購物中心物業(yè)部手冊

1目 錄一、物業(yè)部組織架構(gòu)與人員結(jié)構(gòu) 3二、部門職責 4三、物業(yè)部各崗位職責 5、物業(yè)部經(jīng)理職責 5、運行督辦經(jīng)理職責： 5、樓宇管理經(jīng)理職責 5、強電主管職責 5、給排水、空調(diào)主管職責 6、弱電主管職責 6、電梯主管職責 6、樓宇維修主管職責 7、文員職責 710、維修電工領(lǐng)班職責 811、管、鉗工領(lǐng)班職責 812、維修管鉗工職責（實行考核上崗制度） 813、維修電工職責（實行考核上崗制度） 814、樓面維修工職責。（實行考核上崗制度） 915、倉庫保管員職責。（實行考核上崗制度） 916、物業(yè)部采購員職責。（實行考核上崗制度） 9四、物業(yè)部主要工作內(nèi)容、程序及制度 11（一）維修領(lǐng)班日常工作程序 11（二）維修電工日常工作內(nèi)容及注意事項 11（三）弱電各系統(tǒng)工作程序 12（四）維修管、鉗工日常工作內(nèi)容及注意事項 12（五）樓面維修工日常工作內(nèi)容及注意事項 13（六）電梯維修工日常工作內(nèi)容及注意事項 13（七）設備三級保養(yǎng)制度 13（八）設備檢修管理制度 14（九）設備巡檢管理制度 15（十）設備封存、啟用管理制度 15（十一）工具借、領(lǐng)管理制度 15（十二）樓面及其它部門設施維修程序 17（十三）向財務部提供扣款數(shù)據(jù)要求 17（十四）電梯科規(guī)章制度及操作規(guī)程 18（十五）空調(diào)給排水科規(guī)章制度及操作規(guī)程 29（十七）強電科規(guī)章制度及操作規(guī)程 41（十八）、關(guān)于收繳水、電費的管理規(guī)定（試行） 47（十九）關(guān)于賣場營業(yè)設施、裝修改造工程的管理規(guī)定 49五、物業(yè)部與相關(guān)部門間的關(guān)系 503一、物業(yè)部組織架構(gòu)與人員結(jié)構(gòu)物業(yè)部經(jīng)理文員 督辦經(jīng)理空排科主管 電梯科主管 維修科主管 設備科主管 強電科主管 弱電科主管維修班 運行班空 空 樓 樓 設 設 運 設 樓 化 電 電 電 管 臨 材 采 倉 設 維 樓 樓 運 運 費 調(diào) 調(diào) 面 面 備 備 行 備 面 驗 扶 扶 扶 時 料 購 庫 備 修 層 修 行 行 用設 設 給 給 給 給 班 層 運 室 梯 梯 梯 理 工 審 員 保 管 班 維 保 班 值 管備 備 水 水 水 水 長 運 行 運 維 維 核 管 理 長 修 養(yǎng) 長 班 理維 維 維 維 維 維 行 行 保 保 員 員 員 電 電 電 員修 修 修 修 修 修 工 班 工 工 工 工班 班 班 長長 長 長樓 監(jiān) 消 廣宇 控 防 播自 報 系 系控 警 統(tǒng) 統(tǒng)4二、部門職責、負責購物中心設備設施正常、安全、經(jīng)濟運作，為購物中心的經(jīng)營提供基本保證。、負責購物中心所屬設備設施的運行、維修、保養(yǎng)工作，使之保持良好的工作性能技術(shù)狀況。、根據(jù)經(jīng)營布局要求及設備技術(shù)狀況，對設備設施進行合理調(diào)整改遷，使公司物業(yè)得到升值。、對部門員工進行嚴格管理、檢查、督促部門員工嚴格執(zhí)行公司各項管理制度。、組織部門員工進行物業(yè)管理培訓，提高員工綜合素質(zhì)。5三、物業(yè)部各崗位職責、物業(yè)部經(jīng)理職責負責購物中心設備設施運作、維修、保養(yǎng)工作， 使之保持良好的工作性能狀況；組織制定相應工作管理辦法、工作程序制度，編制、 審核物業(yè)部年度、月度計劃；合理組織實施維修、運行工作計劃及日常工作， 每月向安全運營部提交物業(yè)部工作分析報告；檢查、督促、考核部門員工嚴格執(zhí)行各項制度、程序、 規(guī)范及工作進度，了解部門員工思想狀況， 對不良傾向及時糾正。負責組織各項專業(yè)培訓，提高員工專業(yè)素質(zhì)。負責對直接下屬工作業(yè)績考核，并與工資掛鉤。全面負責購物中心物業(yè)部的技術(shù)管理工作， 督促各專業(yè)工程師盡職盡責，以確保配電、空調(diào)、給排水、弱電、 電梯等設備經(jīng)常處在優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)安全運行。負責購物中心的技術(shù)整改項目和新項目的施工質(zhì)量監(jiān)督的管理工作。、運行督辦經(jīng)理職責：積極配合物業(yè)部經(jīng)理搞好物業(yè)部的工作。每天檢查工程現(xiàn)場和設備狀況：檢查設備運行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。檢查下層崗位紀律的工作態(tài)度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。檢查運行、維修記錄，掌握能耗情況，做好節(jié)能工作，并制定具體措施。每月負責審查各大客戶的用電量、用水量報表，廣場購物中心總用電量、用水量及能耗情況。各項培訓工作。、樓宇管理經(jīng)理職責、積極配合物業(yè)部經(jīng)理搞好物業(yè)部的工作。、對購物中心樓宇設施維修及改造工作費用審核。、對購物中心設施的裝修格局及品質(zhì)進行監(jiān)控。針對購物中心的自身特點，做出適合的布局方案；確保購物中心的裝修檔次，對專柜所用材料、顏色、 尺寸進行控制；為新招專柜出具平面尺寸圖， 并利用專業(yè)特點協(xié)助客戶設計及改造設施；對購物中心所用裝飾工程跟進、協(xié)調(diào)、 使之按計劃進度進行，并保證工程的質(zhì)量。負責對購物中心設施維修和改進提供方案；根據(jù)確定的設計方案按要求組織實施到位；、強電主管職責（）在物業(yè)部經(jīng)理領(lǐng)導下主管樓面配電、照明、變電設備的全面工作， 確保樓面配電柜， 照明設備經(jīng)常處在優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)下安全運行及日常安全管理。負責購物中心內(nèi)電話末端設備、線路的全面工作。6（）每天檢查工程現(xiàn)場和設備狀況檢查設備運行狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。檢查下層崗位紀律和工作態(tài)度， 發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正，并如實記入考核成績。審查運行記錄，掌握能耗狀況，做好節(jié)能工作,做好記錄.（）每月負責廣場各大客戶的用電量報表， 在空調(diào)工程師配合下核算廣場購物中心總用電量， 發(fā)現(xiàn)差異要分析原因，及時采取措施糾正。（）制定并貫徹電氣設備運行方案、檢修方案、 計劃和安全操作規(guī)程，監(jiān)督和檢查各班組合理使用電氣設備， 定期維護電氣設備的情況，并記錄歸檔。（）每月負責商場客戶， 除公司應配照明外的電費管理收取工作。（）負責督促檢查電氣設備的技術(shù)資料收集整理工作， 完善技術(shù)資料。（）掌握科技發(fā)展新動態(tài)，適時應用新技術(shù)。（）負責對直接下屬的業(yè)績考核并與工資掛鉤及各項培訓工作。、給排水、空調(diào)主管職責（）在物業(yè)部經(jīng)理的領(lǐng)導下主管樓面衛(wèi)生間給排水設施的維修、 保養(yǎng)和樓面空氣處理機的按時開關(guān)工作。負責物業(yè)部所屬空調(diào)設備，室外給排水設備、 泵房設備的運行，維修等全面工作。（）每天檢查工程現(xiàn)場和設備狀況檢查設備運行狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。檢查下層崗位紀律和工作態(tài)度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。審查運行記錄，掌握能耗狀況，做好節(jié)能工作,做好記錄.（）每月負責與強電主管配合核算空調(diào)用電量 。（）對系統(tǒng)設備的運行、維修狀況進行監(jiān)督、考核， 每月分析報表。（）負責空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)資料的收集、整理工作， 完善技術(shù)資料。（）負責直接下屬的業(yè)績考核工作并與工資掛鉤及各項培訓工作。、弱電主管職責（）在物業(yè)部經(jīng)理的領(lǐng)導下主管廣場、電視監(jiān)控、防盜報警、廣播系統(tǒng)、 樓宇自控系統(tǒng)設備、線路的全面工作。負責購物中心消防系統(tǒng)設備線路的全面工作。（）每天檢查工程現(xiàn)場和設備狀況檢查設備運行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。審查運行、維修記錄。負責對消防系統(tǒng)等設備運行，維修的工作，每月分析報表。負責弱電系統(tǒng)技術(shù)資料的收集、整理工作、完善技術(shù)資料。負責樓宇自控裝置的正常運行。、電梯主管職責（）在物業(yè)部經(jīng)理的領(lǐng)導下負責監(jiān)視分析購物中心電梯（部扶梯，臺直升梯）的運行情況， 保 證各種設備在規(guī)定的參數(shù)下運行， 發(fā)現(xiàn)異常應立即安排維修人員處理，并7立即向上級報告，并做好記錄。負責按電梯維保計劃對廣場電梯進行維保， 使電梯保值。積極參加各種培訓， 對發(fā)生事故的隱患進行分析，查找原因、制定措施。負責電梯設備運行、維修工作，每月分析報表。、樓宇維修主管職責（）在樓宇主管經(jīng)理指導下，負責各樓面柜臺、櫥窗、燈箱、貨架、樓面裝飾等其它設施的維修、保養(yǎng)工作， 以保證完美的經(jīng)營環(huán)境。（）協(xié)助、配合其它工種（電工、鉗工、 水工）的維修保養(yǎng)工作。（）根據(jù)維修保養(yǎng)計劃， 具體負責完成本工種的計劃任務，安排常規(guī)的巡查、維修、保養(yǎng)工作， 解決協(xié)調(diào)實施過程中所出現(xiàn)的各類問題。 對各樓面送交的維修申請單及時加以處理。對簡單維修工作要隨時處理， 保證完好率在以上。（）嚴格執(zhí)行各項制度、規(guī)范、程序， 了解下屬員工思想狀況，嚴格管理，及時糾正不良傾向。 對本工種工作任務執(zhí)行情況進行檢查、考核驗收， 每月向維修主管提交樓面維修工作報告。（）負責所屬維修設備及公用工具的保管。、文員職責（）規(guī)范化地管理本部門各種資料， 使之能方便應用，并充分發(fā)揮作用。具體包括：與外部單位工作銜接、往來公文。與購物中心各部門銜接，往來公文。所有機電設備資料檔案，設備運行狀況的統(tǒng)計， 通過資料統(tǒng)計搜集信息，反饋信息，為領(lǐng)導決策提供依據(jù)。所有設備維修記錄、報告、請示、批復的整理歸類。向公司提交的工作計劃、報告及批復的歸檔。公司下發(fā)的指示，通知及規(guī)章制度的歸檔。本部門工作任務、 進度的調(diào)查報告及匯報材料總結(jié)的整理歸檔。物業(yè)部所有相關(guān)會議的記錄及其整理、歸檔。物業(yè)部內(nèi)部資料借閱管理。（）負責賣場營業(yè)設施維修事宜。樓面營業(yè)設施申請單、派工單的收集、歸類。根據(jù)申請單派工維修。對維修中出現(xiàn)的問題， 及時報告并做好相關(guān)部門的協(xié)調(diào)解釋工作。結(jié)算各專柜的維修費用，月底報送財務部。（）負責物業(yè)部內(nèi)勤工作。制訂每月排班、值班及考勤表。辦理員工到崗、轉(zhuǎn)崗、離職手續(xù)。辦理員工各種假事、加班、外出等事宜。員工號牌、考勤卡、生活補貼、 生日補品等的辦理發(fā)放事宜及辦公區(qū)域的衛(wèi)生管理。（）執(zhí)行上司指派的其它工作任務。810、維修電工領(lǐng)班職責（1）在主管指導下，具體負責購物中心所屬設備、 設施電氣部分的維修、保養(yǎng)工作。（2）協(xié)助配合其它工種的維修保養(yǎng)工作。（3）根據(jù)維修保養(yǎng)計劃， 具體負責完成本工種的任務，安排常規(guī)維護、保養(yǎng)、巡查等項工作， 解決協(xié)調(diào)實施過程中所出現(xiàn)的各類問題， 對各樓面送交的維修申請單及時加以處理。（4）嚴格執(zhí)行各項制度、規(guī)范、程序， 了解下屬員工思想狀況，嚴格管理，及時糾正不良傾向。 對本工種工作任務執(zhí)行情況進行檢查、考核、統(tǒng)計。 每月向維修主管提交維修電工工作報告。（5）負責所屬維修設備、公用工具的保管。 并保證維修工作不拖拉，完好率在以上11、管、鉗工領(lǐng)班職責（1）在主管的指導下，具體負責購物中心的空調(diào)、 給排水設施及其它設備、設施機械鉗工的維修、保養(yǎng)、運行工作。（2）保證所屬各水系統(tǒng)暢通、無堵塞、無泄漏、各設備、設施機械鉗工部分保持良好性能狀況。（3）作好其它工種的配合協(xié)調(diào)工作。（4）根據(jù)維修保養(yǎng)計劃，具體負責完成本工種各項任務，安排常規(guī)維修、維護，檢查工作， 解決協(xié)調(diào)實施過程中出現(xiàn)的各類問題，保證各樓面所送交維修單及時維修處理。（5）嚴格執(zhí)行各項制度、規(guī)范、程序。 了解下屬員工思想狀況，嚴格管理，及時糾正不良傾向。 對本工種員工的工作進行檢查、驗收、統(tǒng)計、考核， 每月向上司提交管鉗工工作報告。12、維修管鉗工職責（實行考核上崗制度）（1）服從本工種領(lǐng)班指令及工作安排，主動、 高效地進行工作。（2）對購物中心所屬給排水系統(tǒng)設施及其它設備設施機械鉗工部分進行檢查、維修、保養(yǎng)。（3）保證水系統(tǒng)暢、無堵塞、無泄漏，各設備、 設施、機械鉗工部分保持良好性能狀況。（4）做好其它工種的配合協(xié)調(diào)工作。（5）在實際工作中嚴格執(zhí)行各項規(guī)章制度， 自覺接受上司的檢查，督促，考核。（6）參加各種培訓學習，掌握大樓設備原理， 結(jié)構(gòu)及各項技術(shù)要求，提高自身業(yè)務素質(zhì)。（7）違反制度，拖延時間，工作質(zhì)量低劣， 造成營業(yè)及設備損失者，應承擔相應責任。13、維修電工職責（實行考核上崗制度）（）服從本工種領(lǐng)班指令及工作安排，主動、 高效地進行工作。（）對購物中心的所屬設備、設施電氣進行檢查、 維修保養(yǎng)，保證其性能狀況良好。9（）做好其它工種（鉗工、水工、 樓面維修）的配合協(xié)助工作。（）在實際工作中嚴格執(zhí)行本工種各項制度、規(guī)范、 程序，保證工作質(zhì)量。同時應遵守相關(guān)部門所制定的規(guī)章制度。自覺接受上司的檢查、督促、考核。（）參加各種培訓學習，掌握大樓設備原理、 結(jié)構(gòu)及各項技術(shù)要求，提高自身業(yè)務素質(zhì)。（）違反制度、拖延時間、修理質(zhì)量低劣， 造成營業(yè)及設備損失者，應承擔相應責任。14、樓面維修工職責。（實行考核上崗制度）（）服從本工種領(lǐng)班指令及工作安排，主動、 高效地進行工作。（）對購物中心各樓層經(jīng)營設施進行檢查、維修、 保養(yǎng)工作，保證經(jīng)營環(huán)境完善。（）做好其它工種（鉗工、電工、水工）配合協(xié)助工作。 （）在實際工作中嚴格執(zhí)行本工種各項制度、規(guī)范、 程序，保證工作質(zhì)量，同時應遵守相關(guān)部門所定各項規(guī)章制度。自覺接受上司的檢查、督促、考核。（）參加各項培訓學習，掌握大樓各類設施的技術(shù)要求，提高自身業(yè)務素質(zhì)。（）違反制度、拖延時間、修理質(zhì)量低劣， 造成營業(yè)及設備損失者，應承擔相應責任。15、倉庫保管員職責。（實行考核上崗制度）（）倉庫保管員負責所屬倉庫物資的管理， 保證滿足維修運行對備品備件要求，保證公司財產(chǎn)不受損失。 倉庫物資管理包括進貨、存儲、發(fā)放及賬務管理。（）堅守崗位、忠于職守， 熟悉掌握所管理物品名稱、規(guī)格型號、質(zhì)量要求、物品價格、用途、 性能等各項知識，對所管理物品心中有數(shù)。（）貨品購進入庫時，應注意手續(xù)單據(jù)齊全，物品數(shù)量、質(zhì)量、價格、型號規(guī)格符合要求，并做好登賬手續(xù)。（）倉庫應保持衛(wèi)生，各類物品分類合理， 堆放整齊，并滿足安全技術(shù)要求，物品所存放地點心中有數(shù)。（）物品發(fā)出時，按手續(xù)填寫單據(jù)。嚴格執(zhí)行審批程序。（）做每月盤存報表，為下月計劃作好準備。 每月盤點保證賬、卡、物相符。（）做好倉庫防火、防盜工作，保證公司財產(chǎn)安全。16、物業(yè)部采購員職責。（實行考核上崗制度）（）負責維修運行方面?zhèn)淦穫浼牟少徏巴鈪f(xié)工作， 保證滿足運行維修工作的需求。（）遵守公司各項制度并接受監(jiān)督， 對采購工作要具備高度責任心。嚴格執(zhí)行外采審批制度。（）掌握專業(yè)知識，熟悉物品名稱、規(guī)格、性能、質(zhì)量、用途及價格，掌握市場行情，以最經(jīng)濟的價格， 購置最佳質(zhì)量的物品。（）按每月采購計劃及臨時擬購單，按質(zhì)、按量、 按期購置入庫，常用物品不得掉檔。（）對所購物品質(zhì)量、規(guī)格不符合要求， 或保證期內(nèi)因質(zhì)量不好損壞的，10應及時給予更換。并承擔相應責任。（）采購物品票據(jù)手續(xù)齊全，如有特殊情況， 應及時上報，及時掌握資金情況，合理組織使用資金。11八、扶手驅(qū)動裝置的維護從驅(qū)動裝置到傳動輥的動力輸送系統(tǒng)， 所用的是驅(qū)動鏈，對此鏈應該嚴格潤滑。此外， 還應嚴格檢查扶手傳動輥是否磨損和核實壓力輥的彈簧壓力， 檢查傳動輥和扶手帶內(nèi)緣之間的間隙。維修保養(yǎng)項目周期 項 目 檢 查 內(nèi) 容 每月 扶手鏈條潤滑 從頂部機房里通過加油器潤滑。一次 檢查各傳動輥的磨損、開裂、剝扶手傳動輥 落及變形，如有損壞嚴重的，應予更換。另外檢查輥表面是否粘上油，如有，必須除去。 檢查各壓力輥有無磨損、開裂、壓力輥的檢查 剝落及變形，檢驗壓力輥彈簧的每 調(diào)整長度。 年 年 檢查空轉(zhuǎn)鏈輪 檢查旋轉(zhuǎn)情況，特別要檢查軸承有無毛病。 一 確認壓力輥和扶手帶內(nèi)緣間隙大檢查壓力輥和 于 0.5MM。 扶手帶內(nèi)緣間隙 次 檢查傳動鏈張力，如果與標準不符（用 50N 力推鏈，S=203）檢查扶手傳動 則需進行調(diào)整。 鏈 每年一次 主軸軸承潤滑 給主軸軸承加 2 號鋰基潤滑脂。 12九、裝潢件檢修為了使自動扶梯經(jīng)常保持清潔、美觀， 而且能安全使用，應按下述要領(lǐng)進行檢修。十、扶手檢修扶手有很多人用手去觸摸，因此， 應進行認真的日常檢修，以便使乘客能干凈舒適地使用。將抹布在清水中浸濕擰干，反復數(shù)次擦輕度污垢 拭扶手面，然后將扶手擦干。 冼 污垢稍明顯 將稀釋 10 倍以上的中性洗潔劑沾在抹布時 上擦拭，污垢去掉后，再用干凈的抹布將洗潔劑擦掉，然后將扶手擦干。 凈油脂及口香 用抹布沾些有機溶劑（如酒精等）擦掉糖類附著時 后再用水擦掉。 消 需要進行消毒時，將市場上銷售的達爾美消毒液稀釋毒 后，用布沾著輕輕擦拭。 上 扶手洗凈干了后，用抹布沾著 SAH-289 陰離子羥基乳液擦涂在扶手面上，待液體干燥后進行干擦。如果用過濃的乳液弄濕扶手后放置不管的話，就會使扶手帶光 硬化，因此應加以注意。 注意事項：、扶手的檢修應先從露出的部分開始， 當露出部分全部結(jié)束后，再運轉(zhuǎn)將扶手剩余部分露出。按同樣要領(lǐng)進行檢修。、應絕對避免一邊運轉(zhuǎn)自動扶梯，一邊擦拭洗潔劑、 上光劑，因這樣會使液體流進機器里。、應注意當汽油、酒精等沾在扶手帶上時應立即擦去， 否則會使扶手帶老化。、汽油、酒精屬易燃物品，使用時嚴禁靠近火種。十一、外蓋板在停止扶梯運行后，用掃帚、 拖把等工具進行清掃揩擦。如果有水泥、灰漿附著的話，表面就會受腐蝕， 因此在建筑物內(nèi)進行改裝工程時應注意不得將水泥等物濺在外蓋板上。十二、梯級、梳齒當梯級槽和梳齒有異物嵌入時，應停止運行， 將異物取出，因異物嵌入將會使梯級和梳齒的齒損壞， 易造成夾鞋等事故。十三、前沿板前沿板兼作自動扶梯機房上蓋板和出入口的通路， 因此在清掃時注意不要13讓水流進去。十四、裙板的檢修每月應涂 1-2 次本公司指定的潤滑劑（SAH-289 陰離子羥基乳液）。如果潤滑劑不足，當膠鞋貼在圍裙上時， 容易出現(xiàn)拖進間隙的危險，而且也容易附著污垢， 如果是氟樹脂裙板應三個月涂一次潤滑劑， 應每半年一次檢查裙板及蓋板的安裝小螺釘有無松動和損壞，如有應及時擰緊或調(diào)換。十五、自動潤滑供油裝置千萬不能讓灰塵或異物進入油箱，齒輪泵絕對不可拆，只應在檢查時才用電源檢查按鈕，時間盡量短， 融電池壽命將大大縮短，從加油孔中注油時應先拭凈加油孔塞周圍， 再把清潔干凈的機油通過過濾器注入。十六、維修保養(yǎng)用潤滑油（脂）及輔料序號 名 稱 用 途 1 60 號極壓齒輪油 用于驅(qū)動裝置減速器 2 2 號鋰基潤滑脂 用于各類軸承 3 40 號低凝液壓油 用于手工加油和自動供油裝置 4 SAH-289 陰離子 裙板潤滑、扶手帶上光 羥基乳液 5 達爾美消毒劑 用于扶手消毒 注：熒光燈管為本公司特制，與市場規(guī)格不符請注意。十七、安全操作規(guī)程1、司機或管理人員在電梯行駛前的檢查與準備工作。（1）開啟層門進入轎廂之前，需注意轎廂是否停在該層。（2）開啟轎內(nèi)照明。（3）每日開始工作前，將電梯上下行駛數(shù)次， 無異常現(xiàn)象后，方可使用。（4）層門關(guān)閉后，從層門外不能用手撥啟， 當層門轎門末全開閉時，電梯不能正常啟動。（5）平層準確度應無顯著變化。（6）經(jīng)常清潔轎箱內(nèi)、層門及乘客可見部份。2、電梯行駛中司機或管理人員應注意事項（1）在服務時間內(nèi)，如司機必須離開或電梯停用時， 須將轎內(nèi)電源開關(guān)斷開，如層門有能在外開啟的設施亦將層門關(guān)好。（2）轎廂的載重量應不超過額定載重量。14（3）乘客電梯不允許經(jīng)常作為載貨電梯使用。（4）不允許裝運易燃、易爆的危險物品，如遇特殊情況，需經(jīng)司機和管理部門同意和批準并嚴加安全保護措施后裝運（5） 嚴禁在層門開啟情況下， 掀按檢修按鈕來開動電梯作一般行駛，不允許掀按檢修、急停按鈕來作一般正常行駛中的消號。（6） 不允許利用轎頂安全窗、轎廂安全門的開啟，來裝運長物件。（7） 應勸阻乘客在行駛中，勿倚靠在轎廂門上。（8） 轎廂頂上部、除電梯固有設備外，不得放置其它物品。3、當電梯使用中發(fā)生如下故障時， 司機或管理人員應立即通知維修人員，停用檢修后方可使用。（1） 層、轎門全關(guān)閉后，電梯未能正常行駛時。（2） 運行速度顯著變化時。（3） 轎、層門關(guān)閉前，電梯自行行駛時；（4） 行駛方向與選定方向相反時。（5） 如內(nèi)選、平層、快速、 召喚和指層信號失靈失控時（司機應立即掀按急停按鈕）。（6） 發(fā)覺有異常噪音，較大振動和沖擊時。（7） 當轎廂在額定載重量下， 如有超越端站繼續(xù)運行時。（8） 安全鉗誤動作時。（9） 接觸到電梯的任何金屬部分有麻電現(xiàn)象時。（10）發(fā)覺電氣部件因過熱而發(fā)出焦熱的臭味時。4、電梯使用完畢停用時， 司機或管理人員應將轎廂停在基站將操縱盤上開關(guān)全部斷開，并將層門關(guān)閉。5、發(fā)生緊急事故時司機應采取下列措施。（1）當已發(fā)覺電梯失控而安全鉗尚未起作用時， 司機應保持鎮(zhèn)靜，并嚴肅告誡乘客切勿企圖跳出轎廂， 并作好承受因轎廂急停而產(chǎn)生沖擊的思想準備。（2）電梯行駛中突然發(fā)生停梯事故， 司機應立即掀按警鈴按鈕，并通知維修人員，設發(fā)使顧客退出轎廂。在機房用手輪盤車，使電梯短程升降時，必須先將主源斷開，制動器張開。6、電梯的機房和井道管理（1）機房應由維護檢修人員值班管理， 其它人員不得隨意進入，機房門應加鎖，并標有“機房重地、閑人免進”字樣。（2）機房需保證沒有雨雪侵入的可能。（3） 機房需保證通風良好和保溫。（4） 機房內(nèi)應保持整潔、干燥、無塵煙及腐蝕性氣體， 除檢查維修所必須的工具外不應存放其它物品。（5）當設有井首檢修門時， 則在檢修門近旁應設有下列須知：“電梯井道危險，未經(jīng)許可禁止入內(nèi)”。（6） 井道內(nèi)除規(guī)定的電梯設備外不得存放雜物，鋪設水管或煤氣管等。（7） 電梯長期不使用時，應將機房的總電源開關(guān)斷開。（8） 機房頂板設置的承重梁和吊鉤上應標明最大允許載荷。（9） 當機房內(nèi)設有活地板門時，應設有永久可見的須知， 向活地板的使用者表明：“謹防墜落重新關(guān)好活地板門”。7、緊急情況后的處理15（1） 當電梯發(fā)生嚴重的沖頂或蹲底后。（2） 當發(fā)后地震后 微震和輕震對電梯的破壞不大， 可是轎廂或?qū)χ氐膶к売锌赡苊摮鰧к墸?或一部分電線切斷不可引起意想不到的事故。（3）發(fā)生火災時根據(jù)火災輕重程度不同， 對設有可作消防員專用的電梯，將乘客運送到安全層站。十八、維修保養(yǎng)標準時間單位：月 序 區(qū) 基本時間 項 備 注號 目 分 間 隔 1舒適性 每次保養(yǎng) (每月 1-2 次) 2平層狀態(tài) 同上 3各發(fā)光二極管檢查 同上 4故障數(shù)據(jù)的確認 同上 5異常的聲響、振動 同上 6保險絲(SCL) 同上 7電解電容（主回路）檢查 2 8制動器滑移量檢查 4 9脈沖測速輸出檢查 12 10 充電回路檢查 同上 11再生回路檢查 同上 DC-CT(OT-2,3)偏 同上 12置電壓檢查 13各種安全檢查動作 同上 的檢查 14TSD 的檢查 同上 16 時間單位：月 序 區(qū) 基本時間 項 備 注號 目 分 間 隔 15TLP 動作檢查及平層數(shù)據(jù) 寫入 12 16 更換電解電容器(主回路) 不定 17 曳引機減速器的檢查 12 18 曳引機制動器的檢查 每次保養(yǎng) (每月 1-2 次) 19 曳引電動機檢查 12 20 曳引輪檢查 12 21 限速器檢查 每次保養(yǎng) (每月 1-2 次) 22 轎廂門和自動門機機構(gòu)檢 每次保養(yǎng) 查 (每月 1-2 次) 23 安全鉗檢查 2 24 導軌潤滑檢查 每次保養(yǎng) (每月 1-2 次) 25 緩沖器檢查 2 26 層門檢查 每次保養(yǎng) (每月 1-2 次) 27 曳引鋼絲繩檢查 12 28 補償裝置檢查 6 29 潤滑檢查和控制屏、曳引 每次保養(yǎng) 17 機清潔工作 (每月 1-2 次) 18（1）通知司機或管理人員盡快在安全樓層停車， 把乘客引導到安全的地方。（2）轎廂開到安全的樓層， 在乘客確已完全撤出終了后切斷電源。（3）把各層廳門關(guān)閉，防止向其它樓層延燒。在發(fā)生上述三種情況后，須經(jīng)過有關(guān)人員嚴格檢查， 整修鑒定后方可使用。8、維修保養(yǎng)注意事項（1）非維修保養(yǎng)人員不得擅自進行維修作業(yè)， 本電梯采用電腦控制系統(tǒng)，維修保養(yǎng)時應謹慎小心。（2）電梯維修和保養(yǎng)時應遵守下列規(guī)定：不得乘客或載貨，各層門處懸掛檢修停用的指示牌；應斷開相應位置的開關(guān)；在機房時應將電源總開關(guān)斷開；在轎頂應合上檢修開關(guān)；在底坑應將底坑檢修按鈕箱急停開關(guān)斷開或同時將限速器張斷開。使用的手燈必須帶護罩并采用 36 伏以下的安全電壓;(在機房底坑,轎頂或轎底應裝設檢修用的低壓插座);操作時請由主持和助手協(xié)同進行;操作時如需司機配合進行,司機要精神集中, 嚴格服從維修人員的指令;嚴禁維修人員站在井道外探身到井道內(nèi)或在轎廂頂或在轎廂地坎處轎廂內(nèi)外各站一只腳來進行較長時間的檢修工作嚴禁維修人員拉吊井道電纜線,以防電纜線被拉斷（3）維修保養(yǎng)時,使用的儀器要注意以下幾點:萬用表內(nèi)阻在 200K 以上;交流電壓計量程為 AC300A,對于指針式，輸入阻抗在 300K 以上；高壓兆歐表應使用電池式，500V，內(nèi)阻 200K以上， 禁止使用手搖式兆歐表；轉(zhuǎn)速表量程為 0-50000RPM。由于12插件板上的電源檢查開關(guān)（5VCHK）置向上側(cè)或下側(cè)，進行CPU 復位，則由于檢查出電解電容器的容量下降，變?yōu)椴荒芷饎?。復位過程中對 CPU 電源進行一次切斷、接通，并將容量不足檢測標志清零。電源切斷后，進行主回路方面的作業(yè)，應確認電解電容器的端子電壓DCO（零）V，再開始作業(yè)。說明舒適性調(diào)整有起動沖擊時A 機械系統(tǒng)的確認制動器不完全松閘，或者即使松閘制動瓦歪斜，制動瓦與輪鼓間有摩起起動沖擊，故應確認之。確認各導靴的安裝位置等。B 電氣系統(tǒng)的確認，調(diào)整用控制反面 KCL12X 上的旋轉(zhuǎn)開關(guān)“DLB”來調(diào)整制動器松閘的時間。19制定器松閘時間太遲， - “ 故空載上行，空載下行 D 上皆有起動沖擊時。 旋轉(zhuǎn)開關(guān)的調(diào)整方向L 制動器松閘時間太早， - B 使空載上行時產(chǎn)生飛車” 而當空載下行時產(chǎn)生對重拉轎廂的現(xiàn)象。 旋轉(zhuǎn)開關(guān)的調(diào)整方向表 3-1 DLB 開關(guān)調(diào)整要領(lǐng) 運行中有振動時機械系統(tǒng)的確認確認在運行中有否制動器 輪鼓相摩擦， 鋼絲繩拉伸不良等現(xiàn)象。有時往往由于導軌的接頭有高低，就會產(chǎn)生振動， 不應將之與電氣系統(tǒng)所引起的振動相混淆。電氣系統(tǒng)的確認、調(diào)整用控制屏反面 KCJ-12X 上的旋轉(zhuǎn)開關(guān)“DGN“和“MGN“來調(diào)整之。MGN 從起動開始到停止為止，對整個舒適都有影響，而 DGN 對加減速時的舒適性都有影響，而 DGN 對加減速時的舒適性有影響。20（十五）空調(diào)給排水科規(guī)章制度及操作規(guī)程水泵運行操作規(guī)程一、開、停泵操作方法、開泵前，檢查油位，油位應保持在視油鏡 1/3-2/3 范圍之內(nèi)，并保持油質(zhì)正常，無水、無雜質(zhì)。、用手盤靠背輪，應靈活，無卡阻現(xiàn)象。、打開進口閥門，使泵中充滿水，關(guān)閉出口閥門。、起動電機，慢慢開高出口閥門，調(diào)好出口壓力。、停泵時，先慢慢調(diào)好進出口閥門，再停電機， 如環(huán)境溫度低于 0時，必須將泵內(nèi)水放凈，防止凍裂泵體，長期停泵時，必須將泵清洗擦干，妥善保管。二、運轉(zhuǎn)檢查、泵在運轉(zhuǎn)中，要經(jīng)常巡回檢查，（每兩小時 1 次），軸承溫度不得起過75。、潤滑油位正常，清潔。、壓力平穩(wěn)，無大的波動。、無異常聲響，無劇烈振動，如有異常，立即停車。、填料室漏水每分鐘在 10-20 滴之間，如泄漏嚴重應停車緊填料。、及時排除機器上的積水。、保持設備清潔。、認真填寫運行記錄。板式換熱器操作規(guī)程、在使用前，應檢查夾緊螺拴是否松動， 如松動應夾緊到夾緊尺寸。、啟動前，應打開換熱器的所有出口閥， 檢查電機及水泵運轉(zhuǎn)中是否正常，關(guān)閉去換熱器的進口閥，啟動泵后， 再慢慢的打開換熱器的進口閥，逐漸提高壓力， 避免沖擊而產(chǎn)生局部高壓損壞設備。、換熱器運行時，為防止一側(cè)超壓， 進換熱器冷熱介質(zhì)的進口閥應同時打開，或者先慢慢的注入低溫側(cè)流體， 然后慢慢的注入高溫流體。、根據(jù)換熱器進出口溫度計的指示， 用節(jié)流閥來控制冷熱流體的流量。、換熱器停車時，其操作步驟應按啟動的逆過程進行?？照{(diào)運行的操作規(guī)程一、運行前的準備工作、檢查風機，水泵的正反轉(zhuǎn)情況。、檢查風機皮帶松緊度是否合適，盤車數(shù)圈能夠轉(zhuǎn)動。、檢查袋式過濾器是否有短路現(xiàn)象。、檢查各閥門，疏水器是否開啟正常。、檢查冷卻塔及上下水閥門是否正常。、具備開車條件，如壓力表、溫度計、風機、水泵、 軸承上油等。、檢查風機的風葉是否松動，轉(zhuǎn)動是否靈活。、檢查送風、新風、回風、閥門開啟是否正常。21二、啟動程序、啟動冷凍水泵，冷卻水泵、冷卻塔、啟動送風機。、調(diào)節(jié)表冷器閥門和送回風閥門，達到送風要求。三、停止程序、關(guān)閉水泵，回風機、送風機（順次）、關(guān)閉水蒸汽，冷水閥門。、拉下儀表柜，配電柜內(nèi)的空氣開關(guān)（電工人員操作）。空調(diào)操作人員的職責范圍、認真學習專業(yè)技術(shù)，努力作到四懂（原理、結(jié)構(gòu)、性能、用途），三會（使用，保養(yǎng)、排除故障）， 嚴格遵守安全操作規(guī)程，杜絕人身事故。、搞好機房與機組周圍的環(huán)境衛(wèi)生，堅持安全， 文明生產(chǎn)，做到機組表面干凈，地面無雜物、水跡、油漬。、做好風機的日常維護保養(yǎng)，經(jīng)常檢查風機地腳螺拴， 風機軸承，皮帶的松緊程度，表冷器、加熱器的泄漏情況， 各風閥的開啟情況，及機組門板漏風情況。、密切注意機組運轉(zhuǎn)狀況，所供房間的溫、濕度情況， 做到勤巡檢，按時記錄， 發(fā)現(xiàn)問題和隱患及時通知維修和管理人員。、及時更換過濾器，及時疏通表冷器、 集水器的水路和地漏、在冬季，應及時將換熱器和表冷器中的水及時放掉，防止凍裂。、在停機情況下和大修期間， 操作人員要協(xié)助維修人員做好維修工作。、負責本崗位所用設備的潤滑保養(yǎng)， 除對設備要定時加油外，還應對閥門，閥桿螺拴等部位加油。、發(fā)現(xiàn)緊急情況有權(quán)立即停車， 并立即通知維修和管理人員。、負責驗收維修的設備，對檢修不合格的設備， 有權(quán)提出返工，以致拒絕使用。、有權(quán)制止非有關(guān)人員進入崗位，制止不合手續(xù)的參觀?；爻淌杰浕僮饕?guī)程、交換：開啟 1#閥（原水進水閥），2#閥（出水閥）， 原水通過樹脂層，經(jīng)交換后由出水閥流出， 工作壓力小于等于 0.4Mpa。、小反洗：開啟 3#閥（小反洗閥）。4#閥（上排閥）。清洗水進入注內(nèi)向上清洗樹脂表面層， 清除樹脂表層中的懸浮物，并從上部排水裝置排出注外，小反洗流速為 5- 10 米時，時間 5-10 分鐘或排出水的清晰透明為終點， 若原水濁度低，可以隔幾個周期進行 1 次小反洗。、再生：開啟 5#閥（進再生液閥），4#閥（上排閥）， 再生液從上部出液裝置進入，經(jīng)過樹脂層進行再生后， 到達上部進液裝置，流出柱外（與運行方向相反）， 再生流速無嚴格要求。、正洗：開啟 1#閥（原水進水閥）6#閥（正洗排水閥），正洗流程和交換流程一樣，原水從上部進液裝置進入， 清洗整個樹脂層，到達上部出液裝置排出柱外， 正洗流速快慢均可，當排出水符合出水指標時，正洗結(jié)束，關(guān)閉 6# 閥（正洗排水閥），開啟 2#閥，投入運行（交換）。22空調(diào)運行交接班制度、 空調(diào)運行值班人員要按領(lǐng)導批準的值班制度和值班表進行交接班。、接班人員提前 15 分鐘到崗，做好接班準備， 嚴禁班前飲酒，必須保持清醒頭腦。、交班人員必須在交班之前，如實填寫本班運行記錄。 搞好設備及環(huán)境衛(wèi)生。、接班人員要認真聽取交班人員介紹和閱讀運行記錄， 了解設備運行方式及操作情況， 掌握運行異常及設備故障的發(fā)現(xiàn)和消除情況。、檢查工具、備品、鑰匙等是否齊全， 檢查設備及環(huán)境衛(wèi)生。、交接班雙方認為無問題后分別在運行記錄本上簽字， 以示交接班工作完成。、交班人員下班后，要按時離開工作崗位。、若交、接班時設備、管道發(fā)生故障， 必要時兩班人員共同處理好后再交接班，并做詳細記錄。、交、接班人員必須嚴格認真、一絲不茍， 做好交接班工作，保證空調(diào)系統(tǒng)正常運行?？照{(diào)運行值班崗位責任制、值班人員必須有敬業(yè)精神，積極主動，認真負責。、熟悉空調(diào)系統(tǒng)和空調(diào)設備性能， 掌握空調(diào)運行專業(yè)技能.、嚴格遵守有關(guān)安全法規(guī)，規(guī)程和制度不得違章操作。、對所轄區(qū)空調(diào)設備和安全負責，能正確使用滅火器材。、嚴格堅守工作崗位，認真做好巡檢工作， 發(fā)現(xiàn)問題及時處理，按時準確填寫運行記錄。、未經(jīng)批準不準私自倒換班次，有事提前和帶班長商量，同意后方可， 到點接班人員未來時交班人員不能離開工作崗位。、善于總結(jié)經(jīng)驗教訓，不斷提高專業(yè)素質(zhì)， 保證空調(diào)系統(tǒng)正常運行?？照{(diào)維修值班崗位責任制、值班人員必須做到敬業(yè)愛崗，工作認真負責，一絲不茍。、熟悉空調(diào)系統(tǒng)各種設備的原理、性能、 規(guī)格參數(shù)和操作保養(yǎng)方法。掌握設備維修、調(diào)試的專業(yè)知識，有實踐經(jīng)驗，維修能力強。、嚴格遵守各項規(guī)章制度，不違章作業(yè)， 消除一切不安全隱患。、堅守工作崗位，切實做好巡檢工作， 與運行值班人員密切配合，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，并做好有關(guān)記錄。、做好設備定期維護、保養(yǎng)、檢修工作， 確保設備不帶病運行。、維修工作須做到安全、快捷、可靠、杜絕馬虎、拖沓、湊合。、工作場所須做到整潔有序、工具、備品備件不亂擺亂放。、確保維修質(zhì)量，注意節(jié)約，杜絕浪費。、不斷總結(jié)經(jīng)驗、教訓、注重學習，提高自身專業(yè)水平。23空調(diào)運行班長職責范圍一、負責空調(diào)運行人員的管理工作。二、負責中央空調(diào)系統(tǒng)各種設備的運行工作。三、貫徹執(zhí)行空調(diào)運行的各種操作規(guī)程和有關(guān)制度。四、根據(jù)室內(nèi)外空調(diào)參數(shù)的變化， 協(xié)助主管制定相應的空調(diào)運行計劃。五、掌握運行設備的狀況，發(fā)現(xiàn)故障、缺陷要及時停機，向主管報告并通知維修人員檢修。六、經(jīng)常向維修人員介紹設備運行情況， 提出有關(guān)維修的合理化建議。七、堅持安全運行，貫徹安全法規(guī)，確保設備及人身安全。八、拒絕操作帶“病”設備，不運行檢修不合格的設備， 不運行安全防護不完善的設備。九、在實踐中，探索節(jié)能新途徑，采取有效節(jié)能措施， 確保節(jié)能運行。十、善于總結(jié)經(jīng)驗教訓，注重提高專業(yè)素質(zhì)， 確?？照{(diào)系統(tǒng)正常運行。制冷機、水泵操作人員的職責范圍一、認真學習專業(yè)技術(shù)，努力做好四懂（原理、結(jié)構(gòu)、 性能、用途），三會（使用、維護保養(yǎng)、排除故障）， 嚴格遵守安全操作規(guī)程、杜絕人身、設備事故。二、搞好設備及環(huán)境衛(wèi)生，堅持安全、文明生產(chǎn)， 做到設備漆見本色，鐵見亮，地面無油漬，污垢，周圍無雜物。三、按各種設備的具體要求搞好設備的日常維護保養(yǎng)， 做到本崗位的設備及管道無泄漏點。四、密切注意設備運行狀況，做到勤巡回檢查，認真記錄，如實向維修人員反映設備運行情況， 發(fā)現(xiàn)問題及隱患及時通知維修人員，并積極配合維修人員分析原因。五、按維修人員的安排，認真執(zhí)行運行備車制度， （特殊情況操作人員可決定換車，但要及時通知維修人員）。六、負責本崗位所有設備上的螺栓、地腳螺栓、法蘭螺栓、閥門螺栓等的緊固、放松，對設備充氟、加油， 更換干燥劑，過濾網(wǎng)等。七、在停機情況下和大修期間， 操作人員要協(xié)助維修人員的維修工作。八、負責崗位所用設備的潤滑保養(yǎng)工作， 除對設備各注油點定時加油外，還應對閥門、閥桿、螺栓等部位加油。九、發(fā)現(xiàn)危及設備，人身安全的異?，F(xiàn)象有權(quán)立即停車， 并立即通知維修人員，并報設備管理人員。十、負責驗收維修的設備，對驗收不合格的設備， 有權(quán)提出返工，以致拒絕使用并將情況報設備管理人員。十一、有權(quán)糾正不符合實際情況的各項記錄， 以至不予簽字.十二、負責安全保衛(wèi)工作， 對非工作有關(guān)人員有權(quán)制止進入崗位，制止不合手續(xù)的參觀?？照{(diào)維修班長職責范圍一、負責空調(diào)維修人員的管理工作。二、負責中央空調(diào)系統(tǒng)設備的維修工作。24三、負責正壓送風，排煙設備的維護、保養(yǎng)修理工作， 并配合消防部門對設備進行定期檢查試運行。四、負責分體空調(diào)、冷庫、冷柜的維修工作， 并指導用戶正確使用。五、堅持貫徹設備巡視檢查制度， 經(jīng)常以取運行人員介紹設備運行狀況，隨時掌握設備動態(tài)。六、發(fā)現(xiàn)設備故障，缺陷及時通知運行人員停機， 并報告主管領(lǐng)導，迅速采取消除措施。七、有權(quán)制止運行人員操作帶“病”設備， 有義務對運行人員介紹設備維修情況，并提出有關(guān)注意事項。八、工作中要作到積極主動，快捷及時，精益求精， 一絲不茍。九、堅持安全第一，預防為主的方針， 貫徹執(zhí)行有關(guān)安全法規(guī)和規(guī)章制度，確保設備及人身安全。十、總結(jié)經(jīng)驗，吸取教訓，注重學習， 不斷提高專業(yè)技術(shù)水平，保證設備正常運行。設備維護保養(yǎng)制度一、設備維護保養(yǎng)制度是保證設備正常運行的基礎。二、設備要強制維護保養(yǎng)，要定期倒換使用，設備， 要按計劃運行，安全運行，設備完好率在 95以上。三、貫徹設備巡回檢查制度， 按巡回路線定時檢查運行情況.四、在正常情況下，水泵每月倒換使用一次。五、組合空調(diào)風機 15 天，停運檢查 1 次，每三個月?lián)Q油一次。六、排風、正壓送風系統(tǒng)，風機每半年檢查一次， 每半年換（加）油一次。七、排煙系統(tǒng)風機每年檢查一次，每年試運行半小時。八、冷卻塔風機，變速箱，噴嘴、淋水板，每年檢查一次，風機每年換油一次，變速箱運行三個月?lián)Q油一次。九、冷水機組嚴格按廠家要求的標準運行、維護保養(yǎng)。十、板式換熱器每年檢查一次。十一、冷庫、冷柜每月檢查一次，每周了解使用情況一次，根據(jù)實際情況，換油，加氟，拆檢。十二、分體空調(diào)每月檢查一次。十三、系統(tǒng)所有閥門做到開關(guān)靈活自如， 無明顯跑冒滴漏現(xiàn)象，在運行當中，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理。十四、所有散流器、風口、外露表面， 每年清潔一次（委任使用部門進行）。十五、熱風幕、風機盤管每年檢查一次。十六、對設備、管道涂料層根據(jù)實際情況及時予以處理。十七、對測量儀表要經(jīng)常檢查，按規(guī)定校驗。 發(fā)現(xiàn)問題及時檢修。十八、對電器控制柜，電動閥門等每個月