連山壯族瑤族自治縣“三舊”改造（城市更新）專項(xiàng)規(guī)劃（2020-2035年）

PAGE60PAGE21《連山壯族瑤族自治縣“三舊”改造（城市更新）專項(xiàng)規(guī)劃（2020-2035年）》規(guī)劃文本目錄第一章總則 3第一條規(guī)劃編制依據(jù) 3第二條規(guī)劃原則 3第三條規(guī)劃范圍/規(guī)劃對象 4第四條連山“三舊”項(xiàng)目界定 4第五條規(guī)劃期限 4第六條改造目標(biāo) 41.近期目標(biāo)（2020-2022年） 42.期末目標(biāo)（2023-2025年） 5第七條管理范圍 5第八條規(guī)劃構(gòu)成 5第九條實(shí)施時(shí)間 5第十條規(guī)劃解釋 5第二章改造方向、模式及策略 5改造范圍與規(guī)模 5第十一條“三舊”改造方向 61. 促進(jìn)城區(qū)建設(shè)調(diào)整與完善 62. 促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與優(yōu)化 63. 促進(jìn)農(nóng)村建設(shè)調(diào)整與完善 64. 擴(kuò)大城鎮(zhèn)規(guī)模，提高城鎮(zhèn)水平 6第十二條改造類型 61. 全面改造 72. ⒉微改造 73. 3.混合改造 7第十三條改造模式 71. 政府主導(dǎo)模式 72. 政府與市場合作模式 73. 農(nóng)村集體主導(dǎo)模式 7第十四條投資形式 71. 城區(qū)投資形式 72. 鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資形式 8第三章總體用地布局和規(guī)模 8第十五條布局原則 81. 區(qū)域統(tǒng)籌 82. 規(guī)劃銜接、協(xié)調(diào) 83. 公共優(yōu)先 84. 布局目標(biāo) 85. 規(guī)劃結(jié)構(gòu) 86. 用地布局 9第十六條規(guī)劃利用指標(biāo) 9第四章土地利用與強(qiáng)度控制分區(qū) 9第十七條分區(qū)原則 91. 分類引導(dǎo) 92. 區(qū)位優(yōu)先 93. 景觀優(yōu)先 94. 尊重規(guī)劃 9第十八條總體思路 91. 圍繞重點(diǎn)項(xiàng)目開展“三舊”改造 102. 圍繞建設(shè)宜居宜業(yè)特色城鎮(zhèn)開展“三舊”改造 10第十九條容積率控制與分區(qū) 10第二十條綠地控制指引 10第二十一條“三舊”用地各項(xiàng)控制指標(biāo)的變更 11第二十二條確因效益無法平衡的，可適度提高容積率 11第二十三條容積率獎(jiǎng)勵(lì)與轉(zhuǎn)移 11第五章配套設(shè)施 11第二十四條規(guī)劃原則 111. 規(guī)劃優(yōu)先原則 112. 適時(shí)調(diào)整原則 123. 同步建設(shè)原則 12第二十五條規(guī)劃布局 12第六章道路交通 12第二十六條規(guī)劃原則 12第二十七條規(guī)劃布局 12第七章歷史文化保護(hù) 13第二十八條規(guī)劃原則 13第二十九條規(guī)劃指引 13第八章景觀風(fēng)貌綠地開敞空間 13第三十條規(guī)劃原則 13第三十一條規(guī)劃指引 14第九章實(shí)施機(jī)制 14第三十二條實(shí)施計(jì)劃 14第三十三條未完成用地計(jì)劃的處理 14第三十四條資金估算與籌措計(jì)劃 141. “三舊”改造的資金來源 142. “三舊”改造的資金籌措渠道 14第三十五條“三舊”改造的推進(jìn) 151. 政府主導(dǎo)，市場運(yùn)作 152. 突出重點(diǎn)，有序推進(jìn) 153. 系統(tǒng)規(guī)劃，彈性導(dǎo)控 15第三十六條組織與保障機(jī)制 15第三十七條實(shí)施動(dòng)態(tài)的項(xiàng)目庫更新機(jī)制 16第三十八條完善控規(guī)編制 16第三十九條拆遷保障 16第四十條金融扶持方式 16第四十一條財(cái)政扶持方式 17第一章總則第一條規(guī)劃編制依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（2019年修正版）;《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2019年修正版）;《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（2020年12月）;《連山壯族瑤族自治縣城市總體規(guī)劃（2013-2025）》;《連山壯族瑤族自治縣國土空間總體規(guī)劃（2020—2035年）》;《連山壯族瑤族自治縣土地利用總體規(guī)劃調(diào)整完善》（2010-2020年）;《廣東省人民政府關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府［2009］78號）;《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）;《廣東省國土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見的通知》（粵國土資規(guī)字〔2018〕3號）;《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)<廣東省深入推進(jìn)“三舊”改造三年行動(dòng)方案（2019-2021年）>的通知》（粵自然資發(fā)〔2019〕42號）;《清遠(yuǎn)市自然資源局關(guān)于印發(fā)<清遠(yuǎn)市深入推進(jìn)“三舊”改造三年行動(dòng)實(shí)施方案（2019-2021年）>的通知》（清自然資發(fā)〔2020〕6號）;《清遠(yuǎn)市市轄區(qū)“三舊”改造實(shí)施細(xì)則》;其他相關(guān)規(guī)劃及標(biāo)準(zhǔn).第二條規(guī)劃原則⑴落實(shí)上級規(guī)劃要求本規(guī)劃按照上級規(guī)劃的要求，落實(shí)上級規(guī)劃下達(dá)的規(guī)劃調(diào)控指標(biāo)，并服從上級規(guī)劃在空間布局、生態(tài)環(huán)境保護(hù)等方面的統(tǒng)籌安排；連山壯族瑤族自治縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)“三舊”改造規(guī)劃服從全市土地利用總體規(guī)劃。⑵實(shí)現(xiàn)土地節(jié)約集約利用通過本規(guī)劃活動(dòng)，對連山壯族瑤族自治縣農(nóng)村“三舊”現(xiàn)狀進(jìn)行全面調(diào)查摸底，對規(guī)劃期間土地利用問題、供需狀態(tài)和用地形勢進(jìn)行分析和研究，掌握“三舊”改造與土地節(jié)約集約利用的變量，提出連山壯族瑤族自治縣農(nóng)村土地節(jié)約集約利用思路協(xié)調(diào)的“三舊”改造的總體目標(biāo)。⑶公正客觀地解決歷史遺留問題做好與國家法律政策的銜接，兼顧各地發(fā)展歷史和土地管理政策的較續(xù)性，公正客觀地解決歷史遺留問題。通過本規(guī)劃活動(dòng)明晰產(chǎn)權(quán)，保障相關(guān)人的合法權(quán)益，維護(hù)社會穩(wěn)定。⑷保證規(guī)劃具有可操作性本規(guī)劃在大量普查數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，結(jié)合連山壯族瑤族自治縣農(nóng)村實(shí)際情況，通過多部門協(xié)調(diào)，科學(xué)地制定“三舊”改造近期和遠(yuǎn)期目標(biāo)和實(shí)施措施，使本規(guī)劃具有可操作性。第三條規(guī)劃范圍本輪規(guī)劃范圍主要包括連山壯族瑤族自治縣（以下簡稱“連山”）中心城區(qū)，依據(jù)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界劃定，總規(guī)劃范圍面積為661.37公頃。第四條連山“三舊”項(xiàng)目界定根據(jù)粵府[2009]78號文，結(jié)合清遠(yuǎn)市人民政府《關(guān)于清遠(yuǎn)市推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見的實(shí)施意見》和《清遠(yuǎn)市市轄區(qū)“三舊”改造實(shí)施細(xì)則》等進(jìn)行界定：⑴因城市規(guī)劃調(diào)整需“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地；⑵城鄉(xiāng)規(guī)劃確定不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū))用地；⑶國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)的原廠房用地；⑷不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的廠房用地；⑸布局散亂、條件落后，規(guī)劃確定改造的城鎮(zhèn)和村莊；⑹國家和省的政策規(guī)定可以實(shí)施改造的其他舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房用地;(7)其它經(jīng)市人民政府認(rèn)定屬“三舊”改造范圍的用地。第五條規(guī)劃期限本規(guī)劃期限為2020-2035年，其中近期為2020-2025年，遠(yuǎn)期為2026-2035年。第六條改造目標(biāo)規(guī)劃力求通過“三舊”改造單元的整合、改造、更新，實(shí)現(xiàn)“拓展建設(shè)空間、完善城市功能、改善人居環(huán)境、提升城市形象”的目標(biāo)。近期“三舊”改造單元的規(guī)劃，將遵循“全面探索、局部試點(diǎn)、封閉運(yùn)作、結(jié)果可控”的原則，培育和打造典型項(xiàng)目作為示范和標(biāo)桿，通過在宜居環(huán)境、布局優(yōu)化、配套設(shè)施建設(shè)等方面重點(diǎn)打造具有代表性和特色的“三舊”改造項(xiàng)目，實(shí)施以點(diǎn)帶面，推廣成功經(jīng)驗(yàn)，確?！叭f”改造的順利推進(jìn)。1.近期目標(biāo)（2020-2025年）通過示范項(xiàng)目的帶動(dòng)，啟動(dòng)全部的“三舊”改造項(xiàng)目，把“三舊”改造項(xiàng)目有條有理、有步驟安排在三年內(nèi)進(jìn)行推進(jìn)，通過改造，盡力達(dá)到以下目標(biāo)：建設(shè)“三舊”改造示范性項(xiàng)目，加強(qiáng)“三舊”改造的社會影響力。調(diào)整優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，推動(dòng)新農(nóng)村加速發(fā)展。發(fā)展優(yōu)勢和特色農(nóng)業(yè)，推動(dòng)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和升級。完善城市功能，增加公建配套。優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展，提高城市競爭力。2.期末目標(biāo)（2026-2035年）在本規(guī)劃期內(nèi)不安排新的“三舊”改造項(xiàng)目，改造的重點(diǎn)放在繼續(xù)大力推進(jìn)、完善近期啟動(dòng)的“三舊”改造項(xiàng)目，解決城市存量土地效益低下，物質(zhì)性老化和功能性老化的問題，為城市提供充足的發(fā)展空間，完善各鄉(xiāng)鎮(zhèn)功能，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，改善舊城區(qū)及村莊的生活和工作環(huán)境，實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)。⑴拓展建設(shè)空間，保障發(fā)展用地；⑵改善人居環(huán)境，提升空間本質(zhì)；⑶取得經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。第七條管理范圍在連山壯族瑤族自治縣管轄區(qū)域內(nèi)的“三舊”改造必須遵守本規(guī)劃。第八條規(guī)劃構(gòu)成本規(guī)劃由規(guī)劃文本、圖紙和附件構(gòu)成。規(guī)劃文本、圖紙具有同等的法律效力。第九條實(shí)施時(shí)間本規(guī)劃由連山壯族瑤族自治縣人民政府批準(zhǔn)之日起生效，由連山壯族瑤族自治縣人民政府組織實(shí)施。第十條規(guī)劃解釋本規(guī)劃的解釋權(quán)屬連山壯族瑤族自治縣人民政府。第二章改造方向、模式及策略改造范圍與規(guī)模本輪“三舊”改造范圍的確定是在對上一輪“三舊”改造范圍和各類地塊進(jìn)行詳細(xì)評估的基礎(chǔ)上，通過對連山中心城區(qū)城市發(fā)展方向進(jìn)行分析，優(yōu)先將有利于實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展定位的亟待改造用地列入本輪“三舊”改造范圍。本輪“三舊”改造地塊總數(shù)為23個(gè)，改造總面積為54.44公頃（816.60畝）。其中，舊村莊5個(gè)，改造總面積為19.95公頃（299.25畝）；舊城鎮(zhèn)18個(gè)，改造總面積為34.49公頃（517.35畝）。第十一條“三舊”改造方向促進(jìn)城區(qū)建設(shè)調(diào)整與完善通過“三舊”改造建設(shè)，激活新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，完善城市功能，提升城鄉(xiāng)競爭力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，改善舊城區(qū)及村莊的生活和工作環(huán)境，塑造連山獨(dú)特的區(qū)域形象，促進(jìn)城區(qū)用地布局的調(diào)整完善，提升城市功能，加強(qiáng)區(qū)域性城鄉(xiāng)功能配套，推動(dòng)全縣高質(zhì)量發(fā)展。促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與優(yōu)化通過“三舊”改造，按照“優(yōu)一、推二、強(qiáng)三”和“生態(tài)發(fā)展、綠色崛起”的發(fā)展思路，實(shí)現(xiàn)土地供給和利用與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整相適應(yīng)。⑴大力發(fā)展特色生態(tài)農(nóng)業(yè)，扶持農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，培育新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式，發(fā)展特色農(nóng)業(yè)+鄉(xiāng)村旅游、休閑農(nóng)業(yè)+特色旅游、康養(yǎng)和鄉(xiāng)村物流、電子商務(wù)等鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)。⑵合理工業(yè)企業(yè)布局，調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，適度發(fā)展生態(tài)工業(yè)。關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)、遷位于縣城中心的高污染、高能耗工業(yè)企業(yè)，實(shí)行“退城進(jìn)園”，企業(yè)在搬遷中實(shí)現(xiàn)技術(shù)改造和產(chǎn)業(yè)升級換代。⑶促進(jìn)全域旅游發(fā)展,完善連山“一核兩區(qū)”的全域旅游布局,提升縣城建設(shè)質(zhì)量和品位，打造有豐富文化底蘊(yùn)、鮮明區(qū)域特色的宜居宜業(yè)宜游縣城。⑷繼續(xù)深化住房制度改革，立足于連山經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展實(shí)際，面向不同收入階層，建立完備的住房供應(yīng)體系，滿足不同層次的住房需求。重點(diǎn)完善以公共租賃房為主的政府保障性住房供應(yīng)體系；合理進(jìn)行舊城居住區(qū)和“城中村”改造，逐步實(shí)現(xiàn)其綜合環(huán)境的改善；發(fā)展物業(yè)管理，促進(jìn)物業(yè)管理專業(yè)化、社會化。促進(jìn)農(nóng)村建設(shè)調(diào)整與完善通過“三舊”改造建設(shè)，激活新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，改善舊農(nóng)村及村莊的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)農(nóng)村建設(shè)調(diào)整與完善，加強(qiáng)區(qū)域性中心城鎮(zhèn)功能配套，配合村容村貌整治工作，加快新農(nóng)村建設(shè)步伐，不斷改善農(nóng)村人居環(huán)境，從而穩(wěn)步推進(jìn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。擴(kuò)大城鎮(zhèn)規(guī)模，提高城鎮(zhèn)水平全面啟動(dòng)連山壯族瑤族自治縣舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊的“三舊”改造工程，融會貫通、用足用活“三舊”改造政策，盤活土地資源，增強(qiáng)政府對土地開發(fā)和利用的調(diào)控能力，解決建設(shè)發(fā)展“用地難”的問題。結(jié)合“三舊”改造，積極引導(dǎo)農(nóng)業(yè)人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶，擴(kuò)大城鎮(zhèn)規(guī)模，提高城鎮(zhèn)化水平。第十二條改造類型本規(guī)劃將“三舊”改造規(guī)劃分為三種類型：全面改造以拆除重建方式對“三舊”用地進(jìn)行再開發(fā)，或者對“三舊”用地實(shí)施生態(tài)修復(fù)、土地復(fù)墾。主要適用于城市重點(diǎn)功能區(qū)以及對完善城市功能、提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、改善城市面貌有較大影響的城市更新項(xiàng)目。微改造指在維持現(xiàn)狀建設(shè)格局基本不變的前提下，以改變功能、整飾修繕、完善公共設(shè)施等方式對“三舊”用地進(jìn)行綜合整治。主要適用于建成區(qū)中對城市整體格局影響不大，但現(xiàn)狀用地功能與周邊發(fā)展存在矛盾、用地效率低、人居環(huán)境差的地塊。3.混合改造指全面改造和微改造相結(jié)合的類型。第十三條改造模式政府主導(dǎo)模式由政府主導(dǎo)改造，負(fù)責(zé)拆遷賠償，進(jìn)行土地整理（收回國有及對集體土地進(jìn)行征收），并投入資金主導(dǎo)建設(shè)，這種方式稱為“完全政府主導(dǎo)”模式，具體可分為下三種形式：一、政府統(tǒng)一收回土地，投入資金參與主要建設(shè)；二、政府對廢棄工廠或倉庫收回國有土地后改造為公益性設(shè)施用地；三、政府對具有歷史保護(hù)價(jià)值的舊街區(qū)進(jìn)行翻新，對危舊房實(shí)施拆除與修繕相結(jié)合，改善環(huán)境質(zhì)量。通過發(fā)揮政府的整體優(yōu)勢，統(tǒng)籌城市的近期利益和長遠(yuǎn)利益。政府與市場合作模式政府前期負(fù)責(zé)拆遷賠償、土地整理等工作。后期進(jìn)行政策指導(dǎo)和市場行為，引入資金進(jìn)行市場化運(yùn)作。此模式適應(yīng)能力于具有較高經(jīng)濟(jì)價(jià)值的改選項(xiàng)目，如改造為房地產(chǎn)、商業(yè)、辦公的項(xiàng)目；舊廠房改造為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目等。農(nóng)村集體主導(dǎo)模式由村集體成立經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，政府負(fù)責(zé)協(xié)作或者給予政策，以促使集體與村民達(dá)成改造、拆遷、安置、利益分配方案共識，并由該公司進(jìn)行改造工作。這種“集體經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)”的模式能夠充分發(fā)揮集體的主觀能動(dòng)性，改造速度快，矛盾少，程序簡單。此種模式適用于集體主導(dǎo)的公益型改造、集體成立公司的自主性改造、對舊村環(huán)境進(jìn)行以綜合整治為主要內(nèi)容的局部改造等。第十四條投資形式城區(qū)投資形式主要包括以下兩種，第一“土地入股”聯(lián)合開發(fā)模式，采取村民以土地入股形式與開發(fā)商共同改造舊村，享受利潤分紅。減少拆遷補(bǔ)償和重地費(fèi)用；第二，村集體提供項(xiàng)目用地，由開發(fā)商墊資建設(shè)，建成后讓開發(fā)商擁有數(shù)年的租賃經(jīng)營權(quán)，年限到期后村集體收回。此模式適用于市場比較成熟，市政和公共設(shè)施配套比較完善的舊村莊改造；未來將發(fā)展為城市新區(qū)的舊村莊改造。鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資形式⑴村集體和房地產(chǎn)開發(fā)商合作開發(fā):即村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，需借助房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，共同合作、共同開發(fā)；⑵村集體自主開發(fā):即村集體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，憑自身實(shí)力進(jìn)行自主開發(fā)建設(shè)；⑶村集體和村民共同投資開發(fā)：即村集體和村民有共同投資開發(fā)建設(shè)的愿望，以村集體為主、村民為輔合作開發(fā)。第三章總體用地布局和規(guī)模第十五條布局原則區(qū)域統(tǒng)籌“三舊”改造地塊往往為“嵌入式”地塊，其用地布局需以連山壯族瑤族自治縣整個(gè)空間結(jié)構(gòu)為指導(dǎo)，與周邊區(qū)域統(tǒng)籌考慮，以塑造完整的功能區(qū)，并力促連山壯族瑤族自治縣公共空間的系統(tǒng)性和完整性。規(guī)劃銜接、協(xié)調(diào)“三舊”改造用地規(guī)劃應(yīng)當(dāng)以國土空間規(guī)劃為基本依據(jù)，不得違背國土空間規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容，并以國土空間詳細(xì)規(guī)劃作為規(guī)劃許可、改造實(shí)施的法定依據(jù)，充分考慮居民的改造意愿，進(jìn)行綜合用地布局。公共優(yōu)先“三舊”改造用地規(guī)劃以產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型和改善市民生活和文化休閑環(huán)境為立足點(diǎn)，首先滿足公共服務(wù)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施、道路交通、公共綠地等的建設(shè)需求，如建商業(yè)區(qū)、開發(fā)商住樓、建設(shè)現(xiàn)代化廠房、聯(lián)建農(nóng)民公寓、保護(hù)歷史村落、生態(tài)環(huán)境改造、都市農(nóng)業(yè)和現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)等，其次再考慮用作其他用途開發(fā)。布局目標(biāo)按照城鄉(xiāng)高質(zhì)量發(fā)展的要求對改造地塊的適用功能和用地性質(zhì)進(jìn)行重新分配與定義，以達(dá)到盤活土地資源，增加、豐富城市功能，升級產(chǎn)業(yè)類型，完善城市公共配套設(shè)施，改善城市環(huán)境，提升城市空間品質(zhì)等方面的效果。用地布局提高土地利用率，提升用地的服務(wù)功能，并改善周邊城市環(huán)境。注重用地改造的可操作性及保障公共利益，嚴(yán)格落實(shí)規(guī)劃的公園綠地、公共管理和公共服務(wù)用地以及公用設(shè)施用地，合理布局各類用地功能，形成布局結(jié)構(gòu)清晰與功能分區(qū)合理的土地利用布局。（1）從“三舊”用地類型上看，舊城鎮(zhèn)用地63.35公頃、舊村莊用地36.65公頃。改造后的功能以二類居住用地和商業(yè)用地為主。

（2）用空間布局上看，“三舊”用地主要分布在吉田河兩側(cè)、鹿鳴中路兩側(cè)。改造后的用地主要是二類居住用地和商業(yè)金融業(yè)用地。表3-1連山壯族瑤族自治縣“三舊”用地分類匯總表項(xiàng)目類型面積（公頃）比例（%）項(xiàng)目數(shù)（個(gè)）舊城鎮(zhèn)34.4963.3518舊村莊19.9536.655總計(jì)54.44100.0023第四章土地利用與強(qiáng)度控制分區(qū)第十七條分區(qū)原則分類引導(dǎo)改造強(qiáng)度的制定應(yīng)針對改造類型和用地功能的特點(diǎn)進(jìn)行分析，以形成經(jīng)濟(jì)可行與規(guī)劃合理的控制指標(biāo)。區(qū)位優(yōu)先“三舊”用地建設(shè)強(qiáng)度指標(biāo)根據(jù)“三舊”用地所處區(qū)位條件，綜合考慮區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的承載能力，城市服務(wù)功能聚集的城市公共中心及周邊的用地開發(fā)強(qiáng)度為高指標(biāo)區(qū)域，并逐步向外圍遞減。景觀優(yōu)先“三舊”用地建設(shè)強(qiáng)度指標(biāo)應(yīng)保護(hù)建設(shè)用地的自然環(huán)境，有利于形成層次分明、疏密有致的城市形態(tài)。尊重規(guī)劃“三舊”用地建設(shè)強(qiáng)度指標(biāo)應(yīng)尊重所在區(qū)域已經(jīng)編制的控制性詳細(xì)規(guī)劃，如對規(guī)劃指標(biāo)有高調(diào)整的應(yīng)通過法定程序進(jìn)行申報(bào)。第十八條總體思路順應(yīng)城鄉(xiāng)建設(shè)的重點(diǎn)發(fā)展方向，并能夠服務(wù)于城鄉(xiāng)遠(yuǎn)期總體發(fā)展目標(biāo)，理清項(xiàng)目空間分布的相互關(guān)系，梳理出“點(diǎn)、線、面”的結(jié)構(gòu)關(guān)系，具體為明確重點(diǎn)、理清發(fā)展脈絡(luò)與劃定主要區(qū)域。通過空間體系建構(gòu)完善最大限度發(fā)揮項(xiàng)目建設(shè)的外部正效應(yīng)，從而推動(dòng)城市種類功能各區(qū)的發(fā)展與完善。圍繞重點(diǎn)項(xiàng)目開展“三舊”改造“十四五”期間，連山壯族瑤族自治縣政府立足全省“一核一帶一區(qū)”區(qū)域發(fā)展格局中生態(tài)發(fā)展區(qū)功能定位，堅(jiān)持走入珠融灣、城鄉(xiāng)融合、綠色發(fā)展之路，充分發(fā)揮連山少數(shù)民族文化特色、三省邊城特色和生態(tài)資源優(yōu)勢，建設(shè)生態(tài)宜居、全域宜游的壯瑤之鄉(xiāng)。打造好中國天然氧吧、國家森林康養(yǎng)基地、嶺南避暑之都、嶺南賞雪勝地，將連山建成“小而美、小而富、小而強(qiáng)的特色邊城、幸福連山”，努力推動(dòng)連山“在高水平保護(hù)中實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展”。為了實(shí)現(xiàn)連山高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)必須上好項(xiàng)目，并且圍繞這些重點(diǎn)項(xiàng)目開展“三舊”改造，以滿足這些重點(diǎn)項(xiàng)目的需要。圍繞建設(shè)宜居宜業(yè)特色城鎮(zhèn)開展“三舊”改造堅(jiān)持樹立小縣大城發(fā)展理念，高起點(diǎn)建設(shè)好特色縣城，推進(jìn)各鎮(zhèn)特色化改造。堅(jiān)持推進(jìn)縣城民族特色化建設(shè)，加快縣城擴(kuò)容提質(zhì)，加快新城區(qū)規(guī)劃建設(shè)，有利于提高縣城在社會、經(jīng)濟(jì)和文化方面的輻射作用和聚集能力。因此，縣政府提出要科學(xué)編制縣城發(fā)展規(guī)劃，重點(diǎn)抓好舊城區(qū)“三舊改造”規(guī)劃。加快縣城項(xiàng)目建設(shè)，如加快推進(jìn)文旅商貿(mào)城、山城花園等一批“三舊改造”項(xiàng)目的建設(shè)。完善新建樓盤配套設(shè)施。推動(dòng)福安公園改造、東出口民族公園、水口公園和全民健身中心、文化藝術(shù)中心、旅游集散中心、停車場以及市政公共基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施建設(shè)。優(yōu)化住宅結(jié)構(gòu)，控制城區(qū)私人建房，重點(diǎn)建設(shè)解困房、廉租房和普通商品住宅，適量發(fā)展花園式住宅小區(qū)，滿足各種層次群體的需求；培育房地產(chǎn)交易市場；發(fā)展物業(yè)管理，促進(jìn)物業(yè)管理專業(yè)化、社會化。第十九條容積率控制與分區(qū)一級強(qiáng)度分區(qū)：以高密度為主的縣城中心地塊開發(fā)，包括商業(yè)金融、行政辦公、商住等用地。以舊城鎮(zhèn)全面改造項(xiàng)目為主。容積率指標(biāo)一般控制在3.5-5.0之間，建筑高度指標(biāo)一般控制在54-80米之間，最大建筑密度控制在40％以下。具體改造項(xiàng)目的控制強(qiáng)度按照相應(yīng)控制性詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行。二級強(qiáng)度分區(qū)：以中密度為主的開發(fā)，包括居住、道路廣場、文化娛樂、公園等用地。包括舊城鎮(zhèn)、舊村莊全面改造項(xiàng)目。容積率指標(biāo)一般控制在2.5-3.5之間，建筑高度一般控制在36-54米之間，建筑密度指標(biāo)一般控制在35%以下。具體改造項(xiàng)目的控制強(qiáng)度按照相應(yīng)控制性詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行。三級強(qiáng)度分區(qū)：主要指舊城鎮(zhèn)微改造項(xiàng)目，主要為舊住宅、舊公服設(shè)施提升改造。容積率指標(biāo)一般控制在1.2-2.5之間，建筑高度一般控制在36米以下，建筑密度指標(biāo)一般控制在30%以下。具體改造項(xiàng)目的控制強(qiáng)度按照相應(yīng)控制性詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行。表4-1容積率分區(qū)分類控制表容積率分區(qū)居住用地公共管理與公共服務(wù)用地商業(yè)服務(wù)業(yè)用地高容積率區(qū)3.0-4.53.5-5.03.5-5.0中高容積率區(qū)2.5-3.53.0-4.53.0-4.5中容積率區(qū)2.0-3.02.5-3.52.5-3.5低容積率區(qū)1.2-2.21.5-2.5——表4-2建筑高度分區(qū)控制表建筑高度分區(qū)一級高度區(qū)二級高度區(qū)三級高度區(qū)四級高度區(qū)建筑高度54m-80m36m-54m27m-36m27m以下表4-3建筑密度分區(qū)控制表建筑密度分區(qū)高建筑密度區(qū)中高建筑密度區(qū)中建筑密度區(qū)低建筑密度區(qū)建筑密度≤40%≤35%≤30%≤25%第二十條綠地控制指引(1)“三舊”改造作為居住用地的地塊綠地率不少于30%。其中公共綠地人均面積，十五分鐘生活圈居住區(qū)不少于2.0平方米/人，十分鐘生活圈居住區(qū)不少于1.0平方米/人，五分鐘生活圈居住區(qū)不少于1.0平方米/人。(2)在“三舊”改造作為商業(yè)金融業(yè)用地的，綠地率不低于25%；作為體育用地的，不低于40%。⑶“三舊”改造作為醫(yī)院、休（療）養(yǎng)園等醫(yī)院衛(wèi)生單位的地塊，以及高等院校、機(jī)關(guān)團(tuán)體等單位的地塊、其綠地率不低于35%。新區(qū)中、小學(xué)≥35%，舊城區(qū)根據(jù)實(shí)際情況確定。⑷“三舊”改造作為一類工業(yè)用地的綠地率應(yīng)大于20%，二類工業(yè)用地的綠地率應(yīng)大于30%，三類工業(yè)用地的綠地率應(yīng)大于40%。第二十一條“三舊”用地各項(xiàng)控制指標(biāo)的變更“三舊”用地各項(xiàng)控制指標(biāo)應(yīng)符合所在地區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，如有變化需依據(jù)本規(guī)劃進(jìn)行充分論證并編制調(diào)整方案，提交自然資源主管部門審議通過并經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。第二十二條確因效益無法平衡的，可適度提高容積率為更好的實(shí)現(xiàn)城市中心區(qū)土地價(jià)值、強(qiáng)化城鄉(xiāng)發(fā)展活力，提高中心城區(qū)“三舊”改造的操作性，確因改造效益無法平衡的，可適度提高容積率。需要申請?zhí)岣呷莘e率等調(diào)整規(guī)劃條件的，則由編制主體提出并委托有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)開展單元控規(guī)調(diào)整專項(xiàng)評估論證，提出改造單元?jiǎng)澏ê鸵?guī)劃技術(shù)條件核定的申請意見。第二十三條容積率獎(jiǎng)勵(lì)與轉(zhuǎn)移為保障“三舊”改造的公益性目的，對有以下情形的改造主要給予容積率獎(jiǎng)勵(lì)或轉(zhuǎn)移的優(yōu)惠政策：⑴在規(guī)劃條件允許范圍內(nèi)，“三舊”改造主體為城市公共利益做出貢獻(xiàn)，如提供公共綠地、開敞空間、代建（或維護(hù)）公共服務(wù)設(shè)施的，可得到一定的容積率獎(jiǎng)勵(lì)。⑵在“三舊”改造中，為保護(hù)文物保護(hù)區(qū)，允許將限制開發(fā)地塊的容積率轉(zhuǎn)移到不受限制的相鄰地塊；并且，在規(guī)劃允許范圍內(nèi)，“三舊”改造主體可以通過買賣方式將轉(zhuǎn)移的容積率轉(zhuǎn)讓給其他地塊。⑶“三舊”改造主體按照舊城保護(hù)規(guī)定進(jìn)行建設(shè)外，主動(dòng)實(shí)施措施對舊城保護(hù)，如修繕房屋、疏通道路等，可根據(jù)具體情況酌情進(jìn)行容積率獎(jiǎng)勵(lì)或轉(zhuǎn)移。表4-4連山壯族瑤族自治縣“三舊”改造地塊總表項(xiàng)目編號地塊信息改造類型用地面積（平方米）土地現(xiàn)狀用途擬改造土地用途441825001濱江中路14個(gè)小區(qū)舊城鎮(zhèn)（微改造）73903.95城鎮(zhèn)用地、農(nóng)村宅基地、道路用地不改變441825002吉田鎮(zhèn)人民政府住宅小區(qū)舊城鎮(zhèn)（微改造）11347.75城鎮(zhèn)用地、農(nóng)村宅基地、道路用地不改變441825003水利局小區(qū)舊城鎮(zhèn)（微改造）1577.29農(nóng)村宅基地不改變441825004公路局小區(qū)舊城鎮(zhèn)（微改造）4475.42城鎮(zhèn)用地、宅基地不改變441825005教育局小區(qū)舊城鎮(zhèn)（微改造）8368.64城鎮(zhèn)用地、宅基地不改變441825006人民銀行小區(qū)舊城鎮(zhèn)（微改造）2907.29宅基地不改變441825007新村舊政府集資房地塊一舊城鎮(zhèn)（全面改造）21213.86城鎮(zhèn)用地、宅基地、農(nóng)用地居住用地441825008新村舊政府集資房地塊二舊城鎮(zhèn)（全面改造）30586.71城鎮(zhèn)用地、宅基地、農(nóng)用地居住用地、商業(yè)用地441825009山城花園（連山車站）舊城鎮(zhèn)（全面改造）54074.86城鎮(zhèn)用地、宅基地、農(nóng)用地居住用地、社會停車場用地441825010鹿鳴中路4個(gè)小區(qū)舊城鎮(zhèn)（全面改造）17991.79城鎮(zhèn)用地、宅基地、喬木林地居住用地、行政辦公用地、商業(yè)用地441825011市場西街地塊一舊城鎮(zhèn)（全面改造）20726.54城鎮(zhèn)用地、宅基地居住用地441825012市場西街地塊二舊城鎮(zhèn)（全面改造）5875.91宅基地居住用地441825013市場西街地塊三舊城鎮(zhèn)（全面改造）1836.27宅基地居住用地441825014文體商貿(mào)城地塊一舊城鎮(zhèn)（全面改造）37718.15城鎮(zhèn)用地、宅基地、道路用地居住用地、行政辦公用地441825015文體商貿(mào)城地塊二舊城鎮(zhèn)（全面改造）18311.68城鎮(zhèn)用地、宅基地、道路用地居住用地、商業(yè)用地441825016連勝汽車摩托車維修廠三舊改（二期）舊城鎮(zhèn)（全面改造）5404.05城鎮(zhèn)用地、宅基地居住用地441825017濱江西路原淀粉廠宿舍舊城鎮(zhèn)（全面改造）9753.94宅基地、農(nóng)用地居住用地441825018供水公司小區(qū)（原國稅局小區(qū)）、農(nóng)委、科技局小區(qū)舊城鎮(zhèn)（全面改造）18824.23城鎮(zhèn)用地、宅基地、道路用地居住用地、行政辦公用地、廣場用地441825019舊人民醫(yī)院地塊、高蓮村舊村莊（全面改造）59475.53城鎮(zhèn)用地、宅基地、農(nóng)用地居住用地、教育用地441825020高蓮村舊村莊（全面改造）18697.86城鎮(zhèn)用地、宅基地、水澆地居住用地441825021沙坪村舊村莊（全面改造）21185.93城鎮(zhèn)用地、宅基地、居住用地441825022太陽村舊村莊（全面改造）78483.52城鎮(zhèn)用地、宅基地、農(nóng)用地居住用地441825023木羌村舊村莊（全面改造）21661.82宅基地、道路用地居住用地合計(jì)544402.99第五章配套設(shè)施第二十四條規(guī)劃原則規(guī)劃優(yōu)先原則“三舊”用地改造應(yīng)遵從所在區(qū)域的控制性詳細(xì)規(guī)劃，當(dāng)中如涉及規(guī)劃的公共設(shè)施及市政設(shè)施，應(yīng)當(dāng)切實(shí)安排好設(shè)施建設(shè)用地，保證規(guī)劃設(shè)施的建設(shè)空間。適時(shí)調(diào)整原則“三舊”用地改造功能如改變控制性詳細(xì)規(guī)劃，應(yīng)針對可能產(chǎn)生的人口數(shù)量變化增加或減少配套設(shè)施，保障城鄉(xiāng)公共配套完善。同步建設(shè)原則為“三舊”項(xiàng)目配套設(shè)施的建設(shè)應(yīng)與項(xiàng)目整體進(jìn)度協(xié)調(diào)一致，保障配套設(shè)施同步到位。第二十五條規(guī)劃布局在“三舊”規(guī)劃布局的基礎(chǔ)上，對城市公共服務(wù)設(shè)施配套進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化。根據(jù)上層次規(guī)劃的公共設(shè)施布局以及“三舊”用地業(yè)主的改造意愿，將“三舊”用地盤活、整合之后根據(jù)所需各類設(shè)施規(guī)模和數(shù)量，進(jìn)行補(bǔ)充和完善。依據(jù)《連山壯族瑤族自治縣國土空間總體規(guī)劃（2020-2035年）》的用地性質(zhì)確定“三舊”用地改造后的用地主導(dǎo)性質(zhì)，落實(shí)各個(gè)地塊內(nèi)的公共設(shè)施配套項(xiàng)目及基礎(chǔ)設(shè)施配套項(xiàng)目，主要包括基礎(chǔ)教育設(shè)施、體育設(shè)施、文化設(shè)施等。在本次規(guī)劃中落實(shí)的設(shè)施項(xiàng)目見下表。表5-1配套設(shè)施項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目編號地塊信息改造類型設(shè)施內(nèi)容441825009山城花園（連山車站）舊城鎮(zhèn)（全面改造）文化站、幼兒園441825011市場西街地塊一舊城鎮(zhèn)（全面改造）文化站441825019舊人民醫(yī)院地塊、高蓮村舊村莊（全面改造）幼兒園441825014文體商貿(mào)城地塊一舊城鎮(zhèn)（全面改造）現(xiàn)狀電信局升級改造441825021沙坪村舊村莊（全面改造）文化站、公園441825022太陽村舊村莊（全面改造）文化站、青少年宮、敬老院441825023木羌村舊村莊（全面改造）文化站第六章道路交通第二十六條規(guī)劃原則⑴整體性原則：道路交通規(guī)劃應(yīng)立足城市整體交通體系的規(guī)劃建設(shè)，重點(diǎn)推動(dòng)關(guān)系整體的道理建設(shè)，促進(jìn)道路交通網(wǎng)絡(luò)的完善。⑵協(xié)調(diào)性原則：一方面利用“三舊”改造推動(dòng)舊城區(qū)道路系統(tǒng)的完善與更新，打通因拆遷問題而停滯的道路建設(shè)；另一方面則通過道路建設(shè)推動(dòng)兩側(cè)“三舊”用地的改造建設(shè)。⑶公交優(yōu)先原則。積極推動(dòng)舊城區(qū)公共交通的網(wǎng)絡(luò)建設(shè)與站場配套，發(fā)展公共交通以緩解城市交通壓力，并在“三舊”改造重點(diǎn)區(qū)域強(qiáng)化公交建設(shè)，實(shí)現(xiàn)公共交通對城市改造建設(shè)的推動(dòng)作用。第二十七條規(guī)劃布局“十四五”期間連山重視交通建設(shè)，大力提升交通互通水平，加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)外部交通體系建設(shè)。規(guī)劃形成“三橫兩縱”的主干道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。三橫：廣德大道、鹿鳴路、323國道改線段；兩縱：規(guī)劃城西路、以及城中路及與其相連接的城中北路。保證區(qū)域性交通干道和城市主次干道的落實(shí)；完善支線系統(tǒng)；適度增加慢行交通的配套設(shè)施。表6-1改造區(qū)域主干道路網(wǎng)一覽表路網(wǎng)結(jié)構(gòu)道路名稱道路等級三橫廣德大道城市主干路鹿鳴路城市主干路323國道改線段城市主干路兩縱城西路城市主干路城中路及城中北路城市主干路第七章歷史文化保護(hù)第二十八條規(guī)劃原則真實(shí)性原則在歷史文化街區(qū)保護(hù)的過程中要強(qiáng)調(diào)保護(hù)歷史原物的真實(shí)性。歷史文化街區(qū)的真實(shí)性不僅是指街區(qū)內(nèi)的歷史建筑實(shí)體的真實(shí)性，還包含街區(qū)內(nèi)的社會生活、文化等非物質(zhì)要素的真實(shí)性。（2）整體性原則歷史文化遺存是連同其周圍環(huán)境一并存在的，不僅要保護(hù)歷史建筑，還要保護(hù)其整體風(fēng)貌環(huán)境，以及除歷史建筑外的街巷、河道、路面等要素。歷史遺留并且具有一定歷史文化價(jià)值或能夠反映其風(fēng)貌特色的，都要予以保護(hù)。（3）功能完善原則隨著社會的發(fā)展和生活方式的改變，需要不斷改善歷史文化街區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境、完善街區(qū)的使用功能，是歷史文化街區(qū)存在和發(fā)展的基本內(nèi)容。第二十九條規(guī)劃指引（1）“三舊”改造地塊功能應(yīng)與名鎮(zhèn)名村、文物古跡和風(fēng)景名勝功能相配合；（2）對歷史文化保護(hù)地區(qū)控制范圍內(nèi)的“三舊”改造項(xiàng)目須嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行；（3）適當(dāng)增加城市的公園綠地和廣場用地，以及與歷史及文化風(fēng)貌地區(qū)相關(guān)的配套設(shè)施用地。第八章景觀風(fēng)貌綠地開敞空間第三十條規(guī)劃原則（1）和諧原則樹立建設(shè)“和諧城”的理念，以山、水、林、田等自然資源和歷史人文景觀為基礎(chǔ)，營造山、水、城一體的，自然景觀和人工景觀和諧的城市景觀。（2）整體性原則把握城市自然生長的肌理，在新的城市建設(shè)中融合值得保留的要素，創(chuàng)造市民喜愛，具有長久活力的城市景觀。（3）以人為本原則充分考慮人的基本需要，創(chuàng)造以人的尺度為基準(zhǔn)的城市景觀。第三十一條規(guī)劃結(jié)構(gòu)及指引（1）規(guī)劃結(jié)構(gòu)結(jié)合連山縣城山水環(huán)繞的自然特征，規(guī)劃形成“軸、面、點(diǎn)”相結(jié)合的景觀風(fēng)貌結(jié)構(gòu)，整體呈現(xiàn)為兩軸三片多節(jié)點(diǎn)的結(jié)構(gòu)形態(tài)?！拜S”即濱水游憩景觀軸和生活休閑景觀軸。濱水游憩景觀軸主要是沿著東西走向的吉田河，通過水體景觀和濱江岸線景觀共同組成縣城景觀主軸。生活休閑景觀軸主要是沿著南北走向的主次干路，結(jié)合沿路的現(xiàn)代建筑和山體景觀，形成縣城景觀次軸?！懊妗敝饕笁熏幟褡逦幕L(fēng)貌區(qū)、生態(tài)休閑風(fēng)貌區(qū)及田野風(fēng)貌區(qū)。壯瑤民族文化風(fēng)貌區(qū)主要是對舊城區(qū)風(fēng)貌景觀的展示，體現(xiàn)連山豐富的壯瑤文化。生態(tài)休閑風(fēng)貌區(qū)以福安公園為主，體現(xiàn)連山自然山水和壯瑤文化的結(jié)合。田野風(fēng)貌區(qū)主要體現(xiàn)縣城郊外的農(nóng)田風(fēng)光?！包c(diǎn)”主要指景觀節(jié)點(diǎn)區(qū)域，包括福安生態(tài)景觀核、人文景觀核心及多個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)。福安生態(tài)景觀核以連山福安公園為核心，體現(xiàn)壯瑤風(fēng)情的生態(tài)公園。人文景觀核心則以規(guī)劃的“三館”（博物館、圖書館和文化館）作為依托，結(jié)合周邊自然山林景觀，形成連山獨(dú)特的人文景觀。（2）規(guī)劃指引根據(jù)區(qū)域綠地劃定原則，將滿足條件的“三舊”項(xiàng)目逐步搬遷改造為區(qū)域綠地；鼓勵(lì)對舊村莊改造實(shí)行“遷村并點(diǎn)”，在優(yōu)化村莊體系布局的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)復(fù)耕復(fù)綠；鼓勵(lì)外圍分散的鎮(zhèn)村級工業(yè)用地搬遷進(jìn)園，原土地進(jìn)行生態(tài)修復(fù)。在“三舊”改造中見縫插綠，設(shè)置小型公共綠地；在“三舊”改造中，加強(qiáng)濱水開敞空間建設(shè)，體現(xiàn)“嶺南水鄉(xiāng)”特色，結(jié)合河道藍(lán)線的劃定，在河道兩側(cè)控制一定寬度的濱水綠化帶；并在改造中加強(qiáng)防護(hù)綠地建設(shè)。第九章實(shí)施機(jī)制第三十二條實(shí)施計(jì)劃2020-2025年（近期），重點(diǎn)保障城市服務(wù)設(shè)施、道路交通設(shè)施及市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)；保障對城市空間格局優(yōu)化有重大影響的“三舊”項(xiàng)目、對促進(jìn)城區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型構(gòu)建“城市服務(wù)平臺”有重要作用的“三舊”項(xiàng)目等順利改造。表9-1改造時(shí)序一覽表項(xiàng)目編號地塊信息改造類型用地面積（平方米）擬改造土地用途改造時(shí)序441825001濱江中路14個(gè)小區(qū)舊城鎮(zhèn)（微改造）73903.95城鎮(zhèn)用地、農(nóng)村宅基地、道路用地近期441825002吉田鎮(zhèn)人民政府住宅小區(qū)舊城鎮(zhèn)（微改造）11347.75城鎮(zhèn)用地、農(nóng)村宅基地、道路用地近期441825003水利局小區(qū)舊城鎮(zhèn)（微改造）1577.29農(nóng)村宅基地近期441825004公路局小區(qū)舊城鎮(zhèn)（微改造）4475.42城鎮(zhèn)用地、宅基地近期441825005教育局小區(qū)舊城鎮(zhèn)（微改造）8368.64城鎮(zhèn)用地、宅基地近期441825006人民銀行小區(qū)舊城鎮(zhèn)（微改造）2907.29宅基地近期441825009山城花園（連山車站）舊城鎮(zhèn)（全面改造）54074.86居住用地、社會停車場用地近期441825011市場西街地塊一舊城鎮(zhèn)（全面改造）20726.54居住用地近期441825012市場西街地塊二舊城鎮(zhèn)（全面改造）5875.91居住用地近期441825013市場西街地塊三舊城鎮(zhèn)（全面改造）1836.27居住用地近期441825014文體商貿(mào)城地塊一舊城鎮(zhèn)（全面改造）37718.15居住用地、行政辦公用地近期441825015文體商貿(mào)城地塊二舊城鎮(zhèn)（全面改造）18311.68居住用地、商業(yè)用地近期441825016連勝汽車摩托車維修廠三舊改（二期）舊城鎮(zhèn)（全面改造）5404.05居住用地近期合計(jì)246527.8--2026-2035年（遠(yuǎn)期），基本實(shí)現(xiàn)污染性、低產(chǎn)出產(chǎn)業(yè)的空間騰挪，形成高效、集約的土地利用方式，并促進(jìn)宜居城市環(huán)境的形成。表9-2改造時(shí)序一覽表項(xiàng)目編號地塊信息改造類型用地面積（平方米）擬改造土地用途改造時(shí)序441825007新村舊政府集資房地塊一舊城鎮(zhèn)（全面改造）21213.86居住用地遠(yuǎn)期441825008新村舊政府集資房地塊二舊城鎮(zhèn)（全面改造）30586.71居住用地、商業(yè)用地遠(yuǎn)期441825010鹿鳴中路4個(gè)小區(qū)舊城鎮(zhèn)（全面改造）17991.79居住用地、行政辦公用地、商業(yè)用地遠(yuǎn)期441825017濱江西路原淀粉廠宿舍舊城鎮(zhèn)（全面改造）9753.94居住用地遠(yuǎn)期441825018供水公司小區(qū)（原國稅局小區(qū)）、農(nóng)委、科技局小區(qū)舊城鎮(zhèn)（全面改造）18824.23居住用地、行政辦公用地、廣場用地遠(yuǎn)期441825019舊人民醫(yī)院地塊、高蓮村舊村莊（全面改造）59475.53居住用地、教育用地遠(yuǎn)期441825020高蓮村舊村莊（全面改造）18697.86居住用地遠(yuǎn)期441825021沙坪村舊村莊（全面改造）21185.93居住用地遠(yuǎn)期441825022太陽村舊村莊（全面改造）78483.52居住用地遠(yuǎn)期441825023木羌村舊村莊（全面改造）21661.82居住用地遠(yuǎn)期合計(jì)297875.19--第三十三條未完成用地計(jì)劃的處理未能完成的“三舊”改造用地應(yīng)根據(jù)實(shí)際開發(fā)情況與城市發(fā)展需要適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。第三十四條資金估算與籌措計(jì)劃“三舊”改造的資金來源“三舊”改造的資金主要包括：重地補(bǔ)償費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)、地稅費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等?！叭f”改造的資金籌措渠道⑴土地運(yùn)營權(quán)下放市政府土地運(yùn)營權(quán)授權(quán)給各街道和開發(fā)區(qū)，各街道和開發(fā)區(qū)統(tǒng)一行轄區(qū)范圍內(nèi)土地的管理和監(jiān)督，“招、拍、掛”所獲得的土地出讓金全部納入“三舊”改造專項(xiàng)資金。在不能完全放權(quán)的情況下，可以劃定一般地區(qū)和重點(diǎn)地區(qū)，重點(diǎn)地區(qū)的土地管理和監(jiān)督的主體仍然是政府一般地區(qū)的土地運(yùn)營權(quán)下放給各街道和開發(fā)區(qū)。⑵土地出讓收益返還街道和開發(fā)區(qū)專項(xiàng)資金主要來自政府返還的“三舊”改造土地和聯(lián)結(jié)地塊的出讓收益，返還的土地出讓收入的比例由市政府達(dá)成統(tǒng)一協(xié)定。鑒于“三舊”改造的難度及資金缺口大，建議按照《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》，以土地出讓純情收益不高于的60%的比例進(jìn)行返還。⑶引入戰(zhàn)略性投資伙伴對投資回報(bào)率有較高的期望值。在目前“三舊”改造還末對市資本打開大門的現(xiàn)狀情況下，投資伙伴對項(xiàng)目是無法擁有開發(fā)和經(jīng)營權(quán)的，僅靠微薄的利潤加利息返還不足以促動(dòng)該種模式的運(yùn)行。因此，需要給予一定的土地開發(fā)權(quán)或運(yùn)營權(quán)，吸引市場資本。⑷公房銷售、公房出租收益、銀行借貸等輔助方式在業(yè)主自行改造的情況下，業(yè)主自籌資金也是舊城改造專項(xiàng)資金來源的一種情況。在未來?xiàng)l件成熟的情況下可以考慮通過政府發(fā)行債券的方式吸納社會資金的參與。第三十五條“三舊”改造的推進(jìn)政府主導(dǎo)，市場運(yùn)作為充分有序的利用當(dāng)前舊改的優(yōu)惠政策，在明確市場化改造主體的同時(shí)，尤其需要強(qiáng)調(diào)政府主導(dǎo)的中心地位，包括：整體統(tǒng)籌規(guī)劃，以政府戰(zhàn)略引導(dǎo)改造意愿；強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)，以政府參與維護(hù)主體利益；市場主體運(yùn)作，以政府投入作為有益補(bǔ)充。突出重點(diǎn)，有序推進(jìn)統(tǒng)籌部署，明確“三舊”改造各類對象的改造規(guī)模，做好近期與遠(yuǎn)期、重點(diǎn)地區(qū)和一般地區(qū)相結(jié)合，協(xié)調(diào)與城中村改造的關(guān)系，使“三舊”改造規(guī)劃有條不紊地進(jìn)行。系統(tǒng)規(guī)劃，彈性導(dǎo)控按照“規(guī)劃先行，成片改造；塑造功能，公共優(yōu)先；成熟一片，改造一片；公眾參與，各方共贏”的原則，建立三層次的系統(tǒng)規(guī)劃體系：以專項(xiàng)規(guī)劃為指導(dǎo)，明確“三舊”改造地區(qū)的基本改造要求；改變以單個(gè)地塊尋求經(jīng)濟(jì)平衡的思路，劃分改造單元，建立“單元平衡、區(qū)域平衡”的理念，通過單元整體改造、新區(qū)地塊與舊改地塊的聯(lián)動(dòng)開發(fā)和區(qū)域范圍內(nèi)的土地開發(fā)運(yùn)營等彈性改造模式，實(shí)現(xiàn)改造資金的平衡，并加強(qiáng)與控制性詳細(xì)規(guī)劃的銜接；編制“三舊”地塊層面的改造詳細(xì)規(guī)劃，切實(shí)指導(dǎo)和控制地塊改造。第三十六條組織與保障機(jī)制（1）健全“三舊”改造組織架構(gòu)縣政府對“三舊”改造工作負(fù)總責(zé)，相關(guān)部門各司其職，共同推進(jìn)。成立縣改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，組長由縣主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任，領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)改造單元計(jì)劃及改造項(xiàng)目專項(xiàng)規(guī)劃的審核，對其他“三舊”改造重大事項(xiàng)進(jìn)行決策。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)小組日常工作。

村鎮(zhèn)成立改造工作小組，負(fù)責(zé)相關(guān)工作的落實(shí)，主要包括改造項(xiàng)目意愿征集、組織項(xiàng)目申報(bào)與初審、協(xié)助進(jìn)行用地清理與拆遷補(bǔ)償安置工作、項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管等，為“三舊”改造項(xiàng)目開展提供全程主動(dòng)服務(wù)。為便于重點(diǎn)統(tǒng)籌單元協(xié)調(diào)、快速、高效地開展各項(xiàng)工作，以縣領(lǐng)導(dǎo)掛點(diǎn)的方式成立重點(diǎn)單元“三舊”改造專項(xiàng)工作組，全面負(fù)責(zé)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的改造工作，按照改造單元規(guī)劃與進(jìn)度要求制定實(shí)施工作方案，明確項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，協(xié)助改造主體及時(shí)解決實(shí)施中的具體問題，并定期向市政府報(bào)送項(xiàng)目推進(jìn)情況。（2）“三舊”改造項(xiàng)目的監(jiān)督保障充分發(fā)揮目標(biāo)績效考核的導(dǎo)向、激勵(lì)和約束作用，加強(qiáng)對基層“三舊”改造工作計(jì)劃和目標(biāo)完成情況的動(dòng)態(tài)管理，每年年底由領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室根據(jù)連山各部門“三舊”改造工作的完成情況，開展改造績效考核評估工作，并把考核成績納入部門年終總體績效考核中。建立統(tǒng)籌單元督查機(jī)制。由領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室根據(jù)各重點(diǎn)統(tǒng)籌單元的工作進(jìn)度計(jì)劃，定期對各重點(diǎn)統(tǒng)籌單元專項(xiàng)工作組進(jìn)行督查，建立起“三舊”改造關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制機(jī)制，督促統(tǒng)籌單元內(nèi)各項(xiàng)任務(wù)的落實(shí)，并定期把單元工作進(jìn)展與實(shí)施情況向領(lǐng)導(dǎo)小組報(bào)告。第三十七條實(shí)施動(dòng)態(tài)的項(xiàng)目庫更新機(jī)制建立“三舊”改造項(xiàng)目庫，并將年度改造計(jì)劃中的項(xiàng)目列入，對年度改造計(jì)劃中每季度的實(shí)施情況進(jìn)行評估，并對適時(shí)補(bǔ)充新的改造項(xiàng)目，通過動(dòng)態(tài)的管理做到論證一批、開工一批、建成一批。第三十八條完善控規(guī)編制⑴對沒有編制控制性詳細(xì)規(guī)劃的用地，應(yīng)根據(jù)年度改造計(jì)劃，有序地編制控制性詳細(xì)規(guī)劃和改造方案，作為確定規(guī)劃條件的依據(jù)。⑵以由于實(shí)際發(fā)展需要調(diào)整控規(guī)的用地，根據(jù)《廣東省控規(guī)管理?xiàng)l例》，由改造主體提出申請、專題論證報(bào)告及調(diào)整方案，按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第三十九條拆遷保障⑴以合理貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確保農(nóng)民失地保障。依法征收農(nóng)村集體土地，按照同地同價(jià)原則及時(shí)給與農(nóng)村集體組織和農(nóng)民合理補(bǔ)償。原村集體在舊村改造范圍內(nèi)的留用地、工業(yè)用地允許費(fèi)用納入統(tǒng)一規(guī)劃、改造，土地升值的收益由村集體、舊村莊村民和開發(fā)商共同享有。⑵城郊舊村改造采取實(shí)物補(bǔ)償方式。以宅基地置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)有三種方式。一是發(fā)放貨幣補(bǔ)貼使農(nóng)民可在城鎮(zhèn)購置商品房，二是置換安置房，三是置換產(chǎn)業(yè)功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)用房。⑶以回遷方式解決舊城改造中城鎮(zhèn)居民安置問題。為保障舊城鎮(zhèn)改造中弱勢群體利益，政府應(yīng)建回遷房為被拆遷人提供房屋，恢復(fù)延續(xù)社區(qū)環(huán)境，避免中心城區(qū)階層空心化。⑷為保證拆遷的進(jìn)度和動(dòng)遷人在拆遷過程中的居住保障。政府通過儲備的閑置土地作為專用的“空轉(zhuǎn)”指標(biāo)用于改造騰遷的地塊建設(shè)。提前利用這些儲備土地建設(shè)拆遷安置房，待回遷房或改造項(xiàng)目建設(shè)完成后再回過。第四十條金融扶持方式⑴通過激勵(lì)政策吸引社會資本投資對改造投資主體進(jìn)行垡融資的，以貼息的形式提供資金扶持。拆遷單位的拆遷費(fèi)用和合理利潤可以作為收（征）地（拆遷）補(bǔ)償成本從土地出讓金支付。鼓勵(lì)投資舊廠房改造，設(shè)立工業(yè)區(qū)升級改造專項(xiàng)資金，用于資助長級企業(yè)。合作、合資改造舊村莊的免收首次土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)，并設(shè)專項(xiàng)資金用于舊村莊改造。⑵利用銀行的投融資平臺籌措資金政府向銀行借貸保障拆遷資金來源。銀行采取“即時(shí)計(jì)息”的優(yōu)惠方式。銀行發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品募集資金，市民收回投資獲得收益，政府獲得資金進(jìn)行改造實(shí)現(xiàn)三方共贏。試行“土地銀行”政策，政府組織成立農(nóng)村土地信用合作社，把農(nóng)民的承包地、集體建設(shè)用地進(jìn)行“零存整貸”，引入存貸機(jī)制，鼓勵(lì)農(nóng)民將承包土地經(jīng)營權(quán)規(guī)范、有序地流轉(zhuǎn)。第四十一條財(cái)政