商品房買賣合同糾紛中的懲罰性賠償模板

商品房買賣協(xié)議糾紛中處罰性賠償在法院民事審判中,包含房地產(chǎn)糾紛案件尤其是商品房買賣協(xié)議糾紛案件不僅案件件數(shù)增加較快,而且也展現(xiàn)了較高增加率,而中國最高人民法院于二00三四月二十八日下發(fā)了《最高人民法院相關(guān)審理商品房買賣協(xié)議糾紛案件適使用方法律若干問題解釋》（下稱“司法解釋”）,該司法解釋第八條、第九條中,把“處罰性賠償標(biāo)準(zhǔn)”引入到了商品房買賣協(xié)議糾紛處理之中來,另外在該《司法解釋》第十四條也對(duì)該處罰性賠償作出了要求。對(duì)出賣人嚴(yán)重違反老實(shí)信用標(biāo)準(zhǔn)、損害買受人利益惡意違約、欺詐等行為,明確要求“能夠請(qǐng)求出賣人負(fù)擔(dān)不超出已付購房款一倍賠償責(zé)任”。該處罰性賠償要求為人民法院審理商品房買賣協(xié)議及保護(hù)購房人正當(dāng)權(quán)益提供了有力保障,下面筆者對(duì)處罰性賠償部分具體情況條件簡明進(jìn)行敘述。一、適用處罰性賠償具體情形。依據(jù)《解釋》要求,適用上述處罰性賠償標(biāo)準(zhǔn)具體情形有五種:（一）商品房買賣協(xié)議簽訂后,出賣人未通知買受人又將該房屋抵押給第三人;（二）商品房買賣協(xié)議簽訂后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。（三）有意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證實(shí)事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證實(shí);（四）有意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押事實(shí);（五）有意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷賠償安置房屋事實(shí)。二、處罰性賠償條件經(jīng)過以上要求情形,還能夠得出以處罰性標(biāo)準(zhǔn)適用需滿足以下條件:（一）只有商品房買賣協(xié)議適用處罰性賠償,而并非全部房屋買賣協(xié)議糾紛都能夠適用“處罰性賠償標(biāo)準(zhǔn)”?！端痉ń忉尅愤m適用于“商品房買賣協(xié)議”糾紛,而作為《司法解釋》中處罰性賠償標(biāo)準(zhǔn)也僅適適用于“商品房買賣協(xié)議”,其并不妥然地適適用于其她集資房、房改房、二手房買賣糾紛。（二）只有屬于惡意違約和欺詐行為才能適用處罰性賠償。在《司法解釋》要求五種情形中,前兩種情形屬于惡意違約行為。依據(jù)協(xié)議法要求,以及現(xiàn)在中國司法實(shí)踐,組成違約責(zé)任必需同時(shí)含有以下四個(gè)條件:第一,行為,也就是一方當(dāng)事人必需有不推行協(xié)議義務(wù)或者推行協(xié)議義務(wù)不符合約定行為,這是組成違約責(zé)任客觀條件。違約行為只能在特定關(guān)系中才能產(chǎn)生。違約行為發(fā)生前提是,當(dāng)事人之間已經(jīng)存在著協(xié)議關(guān)系。假如協(xié)議關(guān)系并不存在,則不發(fā)生違約行為。第二,過失,即違約一方當(dāng)事人主觀上有過失,這也是違約責(zé)任主觀要件。當(dāng)事人違約可能有多種原因,如不可抗力、對(duì)方違約等。因這些原因引發(fā)違約,當(dāng)事人不能負(fù)擔(dān)違約責(zé)任。只有因違約當(dāng)事人原因造成違約責(zé)任。所以,違約當(dāng)事人要負(fù)擔(dān)違約責(zé)任,主觀上必需要有過失。而在雙方過失情況下,過失大小是其負(fù)擔(dān)違約責(zé)任大小依據(jù)。第三,損害事實(shí),損害事實(shí)指當(dāng)事人違約給對(duì)方造成了財(cái)產(chǎn)上損害和其她不利后果。從權(quán)利角度考慮,只要有違約行為,協(xié)議債權(quán)人權(quán)利就無法實(shí)現(xiàn)或不能全部實(shí)現(xiàn),其損失即已發(fā)生。在違約人支付違約金情況下,無須考慮對(duì)方當(dāng)事人是否真受到損害及損害大小;而在需要支付賠償金情況下,則必需考慮當(dāng)事人所受到實(shí)際損害。第四,因果關(guān)系,即違約行為和損害結(jié)果之間存在著因果關(guān)系。違約當(dāng)事人負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任,只限于因其違約而給對(duì)方造成損失。對(duì)協(xié)議對(duì)方當(dāng)事人其她損失,違約人自然沒有賠償義務(wù)。違約行為造成損害包含直接損害和間接損害,對(duì)這兩種損害違約人應(yīng)賠償。在此之外,應(yīng)該注意是惡意違約要求,而《司法解釋》上述二種情形要求則是要求惡意違約具體要求。后三種屬于“欺詐行為”。欺詐,通常是指以使她人發(fā)生錯(cuò)誤為目有意行為。在欺詐中,為了使她人了生錯(cuò)誤,通常要作所謂不正確說明和陳說,它關(guān)鍵指是一方當(dāng)事人在簽訂協(xié)議之前,為了吸引對(duì)方簽訂協(xié)議而對(duì)關(guān)鍵事實(shí)所作一個(gè)不真實(shí)陳說,從而使對(duì)方產(chǎn)生誤解并遭受損害行為。它關(guān)鍵分為兩種類型:一個(gè)叫做非有意不正確說明,假如作出不正確說明人是出于老實(shí)地相信真有其事而作,那就屬于非有意不正確說明;一個(gè)叫做欺騙性不正確說明。欺詐應(yīng)被告稱為“欺騙性不正確說明”。假如作出不正確說明人并非出于老實(shí)地相信有其事而作,則屬于欺騙性不正確說明。高院司法解釋所說明后三種情形則指是欺騙性不正確說明,也就是欺詐?！端痉ń忉尅分兄该骱笕N情形與《消法》第四十九條要求有相同之處,但卻是不一樣。首先,《消法》中所稱“欺詐行為”是泛指;而本《解釋》中欺詐是有特定范圍,即“有意隱瞞”一些特定事實(shí)。另外,賠償標(biāo)準(zhǔn)也不一樣,《消法》要求是確定,是“購置商品價(jià)款或者接收服務(wù)費(fèi)用一倍”;而本解釋中要求是“能夠請(qǐng)求出賣人負(fù)擔(dān)不超出已付購房款一倍賠償責(zé)任”。三、對(duì)于誤差比超出3%也符合處罰性賠償條件?！端痉ń忉尅返谑臈l作了明確要求:假如雙方在協(xié)議中有明確約定,則按協(xié)議要求辦,如沒有約定或約定不明確,則按誤差3％為界,分別作不一樣處理:第一,假如誤差在3％以內(nèi),購房者提出解除協(xié)議退房,法院不予支持;假如誤差超出3％,購房者提出解除協(xié)議,法院應(yīng)予支持。第二,假如誤差超出3％,購房者同意繼續(xù)推行協(xié)議,房屋實(shí)際面積大于協(xié)議約定面積,面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分房價(jià)款,由購房者根據(jù)約定價(jià)格補(bǔ)足,面積誤差比超出3％部分房價(jià)款由開發(fā)商負(fù)擔(dān);房屋實(shí)際面積小于協(xié)議約定面積,面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分房價(jià)款及利息由開發(fā)商返還購房者,面積誤差比超出3％部分房價(jià)款由開發(fā)商雙倍返還購房者。四、只有購房