職業(yè)資格-房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)基礎(chǔ)真題庫(kù)-23

職業(yè)資格-房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)基礎(chǔ)真題庫(kù)_231、單選題某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定以5600元/m2的價(jià)格成交，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的9%，應(yīng)由（江南博哥）買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5.5%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為()元/m2。A、

5137.61B、

5308.06C、

5908.00D、

5925.93正確答案：

B

參考解析：該問(wèn)題涉及到房地產(chǎn)交易中涉及的價(jià)格和稅費(fèi)問(wèn)題。首先，雙方約定價(jià)格為5600元/平方米，而賣方需要承擔(dān)所有稅費(fèi)，因此可以推斷出正常成交價(jià)格應(yīng)該是包括稅費(fèi)在內(nèi)的總價(jià)格。其次，根據(jù)題意可知，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的9%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5.5%。由此可以列出方程式進(jìn)行計(jì)算：總價(jià)格=成交價(jià)格+賣方稅費(fèi)+買方稅費(fèi)。通過(guò)求解方程式，可以得到正常成交價(jià)格為5308.06元/平方米。2、單選題劉某購(gòu)買了一套建筑面積為100m2，單價(jià)為6000元／m2的商品住房，首付30％，余款向銀行申請(qǐng)20年期的抵押貸款。若其選擇按月等額償還貸款本息，假設(shè)貸款年利率為6％，則其名義單價(jià)和實(shí)際單價(jià)分別為()元／m2。A、

7221.63和6000B、

6000和6000C、

7221.63和7221.63D、

6000和7221.63正確答案：

B

參考解析：名義價(jià)格是表面上的價(jià)格，能直接觀察到。實(shí)際價(jià)格一般直接觀察不到，通常需要在名義價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行計(jì)算或者處理才能得到。題中，采取按月等額償還貸款本息方式支付，其名義單價(jià)和實(shí)際單價(jià)相等，均為6000元／m2。3、單選題屋頂是建筑物頂部起遮蓋作用的圍護(hù)構(gòu)件，其構(gòu)成不包括()A、

屋面B、

承重結(jié)構(gòu)層C、

保溫隔熱層D、

吊棚正確答案：

D

參考解析：屋頂是建筑物頂部起遮蓋作用的圍護(hù)構(gòu)件，一般由屋面、承重結(jié)構(gòu)層、保溫隔熱層和頂棚組成。屋頂?shù)男问接衅挛蓓?、平屋頂和其他形式的屋頂。屋頂?shù)闹饕饔檬堑钟L(fēng)、雨、雪以及太陽(yáng)輻射、氣溫變化和其他外界的不利因素，使屋頂覆蓋下的空間冬暖夏涼@##4、單選題張某購(gòu)買了一套剩余壽命為42年的房屋，預(yù)計(jì)正常情況下每年可獲得凈租金7萬(wàn)元，若該房屋的報(bào)酬率為8.5％，則其收益價(jià)格為()萬(wàn)元。A、

76.30B、

79.68C、

80.96D、

82.35正確答案：

B

參考解析：在收益期為有限年且凈收益每年不變的情況下，該房屋的收益價(jià)格為：=79.68（萬(wàn)元）。式中，V為房地產(chǎn)的收益價(jià)格或價(jià)值；A為房地產(chǎn)的凈收益；Y為房地產(chǎn)的報(bào)酬率或折現(xiàn)率；n為房地產(chǎn)的收益期限，是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可以獲得收益的時(shí)間，通常為收益年限。5、單選題經(jīng)預(yù)測(cè)，某宗房地產(chǎn)未來(lái)4年的年凈收益均為80萬(wàn)元，假定4年后的價(jià)格比現(xiàn)在上漲10%，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.6%，則該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格是()萬(wàn)元。A、

773.58B、

961.99C、

930.17D、

1249.86正確答案：

D

參考解析：預(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來(lái)t年的凈收益分別為A1，A2，…，At，第t年末的價(jià)格為Vt，如果凈收益每年不變?yōu)锳，其現(xiàn)在的價(jià)格為：=1249.86（萬(wàn)元）6、單選題資金回收系數(shù)的正確表達(dá)公式是()。A、

AB、

BC、

CD、

D正確答案：

D

參考解析：將現(xiàn)值轉(zhuǎn)換為等額年金的公式：，該式中的稱為“資金回收系數(shù)”，通常用（A/P，i，n）來(lái)表示。7、單選題存款額為1000元，存款期限為1年，年利率為6％，如果按每半年計(jì)息一次，則到期時(shí)的本利和及其實(shí)際利率為()。A、

1060.00元；6.02％B、

1060.40元；6.04％C、

1060.90元；6.09％D、

1060.60元；6.07％正確答案：

C

參考解析：這道題目中，存款額為1000元，存款期限為1年，年利率為6％。如果按每半年計(jì)息一次，存款的時(shí)間會(huì)被視為2個(gè)半年，即8個(gè)月。因此，本利和的計(jì)算公式應(yīng)該為本金+本金×年利率÷2×?xí)r間。帶入數(shù)值后得到1000+1000×6%÷2×8=1060.9元。實(shí)際利率的計(jì)算公式為：實(shí)際利率=1+年利率÷時(shí)間。帶入數(shù)值后得到6%÷8=6.09%。因此，正確答案是C。8、單選題某人每月向保險(xiǎn)公司交付100元，在年利率為8％時(shí)，20年后這筆錢(qián)的累計(jì)總額相當(dāng)于()元。A、

15820B、

24000C、

45890D、

58902正確答案：

D

參考解析：復(fù)利是指以上一期的利息加上本金為基數(shù)計(jì)算當(dāng)期利息的方法。復(fù)利本利和的計(jì)算公式為：。式中，P表示本金，i表示利率，n表示計(jì)息周期數(shù)，F(xiàn)表示計(jì)息期末的本利和。則20年后這筆錢(qián)的累計(jì)總額為：F=9、單選題年利率為8％，3年后500萬(wàn)元的一筆收入在目前來(lái)看相當(dāng)于()萬(wàn)元。A、

357.6B、

396.9C、

353.5D、

356.4正確答案：

B

參考解析：將將來(lái)值轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的計(jì)算公式為：式中，P表示現(xiàn)值，i表示利率，n表示計(jì)息周期數(shù)，F(xiàn)表示終值（將來(lái)值）。則3年后的500萬(wàn)元資金相當(dāng)于現(xiàn)在的現(xiàn)金數(shù)量為：10、單選題某人每年向銀行存款6000元，若按復(fù)利計(jì)算的年存款利率為3％，則10年后存款的本利為()元。A、

60900.00B、

61800.00C、

68783.28D、

69870.71正確答案：

C

參考解析：年金終值計(jì)算公式為：。式中，A表示年金，i表示利率，F(xiàn)表示年金終值。根據(jù)已知數(shù)據(jù)得：F=6000×[(1+3%)10-1]÷3%=68783.28（元）。11、單選題某項(xiàng)貸款年利率為8％，按月計(jì)息，則實(shí)際利率為()。A、

8％B、

8.16％C、

8.24％D、

8.30％正確答案：

D

參考解析：名義利率與實(shí)際利率的計(jì)算公式為：式中i表示實(shí)際利率，r表示名義利率，m表示計(jì)息次數(shù)。則本題的實(shí)際利率為：=（1+8％／12）12－1=8.30％。12、單選題年利率為8％，每半年計(jì)息一次，則實(shí)際利率為()。A、

8％B、

8.16％C、

8.24％D、

8.30％正確答案：

B

參考解析：名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系如下：式中i表示實(shí)際利率，r表示名義利率，m表示計(jì)息次數(shù)。則本題的實(shí)際利率為：（1+8%÷2）2－1=8.16％。13、單選題張某采用基金定投的方式每月向基金公司交200元，若年收益率為10％，則10年后這筆錢(qián)的累計(jì)總額是()元。(2010年真題)A、

38652.24B、

40969.00C、

62249.80D、

64968.99正確答案：

B

參考解析：根據(jù)基金定投的原理，每月投資的金額在長(zhǎng)期累積后將形成一筆可觀的資金。以年收益率為10%為例，假設(shè)張某持續(xù)定投10年，每月投資200元，那么在10年后，這筆資金的累計(jì)總額可以通過(guò)簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)公式進(jìn)行計(jì)算。根據(jù)題目給出的選項(xiàng)，答案為B。14、單選題《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的環(huán)境空氣中各項(xiàng)污染物不允許超過(guò)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是()。A、

重量限值B、

濃度限值C、

體積限值D、

質(zhì)量限值正確答案：

B

參考解析：《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3095，規(guī)定了環(huán)境空氣中各項(xiàng)污染物不允許超過(guò)的濃度限值。如果環(huán)境空氣中某項(xiàng)污染物超過(guò)了該濃度限值，就認(rèn)為它污染了環(huán)境空氣。超過(guò)得越多，說(shuō)明污染越嚴(yán)重。15、單選題某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值的年份數(shù)為4，又知上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量為﹣240萬(wàn)元，出現(xiàn)正值的當(dāng)年凈現(xiàn)金流量為300萬(wàn)元，則該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資回收期是()年。(2008年真題)A、

3.8B、

4.0C、

4.8D、

5.8正確答案：

A

參考解析：靜態(tài)投資回收期可根據(jù)累計(jì)凈現(xiàn)金流量求得，也就是在現(xiàn)金流量表中累計(jì)凈現(xiàn)金流量由負(fù)值轉(zhuǎn)為正值之間的年份，計(jì)算公式為：則該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資回收期為：4-1+240÷300=3.8（年）。16、單選題李某購(gòu)買一套單價(jià)為5000元/m2，建筑面積為90m2的商品住宅，首期付為總價(jià)的20%，余款向銀行申請(qǐng)貸款期限為20年，貸款年利率為6.80%，按月等額償還貸款本息的住房抵押貸款，李某每月的還款額為()元。(2012年真題)A、

2748B、

2788C、

3435D、

3485正確答案：

A

參考解析：將現(xiàn)值轉(zhuǎn)換為等額年金的公式為本案例，李某每月的還款額=2748（元）。17、單選題某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目第4年的累積凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值，上一年累積凈現(xiàn)金流量為－4000萬(wàn)元，當(dāng)年凈現(xiàn)金流量為8000萬(wàn)元，其靜態(tài)投資回收期為()年。(2012年真題)A、

2.50B、

3.50C、

4.00D、

4.50正確答案：

B

參考解析：靜態(tài)投資回收期是指在不考慮資金的時(shí)間價(jià)值時(shí)，以投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量抵償原始總投資所需要的時(shí)間，或者說(shuō)以凈收益收回初始投資所需要的時(shí)間。靜態(tài)投資回收期的計(jì)算公式為當(dāng)各年的凈現(xiàn)金流量不相同時(shí)，靜態(tài)投資回收期可根據(jù)累計(jì)凈現(xiàn)金流量求得，也就是在現(xiàn)金流量表中累計(jì)凈現(xiàn)金流量由負(fù)值轉(zhuǎn)為正值之間的年份，計(jì)算公式為本案例中，該項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期為：18、單選題李某在銀行存入1000元，若年利率為5％，按復(fù)利計(jì)息，則10年后這筆錢(qián)的累計(jì)總額為()元。(2011年真題)A、

1450.00B、

1500.00C、

1551.33D、

1628.89正確答案：

D

參考解析：復(fù)利是指以上一期的利息加上本金為基數(shù)計(jì)算當(dāng)期利息的方法。復(fù)利本利和的計(jì)算公式為：。式中，P表示本金，i表示利率，n表示計(jì)息周期數(shù)，F(xiàn)表示計(jì)息期末的本利和。則10年后這筆錢(qián)的累計(jì)總額為：（元）。19、單選題若年利率為8％，復(fù)利計(jì)息，則5年后的300萬(wàn)元資金相當(dāng)于現(xiàn)在的()萬(wàn)元。(2009年真題)A、

119.13B、

201.36C、

204.17D、

214.29正確答案：

C

參考解析：將將來(lái)值轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的計(jì)算公式為：式中，P表示現(xiàn)值，i表示利率，n表示計(jì)息周期數(shù)，F(xiàn)表示終值（將來(lái)值）。則5年后的300萬(wàn)元資金相當(dāng)于現(xiàn)在的現(xiàn)金數(shù)量為：20、單選題某開(kāi)發(fā)商向銀行貸款1000萬(wàn)元，復(fù)利計(jì)息，貸款期限為3年，銀行基準(zhǔn)利率為6％，投資基準(zhǔn)收益率為8％，銀行實(shí)際利率為7％，假設(shè)開(kāi)發(fā)商貸款到期后一次性償還本息，則開(kāi)發(fā)商到期需償還的貸款本息是()萬(wàn)元。(2009年真題)A、

1191.02B、

1210.00C、

1225.04D、

1259.71正確答案：

C

參考解析：復(fù)利計(jì)息方式下，開(kāi)發(fā)商到期需償還的貸款本息為：（萬(wàn)元）。21、單選題某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的折現(xiàn)率為12%時(shí)，凈現(xiàn)值為359萬(wàn)元；折現(xiàn)率為13%時(shí)，凈現(xiàn)值為－83.5萬(wàn)元。該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為()。(2012年真題)A、

12.19%B、

12.30%C、

12.70%D、

12.81%正確答案：

D

參考解析：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率通常簡(jiǎn)稱內(nèi)部收益率，是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率，即是使項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）通過(guò)線性內(nèi)插法求取的公式為：式中，i1代表當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時(shí)的折現(xiàn)率；i2代表當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時(shí)的折現(xiàn)率；NPV1代表i1時(shí)的凈現(xiàn)值（正值）；NPV2代表i2時(shí)的凈現(xiàn)值（實(shí)際為負(fù)值，但在此取其絕對(duì)值）。本案例，該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率=12%+=12.81%。22、單選題秦某購(gòu)買一套總價(jià)為60萬(wàn)元的商品住宅，首付款為購(gòu)房總價(jià)的25％，余款為商業(yè)貸款，貸款期限為20年，貸款年利率為6％，若采用按月等額本息還款方式，秦某的月還款額為()元。(2009年真題)A、

1875.00B、

3223.94C、

3357.00D、

4125.00正確答案：

B

參考解析：年金現(xiàn)值的計(jì)算公式為：式中，A表示月還款額，P表示貸款金額，i表示貸款月利率，n表示按月計(jì)算的貸款期限。等額本息還款方式下，秦某的月還款額為：=3223.94（元）。23、單選題在投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，當(dāng)i1=11％時(shí)，NPV1=12.28萬(wàn)元，當(dāng)i2=12％時(shí)，NPV2=-25.66萬(wàn)元。該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為()。(2003年真題)A、

11.32％B、

11.50％C、

12.32％D、

23％正確答案：

A

參考解析：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）通過(guò)線性內(nèi)插法求取的公式為：式中，i1代表當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時(shí)的折現(xiàn)率；i2代表當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時(shí)的折現(xiàn)率；NPV1代表i1時(shí)的凈現(xiàn)值（正值）；NPV2代表i2時(shí)的凈現(xiàn)值（實(shí)際為負(fù)值，但在此取其絕對(duì)值）。本案例，該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率=11%+=11.32%。24、單選題在計(jì)算某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率時(shí)，當(dāng)用折現(xiàn)率11％計(jì)算時(shí)，凈現(xiàn)值為860萬(wàn)元；當(dāng)用折現(xiàn)率12％計(jì)算時(shí)，凈現(xiàn)值為-1600萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為()。(2010年真題)A、

11.35％B、

11.65％C、

12.35％D、

12.65％正確答案：

A

參考解析：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）通過(guò)線性內(nèi)插法求取的公式為：式中，i1代表當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時(shí)的折現(xiàn)率；i2代表當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時(shí)的折現(xiàn)率；NPV1代表i1時(shí)的凈現(xiàn)值（正值）；NPV2代表i2時(shí)的凈現(xiàn)值（實(shí)際為負(fù)值，但在此取其絕對(duì)值）。本題中，該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率=11%+=11.35%。25、單選題下列關(guān)于景觀的表述中，錯(cuò)誤的是()A、

景觀可分為自然景觀、人文景觀和社會(huì)景觀B、

景觀應(yīng)包括客觀形象信息和主觀感受兩個(gè)方面C、

景觀的好壞判別，與審視者的心理、生理、知識(shí)層次的高低等有關(guān)D、

毗鄰好景觀的房屋，其價(jià)值通常較高正確答案：

A

參考解析：A項(xiàng)，根據(jù)景觀的來(lái)源，景觀可分為自然景觀和人文景觀。自然景觀是指未經(jīng)人類活動(dòng)所改變的地表起伏、水域和植物等所構(gòu)成的自然地表景象及其給予人的感受。人文景觀是指被人類活動(dòng)改變過(guò)的自然景觀，即自然景觀加上人工改造所形成的景觀。26、單選題張某準(zhǔn)備每年按相同的數(shù)額向銀行存款，并打算在8年后達(dá)到10萬(wàn)元，假定銀行存款年利率為5%，張某每年應(yīng)向銀行存款()元。(2008年真題)A、

8460.49B、

10472.18C、

12500.00D、

18468.19正確答案：

B

參考解析：將來(lái)值轉(zhuǎn)換為等額年金的計(jì)算公式為式中，A為等額年金，F(xiàn)為終值，i為利息，n為計(jì)息周期。則張某每年應(yīng)向銀行存入的存款為：（100000×5%）÷[（1+5%）8－1]=10472.18（元）。27、單選題宋某擬每年以相同的數(shù)額向商業(yè)銀行存款，若在15年后存款余額要達(dá)到18萬(wàn)元，假定銀行存款年利率為5％，宋某每年須向銀行存款()元。(2009年真題)A、

5772.21B、

8341.61C、

11428.57D、

12000.00正確答案：

B

參考解析：將來(lái)值轉(zhuǎn)換為等額年金的計(jì)算公式為式中，A為等額年金，F(xiàn)為終值，i為利息，n為計(jì)息周期。則宋某每年須項(xiàng)銀行存款為：18×10000×5％÷[（1+5％）15－1]=8341.61（元）。28、單選題張某以貸款方式購(gòu)買住房，貸款期限為3年，年利率為6％，按月計(jì)息，則貸款的實(shí)際年利率為()。(2009年真題)A、

6.00％B、

6.17％C、

6.37％D、

6.56％正確答案：

B

參考解析：名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系為：。則張某貸款的實(shí)際年利率為：（1+6%÷12）12－1=6.17％。29、單選題假設(shè)名義年利率為r，計(jì)息周期分別為年、月、日時(shí)的實(shí)際年利率為r年、r月、r日，其大小關(guān)系為()。(2012年真題)A、

r＞r年＞r月＞r日B、

r＜r年＜r月＜r日C、

r＝r年＞r月＞r日D、

r＝r年＜r月＜r日正確答案：

D

參考解析：名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系如下：I=（1+r／m）m－l。式中，名義年利率為r；實(shí)際年利率為I；一年中計(jì)息m次，則每次計(jì)息的利率為r／m。本案例，計(jì)息周期為年的實(shí)際利率r年=（1+r）1－l=r；計(jì)息周期為月的實(shí)際年利率r月=（1+r/12）12－1；計(jì)息周期為日的實(shí)際年利率r日=（1+r/365）365－1。則r＝r年＜r月＜r日。30、單選題當(dāng)折現(xiàn)率為10％時(shí)，某房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為1380萬(wàn)元，當(dāng)折現(xiàn)率為11％時(shí)，凈現(xiàn)值為-258萬(wàn)元，若投資者要求的基準(zhǔn)收益率為12％，則該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上()。(2009年真題)A、

不可接受B、

可接受C、

能否接受無(wú)法判斷D、

可以接受，也可以不接受正確答案：

A

參考解析：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）通過(guò)線性內(nèi)插法求取的公式為：式中，i1代表當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時(shí)的折現(xiàn)率；i2代表當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時(shí)的折現(xiàn)率；NPV1代表i1時(shí)的凈現(xiàn)值（正值）；NPV2代表i2時(shí)的凈現(xiàn)值（實(shí)際為負(fù)值，但在此取其絕對(duì)值）。本題中，該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率=10%+=10.08%。則本題中，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR小于ic，說(shuō)明該項(xiàng)目的盈利能力沒(méi)有達(dá)到所要求的收益率，項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是不可以接受的。31、單選題關(guān)于財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。(2010年真題)A、

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率測(cè)算時(shí)一般采用試算法B、

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率C、

如果財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于行業(yè)的基準(zhǔn)收益率，則項(xiàng)目是可以接受的D、

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率不能反映項(xiàng)目的營(yíng)利能力正確答案：

D

參考解析：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）通常簡(jiǎn)稱內(nèi)部收益率，是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率，也就是使項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它是評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)。32、單選題在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，投資者所要求的最低收益率，通常應(yīng)當(dāng)高于()。(2006年真題)A、

高風(fēng)險(xiǎn)收益率B、

銀行貸款利率C、

行業(yè)基準(zhǔn)利率D、

類似房地產(chǎn)收益率正確答案：

B

參考解析：設(shè)定的折現(xiàn)率通常為投資者可接受的最低收益率，也稱為投資者所要求的最低收益率、投資者最低期望收益率、投資者最低滿意收益率，一般取行業(yè)的基準(zhǔn)收益率，通常應(yīng)高于銀行貸款利率。33、單選題購(gòu)房投資者通過(guò)折價(jià)方式將其房屋轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金而導(dǎo)致資金損失風(fēng)險(xiǎn)，屬于()。(2012年真題)A、

市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)B、

變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)C、

購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)D、

資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)正確答案：

B

參考解析：變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指投資者急于將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。A項(xiàng)，市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；C項(xiàng)，通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)又稱購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)，是指與初始投入的資金相比，投資完成后所收回資金的購(gòu)買力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；D項(xiàng)，資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來(lái)經(jīng)營(yíng)成本水平，并導(dǎo)致投資收益率發(fā)生變化。這種變化使得預(yù)期資本價(jià)值與現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間產(chǎn)生差異，即導(dǎo)致資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。34、單選題計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值時(shí)設(shè)定的折現(xiàn)率，通常為投資者可接受的最低收益率，一般應(yīng)取()。(2011年真題)A、

行業(yè)基準(zhǔn)收益率B、

國(guó)債利率C、

銀行存款利率D、

銀行貸款利率正確答案：

A

參考解析：設(shè)定的折現(xiàn)率通常為投資者可接受的最低收益率，又稱為投資者所要求的最低收益率、投資者最低期望收益率、投資者最低滿意收益率，一般取行業(yè)的基準(zhǔn)收益率，通常應(yīng)高于銀行貸款利率。35、單選題房地產(chǎn)投資各個(gè)步驟的先后順序是()。(2012年真題)A、

選擇投資方案，尋找投資機(jī)會(huì)，實(shí)施投資方案，評(píng)價(jià)投資機(jī)會(huì)B、

選擇投資方案，尋找投資機(jī)會(huì)，評(píng)價(jià)投資機(jī)會(huì)，實(shí)施投資方案C、

尋找投資機(jī)會(huì)，選擇投資方案，評(píng)價(jià)投資機(jī)會(huì)，實(shí)施投資方案D、

尋找投資機(jī)會(huì)，評(píng)價(jià)投資機(jī)會(huì)，選擇投資方案，實(shí)施投資方案正確答案：

D

參考解析：房地產(chǎn)投資一般分為以下四大步驟：①尋找投資機(jī)會(huì)，是投資者發(fā)現(xiàn)投資可能性的過(guò)程。②評(píng)價(jià)投資方案，又稱投資方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，是對(duì)初步篩選出的各種投資機(jī)會(huì)或投資方案、投資項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。③選擇投資方案，又稱投資決策，是在投資方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，綜合分析比較各種投資方案的優(yōu)劣，根據(jù)投資者的投資目標(biāo)，對(duì)投資方案作出決策性的結(jié)論，其結(jié)果為投資和不投資兩種。④實(shí)施投資方案，是對(duì)已選定的投資方案付諸實(shí)施的過(guò)程。36、單選題關(guān)于大氣污染的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()A、

光化學(xué)煙霧能腐蝕建筑物B、

城市垃圾是重要的大氣污染源C、

細(xì)顆粒污染物對(duì)人體健康危害比粗顆粒污染物大D、

城市大氣污染中含量最多的氣態(tài)污染是二氧化碳正確答案：

D

參考解析：D項(xiàng)，氣態(tài)污染物是指以氣體形態(tài)進(jìn)入空氣的中污染物，主要有硫氧化物、氮氧化物、一氧化碳、碳?xì)浠衔?。污染空氣的硫氧化物主要是二氧化硫、三氧化硫，其中以二氧化硫的?shù)量最多，危害也最大。37、單選題李某購(gòu)買了一套住宅，自用3年后看到房?jī)r(jià)上漲就將其住宅轉(zhuǎn)賣，他的這種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)屬于()。(2008年真題)A、

直接投資B、

投機(jī)炒作C、

間接投資D、

資本報(bào)酬正確答案：

A

參考解析：根據(jù)投入的資金是否直接用于房地產(chǎn)實(shí)物，房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。房地產(chǎn)直接投資是指投資者將資金用于購(gòu)買房地產(chǎn)實(shí)物或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行為，投資者通常參與其中的有關(guān)管理工作。房地產(chǎn)間接投資是指投資者將資金用于購(gòu)買房地產(chǎn)相關(guān)證券的行為，投資者不參與其中的有關(guān)管理工作。38、單選題在某項(xiàng)目投資分析中，假定折現(xiàn)率i1=11％時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為0.668萬(wàn)元；折現(xiàn)率i2=12％時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為-7.24萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率最接近()。A、

11.08％B、

11.5％C、

12.84％D、

19.44％正確答案：

A

參考解析：內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目投資方案所需的投資收益率。根據(jù)題目，當(dāng)折現(xiàn)率i1=11％時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為0.668萬(wàn)元，說(shuō)明當(dāng)投資收益率高于11％時(shí)，項(xiàng)目是盈利的；當(dāng)折現(xiàn)率i2=12％時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為-7.24萬(wàn)元，說(shuō)明當(dāng)投資收益率低于12％時(shí)，項(xiàng)目會(huì)虧損。因此，內(nèi)部收益率應(yīng)該介于11％和12％之間。由于題目沒(méi)有給出具體數(shù)值，所以無(wú)法直接計(jì)算出精確的內(nèi)部收益率。但是，根據(jù)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的性質(zhì)，我們可以推測(cè)內(nèi)部收益率應(yīng)該接近11％。因此，最接近的答案是A。39、單選題在投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，當(dāng)i1=11％時(shí)，NPV1=12.28萬(wàn)元，當(dāng)i2=12％時(shí)，NPV2=-25.66萬(wàn)元。該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為()。A、

11.32％B、

11.50％C、

12.32％D、

23％正確答案：

A

參考解析：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）通過(guò)線性內(nèi)插法求取的公式為：式中，i1代表當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時(shí)的折現(xiàn)率；i2代表當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時(shí)的折現(xiàn)率；NPV1代表i1時(shí)的凈現(xiàn)值（正值）；NPV2代表i2時(shí)的凈現(xiàn)值（實(shí)際為負(fù)值，但在此取其絕對(duì)值）。本案例，該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率=11%+=11.32%。40、單選題在計(jì)算某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率時(shí)，當(dāng)用折現(xiàn)率11％計(jì)算時(shí)，凈現(xiàn)值為860萬(wàn)元；當(dāng)用折現(xiàn)率12％計(jì)算時(shí)，凈現(xiàn)值為-1600萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為()。A、

12.35％B、

11.65％C、

11.35％D、

12.65％正確答案：

C

參考解析：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）通過(guò)線性內(nèi)插法求取的公式為：式中，i1代表當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時(shí)的折現(xiàn)率；i2代表當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時(shí)的折現(xiàn)率；NPV1代表i1時(shí)的凈現(xiàn)值（正值）；NPV2代表i2時(shí)的凈現(xiàn)值（實(shí)際為負(fù)值，但在此取其絕對(duì)值）。本題中，該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率=11%+=11.35%。41、單選題若年利率為8％，復(fù)利計(jì)息，則5年后的300萬(wàn)元資金相當(dāng)于現(xiàn)在的()萬(wàn)元。A、

119.13B、

201.36C、

214.29D、

204.17正確答案：

D

參考解析：將將來(lái)值轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的計(jì)算公式為：式中，P表示現(xiàn)值，i表示利率，n表示計(jì)息周期數(shù)，F(xiàn)表示終值（將來(lái)值）。則5年后的300萬(wàn)元資金相當(dāng)于現(xiàn)在的現(xiàn)金數(shù)量為：42、單選題某開(kāi)發(fā)商向銀行貸款1000萬(wàn)元，復(fù)利計(jì)息，貸款期限為3年，銀行基準(zhǔn)利率為6％，投資基準(zhǔn)收益率為8％，銀行實(shí)際利率為7％，假設(shè)開(kāi)發(fā)商貸款到期后一次性償還本息，則開(kāi)發(fā)商到期需償還的貸款本息是()萬(wàn)元。A、

1191.02B、

1225.04C、

1259.71D、

1210.00正確答案：

B

參考解析：復(fù)利計(jì)息方式下，開(kāi)發(fā)商到期需償還的貸款本息為：（萬(wàn)元）。43、單選題某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的折現(xiàn)率為12%時(shí)，凈現(xiàn)值為359萬(wàn)元；折現(xiàn)率為13%時(shí)，凈現(xiàn)值為－83.5萬(wàn)元。該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為()。A、

12.30%B、

12.81%C、

12.70%D、

12.19%正確答案：

B

參考解析：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率通常簡(jiǎn)稱內(nèi)部收益率，是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率，即是使項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）通過(guò)線性內(nèi)插法求取的公式為：式中，i1代表當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時(shí)的折現(xiàn)率；i2代表當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時(shí)的折現(xiàn)率；NPV1代表i1時(shí)的凈現(xiàn)值（正值）；NPV2代表i2時(shí)的凈現(xiàn)值（實(shí)際為負(fù)值，但在此取其絕對(duì)值）。本案例，該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率=12%+=12.81%。44、單選題李某在銀行存入1000元，若年利率為5％，按復(fù)利計(jì)息，則10年后這筆錢(qián)的累計(jì)總額為()元。A、

1450.00B、

1500.00C、

1551.33D、

1628.89正確答案：

D

參考解析：復(fù)利是指以上一期的利息加上本金為基數(shù)計(jì)算當(dāng)期利息的方法。復(fù)利本利和的計(jì)算公式為：。式中，P表示本金，i表示利率，n表示計(jì)息周期數(shù)，F(xiàn)表示計(jì)息期末的本利和。則10年后這筆錢(qián)的累計(jì)總額為：（元）。45、單選題秦某購(gòu)買一套總價(jià)為60萬(wàn)元的商品住宅，首付款為購(gòu)房總價(jià)的25％，余款為商業(yè)貸款，貸款期限為20年，貸款年利率為6％，若采用按月等額本息還款方式，秦某的月還款額為()元。A、

1875.00B、

4125.00C、

3223.94D、

3357.00正確答案：

C

參考解析：年金現(xiàn)值的計(jì)算公式為：式中，A表示月還款額，P表示貸款金額，i表示貸款月利率，n表示按月計(jì)算的貸款期限。等額本息還款方式下，秦某的月還款額為：=3223.94（元）。46、單選題某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目第4年的累積凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值，上一年累積凈現(xiàn)金流量為－4000萬(wàn)元，當(dāng)年