dǎo),民間+政府,政府間合作、對(duì)話,民間需求、政府引導(dǎo),尋求對(duì)話平臺(tái),經(jīng)濟(jì)、民生,政治、合作,區(qū)域內(nèi)或區(qū)域間,尋求對(duì)話平臺(tái),會(huì)議論壇產(chǎn)生,社會(huì)發(fā)展所衍生的各種合作對(duì)話需求是會(huì)議論壇產(chǎn)生的根本原因，爭(zhēng)取政府支持、挖掘新的會(huì)議模式，實(shí)行藍(lán)海戰(zhàn)略才是項(xiàng)目會(huì)議論壇根本出路之一,達(dá)沃斯世界經(jīng)濟(jì)論壇,G-7峰會(huì),博鰲亞洲論壇,亞太經(jīng)合組織論壇,聯(lián)合國(guó)大會(huì),政治、經(jīng)濟(jì)是永恒的主題,影響較大、但對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)不明顯,影響較小、但對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)明顯,最佳方案=政治+經(jīng)濟(jì),會(huì)議主題研究,政治主題,經(jīng)濟(jì)主題,權(quán)衡對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用和項(xiàng)目的影響力，建議項(xiàng)目論壇的打造采取政治+經(jīng)濟(jì)的結(jié)合型發(fā)展模式：,同致行建議,世界發(fā)展中國(guó)家經(jīng)濟(jì)合作論壇 亞洲金融論壇,區(qū)域?qū)傩远ㄎ?項(xiàng)目與周邊的關(guān)系,項(xiàng)目處于新城區(qū)夏坪和茨坪之間。在未來(lái)發(fā)展規(guī)劃中，茨坪梨坪中心區(qū)將成為井岡山風(fēng)景區(qū)核心。在成功納入大峽谷以及未來(lái)的湘洲景區(qū)后，梨坪白銀湖將成為井岡山核心區(qū)域，成為打造井岡山生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)鏈最核心的環(huán)節(jié)。,茨坪、梨坪、白銀湖三者的依存關(guān)系,在不考慮白銀湖因素的條件下，梨坪和茨坪的關(guān)系,梨坪對(duì)茨坪的關(guān)系互補(bǔ)，依存度很高,茨坪、梨坪、白銀湖三者的依存關(guān)系,在考慮白銀湖因素的條件下，梨坪與茨坪的關(guān)系,梨坪對(duì)茨坪的依賴性必將進(jìn)一步下降,茨坪、梨坪、白銀湖三者的依存關(guān)系,茨坪,梨坪,白銀湖,白銀湖因梨坪而提升自身價(jià)值,梨坪因白銀湖而提升競(jìng)爭(zhēng)力,茨坪因白銀湖而完善基礎(chǔ)接待功能,茨坪因梨坪而完善高端接待功能,梨坪因茨坪而獲取核心市場(chǎng)資源,白銀湖在獲取茨坪核心資源的同時(shí)，汲取其基礎(chǔ)資源,三者未來(lái)關(guān)系構(gòu)想,定位建議,梨坪 國(guó)際會(huì)議中心、紅色教育培訓(xùn)基地、院外政治基地、高端健康休閑度假區(qū)等； 白銀湖集會(huì)議、培訓(xùn)、度假、餐飲、娛樂、休閑為一體的大型綜合旅游接待中心、商業(yè)中心和中高檔生活區(qū)； 梨坪白銀湖構(gòu)筑“大梨坪”，成為未來(lái)核心區(qū)和主要接待中心； 茨坪紅色旅游中心、行政培訓(xùn)中心。,梨坪與白銀湖發(fā)展趨勢(shì)研判,同致行認(rèn)為： 梨坪和白銀湖由于在規(guī)模、業(yè)態(tài)、功能等諸多因素具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，隨著市場(chǎng)的發(fā)展，會(huì)逐漸形成“黑洞效應(yīng)” 將茨坪大部分客戶和商家吸引過來(lái)，進(jìn)而取代茨坪成為井岡山的核心區(qū)域，而茨坪則逐步演變成為更純粹的紅色旅游勝地和行政培訓(xùn)中心，并成為“大梨坪”核心區(qū)的補(bǔ)充。 在這樣的發(fā)展趨勢(shì)下，新的核心區(qū)將培育出新的市場(chǎng)需求，由此帶來(lái)的市場(chǎng)增容將促使井岡山的發(fā)展具有可持續(xù)性，無(wú)論從井岡山發(fā)展需要還是從中信戰(zhàn)略發(fā)展要求方面來(lái)說，均有里程碑的意義。,業(yè)態(tài)組合定位,生地變熟地，資源變資本,總體開發(fā)戰(zhàn)略,井岡山國(guó)際會(huì)議中心+大峽谷,井岡山新經(jīng)濟(jì),中信,區(qū)域開發(fā) 土地運(yùn)營(yíng) 旅游地產(chǎn),中信集團(tuán) 各級(jí)政府 合作伙伴,總 體 運(yùn)營(yíng) 戰(zhàn) 略,建設(shè)井岡山龍頭景區(qū) 實(shí)現(xiàn)區(qū)域旅游一體化,高度資源整合 打造核心主題 造市