大學論文我國房地產從業(yè)人數的預測與分析

我國房地產從業(yè)人數的預測與分析摘 要房地產業(yè)是從事房地產開發(fā)、扶植、謀劃、辦理和維修、裝潢服務的集多種經濟活動為一體的綜合性財產行業(yè), 具備先導性、基礎性、動員性和風險性的特色.我國房地產發(fā)展從 2002 年初開始,房地產價格持續(xù)上漲,房地產業(yè)的發(fā)展已成為新的經濟增長點, 已引起了公眾的關注. 與此同時, 大批的擇業(yè)人員選擇了房地產行業(yè),從事與房地產相關的工作. 在房地產行業(yè)發(fā)展的同時, 密切關注房地產行業(yè)從業(yè)人員的人數十分必要. 本文將從房地產發(fā)展現(xiàn)況以及未來發(fā)展形勢、大學生群體對從事房地產業(yè)的態(tài)度和期望等方面，利用統(tǒng)計學相關知識對房地產從業(yè)人數進行分析和預測.關鍵詞：房地產業(yè) 從業(yè)人數 分析 預測Forecast and Analysis of Chinas Real Estate Employees Tian Zhiqiang Directed by Lecturer Jiang Shutao ABSTRACTThe real estate industry is engaged in real estate development, construction, planning, handling and maintenance, set decoration services a variety of economic activities for the integrated services industry, with pilot, basic, mobilization and risk characteristics. From early 2002, Chinas real estate prices continue to rise, real estate development has become a new economic growth point, has caused public Note. At the same time, a large number of career staff chose the real estate industry, engaged in real estate-related work in the same time the development of the real estate industry, pay close attention to the number of real estate industry professionals is necessary. In the real estate development from this as well as future development situation, groups of college students engaged in the real estate industry attitudes and expectations etc., to analyze and predict the employees of real estate by using statistical knowledge.KEY WORDS：Real Estate Number of Employees Analysis Prediction目 錄摘 要 .I英文摘要 .II前 言 .11 我國房地產業(yè)從業(yè)人數的現(xiàn)況 .21.1 我國房地產發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢 .21.1.1 我國房地產發(fā)展現(xiàn)狀 .21.1.2 我國房地產發(fā)展趨勢 .31.2 我國房地產業(yè)從業(yè)人數的現(xiàn)況 .42 數學模型對房地產從業(yè)人數的預測與分析 .52.1 二次指數平滑模型 .52.1.1 二次指數平滑模型簡介 .52.1.2 二次指數平滑模型使用 .62.2 ARMA 模型 .82.2.1 ARMA 模型簡介 .82.2.2 ARMA 模型的確立 .82.2.3 ARMA 模型的檢驗及對未來的預測 .102.3 組合模型 .112.4 模型確定及從業(yè)人數的最終預測值 .123 大學生群體對從事房地產業(yè)的態(tài)度 .134 總 結 .14參考文獻 .16附 錄 .17致 謝 .180前 言統(tǒng)計學是通過搜索、排序、數據分析等方法,推斷出測量對象的性質,甚至達到預測未來對象的目的,是一個全面的綜合科學.很多數學和其他學科的專業(yè)知識被用于統(tǒng)計學中,自然科學和社會科學的很大一部分實踐都用到了統(tǒng)計學相關知識.將統(tǒng)計學知識運用到實際生活中,對我們剛剛踏出大學校園的大學生來說是一件很具挑戰(zhàn)性的一項任務.但是在實踐中的應用也是對我們整個大學學習成果的一個很好的檢驗.在大學即將結束的時候,我很幸運的可以對我國房地產從業(yè)人數進行調查研究,運用所學知識對我國房地產從業(yè)人數進行分析和預測.房地產業(yè)是從事房地產開發(fā)、扶植、謀劃、辦理和維修、裝潢和辦事的集多種經濟活動為一體的綜合性財產行業(yè),具備先導性、基礎性、動員性和風險性的特色.自2002 以來,中國的房地產價格繼續(xù)上漲,成為中國經濟發(fā)展的重要增長點,引起社會的廣泛關注.房地產行業(yè)的發(fā)展不僅能促進經濟發(fā)展,也有利于產業(yè)結構的升級,擴大消費市場,優(yōu)化城市消費結構,促進城市經濟的繁榮,帶來了大量的就業(yè)機會.越來越多的人因為房地產業(yè)的發(fā)展而進入到房地產的行列,經濟之聲的一項統(tǒng)計數據顯示,我國從事房地產的人數已經直接或間接的達到了將近 1 億人,成為中國觸及從業(yè)人數最多的行業(yè)之一.房地產業(yè)從業(yè)人數的劇增勢必引起社會的關注,因此對于房地產從業(yè)人數的預測與分析也將成為一個重要的課題出現(xiàn)在大家的面前.本文通過參考和聯(lián)系前人對房地產業(yè)的鉆研和摸索,從房地產近況、將來成長狀態(tài)、大學生人群對房地產的立場和房地產從業(yè)人數的模型建立和展望等方面對我國房地產從業(yè)人數舉行預測與分析.11 我國房地產業(yè)從業(yè)人數的現(xiàn)況關于中國的房地產行業(yè)從業(yè)人數的預測與分析研究,首要的問題是要了解當前和未來的中國房地產的發(fā)展趨勢,只有對房地產業(yè)的發(fā)展有了一個清晰的認識才能對從業(yè)人數的預測和分析更加準確.1.1 我國房地產發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢1.1.1 我國房地產發(fā)展現(xiàn)狀表 1 我國房地產開發(fā)投資額 年份 全國房地產開發(fā)投資額（億元） 同比上年增長率1999 36142000 4103 13.53%2001 4984 21.47%2002 6344 27.29%2003 7790 22.79%2004 10153 30.33%2005 13158 29.60%2006 15909 20.91%2007 19422 22.08%2008 25288 30.20%2009 31203 23.39%2010 36241 16.15%2011 48259 33.16%2012 61796 28.05%2013 71803 16.19%（資料來源：中國統(tǒng)計年鑒 2013）從表 1 中我們可以看到,整個中國的房地產發(fā)展是快速向上發(fā)展的,但自 2011 年以來增長速度放緩.其主要原因有供給、需求、綜合等方面.(1)供給方面關于房地產發(fā)展速度放緩的供給方面原因，有以下幾個方面：2我國經濟的快速成長使得在固定投資中房地產業(yè)的投資比例不斷增大.由于房地產行業(yè)隱藏的巨大利潤,商家對于投資房地產業(yè)的力度大力加強 .由于國家出臺的房地產相關政策,使得房地產業(yè)走在了市場的最前端 ,使得房地產發(fā)展有了更好的平臺.（2）需求方面 人口的快速增長以及城鎮(zhèn)化趨勢的發(fā)展導致進城人口不斷增加,住房問題變得更加突出,成為人們面臨的一個現(xiàn)實的問題,這也進一步的增加了人們對住房的需求.我國經濟的高速發(fā)展得益于改革開放的巨大成果,也促使了居民可支配收入的提高,提高了居民的購房能力,使居民可以有更多的錢開投資房地產業(yè).（3）綜合方面目前,中國的房地產市場過?，F(xiàn)象是由于供應和需求結構發(fā)生逆轉,價格下降是必然的趨勢,2014 的全國平均水平整體下滑或許是最大的趨勢線和路線.同時,我國城鎮(zhèn)化的規(guī)律直接導致我國人口向更多的向城市聚集,而發(fā)展相對落后的三四線城市則不容樂觀.因此出現(xiàn)了在一二線大城市住房供不應求,而在比重較大的非城市群的三四線城市空房率卻顯著上升.與此同時,我國不少金融機構不得不逐步消減放款給房地產開發(fā)商的數量,其重要原因是我國房地產業(yè)成長中所呈現(xiàn)出的疲勞狀態(tài).這也直接的致使現(xiàn)在房地產發(fā)展速度放緩,降低了人們對房地產發(fā)展存在的積極態(tài)度.另一方面,由于某些房地產的降價,導致了社會上一些準購房著出現(xiàn)了持幣待購的現(xiàn)象,房價下跌的力度越大,購房者待購的現(xiàn)象就越嚴重,房屋滯銷的局面就得不到緩解.1.1.2 我國房地產發(fā)展趨勢一是房地產業(yè)的發(fā)展趨向于市場化.現(xiàn)在房地產的發(fā)展更加注重私人投資,面向私人的商品房銷量在不斷的增加.為了增加私人投資的數量,很多房地產商更加注重品牌效應,形成了一些具有規(guī)模的房地產開發(fā)商用以吸引更多的私人投資.二是房地產業(yè)和資本使市場的聯(lián)系變得更加緊密.房地產市場化的形成,使得很多開發(fā)商為了獲得高速發(fā)展利用多種途徑來上市、得到各種基金投資.房地產市場逐步進入資本經營的新時代,這使得房地產泡沫也愈發(fā)變得更加明顯.三是國家正在隨著市場發(fā)展逐步完善房地產政策.我國市場管理和房地產市場化逐步適應,房地產在市場化過程中逐步規(guī)范運作行為,政府對房地產發(fā)展起到的積極作用都加深了我國房地產市場的規(guī)范性,更進一步加速了房地產業(yè)健康運行機制的形成.3表 2 2003-2012 年我國房地產資產投資額（資料來源：中國統(tǒng)計年鑒 2013） 從表 2 中我們可以發(fā)現(xiàn)我國房地產投資額在連續(xù)的上升中.2003 年的投資額為11105.3 億元,到 2012 年已經達到 92639.4 億元,十年間增加了近 8 萬億元.從這里我們可以看到,中國的房地產行業(yè)的投資規(guī)模在不斷的擴大,投資比重也在原有水平上有了很大的提升.圖 1 2003-2012 年我國房地產資產投資額從圖1中我們同樣可以發(fā)現(xiàn)我國房地產以十分快速的速度在發(fā)展,并且發(fā)展規(guī)模也在不斷的擴大.,2009年以前投資增長相對緩慢,2009年到2012年投資速度增加,達到每年2萬億的速度.1.2 我國房地產業(yè)從業(yè)人數的現(xiàn)況房地產的快速發(fā)展必然會需要更多的人來參與到這個行業(yè)中.從以上分析中我們可以知道，我國房地產發(fā)展規(guī)模在不斷的壯大當中，雖然房地產發(fā)展受到種種原因的制約，面臨著發(fā)展的冬天，但是，它對于人才的需求仍然是十分的急迫,房地產業(yè)從業(yè)人數仍然在不斷的增長中.2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 201211105.314547.0 17098.2 21586.2 28619.2 35914.2 43127.6 57633.1 75663.7 92639.44表 4 我國房地產從業(yè)人數年份 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002人數（萬人） 66 74 80 84 87 94 96 100.4 107.5 118.4年份 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012人數（萬人） 120.2 133.4 146.5 153.9 166.5 172.7 190.9 211.6 248.6 273.7從表 4 中我們可以看出從 1993 年到 2012 年之間，我國房地產從業(yè)人數很明顯的在不斷的增長中，根據這個趨勢,預計在以后的一段時間之內，房地產從業(yè)人數仍會增長.根據本文第一部分對于房地產業(yè)的現(xiàn)況和發(fā)展趨勢的論述，我們可以清楚的看到，我國房地產業(yè)的發(fā)展規(guī)模在不斷的擴大中，房地產行業(yè)更加趨向于市場化、企業(yè)化，房地產的規(guī)模擴大勢必會需要更多的人來參與到這個行列中.同時，因為房地產業(yè)存在的巨大利潤空間，也吸引了越來越多的人加入到房地產業(yè)中，從事房地產工作，房地產從業(yè)人數與日俱增,成為我國涉及從業(yè)人數最多的行業(yè)之一.2 數學模型對房地產從業(yè)人數的預測與分析本文擬運用二次指數平滑模型、ARMA 模型、組合模型、時間序列分析對我國房地產從業(yè)人數進行預測與分析.2.1 二次指數平滑模型2.1.1 二次指數平滑模型簡介二次指數平滑也稱為雙重指數平滑,它是對一次指數平滑值再進行一次平滑.一次指數平滑法是直接利用一次指數平滑值作為預測值的一種預測方法,二次指數平滑法與其不同,它是用平滑值對時序存在的線性趨勢進行修正 1.因此,二次指數平滑也被稱為線性二次指數平滑.線性二次指數平滑法只利用三個數據值和一個 a 值就可以計算,這種方法還可以使過去觀察值的權數減少 1.因此,在帶有趨勢的時間序列中,一般傾向于使用線性二次指數平滑法作為預測方法 1.使用的公式為： )1()1( ttt sxs5)2(11)2( ttt ss為一次指數平滑的值, 為二次指數平滑的值, 為本期觀測值,)1(ts)(t tx)2()1tttsa)()tttb得到線性平滑模型：maFttm為預測的超前期數.當 t=1 時,我們通常認為 .0)2()1(0Ys2.1.2 二次指數平滑模型使用上面我們對二次指數平滑模型有了基礎的了解,下面就讓我們運用上面的知識對數據進行分析和預測.表 5 二次指數平滑法相關數據 年份 人數（萬人） 期 數 )1(ts)2(tstatbmtF1993 66.0 1 66.0 66.0 1994 74.0 2 67.6 66.3 68.9 0.3 1995 80.0 3 75.2 68.1 82.3 1.8 69.2 1996 84.0 4 80.8 70.6 91.0 2.5 84.1 1997 87.0 5 84.6 73.4 95.8 2.8 93.5 1998 94.0 6 88.4 76.4 100.4 3.0 98.6 1999 96.0 7 94.4 80.0 108.8 3.6 103.4 2000 100.4 8 96.9 83.4 110.4 3.4 112.4 2001 107.5 9 101.8 87.1 116.5 3.7 113.7 2002 118.4 10 109.7 91.6 127.7 4.5 120.2 2003 120.2 11 118.7 97.0 140.5 5.4 132.2 2004 133.4 12 122.9 102.2 143.5 5.2 145.9 2005 146.5 13 136.0 109.0 163.1 6.8 148.7 2006 153.9 14 148.0 116.8 179.2 7.8 169.9 2007 166.5 15 156.4 124.7 188.2 7.9 187.0 2008 172.7 16 167.7 133.3 202.1 8.6 196.1 2009 190.9 17 176.3 141.9 210.7 8.6 210.7 2010 211.6 18 195.1 152.5 237.6 10.6 219.3 62011 248.6 19 219.0 165.8 272.2 13.3 248.2 2012 273.7 20 253.6 183.4 323.8 17.6 285.5 2013 21 341.4 2014 22 358.9 以上就是我們得到的關于房地產從業(yè)人數的預測值,下面繼續(xù)對預測值進行分析,得出