物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理練習(xí)題及答案

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理練習(xí)卷

一.單項(xiàng)選擇題（每題1分,每題有且只有1個(gè)選項(xiàng)符合題意）

1.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的技術(shù)、手段和模式，以

）為對(duì)象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù).

A公益性物業(yè)B收益性物'亞C傳統(tǒng)物業(yè)D現(xiàn)代化物業(yè)

2.下列哪一項(xiàng)物業(yè)不屬于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象（)?

A寫字樓B零售商業(yè)物業(yè)C醫(yī)院D工業(yè)物業(yè)

3.國(guó)外通常將寫字樓分為（）三個(gè)等級(jí).

A甲乙丙B優(yōu)良合格C一級(jí)二級(jí)三級(jí)DA級(jí)B級(jí)C級(jí)

4.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo),是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全周期內(nèi),持續(xù)滿足租戶

正?？臻g使用需要，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期（）的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)道以及未

來發(fā)展?jié)摿?

A毛收益最大化B凈收益最大化C租金收入最大化D銷售收入最大化

5.物業(yè)管理企業(yè)可劃分為管理型,（）和綜合型三種.

A服務(wù)型B經(jīng)營(yíng)型C咨詢型D專業(yè)型

6.物業(yè)管理企業(yè)從管理層次上.劃分可分為公司管理，現(xiàn)場(chǎng)管理和（）三個(gè)層次.

A現(xiàn)場(chǎng)咨詢B公司策劃C現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)D公司咨詢

7.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理可分為（）房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個(gè)層次.

A物業(yè)管理或設(shè)施管理B物業(yè)經(jīng)營(yíng)C房地產(chǎn)咨詢管理D房地產(chǎn)策劃

8.房地產(chǎn)投資分為（)

A組合投資和風(fēng)險(xiǎn)投資B開發(fā)投資和置業(yè)投資

C直接投資和間接投資D項(xiàng)目投資和項(xiàng)目管理

9.房地產(chǎn)投資的目的是（)

A獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值B獲得未來的銷售收入

C獲得未來租金收入D為降低通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)

10.房地產(chǎn)投資的特性有固定性，適應(yīng)性，各異性和（）等

A周期短B周期長(zhǎng)C風(fēng)險(xiǎn)性D投機(jī)性

11.通常人們把風(fēng)險(xiǎn)劃分為（)

A行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)B收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)和未來經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

C系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)D政策風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)

二.多項(xiàng)選擇題（每題2分海題有2個(gè)或2個(gè)以上的選項(xiàng)符合題意.錯(cuò)選不得分；少選，所選的

等個(gè)選項(xiàng)得0.5分）

12.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用了哪些物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的技術(shù)，手段和模式

（）

A物業(yè)管理B設(shè)施管理C房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D房地產(chǎn)組合投資管理

E風(fēng)險(xiǎn)管理

13.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象主要包括（）

A學(xué)校B出租型別爨C零售商業(yè)物業(yè)D寫字樓E銀行

14.寫字樓有哪些類型（）

A政府辦公樓B自用寫字樓C出租寫字樓D出租自用復(fù)合型寫字樓

15.下列哪些屬于零售商業(yè)物業(yè)（）

A市級(jí)購物中心B出租型別里或公寓C鄰里服務(wù)性商店D娛樂場(chǎng)所

16.物業(yè)管理企業(yè)從管理層次上可分為（）

A公司管理B現(xiàn)場(chǎng)管理C現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)D現(xiàn)場(chǎng)咨詢

17.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容有（）

A確定戰(zhàn)略和標(biāo)準(zhǔn)B構(gòu)建信息基礎(chǔ)C決策分析D進(jìn)行資產(chǎn)組合

18.房地產(chǎn)投資分為（）

A置業(yè)投資B開發(fā)投資C購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券

D購買房地產(chǎn)投資信托基金的股份

19.房地產(chǎn)投資的特性有（）

A不可移動(dòng)性B專業(yè)管理性不強(qiáng)C壽命周期長(zhǎng)D政策影響性

20.房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)（）

A相對(duì)收益較高B能得到稅收方面的好處C投資數(shù)額大

D提高投資者資信等級(jí)E投資回收期長(zhǎng)

21.房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)有（）

A通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)B周期風(fēng)險(xiǎn)C時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

D市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)E比較風(fēng)險(xiǎn)

22.廣義區(qū)位概念包括（）

A地理位置B區(qū)位所處社會(huì)環(huán)境C區(qū)位所處經(jīng)濟(jì)環(huán)境D區(qū)位所處自然環(huán)境

23.寫字樓物業(yè)項(xiàng)目區(qū)位選擇的影響因素有（）

A物業(yè)輻射區(qū)域B周圍土地利用情況和環(huán)境C易接近性

D與其它商業(yè)設(shè)施接近的程度E勞動(dòng)力供給的可能性

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理第一二章練習(xí)卷答案

l.B2.C3.A4.B5.D

6.C7.A8.C9.A10.B11.C

12.ABCD13.BCD14.BCD15.AC

16.ABC17.ABCD18.ABCD19.ACD

20.ABD21.ABD22.ABCD23.BCD

一、單項(xiàng)選擇題（共40題，每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）

I、房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)可以從（C）兩個(gè)方面進(jìn)行考察。

A、資金投入和預(yù)期收益B、出讓形態(tài)或自我經(jīng)營(yíng)形態(tài)

C、物質(zhì)形態(tài)與貨幣形態(tài)D、物理形態(tài)與投資形態(tài)

2、下列表述錯(cuò)誤的是（A）

A、現(xiàn)金流量指的是一定時(shí)期內(nèi)各時(shí)間段上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入

B、凈現(xiàn)金流量指的是現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差

C、現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖示

D、現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、稅金等

3、當(dāng)計(jì)息周期短于1年時(shí)，實(shí)際利率與名義利率的關(guān)系是（D）

A、名義利率大于實(shí)際利率

B、實(shí)際利率小于名義利率

C、名義利率等于實(shí)際利率

D、實(shí)際利率大于名義利率

4、下列關(guān)于現(xiàn)金流量圖的說法正確的是（C）

A、坐標(biāo)軸上的時(shí)點(diǎn)“1”通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)

B、為了簡(jiǎn)化計(jì)算，發(fā)生在計(jì)息周期期間的現(xiàn)金流量按期中發(fā)生對(duì)待

C、通常把初始投資作為上一周期期末發(fā)生

D、相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直線代表不同周期段的現(xiàn)金流量

5、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，貸款利率水平的高低主要取決于（A）

A、收益B、資金成本C、稅收D、風(fēng)險(xiǎn)成本

6、年利率為12%,存款額為1000元，期限為1年，一年4次按季利率單利計(jì)息，則一年后的

本利和為（A）元。[1000*（1+12%/4*4）=1120]

A、1120B、1125.51C、1126.83D、1126.18

D、NPV=Z（C7-C。）（l+i,.）T

，=ot

n

i（\+i\pP

14、A=P=E+—彳7,式中——）—是投資者投入資本P后的（A）

（l+'z）：H，-1J（1+/?嚴(yán)（1+i）-1

A、投資回收B、投資收益

C、投資利潤(rùn)D、投資回報(bào)

15、某投資者以100萬元的價(jià)格購入一永久產(chǎn)權(quán)的寫字樓單位用于出租，已知年毛租金收入為

35萬元，含各種稅費(fèi)在內(nèi)的年經(jīng)營(yíng)成本為毛租金收入的40%,如果貸款利率為12%,貼現(xiàn)率

為15%,則該投資者的年投資利潤(rùn)率為（B）o[35*（1-40%）/100=21%]

A、35.00%B、21.00%

C、29.75%D、25.55%

16、已知某筆貸款名義利率為12%,年實(shí)際利率為12.62%,則該筆貸款為按（C）計(jì)息。

[12.62%+1=112.62%=（1+12%/x）3測(cè)出x=6]

A、半年B、季

C、兩個(gè)月D、月

17、房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為（A）

A、銷售收入B、開發(fā)利潤(rùn)

C、成本利潤(rùn)率D、投資收益率

18、基準(zhǔn)收益率是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的（A）

A、最低投資回報(bào)率B、平均投資回報(bào)率

C、最低投資利潤(rùn)率C、平均投資利潤(rùn)率

19、對(duì)于一般的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，償債備付率指標(biāo)應(yīng)該大于（C）

A、1B、1.5

C、1.2D、2

20、下列不屬于清償能力指標(biāo)的是（C）

A、借款償還期B、資產(chǎn)負(fù)債率

C、現(xiàn)金回報(bào)率D、償債備付率

21、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，則說明該項(xiàng)目的收益率高于（D）

A、社會(huì)平均收益率B、通貨膨張率

C、國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率D、項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率

22、動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以(C)所需的時(shí)間。

A、全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出B、經(jīng)營(yíng)收入抵償全部投資

C、凈收益抵償全部投資D、凈收益現(xiàn)值抵償全部投資

23、某物業(yè)的月租金收入為10萬元，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用占租金收入的50%,年還本付息數(shù)額相當(dāng)于經(jīng)

營(yíng)費(fèi)用的1/3,那么,該物業(yè)投資的償債備付率為(C)[10(1-50%)/10*50%/3=3]

A、2B、1.5

C、3D、1

24、假定某項(xiàng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(NPV)大于零，那么它的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)

和投資報(bào)酬率的關(guān)系是(A)

A、IRR＞投資報(bào)酬率

B、IRR=投資報(bào)酬率

C、IRR＜投資報(bào)酬率

D、兩者無關(guān)

第25-26題在此例基礎(chǔ)上完成。

某房地產(chǎn)物業(yè)管理公司，現(xiàn)有一設(shè)備，此設(shè)備投資項(xiàng)目持續(xù)5年，各年的現(xiàn)金流量如下所示

年次012345

現(xiàn)金流出量300001500015000150001500015000

現(xiàn)金流入量02500025000250002500028000

25、此設(shè)備的第5年的凈現(xiàn)金流量是(B)(28000-15000=13000)

A、43000B、13000C、15000D、28000

26、設(shè)備5年報(bào)廢時(shí)，凈現(xiàn)值為(A)(假設(shè)折現(xiàn)率為10%)

A、9771B、4436C、3465D、6450

[NPV=10000(P/A,10%,5)+3000/(1+10%)5-300000=10000*3.7908+3000*0.6209-300^0=9771]

27、假設(shè)企業(yè)按12%的年利率取得貸款200000元，要求在5年內(nèi)每年年末等額償還，則每年

的償付額為(C)元。[A=200000(A/P,12%,5)=55428]

A、4000()B、520(X)C、55428D、64000

28、投資凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目(C)

A、項(xiàng)目不能投資B、項(xiàng)目不可行

C、項(xiàng)目剛可收回投資D、項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)虧損

29、某公司計(jì)劃投資30萬元購入一設(shè)備，預(yù)計(jì)投產(chǎn)后每年的凈利潤(rùn)為5萬元，固定資產(chǎn)每年

需要3萬元維修，如果用靜態(tài)投資回收期計(jì)算，則此項(xiàng)投資的回收期為(B)

[30/(5-3)=15]

A、6年B、15年C、10年D、3.75年

30、甲將購買某處商鋪?zhàn)鳛橥顿Y，商鋪購買的價(jià)格為120萬元，其中銀行貸款60萬元，非銀

行其他的金融機(jī)構(gòu)貸款20萬元，其余用甲多年儲(chǔ)蓄，現(xiàn)假設(shè)租金的稅率為20%,每年可以收

回租金1（）萬元，兩項(xiàng)貸款年利息率共為5%,求該項(xiàng)投資的稅后現(xiàn)金回報(bào)率為（D）

[（10-80*5%）*（1-20%）/40=12%]

A、4%B、14%C、20%D、12%

31、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債表上我們可以看到，發(fā)債合計(jì)3000萬元，資產(chǎn)合計(jì)5000萬

元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2500萬元和1250萬元，存貨為1500萬元，該項(xiàng)房地產(chǎn)投資

項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率為（B）[3000/5000=60%]

A、167%B、60%C、80%D、200%

32、我國(guó)房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)過程中企業(yè)所得稅主要是對(duì)企業(yè)年（B）征收的一種稅。

A、租售收入B、所得額

C、扣除成本的銷售收入D、營(yíng)業(yè)額

33、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目購買投資為4500萬元，流動(dòng)資金為500萬元，如果投資者投資的權(quán)益

成本為1500萬元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)平均利潤(rùn)總額650萬元，年平均稅后利潤(rùn)為500萬元，試計(jì)算該

投資項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為（A）[650/1500=43.3%]

A、43.3%B、13.0%C、33.3%D、23.3%

34、以下關(guān)于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算公式中，正確的有（D）

A、投資利潤(rùn)率;項(xiàng)目利潤(rùn)總額/項(xiàng)目總投資額X100%

B、資本金凈利潤(rùn)率二年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額/資本金X100%

C、在不考慮物業(yè)增值收益時(shí)，投資回報(bào)率=（稅后現(xiàn)金流量+投資權(quán)益增加值+物業(yè)增值收

益）/權(quán)益投資數(shù)額

D、資本金利潤(rùn)率=年稅前利潤(rùn)總額或稅前平均利潤(rùn)總額/資本金X100%

35、在進(jìn)行設(shè)備更新時(shí)，一股選用機(jī)器設(shè)備的哪種壽命作為設(shè)備的使用年限（A）

A、經(jīng)濟(jì)壽命B、技術(shù)壽命C、自然壽命D、折舊壽命

36、某房屋出租，每年租金收入為160000元，空置損失為125000元，其他物業(yè)收入為50000

元，每年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30000元，此項(xiàng)房屋收入的所得稅稅率為33%,則未來每年房屋現(xiàn)金流出

量為（C）（160000-125000+50000-30000）*33%+30000=55000*0.33+30000=48150

A、36850B、55000C,48150D、120600

37、下列說法不正確的是（D）

A、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是能夠使未來現(xiàn)金流入量現(xiàn)值等于未來現(xiàn)金流出量現(xiàn)值的貼現(xiàn)率

B、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是方案本身的投資報(bào)酬率

C、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是使方案凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率

D、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是使方案現(xiàn)值指數(shù)等于零的貼現(xiàn)率

38、某投資方案，當(dāng)貼現(xiàn)率為16%時(shí)，其凈現(xiàn)值為338元，當(dāng)貼現(xiàn)率為18%的時(shí)候，其凈現(xiàn)

值為-22元。該方案的內(nèi)部收益率為（D）[16%+2%*338/（338-（22））=17.88%]

A、15.88%B、16.12%C、18.14%D、17.88%

（太難）39、某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，預(yù)測(cè)未來3年的凈收益分別17、18、19萬元，

從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在20萬元左右，如果資本化率9%,則現(xiàn)在將未來現(xiàn)金流折

現(xiàn)可以得到該房地產(chǎn)的收益率價(jià)格為（A）萬元。［

A、195B、210C、213D、217

40、已知兩稅一費(fèi)的稅，費(fèi)率分別為營(yíng)業(yè)稅5%、城市建設(shè)維護(hù)稅為7%、教育費(fèi)附加為3%,

若銷售收入為100（）萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費(fèi)的總額為（A）萬元（1000*5.5%=55）

A、55B、85.6C、15（）D、123.6

二、多項(xiàng)選擇題（共20題，每題3分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上的選項(xiàng)符合題意,

錯(cuò)選，少選，本題不得分）

1、現(xiàn)金流入包括（ABCD）

A、銷售收入B、利息收入C、貸款本金收入D、出租收入E、折舊

2、卜.列有關(guān)復(fù)利計(jì)算過程中的各項(xiàng)系數(shù)及相關(guān)知識(shí)解說正確的選項(xiàng)是（AC）

A、等額序列支付在現(xiàn)金流量涂上的每一個(gè)計(jì)息周期末都有一個(gè)等額支付金額。

B、等額序列的收入或支出每年以相同的比例發(fā)生變化。

C、等額序列支付的儲(chǔ)存基金系數(shù)是在已知終值F的情況下求Ao

D、等比序列這種現(xiàn)金流量序列的收入或支出每年以一個(gè)固定的數(shù)量發(fā)生變化。

E、等額序列支付終值系數(shù)等于一次支付終值細(xì)數(shù)乘以等額序列支付資金回收系數(shù)。

3、下列有關(guān)于名義利率與實(shí)際利率表述正確的是（BCE）

A、名義利率比實(shí)際利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值

B、名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大

C、當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m二1時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等

D、當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>l時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率

E、當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m-8時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為i=er-1

4、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的靜態(tài)盈利能力指標(biāo)包括（BDE）

A、投資利潤(rùn)率B、投資回報(bào)率

C、資本金利潤(rùn)率D、現(xiàn)金回報(bào)率

E、靜態(tài)投資回報(bào)率

5、下列關(guān)于投資回收和投資回報(bào)的說法正確的是（BDE）

A、投資回收是指投資者對(duì)其所投入資本的回收

B、投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過程中所獲得的報(bào)酬

C、投資回報(bào)通常是用提取折舊的方式獲得

D、投資回收則常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率

E、投資回收主耍是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收

6、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可以通過計(jì)算（AC）,對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清償能力分析。

A、資產(chǎn)負(fù)債率B、投資回收期

C、貸款償還期D、成本利潤(rùn)率

E、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

7、從投資的角度看，資金時(shí)間價(jià)值的大小取決于（ACD）

A、投資利潤(rùn)率B、投資額大小

C、風(fēng)險(xiǎn)因素D、通貨膨脹率

E、社會(huì)平均利潤(rùn)率

8、關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的描述錯(cuò)誤的是（CD）

A、屬于長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)

B、資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)的資本金不足，應(yīng)變能力差

資產(chǎn)合計(jì)

C、資產(chǎn)負(fù)債率二xlOO%

負(fù)債合計(jì)

D、房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負(fù)債率一般較低

E、資產(chǎn)負(fù)債率可以用來衡量客戶在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度

9、決定基準(zhǔn)收益率大小的主要因素是（BC）

A、開發(fā)類型B、資金成本

C、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)D、行業(yè)狀況

F、開發(fā)規(guī)模

10、關(guān)于財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，下面說法正確的是（ABDE）

A、內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率

B、如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，則認(rèn)為項(xiàng)目投資會(huì)面臨虧損

C、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)口在整個(gè)壽命期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)

率

D、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)部未收回投資每年的凈收益率

E、當(dāng)目標(biāo)收益率小于內(nèi)部收益率時(shí)，則認(rèn)為在財(cái)務(wù)上是可行的

11、就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，下列表述正確的是（ACD）

A、投資回收通常采用次舊的方式獲得

B、內(nèi)部收益率不能作為投資回報(bào)的指標(biāo)

C、投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤(rùn)

D、投資回報(bào)常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率

E、投資回收指的是所投入的總投資的回收

12、建筑物及相關(guān)的設(shè)施、設(shè)備在使用過程中的有形損耗包括（AE）

A、外力作用下的實(shí)體磨損

B、勞動(dòng)生產(chǎn)率提高的效能磨損

C、技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)的功能磨損

D、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境造成得設(shè)備貶值

E、受自然力影響產(chǎn)生的生銹、腐蝕、老化等

13、無形損耗產(chǎn)生的原因有（CDE）

A、持續(xù)使用

B、自然力的作用

C、科學(xué)技術(shù)進(jìn)步

D、勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高

E、社會(huì)發(fā)展

14、固定資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命是下列哪幾項(xiàng)的相加之和的最小值（BE）

A、年維修成本

B、年等額資產(chǎn)恢復(fù)成本

C、年等額總成本

D、年折舊額

E、年等額運(yùn)營(yíng)成本

15、下列關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅主要稅種的敘述正確的是（ABC）

A、房地產(chǎn)項(xiàng)目中“兩稅一費(fèi)”指營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加

B、營(yíng)業(yè)稅稅額=應(yīng)納稅銷售（出租）收入X稅率

C、應(yīng)納稅所得額=實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)一允許扣除項(xiàng)目的金額

D、營(yíng)業(yè)稅的稅率為5.5%

E、房產(chǎn)稅在營(yíng)業(yè)稅之前列支

16、關(guān)于現(xiàn)金回報(bào)率的說法王確的是（ABCE）

A、與資本化率不同，因?yàn)橘Y本化率通常不考慮還本付息影響

B、可以是稅前現(xiàn)金回報(bào)率

C、可以是稅后現(xiàn)金回報(bào)率

D、與投資回報(bào)率相同

E、該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系

17、影響財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的因素包括（AB）

A、投資項(xiàng)目的有效年限

B、投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量

C、企業(yè)要求的最低投資報(bào)酬率

D、銀行的貸款利率

E、投資項(xiàng)目的折現(xiàn)率

18、某公司擬購置一處房產(chǎn)，付款條件是：從第4年開始，每年年初支付50萬元，連續(xù)支付

5次，共250萬元，假設(shè)該公司的資金成本率為10%（相當(dāng)于折現(xiàn)率），相當(dāng)于該公司現(xiàn)在一次

付款的金額為（AB）

A、50X［（P/A.10%.7）-（P/A.10%.2）］

B、50X(P/A,10%,5)(P/S,l0%,2)

C、50f(p/AJ0%.8)-(P/AJ0%,3)]

D、50*(P/AJ0%,5)(p/s,10%,3)

19、如果其他因素不變，一且折現(xiàn)率提高，則下列指標(biāo)中數(shù)值會(huì)變小的是(BD)

A、靜態(tài)投資回收期

B、凈現(xiàn)值

C、內(nèi)部財(cái)務(wù)收益率

D、現(xiàn)值指數(shù)

E、現(xiàn)金回報(bào)率

20、下列關(guān)于設(shè)備更新特點(diǎn)的說法中，正確的是(ACE)

A、設(shè)備的壽命包括自然壽命、經(jīng)濟(jì)壽命和技術(shù)壽命

B、自然壽命主要取決于設(shè)備無形磨損的速度

C、技術(shù)進(jìn)步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越長(zhǎng)

D、經(jīng)濟(jì)壽命是有形磨損和無形磨損共同決定的

E、經(jīng)濟(jì)壽命是從經(jīng)濟(jì)角度判斷的設(shè)備最合理的使用年限

標(biāo)準(zhǔn)答案

一、單項(xiàng)選擇題

1、C2、A3、D4、C5、A6、A7、B8、A9、A10、C11、C

12、B13、D14、A15、B16、C17、A18、A19、C20、C

21、D22、C23、C24、A25、B26、A27、C28、C29、B

30、D31、B32、B33、A34、D35、A36、C37、D38、D39A4）、A

二、多項(xiàng)選擇題

1、ABCD2、AC3、BCE4、BDE5、BDE6、AC7、ACD8、CD

9、BC10、ABDE11、ACD12、AE13、CDE14、BE15、ABC

16、ABCE17、AB18、AB19、BD20、ACE

第四章收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估

一、單選題：

1、下列說法正確的是：()

A.有用的東西肯定有價(jià)格。

B.有價(jià)格的東西不一定有用。

C.有價(jià)格的東西肯定相對(duì)稀缺。

D.所有人的需求意愿，不論他們是否有能力支付，都屬于有效需求。

2、物業(yè)的區(qū)位概念，下列理解錯(cuò)誤的是()

A.區(qū)位是指物、業(yè)的空間位置，包括了物業(yè)所在的地理位置和到達(dá)其他地方的距離。

B.區(qū)位就是環(huán)境，主要是指自然環(huán)境和地理位置，一般不應(yīng)該包括社會(huì)人文環(huán)境的內(nèi)容。

C.區(qū)位品質(zhì)不僅反映物業(yè)的空間位置.，更重要的體現(xiàn)特定位置周圍的交通環(huán)境、自然還進(jìn)、社

會(huì)人文環(huán)境等方面的質(zhì)量。

D.區(qū)位并不是決定物業(yè)價(jià)格的唯一因素。

3、對(duì)于使用價(jià)值和交換價(jià)值說法錯(cuò)誤的是（）

A.使用價(jià)值是指商品滿足人們某種需要的效用。

B.具有使用價(jià)值的商品一定就有價(jià)格，也就是存在交換價(jià)值。

C.交換價(jià)值是指該種商品同其他商品相交換的量的比例關(guān)系。

D.價(jià)格是交換價(jià)值的形式。

E.具有交換價(jià)值的商品首先就要具備使用價(jià)值，所以任何商品都具有使用價(jià)值和交換價(jià)值。

4、房地產(chǎn)的總價(jià)格（）反映房地產(chǎn)價(jià)格水平。

A.完全能B.完全不能C.一般能

D.一般不能

5、房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)受諸多因素的影響，下列說法有誤的是（）。

A.土地面積越大、形狀越規(guī)整的價(jià)格越高，但有時(shí)也有例外。面積小，形狀奇異的上地會(huì)因?yàn)?/p>

買者的特殊需要，而出現(xiàn)比較高的交易價(jià)格。

B.居民的收入水平是影響房地產(chǎn)價(jià)格的外部因素。但收入很低的群體可實(shí)現(xiàn)的住房邊際消費(fèi)傾

向比較高，收入很高的群體住房邊際消費(fèi)傾向也很高。

C.交通便利有助于提高住宅的價(jià)格，但對(duì)于臨街住宅，如果用于自住，則會(huì)造成價(jià)格的下跌。

所以同一因素對(duì)同類型的評(píng)估對(duì)象往往影響結(jié)果不同。

D.市場(chǎng)存貸利息的提高會(huì)增加投資和消費(fèi)房地產(chǎn)的成本，從而抑制房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)。

6、下列說法正確的是（）

A.面積內(nèi)涵方面，建筑物一般有畝、公頃、平方米等概念之別。

B.面積大小方面，建筑物一般有建筑面積、使用面積以及成套房屋的套內(nèi)面積之別。

C.建筑面積一般要小于使用面積。

D.套內(nèi)建筑面積小于總建筑面積。

7、已知一套物業(yè)的售價(jià)是200萬元，有兩種付款方式：一次性付款；首付50%,借款50%,

借款利息6%,借期10年，問兩種方式的實(shí)際價(jià)格關(guān)系是（）

A.相等B.前者大于后者C.后者大于前者D.無法判斷

8、已知一套物業(yè)的售價(jià)是200萬元，首付50%,一年以后再付50%,如果銀行的存款利率一

般未6%,則該物業(yè)的實(shí)際售價(jià)為（）

A.200萬元B.100萬元C.約194萬元D.150萬元

9、同一宗物業(yè)在預(yù)售和現(xiàn)房銷售的不同階段，正常情況下，理論認(rèn)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格（）期房?jī)r(jià)

格。

A.小于B.大于C.等于D.不確定

10、下列說法有誤的是（）

A.廉租房的租金是一種成本相金，低于市場(chǎng)租金。

B.準(zhǔn)成本租金是指高于成本，但低于市場(chǎng)租金的?種價(jià)位。

C.成本租金中不包括合理利溝

D.經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格是一種政府指導(dǎo)價(jià)。

11、下列因素對(duì)于物業(yè)價(jià)格的影響分析正確的是（）

A.高收入階層者收入增加，物業(yè)的邊際消費(fèi)傾向很高，因?yàn)樗麄冇谐渥愕呢?cái)力支付。

B低收入階層者收入增加，物業(yè)可實(shí)現(xiàn)的邊際消費(fèi)傾向很高，因?yàn)樗麄儧]有固定的住所。

C.中等收入階層者收入增加，物業(yè)可實(shí)現(xiàn)的邊際消費(fèi)傾向很高，因?yàn)樗麄冇谐渥愕呢?cái)力支付。

D.所有收入階層的收入增長(zhǎng)，其邊際消費(fèi)傾向都是相等的。

12、運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)分為四大步驟，包括①選取可比實(shí)例；②求取比準(zhǔn)價(jià)格；③對(duì)可比實(shí)例的

成交價(jià)格進(jìn)行處理修正；④搜集交易實(shí)例。下列順序正確的是（）

A.①②③④B.②①④③C,④③②①D.④③①②

13、有一宗土地，出讓年限為4（）年，資本化率為10%,預(yù)計(jì)未來5年的純收益分別是2。萬

元，22萬元、24萬元、21萬元、25萬元，并從第六年開始穩(wěn)定保持在30萬元的水平上，那

么該宗土地的收益價(jià)格接近于（）萬元。

A373.5815B102.226

C263.9065D366.4212

14、某套公寓或某座商務(wù)辦公樓，目前尚未出租出去，沒有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，仍屬于（）。

A非收益性房地產(chǎn)B綜合房地產(chǎn)

C收益性房地產(chǎn)D特殊用途房地產(chǎn)

15、成本法特別適用（）的房地產(chǎn)的估價(jià)。

A有收益發(fā)生交易的實(shí)例多B無收益發(fā)生交易實(shí)例多

C有收益發(fā)生交易實(shí)例少D無收益發(fā)生交易實(shí)例少

16、運(yùn)用成本法估價(jià)一般有四個(gè)步驟，包括①測(cè)算折舊；②測(cè)算重新購建價(jià)格；③搜集有關(guān)物

業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料；④求取計(jì)算價(jià)格，下列順序正確的是（）。

A.①②③④B.②①④③C.③②①④D.④③①②

17、某建筑物的重置價(jià)格為180萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，已經(jīng)使用了10年，殘值應(yīng)為5%,

則該建筑物的現(xiàn)值（）萬元。

A.136.8B.144C.145.8D.171

18、一宗房地產(chǎn)的交易總價(jià)款為30萬元，其中首付款10萬元，余款20萬元于一年后一次性

付清。假設(shè)年利率為10%,則在其成交日期時(shí)的實(shí)際價(jià)格為（）萬元

A.30B.28.18C.20D.32

19、某宗房地產(chǎn)2004年1月30日的價(jià)格為1000美圓/平方米，假設(shè)人民幣與美圓的市場(chǎng)匯價(jià)

2004年1月30日為1美圓=8.26元人民幣，該宗房地產(chǎn)在2004年1月30日的交易價(jià)格為（）

元人民幣/平方米。

A.1000B.121C.8260D.826

20、已知一宗可比實(shí)例：使用面積3300平方米，成交價(jià)格為5000元/平方米。按照建筑面積

計(jì)算單價(jià)，使用面積：建筑面積=5：6,則該可比實(shí)例的實(shí)際成交總價(jià)為（）萬元。

A.1375B.1650C.1980D.1500

21、有一可比實(shí)例，成交價(jià)格為5000元/平方米，由于可比實(shí)例區(qū)域環(huán)境比估價(jià)對(duì)象好2%,

則可比實(shí)例的修正系數(shù)為（）和修正后的估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格為（）元/平方米

A.102/100,5100B.100/102,5100C.100/102,4901D.100/102,5100

22、如上題，若可比實(shí)例的物業(yè)狀況因素劣于待估對(duì)象，偏低2%,則不考慮其他因素的修正,

可比實(shí)例的修正系數(shù)為（）,修正價(jià)格又為（A）元/平方米。

A.100/98,5102B.100/98,4900C.98/100,5102D.98/100,490C

23、運(yùn)用收益法，一般分為下列4個(gè)步驟，①求取報(bào)酬率或資本化率；②選用適宜的收益法公

式計(jì)算收益價(jià)格：③搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料；④預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的

未來收益（如凈收益），下列步驟順序正確的是（）

A.①②③④B.②①④③C.③④①②D.④③①②

24、一項(xiàng)基建項(xiàng)目竣工，預(yù)計(jì)未來十年每年年末凈收益2000萬元，第十年年末一次性轉(zhuǎn)讓收

入500萬元，若投資收益率為10%,則該基建項(xiàng)目的現(xiàn)時(shí)收益價(jià)值為（）萬元。

A.17027.12B.17527.12C.17101.44D.2500

25、若一項(xiàng)投資，預(yù)計(jì)在頭兩年的凈收益為零，從第三年年末始，未來20年內(nèi)每年年末可以

凈收入600萬元，項(xiàng)口的投資收益率為10%,則該項(xiàng)口的現(xiàn)時(shí)收益價(jià)值為（）萬元。

A.5108.136B.3837.818C.4221.63.12000

26、若某塊土地，在頭三年每年的凈收益分別為500萬元、600萬元、650萬元，從第四年開

始，每年凈收益穩(wěn)定在750萬元，假設(shè)該土地的收益期為無限期，則投資收益率為10%時(shí)，

該宗土地的收益價(jià)值為（）萬元。

A.5634.9B.7073.6C.8938.8D.7500

27、某房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來每年的凈收益為8萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的還原利

率為8.5%。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。

A.94.12B.800C.80D.無法判斷

28、某房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建造的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用權(quán)年限為40年，

現(xiàn)已使用了12年；預(yù)計(jì)利用該房地產(chǎn)正常情況下每年獲得凈收益8萬元；該類房地產(chǎn)的折現(xiàn)

率為10%。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。

A.224B.320C.54.5095D.74.4526

29、某宗物業(yè)的正常成交價(jià)格為3500元/平方米，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%,

買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%,則賣方實(shí)際得到的價(jià)格是（）元/平方米。

A.2375B.3325C.3255D.2625

30、某綜合樓準(zhǔn)備出租15年，年租金為570萬元，問15年的租賃價(jià)值是（）萬元，年利

率為10%o

A.4335.466B.8550C.5700.3D.6500.3

31、下列收益法公式正確的是（）。

A.物業(yè)收益價(jià)值二年純收益X[1-1/（1+=尸]/r

B.物業(yè)收益價(jià)值=年純收益X[l/（l+r）n-l]/r

C.物業(yè)價(jià)值二年純收益X[U+r）J1]/r

D.物業(yè)價(jià)值二毛租金小毛租金乘數(shù)

32」已知某宗收益性房地產(chǎn)年純收益為5000元/平方米，還原利率為8%,則其收益價(jià)值為（B）

萬元。

A.62500B.6.25C.6250D.0.625

二、多選題：

33、以下屬于收益性物業(yè)的有（）

A.出租型倉庫B.職工宿舍C.加油站D.公園E.政府大樓F.醫(yī)院就診大樓

34、以下屬于非收益性物業(yè)的有（）

A.空置的寫字樓B.閑置的公寓C.停車場(chǎng)D.虧損的酒店E.軍隊(duì)辦公樓F.古塔

35、決定收益性物業(yè)價(jià)值高低的因素主要有（）

A.物業(yè)所有權(quán)的性質(zhì)B.物業(yè)的歷史經(jīng)營(yíng)收益C.物業(yè)未來的客觀收益D.未來獲得收

益的期限E.物業(yè)經(jīng)營(yíng)投資的風(fēng)險(xiǎn)大小，即收益折現(xiàn)率F.物業(yè)的投資經(jīng)營(yíng)方式

36、物業(yè)價(jià)格形成的一般條件包括（）

A.未來的客觀收殆要大于零B.物業(yè)能夠滿足人們的某種需要C.物業(yè)的投資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

比較小D.物業(yè)數(shù)量供給具有相對(duì)稀缺性E.市場(chǎng)存在需求的意愿，但不一定有能力支

付F.市場(chǎng)中存在對(duì)物業(yè)有支付能力支持的需求

37、物業(yè)價(jià)格的特征，下列說法正確的是：（）

A.物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上物業(yè)權(quán)益的價(jià)格。

B.物業(yè)價(jià)格的形成時(shí)間比較長(zhǎng)。

C.物業(yè)價(jià)格受到許多因素的影響，具有偶然性和差異性。

D.物業(yè)價(jià)格受區(qū)位影響很大.

38、對(duì)于投資價(jià)值理解錯(cuò)誤的說法是（）

A.投資價(jià)值在評(píng)估學(xué)中就是指該物業(yè)值不值得投資，投資是否盈利。

B.投資價(jià)值在評(píng)估學(xué)中是指特定投資用途的假定條件下，物業(yè)所能創(chuàng)造的客觀市場(chǎng)價(jià)值。

C.在某一時(shí)點(diǎn)，同一個(gè)物業(yè)可以有多種投資價(jià)值，但只有一個(gè)理論的內(nèi)在價(jià)值。

D.投資價(jià)值就是指物業(yè)在特定投資用途假定條件下的理論價(jià)值，因?yàn)樗枪纼r(jià)人員通過科學(xué)的

理論方法推斷出來的。

39、評(píng)估投資價(jià)值與評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的區(qū)別在于（）o

A.評(píng)估方法本質(zhì)不同

B.假設(shè)前提不同，前者假設(shè)被估對(duì)象在特定投資方式下，而后者則假設(shè)在市場(chǎng)最優(yōu)使用用途下。

C.前者的折現(xiàn)率采用特定投資方式下的平均報(bào)酬率；而后者則采用市場(chǎng)一般投資方式下的平均

報(bào)酬率。

D.前者所采用的凈收益一般是扣除所得稅后的稅后凈收益；后者所采用的凈收益通常不扣除所

得稅。

4（）、對(duì)成交價(jià)格認(rèn)識(shí)有誤的是（）

A.成交價(jià)格是交易雙方協(xié)商競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，它一般應(yīng)該低于買家的最高價(jià)，而高于賣家的最低價(jià)。

B.成交價(jià)格就是市場(chǎng)價(jià)格，所以也是市場(chǎng)的客觀價(jià)格，我們可以用實(shí)際成交價(jià)格直接作為評(píng)估

結(jié)果。

C.成交價(jià)格是交易雙方協(xié)商競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，它一般應(yīng)該高于買家的最高價(jià)，而低于賣家的最低

價(jià)。

D.眾多成交價(jià)格的走勢(shì)，反映出市場(chǎng)平均價(jià)格的走勢(shì)，市場(chǎng)平均價(jià)格受到供給與需求的影響，

圍繞物業(yè)的內(nèi)在理論價(jià)值上下波動(dòng)。

41、物業(yè)的拍賣，涉及很多價(jià)格概念，以下說法有誤的是（）

A.起拍價(jià)有可能高于底價(jià)，也有可能高于底價(jià)。

B.拍賣只有增加拍賣，不存在減價(jià)拍賣的說法。

C.最后的成交價(jià)肯定是最高的應(yīng)價(jià)，且高于保留價(jià)。

D.最高的應(yīng)價(jià)如果低于保留價(jià)的80%,同樣可能成交。

42、下列說法正確的是（）

A.原始價(jià)值是始終不變的。

B.帳面價(jià)值是始終不變的。

C.市場(chǎng)價(jià)值就等于交易物業(yè)的帳面價(jià)值。

D.帳面價(jià)值隨著時(shí)間的流逝而不斷減少。

43、物業(yè)價(jià)格的影響因素有很多，下列說法正確的是（）

A.不同因素，引起同一宗物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的方向不盡相同。

B.同一因素，對(duì)于同一宗物業(yè)價(jià)格的影響，站在不同角度，不同時(shí)點(diǎn)，得出的影響結(jié)論有時(shí)也

不同。

C.同一因素，對(duì)于不同類型物業(yè)價(jià)格的影響結(jié)果，有時(shí)完全相反。

D.因素對(duì)于物業(yè)的影響，是可以通過理論分析，精確推斷的。

44、影響物業(yè)價(jià)格的人口因素內(nèi)容包括（）方面：

A.人口的自然增長(zhǎng)B.人口素質(zhì)C.人口的性別比重D.家庭規(guī)模大小

45、因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響作用，下列說法正確的是（）

A.土地供應(yīng)的減少，會(huì)因?yàn)橥恋毓┎粦?yīng)求，抬高物'業(yè)的價(jià)格。

B.消費(fèi)者抵押貸款利率的上升，增加了物業(yè)消費(fèi)的成本，會(huì)抑制物業(yè)需求的上升。

C.人民幣的升值會(huì)抑制國(guó)外投資者購買中國(guó)物業(yè)的投資積極性。

D.物業(yè)保有環(huán)節(jié)的稅率提高，減少了物業(yè)的收益，物業(yè)的需求會(huì)被抑制，從而導(dǎo)致售價(jià)的上升。

46、有關(guān)物業(yè)的稅收可以分為（）等類別。

A.開發(fā)環(huán)節(jié)稅B.交易環(huán)節(jié)稅C.保有環(huán)節(jié)稅D.所得稅

47、影響物業(yè)價(jià)格的心理因素包括（）

A.心理偏好B從眾心理C.迷信D.自身特殊心理需求

48、下列適合用市場(chǎng)法的物業(yè)有（）

A.公寓B.商鋪C.標(biāo)準(zhǔn)化廠房D.學(xué)校E.特殊用途的廠房F.寺廟

49、下列適用成本法的物業(yè)有（）

A.公寓B.商鋪C.標(biāo)準(zhǔn)化廠房D.學(xué)校E.特殊用途的廠房F.寺廟

50、在收集交易實(shí)例時(shí)，需要收集哪些內(nèi)容很重要，一般應(yīng)包括（）。

A.交易雙方的交易關(guān)系和交易口的

B.被估對(duì)象的保修期限

C.成交日期、成交價(jià)格

D.付款方式、交易方式

E.交易實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)物狀況

51、選取可比實(shí)例應(yīng)符合四個(gè)方面的要求，即（）o

A.估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)，包括地理位置、權(quán)屬關(guān)系和實(shí)物狀況三個(gè)方面應(yīng)相同或相似

B.成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)一致

C.成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近

D.成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正的正常價(jià)格

E.評(píng)估的方法與估價(jià)目的相匹配

52、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括5個(gè)方面，下列說法正確的是（）。

A.統(tǒng)一付款方式B.統(tǒng)一面積大小

C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位D.統(tǒng)一面積內(nèi)涵

E.統(tǒng)一采用單價(jià)

53、不宜選為可比實(shí)例的交易情況有（）o

A.有利害關(guān)系人之間的交易

B.交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易

C.交易雙方或某一方并無特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易

D.交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)的交易

E.受債權(quán)關(guān)系影響的交易

54、房地產(chǎn)價(jià)格修正包含（）o

A.交易日期修正B.區(qū)位狀況的修正

C.實(shí)物狀況修正D.權(quán)益狀況修正

E.交易情況修正

55、在成本估價(jià)法中，造成建筑物折舊的原因包括（）o

A功能折舊B物質(zhì)折舊C財(cái)務(wù)折舊

D經(jīng)濟(jì)折舊E損耗折舊

56、收益法的應(yīng)用條件有（）。

A收益的可計(jì)量性B收益的連續(xù)性C收益的穩(wěn)定性

D收益期限可以確定E風(fēng)險(xiǎn)的可衡量性

57、運(yùn)用收益法，年純收益的選取一般要注意它是一種（）。

A客觀收益B實(shí)際收益C歷史收益

D未扣除費(fèi)用的毛收入E扣除所得稅后的純收益

58、運(yùn)用成本法，物業(yè)價(jià)格一般包括（）

A.土地取得成本B.銷售費(fèi)用C.管理費(fèi)用D.利潤(rùn)

E.開發(fā)成本F.投資利息G銷售稅費(fèi)H.股東紅利

59、成本法適用的對(duì)象包括（）

A.物業(yè)保險(xiǎn)賠償評(píng)估目的下的物業(yè)價(jià)值評(píng)估。

B.物業(yè)市場(chǎng)發(fā)育不夠、交易案例比較少的物業(yè)價(jià)值評(píng)估。

C.無收益且很少發(fā)生交易的物業(yè)價(jià)值評(píng)估。

D.有特殊用途、或者特殊評(píng)估口的的收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估

60、重新購建價(jià)格是成本法評(píng)估的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，它的特征是（）

A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

B.客觀、必要的費(fèi)用支出，反映了社會(huì)或行業(yè)的平均水平

C.假定被估物業(yè)在全新狀態(tài)下重建

D.假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平、技術(shù)水平、材料質(zhì)量條件下的支出合計(jì)

61、下列造成物質(zhì)折舊的原因或者現(xiàn)象包括（）

A.自然力作用引起的老化和腐蝕現(xiàn)象

B.因?yàn)槭袌?chǎng)供過于求，造成物業(yè)的閑置

C.物業(yè)功能落后，造成的價(jià)值減損

D.因?yàn)槭褂迷斐晌飿I(yè)使用功能的減退，從而價(jià)值減損

62、建筑物折舊年限的以下說法，正確的是（）

A.建筑物折舊采用的是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命

B.建筑物折舊采用的是建筑物的自然壽命

C.建筑物的已使用年限采用的是有效年齡

D.建筑物的已使用年限采用的是實(shí)際年齡

63、確定報(bào)酬率的下列說法王確的是（）

A.報(bào)酬率又稱為折現(xiàn)率，投資匯報(bào)率

B.投資風(fēng)險(xiǎn)大，報(bào)酬率就高；反之，報(bào)酬率就小

C.投資風(fēng)險(xiǎn)大，報(bào)酬率就低；反之，報(bào)酬率就高

D.報(bào)酬率的大小要與年凈收益相匹配

64、運(yùn)用累加法求取報(bào)酬率，應(yīng)該考慮以下（）等因素。

A.投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償B.流動(dòng)性缺乏補(bǔ)償C.管理負(fù)債補(bǔ)償D.投資帶來的優(yōu)惠

經(jīng)營(yíng)管理五房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

一、單選題（共17題）

1、以下那些因素不屬于影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素

A房地產(chǎn)貸款利率的變動(dòng)B通貨膨脹率的上升

C固定貨產(chǎn)投資的增加D土地供應(yīng)的減少

2、社會(huì)時(shí)尚的變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響嗎？

A會(huì)B不會(huì)

C說不清楚D在美國(guó)會(huì)，而在中國(guó)不會(huì)

3、房地產(chǎn)需求量與房地產(chǎn)價(jià)格（）。

A沒有比率關(guān)系B成反比

C成正比D有時(shí)成反比，有時(shí)成正比

4、房地產(chǎn)供給量與房地產(chǎn)價(jià)格（）o

A沒有比率關(guān)系B成反比

C成正比D有時(shí)成反比，有時(shí)成正比

5、假設(shè)在2006年底，某城市的住房存量為1000萬平方米，而在2007年1月一3月，該城市的住房新

建量達(dá)到300萬平方米，并且在這一時(shí)期，該城市的住房滅失量達(dá)到250萬平方米，那么，該城市在2007

年3月末的住房存量是（）。

A1（XX）萬平方米B850萬平方米

C69（）萬平方米D1050萬平方米

6、如果一個(gè)城市在2006年房地產(chǎn)的開發(fā)總量為1000萬平米，而房地產(chǎn)的銷售量為500萬平米，那么，

可以判斷，在2006年，這個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的（）結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了失衡。

A產(chǎn)品結(jié)構(gòu)B總量結(jié)構(gòu)

C供求結(jié)構(gòu)D投資結(jié)構(gòu)

7、如果一個(gè)城市在2006年投資型購房與自住型購房的比率為3：1的話，那么，可以判斷，在2006年,

這個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的（）結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了失衡。

A產(chǎn)品結(jié)構(gòu)B投資結(jié)構(gòu)

C供求結(jié)構(gòu)D投資結(jié)構(gòu)

8、一些學(xué)者將我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分為了東部市場(chǎng)、中部市場(chǎng)以及西部市場(chǎng)，那么，這種房地產(chǎn)

市場(chǎng)的細(xì)分方法實(shí)際上是一種按照（）概念來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分的方法。

A房地產(chǎn)區(qū)域B房地產(chǎn)用途

C房地產(chǎn)增量存量D房地產(chǎn)交易形式

9、一些學(xué)者將住房市場(chǎng)分為了老年公寓市場(chǎng)、青年公寓市場(chǎng)等，這種市場(chǎng)細(xì)分方法實(shí)際上是一種按照

（）概念來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分的方法。

A房地產(chǎn)區(qū)域B