新建人才科技大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 新建 才科技大廈項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2 第一章 總論 一、項(xiàng)目名稱 新建 才科技大廈項(xiàng)目 二、 建設(shè)內(nèi)容 新建 才科技大廈項(xiàng)目選址于和平區(qū)南京路、河北路交叉路口西南角， 原址為黃家花園 天隆里居民區(qū)， 地塊規(guī)劃面積 方米。建筑形式為一組超高層和高層塔樓建筑 綜合體 。其中面向南京路 和山西路交口 的塔樓為整個(gè)建筑群的 標(biāo)志性建筑物，建筑控制高度 ，另外 3 座塔樓控制高度分別為 、 和 筑 綜合體 總建筑面積 168790 平方 米，其中地下建筑面積 30000 平方米，地上建筑面積 138790 平方米。 才科技大廈項(xiàng)目地下建筑面積 30000 平方米 ，主要布置為地下停車場(chǎng)和公用工程設(shè)備用房。地上 建筑面積 138790 平方米 ， 按照未來(lái)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)劃分為 5 個(gè)功能分區(qū)：五星級(jí)酒店、高級(jí)服務(wù)式公寓、 寫字樓、行政辦公用房和底層商鋪。面積分配及位置見(jiàn)下表： 序號(hào) 功能名稱 建筑面積（平方米） 塔樓位置 備注 1 五星級(jí)酒店 29000 西北角塔樓 ,建筑控高 座落與南京路與山西路交叉路口 12 高級(jí)服務(wù)式公寓 18690 223 寫字樓 50100 東側(cè)三棟 貼建 建筑 ,建筑控高 隔河北路與抗震紀(jì)念碑相對(duì) 4 行政辦公 樓 30000 西南角塔樓 ,建筑控高 99米 ,座落于山西路與西安道交叉路口 5 底層商鋪 11000 裙房中的一、二層（扣除其它建筑功 能的大堂、交通等公用面積） 6 合計(jì) 138790 3 三、 項(xiàng)目背景 1994年 3月， 提出 實(shí)施 三五八十 的發(fā)展思路 。 到 2002 年 ， 過(guò)了極不平凡的九年 ， 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 元， 10 年增長(zhǎng) ，均增長(zhǎng) 實(shí)現(xiàn)了國(guó)有大中型企業(yè)整體扭虧，老工業(yè)基地作用得到鞏固和發(fā)展，工業(yè)增加值連續(xù)八年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)；這九年 資千億元，拆除危陋平房 1841 萬(wàn)平方米，新建住宅 4965 平方米，并投資 40 多億元改造地下管網(wǎng)，改善城市功能 。 這一時(shí)期成為 史上發(fā)展最快最好的時(shí)期。 三五八十 四大奮斗的實(shí)現(xiàn)，標(biāo)志著 代化建設(shè)將進(jìn)入一個(gè)新階段 。 但是， 在全面建設(shè)小康社會(huì)的新形勢(shì)下， 的決策者客觀分析形勢(shì)，清醒的 認(rèn)識(shí)到自身發(fā)展中的不足：經(jīng)濟(jì)總量與先進(jìn)地區(qū)相比還有明顯差距，城市潛能還沒(méi)有真正得到發(fā)揮，第三 產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展還比較慢，地方可支配財(cái)力還不夠足 要有一個(gè)更大的變化！ 在這樣一個(gè)背景下 ， 2002 年 10 月，中共 委常委擴(kuò)大會(huì)宣布了 “ 綜合開(kāi)發(fā)改造海河兩岸 的 重大決策。 計(jì)劃 用三到五年時(shí)間，基本完成市區(qū)海河兩岸綜合開(kāi)發(fā)改造 。這是 繼引灤 入 津工程后，又一加快發(fā)展 、 振興經(jīng)濟(jì)的歷史性壯舉，是 體發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，是 向國(guó)際港口大都市的治本之策。 在“綜合開(kāi)發(fā)改造海河兩岸”工程的總體規(guī)劃中， 將海河上游兩岸劃分為四個(gè)段落，其中 赤峰道至奉化道規(guī)劃為 中央金融商務(wù)區(qū)（ 規(guī)劃在這一帶則側(cè)重商務(wù)、辦公、信息、金融和展覽等現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)中心城市的功能設(shè)施的建設(shè)，創(chuàng)造吸引國(guó)際化企業(yè)的良好環(huán)境，成為現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)中心突出的標(biāo)志。 本項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn) 位于 海河上游 白樓 并且位于 4 項(xiàng)目建成后， 將成為 四、項(xiàng)目建設(shè)單位及基本情況 單位名稱： 方人才港股份有限公司 注冊(cè)地點(diǎn)： 開(kāi)發(fā)區(qū)洞庭路 76 號(hào) A 區(qū) 法定代表人：張大為 注冊(cè)資本： 3280 萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng)范圍：高級(jí)人 才保障業(yè)務(wù)；高級(jí)人才服務(wù)業(yè)務(wù)（收集、整理、儲(chǔ)存和發(fā)布人才供求信息；開(kāi)展人才素質(zhì)測(cè)評(píng)；組織人才招聘；舉辦人才培訓(xùn)：包括出國(guó)、境外培訓(xùn)；提供人才咨詢、人才流動(dòng)中介服務(wù)；金融擔(dān)保咨詢服務(wù)；個(gè)人資信評(píng)估）；企業(yè)人才援助工程；科技項(xiàng)目成果的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)；房屋租賃；物業(yè)管理；人事代理（不含存檔）；人才派遣。 五、 可行性研究報(bào)告編制單位 際工程咨詢公司 證書編號(hào)：工資甲 1030102001 六、 編制依據(jù) 發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)：“關(guān)于調(diào)整 才科技大廈項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和總投資的批復(fù)” 津計(jì)投資（ 2003） 371 號(hào) ； 規(guī)劃和國(guó)土資源局：“中華人民共和國(guó)建設(shè)用地規(guī)劃許可證” 編號(hào)：2004 津地證字 0107； 5 規(guī)劃和國(guó)土資源局：“建筑設(shè)計(jì)方案通知書” 編號(hào)： 2004 建案通字0260 號(hào) ； 七、可行性研究報(bào)告工作主要范圍 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析 項(xiàng)目選址的可行性 總平面布局的的可行性 建筑工程的可行性 公用工程的可行性 消防、節(jié)能、抗震、勞動(dòng)安全與衛(wèi)生防疫等方面的可行性 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式研究 環(huán)境保護(hù) 投資估算及經(jīng)濟(jì)可行性 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 結(jié)論 八、項(xiàng)目主要指標(biāo) 6 序號(hào) 內(nèi)容 單位 指標(biāo) 備注 一 技術(shù)指標(biāo) 1 總占地面積 平方米 2 總建筑面積 平方米 168790 上建筑面積 平方米 138790 下建筑面積 平方米 30000 3 建筑密度 % 4 容積率 5 五星級(jí)酒店客房間數(shù) 336 6 機(jī)動(dòng)車車位 個(gè) 389 7 出租車車位 個(gè) 20 8 非機(jī)動(dòng)車車位 個(gè) 600 二 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 投資總額 萬(wàn)元 2 項(xiàng)目建設(shè)期 年 3 三 公用工程指標(biāo) 1 日最高用水量 立方米 /天 2 夏季制冷負(fù)荷 3600 3 冬季 采暖負(fù)荷 0890 4 電力總負(fù)荷 3500 5 煤氣用量 立方米 /天 1410 7 第二章 項(xiàng)目的建設(shè)意義 一、 才科技大廈項(xiàng)目的建設(shè)，符合 “海河開(kāi)發(fā)”的發(fā)展戰(zhàn)略，將成為“金龍起舞”工程的重要實(shí)施步驟 海河是 母親河，是 特的、標(biāo)志性的寶貴資源。 2002 年 10 月，政府將“海河開(kāi)發(fā)”列為城市發(fā)展的重要戰(zhàn)略，并提出了“實(shí)施海河兩岸的綜合開(kāi)發(fā)改造，形成獨(dú)具特色的服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶和景觀帶”的開(kāi)發(fā)要求。為實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)，海河綜合改造將采取由上游到下游的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)形式，根據(jù)海河兩岸建筑年代，建筑情況和風(fēng)貌特色，中心城區(qū) 20 公里劃為“ 4 個(gè)功能分區(qū)”，分別為傳統(tǒng)文化商貿(mào)區(qū)、都市消費(fèi)娛樂(lè)區(qū)、中心金融商務(wù)區(qū)和未來(lái)建設(shè)智慧城。 才科技大廈項(xiàng)目的建設(shè)選址于黃家花園天隆里，位于海河綜合開(kāi)發(fā)的中心金融商務(wù)區(qū)段內(nèi)，也同時(shí)處于 “ 北 五大道” 劃區(qū)內(nèi)，其具備復(fù)合型功能的城市建筑 綜合體 充分體現(xiàn)了中心商務(wù)區(qū)對(duì)智能化商務(wù)功能的發(fā)展需要，符合 劃區(qū)的業(yè)態(tài)特征。從而使得該項(xiàng)目成為“海河開(kāi)發(fā)”戰(zhàn)略實(shí)施的 組成部分 ，將與其它的開(kāi)發(fā)工程共同為促進(jìn) 河“金龍起舞”工程的順利建設(shè)貢獻(xiàn)力量。 二、 才科技大廈項(xiàng)目的建設(shè)，將成為體現(xiàn)都市形象的標(biāo)志性建筑，為打造一張新的“城市名片” 隨著工業(yè)化和城市化水平的不斷提高，我國(guó)各個(gè)城市在積極拓展城市功能，選擇合理的城市建筑形態(tài)，以適應(yīng)現(xiàn)代城市發(fā)展的功能需求。而功能復(fù) 8 合、協(xié)調(diào)互補(bǔ)的建筑綜合體則充分體現(xiàn)了多元化角色的城市內(nèi)涵，從而成為現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì) 文明和建筑文明的象征。作為體現(xiàn)城市形象的標(biāo)志性建筑，具備方向性、地標(biāo)性特質(zhì)，從而將發(fā)揮強(qiáng)有力的區(qū)域輻射作用，帶動(dòng)周邊土地增值，有效推進(jìn)城市的現(xiàn)代化和國(guó)際化進(jìn)程。 才科技大廈正是具備完整性、有機(jī)性、聚合性等多重功能的建筑綜合體，該項(xiàng)目的建設(shè)將有效地推進(jìn) 的城市現(xiàn)代化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)城市的高級(jí)功能，增強(qiáng)城市活力，還將帶動(dòng)城市檔次與品質(zhì)的提升，從而將為 打造一張?bào)w現(xiàn)都市形象的新“名片”。 三、 才科技大廈項(xiàng)目的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了建筑的高效性，符合國(guó)際建筑的發(fā)展趨勢(shì)，將成為 城市建筑 新模式 的 先行者 城市 綜合體建筑的開(kāi)發(fā)由于充分利用了地上地下空間資源，并依據(jù)功能特點(diǎn)進(jìn)行合理布局，使空間利用集約化。酒店、寫字樓、公寓、 商業(yè)店鋪 等幾大功能區(qū)的共同建設(shè)，有效地避免了因功能孤立而造成的空間資源浪費(fèi)和平均使用土地的不合理現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部功能互為裨益、相互支持，充分體現(xiàn)了整體建筑功能的高效性。 才科技大廈項(xiàng)目由五星級(jí)酒店 、服務(wù)式公寓 、行政辦公樓、 寫字樓、商業(yè)店鋪 等幾大功能區(qū)組成，具備功能復(fù)合化、空間高效化、社區(qū)開(kāi)放化、場(chǎng)所人情化等建筑特征，使其成為具有前瞻性的商務(wù)生活一體化社區(qū)，符合國(guó)際建筑的發(fā)展趨勢(shì)，從而成為 城市建筑 新模式的先行者 。 四、 才科技大廈項(xiàng)目的建設(shè)，將大大增強(qiáng) 高檔 星級(jí)酒店的 實(shí)力 ，有利于 高檔星級(jí)酒店的布局調(diào)整 9 的城市發(fā)展定位于北方重要的經(jīng)濟(jì)中心和現(xiàn)代化國(guó)際港口城市。但是就目前 的酒店數(shù)量及酒店星級(jí)規(guī)模等，與其城市發(fā)展定位不相協(xié)調(diào)，迫切需要在酒店業(yè)總體布局和星級(jí)酒店的建設(shè)方面加強(qiáng)力量，以達(dá)到對(duì)消費(fèi)的吸引促進(jìn)作用。為此， 旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì)提出了“到 2007 年 五星級(jí)酒店要達(dá)到 14 家”的行業(yè)發(fā)展目標(biāo)。 才科技大廈項(xiàng)目的重要組成部分 五星級(jí)酒店，將冠以美國(guó)喜達(dá)屋集 團(tuán)旗下的威斯汀品牌，納入國(guó)際軌道，實(shí)行國(guó)際化集團(tuán)管理模式，從而將大大提高 旅游酒店業(yè)的服務(wù)水平，促進(jìn) 星級(jí)酒店整體布局的合理化改善，形成良好的經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，拉動(dòng) 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 五、 才科技大廈項(xiàng)目的建設(shè)，將推進(jìn) 人才交易工作的順利開(kāi)展，進(jìn)一步優(yōu)化我市人才環(huán)境和投資環(huán)境 隨著經(jīng)濟(jì)全球化的深入開(kāi)展，各國(guó)各地區(qū)對(duì)人才的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，國(guó)內(nèi)外人才中介機(jī)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越明顯，許多國(guó)外知名獵頭公司等有實(shí)力的人才中介組織紛紛進(jìn)入我國(guó)尋求合作。用于開(kāi)展人才交流、吸引人才中介機(jī)構(gòu)的載體 人才科技大廈應(yīng)需 而生，成為我國(guó)一些省市規(guī)劃建設(shè)的重要內(nèi)容。我市在這一方面尚且薄弱，急需建設(shè)一個(gè)吸攬知名人才中介機(jī)構(gòu)、推動(dòng)我市人才交易順利開(kāi)展的陣地。 才科技大廈項(xiàng)目的重點(diǎn)組成部分 人才交易市場(chǎng)建成后，將以一流的服務(wù)和環(huán)境吸引知名人才中介機(jī)構(gòu)來(lái)津經(jīng)營(yíng)和合作，提高我市人才服務(wù)產(chǎn)業(yè)化水平和參與國(guó)內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)的勢(shì)力，推動(dòng)我市人才交易工作的順利開(kāi)展，從而進(jìn)一步優(yōu)化我市的人才環(huán)境和投資環(huán)境。 10 第三章 市場(chǎng) 前景 分析 本項(xiàng)目為 才科技大廈，大廈功能包括五星級(jí)酒店、服務(wù)式公寓 、甲級(jí)寫字樓 、行政辦公樓和商業(yè)店鋪等五 個(gè)部分。 本章 重點(diǎn) 分析 五星級(jí)酒店、服務(wù)式公寓、甲級(jí)寫字樓的市場(chǎng)前景。 無(wú)論是 上述的哪一種 經(jīng)營(yíng) 業(yè)態(tài)， 其 經(jīng)營(yíng) 均 是處在復(fù)雜 、 不斷變化的市場(chǎng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì) 之 雙重環(huán)境中。因此， 它們的 投資機(jī)會(huì)研究和市場(chǎng)前景與需求分析重點(diǎn) 均 放在兩個(gè)方面：一是對(duì)所面向市場(chǎng)整體區(qū)域經(jīng)濟(jì)的 宏觀 分析和預(yù)測(cè)；二是對(duì)具體 中觀（ 旅游 、商務(wù)） 市場(chǎng)環(huán)境的分析和預(yù)測(cè)。 第一節(jié) 研究框架 本項(xiàng)目為多業(yè)態(tài)復(fù)合型建筑，包括五星級(jí)酒店、服務(wù)式公寓、甲級(jí)寫字樓、行政辦公用房和商鋪等五個(gè)部分。雖然它們的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展都要受到區(qū)域整體市場(chǎng)環(huán)境的制約，但是由于它們各自面向不同的客戶群，因此 對(duì)它們各自投資機(jī)會(huì)的研究、市場(chǎng)前景與需求的分析要區(qū)分開(kāi)來(lái)，不能一概而論。 對(duì)于酒店來(lái)說(shuō)，其市場(chǎng)分析主要針對(duì)旅游市場(chǎng)，旅游市場(chǎng)的狀況對(duì)于酒店市場(chǎng)具有決定性意義；對(duì)于寫字樓來(lái)說(shuō)，其市場(chǎng)分析的重點(diǎn)則是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，往往較高的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和穩(wěn)定健康的企業(yè)發(fā)展會(huì)給寫字樓帶來(lái)更多的商機(jī)；而對(duì)于服務(wù)式公寓來(lái)說(shuō)，則需要兼顧上述兩者，它的需求既取決于當(dāng)?shù)芈糜问袌?chǎng)的狀況，也取決于當(dāng)?shù)卣猩桃Y和外資企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。因此，綜合以上情況，我們?yōu)楸卷?xiàng)目市場(chǎng)分析所制訂的研 11 究框架如下圖所示： 圖 本項(xiàng)目的研 究框架 區(qū)域環(huán)境分析 （經(jīng)濟(jì)、政策、文化、技術(shù)等） 旅游市場(chǎng)分析 （常規(guī)、商務(wù)） 企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 酒店業(yè)市 場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè) 服務(wù)式公寓市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè) 寫字樓市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè) 酒店業(yè)市場(chǎng) 供給分析 服務(wù)式公寓市場(chǎng) 供給分析 寫字樓市場(chǎng) 供給分析 本項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)能力分析 本項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)能力分析 市場(chǎng)定位 市場(chǎng)定位 市場(chǎng)定位 銷售規(guī)劃（項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)價(jià)格、銷售年限、銷售率） 銷售規(guī)劃（項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)價(jià)格、銷售年限、銷售率） 銷售規(guī)劃（項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)價(jià)格、銷售年限、出租率） 本項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)能力分析 12 第二節(jié) 區(qū)域環(huán)境分析 一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 任何一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè) 和運(yùn)營(yíng) 都與項(xiàng)目所處區(qū)域的 經(jīng)濟(jì)、政治、 社會(huì)文化等環(huán)境息息相關(guān)。因此，進(jìn)行市場(chǎng)分析的第一步就是分析項(xiàng)目所處區(qū)域的各種環(huán)境，本節(jié)我們將對(duì) 才科技大廈所處的區(qū)域環(huán)境進(jìn)行分析。 1、 區(qū)域環(huán)境分析之經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 對(duì)于一個(gè)地區(qū)環(huán)境分析來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì) 環(huán)境主要 包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、地區(qū)與行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、社會(huì)購(gòu)買 力 水平等。 近幾年來(lái)，經(jīng)過(guò)自身多年 的 努力和積累， 具備了比較雄厚的技術(shù) 、區(qū)位、資源、港口和社會(huì)環(huán)境等優(yōu)勢(shì)，對(duì)國(guó)內(nèi)外投資者產(chǎn)生了強(qiáng)大吸引力，因此 成為最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄弧?2003 年是 施 三步走 戰(zhàn)略的第一年，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅創(chuàng)近年最好水平。投資拉動(dòng)和工業(yè)推動(dòng)作用突出，金融支持力度增強(qiáng)，出口、消費(fèi)、利用外資全面發(fā) 展 ，財(cái)政收入、城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)加快，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和速度同步提高，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速 、 協(xié)調(diào) 、健康發(fā)展，人均 破 3000 美元大關(guān) ，年均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率超過(guò) 10%。 目前，的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已經(jīng)達(dá)到或接近中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平， 居民生活水平開(kāi)始進(jìn)入富裕型階段，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 總體來(lái)說(shuō)， 體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出非常積極趨勢(shì) ，本項(xiàng)目在區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境中有其建設(shè)的支撐點(diǎn)和必要性。 13 2、 區(qū)域環(huán)境分析之政策環(huán)境分析 投資項(xiàng)目要受到國(guó)家 以及 地方 的 政治 、經(jīng)濟(jì) 和法律的制約和影響。針對(duì)本項(xiàng)目而言，我們主要就經(jīng)濟(jì)體制和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)方針和政策進(jìn)行分析。 跨入新世紀(jì)以來(lái)， 濟(jì)和社會(huì)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的歷史時(shí)期。在新世紀(jì)最初 10 年， 總體經(jīng)濟(jì)建設(shè)方針和目標(biāo)是：把 設(shè)成為現(xiàn)代化國(guó)際港口大都市和我國(guó)北方重要經(jīng)濟(jì)中心，建立起比較完善的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，成為全國(guó)率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的地區(qū)之一。在上述目標(biāo)的指導(dǎo)下，政府在十五規(guī)劃中提出，要 大力發(fā)展服務(wù)業(yè) ，使服務(wù)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要拉動(dòng)力量。發(fā)達(dá)服務(wù)業(yè)是城市現(xiàn)代化、國(guó)際化的重要標(biāo)志?！?十五 ” 期間， 將重點(diǎn)發(fā)展信息、金融、物流、旅游、房地產(chǎn)等 服務(wù) 行業(yè)，力爭(zhēng)使 展成為全國(guó)旅游強(qiáng)市。 酒店業(yè)作為旅游行業(yè)的重要分支，不僅將為旅游業(yè)的各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)提供服務(wù)支持，同時(shí)也將提高 服務(wù)業(yè)的整體功能。而服務(wù)式公寓和寫字樓作為房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的重要內(nèi)容，將帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 從上述分析不難看出， 濟(jì)方針和政策環(huán)境非常適合本項(xiàng)目投資建設(shè)。 3、 區(qū)域環(huán)境分析之 社會(huì) 文化環(huán)境分析 社會(huì)文化是人類在 創(chuàng)造物質(zhì)財(cái)富過(guò)程中所積累的精神財(cái)富 之 總和，它體現(xiàn)著一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的社會(huì)文明程度。 一座 設(shè)衛(wèi)建城 600年的歷史文 化名城， 是近代中國(guó)中西文化沖突又融合的一個(gè)典型的載體，是中國(guó)近代都市文化開(kāi)放性的一個(gè)象征，也是一個(gè)琳瑯滿目的中國(guó)近代發(fā)展史博物館。外來(lái)的理性文化基因，通過(guò)社會(huì)的運(yùn)作與交往，潛移默化地影響了 會(huì)文化環(huán)境，并遷延至今，是 為文化 14 開(kāi)放城市的基礎(chǔ)。 進(jìn)入二十一世紀(jì)以來(lái)，隨著 政府“三五八十”戰(zhàn)略步伐的加快，城市的社會(huì)財(cái)富進(jìn)一步增加， 對(duì)科學(xué)、教育、文化、衛(wèi)生等領(lǐng)域的投入也在不斷加大，城 市的整體文化品位和人文內(nèi)涵不斷得到提升。尤其是 進(jìn)入二十一世紀(jì)以來(lái)， 外界的交往越來(lái)越多，社會(huì)文明程度日益提高，正在向國(guó)際化大都市 邁進(jìn)。 因此 ， 區(qū)域整體社會(huì)文化環(huán)境也為本項(xiàng)目的建設(shè)提供了沃土。 二、旅游市場(chǎng)分析 旅游業(yè)是 第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，同時(shí)也是 世界公認(rèn)的 朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè) 。隨著中國(guó)加入 北京申辦奧運(yùn)的成功，旅游業(yè)也 迎來(lái) 了前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。 下面分別對(duì)全國(guó)和 的旅游市場(chǎng)進(jìn)行分析和論證。 1、 國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)發(fā)展概述及 分析 目前 ， 國(guó)內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛， 幾年來(lái) 始終是中國(guó)發(fā)展最迅速、對(duì)外開(kāi)放程度最高、 獲利前景最好的行業(yè)之一。 旅游業(yè) 以其 規(guī)模巨大、前景廣闊、成長(zhǎng)快速等行業(yè)特點(diǎn)已 成為國(guó)內(nèi)資本長(zhǎng)期 投資的熱點(diǎn) 。 國(guó)家旅游局統(tǒng)計(jì)資料顯示， 2003 年我國(guó)旅游業(yè)國(guó)際、國(guó)內(nèi)旅游總收入為4874 億元，全年入境游人數(shù)為 9100 萬(wàn)人次，其中外國(guó)人 1130 萬(wàn)人次，入境過(guò)夜旅游者 3270 萬(wàn)人次 。 國(guó)內(nèi)旅游人數(shù) 人次，國(guó)內(nèi)旅游收入 3442 億元 。需要特別指出的是，在這個(gè)不尋常的年度里“ 非典 ”肆虐，對(duì)旅游業(yè)造成了極大的影響。但是國(guó)內(nèi) 旅游業(yè) 在成功控制“ 非典 ”的流行和傳播后 ， 極快地恢復(fù)與振興 了旅游市場(chǎng) ， 全年接待 過(guò)夜旅游者人數(shù)在世界排名第 5 位 ； 國(guó)際旅游外匯收入在世界排名第 7 位 。這說(shuō)明中國(guó)的旅游業(yè)市場(chǎng)具備極大的發(fā)展 15 潛力。根 據(jù)世界旅游組織預(yù)測(cè)，中國(guó)將在 2015 年成為世界頭號(hào)旅游大國(guó)，中國(guó)將 成為 世界第一大且最受歡迎的旅游目的地之一。 與此同時(shí)，商務(wù)旅游作為旅游業(yè)的一個(gè)重要分支正在中國(guó)市場(chǎng) 蓬勃發(fā)展 。據(jù)國(guó)家旅游局的統(tǒng)計(jì)， 2003 年 全國(guó) 商務(wù)旅游消費(fèi) 已 超過(guò) 30 億美元，并以每年20%的速度增長(zhǎng)。中外業(yè) 內(nèi) 人士一致認(rèn)為，中國(guó)已經(jīng)成為全球商務(wù)旅游消費(fèi)的重要市場(chǎng)之一。 2、 區(qū)旅游市場(chǎng)發(fā)展 概述及分析 近幾年， 的旅游業(yè)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，旅游資源開(kāi)發(fā)、旅游基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、旅游環(huán)境和旅游服務(wù)質(zhì)量等各方面都得到了根本性的改善。 （ 1） 區(qū)常規(guī)旅游市場(chǎng) 分析 隨著 僅整體環(huán)境有了很大的改善，而且興建和修建了一批 新 景點(diǎn)。 目前，市有關(guān)部門正加緊編制重點(diǎn)區(qū)域旅游規(guī)劃，集中力量重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè) 一帶五區(qū) 和一批重點(diǎn)旅游項(xiàng)目，這些項(xiàng)目計(jì)劃新增投資約 100 億元，將形成一批具有轟動(dòng)效應(yīng)的、吸引力強(qiáng)的 游名牌產(chǎn)品 ，使 城市旅游功能得到提升 。 同時(shí)，作為 2008 北京奧運(yùn)會(huì)的主要協(xié)辦城市， 特的旅游資源和 獨(dú)具文化內(nèi)涵的 旅游產(chǎn)品，吸引越來(lái)越多的游客。這 也為 本項(xiàng)目的市場(chǎng)拓展提供了廣闊的 發(fā)展 空間。 （ 2） 區(qū)商務(wù) /會(huì)務(wù) 旅游市場(chǎng) 分析 我國(guó)北方最大的沿海開(kāi)放城市，伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的整體進(jìn)步， 商務(wù)旅游業(yè) 也得到了 飛速發(fā)展 ， 年增長(zhǎng)速度達(dá)到 20%以上 。 年舉辦天交會(huì)、建材會(huì)等各類活動(dòng)達(dá) 70 余次，交易規(guī)模超過(guò)百億元， 為區(qū)域商務(wù)旅游市場(chǎng)發(fā) 16 展 產(chǎn)生了 強(qiáng)大的促進(jìn)作用。 同時(shí)， 北方重要的工商業(yè)城市， 2003 年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 元， 同比增長(zhǎng) 。作為國(guó)內(nèi) 北方 最大的生產(chǎn)基地，目前世界 500 強(qiáng)企業(yè)中有 ，已有 98 家在津投資 ，投資項(xiàng)目達(dá) 228 個(gè) 。越來(lái)越多的商務(wù) 人士 將 其業(yè)務(wù) 活動(dòng)的中心選在了 經(jīng)成為全球商務(wù)旅游消費(fèi)的重要市場(chǎng)之一。 此外， 作為 2008 年北京奧運(yùn)會(huì)的協(xié)辦城市，奧運(yùn)會(huì)的舉辦將帶動(dòng)務(wù)旅游細(xì)分市場(chǎng)的發(fā)展。 隨著我國(guó) 加入 織 ， 與世界貿(mào)易體制的接軌， 頻繁的國(guó)際交流和商務(wù)活動(dòng)隨即展開(kāi)，商務(wù)和會(huì)務(wù)入境游將作為 時(shí)按照 政府的發(fā)展思路， 將用 3時(shí)間使 商務(wù)旅游 業(yè)發(fā)展成為支柱產(chǎn)業(yè)，為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出更大貢獻(xiàn)。 第三 節(jié) 酒店業(yè) 市場(chǎng)分析 一、酒店業(yè)市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù) 測(cè) 相關(guān)資料表明： 伴隨著 體經(jīng)濟(jì) 的 快速發(fā)展， 酒店業(yè) 也呈現(xiàn)出迅猛 發(fā)展的 態(tài)勢(shì)。 星級(jí)酒店 的數(shù)量已由 1998 年的 55 家增至 2003 年的85 家 。其中：五星級(jí) 1 家、四星級(jí) 12 家、三星級(jí) 40 家，客房總數(shù) 間，床位 張。（資料來(lái)源： 計(jì)年鑒 2004） 此外， 根據(jù) 旅游局的統(tǒng)計(jì)信息， 2004 年上半年我市 共接待商務(wù)、會(huì)議、旅游及其他目的國(guó)內(nèi) 外 游客 人次 。其中，過(guò)夜游客數(shù)約 占 總數(shù)的 65。如果 星級(jí)以上酒店住客 的 比例 約 為 10%， 則上半年星級(jí)酒店應(yīng)接待境內(nèi)外游客 人次，根據(jù)行業(yè)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)經(jīng)計(jì)算需要酒店客房18000 間 。而 目前 星級(jí)酒店 能提供的 房間 數(shù)量為 11600 間， 這說(shuō)明近 17 1/3 的需求沒(méi)有得到滿足，星級(jí)酒店具有廣闊的市場(chǎng)前景。 二、酒店業(yè)市場(chǎng)供給分析 處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)中心，緊鄰首都北京，是我國(guó)北方最大的沿海開(kāi)放城市。改革開(kāi)放以來(lái)，隨著各項(xiàng)事業(yè)的蓬勃發(fā)展，旅游業(yè)異軍突起，區(qū)域酒店業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，并逐漸 成為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。 根據(jù)國(guó)家旅游統(tǒng)計(jì)年鑒的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以及我們自己進(jìn)行的行業(yè)調(diào)查，目前共有星級(jí)飯店 90 家 （ 2004 年新開(kāi)業(yè) 5 家） ，其中五星級(jí)酒 店一家 ，準(zhǔn)五星級(jí)酒店兩家， 四星級(jí)酒店 12 家 ，準(zhǔn)四星級(jí)酒店 3 家，三星級(jí)酒店 40 家 。 現(xiàn)有 四星級(jí) 、五星級(jí)以及本項(xiàng)目所在位置如下圖： 現(xiàn)有部分酒店情況參見(jiàn)表 表 目前 三星級(jí)以上酒店基本情況 五星 準(zhǔn)五星 四星 準(zhǔn)四星 三星 18 數(shù)量 1 2 12 3 40 平均客房數(shù) 300 226 154 平均入住率 平均年住宿人數(shù) 人 人 人 平均年?duì)I業(yè)收入 元 元 元 客房收入比例 餐飲收入比例 其他收入比例 單間客房年收入 元 元 元 單間客房年接待人數(shù) 58 110 143 由上表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，目前 區(qū)五星級(jí)酒店數(shù)量雖少，但其年平均營(yíng)業(yè)收入、入住率等指標(biāo)卻相對(duì)較高，具有很大的市場(chǎng)潛力和發(fā)展空間。 依照表 據(jù)各個(gè)酒店的實(shí)際營(yíng)業(yè)情況，我們對(duì)部分酒店的客流量及市場(chǎng)份額進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，參見(jiàn)表 表 2003 年 主要酒店運(yùn)營(yíng)情況 酒店星級(jí) 酒店名稱 年接待客量 所占市場(chǎng)份額 五星 來(lái)登大酒店 10625 人次 準(zhǔn)五星 濱江萬(wàn)麗國(guó)際大酒店 （未統(tǒng)計(jì)） 剛開(kāi)業(yè) 準(zhǔn)五星 泰達(dá)國(guó)際會(huì)館 （未統(tǒng)計(jì)） 剛開(kāi)業(yè) 四星 凱悅酒店 21559 人次 四星 假日飯店 8594 人次 四星 利順德大飯店 8237 人次 四星 水晶宮飯店 7397 人次 四星 泰達(dá) 國(guó)際 酒店 5692 人次 三星 華富宮大飯店 10786 人次 三星 泉大酒店 12321 人次 三星 濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)賓館 6496 人次 三星 金禧國(guó)際大酒店 5871 人次 由上表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可知， 該產(chǎn)業(yè)內(nèi)，目前第一名的市場(chǎng)占有率小于 26%，各企業(yè)間份額比率均在 內(nèi)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，各企業(yè)位置變化可能性很大。 但是，從 酒店業(yè)目前的消費(fèi)結(jié)構(gòu)來(lái)看，競(jìng)爭(zhēng)較激烈的細(xì)分市場(chǎng)主要集中在酒店數(shù)量占到 總星級(jí)酒店數(shù)量 47%的三星級(jí)酒店，而高檔次酒店，尤其是五星級(jí)酒店的細(xì)分市場(chǎng)在整體呈現(xiàn) 分散競(jìng)爭(zhēng) 的態(tài)勢(shì)下，在短期內(nèi)表現(xiàn)出了 相對(duì)壟斷 的競(jìng)爭(zhēng)格局。 19 另 從 “ 旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì) ” 成立大會(huì)上獲悉， 按照協(xié)會(huì)的規(guī)劃和 未來(lái) 3 年內(nèi)， 級(jí)飯店數(shù)量將會(huì)以年均 速度增長(zhǎng)，到 2007 年， 星級(jí)飯店將增加 至 181 家。 其中 五星級(jí)飯店 14 家，四星級(jí)飯店 24 家，三星級(jí)飯店 73 家，二星級(jí)飯店 50 家，一星級(jí)飯店 20 家。可見(jiàn)，未來(lái)三 四年是 星級(jí)飯店 大發(fā)展的黃金時(shí)期，特別是高檔 星級(jí)飯店 ，將有一個(gè)極大的發(fā)展空間和市場(chǎng)空間。 三、本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析 目前，酒店業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力分析，除考慮其設(shè)施、規(guī)模、服務(wù)水平以外，酒店的管 理模式也是目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)。本研究選擇競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)矩陣為競(jìng)爭(zhēng)能力分析的理論依據(jù)和工具。 （ 1）酒店行業(yè)關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)因素 酒店行業(yè)中，關(guān)系到個(gè)體在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力因素主要包括：地段、酒店規(guī)模、成本、管理水平、設(shè)施水平、財(cái)務(wù)狀況等六個(gè)方面。 （ 2）關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的確定 根據(jù)我們的調(diào)查， 五星級(jí)酒店中的現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要有 來(lái)登大酒店、濱江萬(wàn)麗大酒店、泰達(dá)國(guó)際酒店。 （ 3）各因素權(quán)重的確定 參照目前行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)狀況和經(jīng)營(yíng)狀況，同時(shí)征求行業(yè)內(nèi)相關(guān)專家的意見(jiàn)，我們將各關(guān)鍵因素的權(quán)重確定為： 因素 地段 成本 設(shè)施水平 財(cái) 務(wù)狀況 規(guī)模 管理水平 權(quán)重 4）競(jìng)爭(zhēng)能力評(píng)分 各單項(xiàng)評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)為 1、 2、 3、 4、 5，其中 5 分最高， 1 分最弱， 3 分表示 20 相同。 喜來(lái)登 濱江萬(wàn)麗 泰達(dá) 本項(xiàng)目 地段 3 3 3 4 成本 3 3 3 3 設(shè)施水平 3 3 4 4 財(cái)務(wù)狀況 3 3 3 3 規(guī)模 2 2 4 4 管理水平 4 3 3 4 加權(quán)總分 合上述各項(xiàng) 分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目 對(duì)其他項(xiàng)目而言，處在 區(qū)中心，具有較好地段優(yōu)勢(shì)。此外，業(yè)主方 的經(jīng)營(yíng)意向?yàn)槠刚?qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富的國(guó)際酒店管理集團(tuán)來(lái)進(jìn)行全方位管理，使其“ 管理出模式，經(jīng)營(yíng)呈風(fēng)格，服務(wù)求特色，運(yùn)轉(zhuǎn)靠機(jī)制 ” 。 且項(xiàng)目 在威脅 機(jī)會(huì)矩陣中所處的位置如圖所示，綜合考慮其所處外部環(huán)境，本項(xiàng)目為投資理想項(xiàng)目。 因此，本項(xiàng)目將具有較強(qiáng)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力。 高 低 低 高 此外，我們經(jīng)過(guò)對(duì) 本項(xiàng)目所處的宏觀、微觀環(huán)境以及項(xiàng)目自身競(jìng)爭(zhēng)能力進(jìn)行分析 ， 依據(jù) 析理論，對(duì)項(xiàng)目 自身 的優(yōu)劣勢(shì)和外部環(huán)境為本項(xiàng)目提供的 建設(shè)機(jī)會(huì) 和環(huán)境威脅匯總?cè)缦卤恚?市場(chǎng)機(jī)會(huì) 競(jìng)爭(zhēng)威脅 理想項(xiàng)目 21 內(nèi) 部 分 析 優(yōu)勢(shì)（ S） 劣勢(shì)（ W） 引進(jìn)經(jīng)驗(yàn)豐富的國(guó)際酒店管理集團(tuán)，管理模式先進(jìn) 設(shè)施水平高 滿足顧客的崇新心理 地理位置優(yōu)越，存在一定的潛在客源 自身具有較強(qiáng)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力 重點(diǎn)突出的會(huì)議功能設(shè)計(jì) 資金緊張 企業(yè)自身缺乏酒店管理經(jīng)驗(yàn) 銷售網(wǎng)絡(luò)幾乎空白 外 部 分 析 機(jī)會(huì) （ O） 威脅（ T） 區(qū)域環(huán)境發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，利于酒店業(yè)發(fā)展 區(qū)整體旅游業(yè)的發(fā)展為項(xiàng)目提供了良好的市場(chǎng)前景 區(qū)酒店業(yè)整體發(fā)展檔次較低，與城市整體形象不相匹配 店業(yè)會(huì)議功能欠缺 市場(chǎng)成長(zhǎng)的不確定性 潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 的進(jìn)入威脅 現(xiàn)有同檔次競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的抵抗 綜上分析， 本項(xiàng)目處在 陣中第一象限，具有較好的市場(chǎng)前景和市場(chǎng)需求潛力。 四、市場(chǎng)定位 處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)中心，是我國(guó)北方最大的沿海開(kāi)放城市，緊鄰首都北京。良好的區(qū)位、便捷的交通，為 經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。特別是伴隨著各種交流的不斷深入， 經(jīng)逐步向國(guó)際化大都市的方向發(fā)展。 為首都北京和世界各國(guó)交流的窗口，每年要接待近兩千萬(wàn)國(guó)外游客。但是 有的旅游酒店，特別是四星級(jí)以上的高檔次酒店的數(shù)量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求。因此， 本項(xiàng)目五星級(jí)酒店的建設(shè)，本 著滿足國(guó)內(nèi)外游客高檔次住宿需求，提升 酒店業(yè)的整體水平的目的，將把市場(chǎng)定位于希望提供高品質(zhì)服務(wù)和具有個(gè)性化需求的商務(wù)旅行團(tuán)體、觀光旅游高端客戶群體、高層次的休閑度假消費(fèi)群體等。酒店將聘請(qǐng)國(guó)際酒店管理集團(tuán)進(jìn)行全方位管理，以提高酒店的服務(wù)管理水平。 22 五、項(xiàng)目規(guī)模與銷售規(guī)劃 1、酒店規(guī)模 酒店的規(guī)模基本指標(biāo) 包括 建筑 總 面積和客房間數(shù)。這一方面取決 于 市場(chǎng)需求分析與 預(yù)測(cè) 結(jié)果 ，同時(shí)也取決于 項(xiàng)目選址 條件，道路情況，地區(qū)類別 等因素 。 此外，酒店的 規(guī)模大小，還應(yīng)該結(jié)合客房和其它部分按比例決定 。按照現(xiàn)有資料顯示， 一般來(lái)說(shuō)客房 面積和其它 服務(wù) /餐飲 /健身等功能區(qū) 面積各占百分之五十為 宜 。 根據(jù)表 00間?？紤]目前 能滿足市場(chǎng)需求的狀況，本項(xiàng)目的五星級(jí)酒店客房數(shù) 不應(yīng)少于 300 間。但是酒店客房數(shù)量的確定并不是僅考慮上述因素， 還要考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)發(fā)展等其它因素。 所以，本項(xiàng)目初步確定五星級(jí)酒店客房數(shù)為 280 間左右， 但是保留相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間 ， 如果未來(lái)酒店不能滿足 市場(chǎng)需求， 可以將 23 層以上的服務(wù)式公寓改造為酒店客房 。 按照行業(yè)內(nèi)的 建 設(shè) 規(guī)律， 五星級(jí)酒店中標(biāo)準(zhǔn)客房和各種套房的建設(shè)比例為 9： 1，套房和標(biāo)準(zhǔn)客房單間 /套的建筑面積比例應(yīng)大于 2： 1。同時(shí)，參照2003 年 底執(zhí) 行的 最 新行 業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 旅游 飯店星 級(jí) 的劃 分與評(píng) 定（ 14308下簡(jiǎn)稱標(biāo)準(zhǔn)），五星級(jí)酒店的單間客房面積有增大的趨勢(shì)，本著拉開(kāi) 區(qū)五星酒店檔次的原則，本項(xiàng)目擬按照標(biāo)準(zhǔn)中的“白金五星”標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)客房面積 36 設(shè)。 因此本項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)客房建筑面積按 40 平米 /套考慮，與 280 間客房 相 應(yīng)的 23 總建筑面積 大致在 平方米左右。按照標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，五星級(jí)酒店要配備足夠的停 車場(chǎng)、空調(diào)機(jī)房、洗衣房、庫(kù)房、設(shè)備間等公用空間，參考本地區(qū)同類酒店公用設(shè)施所占面積，本項(xiàng)目的公共空間及公用項(xiàng)目等設(shè)施面積確定在 另外，本著強(qiáng)化會(huì)議新聞功能的原則，根據(jù)“ 客房面積和其它 服務(wù) /餐飲/健身等功能區(qū) 面積各占百分之五十 ”的業(yè)內(nèi)規(guī)則，本項(xiàng)目的會(huì)議餐飲康樂(lè)設(shè)施應(yīng)與客房部分面積大致相當(dāng)，也就是說(shuō)，本項(xiàng)目應(yīng)考慮建設(shè)面積大約在 綜上分析，確定 本項(xiàng)目建筑面積規(guī)劃 應(yīng)在 平方米 左右 。 2、價(jià)格及入住率 目前，國(guó)內(nèi)五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格基本維持在 80元 /天 ，按照 合人民幣 約 700 元 /天。本項(xiàng)目地處 心 域，地理位置優(yōu)越，交通極為便利，按照目前的市場(chǎng)狀況，本項(xiàng)目中五星級(jí)酒店建成后將會(huì)成為高端消費(fèi)層次的旅游者，特別是高端商務(wù)消費(fèi)旅游者的首選。因此，綜合各種條件，估計(jì)本項(xiàng)目五星級(jí)酒店的入住率將達(dá)到 80%， 考慮項(xiàng)目還有 3 年的建設(shè)期， 3 年后的價(jià)格還將高于目前水平，所以確定 3 年后 標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格 800 元 /天。 第四節(jié) 服務(wù)式公寓市場(chǎng)分析 服務(wù)式公寓，也稱酒店式公寓，它 既具備酒店水準(zhǔn)的家務(wù)管理服務(wù)，還擁有豪華裝修及齊全 的設(shè)備 ，是新興起的一種業(yè) 務(wù)概念。 目前，國(guó)內(nèi)的服務(wù) 24 式公寓業(yè)務(wù)剛剛開(kāi)展，市場(chǎng)還不成熟。但是，憑借著巨大的市場(chǎng)潛力，它已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)一顆冉冉升起的新星。 一、服務(wù)式公寓市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè) 2003 年， 人均國(guó)民生產(chǎn)總值為 25874 元，按照當(dāng)年匯率計(jì)算，折合 3126 美元，首次突破了 3000 美元大關(guān)。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展帶動(dòng)了以高新技術(shù)、商貿(mào)物流和金融投資為主的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了大量的非生產(chǎn)性技術(shù)服務(wù)企業(yè)，這些企業(yè)對(duì)辦公的條件以及環(huán)境的要求獨(dú)具特點(diǎn)。這些企業(yè)要求辦公的空間不大，但必須信息密集、人員交流和資金交流方便、配套 服務(wù)全面、交通條件優(yōu)越等。這種經(jīng)營(yíng)空間和條件的要求正好是服務(wù)式公寓所具備的特質(zhì)。特別是近年來(lái)伴隨著世界先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念的不斷引入和互聯(lián)網(wǎng)在工作中的地位逐漸提高，產(chǎn)生了在現(xiàn)代城市中具有獨(dú)特的工作方式、數(shù)量逐漸上升的群體 年輕的 群體。而服務(wù)式公寓為這一消費(fèi)人群帶來(lái)了理想的工作環(huán)境。 經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)表明，當(dāng)一個(gè)地區(qū)的人均國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到 3000 美元以上時(shí)，伴隨著 個(gè)體數(shù)量的增加和新的企業(yè)的成立，對(duì)服務(wù)式公寓的需求會(huì)有較大幅度的攀升。當(dāng)前 剛剛踏過(guò) 3000 美元的標(biāo)準(zhǔn)線，即將迎來(lái)服務(wù)式公寓高速發(fā)展的時(shí)期 。因此，抓住機(jī)遇興建服務(wù)式公寓是當(dāng)前最佳的投資選擇。 二、服務(wù)式公寓市場(chǎng)供給分析 的服務(wù)式公寓市場(chǎng)還處于起步階段，因此 服務(wù)式公寓的供給明顯不足。目前， 服務(wù)式公寓主要有兩種形式：一種是依托星級(jí)酒店的非獨(dú)立式服務(wù)式公寓；另一種是不依靠星級(jí)酒店的獨(dú)立的服務(wù)式公寓。前者 25 與其所依靠的星級(jí)酒店接受同一個(gè)酒店管理集團(tuán)的管理，而后者一般成立獨(dú)立的管理公司進(jìn)行管理。 主要的服務(wù)式公寓主要有：泰達(dá)國(guó)際公寓、 林匹克大廈、遠(yuǎn)洋酒店等。其中泰達(dá)國(guó)際公寓和 林匹克大廈最具代表性，兩者的情況參見(jiàn)下表： 項(xiàng)目 泰達(dá)國(guó)際公寓 總建筑面積 （萬(wàn)平方米） 力戶型 63 套出租涉外公寓；二室 146平方米；三室 161層 244一室 70平方米；二室 116衛(wèi)） 130方米（二衛(wèi)）；三室 185、 209、234平方米 電梯 6部原裝 3部 經(jīng)營(yíng)方式 以租為主，兼有銷售 只租不售 價(jià)格 售價(jià)： 9300元 /金：二室 146平方米戶型 月，三室 186 平方米戶型 月 租金：一室 600元 /天 二室 700元 /天 三室 800元 /天 銷售進(jìn)度 住宅剩 4套，出租率 90%以上 出租率 90%以上 客戶特征 日本、歐美人士居多，部分港臺(tái)客人，大型跨國(guó)公司的高層管理人士；外籍商務(wù)客人等 主要面向在津的外籍人士（包括港、澳、臺(tái)地區(qū)）開(kāi)展業(yè)務(wù)客戶大多為在津大型外資企業(yè)的高級(jí)職員，歐美人士居多 通過(guò)比較我們可以發(fā)現(xiàn)，服務(wù)式公寓一般都是面向大型跨國(guó)公司的外籍高層管理人士，采用的經(jīng)營(yíng)方式一般以租為主，價(jià)格相對(duì)較高。 三、本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析 （ 1）服務(wù)式公寓的關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)因素 關(guān)系到服務(wù)式公寓個(gè)體的競(jìng)爭(zhēng)力因素 主要包括：地段和交通、總建筑面積、內(nèi)部裝修、配套設(shè)施、物業(yè)管理水平等五個(gè)方面。 （ 2）關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的確定 根據(jù)我們的調(diào)查，本項(xiàng)目服務(wù)式公寓現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要有泰達(dá)國(guó)際公寓 26 和 林匹克大廈。 （ 3）各因素權(quán)重的確定 參照目前服務(wù)式公寓的競(jìng)爭(zhēng)狀況和經(jīng)營(yíng)狀況，同時(shí)征求相關(guān)專家的意見(jiàn)，我們將各關(guān)鍵因素的權(quán)重確定為： 因素 地段和交通 總建筑面積 內(nèi)部裝修 配套設(shè)施 物業(yè)管理水平 權(quán)重 4）競(jìng)爭(zhēng)能力評(píng)分 各單項(xiàng)評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)為 1、 2、 3、 4、 5，其中 5 分最高， 1 分最弱， 3 分表示相同。 泰達(dá)國(guó)際公寓 林匹克大廈 本項(xiàng)目 地段和交通 3 4 5 總建筑面積 4 3 2 內(nèi)部裝修 4 4 5 配套設(shè)施 5 4 3 物業(yè)管理水平 4 3 5 加權(quán)總分 4 于建設(shè)在南京路沿線，地處 為繁華的和平路商業(yè)區(qū)附近，其優(yōu)越的地理位置和四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)是其自身無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)之一。 綜合考慮 各種因素 ， 本項(xiàng)目將具有較強(qiáng)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力。 四、市場(chǎng)定位 服務(wù)式公寓由于其自身的價(jià)格限制了它的客戶群，它只能面向大型跨國(guó)公司的外籍高層管理人士。對(duì)于本項(xiàng)目而言，依托 由國(guó)際 知名酒店管理集團(tuán)管理的 五星級(jí)酒店是其特有的優(yōu)勢(shì)，而在 本項(xiàng)目 中的甲級(jí)寫字樓的客戶則成為服務(wù)式公寓主要的客戶來(lái)源。 五、項(xiàng)目規(guī)模與銷售規(guī)劃 1、項(xiàng)目規(guī)模 27 本項(xiàng)目服務(wù)式公寓作為對(duì)五星級(jí)酒店的補(bǔ)充，其面向的是相對(duì)長(zhǎng)期在 是這部分客戶的數(shù)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于旅游人數(shù)，也就是說(shuō)服務(wù)式公寓的客戶數(shù)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于酒店。因此，服務(wù)式公寓的規(guī)模一般要小于其所依靠的星級(jí)酒店，二者規(guī)模的比例一般為1:項(xiàng)目五星級(jí)酒店的規(guī)模為 平方米，所以本項(xiàng)目服務(wù)式公寓的規(guī)模 確定在 平方米 左右。 2、銷售規(guī)劃 服務(wù)式公寓的經(jīng)營(yíng)一般是以出租為主，只有及少量的公寓進(jìn)行銷售。我們建議本項(xiàng)目采取出租為主，少量銷售的經(jīng)營(yíng)策略，出租與銷售的比例控制在 9:1 左右，對(duì)于出租的 房間 ，考慮到其它服務(wù)式公寓的價(jià)格，租金 預(yù)計(jì)為800 元 /日（均價(jià) ，按 100 平方米 /套計(jì)算 ）；對(duì)于銷售的公寓，考慮到地價(jià)因素，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格 不低于 12000 元 /平方米， 項(xiàng)目建成后第一年入住率 就 將達(dá)到80%。 第五節(jié) 寫字樓市場(chǎng)分析 一、 招商引資與企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 近年來(lái)， 加大了招商引資的力度，從 2001 年開(kāi)始，每年直接利用外資的 增長(zhǎng)速度均接近或超過(guò) 20%。 2003 年，全市新批三資企業(yè) 941 家，比上年增長(zhǎng) 直接利用外資合同額 美元，增長(zhǎng) 美元，增長(zhǎng) 表 1999 28 年份 絕對(duì)數(shù)（萬(wàn)美元） 增長(zhǎng)速度（ %）（比上年） 直接利用外資 借用外國(guó)資金 直接利用外資 借用外國(guó)資金 1999 253203 21332 000 256000 26467 001 322000 7688 002 380591 6310 003 163325 7225 料來(lái)源： 004 注： 2003年直接利用外資額采用商務(wù)部新口徑，速度為可比口徑。 與此同時(shí)， 也加快了內(nèi)聯(lián)招商引資的步伐。 2003 年，全市吸引外地在津投資協(xié)議額 元，增長(zhǎng) 實(shí)際利用內(nèi)資 元，外地企業(yè)在津投資超過(guò) 500 萬(wàn)元的項(xiàng)目有 273 個(gè)，主要投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商貿(mào)物流業(yè)。 招商引資的成功從側(cè)面反映出 資環(huán)境的改 善，而投資環(huán)境的改善又推動(dòng)了新的投資熱潮。截止 2003 年底 共擁有企業(yè)法人單位 86353 家，其中內(nèi)資企業(yè) 79451 家，外資企業(yè) 4437 家，港澳臺(tái)商投資企業(yè) 2465 家。企業(yè)家信心指數(shù)和企業(yè)景氣指數(shù)一直穩(wěn)定在 120 左右，也說(shuō)明了大多數(shù)企業(yè)家對(duì)在 資的前景十分樂(lè)觀。 良好的投資環(huán)境帶來(lái)了更多的企業(yè)，同時(shí)也必將拉動(dòng)對(duì)寫字樓和服務(wù)式公寓的需求，活躍 房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，在未來(lái)的 5內(nèi)，興建服務(wù)式公寓和寫字樓將成為房地產(chǎn)投資的新焦點(diǎn)。 二、寫字樓市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè) 目前， 的寫字樓市場(chǎng)還處于起步階 段，絕大多數(shù)項(xiàng)目存在著“商”、“住”混合的現(xiàn)象。南京路、小白樓 誼路區(qū)域是 主要的商務(wù) 辦公區(qū)域，作為商務(wù)辦公物業(yè)其中一種類型的商住樓大多匯集于此。 29 我們通過(guò)對(duì) 主導(dǎo)位置的各甲級(jí)寫字樓的市場(chǎng)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)各寫字樓內(nèi)客戶的行業(yè)性質(zhì)劃分如表 示。 表 甲級(jí)寫字樓客戶構(gòu)成 物業(yè)名稱 物業(yè)客戶構(gòu)成 （居前三位的行業(yè)） 知名客戶 華盛廣場(chǎng) 物流 /商貿(mào)類（ 23%） 高科技類（ 12%） 建筑 /地產(chǎn)類（ 10%） 惠航貨運(yùn) 中國(guó)衛(wèi)星信息集團(tuán)公司 海爾集團(tuán) 亞太大廈 物流 /商貿(mào)類（ 36%） 文化 /教育類（ 11%） 建筑 /地產(chǎn)類（ 8%） 華捷國(guó)際運(yùn)輸代理有限公司 香港全球貨運(yùn) 英卓語(yǔ)言學(xué)校、北京四中網(wǎng)校 泰達(dá)大廈 物流 /商貿(mào)類（ 49%） 高科技類（ 15%） 建筑 /地產(chǎn)類（ 9%） 振華國(guó)際貨運(yùn)有限公司 佑進(jìn)環(huán)球物流有限公司 清華同方股份有限公司 中國(guó)網(wǎng)通通訊有限公司 金皇大廈 物流 /商貿(mào)類（ 35%） 建筑 /地產(chǎn)類（ 17%） 高科技類（ 12%） 馬士基（中國(guó)）航運(yùn) 羅姆電子（上海）公司 中國(guó)建筑工程總公司 遠(yuǎn)洋大廈 物流 /商貿(mào)類（ 30%） 制造 /加工類（ 20%） 高科技類（ 10%） 際電機(jī) 長(zhǎng)城寬帶 飛利浦電子 廣銀大廈 物流 /商貿(mào)類（ 25%） 高科技類（ 14%） 綜合類（ 14%） 泰安保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 蜂星電訊 沈陽(yáng)三洋電梯 世貿(mào)廣場(chǎng) 物流 /商貿(mào)類