金融廣場項目管理辦法

金融廣場項目管理辦法一、總則（一）目的為加強金融廣場項目的管理，確保項目的順利實施，提高項目的質(zhì)量和效益，保障投資者和相關(guān)利益者的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本公司實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于金融廣場項目從項目立項、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工、運營管理等全過程的管理活動。（三）管理原則1.合法性原則：項目管理活動必須嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)政策要求，確保項目的合法性和合規(guī)性。2.科學(xué)性原則：運用科學(xué)的管理方法和技術(shù)手段，對項目進(jìn)行全面、系統(tǒng)、動態(tài)的管理，提高項目管理的效率和質(zhì)量。3.效益性原則：以提高項目的經(jīng)濟效益和社會效益為目標(biāo)，合理配置資源，優(yōu)化項目方案，降低項目成本，提高項目的投資回報率。4.風(fēng)險管理原則：對項目實施過程中可能遇到的各種風(fēng)險進(jìn)行識別、評估和控制，采取有效的風(fēng)險應(yīng)對措施，降低風(fēng)險損失。5.溝通協(xié)調(diào)原則：加強項目各參與方之間的溝通協(xié)調(diào)，建立良好的合作關(guān)系，及時解決項目實施過程中出現(xiàn)的問題，確保項目順利進(jìn)行。二、組織管理（一）項目管理組織架構(gòu)成立金融廣場項目管理領(lǐng)導(dǎo)小組，由公司高層管理人員組成，負(fù)責(zé)項目的重大決策和總體協(xié)調(diào)。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)項目管理辦公室，作為項目的日常管理機構(gòu)，負(fù)責(zé)項目的具體實施和管理工作。項目管理辦公室根據(jù)項目需要，設(shè)立工程管理組、運營管理組、財務(wù)管理組、法務(wù)合規(guī)組等專業(yè)工作組，分別負(fù)責(zé)項目的工程建設(shè)、運營管理、財務(wù)管理、法務(wù)合規(guī)等方面的工作。（二）各部門職責(zé)1.項目管理辦公室負(fù)責(zé)制定項目總體計劃和實施方案，并組織實施。協(xié)調(diào)項目各參與方之間的關(guān)系，解決項目實施過程中出現(xiàn)的問題。對項目的進(jìn)度、質(zhì)量、安全、成本等進(jìn)行監(jiān)控和管理，確保項目目標(biāo)的實現(xiàn)。組織項目的竣工驗收和交付使用工作。負(fù)責(zé)項目的文檔管理和信息統(tǒng)計工作。2.工程管理組負(fù)責(zé)項目的工程建設(shè)管理工作，包括工程招標(biāo)、施工管理、質(zhì)量監(jiān)督、安全管理等。組織編制工程建設(shè)計劃和施工圖紙，審核施工單位的施工組織設(shè)計和施工方案。對工程建設(shè)過程中的質(zhì)量、安全、進(jìn)度等進(jìn)行檢查和監(jiān)督，及時處理工程質(zhì)量和安全事故。組織工程的中間驗收和竣工驗收工作，辦理工程結(jié)算和交付使用手續(xù)。3.運營管理組負(fù)責(zé)項目的運營管理工作，包括招商租賃、物業(yè)管理、客戶服務(wù)等。制定項目的運營管理方案和營銷策略，組織開展招商租賃工作。建立健全物業(yè)管理體系，加強對物業(yè)的日常管理和維護，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。為客戶提供優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)，處理客戶的投訴和建議，維護客戶的合法權(quán)益。4.財務(wù)管理組負(fù)責(zé)項目的財務(wù)管理工作，包括資金籌集、成本核算、財務(wù)報表編制等。制定項目的資金使用計劃和財務(wù)預(yù)算，合理安排資金，確保項目資金的安全和有效使用。對項目的成本費用進(jìn)行核算和控制，降低項目成本，提高項目的經(jīng)濟效益。編制項目的財務(wù)報表和財務(wù)分析報告，為項目決策提供財務(wù)依據(jù)。5.法務(wù)合規(guī)組負(fù)責(zé)項目的法務(wù)合規(guī)管理工作，包括合同審查、法律咨詢、糾紛處理等。對項目涉及的各類合同進(jìn)行審查，確保合同的合法性和有效性。為項目提供法律咨詢服務(wù)，解答項目實施過程中遇到的法律問題。處理項目實施過程中出現(xiàn)的法律糾紛，維護公司的合法權(quán)益。三、項目立項與規(guī)劃設(shè)計管理（一）項目立項1.項目可行性研究：由項目管理辦公室組織相關(guān)部門和專業(yè)機構(gòu)，對金融廣場項目進(jìn)行可行性研究，編制項目可行性研究報告?？尚行匝芯繄蟾鎽?yīng)包括項目的背景、市場分析、建設(shè)方案、投資估算、經(jīng)濟效益分析等內(nèi)容。2.項目立項審批：項目可行性研究報告編制完成后，報公司項目管理領(lǐng)導(dǎo)小組審批。經(jīng)審批通過后，項目正式立項。（二）規(guī)劃設(shè)計管理1.規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)：項目立項后，由工程管理組負(fù)責(zé)組織規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)工作，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)驗的規(guī)劃設(shè)計單位承擔(dān)項目的規(guī)劃設(shè)計任務(wù)。2.規(guī)劃設(shè)計方案評審：規(guī)劃設(shè)計單位完成規(guī)劃設(shè)計方案后，由項目管理辦公室組織相關(guān)部門和專家對規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行評審。評審內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計方案的合理性、可行性、經(jīng)濟性等方面。經(jīng)評審?fù)ㄟ^后，規(guī)劃設(shè)計方案方可實施。3.設(shè)計變更管理：在項目實施過程中，如因客觀原因需要對設(shè)計方案進(jìn)行變更，必須嚴(yán)格按照設(shè)計變更管理程序進(jìn)行。設(shè)計變更應(yīng)經(jīng)原設(shè)計單位同意，并報項目管理辦公室審批。重大設(shè)計變更應(yīng)報公司項目管理領(lǐng)導(dǎo)小組審批。四、工程建設(shè)管理（一）工程招標(biāo)管理1.招標(biāo)方式選擇：根據(jù)項目的特點和要求，選擇合適的招標(biāo)方式，如公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)等。2.招標(biāo)文件編制：由工程管理組負(fù)責(zé)編制招標(biāo)文件，招標(biāo)文件應(yīng)包括招標(biāo)公告、投標(biāo)須知、合同條款、技術(shù)規(guī)范、工程量清單等內(nèi)容。3.投標(biāo)單位資格審查：對投標(biāo)單位的資格進(jìn)行審查，確保投標(biāo)單位具有相應(yīng)的資質(zhì)和經(jīng)驗。4.開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)：按照招標(biāo)文件規(guī)定的時間和地點進(jìn)行開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)工作。評標(biāo)委員會應(yīng)按照公平、公正、公開的原則，對投標(biāo)單位的投標(biāo)文件進(jìn)行評審，確定中標(biāo)單位。（二）工程施工管理1.施工單位管理：與中標(biāo)施工單位簽訂施工合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。要求施工單位按照施工合同的要求，組織施工隊伍和施工設(shè)備進(jìn)場施工。對施工單位的施工組織設(shè)計和施工方案進(jìn)行審核，監(jiān)督施工單位按照施工組織設(shè)計和施工方案進(jìn)行施工。2.工程質(zhì)量監(jiān)督：建立健全工程質(zhì)量監(jiān)督體系，加強對工程質(zhì)量的監(jiān)督和檢查。要求施工單位建立質(zhì)量管理體系，嚴(yán)格按照施工質(zhì)量驗收規(guī)范進(jìn)行施工。對工程質(zhì)量進(jìn)行定期檢查和不定期抽查，及時發(fā)現(xiàn)和處理工程質(zhì)量問題。3.工程安全管理：加強對工程安全的管理，建立健全工程安全管理制度。要求施工單位建立安全管理體系，加強對施工人員的安全教育和培訓(xùn)。對施工現(xiàn)場的安全設(shè)施和安全防護措施進(jìn)行檢查和監(jiān)督，確保施工現(xiàn)場的安全。4.工程進(jìn)度管理：制定工程進(jìn)度計劃，明確各階段的工程進(jìn)度目標(biāo)。要求施工單位按照工程進(jìn)度計劃組織施工，定期對工程進(jìn)度進(jìn)行檢查和分析。如發(fā)現(xiàn)工程進(jìn)度滯后，應(yīng)及時采取措施進(jìn)行調(diào)整，確保工程按時完成。（三）工程竣工驗收管理1.竣工驗收條件：工程完工后，施工單位應(yīng)按照合同要求進(jìn)行自檢，自檢合格后向項目管理辦公室提交竣工驗收申請報告。項目管理辦公室組織相關(guān)部門和單位對工程進(jìn)行預(yù)驗收，預(yù)驗收合格后，方可進(jìn)行正式竣工驗收。2.竣工驗收程序：由項目管理辦公室組織相關(guān)部門和單位組成竣工驗收小組，對工程進(jìn)行全面檢查和驗收?？⒐を炇招〗M應(yīng)按照竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，對工程的質(zhì)量、安全、功能等方面進(jìn)行檢查和評估。對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，要求施工單位限期整改。整改完成后，再次進(jìn)行驗收，直至驗收合格。3.竣工驗收備案：工程竣工驗收合格后，由項目管理辦公室負(fù)責(zé)辦理工程竣工驗收備案手續(xù)。五、運營管理（一）招商租賃管理1.招商計劃制定：由運營管理組根據(jù)項目的定位和市場需求，制定招商計劃。招商計劃應(yīng)包括招商目標(biāo)、招商策略、招商時間安排等內(nèi)容。2.招商宣傳推廣：通過多種渠道進(jìn)行招商宣傳推廣，如廣告宣傳、網(wǎng)絡(luò)推廣、參加展會等。提高項目的知名度和影響力，吸引潛在客戶。3.客戶洽談與簽約：與潛在客戶進(jìn)行洽談，了解客戶的需求和意向。根據(jù)客戶的需求和意向，為客戶提供合適的租賃方案。與客戶簽訂租賃合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。4.租金管理：按照租賃合同的約定，及時收取租金。對租金的收取情況進(jìn)行統(tǒng)計和分析，如發(fā)現(xiàn)客戶拖欠租金，應(yīng)及時采取措施進(jìn)行催收。（二）物業(yè)管理1.物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容：包括物業(yè)維修、保潔、綠化、安保等方面的服務(wù)。2.物業(yè)管理公司選擇：通過招標(biāo)等方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)驗的物業(yè)管理公司承擔(dān)項目的物業(yè)管理工作。3.物業(yè)管理監(jiān)督考核：與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。對物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和考核，如發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，應(yīng)及時要求物業(yè)管理公司進(jìn)行整改。（三）客戶服務(wù)管理1.客戶服務(wù)體系建立：建立健全客戶服務(wù)體系，設(shè)立客戶服務(wù)中心，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)。2.客戶投訴處理：及時處理客戶的投訴和建議，對客戶的投訴和建議進(jìn)行登記、調(diào)查和處理。將處理結(jié)果及時反饋給客戶，確?？蛻舻臐M意度。六、財務(wù)管理（一）資金籌集管理1.資金籌集方式：根據(jù)項目的資金需求和公司的實際情況，選擇合適的資金籌集方式，如銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資等。2.資金籌集計劃制定：制定資金籌集計劃，明確資金籌集的時間、金額和方式。合理安排資金籌集的進(jìn)度，確保項目資金的及時到位。（二）成本核算與控制1.成本核算方法：采用科學(xué)合理的成本核算方法，對項目的成本費用進(jìn)行核算。成本核算應(yīng)包括直接成本和間接成本，如土地成本、建筑安裝成本、管理費用、銷售費用等。2.成本控制措施：建立健全成本控制體系，加強對項目成本的控制。制定成本控制目標(biāo)和成本控制措施，對項目成本進(jìn)行實時監(jiān)控和分析。如發(fā)現(xiàn)成本超支，應(yīng)及時采取措施進(jìn)行調(diào)整，確保項目成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。（三）財務(wù)報表編制與分析1.財務(wù)報表編制：按照國家有關(guān)財務(wù)會計制度的要求，定期編制財務(wù)報表，如資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等。2.財務(wù)分析：對財務(wù)報表進(jìn)行分析，了解項目的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。通過財務(wù)分析，發(fā)現(xiàn)項目存在的問題和潛在風(fēng)險，為項目決策提供財務(wù)依據(jù)。七、法務(wù)合規(guī)管理（一）合同管理1.合同簽訂管理：在簽訂合同前，對合同對方的主體資格、信用狀況等進(jìn)行調(diào)查和評估。由法務(wù)合規(guī)組對合同條款進(jìn)行審查，確保合同條款的合法性和有效性。與合同對方簽訂書面合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。2.合同履行管理：監(jiān)督合同雙方按照合同的約定履行合同義務(wù)。如發(fā)現(xiàn)合同對方違約，應(yīng)及時采取措施進(jìn)行處理，維護公司的合法權(quán)益。3.合同檔案管理：建立合同檔案管理制度，對合同進(jìn)行分類歸檔管理。妥善保管合同檔案，以備查閱和使用。（二）法律咨詢與糾紛處理1.法律咨詢服務(wù)：為項目提供法律咨詢服務(wù)，解答項目實施過程中遇到的法律問題。2.糾紛處理：處理項目實施過程中出現(xiàn)的法律糾紛，如合同糾紛、侵權(quán)糾紛等。根據(jù)糾紛的性質(zhì)和情況，選擇合適的糾紛處理方式，如協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟等。八、風(fēng)險管理（一）風(fēng)險識別與評估1.風(fēng)險識別：對項目實施過程中可能遇到的各種風(fēng)險進(jìn)行識別，如市場風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、管理風(fēng)險、法律風(fēng)險等。2.風(fēng)險評估：對識別出的風(fēng)險進(jìn)行評估，分析風(fēng)險發(fā)生的可能性和影響程度。（二）風(fēng)險應(yīng)對措施1.風(fēng)險規(guī)避：對于風(fēng)險發(fā)生可能性較大且影響程度較高的風(fēng)險，采取風(fēng)險規(guī)避措施，如放棄項目、改變項目方案等。2.風(fēng)險減輕：對于風(fēng)險發(fā)生可能性較大但影響程度較低的風(fēng)險，采取風(fēng)險減輕措施，如加強管理、優(yōu)化方案等。3.風(fēng)險轉(zhuǎn)移：對于風(fēng)險發(fā)生可能性較小但影響程度較高的風(fēng)險，采取風(fēng)險轉(zhuǎn)移措施，如購買保險、簽訂合同等。4.風(fēng)險接受：對于風(fēng)險發(fā)生可能性較小且影響程度較低的風(fēng)險，采取風(fēng)險接受措施。（三）風(fēng)險監(jiān)控與預(yù)警1.風(fēng)險監(jiān)控：對項目實施過程中的風(fēng)險進(jìn)行實時監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險的變化情況。2.風(fēng)險預(yù)警：建立風(fēng)險預(yù)警機制，當(dāng)風(fēng)險達(dá)到預(yù)警指標(biāo)時，及時發(fā)出預(yù)警信號，采取相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對措施。九、文檔管理與信息統(tǒng)計（一）文檔管理1.文檔分類與編號：對項目實施過程中形成的各種文檔進(jìn)行分類和編號，如項目立項文件、規(guī)劃設(shè)計文件、工程建設(shè)文件、運營管理文件等。2.文檔存儲與保管：建立文檔存儲和保管制度，將文檔存儲在專門的文檔管理系統(tǒng)或檔案室中。對文檔進(jìn)行定期備份，確保文檔的安全和完整。