物業(yè)行業(yè)先進(jìn)設(shè)備管理制度VIP

物業(yè)行業(yè)先進(jìn)設(shè)備管理制度一、總則（一）目的為加強(qiáng)公司物業(yè)項(xiàng)目中先進(jìn)設(shè)備的管理，確保設(shè)備正常運(yùn)行，提高設(shè)備使用效率，保障物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，特制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于公司所管理的各類(lèi)物業(yè)項(xiàng)目中配備的先進(jìn)設(shè)備，包括但不限于智能化安防設(shè)備、消防設(shè)備、電梯、中央空調(diào)、給排水設(shè)備、供電設(shè)備等。（三）管理原則1.預(yù)防性維護(hù)原則：通過(guò)定期巡檢、保養(yǎng)和維修，預(yù)防設(shè)備故障的發(fā)生，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命。2.科學(xué)性管理原則：運(yùn)用科學(xué)的管理方法和技術(shù)手段，對(duì)設(shè)備進(jìn)行全過(guò)程管理，提高設(shè)備管理的科學(xué)性和有效性。3.責(zé)任到人原則：明確設(shè)備管理各環(huán)節(jié)的責(zé)任人員，確保設(shè)備管理工作落到實(shí)處。4.成本效益原則：在保證設(shè)備正常運(yùn)行和服務(wù)質(zhì)量的前提下，合理控制設(shè)備管理成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。二、設(shè)備管理組織架構(gòu)及職責(zé)（一）設(shè)備管理領(lǐng)導(dǎo)小組1.組成：由公司總經(jīng)理?yè)?dān)任組長(zhǎng)，分管副總經(jīng)理?yè)?dān)任副組長(zhǎng)，工程管理部、客服部、財(cái)務(wù)部等相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人為成員。2.職責(zé)負(fù)責(zé)制定和修訂設(shè)備管理的方針、政策和制度。審批設(shè)備購(gòu)置、更新、改造等計(jì)劃。協(xié)調(diào)解決設(shè)備管理工作中的重大問(wèn)題。（二）工程管理部1.組成：設(shè)部門(mén)經(jīng)理、主管工程師、維修班組長(zhǎng)及維修人員。2.職責(zé)負(fù)責(zé)編制設(shè)備操作規(guī)程、維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和維修方案。組織實(shí)施設(shè)備的日常巡檢、保養(yǎng)和維修工作。負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)檔案管理，建立設(shè)備臺(tái)賬。對(duì)設(shè)備操作人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)和指導(dǎo)。參與設(shè)備的驗(yàn)收、調(diào)試和試運(yùn)行工作。（三）客服部1.組成：設(shè)客服主管、客服專(zhuān)員。2.職責(zé)收集業(yè)主/使用人關(guān)于設(shè)備使用的意見(jiàn)和建議，并及時(shí)反饋給工程管理部。協(xié)助工程管理部做好設(shè)備維修、保養(yǎng)工作的現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)和溝通。負(fù)責(zé)向業(yè)主/使用人宣傳設(shè)備使用常識(shí)和注意事項(xiàng)。（四）財(cái)務(wù)部1.組成：設(shè)財(cái)務(wù)經(jīng)理、會(huì)計(jì)、出納。2.職責(zé)負(fù)責(zé)審核設(shè)備購(gòu)置、更新、改造等費(fèi)用預(yù)算。監(jiān)督設(shè)備管理費(fèi)用的使用情況，確保費(fèi)用支出合理合規(guī)。負(fù)責(zé)設(shè)備固定資產(chǎn)的核算和管理。（五）設(shè)備操作人員1.職責(zé)嚴(yán)格按照設(shè)備操作規(guī)程操作設(shè)備，確保設(shè)備安全運(yùn)行。做好設(shè)備運(yùn)行記錄，及時(shí)報(bào)告設(shè)備異常情況。配合工程管理部做好設(shè)備的日常維護(hù)和保養(yǎng)工作。三、設(shè)備采購(gòu)與驗(yàn)收（一）采購(gòu)計(jì)劃1.工程管理部根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際需求、設(shè)備運(yùn)行狀況及使用壽命等因素，每年年底編制下一年度設(shè)備采購(gòu)計(jì)劃。2.采購(gòu)計(jì)劃應(yīng)包括設(shè)備名稱、型號(hào)規(guī)格、數(shù)量、預(yù)算金額、采購(gòu)時(shí)間等內(nèi)容，并經(jīng)部門(mén)經(jīng)理審核后報(bào)公司設(shè)備管理領(lǐng)導(dǎo)小組審批。（二）采購(gòu)實(shí)施1.經(jīng)審批后的采購(gòu)計(jì)劃由采購(gòu)部門(mén)負(fù)責(zé)組織實(shí)施。采購(gòu)部門(mén)應(yīng)選擇具有良好信譽(yù)和資質(zhì)的供應(yīng)商，按照相關(guān)法律法規(guī)和公司采購(gòu)制度進(jìn)行采購(gòu)。2.在采購(gòu)過(guò)程中，采購(gòu)部門(mén)應(yīng)與供應(yīng)商簽訂采購(gòu)合同，明確設(shè)備的規(guī)格、數(shù)量、價(jià)格、交貨時(shí)間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、售后服務(wù)等條款。（三）驗(yàn)收1.設(shè)備到貨前，工程管理部應(yīng)通知相關(guān)人員做好驗(yàn)收準(zhǔn)備工作。2.設(shè)備到貨時(shí)，采購(gòu)部門(mén)、工程管理部、使用部門(mén)等相關(guān)人員共同對(duì)設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收內(nèi)容包括設(shè)備的數(shù)量、規(guī)格、型號(hào)、外觀、隨機(jī)附件、技術(shù)資料等。3.對(duì)于重要設(shè)備或技術(shù)復(fù)雜的設(shè)備，應(yīng)邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員或第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)收。4.驗(yàn)收合格后，驗(yàn)收人員應(yīng)填寫(xiě)設(shè)備驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，并簽字確認(rèn)。驗(yàn)收?qǐng)?bào)告應(yīng)包括設(shè)備名稱、型號(hào)規(guī)格、數(shù)量、供應(yīng)商、驗(yàn)收情況等內(nèi)容。對(duì)于驗(yàn)收不合格的設(shè)備，應(yīng)及時(shí)與供應(yīng)商協(xié)商處理，直至達(dá)到驗(yàn)收要求。四、設(shè)備安裝與調(diào)試（一）安裝準(zhǔn)備1.工程管理部在設(shè)備到貨前，應(yīng)根據(jù)設(shè)備安裝說(shuō)明書(shū)和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，制定設(shè)備安裝方案。2.安裝方案應(yīng)包括安裝流程、安全措施、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、人員分工等內(nèi)容，并經(jīng)部門(mén)經(jīng)理審核后報(bào)公司設(shè)備管理領(lǐng)導(dǎo)小組審批。3.安裝前，工程管理部應(yīng)組織相關(guān)人員對(duì)安裝現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清理和檢查，確保安裝場(chǎng)地符合要求。（二）安裝實(shí)施1.工程管理部應(yīng)按照安裝方案組織專(zhuān)業(yè)安裝人員進(jìn)行設(shè)備安裝。在安裝過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格遵守相關(guān)安全操作規(guī)程，確保安裝質(zhì)量和人員安全。2.安裝過(guò)程中，如發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在質(zhì)量問(wèn)題或與安裝說(shuō)明書(shū)不符的情況，應(yīng)及時(shí)與供應(yīng)商聯(lián)系，協(xié)商解決。（三）調(diào)試1.設(shè)備安裝完畢后，工程管理部應(yīng)組織相關(guān)人員進(jìn)行設(shè)備調(diào)試。調(diào)試內(nèi)容包括設(shè)備的運(yùn)行參數(shù)調(diào)整、性能測(cè)試、功能驗(yàn)證等。2.調(diào)試過(guò)程中，應(yīng)做好調(diào)試記錄，記錄調(diào)試時(shí)間、調(diào)試人員、調(diào)試內(nèi)容、調(diào)試結(jié)果等信息。3.調(diào)試合格后，工程管理部應(yīng)編寫(xiě)設(shè)備調(diào)試報(bào)告，并簽字確認(rèn)。調(diào)試報(bào)告應(yīng)包括設(shè)備名稱、型號(hào)規(guī)格、調(diào)試情況、調(diào)試結(jié)論等內(nèi)容。五、設(shè)備運(yùn)行管理（一）操作規(guī)程制定1.工程管理部應(yīng)根據(jù)設(shè)備的性能特點(diǎn)和使用要求，為每臺(tái)設(shè)備制定操作規(guī)程。操作規(guī)程應(yīng)包括設(shè)備的啟動(dòng)、運(yùn)行、停止操作步驟，操作注意事項(xiàng)，安全防護(hù)措施等內(nèi)容。2.操作規(guī)程應(yīng)經(jīng)部門(mén)經(jīng)理審核后報(bào)公司設(shè)備管理領(lǐng)導(dǎo)小組審批，并張貼在設(shè)備操作現(xiàn)場(chǎng)顯著位置。（二）運(yùn)行記錄1.設(shè)備操作人員應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作設(shè)備，并做好設(shè)備運(yùn)行記錄。運(yùn)行記錄應(yīng)包括設(shè)備運(yùn)行時(shí)間、運(yùn)行參數(shù)、設(shè)備狀態(tài)、故障情況等內(nèi)容。2.運(yùn)行記錄應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確、完整，不得偽造或篡改。運(yùn)行記錄應(yīng)妥善保存，保存期限不少于設(shè)備使用壽命周期。（三）巡檢制度1.工程管理部應(yīng)制定設(shè)備巡檢制度，明確巡檢周期、巡檢內(nèi)容、巡檢人員等要求。2.巡檢人員應(yīng)按照巡檢制度對(duì)設(shè)備進(jìn)行定期巡檢，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行中的異常情況，并做好巡檢記錄。巡檢記錄應(yīng)包括巡檢時(shí)間、巡檢人員、巡檢設(shè)備、巡檢情況等內(nèi)容。3.對(duì)于巡檢中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，巡檢人員應(yīng)及時(shí)報(bào)告部門(mén)主管，并采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理。對(duì)于重大問(wèn)題，應(yīng)立即報(bào)告公司設(shè)備管理領(lǐng)導(dǎo)小組。（四）故障處理1.設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，設(shè)備操作人員應(yīng)立即停止設(shè)備運(yùn)行，并報(bào)告部門(mén)主管。部門(mén)主管應(yīng)及時(shí)組織維修人員進(jìn)行故障診斷和排除。2.維修人員在接到故障報(bào)告后，應(yīng)迅速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)故障進(jìn)行分析和處理。在故障處理過(guò)程中，應(yīng)做好故障記錄，記錄故障發(fā)生時(shí)間、故障現(xiàn)象、故障原因、處理措施、處理結(jié)果等信息。3.對(duì)于復(fù)雜故障或維修時(shí)間較長(zhǎng)的故障，維修人員應(yīng)制定詳細(xì)的維修方案，并報(bào)部門(mén)經(jīng)理審核。維修方案應(yīng)包括維修步驟、安全措施、所需工具和材料等內(nèi)容。4.故障處理完畢后，維修人員應(yīng)填寫(xiě)設(shè)備維修報(bào)告，并簽字確認(rèn)。設(shè)備維修報(bào)告應(yīng)包括設(shè)備名稱、型號(hào)規(guī)格、故障情況、維修措施、維修結(jié)果等內(nèi)容。六、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)管理（一）維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃制定1.工程管理部應(yīng)根據(jù)設(shè)備的使用說(shuō)明書(shū)和運(yùn)行狀況，每年年初編制設(shè)備年度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃應(yīng)包括設(shè)備名稱、型號(hào)規(guī)格、維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容、維護(hù)保養(yǎng)周期、維護(hù)保養(yǎng)人員等內(nèi)容。2.維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃應(yīng)經(jīng)部門(mén)經(jīng)理審核后報(bào)公司設(shè)備管理領(lǐng)導(dǎo)小組審批。（二）日常維護(hù)保養(yǎng)1.設(shè)備操作人員應(yīng)按照維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和操作規(guī)程的要求，對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)。日常維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容包括設(shè)備清潔、潤(rùn)滑、緊固、調(diào)整、防腐等。2.工程管理部應(yīng)定期對(duì)設(shè)備操作人員的日常維護(hù)保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查和指導(dǎo)，確保日常維護(hù)保養(yǎng)工作落實(shí)到位。（三）一級(jí)保養(yǎng)1.一級(jí)保養(yǎng)以設(shè)備操作人員為主，維修人員為輔，對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體檢查和清洗，調(diào)整設(shè)備各部位的配合間隙，緊固設(shè)備的各個(gè)部位。2.一級(jí)保養(yǎng)周期為每季度一次，每次保養(yǎng)時(shí)間為[X]天。一級(jí)保養(yǎng)完成后，應(yīng)填寫(xiě)設(shè)備一級(jí)保養(yǎng)記錄，并簽字確認(rèn)。（四）二級(jí)保養(yǎng)1.二級(jí)保養(yǎng)以維修人員為主，操作人員參加，對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面解體檢查和清洗，修復(fù)或更換磨損的零部件，檢查和調(diào)整設(shè)備的精度、性能，消除設(shè)備的故障隱患。2.二級(jí)保養(yǎng)周期為每年一次，每次保養(yǎng)時(shí)間為[X]天。二級(jí)保養(yǎng)完成后，應(yīng)填寫(xiě)設(shè)備二級(jí)保養(yǎng)記錄，并簽字確認(rèn)。（五）保養(yǎng)記錄與檔案管理1.工程管理部應(yīng)建立設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檔案，將設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃、維護(hù)保養(yǎng)記錄、維修報(bào)告等資料整理歸檔。2.設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檔案應(yīng)妥善保存，保存期限不少于設(shè)備使用壽命周期。七、設(shè)備更新與改造管理（一）更新改造計(jì)劃1.工程管理部應(yīng)根據(jù)設(shè)備的技術(shù)狀況、運(yùn)行效率、能耗水平、維修成本等因素，定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，對(duì)于不符合使用要求或技術(shù)落后的設(shè)備，應(yīng)及時(shí)提出更新改造計(jì)劃。2.更新改造計(jì)劃應(yīng)包括設(shè)備名稱、型號(hào)規(guī)格、更新改造原因、更新改造內(nèi)容、預(yù)算金額、實(shí)施時(shí)間等內(nèi)容，并經(jīng)部門(mén)經(jīng)理審核后報(bào)公司設(shè)備管理領(lǐng)導(dǎo)小組審批。（二）更新改造實(shí)施1.經(jīng)審批后的更新改造計(jì)劃由工程管理部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。在實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)安全操作規(guī)程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，確保更新改造工作順利進(jìn)行。2.更新改造完成后，工程管理部應(yīng)組織相關(guān)人員進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，應(yīng)填寫(xiě)設(shè)備更新改造驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，并簽字確認(rèn)。（三）效益評(píng)估1.設(shè)備更新改造完成后，工程管理部應(yīng)會(huì)同財(cái)務(wù)部等相關(guān)部門(mén)對(duì)更新改造項(xiàng)目進(jìn)行效益評(píng)估。效益評(píng)估內(nèi)容包括設(shè)備運(yùn)行效率提高情況、能耗降低情況、維修成本降低情況、服務(wù)質(zhì)量提升情況等。2.效益評(píng)估報(bào)告應(yīng)報(bào)公司設(shè)備管理領(lǐng)導(dǎo)小組審核，作為今后設(shè)備更新改造決策的參考依據(jù)。八、設(shè)備報(bào)廢管理（一）報(bào)廢鑒定1.工程管理部應(yīng)定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查和評(píng)估，對(duì)于符合報(bào)廢條件的設(shè)備，應(yīng)組織相關(guān)人員進(jìn)行報(bào)廢鑒定。報(bào)廢鑒定人員應(yīng)由工程管理部、財(cái)務(wù)部、技術(shù)專(zhuān)家等組成。2.報(bào)廢鑒定應(yīng)根據(jù)設(shè)備的技術(shù)狀況、使用年限、維修成本、安全性能等因素進(jìn)行綜合評(píng)估，確定設(shè)備是否達(dá)到報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)。（二）報(bào)廢審批1.經(jīng)報(bào)廢鑒定確定需要報(bào)廢的設(shè)備，工程管理部應(yīng)填寫(xiě)設(shè)備報(bào)廢申請(qǐng)表，并附上報(bào)廢鑒定報(bào)告，報(bào)公司設(shè)備管理領(lǐng)導(dǎo)小組審批。2.公司設(shè)備管理領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)根據(jù)設(shè)備報(bào)廢申請(qǐng)表和報(bào)廢鑒定報(bào)告進(jìn)行審核，審批同意后，方可進(jìn)行設(shè)備報(bào)廢處理。（三）報(bào)廢處理1.設(shè)備報(bào)廢審批通過(guò)后，工程管理部應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定對(duì)報(bào)廢設(shè)備進(jìn)行處理。報(bào)廢設(shè)備可以采取出售、拆解、捐贈(zèng)等方式進(jìn)行處理，但應(yīng)確保處理過(guò)程符合環(huán)保要求和相關(guān)法律法規(guī)。2.對(duì)于有利用價(jià)值的報(bào)廢設(shè)備零部件，應(yīng)進(jìn)行回收和再利用。對(duì)于無(wú)利用價(jià)值的報(bào)廢設(shè)備，應(yīng)進(jìn)行妥善處置，防止對(duì)環(huán)境造成污染。（四）資產(chǎn)核銷(xiāo)1.設(shè)備報(bào)廢處理完畢后，財(cái)務(wù)部應(yīng)按照公司固定資產(chǎn)管理規(guī)定，及時(shí)對(duì)報(bào)廢設(shè)備進(jìn)行資產(chǎn)核銷(xiāo)。2.資產(chǎn)核銷(xiāo)應(yīng)填寫(xiě)資產(chǎn)核銷(xiāo)申請(qǐng)表，并附上設(shè)備報(bào)廢審批文件、報(bào)廢處理證明等資料，報(bào)公司財(cái)務(wù)主管審核后，報(bào)公司總經(jīng)理審批。九、設(shè)備技術(shù)檔案管理（一）檔案內(nèi)容1.設(shè)備技術(shù)檔案應(yīng)包括設(shè)備的選型、購(gòu)置、安裝、調(diào)試、運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)、更新改造、報(bào)廢等全過(guò)程的相關(guān)資料。2.具體內(nèi)容包括設(shè)備購(gòu)置合同、設(shè)備驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、設(shè)備安裝調(diào)試報(bào)告、設(shè)備操作規(guī)程、設(shè)備運(yùn)行記錄、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)記錄、設(shè)備維修報(bào)告、設(shè)備更新改造計(jì)劃及驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、設(shè)備報(bào)廢申請(qǐng)表及鑒定報(bào)告等。（二）檔案建立與保管1.工程管理部應(yīng)指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)設(shè)備技術(shù)檔案的建立和保管工作。設(shè)備技術(shù)檔案應(yīng)按照設(shè)備類(lèi)別和型號(hào)進(jìn)行分類(lèi)整理，建立電子檔案和紙質(zhì)檔案。2.設(shè)備技術(shù)檔案應(yīng)妥善保管，不得隨意銷(xiāo)毀或丟失。檔案保管期限應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定要求，對(duì)于重要設(shè)備的技術(shù)檔案應(yīng)長(zhǎng)期保存。（三）檔案查閱與借閱1.公司內(nèi)部人員因工作需要查閱設(shè)備技術(shù)檔案時(shí)，應(yīng)填寫(xiě)檔案查閱申請(qǐng)表，經(jīng)部門(mén)主管批準(zhǔn)后，方可查閱。查閱檔案時(shí)，應(yīng)在檔案管理人員的陪同下進(jìn)行，不得擅自涂改、抽取、復(fù)制檔案內(nèi)容。2.公司外部人員因工作需要查閱設(shè)備技術(shù)檔案時(shí)，應(yīng)填寫(xiě)檔案查