職業(yè)資格-估價理論與方法真題庫-4

職業(yè)資格-估價理論與方法真題庫_41、單選題下列選項中，()不是由外部經(jīng)濟(jì)的原因而引起房地產(chǎn)價格上升。A、

改變城市格局B、

修建廣場、公園、公共綠地C、

裝飾裝修改造D、

調(diào)整城市發(fā)展方向（江南博哥）正確答案：

C

參考解析：考點:保值增值。外部經(jīng)濟(jì)，如政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等。2、單選題某宗房地產(chǎn)，當(dāng)綠地率較低時，提高綠地率對房地產(chǎn)價格影響較大；而當(dāng)綠地率已較高時，再提高綠地率對房地產(chǎn)價格影響較小。此種情形體現(xiàn)出()。A、

不同的影響因素或者其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的B、

不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的程度是不盡相同的C、

同一影響因素在不同地區(qū)對房地產(chǎn)價格的影響可能不同D、

同一影響因素在不同水平上的變化對房地產(chǎn)價格的影響不同正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格影響因素概述。同一影響因素在不同水平上的變化對房地產(chǎn)價格的影響可能不同。人們在消費上普遍存在“邊際效用遞減”現(xiàn)象。例如，當(dāng)綠地率較低時，提高綠地率對房地產(chǎn)價格的影響較大；而當(dāng)綠地率已較高時，再提高綠地率對房地產(chǎn)價格的影響就較小。3、單選題下列選項中，不屬于影響某套住房價格的實物因素的是()。A、

裝修B、

戶型C、

層高D、

樓層正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實物因素。選項D是區(qū)位因素。4、單選題土地的地基承載力和穩(wěn)定性狀況，屬于土地實物因素中的()。A、

地質(zhì)狀況B、

地形狀況C、

地勢狀況D、

土壤狀況正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實物因素。地質(zhì)狀況是指地基承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)，有無不良地質(zhì)現(xiàn)象等。5、單選題下列有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)益因素的描述，錯誤的是()。A、

容積率的高低對地價有很大影響B(tài)、

相鄰關(guān)系的存在對房地產(chǎn)價格有一定影響C、

權(quán)利所對應(yīng)的實質(zhì)內(nèi)容對價值有很大影響D、

供役地在給他人方便時，不會給土地所有權(quán)人帶來損失正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。選項D錯誤，供役地在給他人方便時，土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權(quán)的存在會降低供役地的價值。6、單選題()房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、配套設(shè)施完備程度、周圍環(huán)境。A、

辦公B、

商業(yè)C、

居住D、

工業(yè)正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。居住房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、配套設(shè)施完備程度、周圍環(huán)境。7、單選題關(guān)于住宅估價中樓層因素的說法，錯誤的是()。A、

估價對象為整幢住宅樓時，樓層屬于區(qū)位因素B、

位于同一住宅樓不同樓層的住房，景觀有所不同C、

對于一套住房而言，樓層會影響其通達(dá)性D、

同一住宅小區(qū)總層數(shù)相同的住宅樓的樓層差價可能不同正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。選項A錯誤，如果是整個住宅小區(qū)，則其區(qū)位狀況一般不包括朝向和樓層；如果是一幢住宅樓，則其區(qū)位狀況應(yīng)包括朝向，但不包括樓層；如果是一幢住宅樓中的一套住房，則其區(qū)位狀況既包括朝向，也包括樓層；選項B、C正確，當(dāng)為某幢房屋中的某層、某套時，樓層是重要的位置因素，因樓層影響到通達(dá)性、通風(fēng)、采光、視野、景觀、空氣質(zhì)量、安寧程度、安全、室內(nèi)溫度、自來水潔凈（是否有通過水箱、水池等供水的二次污染），以及頂層是否可獨享屋面使用權(quán)，底層是否可獨享室外一定面積空地的使用權(quán)等；選項D正確，住宅樓層的優(yōu)劣通常按總層數(shù)和有無電梯來區(qū)分?！巴蛔≌^(qū)總層數(shù)相同的住宅樓的樓層差價可能不同”可能是因為一個有電梯一個沒有電梯。8、單選題當(dāng)人口數(shù)量增加時，對房地產(chǎn)的需求就會()，房地產(chǎn)價格也就會上漲；而當(dāng)人口數(shù)量減少時，對房地產(chǎn)的需求就會()，房地產(chǎn)價格也就會下落。A、

減少，減少B、

增加，減少C、

減少，增加D、

增加，增加正確答案：

B

參考解析：本題考查的是人口因素。房地產(chǎn)價格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切，某一地區(qū)（如某個城鎮(zhèn)）的人口數(shù)量增加時，對其房地產(chǎn)的需求就會增加，房地產(chǎn)價格就會上漲；反之，房地產(chǎn)價格會下降。9、單選題()是指在一定時期內(nèi)因出生和死亡因素的消長導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少，即出生人數(shù)與死亡人數(shù)的凈差值。A、

人口機(jī)械增長B、

人口自然增長C、

人口凈增長D、

人口負(fù)增長正確答案：

B

參考解析：本題考查的是人口因素。人口自然增長是指在一定時期內(nèi)因出生和死亡因素的消長導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少，即出生人數(shù)與死亡人數(shù)的凈差值。10、單選題下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于制度政策因素的是()A、

開征房產(chǎn)稅B、

物價水平變化C、

調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模D、

城市規(guī)劃變更正確答案：

B

參考解析：本題考查的是制度政策因素。影響房地產(chǎn)價格的制度政策因素，主要有房地產(chǎn)制度政策、金融制度政策、稅收制度政策、有關(guān)規(guī)劃和計劃以及有關(guān)特殊政策等。物價屬于影響房地產(chǎn)價格因素中的經(jīng)濟(jì)因素。11、單選題我國貨幣政策的五個“檔次”中，處于中間值的是()。A、

適度從緊B、

適度寬松C、

穩(wěn)健D、

適中正確答案：

C

參考解析：考點:制度政策因素。貨幣政策有從緊、適度從緊、穩(wěn)健、適度寬松、寬松五個檔次。其中“穩(wěn)健”是中間值。12、單選題從建筑物的狹義角度看，下列選項中符合建筑物定義的是()。A、

煙囪B、

水塔C、

橋梁D、

住宅正確答案：

D

參考解析：考點:土地、建筑物和其他相關(guān)定著物的含義。建筑物有廣義和狹義兩種含義。廣義的建筑物包括房屋和構(gòu)筑物。狹義的建筑物主要指房屋，不包括構(gòu)筑物。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在里面進(jìn)行生活和生產(chǎn)活動的工程實體或附屬建筑設(shè)施，如煙囪、水塔、道路、橋梁、隧道、水壩等。故選項ABC均為構(gòu)筑物，選項D為建筑物。13、單選題下列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策等措施中，會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格下降的是()。A、

降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率B、

減少土地儲備貸款C、

降低契稅D、

減少土地供應(yīng)正確答案：

A

參考解析：本題考查的是制度政策因素。選項A，降低貸款利率，將降低開發(fā)成本，可以導(dǎo)致價格下降；選項BCD均會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升。14、單選題下列情況中，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升的是()。A、

增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收B、

減少交易環(huán)節(jié)賣方的稅收C、

增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收D、

提高最低首付比例正確答案：

C

參考解析：本題考查的是制度政策因素。選項A，增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收，增加了持有房地產(chǎn)成本，會使自用需求者傾向于購買較小面積的房地產(chǎn)，并會抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)，減少房地產(chǎn)需求，進(jìn)而會使房地產(chǎn)價格下降；選項B，減少交易環(huán)節(jié)賣方的稅收，要分清是買方市場或賣方市場，若為買方市場，減少賣方稅收會使房地產(chǎn)價格下降；選項D，提高最低首付比例，購買門檻上升，從而會減少商品房需求，進(jìn)而使房價下降。15、單選題下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，正確的是()。A、

在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲B、

增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲C、

在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產(chǎn)價格下降D、

嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會使房地產(chǎn)價格下降正確答案：

A

參考解析：本題考查的是制度政策因素。選項B，增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，比如開征房產(chǎn)稅，實際上是增加了持有房地產(chǎn)的成本，會使自用需求者傾向于購買較小面積的房地產(chǎn)，并會抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)，從而會減少房地產(chǎn)需求，還會減少存量房地產(chǎn)囤積而增加房地產(chǎn)供給，進(jìn)而會使房地產(chǎn)價格下降；選項C，在買方市場下，增加賣方的稅收主要會降低賣方的收益等而“內(nèi)部消化”，難以導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲；選項D，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，會減少未來的商品房供給，從而會使未來的商品房價格上漲。16、單選題下列關(guān)于房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收的說法中，錯誤的是()。A、

耕地占用稅不屬于其稅收B、

賣方市場，增加賣方的稅收會使房價上漲C、

買方市場，減少賣方的稅收會使房價下降D、

賣方市場，減少賣方的稅收會使房價下降正確答案：

D

參考解析：本題考查的是制度政策因素。選項D錯誤，如果是賣方市場，減少賣方的稅收則主要使賣方的收益增加，難以使房地產(chǎn)價格下降。17、單選題下列不屬于我國房地產(chǎn)制度政策因素中有關(guān)特殊政策的是()。A、

鼓勵東部地區(qū)率先發(fā)展B、

實施西部大開發(fā)C、

土地供應(yīng)計劃D、

促進(jìn)中部地區(qū)崛起正確答案：

C

參考解析：本題考查的是制度政策因素。中共中央、國務(wù)院相繼作出鼓勵東部地區(qū)率先發(fā)展、實施西部大開發(fā)、振興東北地區(qū)等老工業(yè)基地、促進(jìn)中部地區(qū)崛起等重大決策，以及設(shè)立沿海開放城市、建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)、設(shè)立開發(fā)區(qū)等，相應(yīng)實行特殊的體制機(jī)制、特殊的政策、特殊的對外開放措施、國家給予必要的支持等，預(yù)示著會大力吸引投資、經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展、房地產(chǎn)需求增加，從而會提高房地產(chǎn)價格。18、單選題下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是()。A、

國內(nèi)生產(chǎn)總值B、

居民消費價格指數(shù)C、

匯率波動D、

稅收減免正確答案：

D

參考解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、物價、利率、匯率。選項D屬于影響房地產(chǎn)價格的制度政策因素中的稅收制度政策因素。19、單選題下列關(guān)于利率對房地產(chǎn)價格的影響的說法中，正確的是()。A、

利率變化的方向和房價變動的方向總是相反的B、

利率變動的方向和房價變動的方向總是一致的C、

從綜合效應(yīng)看，利率升降對房地產(chǎn)需求的影響大于對房地產(chǎn)供給的影響D、

從房地產(chǎn)價值是房地產(chǎn)凈收益現(xiàn)值之和的角度看，利率上升導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升正確答案：

C

參考解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。選項A、B錯誤，利率升降對房地產(chǎn)價格的影響具有雙重性：如利率上升，使得開發(fā)成本增加，推動房地產(chǎn)價格上漲；但是利率上升也使得需求者負(fù)擔(dān)加重，抑制需求從而導(dǎo)致房價下跌。選項D錯誤，從房地產(chǎn)價值是房地產(chǎn)預(yù)期凈收益的現(xiàn)值之和的角度看，由于房地產(chǎn)價值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率上升或下降會使房地產(chǎn)價格下降或上漲。20、單選題下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于社會因素的是()。A、

房地產(chǎn)投機(jī)B、

房地產(chǎn)制度政策C、

人口增長D、

居民收入正確答案：

A

參考解析：本題考查的是社會因素。影響房地產(chǎn)價格的社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)、城市化。選項B，是制度政策因素；選項C，是人口因素；選項D，是經(jīng)濟(jì)因素。21、單選題在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于()。A、

社會因素B、

環(huán)境因素C、

人口因素D、

行政因素正確答案：

A

參考解析：本題考查的是社會因素。影響房地產(chǎn)價格的社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)、城市化。22、單選題下列選項中，不屬于影響房地產(chǎn)價格的心理因素的是()。A、

人文環(huán)境B、

講究風(fēng)水C、

吉祥數(shù)字D、

時尚風(fēng)氣正確答案：

A

參考解析：本題考查的是心理因素。影響房地產(chǎn)價格的心理因素主要有以下方面：（1）購買或出售時的心態(tài)；（2）個人的欣賞趣味或偏好；（3）時尚風(fēng)氣、跟風(fēng)或從眾心理；（4）接近名家住宅的心理；（5）講究風(fēng)水或吉祥號碼。23、單選題某宗土地面積為2000m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3，建筑密度30％，在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是()。A、

建筑物地面一層建筑面積為800m2，總建筑面積為5000m2B、

建筑物地面一層建筑面積為1400m2，總建筑面積為5000m2C、

建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為5500m2D、

建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為2500m2正確答案：

C

參考解析：考點:房地產(chǎn)權(quán)益的含義。該宗地土地面積2000m2，建筑密度30%，故建筑物的基底總面積為600m2，容積率為3，故總建筑面積可以為6000m2，從方案可行性角度，符合要求的只有選項C。24、單選題下列有關(guān)市場價格、理論價格、成交價格、評估價值的說法中，錯誤的是()。A、

當(dāng)交易情況正常時，成交價格接近市場價格B、

當(dāng)市場狀況正常時，市場價格接近理論價格C、

當(dāng)估價科學(xué)準(zhǔn)確時，評估價值接近市場價格D、

當(dāng)房地產(chǎn)價格有泡沫的情況下，比較價值大大低于收益價值和成本價值正確答案：

D

參考解析：本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。房地產(chǎn)價格有泡沫的情況下，比較價值大大高于收益價值和成本價值。25、單選題在評估投資價值時，折現(xiàn)率是()。A、

社會一般的收益率B、

收益法中的資本化率C、

投資者要求的滿意收益率D、

投資者要求的最低收益率正確答案：

D

參考解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值和殘余價值。評估市場價值時所采用的應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般收益率（即典型的投資者所要求的收益率），而評估投資價值時所采用的應(yīng)是某個特定投資者所要求的最低收益率（通常稱為最低期望收益率）。這個特定投資者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般收益率。26、單選題某宗房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為600萬元，法定優(yōu)先受償款為50萬元，抵押率為70%，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為()萬元。A、

370B、

385C、

420D、

550正確答案：

B

參考解析：本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。抵押貸款額度=抵押價值×抵押率，抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值一法定優(yōu)先受償款，抵押貸款額度=（600－50）×0.7＝385（萬元）。27、單選題一定地塊內(nèi)，分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上的土地價格稱為()。A、

土地總價B、

樓面地價C、

建筑物單價D、

房地單價正確答案：

B

參考解析：本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。樓面地價是一種特殊的土地單價，是指一定地塊內(nèi)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上的土地價格。28、單選題一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣；（3）首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款；（4）約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。上述情況中，存在名義價格和實際價格差異的是()。A、

第（1）.（3）種情況B、

第（3）.（4）.（5）種情況C、

第（2）.（4）種情況D、

第（2）.（4）.（5）種情況正確答案：

D

參考解析：本題考查的是名義價格和實際價格。（1）名義價格實際價格絕對相同，（3）由于貸款需要支付利息，名義價格和實際價格也是一致的，所以選項AB可以排除。（5）肯定存在名義價格和實際價格的差異，所以選項D正確。29、單選題在交易達(dá)成后按約定在未來某個日期進(jìn)行商品交割的價格是()。A、

現(xiàn)貨價格B、

期貨價格C、

現(xiàn)房價格D、

期房價格正確答案：

B

參考解析：考點:現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格。期貨價格是指在交易達(dá)成后按約定在未來某個日期進(jìn)行商品交割的價格。30、單選題下列選項中，表示房地產(chǎn)價格與一般物品價格的相同之處的是()。A、

受供求因素的影響B(tài)、

與區(qū)位關(guān)系密切C、

價格形成的時間通常較長D、

價格實質(zhì)是權(quán)益的價格正確答案：

A

參考解析：考點:房地產(chǎn)價格的特點。房地產(chǎn)價格與家具、機(jī)器設(shè)備等一般商品的價格，既有共同之處，又有不同之處。共同之處是：（1）都是價格，用貨幣來表示；（2）都有波動，受供求因素的影響；（3）都是按質(zhì)論價，即優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。31、單選題下列情形中不會導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的是()。A、

消費者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價格上升B、

消費者對某種房地產(chǎn)的偏好增強C、

作為互補品的房地產(chǎn)的價格上升D、

消費者的收入增加正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。決定房地產(chǎn)需求量的因素：該種房地產(chǎn)的價格水平、消費者的收入水平、消費者的偏好、相關(guān)物品的價格水平、消費者對未來的預(yù)期。選項C錯誤，當(dāng)一種房地產(chǎn)的價格較低時，當(dāng)消費者的收入較高時，當(dāng)消費者對該種房地產(chǎn)的偏好增強時，當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品的價格較高或者互補品的價格較低時，當(dāng)消費者預(yù)期該種房地產(chǎn)價格未來會上漲時，消費者對該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會增加；反之，對該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會減少。32、單選題房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期房地產(chǎn)價格未來會上升，則在制定投資計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給()，使其現(xiàn)期供給()。A、

增加，增加B、

減少，增加C、

增加，減少D、

減少，減少正確答案：

C

參考解析：考點:房地產(chǎn)供給。預(yù)期房地產(chǎn)價格未來會上漲，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會增加房地產(chǎn)開發(fā)量，從而會使未來的房地產(chǎn)供給增加，同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者會“捂盤惜售”，從而會減少房地產(chǎn)的當(dāng)前供給。33、單選題下列選項中，不屬于房地產(chǎn)供給量決定因素的是()A、

該種房地產(chǎn)的價格水平B、

該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本C、

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有著對未來的預(yù)期D、

消費者的偏好正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)供給。某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：（1）該種房地產(chǎn)的價格水平；（2）該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本；（3）該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的預(yù)期。選項D，消費者偏好影響房地產(chǎn)需求量，不影響房地產(chǎn)供給量。34、單選題下列有關(guān)房地產(chǎn)估價的表述正確的是()。A、

估價是提供價值意見而不是作價格保證。因此，估價師和估價機(jī)構(gòu)可以不負(fù)任何責(zé)任B、

估價是提供價值意見而不是作價格保證。因此，對于咨詢性或參考性的估價專業(yè)意見，估價師和估價機(jī)構(gòu)可以不負(fù)任何責(zé)任C、

估價是提供價值意見而不是作價格保證。因此，對于咨詢性或參考性估價專業(yè)意見，估價師和估價機(jī)構(gòu)可以不負(fù)任何責(zé)任，但對于鑒證性或證據(jù)性的估價專業(yè)意見，估價師和估價機(jī)構(gòu)要承擔(dān)責(zé)任D、

對于咨詢性或參考性的估價專業(yè)意見和鑒證性或證據(jù)性的估價專業(yè)意見，估價師和估價機(jī)構(gòu)都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任正確答案：

D

參考解析：考點:房地產(chǎn)估價的特點。根據(jù)提供的專業(yè)意見的用途和作用，可以分為兩種不同性質(zhì)的估價：一是鑒證性估價（或稱證據(jù)性估價、公正性估價），二是咨詢性估價（或稱參考性估價）。在這兩種不同性質(zhì)的估價中，估價機(jī)構(gòu)和估價師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，但鑒證性估價承擔(dān)的法律責(zé)任一般要大于咨詢性估價承擔(dān)的法律責(zé)任。35、單選題下列房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是()。A、

所有權(quán)B、

抵押權(quán)C、

租賃權(quán)D、

地役權(quán)正確答案：

D

參考解析：考點:房地產(chǎn)權(quán)益的含義。用益物權(quán)包括國有建設(shè)用地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)。36、單選題不同的影響因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的程度不盡相同。有的因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的幅度較大，這類因素可稱為()。A、

主要因素B、

次要因素C、

增值因素D、

貶值因素正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格影響因素概述。不同的影響因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的程度不盡相同。有的因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的幅度較大，這類因素可稱為主要因素。有的因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的幅度較小，這類因素可稱為次要因素。37、單選題商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要取決于()。A、

周圍環(huán)境安寧程度B、

位置有利于原料和產(chǎn)品的運輸C、

自然景觀D、

繁華程度和臨街狀況正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通條件等。選項A適用于居住地產(chǎn)；選項B適用于工業(yè)；選項C適用于住宅用地評價。38、單選題匯率因素，屬于影響房地產(chǎn)價格因素中的()。A、

經(jīng)濟(jì)因素B、

金融因素C、

社會因素D、

政治因素正確答案：

A

參考解析：考點:經(jīng)濟(jì)因素。匯率屬于經(jīng)濟(jì)因素，經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、物價、利率、匯率。39、單選題政治安定狀況，屬于影響房地產(chǎn)價格因素中的()。A、

政治因素B、

政策因素C、

社會因素D、

人文因素正確答案：

C

參考解析：本題考查的是社會因素。影響房地產(chǎn)價格的社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)、城市化。40、單選題下列關(guān)于比較價格、成本價格和收益價格關(guān)系的表述中，正確的是（）A、

在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，成本價格低于收益價格B、

在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于成本價格C、

在房地產(chǎn)市場不景氣時，成本價格（未扣除經(jīng)濟(jì)折舊）大大高于比較價格或收益價格D、

比較價格傾向于成交價格，成本價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價正確答案：

C

參考解析：本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。選項A錯誤，正常市場狀態(tài)下，成本價值與收益價值基本一致；選項B錯誤，市場存在泡沫時，比較價值大大高于收益價值和成本價值；選項D錯誤，收益價值傾向于最高買價，成本價值傾向于最低賣價，比較價值傾向于成交價格；選項C正確，在房地產(chǎn)市場不景氣時，成本價格（不考慮經(jīng)濟(jì)折舊）大大高于比較價格或收益價格?？杀葘嵗谋容^價值和凈收益都偏低，所以此時的成本價值反而偏高。但是要加未扣除經(jīng)濟(jì)折舊的前提，因為經(jīng)濟(jì)不景氣的時候，資產(chǎn)會因為外部折舊，成本價值因為扣除的折舊因素增多，最終的成本價值也會降低。41、單選題下列關(guān)于價值類型的表述中，錯誤的是（）A、

現(xiàn)狀價值為市場價值B、

投資價值屬于非市場價值C、

市場價值的前提之一是繼續(xù)使用D、

同一估價對象可能有不同類型的價值正確答案：

A

參考解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值和殘余價值。選項A錯誤，現(xiàn)狀價值是否是市場價值取決于其現(xiàn)狀用途是否是最高最佳用途，現(xiàn)狀利用是最高最佳利用時，現(xiàn)狀價值就是市場價值。42、單選題在為房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險服務(wù)的估價中，理論上評估的應(yīng)是（）。A、

建筑物重置成本和土地使用權(quán)重新取得成本B、

建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失C、

建筑安裝工程造價和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失D、

建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失正確答案：

B

參考解析：本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。投?；馂?zāi)險時的保險價值，不包含土地價值，主要是建筑物的重置成本或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失（如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等）?；馂?zāi)不能損害土地使用權(quán)，為房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險服務(wù)的估價中，涉及土地使用權(quán)價值的選項都不是正確選項，排除AD。焚毀的建筑物，應(yīng)該按照其重置成本，才能確定其實際損失。43、單選題下列關(guān)于不同類型價值的高低關(guān)系的表述中，錯誤的是（）A、

原始價值高于賬面價值B、

投資價值高于市場價值C、

謹(jǐn)慎價值低于市場價值D、

快速變現(xiàn)價值低于市場價值正確答案：

B

參考解析：本題考查的是歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值和賬面價值。選項B錯誤，投資價值是對某個特定的投資者而言的，是基于主觀的、個人因素上的價值。在某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。賬面價值在歷史成本計量下，是指一項資產(chǎn)的賬面余額減去相關(guān)備抵項目后的余額。44、單選題采用成本法評估某新建商品房的價值，測算出的建筑物重置單價為3200元/m2，土地重新取得單價為2100元/m2，容積率為2，建筑密度為40%。該商品房的單價為（）元/m2。A、

4040B、

4250C、

5300D、

3700正確答案：

B

參考解析：本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。樓面地價＝2100/2＝1050（元/m2），單價＝3200＋1050＝4250（元/m2）。45、單選題現(xiàn)實中的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（）方面的制約。A、

土地權(quán)利設(shè)置B、

相鄰關(guān)系C、

建筑技術(shù)D、

房地產(chǎn)使用管制正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。使用管制主要指農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，以及對土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的規(guī)定，屬于房地產(chǎn)使用管制。46、單選題房地產(chǎn)市場不是一個全國性市場，更不是一個全球性市場，而是一個地區(qū)性市場的根本原因是房地產(chǎn)的()特性。A、

獨一無二B、

不可移動C、

流動性差D、

用途多樣正確答案：

B

參考解析：考點:不可移動。房地產(chǎn)的不可移動特性，決定了它只能就地開發(fā)、利用或消費，并要受制于其所在的空間環(huán)境，而不像其他商品那樣，原料地（房地產(chǎn)開發(fā)的最主要原料是土地）、生產(chǎn)地和消費地可以不在同一個地方，能夠在不同地區(qū)之間調(diào)劑余缺,從生產(chǎn)地或者供給過剩、需求不足、價格較低的地區(qū)，運送到消費地或者供給短缺、需求旺盛、價格較高的地區(qū)。因此，房地產(chǎn)市場通常不是全國性市場，更不是全球性市場，而是地區(qū)性市場。47、單選題下列房地產(chǎn)中，一般情況下，價格對樓層最為敏感的是（）。A、

工業(yè)用房B、

住宅C、

寫字樓D、

商業(yè)用房正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。對某層商業(yè)用房來說，樓層是十分重要的位置因素。48、單選題下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中的位置因素的是（）。A、

交通條件B、

樓層C、

朝向D、

方位正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。交通條件因素和位置因素是平行的關(guān)系。房地產(chǎn)區(qū)位因素中的位置包括方位、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層。49、單選題一般來講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價格總的趨勢是（）。A、

上漲B、

先漲后跌C、

保持相對穩(wěn)定D、

下跌正確答案：

A

參考解析：本題考查的是人口因素。隨著家庭人口規(guī)模小型化，家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產(chǎn)價格有上漲趨勢。50、單選題()要求評估價值是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。A、

合理原則B、

有效原則C、

合法原則D、

公正原則正確答案：

C

參考解析：本題考查的是獨立客觀公正原則。所謂"客觀"，就是要求估價師和估價機(jī)構(gòu)在估價中不帶著自己的情感、好惡和偏見，應(yīng)按照事物的本來面目、實事求是地進(jìn)行估價。51、單選題某抵押價值評估中，房地產(chǎn)估價師除應(yīng)遵循市場價值評估的原則之外，還應(yīng)遵循的原則是()。A、

最高最佳利用原則B、

謹(jǐn)慎原則C、

合法原則D、

價值時點原則正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價原則概述。市場價值評估應(yīng)遵循獨立客觀公正原則、合法原則、價值時點原則、替代原則、最高最佳利用原則。而在其他價值和價格評估中，有的除了要遵循市場價值評估應(yīng)遵循的原則，還要遵循其他原則，如抵押價值和抵押凈值評估還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。52、單選題下列有關(guān)房地產(chǎn)估價原則，描述錯誤的是()。A、

抵押價值評估要遵循謹(jǐn)慎原則B、

抵押價值評估要遵循合法原則C、

嚴(yán)格來說，投資價值評估不一定要遵循獨立.客觀.公正原則D、

投資價值評估不可增加主要原則之外的其他適用的估價原則正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價原則概述。投資價值評估要站在某個特定單位或個人的立場上而非站在中立的立場上進(jìn)行評估，嚴(yán)格地說不一定要遵循獨立客觀公正原則。在評估市場價值以外的其他價值和價格時，可在市場價值評估應(yīng)遵循的原則外增加估價原則，或者在市場價值評估應(yīng)遵循的原則中進(jìn)行取舍，但這種增加或取舍不能隨意，應(yīng)根據(jù)估價目的和價值類型來增加或取舍53、單選題()原則要評估價值是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。A、

估價對象B、

價值時點C、

最高最佳利用D、

替代正確答案：

B

參考解析：本題考查的是價值時點原則。價值時點原則要求評估價值是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。54、單選題關(guān)于價值時點的說法，錯誤的是()。A、

價值時點是由估價目的決定的B、

價值時點應(yīng)與估價對象狀況對應(yīng)的時點一致C、

價值時點可以是過去.現(xiàn)在或?qū)鞤、

價值時點與實地查勘日期可以不一致正確答案：

B

參考解析：本題考查的是價值時點原則。選項C錯誤，價值時點不一定與估價對象狀況對應(yīng)的時點一致。55、單選題下列估價中，價值時點應(yīng)為現(xiàn)在、估價對象狀況應(yīng)為現(xiàn)在狀況的是()。A、

評估期房的價值B、

房地產(chǎn)損害賠償C、

房屋征收評估D、

估價鑒定正確答案：

C

參考解析：本題考查的是價值時點原則。價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況的估價，此種情形是最常見、最大量的，如房地產(chǎn)抵押估價、房屋征收評估、司法拍賣估價，包括在建工程估價。56、單選題評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的價值時，價值時點和估價對象的狀況匹配正確的是()。A、

價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況B、

價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為未來狀況C、

價值時點為未來，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況D、

價值時點為未來，估價對象狀況為未來狀況正確答案：

B

參考解析：本題考查的是價值時點原則。價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為未來狀況的估價。此種情形如評估期房的價值。在房屋征收中，補償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值就屬于這種情形。57、單選題任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的()特性決定的。A、

獨一無二B、

相互影響C、

不可移動D、

易受限制正確答案：

C

參考解析：考點:不可移動。房地產(chǎn)的不可移動特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，并要受制于其所在的空間環(huán)境。58、單選題運用收益法評估房地產(chǎn)價值時，要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價對象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價中的()。A、

合法原則B、

最高最佳使用原則C、

替代原則D、

公平原則正確答案：

C

參考解析：本題考查的是替代原則。替代原則要求評估價值與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)。59、單選題下列關(guān)于替代原則，表述錯誤的是()。A、

替代原則會用于比較法.收益法，成本法等估價方法中B、

收益法中的客觀收益是遵循價值時點原則來求取的C、

房地產(chǎn)估價之所以要遵循替代原則，是因為根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個市場上相同的商品有相同的價格D、

替代原則要求評估價值與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)正確答案：

B

參考解析：本題考查的是替代原則。選項B錯誤，整個比較法可以說是以替代原理為基礎(chǔ)的。收益法中的客觀收益，成本法中的客觀成本，假設(shè)開發(fā)法中的后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤等，也都是遵循替代原理來求取的。60、單選題某宗房地產(chǎn)的建筑面積為5000平方米，土地面積為3000平方米，市場上類似房地產(chǎn)的市場價格為8000元/平方米，土地市場單價為5000元/平方米，用成本測算的建筑物重建價格為4800元/平方米。該房地產(chǎn)中建筑物的現(xiàn)值為()元/平方米。A、

5000B、

4800C、

5500D、

4380正確答案：

A

參考解析：本題考查的是最高最佳利用原則。（8000×5000-5000×3000）/5000=5000（元/平方米）。61、單選題以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用的經(jīng)濟(jì)原理是()。A、

最佳使用原理B、

收益遞減原理C、

適合原理D、

均衡原理正確答案：

C

參考解析：本題考查的是最高最佳利用原則。適合原理是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它可以幫助確定估價對象的最佳用途。62、單選題國有土地上房屋征收評估時，對同一房屋征收范圍內(nèi)的同類被征收房屋，應(yīng)一視同仁，采用相同的估價方法或?qū)Υ绞竭M(jìn)行估價，這體現(xiàn)了征收估價時應(yīng)遵循()原則A、

一致性B、

一貫性C、

獨立客觀公正D、

合法正確答案：

A

參考解析：本題考查的是一致性原則和一貫性原則。一致性原則是指為同一估價目的，對同一或相關(guān)估價項目涉及的各宗同類房地產(chǎn)，應(yīng)采用相同的估價方法或?qū)Υ绞竭M(jìn)行估價。國有土地上房屋征收評估也應(yīng)遵循一致性原則，即對同一房屋征收范圍內(nèi)的同類被征收房屋，應(yīng)一視同仁，采用相同的估價方法或?qū)Υ绞竭M(jìn)行估價。63、單選題房屋征收中，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，其價值時點應(yīng)為()。A、

房屋征收決定公告之日B、

原征收補償協(xié)議達(dá)成之日C、

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付之日D、

委托估價之日正確答案：

A

參考解析：本題考查的是價值時點原則。在房屋征收中，補償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值時，價值時點應(yīng)與評估被征收房屋價值的價值時點一致，房屋征收估價的價值時點為房屋征收決定公告之日。64、單選題對于經(jīng)濟(jì)可行性檢驗時，只有預(yù)測未來的收入現(xiàn)值()支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。A、

小于B、

大于或等于C、

不等于D、

無法確定正確答案：

B

參考解析：本題考查的是最高最佳利用原則。只有收入現(xiàn)值大于或等于支出現(xiàn)值的利用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。65、單選題均衡原理可以幫助確定估價對象的最佳規(guī)模和()。A、

最佳用途B、

最佳集約度C、

最佳檔次D、

最佳收益正確答案：

B

參考解析：本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用，它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。66、單選題運用收益法評估收益性房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值，當(dāng)估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應(yīng)采用()的收益估計值。A、

較高B、

較低C、

最高D、

居中正確答案：

B

參考解析：本題考查的是謹(jǐn)慎原則。采用收益法評估收益性房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值，當(dāng)估計未來的收益可能會高也可能會低時，應(yīng)采用保守的較低的收益估計值67、單選題房地產(chǎn)估價中，遵循獨立客觀公正原則的核心是估價機(jī)構(gòu)和估價人員應(yīng)當(dāng)站在()的立場上，評估出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。A、

委托人B、

估價報告預(yù)期使用者C、

管理部門D、

中立正確答案：

D

參考解析：本題考查的是獨立客觀公正原則。獨立客觀公正原則要求站在中立的立場上，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格。68、單選題下列選項中，體現(xiàn)政府行使房地產(chǎn)管制權(quán)的是()。A、

限制在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)或商業(yè)設(shè)施B、

因公益事業(yè)，強制取得公民和法人的房地產(chǎn)C、

對房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收D、

在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無繼承人的情況下，無償收回房地產(chǎn)正確答案：

A

參考解析：政府行使房地產(chǎn)管制權(quán)通常涉及對房地產(chǎn)的開發(fā)和使用進(jìn)行限制。選項A中，限制在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)或商業(yè)設(shè)施，這是政府對房地產(chǎn)開發(fā)的管制，以防止對居民區(qū)的干擾和影響。而其他選項如強制取得、征稅、無償收回等，雖然也涉及房地產(chǎn)管理，但并不完全是行使管制權(quán)的表現(xiàn)。因此，答案為A。69、單選題某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干小商鋪出租，某估價機(jī)構(gòu)接受委托以實際用途為估價前提，對該房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)該滿足條件中的()。A、

技術(shù)上的可能B、

經(jīng)濟(jì)上的可行C、

價值最大化D、

法律上允許正確答案：

D

參考解析：本題考查的是最高最佳利用原則。產(chǎn)權(quán)登記為工業(yè)用途，私自改造為商鋪，不合法。最高最佳利用必須是在合法前提下。70、單選題如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應(yīng)以()進(jìn)行估價。A、

保持現(xiàn)狀前提B、

裝修改造前提C、

轉(zhuǎn)換用途前提D、

重新利用前提正確答案：

A

參考解析：本題考查的是最高最佳利用原則。不等式移項，拆舊建新的成本大于拆舊建新所帶來的收益，拆舊建新不可行。71、單選題下列有關(guān)“可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)相似”的要求，描述不當(dāng)?shù)氖?)。A、

兩者區(qū)位相近B、

兩者用途相近C、

兩者檔次相當(dāng)D、

兩者權(quán)利性質(zhì)相同正確答案：

B

參考解析：本題考查的是選取可比實例。選項B錯誤，可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)用途應(yīng)相同。72、單選題評估某底層商鋪價格時，估價師選取的可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價格），求取最終價格時，對甲乙丙三個可比實例比較價格依次選取的權(quán)重，最合適的是()。A、

0.4.0.4.0.2B、

0.4.0.3.0.3C、

0.3.0.4.0.3D、

0.4.0.2.0.4正確答案：

A

參考解析：本題考查的是計算最終的比較價值。丙為二層商鋪，和估價對象底層商鋪差異較大，所以應(yīng)該取較小的權(quán)數(shù)。甲乙都是底層商鋪，可以取較大的權(quán)數(shù)，而且題干給的信息，無法區(qū)別甲乙的優(yōu)劣，因而二者取一樣的權(quán)重。73、單選題比較法估價中，可比實例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整的是()。A、

所在區(qū)域的消費者觀念發(fā)生了變化B、

國家調(diào)整了房地產(chǎn)的稅費政策C、

國際與國內(nèi)均出現(xiàn)了通貨膨脹D、

對可比實例進(jìn)行了裝修改造正確答案：

D

參考解析：本題考查的是市場狀況調(diào)整的含義。選項D很明顯要做的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整。由于可比實例的成交日期與價值時點不同，市場狀況可能發(fā)生了變化，如宏觀經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生了變化，出臺了新的政策措施，利率上升或下降，消費觀念有所改變等，導(dǎo)致了估價對象或可比實例這類房地產(chǎn)的市場供求狀況等發(fā)生了變化，進(jìn)而即使是同一房地產(chǎn)在這兩個不同時間的價格也會有所不同。因此，需要對可比實例的成交價格進(jìn)行市場狀況調(diào)整，消除成交日期的市場狀況與價值時點的市場狀況不同造成的價格差異，將可比實例在其成交日期的價格調(diào)整為在價值時點的價格。74、單選題房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分解不包括()。A、

區(qū)位狀況調(diào)整B、

實物狀況調(diào)整C、

權(quán)益狀況調(diào)整D、

收益狀況調(diào)整正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分解為區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。75、單選題評估某宗房地產(chǎn)2017年7月1日的市場價值，選取的可比實例中該類房地產(chǎn)的成交日期為2016年10月1日，成交價格為13500元/m2，另知：該類房地產(chǎn)市場價格2016年6月1日至2017年3月1日，平均每月比上月上漲1.5%，2017年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%，則進(jìn)行市場狀況調(diào)整后可比實例的比較價格為()元/平方米。A、

16171.27B、

15742.17C、

15776.47D、

16333.38正確答案：

B

參考解析：本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。2016年10月1日到2017年3月1日，共5個月，月平均上漲率1.5%。2017年3月1日至2017年7月1日（價值時點），共4個月，月平均上漲2%。13500×（1＋1.5%）5（1＋2%）4＝15742.17（元/m2）。76、單選題為評估某宗房地產(chǎn)2013年10月的價格，選取了可比實例成交價格為6000元/m2，成交日期為2013年4月末，該類房地產(chǎn)自2013年1月至2013年7月末每月價格遞增1%，2013年7月末至2013年10月末平均每月比上月價格下降10元/m2。該可比實例在2013年10月末的價格為()元/m2。A、

6080.60B、

6141.81C、

6151.81D、

6223.22正確答案：

C

參考解析：本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。該可比實例在2013年10月末的價格＝6000×（1＋1%）3－10×3＝6151.81（元/m2）。77、單選題交易情況修正的方法不包括()。A、

總價修正B、

分離修正C、

單價修正D、

百分比修正正確答案：

B

參考解析：本題考查的是交易情況修正的方法。交易情況修正的方法主要有總價修正和單價修正，金額修正和百分比修正。78、單選題甲、乙兩宗相鄰地塊，甲宗地價值為70萬元，乙宗地價值為50萬元。合并后的房地產(chǎn)價值為150萬元。若乙宗地土地權(quán)利人購買甲地塊，下列最合理要價是()萬元。A、

70B、

80C、

90D、

100正確答案：

C

參考解析：本題考查的是造成成交價格偏離正常價格的因素。合理要價：70＋70/（70+50）×（150-70-50）＝87.5（萬元）。79、單選題下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對較強的是()。A、

用途專業(yè)的房地產(chǎn)B、

開發(fā)程度低的房地產(chǎn)C、

獨立使用的房地產(chǎn)D、

不景氣市場環(huán)境下的房地產(chǎn)正確答案：

C

參考解析：考點:難以變現(xiàn)。獨立使用的房地產(chǎn)使用不受太多限制，比起不能獨立使用的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力要強。用途越專，轉(zhuǎn)讓越難。價值越大，也越難找到買家。80、單選題某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為()元/m2。A、

100B、

300C、

900D、

600正確答案：

C

參考解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。容積率＝總建筑面積/建筑用地面積：建筑用地面積＝6000/3＝2000（m2）；土地單價＝1800000/2000＝900（元/m2）。81、單選題某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為300萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為()元/m2。A、

25930B、

32980C、

30980D、

29980正確答案：

A

參考解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。一年后支付的款項要折現(xiàn)到首付時點后，再與首付款相加，才能得出實際價格。首期支付30%，那么首期支付的價款就是300×30%＝90（萬元），余下300×（1－30%）＝210（萬元），在年末支付，房地產(chǎn)實際價格＝300×30%＋300×70%/（1＋6%）＝288.11（萬元）；建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋公攤面積＝100/90%＝111.11m2，建筑面積單價＝288.11/111.11＝25930.16（元/平方米）。82、單選題某可比實例成交價格為100萬美元，成交時人民幣兌美元的匯率為6.5:1，至價值時點按人民幣計的類似房地產(chǎn)價格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3:1，對該可比實例進(jìn)行市場狀況調(diào)整后的價格為人民幣()萬元。A、

661.5B、

630.0C、

682.5D、

650.0正確答案：

C

參考解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。本題的關(guān)鍵在于匯率的選擇。100×6.5×（1＋5%）＝682.5（萬元人民幣）。83、單選題某宗房地產(chǎn)交易中，合同約定成交價格為2500元/m2，交易稅費均由賣方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格的5%繳納有關(guān)稅費；買方按正常價格的3%繳納有關(guān)稅費，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格最接近于()元/m2。A、

2427B、

2500C、

2575D、

2632正確答案：

A

參考解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。正常負(fù)擔(dān)下的價格＝買方實付金額/（1+應(yīng)由買方繳納的稅費比率）＝2500/（1+3%）＝2427（元/m2）。84、單選題某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方合同約定成交價格為2385元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格約為()元/m2。A、

2139B、

2146C、

2651D、

2659正確答案：

D

參考解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。正常負(fù)擔(dān)下的價格＝賣方實得金額/（1－應(yīng)由賣方繳納的稅費比率）＝2385/（1－6.8%）＝2559.01（元/m2），買方實付金額＝正常負(fù)擔(dān)下的價格×（1＋應(yīng)由買方繳納的稅費比率）＝2559.01×（1＋3.9%）＝2658.81（元/m2）。85、單選題評估某套建筑面積為120m2的住宅在2014年9月底市場價值，收集了以下4個交易實例，其中最適合作為可比實例的是()。A、

甲B、

乙C、

丙D、

丁正確答案：

B

參考解析：本題考查的是選取可比實例。選項A，甲和估價對象不在一個供需圈；選項CD，丙丁的用途與估價對象不同。86、單選題某可比實例的成交價格為24000元/m2，建筑面積100m2，首期付款120萬元，其余半年后支付80萬元，1年后支付40萬元。已知年利率為10%，則該可比實例在成交日期一次性付清的價格為()元/m2。A、

22909.12B、

23264.06C、

23441.35D、

23086.69正確答案：

B

參考解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。該可比實例在其成交日期一次性付清的價格：[120＋80/（1＋10%）0.5＋40/（1＋10%）]/100＝23264.06（元/m2）。87、單選題某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為8%，家電家具價值為5萬元，現(xiàn)將該交易實例作為可比實例，評估類似住宅不含家電家具的市場價格，可比單價為()元/m2。A、

4387B、

4398C、

4500D、

4887正確答案：

B

參考解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)?！昂译娂揖叩某山粌r格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清”，因此刨除家電家具價值后的名義價格是45萬元?？杀葍r格就是45萬元的一次性支付的價格。（50-5）×40%+（50-5）×60%/（1+8%）0.5=43.98（萬元），單價=43.98/100=4398（元/m2）。88、單選題比較法的理論依據(jù)是()。A、

規(guī)模經(jīng)濟(jì)原理B、

均衡原理C、

替代原理D、

預(yù)期原理正確答案：

C

參考解析：本題考查的是比較法概述。比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理，即在同一個房地產(chǎn)市場上相似的房地產(chǎn)有相近的價格。89、單選題某套住宅建筑面積100m2，套內(nèi)建筑面積為93m2，使用面積系數(shù)為0.8，每平方米使用面積為10000元，則該住宅建筑面積下的價格為()元/m2。A、

8000B、

9300C、

9750D、

10000正確答案：

A

參考解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。使用面積＝100×0.8＝80（m2）。建筑面積下的價格＝使用面積下的價格×使用面積/建筑面積＝10000×80/100＝8000（元/m2）。90、單選題處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額()以上的按份共有人或全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。A、

1/2B、

1/3C、

2/3D、

2/5正確答案：

C

參考解析：考點:按權(quán)益狀況劃分的種類。處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。91、單選題某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e為23m2，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為7500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為()元/m2。A、

5893B、

6387C、

6473D、

7016正確答案：

C

參考解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。建筑面積下的單價=套內(nèi)建筑面積下的單價×套內(nèi)建筑面積/建筑面積，建筑面積＝套內(nèi)建筑面積+應(yīng)公攤的共有公用建筑面積=145+23=168（m2），建筑面積下的單價=7500×145/168=6473（元/m2）。92、單選題某類房地產(chǎn)2013年4月的市場價格為6500元/m2，該類房地產(chǎn)從13年3月至10月的環(huán)比價格指數(shù)分別為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08（均以上個月為100），該類房地產(chǎn)2013年10月的市場價格為()元/m2。A、

5110.51B、

5307.26C、

5548.37D、

5638.13正確答案：

A

參考解析：本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法?？杀葘嵗诔山蝗掌跁r價格×成交日期的下一時期的價格指數(shù)×再下一時期的價格指數(shù)×…×價值時點時的價格指數(shù)＝可比實例在價值時點時的價格＝6500×（100.04/100）×（99.86/100）×（98.28/100）×（96.45/100）×（92.17/100）×（9