商住小區(qū)可行性研究報告

臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 1 第一章 總論 一、項目背景 (一 ) 項目名稱： 縣“ X 一期 ” 商 住小區(qū) （二）項目性質(zhì)：新建 （三）項目建設(shè)單位： X 市 X 縣 限 公司 （四）項目單位法人代表： X （五）項目單位概況 X 市 X 縣 X 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ，法人代表為 X，公司位于 X 市X 縣 X 鎮(zhèn) 世紀(jì)大道 。公司成立于 2007 年 3 月 15 日，注冊資本 壹仟 萬元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和商品房銷售 ，開發(fā)資質(zhì)為暫定三級 。 目前，公司在職員工 32人 。 企業(yè)經(jīng)營管理人員經(jīng)驗豐富，公司各類專業(yè)技術(shù)人員配置齊全，具有職稱的管理人員 19 人，其中高級工程師 3人，工 程師 8 人，會計師 1人，助理工程師 7人，是房地產(chǎn)行業(yè)一支充滿朝氣和活力的公司。公司有一支素質(zhì)良好、文化水平高的人才隊伍，企業(yè)有一個思想統(tǒng)一、團結(jié)協(xié)作、戰(zhàn)斗力強的領(lǐng)導(dǎo)班子，是一支凝聚力強能吃苦能打硬仗的團隊。 公司董事長 X 先生于 2001 年創(chuàng)立 X 市 X 縣仁橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其公司先后在 X 市 X 新區(qū)開發(fā)了“時代花園”（平方米）與“時代香耕苑”（建筑面積 21 萬平方米）兩個大型商住小區(qū)，已交付商品房 35 萬平方米。 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 2 為了配合 X 市政府建設(shè) X 新區(qū)的戰(zhàn)略部署，為了給大量進入 條件，滿足人們?nèi)?益提高的物質(zhì)和文化生活需求，公司 再次 決定在 X 投資進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè) ， 分期建設(shè) 本 大型商住項目 “ X”， 并 已通過政府招拍掛的形式取得了位于 X 新區(qū)世紀(jì)大道北側(cè)、西城北路西城、濱江路南側(cè)、時代香耕苑南側(cè) 272（ 328 畝） 畝國有土地使用權(quán)，用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅用地， 土地使用權(quán) 70 年 （土地證附后） 。 “ X”是 X 市 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 在 X 新區(qū) 開發(fā)的第 三 個房地產(chǎn)項目， “ 整個“ X”項目的一期工程，其主要功能是為“ X”項目 地址 原住戶修建安置性住宅，以使 被拆遷住戶 能夠在 村改 造中得到優(yōu)先安置，過上安居樂業(yè)的生活；以使整個“ X”項目能夠順利展開，達到村民滿意、政府滿意、項目順利進行的目的。 “ X 一期”總 占地 109 畝 ，包括村民住宅用地 72 畝，預(yù)留集體經(jīng)濟發(fā)展用地 本項目 部分商住建筑是為安置“ X”項目用地內(nèi) 需拆遷原場地農(nóng)戶 166 戶， 608人 準(zhǔn)備 。 住宅用地 是“ X 一期”的主體建設(shè)用地，其中 56畝土地 ,縣 010年 11月 1日在林桂縣國土資源局舉辦的國有土地使用權(quán)掛牌出讓活動中取得 70 年的使用權(quán)（商業(yè) 40年、住宅 70年），而 按照 X 市人民 政府關(guān)于印發(fā) X 新區(qū)村莊農(nóng)房拆遷改造辦法（試行）的通知（市政【 2008】 57號） 中 村莊拆臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 3 遷改造所需用地按應(yīng) 安置人口人均 80平方米安排的規(guī)定， 56畝土地尚未達到人均 80 平方米的用地要求，因此， 縣 X 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司再從本公司已取得土地證的相鄰住宅建設(shè)用地中 劃處 16畝，共計 72 畝作為“ X 一期” 中村民住宅用地，達到了人均 80平方米的用地標(biāo)準(zhǔn)。 集體經(jīng)濟發(fā)展用地 ，是為了保障征地農(nóng)民以后生活有保障并不斷提高而預(yù)留的土地，計劃在該塊土地上建設(shè)酒店、綜合樓、商場等商業(yè)性建筑。目前，該塊土地使用權(quán)的歸屬方式 和投資主體尚未明確，但其規(guī)劃列入“ ，擬 投資為 12000 萬元 。 “ X 一期”住宅（以下內(nèi)容均指“ 宅項目） 規(guī)劃 凈用地面積 筑占地面積 16870平方米， 總建筑面積 219969 平方米，其中計容積率建筑面積 192745平方米，不計容積率地下室26000 平方米， 架空層建筑面積 1224 平方米 ?？偩幼魯?shù) 1300 戶，入住人口 4278 人， 住宅建筑總面積 192745 平方米 。 其中 為 安置 “ X”項目 征地拆遷農(nóng)民 166 戶， 608 人， 無償提供 36480 平方米住宅用房（人均 80 平方米）；向社會提供商品房 116350 平方米，居住戶 1057戶 （按戶均 110平方米計算） ，居住人口 3670人 （按戶均 計算） ?！?X 一期 ”以“中心區(qū)公園里 的家園 ”為開發(fā)方向，以“ 生活時代化、環(huán)境園林化 ”為高尚品質(zhì)社區(qū) 的主題元素 。公司在房地產(chǎn)行業(yè) 投資注重品牌戰(zhàn)略，力爭把 此 樓盤建成具有一定先進性，質(zhì)量可靠的優(yōu)質(zhì)樓盤。用良好的工程質(zhì)量與先進的管理水平為公司樹立良好的信譽，奠定公司持續(xù)發(fā)展的基石。 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 4 （七）可行性研究報告編制依據(jù) 1、業(yè)主委托書 2、 X 縣 國土資源局 37297 平方米國有土地出讓成交確認(rèn)書。 3、 2008年 市委、市政府關(guān) 于加快 4、中華人民共和國環(huán)境保護法（ 1989） 5、中華人民共和國大氣污染防治法（ 1995） 6、中華人民共和國水污染防治法（ 1996） 7、中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法（ 1996） 8、建設(shè)項目環(huán)境保護管理法（ 1986） 9、 “ X 一期 ” 規(guī)劃設(shè)計方案 10、 中華人民共和國城市規(guī)劃法 （ 1998 年修正） 11、 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 （ 12、 國家計委和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參 數(shù)第三版 13、 建設(shè)部發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 （建標(biāo)2000205 號） 14、 房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 15、 項目單位提供的其他有關(guān)文件和資料及 X 縣及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料 二、項目概況 （一） 建設(shè)地點： 本項目地處 X 市 住區(qū) ，距 機場路不足 500 米 ， 距 新市政中臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 5 心不足 一 公里，毗鄰西 城 北路、世紀(jì)大道 ， 和周邊 “鳳凰城”、“遠(yuǎn)辰新城”“ “印象 X”等大型商住區(qū)共同構(gòu)成了各種服務(wù)功能完善的居住片區(qū)， 價值優(yōu)勢明顯，交通便利綠化環(huán)境優(yōu)良，有著極好的發(fā)展?jié)摿Γ?打造高尚文化居住社區(qū)及特色商業(yè)街區(qū)的絕佳場所。場地呈平行 長 四邊形。 基地現(xiàn)狀為 X 鎮(zhèn)巖塘村村民菜園 用地， 有一處低丘林地，本地塊處于 X 市 X 新區(qū)商住規(guī)劃區(qū)域內(nèi) ， 屬于 X 新區(qū)城市化進程中的拆遷改造范圍 。 因本建設(shè)區(qū)域內(nèi)存在巖塘村村民農(nóng)房的拆遷、安置問題，因此，如何妥善的解決這一問題，成為本項目首先要考慮和解決的問題，達到在城市化進程中結(jié)合社會主義新農(nóng)村建設(shè)同步進行、通盤考慮，做到在項目推進、建設(shè)中村民滿意、政府滿意、企業(yè)受益，使農(nóng)民的居住環(huán)境比以前更加舒適、活得更加有尊嚴(yán)、生活更加有保障。 對于本建設(shè)區(qū)域農(nóng)房 的拆遷補助將 按照 新區(qū)農(nóng)房拆遷改造辦法（試行）的通知（市政【 2008】 57 號）和 X 市人民政府關(guān)于印發(fā) 土地被征收后的人員安置辦法（試行）的通知（市政【 2008】 61號）的規(guī)定解決。 本項目 無城市中的市政特殊的設(shè)施限制，不涉及城市總體規(guī)劃確定的特殊控制區(qū)域。（附項目總平面圖）。 （二） 建設(shè)內(nèi)容： 總體建設(shè)內(nèi)容由 高層住宅、商業(yè) 用房 、 管理用房 等 住宅樓和 公共建 筑 配套設(shè)施建筑形態(tài)構(gòu)成。 1、住宅樓 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 6 共建帶電梯高層 商住 樓 9 棟，建筑面積 152011 平方米 （另有地下室 26000 平方米） 。 包括 25F 樓 2 棟， 20F 樓 3 棟， 18F 樓 1棟， ， 16 棟 ， 15F 樓 1 棟， 12F 樓 1 棟。 2、商業(yè)房 沿小區(qū) 北面 ，臨商業(yè)街建商業(yè)用房 3F 樓 3 棟 ， 沿小區(qū)其它三面在高層住宅樓下面建 2F 裙樓，作為商業(yè)用房，總 建筑面積 39510 平方米。 3、會所 、管理用房 在 小區(qū) 分別 建設(shè) 市政配套設(shè)施和兒童活動中心、老年活動中心 、物業(yè)管理等用房， 建筑面積 1224 平方米。 4、景觀、運動、休閑場所 在小區(qū)內(nèi)建設(shè)羽毛球場、聚會廣場、噴泉廣場、九曲廊橋、荷塘月色等場所景觀。 （三） 建設(shè)規(guī)模及總投資 總用地面積 72667平方米 ,總建筑面積 219969 平方米 ,工程估算總投資 37749 萬元人民幣。 （四）建設(shè)期 該項目計劃從 2011年 8 月 開工，至 2014 年 8 月竣工， 分期建設(shè)， 3 年 建成。 （五）資金來源 本項目總投資為 33000 萬元，其中： 企業(yè)自有資金 12000 萬元，銀行貸款 本息 元（其中本臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 7 金 5000 萬元， 利息 元）， 信用融資（ 銷 售款 再投入 ） （六）主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 項目的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)見表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表 表 1號 項目名稱 單位 數(shù)量 備注 一 項目用地 面 積 72667 二 總建筑面積 216220 其 中 計容積建筑面積 192745 其 中 商業(yè)建筑面積 39510 框架結(jié)構(gòu) 會所建筑面積 450 框架結(jié)構(gòu) 住宅 建筑面積 152785 框架結(jié)構(gòu)帶電梯 安置房 36480 商品房 116305 框架結(jié)構(gòu) 不計容積建筑面積 23475 其 中 高層地下車庫建筑面積 22125 框架結(jié)構(gòu) 住宅架空層建筑面積 1350 框架結(jié)構(gòu) 三 建設(shè)期 年 3 四 項目總投資 萬元 37749 五 居住 戶數(shù) 戶 1223 其中安置 166 戶 六 居住人數(shù) 人 4278 其中安置人口 608人 七 最大層數(shù) 層 28 八 最大高度 m 60 九 容積率 十 綠化率 % 36 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 8 十一 建筑 密度 % 38 十二 抗震設(shè)防烈度 6度 十三 機動車總泊位 個 750 十四 其中：室內(nèi)泊車位 個 550 十五 室外泊車位 個 200 十六 最高用水量 天 d 十 七 用電量 年 2652 萬 用地平衡控制指標(biāo)表 表 1 目 單位 數(shù)量 比例（ %） 規(guī)劃總用地 00 其 中 商業(yè)住宅 用地 5 公建用地 0 道路 、廣場 用地 9 公共綠地 6 三、研究結(jié)論 通過對 “ X 一期 ” 建設(shè)項目已有資料的研究和建設(shè)地塊實地考察，本研究小組從社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境影響、風(fēng)險影響等多方位 對本建設(shè)項目進行了論證，結(jié)論：本建設(shè)項目可行 。 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 9 第二章 建設(shè)背景及市場需求 一、建設(shè)背景 X 市位于廣西壯族自治區(qū)東北部，北靠湖南，南臨柳州，東可達梧州、廣東沿海發(fā)達地區(qū)，是沿海與內(nèi)陸、東部與西部的結(jié)合部。其地理位置優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美，具有得天獨厚的旅游資源和歷史人文景觀，給 X 市受自然風(fēng)貌和城市發(fā)展歷史的影響，整個 金水道”漓江呈梭狀發(fā)展，這種沿江發(fā)展的城市格局使 前， X 市僅有 方公里的建成區(qū)， 卻有 70多萬城區(qū)常住人口，每年還要接待 1600 萬人次游客和所轄 12 個縣的 400多萬流動人口。由于歷史原因，城區(qū)內(nèi)風(fēng)景名勝、黨政機關(guān)、工廠企業(yè)以及生產(chǎn)區(qū)、生活區(qū)、游覽區(qū)間雜而處，加上城市山多、建筑控制高度，造成可使用面積和容積率都比較低，人口擁擠、交通阻塞、產(chǎn)業(yè)難以壯大。此外，母親河漓江的承載能力已經(jīng)到了極限。 跳出舊城格局和產(chǎn)業(yè)布局，擴展新的城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間成為 此， X 新區(qū)的整體建設(shè)被自治區(qū)黨委、自治區(qū)政府確定為 X 市的發(fā)展戰(zhàn)略，“保護漓江，發(fā)展 X，再造一個新 X”，將 X 新區(qū)列入自治區(qū)統(tǒng)籌推進的 重點建設(shè)新城區(qū)之一。 X 市委、市政府提出臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 10 “建設(shè)新區(qū)，疏解老城，組團發(fā)展，重點向西，優(yōu)化布局，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展拓寬空間，給經(jīng)濟發(fā)展提供依托，建設(shè)現(xiàn)代化的山水宜居城市和國際旅游城市”。未來的 X 新區(qū)定位為 濟、文化、商務(wù)中心，工業(yè)、物流、商貿(mào)基地，人口將達到 100萬。通過城市中心西移，在新區(qū)再造一個“新 X”。 在 X 市市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)下， 列入規(guī)劃的建設(shè)項目已陸續(xù)開工建設(shè)， X 新區(qū)建設(shè)指揮部及相關(guān)部門已進住新區(qū)現(xiàn)場，協(xié)調(diào)處理建設(shè)中遇到的問題，體現(xiàn)出 項目建設(shè)有良好的社會環(huán)境條件。 國務(wù)院 在 關(guān)于進一步促進廣西經(jīng)濟社會發(fā)展的若干意見 中 專門提出 “ 建設(shè) ，這是中央給予 X 發(fā)展旅游的歷史性機遇。 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求，是促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。 X 市對發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)十分重視，市政府在 2009 年的政 府工作報告中提出了要“積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。貫徹中央、自治區(qū)促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的系列政策措施，堅持政策扶持、規(guī)范市場、有序供應(yīng)土地等多措并舉，調(diào)整和優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，鼓勵普通商品房住房消費，抓好廉租房建設(shè)，增加保障性住房供給，發(fā)展二手房市場和住房臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 11 租賃市場。利用我市優(yōu)勢，適度開發(fā)高中端商品住房。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)向 X 新區(qū)、縣城和重點鎮(zhèn)延伸”的工作要求。 X 新區(qū)將成為 X 市房地產(chǎn)發(fā)展的一個主要戰(zhàn)場。在 X 市住房建設(shè)2008規(guī)劃期內(nèi)， X 新區(qū)新增各類居住用地約 頃，占全市規(guī)劃區(qū)新增住房用地供應(yīng)總 量的 45%； X 新區(qū)住房建設(shè)面積總規(guī)模將達到近 600萬平方米，占全市規(guī)劃區(qū)新增住房面積的 這充分說明， X 新區(qū)將成為 X 市房地產(chǎn)發(fā)展的主戰(zhàn)場。 2009年 5月 13日下午 ,市委書記劉君約請我市部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人，召開了 X 房地產(chǎn)做大做強懇談會。對 X 房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢進行了分析 ,對 X 房地產(chǎn)業(yè)如何應(yīng)對當(dāng)前危機，如何逆勢做大做強等問題進行了深入探討，對房地產(chǎn)企業(yè)抓住國家宏觀經(jīng)濟政策相對寬松和我市新區(qū)建設(shè)、老城疏解提升的大好機遇 ， 做好角色定位、產(chǎn)品定位和分工定位 ,做出 “甲天下 ”的樓盤 ,把 X 的房地產(chǎn) 推向全國、全世界等提出了希望和要求。 市委市政府把 X“甲天下的房子 ”宣傳，作為我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一個重要舉措來抓，加大宣傳引導(dǎo)，營造良好氛圍。先后組織X 日報社和政府相關(guān)部門，相繼舉辦了 2009X 房 車節(jié)春季交易會、X 房企十強評選、 X 房地產(chǎn)賀州展、 X 新區(qū)地產(chǎn)統(tǒng)帥峰會等活動 ,對推介 X 城市價值，引導(dǎo)市民消費，促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展起到了積極作用。 今年以來采取了一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展的措施，促進了市場形勢逐步好轉(zhuǎn)。 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 12 從今年 1 月 1 日起，一批房地產(chǎn)稅收新政策開始在我市正式實施 , 新政策征稅 的幅度比原來的標(biāo)準(zhǔn)大為降低 ,降低了我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅款的負(fù)擔(dān) ,為企業(yè)持續(xù)發(fā)展提供了資金周轉(zhuǎn)保障 ， 同時對振興我市房地產(chǎn)市場、有效拉動內(nèi)需意義重大。 二、市場需求 X 房地產(chǎn)行業(yè)剛性需求比較明顯。根據(jù) X 市住房建設(shè)規(guī)劃2008計，未來幾年 X 市住房需要基本情況如下： （一）城市化住房需求。 2007 年現(xiàn)狀老城區(qū)人口約 76 萬人， X 縣城人口約 5 萬人，規(guī)劃預(yù)測到 2012 年 X 市城區(qū)人口規(guī)模將達到 110萬人左右，城市人口新增約 29 萬人。規(guī)劃 2012 年人均住房面積達到27 平方米，故由城市化進程產(chǎn) 生新增的住房需求為 783 萬平方米。未來 X 新區(qū)人口將達到 100 萬人。 （二）改善居住條件 的 住房需求?？紤] X 市城區(qū)城市職能轉(zhuǎn)換和老城區(qū)更新改造的需要， 目前 主城區(qū)居住人口為 76 萬人， X 縣城居住人口為 5 萬人，規(guī)劃人均住房面積將由現(xiàn)有的 22 平方米提高到 27平方米，故規(guī)劃期內(nèi)舊城改造住房需求為 405 萬平方米。 （三）城市拆遷住房需求。根據(jù) X 市 2008 2009 年城市房屋拆遷計劃，老城區(qū)內(nèi)年均計劃拆遷面積為 27 28 萬平方米， X 新區(qū)年均計劃拆遷面積為 5 6 萬平方米。 2010 2012 年拆遷計劃應(yīng)根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展實際 情況和需要有計劃、有步驟逐步落實。其中拆遷建筑中住宅總量按 80%估算，住宅產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置率按 80%測算， 2008 年因住宅拆遷計劃需要產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的住宅中面積約 照每年城市臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 13 房屋拆遷規(guī)模不超過上年房屋拆遷量的原則，規(guī)劃期內(nèi)城市拆遷住房需求約為 105 萬平方米。 綜合考慮以上需求預(yù)測量和其他各項影響住房需求因素，規(guī)劃區(qū)規(guī)劃期內(nèi)住房建設(shè)總量將達到約 1293 萬平方米。 三、建設(shè)的必要性 X 氣候溫和，雨量充沛，光照充足，溫暖濕潤，四季直人，還有“山清、水秀、洞奇、石美”的自然山水景色。這是世界少有、不可多 得 的 自然山水旅游資源，擁有國際山水旅游名城和歷史文化名城桂冠。同時，它還擁有“國家環(huán)保模范城”、“國家衛(wèi)生城”、“國家國林城”、“中國十大魅力城”、“中國青年喜愛的旅游城”、“世界最適宜居住的城市之一”、“中國十大最有幸福感城市”等一系列榮譽。 X 具備得天獨厚的自然環(huán)境優(yōu)勢，為旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)以及住宅地產(chǎn)的長久發(fā)展孕育了肥沃的土壤。但是，由于老城區(qū)土地資源的稀少和出于對自然山水的保護， 2003 年 7 月，國務(wù)院關(guān)于 X 市城市總體規(guī)劃的批復(fù)【國函 2003 78 號】中明確指出“嚴(yán)格控制城市的人口和建設(shè)用地規(guī)模， 保護耕地、節(jié)約用地。到 2005 年，主城區(qū)實際居住人口要控制在 67 萬人以內(nèi)，建設(shè)用地控制在 67 平方公里以內(nèi)；到2010 年，主城區(qū)實際居住人口要控制在 70 萬人以內(nèi)，建設(shè)用地控制在 80 平方公里以內(nèi)”。 2008 年 X 市城市風(fēng)貌設(shè)計導(dǎo)則中卻指出“建筑注意高度和體量控制，保證主要景觀視線走廊的通暢建筑屋頂應(yīng)采用坡頂形式，建筑的形式、尺度與色彩應(yīng)與山水環(huán)境景觀及歷史文化景觀相協(xié)調(diào)”。“單體建筑長度不宜超過 50 米；老城核心區(qū)的建臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 14 筑高度控制更嚴(yán)，應(yīng)在 24 米以下”。 城市總體規(guī)劃將對 X 房地產(chǎn)發(fā)展有一定限制。 因此 ，城市向西，發(fā)展 X，就成為一種必然的發(fā)展方向。 X 新區(qū)作為 X 市未來幾年內(nèi)的建設(shè)熱點地區(qū)，住房配套建設(shè)應(yīng)迅速跟進。 X 新區(qū)中心區(qū)作為近期重點啟動建設(shè)地區(qū)，新區(qū)配套的住宅建設(shè)將以商品性住房為主，并配合建設(shè)一定比例的保障性住房。 隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和完善， X 市的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，形成了從勘探、規(guī)劃設(shè)計到開發(fā)建設(shè)、流通交易、廣告、中介服務(wù)到物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)鏈，房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟社會發(fā)展中所占比重不斷增大，發(fā)揮的作用日益明顯。 本項目應(yīng)勢所趨，期望促成 X 房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)的提升與突破。 “ X” 建設(shè)項 目區(qū)域位置上風(fēng)上水，便利的交通道路的以及 X 縣的新一輪的開發(fā)建設(shè)為本項目的開發(fā)帶來了極大的利好。 第三章 建設(shè)場地及建設(shè)條件 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 15 一、建設(shè)場地 項目建設(shè)點位于 區(qū) 規(guī)劃住宅 區(qū) ， 占地 面積 216220 平方米。本規(guī)劃場地呈平行 長 四邊形。東側(cè)為 濱江路 ，西側(cè)為 西城 大道 ，北側(cè)為 項目業(yè)主開發(fā)的另一樓盤 “時代香耕苑” ，南側(cè) 臨 “ X” ?；噩F(xiàn)狀為 X 鎮(zhèn)巖塘村村民 菜地、荒地。 根據(jù) X 縣城市規(guī)劃，項目建設(shè)地塊為居住用地。 “ X 一期 ” 項目的建設(shè)符合城市規(guī)劃要求。 二、建設(shè)條件 （一） 地 質(zhì) 地貌 X 縣境內(nèi)以泥盆系砂巖、石 灰?guī)r分布最為廣泛，其次是寒武系、奧陶系、石炭系、白堊系等碎屑巖、白云質(zhì)灰?guī)r等出露；此外也有少量震旦系和元古代的變質(zhì)巖系出露，加之經(jīng)歷了數(shù)次地質(zhì)構(gòu)造運動，為現(xiàn)今的地形地貌格局奠定了基礎(chǔ)?？傮w上，縣境北部群山巍峨高聳，南端峻嶺連綿，而東部略低于西部，由西北向東南傾斜，形成東西向分水嶺。西北屬越城嶺余脈，最高峰廣福頂海拔 1524m，高山深谷，山嶺險峻；西南屬架橋嶺山地，海拔 800 1山間谷地；東南為巖溶峰林平原、峰叢洼地，石山林立，山水秀麗，海拔多在 500形地貌對于旅游資源的分布有著重要的制 約作用。 本項目建設(shè)用地具備以下特征：一是該地起伏不大，能滿足項目建設(shè)要求；二是不受洪水威脅； 三 是環(huán)境優(yōu)美，造景方便，自然條件成熟，適宜進行 居住 及良好的環(huán)境營造。 （ 二 ）地震因素 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 16 據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料，場區(qū)內(nèi)無大的活動斷裂通過，所屬的場區(qū)穩(wěn)定性較好，根據(jù)建筑設(shè)計抗震規(guī)范 定，場區(qū)土層以中軟土組成，場地抗震級類別為類，地震設(shè)防烈度為 6 度，設(shè)計基本地震加速度值為 征周期為 西工程防震研究院按照 2005工程場地地震安全性評價的要求，對近場區(qū)及鄰近 地區(qū)開展了野外地貌、新構(gòu)造、地震地質(zhì)調(diào)查，在工程場地進行了鉆探取樣和測試，并進行了資料整理、分析研究、作圖、計算等工作。已全面完成 X 市 X 新城和鳳凰新區(qū)）工程場地地震安全性評價工作，編寫出了 X 市 X 新區(qū)（ X 新城和鳳凰新區(qū)）工程場地地震安全性評價報告，已獲專家審核同意。 （ 三 ）氣候條件 X 屬中亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，氣候溫和，雨量充沛，有 “ 三冬少雪，四季?；?” 之說。 四季分明，日照多年平均達 1595 6 小時，太陽幅射多年平均為 102 02 千卡 年平均氣溫為 19 2，歷年平均最高氣溫達 23 5， 歷年平均最低氣溫 15 9，；雨量充沛，多年平均降雨量達 1862 7霜凍， 可常年施工。 （四）水文 因素 境內(nèi)河流屬西江水系，主要河流有義江、相思江、桃花江、龍江、大江、黃沙河。 建設(shè)場地原為池塘和稻田，附近有一水溝，地表水系為該地區(qū)農(nóng)業(yè)灌溉及池塘用水水源，地表水的補給主要為大氣降水。 本場地地下水類型主要有 孔 隙水、 巖溶裂隙水和巖溶水?？紫端畲嬗谕翆拥目紫吨?。地下水位、水量變化受氣候影響較大，動態(tài)不臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 17 穩(wěn)定，水位年變幅位 1 2m。靜止水位埋深一般與最近的魚塘水或其它地表水水位標(biāo)高較一致。巖溶裂隙水 主要蓄存 于第四系土層之下灰?guī)r中的溶洞及各種巖溶孔洞中，與上部覆蓋層及附近河溝水有一定的水力聯(lián)系。場地地處巖溶峰叢平原地下水排泄區(qū)，大致自東向西排泄，水量較豐富。 根據(jù)區(qū)域水文地質(zhì)勘察資料，場區(qū)地下水對 砼無腐蝕性，對裸露鋼筋結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性。 （五） 社會環(huán)境條件 治區(qū)政府確定為 保護漓江，發(fā)展 X，再造一個新 X”，將 X 新區(qū) 列入自治區(qū)統(tǒng)籌推進的重點建設(shè)新城區(qū)之一。未來的 X 新區(qū)定位為 濟、文化、商務(wù)中心，工業(yè)、物流、商貿(mào)基地。 在 X 市市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)下， 設(shè)呈現(xiàn)出良好的運行態(tài)勢，已列入規(guī)劃的建設(shè)項目已陸續(xù)開工建設(shè)， X 新區(qū)建設(shè)指揮部及相關(guān)部門已進住新區(qū)現(xiàn)場，協(xié)調(diào)處理建設(shè)中遇到的問題，體現(xiàn)出 目建設(shè)有良好的社會環(huán)境條件。 （六）交通運輸條件 縣內(nèi)交通以公路為主，國道 321 線和 322 線、省道 20171線、桂海高速公路、機場專用高速公路均交匯于縣城，現(xiàn)在各鄉(xiāng)鎮(zhèn) 80以上的村委都通公路，加上過境的湘桂鐵路和兩江國際機場，交通極為方便，尤其是縣城至 X 市區(qū)僅 10 分鐘路程，通過航空、鐵路、公路通往全國各地十分方便。 項目的建設(shè)位置處于 X 新城區(qū)西城 大道 路臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 18 邊，建筑材料運輸方便。 （七）供電 條件 有 2萬 投資 6000萬元，完成了全縣農(nóng)村電網(wǎng)改造，電力供應(yīng)有保障。 （八）通信條件 X 市郵電通訊設(shè)施發(fā)達，全市已經(jīng)實現(xiàn)程控電話，電信管網(wǎng)已經(jīng)覆蓋 遍采用光纖寬窄帶綜合接入制備，為廣大用戶提供包括語音（固定電話）、寬帶上網(wǎng)（ 寬帶局域網(wǎng)互聯(lián)、智能化小區(qū)、語音 /數(shù)據(jù) /圖像綜合交換網(wǎng)絡(luò)等多方面、多渠道通信服務(wù)，可滿足本項目建設(shè)期與建成后的電信、通訊要求。 （九）施工條件 本項目地處 城區(qū) ，場地 平整 。近 郊 有許多山石，建筑材料（如碎石、片石等）十分豐富，價格便宜，運輸距離短且方便，可以大大減少運費。水泥、鋼材、木材等建設(shè)材料在 X 及周邊市場均有足量供應(yīng)，易于采購。 X 市內(nèi)的土建、裝修施工單位在質(zhì)量、技術(shù)和進度上均可滿足本項目要求。 （十） 土地 條件 建設(shè)用地已落實，手續(xù)合法。 于 2010 年 11 月 1 日 以 竟拍的形式取得了位于 X 縣城世紀(jì)大道北側(cè)的 56 畝（ 37297 平方米 ） 國有土地的使用權(quán)（其中商業(yè) 40 年，住宅 70 年），土地用途為商業(yè)、住宅用地，已辦理土地證。 另從該公司已取得的土地中劃 16 畝并入本項目，使本項目的建 設(shè)用地達到 。 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 19 同時， X 縣 建設(shè)局已下發(fā)了關(guān)于 X 項目 一期用地 定點 的 通知（臨城規(guī)【 2010】 605 號）確定規(guī)劃用地容積率 筑密度 38%，綠地率 30%，建筑高度 60m。 第 四 章 建筑工程方案 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 20 一、設(shè)計原則 （一） 功能分區(qū)的合理布局原則 本規(guī)劃的各個功能分區(qū)按照 居住與休閑、運動鍛煉 不同 結(jié)構(gòu) 進行 安排。這種安排模式滿足了 住 戶 對于各種設(shè)施使用的便利性的需求。同時也使得各個功能組團的組合可以相對獨立，以適應(yīng) 不同工作職能 的需求。 （二）主體建筑 符合現(xiàn)代性要 求 （三）主體建筑應(yīng)美觀莊重，符合藝術(shù)性原則 （四） 生態(tài)的環(huán)境設(shè)計原則 環(huán)保與生態(tài)已經(jīng)是現(xiàn)在公認(rèn)的一條設(shè)計準(zhǔn)則。 帶電梯的小高層作為高能耗建筑，節(jié)能環(huán)保的措施對建筑物的長期高效、經(jīng)濟運轉(zhuǎn)至關(guān)重要。通過建筑布局多方案比較，選擇節(jié)約用地、可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃方案。建筑注重外圍結(jié)構(gòu)節(jié)能、最大化的利用自然通風(fēng)采光、達到 節(jié)能照明，節(jié)能空調(diào)系統(tǒng)的環(huán)保 目的 ，同時采用隔聲減噪等一系列的技術(shù)措施，體現(xiàn)綠色建筑的概念。 （五）形象標(biāo)志性 原則 建筑風(fēng)格新穎、和諧，具有現(xiàn)代氣息 建筑的特征，強化以人為本的整體特色。 本建筑的存在將提高 鮮明的形象特征。 （六）造價經(jīng)濟合理性原則 設(shè)計方案在滿足使用、確保使用功能的前提下，應(yīng)力求降低造價，做到經(jīng)濟合理。 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 21 （七）使用安全性原則 方案設(shè)計必須滿足國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范要求，確保其使用的安全性。 二 、建設(shè)規(guī)模 本項目 共 占地 216220 ，計劃總投資約 37749 萬元，總建筑面積 216220平方米，其中計容積率建筑面積 192745 平方米，不計容積率地下室 22125 平方米，架空層建筑面積 1350 平方米。總居住戶數(shù) 1223 戶，入住人口 4278 人，住宅建筑總面積 152857 平方米。其中安置征地拆遷農(nóng)民 166 戶， 608 人，無償提供 36480 平方米住宅用房（人均 80 平方米）；向社會提供商品房 116350 平方米，居住戶 1057 戶（按戶均 110 平方米計算），居住人口 3670 人（計算）。 商務(wù)及小區(qū)服務(wù)管理人員 400 人 ， 整體建筑為 13 棟 帶電梯的高層 和 2環(huán)小區(qū)周邊的臨街商業(yè)用房 所構(gòu)成的建筑群，融商業(yè)、居住、休閑 、 會所為一體的大型高檔商住小區(qū)。區(qū)建設(shè)以打造生活便利，配套完善的新型社區(qū)為目標(biāo)。定位為“高尚的生態(tài)居住社區(qū) ”。 三 、建設(shè)內(nèi)容 （一） 住 宅 建設(shè)內(nèi)容 本項目充分考慮了社會上不同職業(yè)、不同愛好、不同收入的人對居住環(huán)境、面積、風(fēng)格的不同要求，在規(guī)劃設(shè)計及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn) 2l 世紀(jì)高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。多層建筑項目根據(jù)以上分析的目標(biāo)消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，整個住臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 22 宅設(shè)計分為不同特色的居住組團，同時也構(gòu)成了不同特色的景觀區(qū)。 高層住宅：以居住為核心構(gòu)成，同時可以合理的組合與拆分的空間。該小區(qū) 共 設(shè)置了 13 棟高層住宅， 其中 20 層 4 棟， 12 層 3 棟，15 層 3 棟 ， 16 層 1 棟， 11 層 1 棟， 18 層 1 棟 ， 戶型均設(shè)落地凸窗，均明櫥明衛(wèi)明廳明臥。比例分配合理，空間層次豐富，與公共環(huán)境一起營造一個舒適的居住大環(huán)境。 建筑 結(jié)構(gòu)和 面積 見下表： 表 4稱 戶型面積 數(shù)量 占總住宅面積的比例 % 住宅建筑面積 152785 二廳二 衛(wèi) 90 22918 15% 二廳三 衛(wèi) 110 38196 25% 二廳三 衛(wèi) 120 38196 25% 二廳三 衛(wèi) 140 38196 25% 二廳四 衛(wèi) 160 7639 5% （ 二 ）商業(yè)用房建設(shè) 本小區(qū)是按入住戶數(shù) 1223戶， 人數(shù) 4278口設(shè)計的大型商住小區(qū)，再考慮到周邊已建成或正準(zhǔn)備建的幾個住宅小區(qū)，因此，商業(yè)用房建設(shè)就成為本項目一個重要的配套設(shè)施。 總設(shè)計商業(yè)用房 39510 平方米。 小區(qū)商業(yè)分 二 部分： A 部分：在小區(qū)的 北面 設(shè)計 一條商業(yè)步行街區(qū)，步行街兩邊分別建設(shè) 2F、 3F 的商業(yè)用房，以滿足不同商業(yè)功能的需要和形成錯落有致的風(fēng)格； B 部分：在小區(qū)的其它三面臨街建設(shè)相連的 2F 商業(yè) 用房， 形成三個特色商業(yè)街 面 。 總之，社區(qū)內(nèi)的特色商業(yè)街將展現(xiàn)人們一種生活的情調(diào)與音符。 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 23 （三 ）會所、管理用房 會所，就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性高 級康體娛樂服務(wù)設(shè)施。會所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施包括網(wǎng)球或羽毛球場、健身房等娛樂健身場所； 棋牌室 、 老年活動中心 、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放。 小區(qū)的管理用房包括保安、物業(yè)等用房。 本項目會所、管理用房 450 位置設(shè)在小區(qū) 中部 ，以方便為住戶服務(wù)。 (四 ) 社區(qū)配套內(nèi)容 規(guī)劃充分考慮不同配套設(shè)施的服務(wù)、步行距離保證的步行半徑，合理配置不同功能的公建、配套設(shè)施。并將社區(qū)中心公建作為社區(qū)的重要節(jié)點和重要景觀。 為社區(qū)居民提供娛樂、停留、交往的鄰里空間，同時，建設(shè)有亭臺 、雕塑、綠化景觀等，反映居住環(huán)境的多功能性和社會生活的多樣性。 主要建設(shè)內(nèi)容 表 4號 工程名稱 建設(shè)性 質(zhì) 單位 數(shù)量 備注 一 住宅建筑 新建 棟 13 框架結(jié)構(gòu) 、帶電梯 1 高層（ 20F， 60M） 棟 4 2 高層（ 12F， 36M） 棟 3 3 高層（ 15F， 45M） 棟 3 4 高層（ 16F， 48M） 棟 1 5 高層（ 11F,33M） 棟 1 6 高層（ 18F,54M） 棟 1 二 會所 、管理 450 含社區(qū)居委會、物業(yè)、活動、警務(wù)用房 三 商業(yè)建筑 39510 2業(yè)步行街 和三面臨街 2層商鋪 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 24 六 地下停車場 新建 22125 七 排水工程 新建 m 1300 八 給水工程 新建 項 1 九 供電工程 新建 1 電力變壓器及輸配電 新建 項 2 2 路燈 新建 盞 200 3 綜合布線 m 8000 4 其他輔助工程 新建 1 十 小區(qū)大門 新建 項 2 十一 環(huán)境綠化美化工程 新建 1 植草 2000 2 種樹 棵 500 3 景觀 項 1 水景、亭臺、雕塑、噴泉 十二 安全工程 新建 項 1 滅火器材 購置 個 500 滅火器、消防栓等 2 安全系統(tǒng)工程 新建 項 監(jiān)控設(shè)備等 十 三 電梯等設(shè)備 購置 項 13 四 、建筑工程方案 （一）主要設(shè)計依據(jù) 1、民用建筑設(shè)計通則 0352 2005 2、 “ X 一期 ” 規(guī)劃用地位置示意圖 3、建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（ 2001） 4、建筑樁基設(shè)計規(guī)范（ 2008） 5、混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范（ 2002） 6、建筑抗震設(shè)計規(guī)范 001）（ 2008版） 7、建筑給水排水設(shè)計規(guī)范 0015、室外給水設(shè)計規(guī)范 0013 2006 9、建筑設(shè)計防火規(guī)范 00160、室外排水設(shè)計規(guī)范 0014 2006 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 25 11、建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范 01402、城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn) (096 1993) （二）工程設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 1、使用年限：本工程設(shè)計使用年限為 50 年。 2、安全等級：本工 程結(jié)構(gòu)安全等級均為二級。 3、抗震設(shè)防：本工程屬丙類建筑， 6 度抗震設(shè)防。 4、抗震等級：抗震等級為四級。 5、環(huán)境類別：地上部分為一類，露天部分為二 b 類。 （三）基本設(shè)計參數(shù) 1、設(shè)計基本地震加速度為 計地震分組為一組。 2、基本風(fēng)壓： W=。 3、地面粗糙度： （四） 規(guī)劃布局 總體規(guī)劃由高層住宅、 商業(yè)街、會所 等 住宅建設(shè)和 公共建 設(shè) 配套設(shè)施構(gòu)成。 商業(yè)街區(qū) ，指社區(qū)外規(guī)劃一條由 西 至 東 的特色商業(yè)街。商業(yè)街區(qū)是由不同業(yè)態(tài)的商業(yè)區(qū)段構(gòu)成。并且商業(yè)街由 文化 廣場及交通廣場鑲嵌 其中，極大的豐富了商業(yè)街區(qū)的特色。 商街既滿足了社區(qū)內(nèi)業(yè)主購物需要，同時為新市政片區(qū)提供了必要的商業(yè)配套。 社區(qū)內(nèi)規(guī)劃 不同特色的居住 樓群 ，以小高層，高層住宅構(gòu)成，戶型大小搭配合理，建筑空間開闊， 不同 標(biāo)高 的樓層 差異使得建筑高低錯落有致，景觀變化豐富。 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 26 （五） 結(jié)構(gòu)選型 1、上部結(jié)構(gòu)選型 高層建筑分別為 1 8 F、 2 0 F、 15 F、 11F 等樓群組成 ，其標(biāo)準(zhǔn)層部分采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)。 本項目中 四周臨街 高層建筑底部帶有 二 層的商業(yè)用 房，內(nèi)部高層設(shè) 一層 架空層或 地下 停車 室。在功能轉(zhuǎn)換處設(shè)置，轉(zhuǎn)換層以下為框支剪力 墻結(jié)構(gòu)，提供建筑所需要的較大空間，并保證核心筒 (樓梯間 )及一定數(shù)量的上部剪力墻落地。 多層建筑、會所、幼兒園采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。 結(jié)構(gòu)中的填充墻均采用輕質(zhì)墻體。 2、基礎(chǔ)設(shè)計 位于挖土區(qū)域的高層建筑，如果是承載力較高的基巖，可以考慮采用天然地基上的梁板式基礎(chǔ)。 以上關(guān)于基礎(chǔ)工程的方案待取得地基勘察資料后再進一步核定。 3、梁、板、墻截面尺寸 由 具體設(shè)計 單位確定 。 五 、主體工程 （一）高層住宅戶型篇： 該小區(qū)高層住宅 為主 (最高 20F，建筑高 60m)， 同時，各個不同高度的樓體相互交錯，樓體之間水體、草坪、樹 木、亭臺 點綴其間， 高低錯落有致，為城市街景提供了豐富的 景 觀。一方面退讓了 公共 場地的空間要求，另一方面多層區(qū)豐富了小區(qū)的內(nèi)環(huán)境，極大的提高小區(qū)的品質(zhì)。 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 27 (二 ) 商業(yè)街區(qū)建設(shè) 本項目主要以居住為主，同時沿 小區(qū) 北 部建設(shè)一條 配套商業(yè) 街 ，為周邊一公里范圍的人們提供 各種 主題 、各種特色的 商業(yè) 服務(wù) 。 （三）景觀建設(shè) 景觀設(shè)計概念：“依山就勢”將湖光山色盡收眼底；“顯山露水”納百川之靈氣，吮名山之精華，營造豐富的景觀體系。 （四） 交通建設(shè) 1、人車分流。在小區(qū)內(nèi)設(shè)置 一 個人行出入口和 一 個車行 主 出入口。達到以人為本，人車分流 的目標(biāo)。經(jīng)過不同寬度的道路設(shè)置以及組團內(nèi)地下車庫的設(shè)置，巧妙地將人行和車行分開，盡量減少車行的噪聲和尾氣。 2、消防流線明確。小區(qū)內(nèi)高層區(qū)，多層區(qū)消防環(huán)路明確，互不干擾。消防環(huán)路與景觀路結(jié)合形成供小區(qū)業(yè)主的休閑路，寬敞而有趣味。 六 、輔助工程 （一） 生活 給水工程 1、水源 項目區(qū)的給水系統(tǒng)直接和 公司供水管網(wǎng)。從 西城路 引一根 水管道在建筑內(nèi)形成環(huán)狀管網(wǎng)給水系統(tǒng)，接管管徑別為水管采用 環(huán)式連接。 每戶 裝設(shè)水表計量 ，以利管理考核和節(jié)能。 2、 給水系統(tǒng) 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 28 加壓方式：給水由市政接進管線，市政管網(wǎng)壓力為 政管網(wǎng)提供的壓力只能滿足 13 層的用水要求，故必須對生活用水進行加壓，以滿足高層用水要求。 本項目給水系統(tǒng)擬采用由水泵直接從水池加壓供水的方式，水泵集中布置，便于管理；省去屋頂水箱，不會產(chǎn)生二次污染，對建筑荷載要求降低。 給水管網(wǎng)布置方式：給水管道的布置按供水的可靠程度要求分為枝狀和環(huán)狀。本設(shè)計為高層給水，采用分區(qū)供水，為保證供水的可靠性，采用環(huán)狀供水。 給水系統(tǒng)組成：建筑內(nèi)給水系統(tǒng)由引入管，水 表節(jié)點，給水管道，配水裝置，用水設(shè)備和附件。此外還包括地下貯水池、加壓水泵及變頻給水裝置。 加壓設(shè)備：本項目高層建筑加壓水泵擬采用低噪音、高品質(zhì)、密封性良好的 離心泵。 3、用水量 測算 ： 住宅樓： 根據(jù)建筑給水排水設(shè)計規(guī)范 003，普通住宅 類最高日生活用水定額為 130300L/人 d，本項目住宅最高日生活用水定額 取 15 L/人 d； 小時變化系數(shù) 取 使用時間為 24h 全天供水； 每戶人口按 算，則住宅人口總數(shù)為 4278 人 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 29 最高日用水量： Q=215 4728/1000=d 最大小時用水量： 4=h 商業(yè)建