房地產(chǎn)項目開發(fā)操作指南

房地產(chǎn)項目開發(fā)實用操作手冊

項目開發(fā)實用手冊

目錄

一、前言01

項目開發(fā)手冊

目錄

一、前言01

目錄

一、序言----------------------------------------------01

二、項目開發(fā)基本進程計劃-----------------------------02

三、土地購置一----------------------------------------03

四、市場調(diào)查與產(chǎn)品定位-------------------------------05

五、成本分析與監(jiān)控------------------------------------12

六、項目設(shè)計------------------------------------------17

七、地質(zhì)勘探與文物鉆探--------------------------------19

八、土地交付、管理------------------------------------20

九、三通一平------------------------------------------21

十、前期手續(xù)辦理--------------------------------------22

十一-、施」:單位確實定---------------------------------26

十二、施工許可證辦理---------------------------------29

十三、施工--------------------------------------------30

十四、檢測--------------------------------------------33

十五、材料?、設(shè)備采購與認價---------------------------34

十六、竣工驗收----------------------------------------36

十七、交付、入住--------------------------------------37

十八、項目銷售----------------------------------------38

十九、項目財務(wù)管理------------------------------------39

二十、專門組織----------------------------------------41

二十一、專門表格--------------------------------------42

>f—1—

一刖百

在總結(jié)企業(yè)以往項目開發(fā)口勺經(jīng)驗和教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，企業(yè)企管部牽頭編制了

本《項目開發(fā)手冊》。

編制手冊的目的在于如下幾種方面：一、把項目開發(fā)過程中大部分工作內(nèi)

容固化下來；二、把項目開發(fā)的流程和工序進行有效的整合；三、把各業(yè)務(wù)部門

口勺工作內(nèi)容和原則愈加清晰地定位；四、各業(yè)務(wù)流程中的配合、協(xié)調(diào)工作愈加原

則化；五、讓大家明白，自己和本部門在開展工作口勺同步，他人和別口勺部門正在

不一樣的工序上努力。我們大家的工作都需要來自于同事們口勺支持和協(xié)助，自己

重要，他人也重要，甚至他人更重要。

《項目開發(fā)手冊》不也許把項目開發(fā)過程中所有日勺工作所有列完，只總結(jié)

了某些原則上的內(nèi)容。《項目開發(fā)手冊》更不是教條，我們鼓勵和倡導(dǎo)在符合原

則基礎(chǔ)上日勺創(chuàng)新和突破，我們但愿通過大家日勺努力，大大提高項目開發(fā)的效率和

效果，真正從項目開發(fā)中體現(xiàn)我們鑫苑企業(yè)日勺團體戰(zhàn)斗力，體現(xiàn)我們企業(yè)日勺管理

水平。

hemo

三土地購置

土地購置工作由地產(chǎn)部負責(zé)

一、土地購置工作流程

二、各工序重要工作

1、搜集土地信息

1.1重要內(nèi)容：重要是研究當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)市場，理解擬投資區(qū)域的地產(chǎn)資源，分布

狀況及每宗土地資源的詳細資料（包括地形、地貌、地價、使用性質(zhì)、地面附著

物分布等）。根據(jù)信息精略估算項目投資成本、開發(fā)周期及經(jīng)營風(fēng)險、構(gòu)思項目

開發(fā)的框架。

1.2信息來源

政府公布的土地批租信息

市場信息中剝離出來的土地轉(zhuǎn)讓信息

都市規(guī)劃部門提供的都市規(guī)劃信息

其他信息渠道口勺信息

1.3工作成果：篩選有價值信息

2、初步可行性研究

2.1工作描述

在項目意向確定后來，對項目的初步估計，以確定項目建設(shè)口勺必要性，完畢

時間、財務(wù)上的可行性等。

2.2重要分析內(nèi)容

市場和生產(chǎn)能力，預(yù)測市場需求，根據(jù)市場預(yù)測做出初步生產(chǎn)規(guī)劃

物料投入分析，包括從建設(shè)到經(jīng)營的所有物業(yè)投入分析

項目設(shè)計規(guī)劃

項目開發(fā)進度安排

項目投資與成本估算，包括投資估算、成本估算、籌措資金的渠道及初步

籌集方案。

2.3工作成果：《初步可行性研究匯報》

3、特定機會研究

3.1T作描述

針對詳細宗地，對建設(shè)投資的地區(qū)和物業(yè)進行詳細項R的投資機會分析與研

究。

3.2重要工作內(nèi)容

地產(chǎn)市場研究

投資估算、收入估算、經(jīng)營風(fēng)險分析

初步確定項目的投資規(guī)模、經(jīng)營模式、競爭方略

SWOT分析：對選定項目領(lǐng)域或投資方向進行優(yōu)劣勢、機會和威脅進行分析

3.3工作成果：《項目投資機會研究匯報》

4、詳細可行性研究

4.1工作描述

在項目決算前對項目有關(guān)工程、技術(shù)、經(jīng)濟等各方面條件和狀況進行詳盡；

系統(tǒng)、全面向調(diào)查、研究分析。對多種也許的建設(shè)方案和技術(shù)方案進行評細XJ比

較論證，并對項目建成后的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益進行預(yù)測和評價，是

項目進行評估和決算的根據(jù)。

4.2重要分析內(nèi)容

住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略

項目選址與建設(shè)條件

建設(shè)規(guī)模與功能原則

建設(shè)方案

包括建設(shè)場地環(huán)境、總體規(guī)劃布局、建筑方案設(shè)計、構(gòu)造設(shè)計、公用設(shè)計方

案、消防、環(huán)境保護等。

項目設(shè)施進度安排

投資估算與資金籌措

經(jīng)濟效益分析

包括住宅銷售價格、銷售進度與付款計劃，稅費率盈利能力分析、償能力

分析、資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析、敏感性分析、臨界點分析、重要經(jīng)濟指標(biāo)

分析。

風(fēng)險分析及對策

重要包括：市場風(fēng)險分析、經(jīng)營管理風(fēng)險分析、金融財務(wù)風(fēng)險分析

工作成果：《詳細可行性研究匯報》

5、項目評估

5.1工作描述

在項目可行性研究的基礎(chǔ)上，由第三方（國家、銀行或有關(guān)機構(gòu)）對項目進

行綜合評價、分析和論證；進而判斷其與否可行，并對項目的投資規(guī)劃、投資方

案、投資時機等內(nèi)容進行最終決策。

5.2重要工作內(nèi)容

項目與企業(yè)投資評估，項目建設(shè)口勺必要性評估；項目建設(shè)規(guī)模評估；資源、

原材料及公用設(shè)施條件評估；工藝、技術(shù)和設(shè)備方案評估；建筑工程原則評估；

實行進度評估：項目組織、勞動定員和人員培訓(xùn)計劃評估：投資估算和資金籌措:

財務(wù)效益評估；國民經(jīng)濟效益評估；社會效益評估；項目風(fēng)險評估。

5.3工作成果：《項目評估匯報》

6、土地競標(biāo)、轉(zhuǎn)讓

土地購置方式有兩種：協(xié)議出讓、拍賣競標(biāo)

6.1協(xié)議轉(zhuǎn)讓：由買賣雙方通過談判而簽約成交.

6.2競標(biāo)：土地由土地交易中心掛牌拍賣，通過競標(biāo)摘牌而成交。

6.3通過競標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議后成交的土地，根據(jù)協(xié)議條款，按規(guī)定支付土地款后,

辦理土地證。

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四市場調(diào)查與產(chǎn)品定位

一、市場部負責(zé)項目的市場調(diào)查和產(chǎn)品定位，在項目確定后十天之內(nèi)作

出產(chǎn)品定位的初步分析，并召集主持產(chǎn)品定位分析會，總經(jīng)理、總經(jīng)理助

理、總師辦、財務(wù)部參與分析討論，在此基礎(chǔ)上進行調(diào)整。項目確定后十

五天之內(nèi)，做出產(chǎn)品定位日勺最終止論，并得到總經(jīng)理的審核同意。

二、市場調(diào)查和產(chǎn)品定位分析匯報詳細內(nèi)容與規(guī)定

1、市場調(diào)查數(shù)據(jù)搜集

1)根據(jù)企業(yè)H勺品牌規(guī)定，按照市場創(chuàng)新H勺原則，確定市場與產(chǎn)品的定

義。

2)設(shè)計問卷調(diào)查、訪談，選擇合適人員進行調(diào)查和訪談，保證數(shù)據(jù)的

真實、完整、有效。

3)搜集有關(guān)記錄資料，保證數(shù)據(jù)充足完整.

4)通過有關(guān)途徑，搜集競爭樓盤資料。

5)基本日勺數(shù)據(jù)規(guī)定如下：

項目用地周圍環(huán)境現(xiàn)實狀況及其趨勢

1)項目土地性質(zhì)調(diào)查

.地理位置

.地質(zhì)地貌狀況

.土地面積及紅線圖

.土地規(guī)劃使用性質(zhì)

.七通一平現(xiàn)實狀況

2)項目用地周圍環(huán)境調(diào)查

.地塊周圍日勺建筑物

.綠化景觀

.自然景觀

.歷史人文景觀

.環(huán)境污染狀況

3)地塊交通條件調(diào)查

.地塊周圍H勺市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)實狀況、遠景規(guī)劃

.項目日勺水、路、空交通狀況

.地塊周圍日勺市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)實狀況

4）周圍市政配套設(shè)施調(diào)查

.購物場所

.文化教育

.醫(yī)療衛(wèi)生

.金融服務(wù)

.郵政服務(wù)

.娛樂、餐飲、運動

.生活服務(wù)

.娛樂休息設(shè)施

.歷史人文區(qū)位影響

.周圍也許存在的對項目不利的干擾原因

區(qū)域市場現(xiàn)實狀況及其趨勢判斷

1）宏觀經(jīng)濟運行狀況

.國內(nèi)生產(chǎn)總值

.第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量

.第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量

.第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量

.房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量

.房地產(chǎn)開發(fā)景氣市數(shù)

.國家宏觀金融政策：

.貨幣政策

.利率

.房地產(chǎn)按揭政策

.固定資產(chǎn)投資總額：

全國及項目所在地

其中房地產(chǎn)開發(fā)比重

.社會消費品零售總額

?居民消費價格指數(shù)

.商品住宅價格指數(shù)

.中國都市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源運用

2）項目所在區(qū)域市場（初步認定日勺市場范圍）社會調(diào)查

.治安狀況

.人口有關(guān)信息（總量、教育程度、年齡分段、在崗等）

.家庭構(gòu)成狀況（人員、收入、消費支出等）

.區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位構(gòu)成

.非常住人口（限定為非當(dāng)?shù)貞艨凇⒎潜緟^(qū)域戶口的常駐人員）基本狀況

.生活方式的演變趨勢

.房地產(chǎn)消費心理期望

3）項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府有關(guān)的政策法規(guī)

.項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重

.政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面H勺政策法規(guī)

.政府有關(guān)商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)

.中短期政府在項目所在地及項目地塊周圍的市政規(guī)劃

.項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)實狀況

類比競爭樓盤調(diào)研

1）項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異

2）項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)

3）商品住宅客戶構(gòu)成及購置實態(tài)

.多種檔次商品住宅客戶狀況

.商品住宅客戶購置行為狀況

4）類比競爭樓盤基本資料

.項目戶型構(gòu)造詳析

.項目規(guī)劃設(shè)計及銷售資料

.項目的基本定位

.購房客戶日勺基本狀況

大客戶群體調(diào)杳

.根據(jù)企業(yè)口勺品牌定位利也許的戶型設(shè)計方案等，選擇具有明顯特性的社

會群體

.搜集有關(guān)消費意向

2、市場調(diào)查數(shù)據(jù)分析

1）數(shù)據(jù)分析規(guī)定邏輯清晰和嚴(yán)密，保證樣本與總體日勺呼應(yīng)，數(shù)據(jù)之間

可以互相印證；對于宏觀經(jīng)濟日勺記錄數(shù)據(jù)要予以合適的保險系數(shù)，

項目的競爭樓盤的戶型是市場日勺選擇還是開發(fā)商日勺選擇，確認競爭

樓盤是新開發(fā)樓盤還是既有的存量房產(chǎn)等等.

2）數(shù)據(jù)分析的重要內(nèi)容

1、土地SWOT地第層次）分析

1）項目地塊的優(yōu)勢

2）項目地塊的劣勢

3）項目地塊的機會點

4）項目地塊的威脅及困難點

2、消費心理/動機分析

1）住房的消費動機和目的（小區(qū)整體、戶型、總價等）

2）投資房的I消費動機和投資方向

3）國內(nèi)和當(dāng)?shù)爻晒潜P分析

4）也許的客戶群體分析

3、區(qū)域內(nèi)競爭樓盤評價

1）定位分析

2）銷售進展分析

3）定價分析

4）總體評價，并與問卷調(diào)查成果進行對比分析

4、項口定位的經(jīng)濟分析

1）商品住宅項目價值分析

.商品住宅價值分析法（類比可實現(xiàn)價值分析法）：

選擇可類比項目

確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中日勺權(quán)重

分析可類比項目價值實現(xiàn)日勺各要素之特性

對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素日勺對比值

根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)日勺均價

.類比可實現(xiàn)價值決定原因：類比土地價值

A市政交通及直入交通日勺便利性日勺差異

B項目周圍環(huán)境日勺差異：自然和綠化景觀的差異

教育和人文景觀日勺差異

多種污桀程度的I差異

小區(qū)素質(zhì)的差異

C周圍市政配套便利性口勺差異

項目可提高價值判斷

A建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì)

B單體戶型設(shè)計

C建筑空間布局和壞藝設(shè)計

D小區(qū)配套和物業(yè)管理

E形象包裝和營銷籌劃

F發(fā)展商品牌和實力

價值實現(xiàn)的經(jīng)濟原因

A經(jīng)濟原因

B政策原因

2）項目可實現(xiàn)價值分析

.類比樓盤分析與評價

.項目價值類比分析：

價值提高和實現(xiàn)要素對比分析

項目類比價值計算

3）項目定價模擬

均價確實定

,住宅項目均價確定的重要措施：類比價值算術(shù)平均法

有效需求成本加價法

A分析有效市場價格范圍

B保證合理利潤率，追加有效需求價格

運用以上兩種措施綜合分析確定均價

項目中詳細單位內(nèi)定價模擬

.商品住宅定價法：

差異性價格系數(shù)定價法（H照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、

樓層系數(shù)、隨機系數(shù)）

.多種差異性價格系數(shù)確實定：

確定基礎(chǔ)均價

確定系數(shù)

確定幅度

.詳細單位定價模擬

4）項目投入產(chǎn)出分析

a、項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)模擬

.項目總體經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)

.首期經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)

b、項目首期成本模擬

.成本模擬表及其闡明

c、項目收益部分模擬

.銷售收入模擬：

銷售均價假設(shè)

銷售收入模擬表

.利潤模擬及闡明：

模擬闡明

利潤模擬表

.敏感性分析：

可變成本變動時對利潤的影響

銷售價格變動時對利潤的影響

5、開發(fā)節(jié)奏分析

1）影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本原因

.政策法規(guī)原因

.地塊狀況原因

.發(fā)展商操作水平原因

.資金投放量及資金回收規(guī)定

.銷售方略、銷售政策及價格控制原因

.市場供求原因

.上市時間規(guī)定

2）項目開發(fā)節(jié)奏及成果預(yù)測

.項目開發(fā)環(huán)節(jié)

.項目投入產(chǎn)出評估

.結(jié)論

三、產(chǎn)品定位結(jié)論

1、項目確定系列巾場目日勺，即賣給誰，賣什么，怎么賣？參與定位

分析會日勺分析人員需要重新審閱分析日勺過程或邏輯，與否由既有

H勺數(shù)據(jù)必然日勺得到目前日勺結(jié)論，數(shù)據(jù)之間能否互相印證，所根據(jù)

日勺判斷和選擇的原則與否有偏頗或主觀，有多大程度是經(jīng)驗和感

覺的成果，有多少是基于對企'也運作能力的考慮，等等。

2、以范本的形式進行表述，最終的產(chǎn)品定位將會描述如下內(nèi)容：戶

型、面積、戶型的比例、園林配套、容積率、賣點等。同步,

產(chǎn)品定位結(jié)論必須由企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人審核同意，才能進入項

目開發(fā)的下一環(huán)節(jié)。

3、產(chǎn)品定位H勺基本內(nèi)容規(guī)定

.目日勺客戶群體

.檔次定位

.產(chǎn)品類型定位

.功能定位

.建筑風(fēng)格定位

.容積率等指標(biāo)確定

.價格定位

.賣點定位

.產(chǎn)品細節(jié)提議

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五成本分析與監(jiān)控

一、成本分析與監(jiān)控工作由工程預(yù)算部負責(zé)

二、成本分析的根據(jù)

1、項目區(qū)域周邊類似構(gòu)造形式建安造價調(diào)查分析。

2、項目定位與方案定位。

3、土地成本。

4、已建同類構(gòu)造形式建安費用分析。

5、各項配套、手續(xù)費用分析。

6、其他費用分析。

三、成本分析內(nèi)容

（一）土地費用

1、購地款

2、土地契稅

（二）前期工程費

I、規(guī)劃設(shè)計費

1.1總體規(guī)劃設(shè)計

1.2擴初設(shè)計

1.3施工圖設(shè)計

1.4園景設(shè)計

1.5其他設(shè)計

1.5.1自來水設(shè)計

1.5.2電力設(shè)計

1.5.3天然氣設(shè)計

1.5.4熱力設(shè)計

1.5.5裝修設(shè)計

1.5.6綜合管網(wǎng)設(shè)計

2、地質(zhì)勘探

3、文物鉆探

4、三通一平

4.1臨時供電

4.2平整場地

4.3活動用房

4.4臨時道路

4.5臨時用水

4.6外墻圍欄

4.7臨時大門

5、前期其他費用

（三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

1、供水工程

1.1生活給水管網(wǎng)

1.2消防給水管網(wǎng)

1.3消防生活水池

2、熱力工程

2.1熱力集資費

2.2二次熱網(wǎng)

2.3熱互換站

3、供電工程

3.1室外電力電纜工程

3.2電貼費

3.3電力監(jiān)理費

3.4電力工程其他費用

4、雨水污水工程

4.1室外雨水工程

4.2室外污水工程

5、燃氣管道工程

5.1室外燃氣管理

5.2氣表費

5.3檢測費

5.4IC卡費

5.5點火費

6、綠化道路

6.1園林道路景觀

6.2綠化

6.3安裝

7、智能化工程

7.1家庭安防

7.2周界防備

7.3樓宇對講

7.4閉路監(jiān)控

7.5車輛管理系統(tǒng)

7.6背景音樂

7.7電子巡更

8、標(biāo)識牌

9、標(biāo)識牌

10、夜間照明系統(tǒng)工程

（四）建筑安裝工程洪

1、建安費用

2、材料設(shè)備采購

2.1塑鋼門窗工程

2.2進戶防盜門

2.3英紅瓦

2.4成品挑檐天溝

2.5配電箱

2.6采暖壁掛爐

2.7單元對講門

2.8電梯

2.9水泵、風(fēng)機

2.10散熱器

2.11外墻面彼

2.12外墻涂料

2.13消防設(shè)備

2.14其他

3、樁基費用

4、大堂裝修

（五）公共配套建設(shè)費

1、小學(xué)

2、幼稚園

3、地下車庫

4、會所

5、其他公共建筑

（六）管理費用

1、工資、福利

2、辦公費、差旅費

3、業(yè)務(wù)費

4、其他

（七）財務(wù)費用

1、貸款利息

2、地款利息

（八）銷售費用

1、銷售人員工資

2、銷售辦公費用

3、廣告籌劃宣傳費

4、預(yù)售許可證申領(lǐng)費

（九）開發(fā)期稅費

1、市政配套費

2、綠化費

3、人防費

4、基礎(chǔ)設(shè)施配套費

5、用地規(guī)劃許可證

6、動工許可證

6.1建設(shè)1L程監(jiān)督費

6.2勞?；鸺按龢I(yè)保險

（十）其他費用

1、施工監(jiān)理費

2、T程質(zhì)監(jiān)費

3、招標(biāo)管理費

4、圖紙審查費

5、協(xié)議印花稅

6、預(yù)算招標(biāo)代理費

7、檢測費

7.1構(gòu)造檢測

7.2環(huán)境監(jiān)測

7.3塑鋼檢測

7.4土壤檢測

7.5消防檢測

7.6樁基檢測

7.7電氣檢測

8、其他費用

8.1評估費

8.2登記費

8.3放線費

8.4售樓部裝修

8.5樣板間

8.6測繪費

8.7口照分析費

8.8拔地定樁費

8.9房租

8.10項目征詢論證費

8.11地震測試費

（H^一）不可預(yù)見費

1、泛會所裝修

2、健身器材

3、門衛(wèi)房

4、石凳

5、鴿子房

6、垃圾房

7、信報箱

8、其他費用

四、成本監(jiān)控

1、由工程預(yù)算部傘頭組織，對項目建設(shè)進行全面造價管理。

2、以成本分析內(nèi)容為項目分類監(jiān)控，保證實際成本在控制范圍之內(nèi)。

3、每一種項目開發(fā)完畢后來，由工程預(yù)算部總結(jié)出項目成本監(jiān)控匯報。

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六項目設(shè)計

項目設(shè)計包括方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計及配套專業(yè)設(shè)計四個方面日勺

工作內(nèi)容，項目設(shè)計由總師辦負責(zé)。

一、方案設(shè)計

1、在產(chǎn)品及市場定位后20天內(nèi)，由總師辦組織有關(guān)設(shè)計單位完畢方案設(shè)計。

2、方案設(shè)計的前提工作

項目方案設(shè)計前，營銷部應(yīng)提供經(jīng)企業(yè)承認的該項目市場及產(chǎn)品定位，包括

面積、戶型比例、容積率、配套設(shè)施原則等數(shù)據(jù)。

3、方案設(shè)計的I評審原則

3.1設(shè)計成果滿足都市規(guī)劃審批的規(guī)定。

3.2設(shè)計成果滿足企業(yè)對該項目的市場及產(chǎn)品定位。

4、方案設(shè)計的I審批

方案設(shè)計完畢后，總師辦、營銷部、地產(chǎn)部等有關(guān)部門及時對設(shè)計成果進行

審查，并于2日內(nèi)將意見文總師辦整頓成文，以作為進行初步設(shè)計的根據(jù)。方案

設(shè)計成果報總經(jīng)理同意后實行。

二、初步設(shè)計

1、在項目方案設(shè)計同意后，由總師辦組織有關(guān)設(shè)計單位完畢項目初步設(shè)計,

初步設(shè)計的周期為15-20天。

2、初步設(shè)計成果的評估原則

2.1滿足都市規(guī)劃、消防、人防、抗震審查的規(guī)定。

2.2滿足企業(yè)對項目日勺產(chǎn)品及市場定位規(guī)定。

2.3滿足項目的成本預(yù)算規(guī)定。

3、初步設(shè)計的I審批

3.1初步設(shè)計完畢后，總師辦、營銷部、物業(yè)企業(yè)、工程預(yù)算部、地產(chǎn)部

等有關(guān)部門及時對設(shè)計成果及項目概算進行審查，并于3日內(nèi)總結(jié)成文，以做為

施工圖設(shè)計的根據(jù)。

3.2初步設(shè)計經(jīng)總經(jīng)理同意后，進行下一步設(shè)計.

三、施工圖設(shè)計

1、項目初步設(shè)計完畢后，總師辦組織有關(guān)設(shè)計單位，進行施工圖設(shè)計。

2、施工圖設(shè)計的周期為30—50天。

3、施工圖設(shè)計前的準(zhǔn)備工作。

3.1詳細整頓初步設(shè)計成果。

3.2認真、詳細編制設(shè)計任務(wù)書。

4、施工圖設(shè)計應(yīng)遵照H勺原則

4.1滿足都市規(guī)劃、消防、人防、抗震設(shè)計審批規(guī)定。

4.2滿足企業(yè)對項目的產(chǎn)品定位規(guī)定。

4.3滿足限額成本預(yù)算的規(guī)定。

5、施工圖審批

施工圖設(shè)計完畢后，總師辦、營銷部、物業(yè)企業(yè)、地產(chǎn)部、工程建設(shè)部等有

關(guān)部門要對圖紙進行認真審查，并在3H內(nèi)將審查意見交由總師辦匯總，由設(shè)計

院修改。

6、施工圖F1勺交付

施工圖完畢后，由總師辦將全套圖紙交付到工程建設(shè)部，并由工程建設(shè)部發(fā)

放到工程預(yù)算部、施工單位，以備招標(biāo)、施工之用。

四、配套_L程專業(yè)設(shè)計

1、配套工程設(shè)計有供水、供電、供暖、供氣等專業(yè)工程的設(shè)計。

2、配套工程設(shè)計由總師辦組織市政專業(yè)設(shè)計院完畢。

3、配套工程的設(shè)計圖紙做為配套工程預(yù)算及施工時根據(jù)。

4、配套T程專業(yè)沒計完畢后.由總師辦交由T程建設(shè)部，再由T程建設(shè)部

轉(zhuǎn)交工程配套部及工程預(yù)算部。

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七地質(zhì)勘探及文物鉆探

一、地質(zhì)勘探

1、地質(zhì)勘探由總師辦負責(zé)。

2、地質(zhì)勘探分普探和詳探兩部分。

3、地質(zhì)勘探匯報應(yīng)于施工圖設(shè)計正式開始三日前提交，匯報原則上一式六

份，其中五份交由工程建設(shè)部存檔備查，二份由總師辦存檔（同步根據(jù)工程需要，

加出一定的份數(shù)）。

二、文物鉆探

1、文物鉆探由工程配套部負責(zé)。

2、文物鉆探匯報一式三份，其中一?份交由企業(yè)行政人事部存檔，兩份由工

程建設(shè)部存檔。

3、文物鉆探應(yīng)于樁基施工前三日內(nèi)完畢。

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八、土地交付、管理

一、交付

1、土地自土地證辦理完畢后，三日內(nèi)由地產(chǎn)部負責(zé)向工程建設(shè)部交付，工

程建設(shè)部自正式接受之日起對項R地塊實行管理。

2、土地交付的原則

2.1場地形象與出讓或掛牌簽約協(xié)議描述一致。

2.2交付時應(yīng)交付下列有關(guān)資料

場地紅線圖、航測圖、地塊及周圍有關(guān)環(huán)境配套圖紙資料（水、電、暖、氣、

雨、污水等）、地塊四面相鄰單位狀況簡介、土地歷史背景等。

二、管理

1、土地管理由工程建設(shè)部負責(zé)，負責(zé)期限自接受之日起至工程竣工向物業(yè)

企業(yè)交付之日止。

2、，程建設(shè)部接受土地后，應(yīng)著手卜列_L作：

2.1砌筑圍墻、大門，保證場地封閉。

2.2安排專人駐守，負責(zé)場地安全。

2.3著手跟當(dāng)?shù)嘏沙鏊⑥k事處、居委會、市政局、行政執(zhí)法局等有關(guān)部

門獲得聯(lián)絡(luò)，尋求支持、配合.

2.4調(diào)查理解當(dāng)?shù)鼐用瘛⒋迕駥椖块_發(fā)的配合態(tài)勢。尤其要針對夜

間施工、土方開挖、垃圾清運、地材供應(yīng)、出入口暢通等問題。

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九三通一平

1、三通一平工作由工程建設(shè)部及工程配套部負責(zé)詳細實行，工程總監(jiān)對成

果負責(zé)。工程配套部負責(zé)自來水、基建用電、雨污水排放等手續(xù)辦理、協(xié)議簽訂,

三通一平工程的詳細施工由工程建設(shè)部負責(zé)。

2、三通一平詳細工作

1、電

1.1基建用電應(yīng)于樁基施工前一周內(nèi)正式接火，送至基建變壓器。

1.2基建變?nèi)萘?、位置，由，程建設(shè)部副總工.程師決定。

1.3基建變正式送電前應(yīng)砌筑圍墻、大門，保證封閉管理。

2、水

2.1施工及生活用水于樁基施工前一周內(nèi)接至場地內(nèi)，設(shè)一總表。

2.2供水參數(shù)由工程建設(shè)部副總「負責(zé).

2.3供水至場地內(nèi)總表后，由工程建設(shè)部將供水支管敷設(shè)至用水點，各用

水點設(shè)置分水表。

3、雨污水

于內(nèi)部建安招標(biāo)完畢后7天內(nèi)完畢場地內(nèi)臨時雨污水施工管道歐I敷設(shè)，雨

污水管道與市政管網(wǎng)連接采用直接連通或泵送日勺方式，方案由工程建設(shè)部副總工

決定。

4、道路

根據(jù)初步設(shè)計方案確定道路布局，施工通路原則上采用碎路面。

5、廁所

5.1施工場地臨時廁所應(yīng)于正式動工前半個月建設(shè)完畢。

5.2廁所基本原則：成墻、石棉瓦頂、內(nèi)貼瓷片、配置水沖管道、配置化

糞池，男女分設(shè)。

6、垃圾清理

場地內(nèi)垃圾在樁基施工前7日內(nèi)清理完畢。

7、地面平整

于樁基施工前7日內(nèi)將場地平整完畢，地面高差不超過20cm,表面用裝載

機或挖掘機碾壓。

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十前期手續(xù)日勺辦理

一、前期手續(xù)指項目正式動工前日勺各項審批手續(xù)，重要有：土地證、規(guī)劃用地許

可證、規(guī)模批復(fù)、消防設(shè)計審批、人防審批、建筑規(guī)劃許可證、圖紙審查、施工

許可證、預(yù)售許可證。

二、前期手續(xù)辦理的周期

1、土地證：土地證辦理由地產(chǎn)部負責(zé)。

1.1土地證從土地協(xié)議簽訂開始辦理，30工作日內(nèi)辦理完畢。

1.2辦理土地證需具有的）條件：

?申請書

?協(xié)議書及批復(fù)

?營業(yè)執(zhí)照

?法人代表證明

?委托書

?經(jīng)辦人身份證明

?航測圖兩份

2、規(guī)劃用地許可證：由地產(chǎn)部負責(zé)

2.1規(guī)劃用地許可證從土地協(xié)議簽訂開始，60工作日內(nèi)完畢。

2.2辦理規(guī)劃用地許可證需具有口勺條件：

?申請

?用地批復(fù)

?1：1000數(shù)字化地形圖

?規(guī)劃設(shè)計總圖或初步設(shè)計方案

3、規(guī)模批復(fù)：由地產(chǎn)部負責(zé)

3.1規(guī)模批復(fù)從年終開始，60工作日內(nèi)完畢。

3.2規(guī)模批復(fù)需具有如下條件：

?有關(guān)申請下達XX年度房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模的J請示（企業(yè)紅頭文獻、

文號、簽發(fā)人、公章原件3份）

?企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（驗原件，收復(fù)印件1份）

?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（驗原件，收復(fù)印件1份）

?國有土地使用證（驗原件，收復(fù)印件1份）

?建設(shè)用地規(guī)劃許可證（驗原件，收復(fù)印件1份）

,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具的企業(yè)開發(fā)建設(shè)業(yè)績匯報（企業(yè)紅頭文獻、文

號、簽發(fā)人、公章原件1份）

?市房地產(chǎn)管理局出具的《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件審核表》（原件1

份）

?工程建設(shè)自有資金（不含土地款）到達30%以上的銀行證明（原件1

份）

?詳細規(guī)劃圖（規(guī)劃圖需加蓋有資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計院方案圖設(shè)計專用章；

標(biāo)注出每棟樓的建筑面積、層數(shù)，并將每棟樓的商業(yè)用房、住宅、

地下室面積予以列表報送）

4、建筑規(guī)劃許可證：由地產(chǎn)部負責(zé)

4.1建筑規(guī)劃許可證從辦完用地規(guī)劃許可證開始，30工作R內(nèi)完

畢。

4.2辦理建筑規(guī)劃許可證應(yīng)具有如下條件:

?合法的I建設(shè)計劃文獻

?建設(shè)申請匯報

?建設(shè)用地規(guī)劃許可證

?土地權(quán)屬證件或證明

?獲得勘察設(shè)計證書的勘察設(shè)計單位所做的設(shè)計圖紙及闡明兩份

?按全市統(tǒng)一坐標(biāo)、高程系統(tǒng)繪制的符合都市規(guī)劃規(guī)定的1：1000地形圖

和平面布置圖四份

?有關(guān)部門的審查意見

?其他

5、消防設(shè)計審查：由地產(chǎn)部負責(zé)

5.1消防設(shè)計審查自項目擴大初步設(shè)計圖完畢開始辦理，辦理期限為10

工作天,辦理地點為消防支隊建審科。

5.2消防設(shè)計審查需具有下列條件：

1、建筑消防設(shè)計防火審核申報表

2、航測圖

3、平面位置圖

4、全套施工圖

5、高層項弓需帶電子版施工圖

6、人防設(shè)計審批：由地產(chǎn)部負責(zé)

6.1人防計審查從設(shè)計完地下人防設(shè)計施工圖開始，20工作R

內(nèi)完畢。

6.2人防設(shè)計審查應(yīng)具有如下條件：

?初步設(shè)計審查同意文獻；

?重要日勺初步設(shè)計文獻；

?由建設(shè)單位才寫的“人民防空T程施T圖設(shè)計文獻審批表”一式六分

和“有關(guān)申請同意施工圖設(shè)計文獻的請示”一式二分；

?工程建設(shè)所在地人民防空主管部門的意見；

?工程勘察成果匯報；

符合施工圖設(shè)計深度規(guī)定口勺各專業(yè)圖紙、計算書.

7、設(shè)計圖紙審查：由總師辦負責(zé)

7.1設(shè)計圖紙審查自項目招標(biāo)立案開始辦理，20天內(nèi)完畢。

7.2設(shè)計圖紙審查辦理應(yīng)具有如下條件：

7.2.1項目招標(biāo)立案完畢。

7.2.2施工圖設(shè)計完畢。

8、施工許可證：由工程配套部負責(zé)

8.1施工許可證自項目招標(biāo)立案開始，在30日內(nèi)完畢。

8.2施工許可證辦理需具有如下條件：

8.2.1項目招標(biāo)已止式開始，拿到中標(biāo)告知書。

8.2.2施工協(xié)議已簽訂，并立案完畢。

8.2.3建筑規(guī)劃許可證已辦理完畢。

8.2.4圖紙審查意見書已辦理完畢。

8.2.5質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)辦理完畢。

8.2.6安全監(jiān)督手續(xù)已完畢。

8.2.7有關(guān)費用已交納。

9、預(yù)售許可證：由營銷部負責(zé)

9.1預(yù)售許可證辦理應(yīng)具有如下條件：

9.1.1多層建筑主體1.5層小高層建筑主體完畢4.5層、高層建筑主體完

畢30%。

9.1.2具有如下許可證件：土地證、建設(shè)用地許可證、建筑規(guī)劃許可證、

施工許可證。

9.2在具有條件於J前提下：預(yù)售許可證在10日內(nèi)辦理完畢。

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I—施工單位確定

一、施工單位確定按下列程序進行：

報名一A初步考察一入圍一?考察一》招標(biāo)一?協(xié)議簽訂

I

施工許可證

二、施工單位確定由工程總監(jiān)詳細負責(zé)，總經(jīng)理決策。

三、詳細工作內(nèi)容及原則

1、報名、初步考察、入圍

由工程建設(shè)部負責(zé)施工單位的報名、初步考察、入圍選擇工作，工程總監(jiān)負

責(zé)，入圍成果在工程建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)班子內(nèi)通報，形成統(tǒng)一意見后向總經(jīng)理匯報。

2、考察

確定入圍單位名單后，發(fā)標(biāo)書前由工程總監(jiān)組織企業(yè)有關(guān)人員對入圍單位進

行考察。

2.1考察組組員重要有：工程總監(jiān)、副總工程師、財務(wù)總監(jiān)、行政總監(jiān)、總經(jīng)

理助理、總經(jīng)理。

2.2考察重要內(nèi)容：

企業(yè)組織架構(gòu)、業(yè)績、財務(wù)狀況、法人代表狀況，在建或竣工工程（質(zhì)量、

工期、安全文明施工）、履約狀況、項目經(jīng)理狀況、項目部班子配置狀況、業(yè)主

日勺反應(yīng)等。

2.3入圍單位數(shù)量保證每個標(biāo)段投標(biāo)單位不少于二家，特殊狀況由「程總監(jiān)向

總經(jīng)理匯報。

三、招標(biāo)

1、工程招標(biāo)由工程總監(jiān)負責(zé)組織。

2、招標(biāo)文獻：招標(biāo)文獻由工程預(yù)算部負責(zé)起草，由工程預(yù)算部經(jīng)理、工程

總監(jiān)、副總工程師共同審定；意見一致時由工程預(yù)算部經(jīng)理向總經(jīng)理匯報，意見

不一致時由工程預(yù)算部經(jīng)理與工程總監(jiān)共同向總經(jīng)理匯報。招標(biāo)文獻由總經(jīng)理審

批。

3、發(fā)標(biāo)

3.1發(fā)標(biāo)由工程建設(shè)部負責(zé)。

3.2發(fā)標(biāo)時要保證每個標(biāo)段不少于三家投標(biāo)單位，并保證投標(biāo)單位、工程

建設(shè)部、工程預(yù)算部三方所持下列文獻一致：招標(biāo)文獻、施工圖、其他文獻。

3.3發(fā)放招標(biāo)文獻時，一定要查驗圖紙押金收據(jù)，未交押金不予發(fā)放招標(biāo)

文獻。

4、預(yù)算答疑

4.1預(yù)算答疑由工程建設(shè)部組織，工程預(yù)算部參與，由工程副總工程師負

責(zé)召集，預(yù)算答疑紀(jì)要由工程預(yù)算部負責(zé)整頓，在預(yù)算答疑會議后36小時內(nèi)交

由工程建設(shè)部發(fā)送到有關(guān)投標(biāo)單位。

4.2預(yù)算答疑會漢構(gòu)成人員：副總工程師、1L程預(yù)算部經(jīng)埋、投標(biāo)單位、

工程建設(shè)部、總師辦、工程預(yù)算部、征詢企業(yè)有關(guān)專業(yè)工程師。

4.3預(yù)算答疑會議原則上在發(fā)標(biāo)后5天內(nèi)組織，并在招標(biāo)文獻中明確。

5、標(biāo)底預(yù)算編制

5.1標(biāo)底預(yù)算編制由丁程預(yù)算部負責(zé).組織本部門人員或委托征詢企業(yè)編

制，在正式開標(biāo)時拿出。標(biāo)底預(yù)算規(guī)定密封，在正式開標(biāo)前不能啟封。

5.2在編制標(biāo)底預(yù)算時，波及詢價的材料設(shè)備，由預(yù)算部列出清單，由工

程配套部在規(guī)定日勺期限內(nèi)認證完畢。

6、開標(biāo)

6.1開標(biāo)以會議日勺形式組織，由工程總監(jiān)負責(zé)。

6.2開標(biāo)會議由下列人員參與

工程總監(jiān)、工程建設(shè)部經(jīng)理、副總工程師、財務(wù)總監(jiān)、行政總監(jiān)、工程預(yù)算

部經(jīng)理、征詢企業(yè)人員。

6.3招標(biāo)成果按民主集中原則確定，由工程總監(jiān)向總經(jīng)理匯報。

6.4確定候選單位后，由候選單位簽訂承諾書，并以承諾書做為簽訂協(xié)議

的根據(jù)。

6.5招標(biāo)單位參與人員：項目經(jīng)理、預(yù)算負責(zé)人、法人代表或主管生產(chǎn)、

經(jīng)營口勺企業(yè)其他負責(zé)人。

6.6正式開標(biāo)前，投標(biāo)單位必須按招標(biāo)文獻規(guī)定出示保證金，交納收據(jù)，

未交納保證金的標(biāo)書作廢。

四、協(xié)議簽訂

1、協(xié)議起草

協(xié)議由：L程預(yù)算部負責(zé)起草，1L程建設(shè)部參與審定。

2、協(xié)議談判

協(xié)議談判由工程總監(jiān)負責(zé)，談判過程中，有分歧意見的，由工程總監(jiān)與工程

預(yù)算部經(jīng)理、法律顧問協(xié)商后，向總經(jīng)理匯報。

3、協(xié)議簽訂

3.1工程協(xié)議簽訂嚴(yán)格按協(xié)議聯(lián)辦程序進行。

3.2工程協(xié)議簽字人為工程總監(jiān)、法人代表。

3.3簽訂協(xié)議步，正式協(xié)議與補充協(xié)議一并簽訂。

4、協(xié)議簽訂期限在內(nèi)部招標(biāo)結(jié)束、正式成果出來后10日內(nèi)完畢。

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十二施工許可證辦理

一、施工許可證辦理由工程配套部負責(zé)

二、施工許可證辦理程序如下：

三、施工許可證辦理期限

內(nèi)部招標(biāo)成果出來后一種月內(nèi)辦理完畢，分解如下：

招標(biāo)立案期限：2天。

開標(biāo)期限：21天。

中標(biāo)告知書期限：5天。

施工許可證期限：2天。

四、辦理施工許可證時，規(guī)定施工協(xié)議、補充協(xié)議、維修協(xié)議一并立案。

五、辦理過程中要注意事項

1、審查招標(biāo)文獻：工期、質(zhì)量、重要協(xié)議條款與補充協(xié)議一致。

2、審查標(biāo)底：工期、質(zhì)量、造價與補充協(xié)議一致。

3、審查市委投標(biāo)單位標(biāo)書：工期、質(zhì)量、造價及承諾條件與補充協(xié)議一致。

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十三施工

施工分三大部分：樁基施工、主體施工、配套施工。

一、樁基施工

1、根據(jù)項目所在區(qū)域的地質(zhì)條件及構(gòu)造規(guī)定確定與否需要進行樁基施工。樁基

類別重要有水泥攪拌樁（干法、濕法）、CFG樁、靜壓樁等。

2、樁基施工周期

單體建筑樁基旅工周期為5-30天。

3、樁基施工開展時間

樁基施工應(yīng)于施工許可證頒發(fā)前40天完畢。

4、樁基施工完畢后30天具有檢測條件，樁基檢測合格后具有基礎(chǔ)施工條件。

5、樁基施工單位的I選庫采用招標(biāo)方式，按企業(yè)招標(biāo)程序進行。

二、主體施工

1、主體施工周期

多層建筑240-260天：小高層建筑300—320天；別墅180—200天；高層根據(jù)

構(gòu)造形式及層數(shù)定。

2、施工過程中日勺節(jié)點周期（一般原則）

±0原則層

多層建筑30天2.5層/月

小高層（帶地下室）40天4層/月

小高層（不帶地下室）60天4層/月

高層70天4層/月

三、配套工程施工

配套工程包括下列重要內(nèi)容：供水、供電、供暖、天燃氣、智能化、通信、電視、

景觀、雨污水。配套工程手續(xù)由工程配套部負責(zé)，施工、驗收由工程建設(shè)部負責(zé)。

1、供水施工

1.1供水施工原則_1_由市自來水企業(yè)設(shè)計、施工、驗收，供水方式為一戶一表。

1.2供水施工口勺周期

1.2.1主體外架拆除之前，施工協(xié)議簽訂完畢。

1.2.2園區(qū)污水、熱力干管施工完畢時開始進行施工。

1.2.3施工驗收周期為60天。

1.3供水手續(xù)，辦理一般程序

領(lǐng)表一一填表一一報一站式一一勘察現(xiàn)場一一設(shè)計一一預(yù)算一一簽訂協(xié)議一一

施工一一驗收一一打表單一一領(lǐng)表、裝表一一送水

2、供電施工

2.1供電施工原則上由供電局設(shè)計施工（祥和安裝企業(yè)、祥和工程企業(yè)）。

2.2供電施工周期

2.2.1主體施工前簽訂供電協(xié)議，在協(xié)議中明確變壓器形式（箱變或變電站），

供電方式（一戶一表或非一戶一表）。

2.2.2在主體結(jié)頂前完畢供電設(shè)計

2.2.3在主體外架拆除前簽id施，協(xié)議。

2.2.4在園區(qū)雨污水、熱力管道。干管施工完畢時進場施工（變電站施工提前

20—30天）。

2.2.5供電施工周期一般為75天。

2.3供電手續(xù)辦理程序如下（一般原則）

簽訂用電協(xié)議一一委托設(shè)計一一預(yù)算一一施工協(xié)議簽訂一一施工一一填寫工作

單一一上機一一竣工驗收一一配表一一領(lǐng)表一一裝表一一驗收一一簽訂供電協(xié)

議一一（資產(chǎn)移交）一一辦理送電告知一一送電一一工作票立檔

2.4供電手續(xù)重要辦理部門為供電局客戶中心、各辨別局、區(qū)域管理所、配電

工程處

3、天然氣施工

3.1天然氣工程由鄭州燃氣企業(yè)負責(zé)設(shè)計、施工、驗收、點火。

3.2天然氣工程施工周期

3.2.1主體結(jié)頂前完畢設(shè)計。

3.2.2外架拆除前完畢協(xié)議簽訂。

3.2.3園區(qū)雨污水、熱力管道施工基本完畢時進場施工。

3.2.4主體竣工驗收前完畢施工。

3.2.5主體交付后60天內(nèi)完畢點火。

3.3天然氣工程施工周期一般為60天。

3.4天然氣工程手續(xù)辦理程序如下：

設(shè)計一一施工協(xié)議簽訂一一付款一一進場一一施工一一初驗一一復(fù)驗一一驗

收—碰管—點火

3.5天然氣工程手續(xù)辦理重要部門：設(shè)計院、經(jīng)營處、工程企業(yè)、區(qū)域管

理所。

4、供暖

4.1供暖I.程重要包括一次熱網(wǎng)、二次熱網(wǎng)、熱互換站，其中一次熱網(wǎng)、熱互

換站為熱力企業(yè)或熱力企業(yè)指定單位施工，二次熱網(wǎng)由甲方委托施工。

4.2供暖工程施工周期

4.2.1熱網(wǎng)工程于污水干管施工完畢時開始施工，施工周期為40天，熱互換站

于場地具有條件時施工。

4.2.2熱網(wǎng)、熱互換站施工實行交叉施工，最長工期不超過60天。

4.2.3供暖施工協(xié)議應(yīng)于主體外架拆除前簽訂完畢。

5、雨污水

5.1雨污水施工由甲方自行委托施工。

5.2雨污水施工周期。

5.2.1主體外架拆除前一周簽訂施工協(xié)議。

5.2.2主體外架拆除后三天內(nèi)開始施工。

5.2.3雨污水施工的周期一般為30天。

6、弱電工程

6.1弱電工程包括智能化工程、電視、、寬帶、消防工程。

6.2弱電工程中智能叱工程原則上由鑫苑計算機網(wǎng)絡(luò)工程有限企業(yè)施工，其他

工程由專'業(yè)企業(yè)施工。

6.3弱電，程施1L周期

6.3.1弱電工程室內(nèi)巫管隨土建主體工程一并發(fā)包，由主體施工單位負責(zé)埋管。

6.3.2弱電工程室內(nèi)布線在主體內(nèi)粉刷完畢時開始施工。

6.3.3弱電工程室內(nèi)安裝在主體竣工驗收后一種月內(nèi)完畢。

6.3.4弱電「程室外「程穿插在室外園林景觀「程施I.中進行，在小區(qū)交付使

用時所有具有開通條件。

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十四檢測

項目開發(fā)建設(shè)過程中需分階段進行下列檢測：

1、樁基檢測

2、土壤檢測

3、基礎(chǔ)檢測

4、主體構(gòu)造檢測

5、施工材料檢測

6、屋面防水檢測

7、絕緣電阻檢測

8、窗戶三性檢測

9、消防電氣檢測

10、消防設(shè)備檢測

11、室內(nèi)環(huán)境檢測

12、玻璃幕墻安全檢測

13、電梯安全檢測

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十五材料、設(shè)備采購

一、項目建設(shè)過程中，重要需要采購下列材料或設(shè)備

1、電梯2、水泵3、風(fēng)機4、配電三箱5、消防設(shè)備

6、防盜門7、外墻面磚8、屋面瓦9、雨水檐溝

10、散熱器11、外墻涂料12、空調(diào)機組13、其他材料

二、材料、設(shè)備采購流程

三、采購形式

1、標(biāo)的貨品5萬元以上，采用公開招標(biāo)的形式采購。

2、標(biāo)的貨品在5萬元如下，采用比價采購的形式采購。

四、材料、設(shè)備采購期限

1、電梯：主體構(gòu)造完畢2/3時，協(xié)議簽訂完畢，設(shè)備生產(chǎn)周期一般4個月,

主體竣工前兩個月交貨。

2、水泵、風(fēng)機、消防設(shè)備：主體竣工前二個月交貨。

3、配電三箱：內(nèi)粉完畢1/2時交貨。

4、防盜門：主體竣工前40天交貨。

5、散熱器：內(nèi)粉完畢1/2時交貨。

6、雨水檐溝：主體構(gòu)造結(jié)頂后一周內(nèi)交貨。

7、屋面瓦：主體構(gòu)造結(jié)頂后一周內(nèi)交貨。

8、外墻面磚：主體結(jié)頂前10天交貨。

9、外墻涂料:外墻粉刷完畢1/2時確定。

10、空調(diào)機組：安裝前三個月簽訂協(xié)議。

11、其他材料、設(shè)備：隨工程需要、采購周期最長不超過15天。

各類材料、設(shè)備采購需結(jié)合施工組織設(shè)計。

五、影響材料、設(shè)備采購日勺重要原因

1、規(guī)格、數(shù)量、顏色確實定。

2、設(shè)備、材料生產(chǎn)周期。

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十六驗收

驗收分主體工程利配套工程驗收及小區(qū)綜合驗收三大類。

一、主體驗收

1、主體竣工驗收由工程建設(shè)部組織，五大責(zé)任主體參與，市質(zhì)監(jiān)站（或大

項辦監(jiān)督站）監(jiān)督。

2、主體竣工驗收后，各責(zé)任主體簽訂驗收匯報。

3、主體竣工驗收后，由工程建設(shè)部負責(zé)組織有關(guān)單位，準(zhǔn)備有關(guān)資料，在

二個月內(nèi)到質(zhì)監(jiān)站辦理完畢質(zhì)量監(jiān)督匯報，在驗收后三個月以內(nèi)到建委辦理完畢

立案工作c

二、配套工程驗收

1、消防驗收

1.1消防驗收由工程建設(shè)部組織，施工單位、監(jiān)理企業(yè)、消防支隊參與，

驗收后獲得消防驗收合格證。

1.2消防驗收前，需進行消防電氣、設(shè)備檢測工作。

消防檢測由市消防協(xié)會負責(zé)（詳細由協(xié)會承認日勺檢測企業(yè)操作）。

2、水、電、一次熱網(wǎng)、天然氣驗收由專業(yè)壟斷施工單位負責(zé)，工程建設(shè)部、

工程配套部參與。

3、其他配套工程

其他配套工程竣工后先由工程建設(shè)部組織監(jiān)理企業(yè)驗收。

驗收通過后，再由企業(yè)驗收委員會進行核查。企業(yè)驗收委員會可以推翻工程

建設(shè)部的）驗收成果。

三、小區(qū)綜合驗收

1、小區(qū)綜合驗收由工程建設(shè)部組織，市建委房地產(chǎn)開發(fā)處主持。

2、小區(qū)綜合驗收的參與部門原則上有：建委、房管局、規(guī)劃局、土地局、

環(huán)境保護局、市政局、消防支隊、公用事業(yè)局、建設(shè)單位等。

3、小區(qū)綜合驗收原則上在小區(qū)交付使用后一年之內(nèi)完畢。

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十七交付入住

所有工程在竣工驗收后，按協(xié)議約定需進行交付。

一、小區(qū)交付原則

1、按交房原則完畢各項施工內(nèi)容。

2、室外景觀工程竣工。

3、水、電、暖正式接通。

4、天然氣工程竣工通過驗收（點火在交付后60天內(nèi)）。

5、竣工資料完備（包括竣工圖、各類驗收表格）。

6、五大責(zé)任主體驗收意見簽暑完畢（所有在合格以上）。

7、房間內(nèi)各類管線標(biāo)識完畢，建筑50線標(biāo)識完畢。

8、室內(nèi)室外垃圾打掃完畢。

9、外墻、玻璃清洗潔凈。

二、小區(qū)交付流程

工程建設(shè)部自檢]物業(yè)企業(yè)[業(yè)主

交付時先交付實物，資料（除五大責(zé)任主體驗收意見表外）在實物交付后一

種月內(nèi)交付完畢。

三、其他工程交付

其他工程竣工驗收后，由施工單位向工程建設(shè)部交付，工程建設(shè)部分批或集

中向物業(yè)企業(yè)交付。

四、入住

1、入住由物業(yè)企業(yè)組織，營銷部、財務(wù)部配合。

2、入住可以采用集中辦理和單獨辦理日勺形式。

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十八項目銷售

項目銷售分市場推廣、內(nèi)部認購、辦理預(yù)售許可證、開盤銷售四個部分。項

目銷售由營銷部負責(zé)。

一、市場推廣

1、營銷部負責(zé)項三的市場推廣工作，項目開盤前3~6個月開始市場推廣。

2、市場推廣日勺重要內(nèi)容。

2.1項目確定后一種月內(nèi)完畢售樓部選址，二個月之內(nèi)完畢裝修工作。

2.2主題推廣活動，包括媒體廣告、推介活動、渠道推介等。

2.3施工現(xiàn)場的包裝，樣板間的設(shè)計和裝修，沙盤的制作等。

二、內(nèi)部認購

1、營銷部負責(zé)項目的內(nèi)部認購工作，項目開盤前:2個月開始組織內(nèi)部認購。

2、內(nèi)部認購日勺重要內(nèi)容

2.1制定銷售方案，包括基本價格、認購原則、認購范圍、定金、退房條

件等（銷售方案由營銷部、財務(wù)部共同制定