物業(yè)維修部門管理手冊

某物業(yè)企業(yè)維修部管理工作規(guī)程

電梯故障維修操作規(guī)程

1.0目的：規(guī)范電梯故圈維修工作，保證電梯的安全運行。

2.0合用范圍：合用于物業(yè)小區(qū)內(nèi)日勺電梯故障維修工作。

3.0職責(zé)：

3.1維修部領(lǐng)班負(fù)責(zé)電梯故障維修的組織監(jiān)控工作。

3.2電梯分包企業(yè)和維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)電梯發(fā)生故障時的緊急維修工作。

4.0工作程序：

4.1電梯發(fā)生故障后，維修技工應(yīng)迅速抵達現(xiàn)場（10分鐘內(nèi)；分包企業(yè)規(guī)定在20

分鐘內(nèi)）；先查看故障現(xiàn)象、分析發(fā)生故障原因、分析故隙的位置；根據(jù)不一

樣口勺故障，進行對應(yīng)的處理“

4.2機房常見機械故障及處理措施：

電機軸承故障：電機運轉(zhuǎn)時發(fā)出異常響聲，如判斷是軸承故障，應(yīng)拆下電機檢查軸

承，如有發(fā)卡、磨損過大，則需更換軸承；

制動器故障：制動閘瓦與制動輪之間有磨擦現(xiàn)象。應(yīng)調(diào)整制動閘瓦，更換制動閘瓦,

除去制動輪上的I油污；

限速器故隙：夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞。應(yīng)清洗雜物、更換軸承；井道

與轎廂。

轎廂門和自動門機構(gòu)故障：開關(guān)門時有抖動聲、不開門、不關(guān)門，開門時有碰聲、

門隙過大等。應(yīng)清除地坎滑槽雜物、調(diào)整安全觸板、連桿轉(zhuǎn)動處加油;

廳門故障同上；

開門刀故障：運行時有碰撞聲、或忽然停車，應(yīng)調(diào)整開門刀位置（開門刀與廳門地

坎間隙）；導(dǎo)軌故障：運行不平穩(wěn)、發(fā)抖、震動等現(xiàn)象，應(yīng)調(diào)整軌道尺寸，用

卡尺調(diào)正、用軌道鏗修平接口；

導(dǎo)靴故障：運行不平穩(wěn)、有磨鐵聲、震動等現(xiàn)象，導(dǎo)靴片磨投嚴(yán)重、導(dǎo)靴座

位置不對等，應(yīng)更換導(dǎo)靴，調(diào)整導(dǎo)靴座位置；

安全鉗故障：運行時有磨鐵聲、嚴(yán)重時安全鉗還會動作剎車、或單邊剎車。應(yīng)調(diào)整

安全鉗間隙、安全聯(lián)動機構(gòu)、加油潤滑、保證各活動部位靈活；

4.3底坑常見機械故障及處理措施：

賠償鏈故障：運行時有碰鏈聲，由于賠償鏈增長或縮短等原因所致。應(yīng)調(diào)整賠償鏈

長度；

安全鉗鋼絲繩張緊輪故障：運行時有磨鋼絲繩聲或有異常聲。應(yīng)調(diào)整安全鉗鋼絲繩,

更換軸承；

緩沖器故障：緩沖器生銹、不活動、液壓油量局限性。應(yīng)除去鐵銹、補充液壓油。

4.4機房電氣故障及維修處理措施：

保險故障：

1）緩沖器、底坑急停、斷繩開關(guān)短路。應(yīng)排去底坑積水，排除短路點、換上同型號

保險絲、廳門轎門安全回路；

2）井道有水，回路有短.路點。應(yīng)切斷來水源，排除短路點，換上同型號保險絲、指

示燈回路；

3）廳外指示有水或有線破裂斷路。應(yīng)排干水，排除短路點，更換保險絲，控制回路;

4）控制線圈被燒，控制元件內(nèi)部斷路，應(yīng)更換控制線圈和控制元件，排除線路斷路

點、換上同型號保險絲。

接觸器和斷路器故障：接觸潛或斷電器不工作，由于接觸器和斷電器線圈繞壞，控

制線路或插件有斷開點，控制線路保險被燒壞等原因所致。應(yīng)更換接觸器或繼

電器，排除斷開點，更換保險絲。

4.5井道與轎廂電氣故障及維修處理措施：

上、下限位及極限開關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯不能走車，一般是由于開關(guān)接觸不好

或斷路等原因所致。應(yīng)清潔接觸點或更換、排除斷點等；

轎門、廳門聯(lián)鎖開關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯只關(guān)門不走車，一般是由于聯(lián)鎖開關(guān)接

觸不好或開關(guān)損壞、線路斷路等原因所致。應(yīng)清潔接觸點，更換開關(guān)排除線路

斷點等；

安全鉗開關(guān)、安全窗開關(guān)、轎頂急停：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于開關(guān)接

觸不良或損壞等原因所致。應(yīng)清潔接觸點，更換開關(guān)

4.6底坑電氣故障及維修處理措施：

緩沖器開關(guān)、安全窗開關(guān)、轎頂急停：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于接觸不

良，緩沖器復(fù)位不到位，主鋼絲繩過長，對重碰到緩沖器開關(guān)損壞所致。應(yīng)清

潔接觸點，緩沖器復(fù)位，縮短主鋼絲繩，更換開關(guān)；

張緊輪斷繩開關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于開關(guān)接觸不良，安全鉗

鋼絲過長，開關(guān)損壞等原因所致。應(yīng)清潔接觸點，縮短安全鉗鋼絲，更換開關(guān);

電梯故障排除后，電梯工應(yīng)將電梯故障維修狀況記錄在《電梯故障報修登記表》中，

歸檔長期保留。

5.0支持性文獻和記錄

5.1電梯故障報修登汜表

電梯操作規(guī)程

1.0目的：保證操作的安全性和對日勺性。

2.0合用范圍：合用于小區(qū)電梯的操作。

3.0職責(zé)：

3.1維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)監(jiān)督管理工作。

3.2維修領(lǐng)班及維修技工負(fù)責(zé)電梯啟動時的操作。

4.0工作程序：

4.1全自動運行

將首層基站鎖用鑰匙將關(guān)機狀態(tài)“STOP”打到運行狀態(tài)“RUN”處。

用專用鎖匙打開轎箱內(nèi)操作箱,把照明開關(guān)扳向“開”;把風(fēng)扇開關(guān)扳向“開”,

把運行停止開關(guān)扳向“運行”，將手動、自動開關(guān)扳向“自動”位置。

按任?樓層，電梯將自動運行。

鎖上操作箱。

4.2手動運行

將首層基站鎖用鑰匙將關(guān)機狀態(tài)“STOP”打到運行狀態(tài)“RUN”處。

用專用鎖匙打開轎箱內(nèi)操作箱，把照明開關(guān)扳向“開”，把風(fēng)扇開關(guān)扳向“開”,

把運行停止開關(guān)扳向“運行”，將手動、自動開關(guān)扳向“手動”位置。

選擇抵達樓層,按住關(guān)門按鈕,直至電梯啟動后,方可松手。

抵達指定樓層時，電梯自動打開門。

鎖上操作箱。

5.0支持性文獻和記錄

5.1電梯檢查保養(yǎng)表

5.2電梯故障報修登無表

5.3電梯維修養(yǎng)護動態(tài)登記表

電梯故障應(yīng)急處理規(guī)程

1.0目的：規(guī)范應(yīng)急處理流程，保證電梯運行正常。

2.0合用范圍：小區(qū)電梯故障處理。

3.0職責(zé)：

3.1維修部領(lǐng)班負(fù)責(zé)電梯故障維修的組織監(jiān)控工作。

3.2維修領(lǐng)班協(xié)同維修技工負(fù)責(zé)應(yīng)急處理。

4.0工作程序：

4.1停電導(dǎo)致電梯故障困人。

發(fā)現(xiàn)市電停后，值班人員應(yīng)第一時間趕到發(fā)電機房，保證發(fā)電機正常供電。

發(fā)電機正常供電后，值班人員應(yīng)會同護衛(wèi)員檢查所有電梯與否正常運作亍。

如發(fā)現(xiàn)困人，按《電梯困人救援規(guī)范》處理。

4.2電梯技術(shù)故障困人。

發(fā)現(xiàn)電梯忽然停止運行或死機，第一時間檢查機房與否停電。

如發(fā)現(xiàn)電源供應(yīng)正常，必須組織困人求援。

困人救援按《電梯困人救援規(guī)范》處理。

告知電梯保養(yǎng)企業(yè)派人檢修處理。

4.3火災(zāi)

當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時，應(yīng)引導(dǎo)住戶從走火通道疏散，切勿乘搭非消防電梯。

當(dāng)確定火災(zāi)發(fā)生后，護衛(wèi)員可打破非消防電梯基站門邊上的急停按鈕開關(guān),

按下按鈕后，電梯迫降基層，停止使用。

消防員可使用專用消防電梯，進行救人救火。

5.0支持性文獻和記錄

5.1電梯故障報修登記表

5.2電梯困人救援規(guī)程

電梯機房管理規(guī)定

1.0目的：保證電梯及設(shè)備正常運行。

2.0合用范圍：小區(qū)電梯機房。

3.0職責(zé)：

3.1維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)監(jiān)督及檢查。

3.2維修領(lǐng)班協(xié)同維修技工負(fù)責(zé)平常管理。

4.0基本內(nèi)容：

4.1每周對機房進行一次全面清潔，保證機房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機房

及通道內(nèi)不得堆放雜物。

4.2保持機房通風(fēng)良好，保證機房內(nèi)溫度正常，機房內(nèi)懸掛干濕溫度計，機房溫

度不超過40ro

4.3保證機房照明良好，并配置應(yīng)急燈、滅火器和盤車工具，掛于顯眼處。

4.4毗鄰水箱的機房應(yīng)做好防水防潮工作。

4.5機房門窗應(yīng)完好并上鎖，非本職技工外，其他人員嚴(yán)禁進入。并注意采用措

施,防止小動物進入。

4.6《電梯困人救援操作規(guī)程》和本規(guī)定及多種警示牌應(yīng)清晰，并掛在顯眼處。

4.7按規(guī)定定期對機房內(nèi)設(shè)施和設(shè)備及消防器材進行保養(yǎng)維修，損壞的要及時更

換。

4.8未經(jīng)維修部領(lǐng)班容許，不得亂動電梯及機房所有設(shè)備的電源開關(guān)。

5.0支持性文獻和記錄

5.1電梯困人救援操作規(guī)程

5.2電梯維修養(yǎng)護動態(tài)登記表

電梯困人救援原則作業(yè)程序

一、目的

規(guī)范電梯救援工作的程序，保證乘客于電梯安全。

二、合用范圍

合用于物業(yè)部轄區(qū)內(nèi)電梯困人后的救援工作。

三、職責(zé)

1、機電除主管負(fù)責(zé)電梯困人后H勺救援工作H勺組織實行。

2、電梯機電維修員負(fù)責(zé)電梯困人后日勺救援工作。

四、程序要點

1、當(dāng)發(fā)生電梯困人事故時，電梯機電維修員通過電梯對講機或喊話與被困人員獲得聯(lián)

絡(luò)，務(wù)必時期保持鎮(zhèn)靜，穴要驚恐，靜心等待救援人員FJ救援；被困人員不可將身體任

何部位伸出轎廂外。假如轎廂門處在半開閉狀態(tài)，電梯機電維修員應(yīng)設(shè)法將轎廂門完全

關(guān)閉。

2、根據(jù)指層燈、PC顯示、選曾啟恒干活打開廳門觀測判斷轎廂所在位置。

3、轎廂廳于距廳門0.5米左右(高于或低于)位置時的救援。

⑴拉下電梯電源開關(guān)。

(2)用專用廳門鑰匙啟動廳門。

(3)在轎頂用人力開器轎廂門。

(4)協(xié)助乘客離開轎廂。

(5)重新關(guān)好廳門。

4、轎廂停于距離廳門0.5米以外位置的救援措施。

⑴講入機房切斷電梯電源。

(2)拆除電動機尾軸罩蓋，安上旋座及旋柄。

(3)救援人員之一把旋柄，另一救援人員手持釋放桿，輕輕撬開制動器，運用轎廂自重

向正方向移動。為了防止轎廂移動太快發(fā)生危險，操作適應(yīng)一撬一放時轎廂逐漸移動,

直至最靠近廳門(0.5米左右)為止。

(4)當(dāng)轎廂廳于距廳門0.5米元左右位置時，其救援措施按第3條進行。

5、遇有其他復(fù)雜狀況，應(yīng)請救電梯企業(yè)協(xié)助救援。

6、困人救援工作完畢后，電梯機電維修員應(yīng)將狀況完整、規(guī)范地記錄在《電梯運行日

志》內(nèi)。

五、記錄

六、有關(guān)支持文獻

工程部維修作業(yè)安全操作規(guī)程

一.各工種在平莒的維修保養(yǎng)工作中常常與電打交道，故要尤其注意

用電安全：

1.1在設(shè)備投入運行前，一定要確認(rèn)電源（電壓，交直流，頻率等）

與否與設(shè)備銘牌規(guī)定一致。

1.2確認(rèn)有接地保護。

1.3在維修電路時，必須切斷電源。凡有電容或電感的電路，切斷電

源后必須進行放電，最終，用驗電筆測試該電路，確認(rèn)沒有電并在電源開關(guān)處掛

上醒目的“嚴(yán)禁合閘”警告牌后方能開始維修作業(yè)。

1.4如需帶電工作的，必須匯報領(lǐng)班，由領(lǐng)班貫徹好防護措施，安排好應(yīng)急保護工作后,

方能進行作業(yè)，領(lǐng)班應(yīng)在場監(jiān)督指導(dǎo)作業(yè)全過程。

1.5凡維修過控制線路的設(shè)備投入使用前，應(yīng)卸開負(fù)載即斷開一次回路，試驗該設(shè)備日勺

控制程序，檢查有否因接錯線導(dǎo)致誤動作。確認(rèn)控制程序?qū)勺無異后，方容許做設(shè)

備的空載試驗。

1.6所有技工使用的驗電筆在每次工作前，必須通過測試，在確認(rèn)驗電筆功能良好的狀

況下方可使用。

1.7對的使用多種測試儀器儀表，在不具有不掌握某種儀器儀表的使用知識前，絕對不

能使用該種儀器儀表，防止損壞儀器儀表或測試出錯誤數(shù)值引起事故。

二.機管和空調(diào)工種面對的制冷設(shè)備和熱互換器，空調(diào)輔助設(shè)備，水泵等，其工作壓力

不i樣于平時的大氣壓，應(yīng)謹(jǐn)慎小心應(yīng)付。制冷劑壓力、油壓力和水壓力。這些壓

力可以是從負(fù)壓的760mm/HG到正壓的20-30KG/CM2稍有不慎將會導(dǎo)致人員和設(shè)

備的損傷。因此，在維修保養(yǎng)這些設(shè)備時，一定要遵照正常的技術(shù)程序操作，做到

心、眼、鼻、手并用。

2.1維修保養(yǎng)設(shè)備前，應(yīng)首先切斷電源，并在電源開關(guān)處掛上醒目時“嚴(yán)禁合耐”警告

牌，凡有急停按鈕的設(shè)備一定要同步按停急停按鈕后掛上“嚴(yán)禁復(fù)位”的警告牌。

凡有二地控制的設(shè)備，一定要指定機房聯(lián)絡(luò)人，在得到機房主控臺遙控開關(guān)已斷路

關(guān)閉的告知后經(jīng)驗電力容許開始維修作業(yè)。

2.2按照規(guī)定的次序關(guān)閉與設(shè)備有關(guān)的進、出閥門（上回閥不能作為保證安全關(guān)閉的閥

門用），關(guān)閉閥門時一定要頭腦清醒，理解管道流程和各閥門功能，并必須有操作

過該設(shè)備或熟識該系統(tǒng)『、J技工參與工作。

2.3在確認(rèn)各閥門已經(jīng)關(guān)閉后，必須講行卸壓，排出設(shè)備和相連管道的壓力，操作人員

卸壓時要避開壓力排出的正面，以防蒸汽、制冷劑、油、水或機器配件忽然沖出傷

人。卸壓時應(yīng)緩慢打開閥門，控制好卸壓時排出的壓力。

2.4設(shè)備維修后加壓時，牢記要緩慢加壓，在加壓至略高于大氣壓時，應(yīng)暫停加壓，待

觀測檢查無泄漏或無其他不正常之處，確認(rèn)正常后，方能緩慢繼續(xù)加壓至設(shè)備規(guī)定

的壓力。

2.5珍貴設(shè)備和危險性較大的維修保養(yǎng)項目，必須由系統(tǒng)領(lǐng)班安排操作次序，并親自到

場指導(dǎo)參予。

2.6凡動用風(fēng)、電焊等，應(yīng)貫徹防火措施，并應(yīng)由純熟風(fēng)、電焊技術(shù)的技工擔(dān)任該項工

作。

2.7各設(shè)備專用工具較多，各工種員工平時應(yīng)學(xué)會純熟使用本工種日勺專用工具，以便使

用起來得心應(yīng)手，增長安全日勺保險系數(shù)。

三.進行高空作業(yè)如乘吊船維修幕墻等，必須按規(guī)范操作，嚴(yán)格遵守高空作業(yè)規(guī)則。

3.1系好安全帶，安全帶的吊繩不容許勾掛在可移動的物體上。

3.2戴好安全帽，無安全帽嚴(yán)禁作業(yè)。

3.3高處轉(zhuǎn)遞物體時，不得上下拋擲，應(yīng)用繩索吊傳，繩索不得栓

在身上或安全帶上。

3.4保持通訊聯(lián)絡(luò)暢通，凡進入吊船作'也前，應(yīng)檢查對講機與否正常,，試話無異

后方容許下船作業(yè)。

四.使用梯子的攀高作業(yè),應(yīng)按規(guī)范進行.

4.1不準(zhǔn)墊高使用，梯子與地面的角度以60。?65。為宜，若為

工程維修部值班室管理規(guī)定

1.0目的：規(guī)范人員管理，保證設(shè)備正常運行。

2.0合用范圍：工程維修部全體人員。

3.0職責(zé)：

3.1維修領(lǐng)班每日對《工作記錄》進行檢查。

3.2維修領(lǐng)班對維修技工的工作負(fù)責(zé)監(jiān)督及檢查。

4.0基本內(nèi)容：

4.1未經(jīng)管理處、維修領(lǐng)班同意，非值班人員嚴(yán)禁入內(nèi)，值班時間值班人員不得

離崗；

4.2嚴(yán)禁在值班室內(nèi)抽煙、亂寫亂畫，并準(zhǔn)M搞好衛(wèi)生，保持空內(nèi)清潔；

4.3各類物品擺放整潔、規(guī)范，嚴(yán)禁寄存有毒、易燃、易爆及危險物品;

4.4準(zhǔn)時巡查，作好記錄，及時發(fā)現(xiàn)事故隱患，及時處理，及時匯報；

4.5認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。

5.0支持性文獻和記錄：

5.1《值班工作記錄》

5.2《工程維修服務(wù)考核原則》

工程維修服務(wù)檢查流程和原則

L0目的J：保證所需維修更目口勺及時進行，高質(zhì)量地完畢維修，滿足業(yè)主口勺服務(wù)規(guī)定，

保證小區(qū)內(nèi)的J設(shè)施設(shè)備正常運行。

2.0合用范圍：

2.1小區(qū)內(nèi)各類公共設(shè)施設(shè)備及公共部分維修過程口勺檢查。

2.2業(yè)主（住戶）委托的J多種維修日勺維修過程檢查。

3.0職責(zé)：

3.1維修領(lǐng)班每日對《維修單》進行檢查。

3.2維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)公共設(shè)施設(shè)備及公共部位日勺巡檢，組織對發(fā)現(xiàn)的問題實行整改。

3.3管理處客服部負(fù)責(zé)對客戶請修工作進行回訪。

4.0基本內(nèi)容：

4.1維修過程日勺檢查規(guī)定：

維修服務(wù)及時性口勺檢查：如無特殊狀況從接到維修規(guī)定起至抵達維修現(xiàn)場時

間不超過30分鐘。維修時間視工藝復(fù)雜程度而定。一般性維修不超過

當(dāng)日，對于尤其困難日勺，從接到維修規(guī)定到維修完畢最多不超過三天

（工藝規(guī)定特殊的例外）。不能當(dāng)日完畢的，應(yīng)向業(yè)主（住戶）解釋原

因。

維修服務(wù)質(zhì)量日勺檢查，按維修服務(wù)原則進行檢查：功能性維修，以恢復(fù)原有

功能為準(zhǔn)；外觀性維修，表面應(yīng)無色差、高下不平現(xiàn)象出現(xiàn)，與原有部

位相比較，應(yīng)無凹凸感。

4.2檢查：

日檢：維修領(lǐng)班及時收回每日日勺《維修單”以檢查維修日勺及時性和住戶對維

修服務(wù)過程與否滿意，檢查當(dāng)日維修任務(wù)的完畢狀況。

周檢：維修部領(lǐng)班每周對小區(qū)各公共設(shè)備設(shè)施的維修、保養(yǎng)進行檢查，有問題

及時督促協(xié)助維修技工媯理。

回訪：客服部接單前臺/區(qū)域物業(yè)管家按規(guī)定H勺時間對業(yè)主（住戶）進行或

上門回訪，并在《維修單》上作好對應(yīng)記錄，對業(yè)主感覺不滿意日勺維修

服務(wù)應(yīng)立即安排返工或采用對應(yīng)措施進行處理。

月檢:維修領(lǐng)班每月監(jiān)督檢查時應(yīng)對維修記錄進行抽查,檢查維修記錄填寫與

否規(guī)范，維修回訪滿意率與否到達規(guī)定等。

對以上檢查中發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格立即查找原因，及時采用措施進行糾正，在檢

查過程中發(fā)現(xiàn)隱患應(yīng)及時采用防止措施。

4.3服務(wù)原則

內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)備注

若人員臨時未空閑，應(yīng)

接到維修規(guī)定，到目的）地不超過30分鐘，如

上樓時間向住戶解釋并再約時

與業(yè)主（住戶）約定期間必須準(zhǔn)時抵達

間

服務(wù)態(tài)度禮儀熱情、禮貌、使用文明用語

提供維修材料應(yīng)向住戶提供合格維修材料

視工藝復(fù)雜狀況而定，一般不超過當(dāng)日，最如超過上述時間，應(yīng)向

維修服務(wù)時間

長不超過三天住戶闡明原因

對不滿意日勺應(yīng)根據(jù)實

服務(wù)對象滿?

應(yīng)到達90%際狀況征得住戶意

見，組織二次維修

經(jīng)反復(fù)試用小漏水，住戶滿意，此項維修不

洗臉（菜）盆漏水

超過1.5小時

洗臉（菜）盆堵塞到達暢通，對切口處的修補應(yīng)竭力恢復(fù)原樣

維修時間不超過2小時

到達暢通，對切口處的修補竭力恢復(fù)原樣，

浴缸堵塞及漏水經(jīng)使用保證暢通、不漏水，維修時間不超3

小時

應(yīng)摸準(zhǔn)管路，打墻時盡量少破壞磁片，維修

維修墻內(nèi)水管

完后外觀恢復(fù)原樣，維修時間不超過72小時

往馬桶中扔少許紙巾試水不影響暢嚴(yán)重堵塞除外，如馬桶

疏通馬桶

通，維修時間不超過3小時內(nèi)掉進梳子等

到達暢通，對切口恢復(fù)原樣,清理現(xiàn)

疏通地漏

場,維修時間不超過2小時

此項原因較多,應(yīng)在2小時內(nèi)處理住戶用水問閥門，濾網(wǎng)等也許導(dǎo)致

房間沒水

題（市政停水除外）房間沒水

維修后應(yīng)到達本來原則，保證密閉、開關(guān)自

水龍頭漏水

如，維修時間不超過1小時

水管接頭漏水應(yīng)到達緊固、密封，維修時間不超過1小時

樓上水漏到盡快找到原因,以到達不漏水為原則,并將墻

樓下地面等污染處清理潔凈

以不漏水為原則,如需拆馬桶安裝，應(yīng)予以恢

馬桶漏水

復(fù)，維修時間不超過6小時

以恢復(fù)房間正常用電為原則,在維修完畢后比較復(fù)雜的J不超過24

房間無電

應(yīng)盡量保持原狀,維修時間不超過3小時小時

房間插座無電以使用以便、安全為原則.并把故障原因告訴比較復(fù)雜的不超過24

住戶,維修時間不超過3小時小時

5.0支持性文獻和記錄

5.1《維修單》

4.2流程闡明：

停電后，維修領(lǐng)班及技工盡快趕到電房；

檢查停電原因，若電房開關(guān)跳閘，試送電，正常即可。如不行檢查線路后再

送電，還不行告知管理處聯(lián)絡(luò)廠家維修。

加屬市政停電,月對講機告知客服中心查詢,進行應(yīng)急系統(tǒng)發(fā)電機發(fā)電應(yīng)急換

送電工作。

停電不能在短時間（一般半個小時）內(nèi)恢復(fù)，應(yīng)告知住戶有關(guān)停電事宜，如

停電原因、估計恢復(fù)時間等。

正常供電后，進行有關(guān)事故口勺記錄。

5.0事故及故障處理措施：

5.1外線故障

5.1.1當(dāng)外線故障導(dǎo)致主供電源停電時，值班員工要檢查真空開關(guān)的指示牌與

否分閘，再檢查電壓和指示燈，當(dāng)明確失壓斷電后，將主供電源進線柜

真空開關(guān)退出，掛“有人工作，嚴(yán)禁合閘”指示牌。

向供電部門匯報并理解故障狀況。

5.2內(nèi)部故障

當(dāng)高壓柜真空開關(guān)、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時（短路或接地），非誤操作

引起，除該高壓柜停電,甚至?xí)鹬鞴╇娫椿騻溆秒娫吹氖茳c柜停電,

此

時值班員應(yīng)遵守下列程序：

.1將故障柜的真空開關(guān)退出（若引起火警，一人用手提式1211滅火器

滅火，一人向消防中心匯報）。

.2將故障柜的I低壓總開關(guān)退出，掛“有人工作，嚴(yán)禁合閘”指示牌。

.3投入另一變壓器，保證小區(qū)用電。

.4向管理處匯報通過和處理狀況。

.5分析事故發(fā)生原因和處理措施，并書面匯報至管理處。

配電柜自動空氣開關(guān)跳閘內(nèi)處置：

.1判斷跳閘原因（短路或過載）。

.2查清晰負(fù)載種類及分布狀況。

.3對可疑處逐一檢查，確認(rèn)故障祈求支援處理。并告知客服中心告知

停電事宜。

.4故障排除后立即恢復(fù)供電。

觸電處置：發(fā)既有人觸電時，當(dāng)值電工應(yīng)保持鎮(zhèn)靜、保持頭腦冷靜，盡快使

觸電者脫離電源，并進行急救。

.1拉開電源開關(guān)、拔去插頭或熔斷器。

.2用干燥口勺木竹竿移開電線或用絕緣工具（膠鉗）剪斷電線。

.3用干燥口勺衣服或絕緣塑料布墊住，將觸電者脫離電源。

.4防止觸電者在斷電后跌倒。

.5假如觸電者尚未失去知覺，則必須使其保持冷靜，并立即送醫(yī)，密

切觀測其癥狀變化。

?6假如觸電者已失云知覺，但呼吸尚存，應(yīng)使其舒適、安靜地仰臥，

將上衣與褲帶放松，使其輕易呼吸，若觸電者呼吸困難，有抽筋現(xiàn)象,

則應(yīng)積極進行人工呼吸，并及時送醫(yī)救治。

.7假如觸電者的呼吸、脈搏及心跳都已停止，此時不能認(rèn)為其已死亡，

應(yīng)當(dāng)立即對其進行人工呼吸，并持續(xù)不停的做到觸電者自行呼吸或醫(yī)

生到場

為止。

5.3變配電房發(fā)生火警、火災(zāi)按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理規(guī)程》處置。

5.4變配電房發(fā)生水浸時的處置：

視進水狀況，拉下總電源開關(guān)或高壓開關(guān)。

堵住漏水源。

假如漏水較大，應(yīng)立即告知管理處，同步竭力阻滯進水。

在工程維修部領(lǐng)班的組織下講行堵漏，漏水源堵住后，立即排水。

排干水后，應(yīng)立即對濕水的設(shè)施設(shè)備進行除濕處理。如用干的潔凈的抹布擦

拭、熱風(fēng)吹干，自然通風(fēng)、更換有關(guān)管線等。

確認(rèn)濕水已清除、各絕緣電阻符合規(guī)定后，開機試運行，如無異常狀況出現(xiàn)

則可以投入正常運行。

5.5市電停電：

由客服中心告知用電戶停電并致歉。如小區(qū)配置了發(fā)電機，則應(yīng)按如下程序

啟動發(fā)電機：

退出市電聯(lián)絡(luò)開關(guān)，合上發(fā)電機聯(lián)絡(luò)開關(guān)，向應(yīng)急負(fù)荷供電，并每隔15分鐘

檢查一次發(fā)電機運行狀況，如燃油、水溫等。

監(jiān)視市電進線電壓，盡快與供電部門聯(lián)絡(luò)，一旦市電恢復(fù)正常，立即退出發(fā)

電機電源，恢復(fù)市電供電。

做好記錄并向上級匯報。

6.0支持性文獻和記錄

6.1《火災(zāi)、火警應(yīng)急處理規(guī)程》

6.2《突發(fā)性事故匯報》

供水系統(tǒng)突發(fā)性事故應(yīng)急規(guī)程

L0目的：保證供水系統(tǒng)應(yīng)急操作對日勺規(guī)范。

2.0合用范圍：小區(qū)供水系統(tǒng)出現(xiàn)突發(fā)性事故。

3.0職責(zé)：

3.1維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)組織及指揮工作。

3.2維修領(lǐng)班協(xié)同維修技工負(fù)責(zé)詳細(xì)操作。

4.0基本內(nèi)容：

4.1水泵房

發(fā)現(xiàn)或接到生活水泵故障，應(yīng)停止故障水泵，啟動備用水泵。

水泵變頻故障應(yīng)關(guān)閉變頻器，由專人手動操控水泵，根據(jù)管網(wǎng)壓力控制啟停。

及時安排維修。

4.2市政停水

在接到投訴小區(qū)內(nèi)供水壓力下降時，設(shè)備技工應(yīng)先觀測市政水壓壓力表，確

定與否市政供水停水;

如發(fā)現(xiàn)水壓低于正常供水壓力時，應(yīng)立即告知客服中心，打問詢水廠，查

問停水原因，并告知住戶；

值班技工應(yīng)注意觀測水泵房供水狀況，保證住戶及消防正常供水，并隨時觀

測水網(wǎng)壓力。

4.3爆水管

在接到或發(fā)現(xiàn)某處爆水管時，技工應(yīng)第一時間趕到現(xiàn)場，關(guān)閉對應(yīng)閥門，讓停

水范圍控制到最??；

立即告知客服中心，告知停水范圍，讓客服中心告知住戶，闡明停水原因；

維修領(lǐng)班應(yīng)組織技工挖開爆水管地方，組織人力搶修，盡快恢復(fù)供水。

4.4水浸

如發(fā)現(xiàn)某一單位里有水溢出來時，應(yīng)立即關(guān)閉對應(yīng)單位內(nèi)供水總水閘，并告知

客戶服務(wù)中心，告知該單位住戶回來處理。

如泵房發(fā)生水浸時，當(dāng)侑技工應(yīng)立即關(guān)閉對應(yīng)水閥，告知維修領(lǐng)班并組織人員

用潛水泵抽水，用沙袋隔離用電設(shè)備，在水抽干后，應(yīng)清理潔凈，對部

分受潮設(shè)備進行烘干處理。查出水浸原因，立即處理。

5.0支持性文獻和記錄

5.1《水泵房巡查流程》

5.2《突發(fā)性事故匯報》

臨時用電管理規(guī)定

1.0目的:加強用電管理，保證供電安全。

2.0合用范圍：小區(qū)臨時用電管理。

3.0職責(zé)：

3.1維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)審批指導(dǎo)及監(jiān)督管理。

3.2維修領(lǐng)班協(xié)同維修技工負(fù)責(zé)平常檢查。

4.0基本內(nèi)容：

4.1用電申請：

顧客應(yīng)事先向管理處以書面形式申請用電，并注明用電單位全稱，用電

地點，負(fù)荷量，電壓等級及時間。

4.2管理處審批：

用電申請經(jīng)工程維修部審批。

4.3接線及送電

經(jīng)同意后，施工顧客應(yīng)自己敷設(shè)好用電線路，經(jīng)工程部檢查符合用電安

全及規(guī)定后方可送用，并由雙方共同確認(rèn)且表讀數(shù)。

4.4停電及拆線

施工顧客終止用電，應(yīng)事先告知工程維修部，再由維修技工斷電拆線，

并確認(rèn)電表讀數(shù)。

4.5計費方式

電表計費，由顧客自備并按指定位置接線，每月計費一次，局限性一月按拆

表

時實用量計費。

無表估算，按負(fù)荷量及用電時間事先估算。

4.6偷電懲罰

任何顧客未經(jīng)表計量用電，均屬偷電行為。除按用電時間估算用可量外，

還須進行對應(yīng)懲罰。

5.0支持性文獻和記錄：無

設(shè)備綜合管理作業(yè)程序

一、目的

從總體上確立物業(yè)部各類沒備日勺管理規(guī)定，保證各類設(shè)備管理工作的統(tǒng)一、完整和完善。

二、合用范圍

合用于物業(yè)部管理的各類設(shè)備日勺綜合管理工作。

三、職責(zé)

1、機電處負(fù)責(zé)所轄小區(qū)日勺各類設(shè)備日勺平常管理工作。

2、企業(yè)辦公室負(fù)責(zé)各類設(shè)備日勺檔案日勺管理工作。

四、程序要點

1、設(shè)備檔案H勺建立規(guī)定

(1)機電處在接管物業(yè)后一周內(nèi)應(yīng)將管轄范圍內(nèi)的所有設(shè)備建立臺賬(見附表)，并在

建檔后歐I3個工作日內(nèi)將臺賬移郊交企業(yè)辦公室存檔。

(2)機電處應(yīng)在接管物業(yè)后一一周內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的J所有設(shè)備進行設(shè)備標(biāo)識及設(shè)備編號：

所有設(shè)備應(yīng)單機單臺或按功能系統(tǒng)進行“設(shè)備標(biāo)識”；

“設(shè)備標(biāo)識”用標(biāo)牌形式予以實行，標(biāo)牌應(yīng)有下列內(nèi)容：

——設(shè)備名稱；

設(shè)備編號。

設(shè)備編號按下列規(guī)則

設(shè)備流水號（01,02…）

設(shè)備名稱縮寫（取漢語拼音字頭）

物業(yè)點編碼

注意事項：1設(shè)備流水號按物業(yè)點的I設(shè)備總數(shù)流水編制。

2、同類型同系統(tǒng)設(shè)備口勺流水號碼應(yīng)保持相對的集中和持續(xù)性。

標(biāo)識FI勺制作規(guī)范：

——標(biāo)識材質(zhì)用金屬薄板制作，表面拋光呈本色；

——設(shè)備編號凹形字體，涂黑色磁漆；

----尺寸長X寬X厚為70mmX20mmXlmmo

3所有設(shè)備應(yīng)按單機單臺或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》。

4設(shè)備臺賬應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致，為此，設(shè)備管理人員應(yīng)將諸如設(shè)備封存、停用、

限制使用范圍、調(diào)遷、報廢和更換零部件及檢修狀況及時分別在設(shè)備臺賬或設(shè)備卡片上

予以登錄。

5《設(shè)備臺賬》和設(shè)備出廠原件（合格證、闡明書、保修協(xié)議等）統(tǒng)一由企業(yè)辦公室保

留。物業(yè)部保留復(fù)印件。

2、設(shè)備的平常操作、運行、維修保養(yǎng)管理

詳見機電處各類設(shè)備操作、運行、維修保養(yǎng)管理原則作業(yè)程序。

3、設(shè)備的購置管理

1設(shè)備的購置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購置。

2設(shè)備購置應(yīng)遵照滿足服務(wù)提供需要的原則。

3設(shè)備購置口勺資金來源按有關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。

4設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報廢手續(xù)后進行。

5新添設(shè)備由機電處提出服務(wù)用途或配套功能以及重要技術(shù)指標(biāo)的J需求。

6采購設(shè)備應(yīng)遵照《采購管理原則作業(yè)程序》的有關(guān)規(guī)定進行采購。

7采購設(shè)備抵達企業(yè)后，由機電處進行清點查對，接受有關(guān)資料，并組織安裝調(diào)試或試

運行。符合規(guī)定日勺，辦理驗罷手續(xù)；不符合規(guī)定的I,按協(xié)議或企業(yè)有關(guān)規(guī)定辦理。

8經(jīng)驗收符合規(guī)定的采購設(shè)備按本條例有關(guān)規(guī)定納入臺賬，建立卡片等進行平常管理。

4、設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識

1機電處應(yīng)對設(shè)備狀態(tài)進行標(biāo)識，以防止因設(shè)備誤操作導(dǎo)致人員傷害和設(shè)備損壞。

2設(shè)備狀態(tài)分為運行、備月、停用、封存、報廢、檢修及嚴(yán)禁合閘等。

3正常運行中的設(shè)備可不予標(biāo)識。

4標(biāo)識的方式措施：

設(shè)備狀態(tài)用標(biāo)識牌進行標(biāo)浜，標(biāo)識牌用300mmX150nwX3mm（長X寬X厚）的白色塑料

板制作，字體為紅色一室米塑料板粘于底板上：

設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后，由設(shè)備操作人員及時懸掛于應(yīng)鄧標(biāo)識設(shè)備的顯眼

位置；

設(shè)備狀態(tài)變化，標(biāo)識應(yīng)隨之變化。

5、設(shè)備的停用和封存

1發(fā)現(xiàn)下列狀況之一，設(shè)備應(yīng)予停用或封存：

多出設(shè)備，含服務(wù)提供有再需要的設(shè)備；

2評比內(nèi)容：地面潔凈度、墻面潔凈度、門窗潔凈度完好