尚東庭院銷售手冊

尚東庭院銷售手冊

目錄

第一部CBD的規(guī)劃及發(fā)展.....................................2

第二部通州

1.通州概況..........................................................4

2.交通..............................................................5

3.歷史地位..........................................................7

4.醫(yī)療、教育、娛樂、休閑等............................................7

5.商業(yè)配套.........................................................13

6.環(huán)境.............................................................13

尚東庭院

1.開發(fā)商簡介......................................................

2.尚東庭院整體規(guī)劃................................................14

（一）整體概況.......................................................14

（二）產品綜述….....................................................14

（三）配套設施.......................................................16

3.尚東庭院賣點綜述.................................................17

第四部周邊項目情況比較

1.湯house、渡上、三水清青........................................20

2.珠江國際、天地美墅、萬象新天....................................21

3.順弛臨海、翡翠城、樣本..........................................22

4.香草天空、京城雅居、領域.......................................23

第一部CBD的規(guī)劃及通州區(qū)域發(fā)展

一、北京CBD的規(guī)劃范圍

CBD是商業(yè)匯集之處，是英文CENTRALBUSINESSDISTRICT的簡稱,又稱中央商

務區(qū),英文簡稱CBD最早產生于20世紀二使年代的美國,意即:集中大量金融、商貿服

務以及大量商務辦公、酒店、公寓等配套設施，具備完善便捷的交通通訊設備和良好

的環(huán)境,便于商務活動的場所。北京CBD位于北京朝陽區(qū)西部,具體規(guī)劃范圍:西起東

大橋路,東至西大望路,南起通惠河,北至朝陽北路，以東三環(huán)為南北軸線，以建國門外

大街為東西軸線,總占地面積3.99平方公里。

二、CBD的功能規(guī)劃布局

北京CBD總體建筑規(guī)?？刂圃?000萬平方米,其中寫字樓約50%,公寓25%：剩余

25%為商業(yè),服務,文化娛樂設施等,主要的商務設施將沿東三環(huán)路,建國門外大街兩側

布置,確定位于金十字東北角面積約30公頃的地區(qū)為CBD的核心區(qū)。

三、CBD現(xiàn)狀布局

CBD中心總體可利用土地約為280萬平方米,商務設施總建筑面積可達3.9平方

公里。

1.北京CBD吸引跨國公司的數(shù)量全國居首，其資金實力和企業(yè)性質直接托起了

寫字樓和公寓的價格，最新統(tǒng)計表明，CBD現(xiàn)有企業(yè)總數(shù)為200()多家，其中

跨國公司500多家。他們看中的正是CBD的商務環(huán)境和聚集效應。

2.區(qū)域內現(xiàn)有寫字樓,公寓及商務配套設施項目約43項，總建筑面積近700萬

平方米，其中寫字樓占43%,公寓占31%,其他商務配套設施占26%。

3.地區(qū)高檔物業(yè)旺銷，但CBD濃厚的商業(yè)氛圍,對居住不太適合，同時CBD公寓住

宅的供應量在250萬平方米，遠遠滿足不了約30萬CBD工作人員的需求，另

外，由于CBD區(qū)域的相對狹小，其地價也隨之飆升，一些CBD工作人士大都

在CBD附近地域購置住宅，對東部地區(qū)的房地產市場起到了很大促進作用。

4.由于CBD與通州距離較近，環(huán)境優(yōu)美、配套完善加上輕軌的開通，使通州成

為CBD的后花園。CBD將是東潞苑重要的客戶市場區(qū)域。

第二部通州概述

1.通州概況

通州區(qū)位于北京正東，距天安門僅20公里，交通便利，通訊快捷，經(jīng)濟發(fā)達，是

京杭大運河的北起點和首都最大的衛(wèi)星城之一，堪稱北京的“東大門”。區(qū)域總面積

907平方公里，人口大約67萬。東與河北省三河市、大廠縣、香河縣隔河相望，西

與北京市朝陽區(qū)接壤，南與天津市武清縣、河北省廊坊市、北京市大興縣交界，北與

順義縣毗鄰。區(qū)內分布有13條河流，總長245.3公里，主要河流有北運河、潮白河、

涼水河、鳳港減河。氣候屬溫暖帶大陸性半濕潤季風氣候區(qū)。

通州區(qū)歷史悠久，舊時的通州八景“古塔凌云”“柳蔭龍舟”“平野孤峰”和“二

水匯流”等景觀，今日依稀可見?！币恢λ罢J通川”“倒映山河月影搖”“潞河千

古帶通州”等贊美詩句，一直流傳至今。

通州自西漢初建縣，有著2000多年的歷史，歷為京東交通要道，漕運、倉儲重

地。萬國朝拜，四方貢獻，商賈行旅，水陸進京必經(jīng)此地，促進了通州經(jīng)濟的繁榮和

興旺。享有〃一京（北京）、二衛(wèi)（天津）、三通州〃之稱。2001年底，全區(qū)人口68萬,

城區(qū)面積30平方公里，是北京市規(guī)劃建設規(guī)模最大、區(qū)位優(yōu)勢最明顯、基礎設施條

件最好的京郊衛(wèi)星城。

2001年以來，通州區(qū)以經(jīng)營城市為指導思想，堅持〃規(guī)劃先行和基礎設施適度超

前〃的原則，堅持〃高起點規(guī)劃，高標準建設，高效能管理〃的〃三高〃要求，加快了〃

道路交通、能源供給、環(huán)境保護、現(xiàn)代通信、公共服務〃等五大體系的基礎設施建設,

提高全區(qū)的綜合配套服務能力，全面提升城市的檔次和品位，建設一個功能完備、環(huán)

境優(yōu)美、人居和諧、持續(xù)發(fā)展的新通州?！笆濉逼陂g，通州區(qū)圍繞建設一個經(jīng)濟繁

榮、社會安定、生活富裕、開放文明的現(xiàn)代化新通州，構筑全區(qū)區(qū)域經(jīng)濟和社會發(fā)展

的基本框架，即衛(wèi)星城圍繞〃一河兩線三城〃進行統(tǒng)籌規(guī)劃，建設運河文化產業(yè)帶、長

安街延長線閘橋中心商業(yè)區(qū)、八通輕軌沿線服務經(jīng)濟帶，開發(fā)建設運河河東新城和運

河大街南部新城，加快舊城改造。

全區(qū)圍繞“一環(huán)二線三城四個區(qū)域”規(guī)劃一二三產業(yè)布局，調整經(jīng)濟結構，培育新

的經(jīng)濟增長點。充分利用便捷的交通網(wǎng)絡，在外二環(huán)路與京沈、京哈、京津塘高速路

的交匯地區(qū)，完善基礎設施，營造環(huán)境，發(fā)展高新技術產業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)，建設而向

首都市場的農副產品陪送基地，建設中關村高科技企業(yè)生產基地，建設京東物流集散

基地。

區(qū)域規(guī)劃布局形成北部區(qū)域水源保護區(qū)內重點發(fā)展文化教育科技和環(huán)保產業(yè);衛(wèi)

星城及周邊區(qū)域重點發(fā)展商業(yè)、房地產業(yè)和新興服務業(yè)；中部區(qū)域重點發(fā)展光機電一

體化、新醫(yī)藥、電子、通訊、新材料等主導產業(yè)和服裝、印刷、家具、食品加工等都

市型工業(yè)；南部區(qū)域加快引進和發(fā)展無污染的各種類型的工'1匕調整優(yōu)化糧經(jīng)比例，

促進發(fā)展優(yōu)質，高效農業(yè)，北部區(qū)域重點發(fā)展蔬菜、林果花卉和特種養(yǎng)殖等，中部和

南部區(qū)域重點發(fā)展蔬菜、果品、牧草、中藥材和林果花卉，大力發(fā)展奶牛、肉牛、和

生豬養(yǎng)殖業(yè)，培育農副產品加工龍頭企業(yè)。加快建設宋莊、淵縣兩個國家級小城鎮(zhèn)和

馬駒橋、永樂店兩個中心鎮(zhèn)，同時加快工業(yè)的發(fā)展，帶動其它建制鎮(zhèn)的建設，推進城

市化進程。

通州區(qū)域發(fā)展

1.隨著通州區(qū)內房價的大幅上漲,北關區(qū)域以相對較低的價格和逐漸改善的區(qū)域環(huán)

境,近兩年地區(qū)發(fā)展較快。居住人口也從當初的1萬多人增加到現(xiàn)在的3萬多人,

未來5年將達到15萬人，項目未來市場需求較大。

2.周邊交通系統(tǒng)不斷完善。根據(jù)規(guī)劃部門的消息朝陽北路將貫穿通州，使得項目距

朝陽北路交通相對較近，較為便利，此外朝陽路的拓寬，規(guī)劃中的地鐵六號線也

穿過區(qū)域和一些項目。強大的交通網(wǎng)絡會將使區(qū)域交通更加暢捷。

3.“兩軸兩帶多中心”的規(guī)劃從空間上調整了北京城市發(fā)展的方向，意味著東部發(fā)

展帶、通州等新城將得到大力發(fā)展。北京“兩軸兩帶多中心”的發(fā)展思路和國際

化大都市的定位，必將促進通州的飛速發(fā)展和崛起，必將帶動北關區(qū)域的全面發(fā)

展?！皟奢S兩帶多中心”示意圖:

4.根據(jù)CBD整體規(guī)劃，寫字樓占50%,商業(yè)、賓館、服務、文化和娛樂設施占25%,

住宅開發(fā)僅占25乳CBD區(qū)域地價高昂，住宅幾乎全部為高級公寓，其價格令中產

階級和一般工薪層難以接受。同時隨著中央電視臺及北京電視臺的東遷，將會在

本區(qū)域產生更多的中產階級消費群體。他們中包括金融、政府、媒體等機構中的

從業(yè)人員，他們的居住需求因CBD房價過高而轉向周邊區(qū)域釋放，在東區(qū)工作的

人將更多地考慮將家安在通州。

2.交通

通州區(qū)位于北京市東南部，地處百里長安街的東端，通州是距首都最近的極具發(fā)

展空間的衛(wèi)星城之一，是首都的東大門，位置優(yōu)越，交通便捷。緊鄰北京中央商務區(qū)

(CBD),西距國貿中心13公里，距天安門20公里，北距首都國際機場16公里，

東距天津塘怙新港100公里。通州在最具增長潛力的城市群之間，地理位置得天獨厚,

區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。

☆京通快速路貫通了以北京東西長安街為主干的京華百里長街;境內京津塘高速公

路通往天津新港，且在通州區(qū)界內有上下道口；京沈高速公路建成通車；京津公

路直達天津；京哈公路經(jīng)山海關連接東北全境；通順公路直達首都國際機場。京

承鐵路、京秦電氣化鐵路在通州城內交匯。外二環(huán)通州段(部分路段已經(jīng)開通)、

“八通"（北京八王墳至通州）輕軌鐵路正在興建。公路、鐵路運輸十分便利。

☆通州區(qū)自古以“通”而聞名，自古有“南北通州通南北”的說法，而今京杭大運

河不久可直達頤和園，百里長安街貫穿通州新城，地鐵八通線橫亙東西。

☆公路六環(huán)、京哈高速、京沈高速、京津塘高速〃一環(huán)三路〃穿境而過，京承、京秦

電氣化鐵路在通州城內交匯，籌建中的北京第二國際機場正處于通州腹部.水、

陸、空交通網(wǎng)絡齊全，形成密集現(xiàn)代化的交通體系。

☆公交系統(tǒng)極為方便，多路公交線路可直達國貿、亞運村、中關村、方莊，另外，

小區(qū)班車直通國貿、方莊。

☆尚東庭院的路線主要有二條：

1.從東三環(huán)驅車過京哈高速路，經(jīng)北關環(huán)島、十幾分鐘可迅速到達；

2.從朝陽北路往東經(jīng)北關環(huán)島再往東北行使幾分鐘即可到達

3.歷史

通州區(qū)有著悠久的歷史，據(jù)牛堡屯鎮(zhèn)三間房村發(fā)掘出土的石斧考證，早在新石器

時代，人類就在這塊肥沃的土地上從事農牧業(yè)生產。西漢初年（約公元前206年）正式

建縣，始稱路縣。東漢建武二年（公元26年），光武帝劉秀為紀念降五幡銅馬等部眾

于潞水，改稱潞縣，屬漁陽郡。金天德三年（公元1151年），海陵王取京杭大運河“漕

運通濟”之意，設刺史州,稱通州。1914年改州為縣，稱通縣，隸屬京兆尹。1928

年改屬河北省。1948年12月分置通縣、通州市。1958年3月縣、市合并，由河北省

劃歸北京市，稱通州區(qū)。I960年2月撤區(qū)復稱通縣至1997年。

通州在歷史上就具有重要的經(jīng)濟地位。通州是京杭大運河的北起點，為漕運、倉

儲重地，經(jīng)濟繁榮，享有“一京二衛(wèi)（津）三通州”的美譽。在1991年國家統(tǒng)訐局綜

合評比中，通州區(qū)位列中國農村綜合實力百強縣的第17位，1992年位列第10位。

1994年在全國小康縣評比中，通縣被評為小康縣，其中生活質量位居全國第二；在

1994年北京遠郊10縣橫向對比中，通州區(qū)的各項主要經(jīng)濟指標均名列前茅，綜合實

力排名第一。

4、醫(yī)療、教育、娛樂、休閑等

(1)醫(yī)療設施

?潞河醫(yī)院：坐落在歷史悠久的大運河始端。始建于一八七八年，前身是美國的

教會醫(yī)院?？偨ㄖ娣e56000平方米，資產總計16000萬元，現(xiàn)已成為北京東部地

區(qū)近百萬人口的醫(yī)療、預防、保健和康復中心。是本地區(qū)科研教學中心，是河北醫(yī)

科大學、北京高等醫(yī)學專科學校的教學醫(yī)院，國際間學術交流、地區(qū)間學術交流非

常活躍。

?通州區(qū)中醫(yī)醫(yī)院：是一所集醫(yī)療、教學、預防、保健四位一體的中醫(yī)綜合醫(yī)院c1996

年通過國家中醫(yī)藥管理局二級甲等中醫(yī)醫(yī)院評審,是北京市精神文明單位、通州區(qū)

物價計量信得過單位、北京市中醫(yī)學校教學醫(yī)院、通州區(qū)繼續(xù)教育基地?，F(xiàn)有固定

資產2800萬元，設備總金額達1000萬元，萬元以上設備86臺(件)，全院共有職

工238人，其中碩士研究生8名，高級職稱21人,中級職稱61人，臨床全部由大

學本科生和研究生頂崗，護士均為中醫(yī)學校畢業(yè)生。

?新華醫(yī)院：位于北京東郊，通州區(qū)境內，座落在衛(wèi)星城繁華的商貿中心，建于1958

年，現(xiàn)己成為京東地區(qū)近百萬人口的醫(yī)療、預防、保健中心。是通州區(qū)社區(qū)衛(wèi)生服

務中心和區(qū)牙病防治所的所在地。

(2)教育

?通州區(qū)幼兒園:位于通州區(qū)中山街103號,占地面積5965.5平方米，1949

年11月建園，是通州區(qū)規(guī)模最大、歷史最長的幼兒園。通州區(qū)幼兒園現(xiàn)有

正式教職工56人，幼兒五百多人。其中幼兒園高級教師20人，占教師比

例的48.78%,初級教師21人，占教師比例的51.22%。通州區(qū)幼兒園注重

幼兒體智德美全面發(fā)展德教育，在體育方面辦有特色。1994年被北京市體

委命名為體育特色幼兒園，多次在市、區(qū)幼兒體操比賽中獲一、二、三等

獎。目前，通州區(qū)幻兒園正在努力，在〃十五〃期間成為一級一類幼兒園。

?通州區(qū)新城東里幼兒園：位于大運河源頭，中醫(yī)醫(yī)院南側，現(xiàn)有十個教學

班，有教職工四十余人，干部和一線教師全部是北京市（幼兒）師范學校

畢業(yè)。有適合不同年齡幼兒玩耍的大型玩具設施，環(huán)繞操場外圍有為幼兒

創(chuàng)設的科學室，音體室，美工室，為幼兒個性發(fā)展創(chuàng)造了良好條件。

?中山街小學：位于通州區(qū)新華大街南側。校園內兩棵三百多年樹齡的古槐

向世人講述著近百年的校史。有二十四個教學班，在校生一千二百余人，

在職教職工七十三名，其中中學高級教師3名，小學高級教師41名。學校

先后獲得市、區(qū)級〃教育科研先進單位〃、〃普教系統(tǒng)電化優(yōu)類?！?、〃德育工

作先進集體〃、〃校外教育先進集體〃、〃優(yōu)秀家長學?！?、〃優(yōu)秀少先大隊〃、

〃師德先進群體〃、〃優(yōu)秀黨支部〃、〃精神文明先進單位〃、〃全面育人、辦有

特色學?！?，并連續(xù)多年獲市、區(qū)合唱節(jié)、藝術節(jié)、科技競賽各項大獎。

?通州區(qū)后南倉小學：位于北京市通州鎮(zhèn)新倉路53號，始建于1903年，己

有近百年的歷史，解放前是潞河中學附屬小學，解放后更名為后南倉小學。

現(xiàn)有24個教學班，1360名學生，83名教職工，其中大專以上學歷41人，

小學高級教師44人，中學高級教師1人。學校全面貫徹黨的教育方針，面

向全體、全面發(fā)展，辦學條件不斷提高?，F(xiàn)有兩個電子琴音樂教室，一個

自然教室、語音教室、體育健身房、計算機教室、勞動教室、生物館、多

功能廳共九個專業(yè)教室。配備了多功能雙向閉路電視演播系統(tǒng)。圖書和儀

器設備已達到較高標準。連續(xù)七年被區(qū)評為〃全面育人辦有特色〃學校。

?北京市通州潞河中學：通州區(qū)新城南關31號，在占地22萬平方米的潞園

內，世紀初建成的風格古樸獨特的建筑群與八十年代以后陸續(xù)興建的教學

樓、實驗樓、體育館、圖書電教中心和高等級學生公寓，交相輝映，錯落

有致。古槐翠柏參天，奇花綠草覆地，碑、亭、湖、山，通衢曲徑散落其

間。厚重的歷史文化底蘊與濃郁的現(xiàn)代學府氛闈使潞河中學成為聞名遐爾

的花園式學校，置身其間，令人心曠神怡，樂而忘返。潞河中學始建于1867

年，迄今已有134年歷史，一個多世紀以來，潞河中學的歷任校長和代代

教師在辦學實踐中，不斷探索、發(fā)展、積淀，形成了一脈相承的優(yōu)良傳統(tǒng)

和具有鮮明特色的辦學風格，在北京乃至全國基礎教育發(fā)展史上都占有重

要地位。培育了數(shù)以萬計的優(yōu)秀學子，為潞河贏得了崇高的社會聲譽，

?通州區(qū)少年宮：通州區(qū)運河東大街81號，是區(qū)屬唯一的專職校外教育單位，

面積10000平方米，有綜合樓、音樂樓各一棟，禮堂演練廳一座。少年宮

現(xiàn)有教職工49名，專業(yè)教學人員大專以上學歷占98%,獲中、高級職稱的

教師占88%,宮內設培訓部、學校部，附設校外教育辦公室。

培訓部設書法、繪畫、聲樂、鋼琴、二胡、琵琶、舞蹈、計算機、無線電等

20多個專業(yè)項目80多個教學班，學員2000余名。學校部包括幼兒藝術園

和小學藝術實驗班。校外教育辦公室負責全區(qū)中小學課外校外活動的組織

與指導工作。

幼兒藝術園除學習知識外，還根據(jù)孩子的特點，進行專業(yè)藝術培訓，

受到越來越多的家長的歡迎。校外教育辦公室每年組織全區(qū)中小學生開展

合唱節(jié)、藝術節(jié)、愛科學月、夏令營和各類知識競賽活動，取得優(yōu)異成績，

連續(xù)受到市、區(qū)表彰。隨著教育事業(yè)的飛速發(fā)展，少年宮的教育教學活動

以其廣泛性、針對性、趣味性和實效性形成了校外教育的特色，成為通州

區(qū)對中小學生進行整體素質教育必不可少的重要組成部分。

?通縣一中：有一百多年歷史，始稱八境神學院，后改稱潞河書院。1960年改為北

京市通縣一中。

?運河中學：建立于1991年，其前身是1984年組建的新城東里中學。學校占

地4.6萬平方米，建筑面積2.7萬平方米，現(xiàn)有46個教學班，在校學生

2,400人，教職工198名。是一所環(huán)境優(yōu)美，設施完善的通州區(qū)重點中學，

位于通州區(qū)運河東大衍，區(qū)屬重點中學，設有處、高中分部教學大樓，各教室有“三

機一柜”現(xiàn)代化設備，在承擔教學任務的120名教師中，有高級教師40名，中級

教師63名，師資力量雄厚。

（3）休閑娛樂

?西海子公園：

位于京杭大運河北端西側，占地面積210畝，其中水面近80畝。公園最早形成

于1936年，擴建于1985年。公園以它應有的功能和魅力每天接待晨練、娛樂、游覽

的游客3000多人次，年平均接待游人量達120萬人次。兒童樂園位于公園的中心，

占地面積5800多平方米，園內有各種電動玩具50余件套，碰碰車趣味無窮，海盜船

驚險萬分，瘋狂老鼠、小猴拉車栩栩如生。每逢節(jié)假日，孩子們興致勃勃地在此度假

消遣。水上世界別有一番情趣。當游人從10米高的水滑梯上飛流直下時，可以感受

到現(xiàn)代化生活的激情，水上世界是游人消夏避暑和孩子們練習游泳的好場所。一條百

米仿古建筑的彩色長廊橫跨南北兩湖之間，湖水碧波蕩漾，游人可乘各種動物造型船

在湖中游覽觀景，南北兩湖不但可以劃船戲水,還可以為垂釣愛好者提供良好的場所,

在寒冷的冬季有興者可以在寬闊的冰面上練習滑冰C

公園不僅有現(xiàn)代化的娛樂設施，還有保存完好的文物古跡。著名的燃燈佛舍利塔

座落在西海子公園內（因塔內臧有舍利而著稱）該塔始建于南北朝北周宇文氏時期，

距今已有1300多年的歷史，唐朝以來，歷代皇家都有重修，清康熙35年重修的燃燈

佛舍利塔，塔高56米，周長38米，磚木結構，密檐實心，八面八角十三層塔上共有

2224枚銅鈴，清風吹來悅耳動聽，古人曾有“一枝塔影認通州”的贊美詩句。燃燈

佛舍利塔是古通州的象征。1985年維修該塔時被列為“市級文物保護單位”。

青山綠水相依，文物古跡互襯，西海子公園環(huán)境優(yōu)美，空氣清新。園中共有

60多種萬余株花草樹木，姿態(tài)蒼勁的古槐已有500多年的樹齡，在舊城遺址堆置的

假山上建有造型各異的風景亭，登高眺望，園中美景盡收眼底，滿園鳥語花香便游客

心曠神怡。西海子公園是鑲嵌在通州城內的一顆璀璨的明珠。

?通州博物館:

1992年建館，館址位于通州區(qū)中心，新華大街南側。該館是一座保存完好的清

代二進四合套院，典型的北京建筑風格，頗具地方特色。北門對道石階，側設漢白玉

護欄，望柱頭浮蟠龍，欄板透雕寶瓶。院內油漆彩畫，古色古香，其中，通州八景彩

繪圖，更為絢麗奪目。院中置圓形花壇，內植古丁香一株，每值花季，香氣宜人。館

內固定陳列為〃古代通州〃，以歷史唯物主義的觀點，精選通州出土的珍貴文物164

件進行展覽，內容介紹了通州自西漢置縣2200年的歷史沿革，表述了通州漕運史啟

于秦漢，興于元、明、清的古代輝煌，弘揚了通州人崇尚文明，辛勤耕耘的奮斗精神。

?運河文化廣場：

位于通州區(qū)東關大橋北側，南臨通胡路，西倚運河東岸，為百里長安街東起點、

京杭大運河北起點。運河文化廣場占地面積800畝，其中綠化面積600畝。廣場中修

建兩個圓壇，大壇象征太陽，直徑150米、高1.2米，深淺兩種顏色的草坪形成的太

陽光線預示著太陽從東方冉冉升起。小壇象征月亮，直徑100米、高0.9米，對大壇

起到烘托作用。沿南北中軸線貫穿的主路長1200米、寬50米，將兩個圓壇連在一起。

大壇北側長70米、高20米的弧狀水幕氣勢磅礴，與小壇中間的柔和型噴泉形成鮮明

的對比和反差。在廣場主軸上樹立兩個大雕像，進口處的雕像名為再造乾坤，預示著

通州區(qū)的經(jīng)濟建設將呈現(xiàn)出蒸蒸日上的景象，兩壇之間的大型主題雕像為運河神，用

于激勵和鼓舞全區(qū)人民繼承和發(fā)展運河文化，用實際行動去建設更加美好的通州城。

此外，在運河文化廣場東部林區(qū)內預留雕塑園，在征求各界人士意見的同時引入國內

外優(yōu)秀的雕塑作品，激起人民豐富的想象力，創(chuàng)造一種良好的文化氛圍。運河文化廣

場的建設不僅為通州區(qū)人民提供一個良好的業(yè)余休閑場所，同時對改善通州區(qū)綠化環(huán)

境，帶動通州城東部經(jīng)濟發(fā)展，特別是廣場周邊地區(qū)的相關產業(yè)的發(fā)展起到積極的促

進作用。

?北京通順賽馬場：

是經(jīng)政府注冊開業(yè)的馬術比賽公開表演的場所，以平地速度賽馬為主體?，F(xiàn)投入

使用的三條跑道及配套的測驗儀器，是目前世界最先進的?，F(xiàn)擁有參賽的純種馬300

多匹，另在馴訓的后備參賽馬400多匹。平地速度賽馬是一個體育項目，賽馬場列作

全國馬術運動訓練基地,以高水準的設施和國際規(guī)范的管理，為國家體育項目出成績、

出人才；平地速度賽馬，又是一項高尚的休閑娛樂，現(xiàn)已定期每周舉辦一、二次馬術

運動公開賽，當中有觀賞、有猜獎，以增加游客的趣味，使人們感受到〃人與馬共舞〃

的社會文化風采。賽馬場將在每個開放日中，分別場次向游客介紹賽事、評述馬匹。

?月亮河度假村：

是京郊首家四星級旅游涉外定點飯店，座落于風景秀麗的通州運河河畔，寧靜平

和，整個建筑群呈現(xiàn)出歐式風格，室內裝修精巧舒適，別具風格。度假村具有極高的

文化藝術品味，內設中西餐廳、茶藝、賞樂園、游泳館、桑拿、客房及健身等服務設

施，是您休閑度假、洽談商務的極佳去處。四惠站乘322路至通州東關；小莊乘

342路至通州東關；西客站乘848路至通州東關北京市通州區(qū)月亮河河濱路1

號

5.商業(yè)配套

(1)商業(yè)設施

通州商業(yè)設施完善，人民商場、銀地大廈、通州百貨商場、西友華聯(lián)商廈、物美

商城、通州商業(yè)大廈等分立通州新華大街兩側。八里橋北京農產品中心批發(fā)市場、北

方建材交易市場、運河源建材市場等多家專業(yè)市場初具規(guī)模，加上正在建設的馬駒橋

物流中心及遍布城鄉(xiāng)的各類集貿市場，通州已成為輔射全國的物流基地之一。

(2)其他配套

X銀行：各主要商業(yè)銀行，如工商銀行、建設銀行、農業(yè)銀行等都在通州設立了分

理處、儲蓄所主要集中于通州區(qū)新華大街和環(huán)島附近。

X郵政：位于通州新華大街108號距本項目約10分鐘

6、環(huán)境

通州區(qū)位于北京市東南部，京杭大運河北端，環(huán)渤海經(jīng)濟圈中部的京、津、唐三

角區(qū)內，是北京通往華北和東北地區(qū)的交通要道。這里環(huán)境優(yōu)美，歷史文化底蘊深厚,

自西漢初建縣，有著2000多年的歷史。本著自身的文化優(yōu)勢，全區(qū)制定了建設運河

文化產業(yè)帶、建設現(xiàn)代生態(tài)、文化城市的經(jīng)營城市的發(fā)展方針，文化產業(yè)將成為通州

區(qū)的一個重要的經(jīng)濟增長點。西海子公園、張家灣古鎮(zhèn)、月亮河花園、古運河生態(tài)林、

奧體公園、外國藝術博物等重點工程的開工建設，通州將成為具備豐富文化內涵的現(xiàn)

代城市。通州區(qū)〃多河富水〃，境內水系發(fā)達，計有大小河流13條，總長245.3公里。

隨著〃三環(huán)綠水繞京城〃河湖治理措施的實施，通惠河、北運河、溫榆河、涼水河、潮

白河等基本都能達到二級河流的標準。2002年是通州區(qū)的環(huán)境建設年，全區(qū)圍繞“建

設最佳的人居環(huán)境”為主題，開展區(qū)全區(qū)的環(huán)境治理、美化工作，未來的通州，藍天、

綠地、碧水是您理想的居住地。

2.尚東庭院整體規(guī)劃:

(1)整體概況

1.建設用地：13.736公頃

2.總建筑面積：128152.8平米

3.住宅建筑面積：116117.8平米，其中：

聯(lián)排86020.6平米,占74.08%,共418套

疊拼30097.2平米，占25.92%,共168套

A區(qū)面積45069.6平米，占38.31%,共230套，其中聯(lián)排138套，疊拼92套

B區(qū)面積71048.2平米，占61.69樂共356套，其中聯(lián)排280套，疊拼76套

4.容積率：0.93

5.總戶數(shù)：586戶

6.工程：分期開發(fā)

(2)產品綜述

1.位置：東潞苑位于北京市通州區(qū)永順鎮(zhèn)焦王莊村，京哈高速北關環(huán)島珠江國際城

西北側，距離通州北關環(huán)島2.0公里。

2.發(fā)展商：北京XX房地產開發(fā)有限公司

3.規(guī)劃設計：XX設計院

4.施工單位：北京XX公司、XX集團

5.物業(yè)管理：

6.園林設計：

7.景觀格局：

尚東庭院以現(xiàn)代的簡約風格為主，在設計上考慮點、線、面的有機結合，以庭院

式集中綠化為主，東西區(qū)合一的景觀軸線，將東西兩大庭院聯(lián)成一個完整的景觀體

系，加上建筑體量的高低錯落，前后組織，形成建筑與綠化環(huán)境為一體的綠色社區(qū)。

A區(qū)中心的綠化景觀軸線向東沿伸，與東區(qū)入口廣場聯(lián)系成完整的綠化環(huán)境，使兩

塊不規(guī)則用地產生有機的聯(lián)系。B區(qū)中心的綠化景觀帶自北向南，兩區(qū)綠化一橫一

縱，相應成趣。綠化空間尺度收放有序，配合觀影的變化，雕塑、噴泉、綠化小品

的有機組織，使整個環(huán)境形成活潑、豐富、充滿人性化和自然化的物質。

8.戶型特色：

尚東庭院采用最近比較流行的先有園后進家的設計理念，力求每戶都有自己的私

家花園。在采用大開間、短進深的個性設計時，全落地玻璃窗，陽光房，寬敞的大

飄窗，將更多陽光引入室內，以人文關懷的尺度最大限度的追求居住的舒適性和健康

性。

尚東庭院精心設計了兩種住宅形式，共十余個戶型平面，從170多平方米到240

平方米的別墅，滿足不同客戶需要。

9.產品構成：（附表二）

10.抗震等級：8級

11.綠化率：35%

12.開盤時間：2005年4月

13.交樓時間：2006年9月28日

14.裝修標準：

15T.主體結構：磚混結構（能否實現(xiàn)目前戶型設計，首層可考慮框架結構）

15-2.外墻面：高級噴涂，局部裝飾高級面磚。

15-3,保溫：采用外墻外保溫技術。

15-4.層高：疊拼3.0米

聯(lián)排首層3.3米，二、三層3.0米。

15-5.外窗：疊拼采用高級鋁合金噴塑窗，雙層中空玻璃，聯(lián)排采用高級彩色噴塑鋁

合金隔熱斷橋節(jié)能窗。

15-6.戶門：稗拼、聯(lián)排高級實木三防子母門。

15-7.頂層露臺：地面做到防水保護層。

15-8,室內：地面水泥找平，預留裝修面，墻而耐水膩子，找平壓光；頂棚抹白。

15-9.廚房、衛(wèi)生間：預留冷熱水接口，地面水泥找平，衛(wèi)生間做防水層及保護層。

15To.安防系統(tǒng)：設家庭燃氣泄漏報警系統(tǒng)，連網(wǎng)的緊急呼叫系統(tǒng)，一層設紅外報警

系統(tǒng)，分戶設置可視對講系統(tǒng)；小區(qū)設置經(jīng)外感應周屆防護系統(tǒng)，攝像監(jiān)

控及24小時巡更自動管理系統(tǒng)。

15TL電視系統(tǒng)：有線電視入戶，客廳及每個臥室均預留電視插孔。

15-12.網(wǎng)絡系統(tǒng)：社區(qū)局域網(wǎng)絡系統(tǒng)，高速寬帶入戶，各主要房間設信息接口，

15-13.通訊系統(tǒng)：每戶兩條直拔電話線，各房間均預留電話插孔。

15-14.計量系統(tǒng)：設置磁卡電表和磁卡天然氣表，冷熱水表遠程計量系統(tǒng)。

15-15.然氣系統(tǒng)：管道天然氣，設IC卡表。

15T6.供電系統(tǒng)：雙路供電，設置10A(40A)電表，設IC卡表，戶容量500平米。

15-17.供暖系統(tǒng)：集中供暖。

(三)配套設施

1.會所設施：

面積2000多平米的時尚會所，配套也是最高標準的，包含游泳池、羽毛球、乒

乓球、健身房、棋牌室、閱覽室、餐廳、咖啡廳等，你可以聽到、看到、享用最新潮

流，享受最專業(yè)的品質配套與體貼周到服務。

2.其他配套

周邊配套成熟，小學、中學、政府機關等僅一路之隔，提供了高素質的居住環(huán)境。

3.尚東庭院賣點綜述：

3-1.五大賣點：

1.產品優(yōu)勢：

本案在對別墅市場進行深入細致的項目分析、產品研究基礎上，采用了針對性的

產品設計思路，一方面針對現(xiàn)有競爭項目進行市場化設計，提升產品競爭力。另一方

面在深入的需求分析和對各項目產品研究的基礎上，取長補短，采用先進的規(guī)劃思路

進行產品設計，產品綜合競爭力強。本項目的Townhouse、疊拼的戶型以及外立面等

都是目前周邊項目中最好的。大量運用的挑空、錯躍、內庭以及前庭后院設計，使室

內空間開闊跳躍，盡顯Townhouse住宅的立體空間魅力。

2.價格優(yōu)勢：

尚東庭院，CBD輻射區(qū)域得天獨厚的地緣優(yōu)勢，京通高速順暢便捷的交通，規(guī)

劃最新、戶型最好、景觀最具特色的經(jīng)濟別墅區(qū)，四、五千元的均價更是聞所未聞。

80、90萬便可擁有有庭有院、有天有地的私人別墅，絕對物超所值。

尚東庭院高效獨有的開發(fā)模式，力求使更多的人擁有。通常開發(fā)一個房地產項目

是由多方環(huán)節(jié)參與、合作：土地商、開發(fā)商、建筑商、甚至國家（稅收），成本投資、

房產價格及利潤由幾方分擔、享受，而最終由購房客戶承擔。所以即使是在國家經(jīng)濟

適用房開發(fā)中，房價也始終居高不下，有的經(jīng)濟適用房價格在4000元以上，因此，

僅僅讓開發(fā)商讓利、國家減免稅費是不夠的，不足以真正降低房產價格。

尚東庭院項目開發(fā)，采用土地、開發(fā)、建設、物業(yè)管理的全程操作，每個冰節(jié)及

開發(fā)全過程采取微利、讓利策略，所以價格比一般項目低得多。并最終讓利于客戶，

諸多環(huán)節(jié)保證了超低價格，力求以最低的價格為所有人奉獻物超所值的經(jīng)濟別墅區(qū)。

3.高品質假日生活

尚東庭院強調別墅有天有地的生活，這也是本項目最大賣點。尚東庭院對居住的

功能性、實用性，園林和綠化設都有更高標準的要求，更注重對居住文化、環(huán)境以及

深層次的生活意境、精神意境的演繹,是完全區(qū)別于城市住宅的高品質家庭居住空間,

是更適合作為第二居所的家庭別墅住宅。

針對久居都市的大戶人家，郊外的別墅是休閑度假的好所在。在這里沒有緊張與

喧鬧，身心得完全的到放松和滿足。尚東庭院有家一樣的溫馨舒適，卻比家更自由。

周末、假日，一大家人或者三五個朋友驅車郊外，享受無憂無慮的繽紛時光，生活因

尚東庭院而從此精彩。

4.規(guī)模優(yōu)勢：

近年，大盤甚至超大盤已不再是樓市的稀客。動輒上百萬平米的建筑面積，令人

在驚嘆其大手筆的同時，也必須面對規(guī)模巨大帶來的一系列負面影響。

首先是“地產大排檔現(xiàn)象”，桿區(qū)品質難以保證C象方汴、望京等居住區(qū),商業(yè)、

辦公、住宅甚至酒店混雜的社區(qū)，人口密度過大，幾萬人的社區(qū)，嘈雜，環(huán)境污染，

人員流動大、不易管理、交通等方都面臨著更大的壓力，生活品質可想而知。

其次，大規(guī)模的社區(qū)一?般都是分期開發(fā)，拉長戰(zhàn)線，開發(fā)周期至少是5年左右，

不僅要長期忍受工地臟亂差的困擾，相應的配套設施起碼要等到社區(qū)全部建成后才能

兌現(xiàn)，而且以現(xiàn)在的產品面對幾年后的市場，并不是每個開發(fā)商都能從容面對的問題,

很有可能出現(xiàn)管理不善、拉長工期甚至爛尾工程。

而尚東庭院規(guī)模適中，十幾萬平米的中型社區(qū)，既避免了單樓獨棟的形單影吊，

園林配套等當然談不上，也避免了規(guī)模過大帶來的不利影響，更容易做成精品嘍盤。

也符合中國傳統(tǒng)的觀念，“過猶不及”，選擇一個規(guī)模適中，規(guī)劃好、配套完善的社區(qū),

讓您擁有更高品質的生活，更加精彩的生活。

5.交通優(yōu)勢

尚東庭院位于北京CBD的輻射區(qū)域，通州區(qū)的成熟地段、配套成熟，交通極為發(fā)

達，來東潞苑的路線主要有二條：1.從東三環(huán)驅車過京哈高速路，經(jīng)北關環(huán)島十幾

分鐘可迅速到達；2.從朝陽北路經(jīng)北關環(huán)島到小區(qū)也十兒分鐘可到達。

同時公交系統(tǒng)極為方便，多路公交線路可直達國貿、亞運村、中關村、方莊，另

外，小區(qū)班車直通國貿。

3-2.客戶定位

3-2-1.目標受眾客戶定位及分析：

本案目標客戶定位于二次置業(yè)和首次置業(yè)標準較高的客戶群體。他們大

都是具有較高學歷的國家干部、公務員、企業(yè)管理人員、有海外背景的高級臼領、私

企老板等，個人的經(jīng)濟實力、生活閱歷和知識水平使他們對居住條件有較高的要求。

3-2-2.目標市場區(qū)域：

?中心區(qū)域：東部CBD及泛CBD區(qū)域朝陽、東城兩區(qū)

?輻射區(qū)域：朝陽區(qū)東部、東北部地區(qū)、東南部地區(qū)為主要輻射區(qū)域，亞運村、奧

運村、南三環(huán)沿線為次要輻射區(qū)域。

?相關區(qū)域：全市范圍內其它區(qū)域為相關客源區(qū)域。

3-2-3.目標受眾客戶分類及特征分析：

東潞苑受眾比例如下表：

客群一次置業(yè)二次置業(yè)外京置業(yè)

比例20%60%20%

1）現(xiàn)居住地：兩個項目都處于CBD輻射區(qū)域范圍，主力客群都是生活、工作在朝陽

區(qū)域東部區(qū)域，以二次置業(yè)客戶為主；綜合東部區(qū)域市調的數(shù)據(jù)可見，東南部郊

區(qū)客戶分布基本上呈上述特點。

2）收入特征：木案客戶一般都有穩(wěn)定的收入來源，自有資金50萬以上，有私家車，

部分有一處房產。

3）年齡特征：從本案整體市場定位和價格因素考慮，本案未來所面對的目標市場

70-80%的客戶群年齡層將會集中在30-45歲之間。

4）需求特征：

A.中產階層：主要在東部的寫字樓中工作，商貿公司、金融機構、大的外企職

員、大型國企中層管理者和技術技術人員、律師、會計師事務所的專業(yè)人士

等年輕的、有穩(wěn)定的中等以上收入的中產階層C

特征：

/購買主體相對年輕化，價格敏感度較高

/受同一階層人士影響較大

/年齡在30?45歲，教育程度較高、率先接受國際先進住宅概念，并注重生活

品質。

/外企白領，IT界人士(從事網(wǎng)絡、軟件開發(fā)、通信設備等行業(yè))等，家庭月

收入1500()元以上，有的每月還可得到一筆可觀的房屋津貼。

/日常工作、交際地點主要集中在CBD外企集中地帶。

,對居住要求很高，向往質量高樓盤，環(huán)境優(yōu)美、設計超前、交通便利、定位

年輕化。

/項目最好有一定的知名度和升值潛力。

B.住宅郊區(qū)化生活方式：第一次置業(yè)購房，注重生活品味，追求現(xiàn)代生活方式，注

重健康，有一定的經(jīng)濟實力，比較內斂，以購普二居、三居為主。

C.二次置業(yè)者：對環(huán)境要求高，不滿意市中心嘈雜的環(huán)境，追求生活品質，城內郊

外兩套房子，追求兩樣生活，對居住的舒適度、生活和日常交際的便利性要求較

高，多以購聯(lián)排戶型。

D.外地在京置業(yè)：其特點為：擁有較高學歷，有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，短時間內不會撤

退北京。

第四部主要項目情況比較

【珠江國際城】

開發(fā)商：珠江合生

景觀設計:美國EDSA

容積率：1.47

綠化率：35%

總建面積：100萬平方米（分五期開發(fā)）

建筑形態(tài)：花園洋房、聯(lián)排、疊拼

主力戶型：170-240平米

車位：出租地上150元/月

項目狀況：

珠江國際城一期基本售完，2004年3月入住，二期2004年8月15日開盤，以

疊拼產品為主，精裝修，均價5500元/門，社區(qū)已建成8000平米大型超市（一期），

占地約2142平米的運動會所，由于一期已經(jīng)全面入住，社區(qū)配套相對成熟，物業(yè)費

1.98元/平方米?月o

優(yōu)點：

1.珠江的品牌力較強，項目總體規(guī)劃較好，規(guī)琪較大，配套較完善、成熟；

2.推廣上，沿襲了珠江地產項目一貫宣傳風格，以“新洋屋運動”為主題塑造多色

彩的國際化人文生活藍圖。

缺點（與尚東庭院相比）：

1.二期以疊拼產品為主，相比于本案以Townhouse為主，二期密度高，缺少聯(lián)

排別墅有天有地的產品優(yōu)勢，品質較低。

2.戶型一般，價格高。

3.規(guī)模大，項目工期長、開發(fā)周期長。

【天地美墅】

項目位置：通州區(qū)云景里南大街緊鄰現(xiàn)代音樂學院

開發(fā)商：北京恒帝隆房地產開發(fā)有限公司

物業(yè)公司：世邦魏理仕（前期）

產品類別：聯(lián)排別墅及2000米商業(yè)街

總戶數(shù):562戶（別墅）

占地面積：320000平米

建筑面積：300000平米

入住時間：2004年5月（一、二、三區(qū)）2004年8月（四區(qū)）

項目狀況

天地美嬖位于通州區(qū)內，主力戶型300平米左右，均價8000元/平米，總價2。0萬/

套起價，物業(yè)費2.8元/月?平米。并與其自稱“滿足業(yè)主購物、休閑、娛樂、餐飲、

健身等全方位的居家需求的全通州品味最高，面積最大，總長度達”，營造“DOWNTOWN

HOUSE：雙城別墅生活”。

競爭分析

天地美墅與木案同史通州，價格較高，與本案定位不同，建議本案盡量提升項目

品質，以高性價比、產品規(guī)劃贏得通州本地中高端客戶競爭。

優(yōu)點：

1.規(guī)劃有2000米功能完善的商'業(yè)一條街，社區(qū)已基本入住，社區(qū)較為成熟。

2.社區(qū)總體規(guī)模較大，規(guī)劃較好。

缺點（與尚東庭院相比）：

1.位于通州區(qū)普通住宅區(qū)域，周邊整體環(huán)境一般。

2.價格高，本案具有絕對價格優(yōu)勢。

【康城n香草天空】

項目位置：朝陽區(qū)雙橋東路雙橋農場

開發(fā)商：北京銀信興業(yè)房地產開發(fā)有限公司

物業(yè)公司：北京南洋物業(yè)管理有限公司

建筑類型：疊拼

占地面積：172萬平方米

建筑面積：100萬平方米

項目狀況:

康城項目總規(guī)劃10C萬平方米，分三期開發(fā)，一期占地300畝，總建筑面積近14

萬平方米，是CBD東超大規(guī)模國際化TOWNHOUSE成熟社區(qū)?，F(xiàn)東區(qū)全部售罄，已經(jīng)入住。

西區(qū)新推出的以疊拼產品為主，總價122萬/套起，于2004年9月25日開盤。物業(yè)費2.8

元/月?平米。

優(yōu)點:

1.作為北京最早的Townhouse社區(qū)之一，康城的品牌力較強，配套較完善、成

2.社區(qū)總體規(guī)模大，規(guī)劃較好。

缺點（與尚東庭院相比）：

1.二期以疊拼產品為主，相比于本案以Townhouse為主，康城二期密度高，缺

少聯(lián)排別墅有天有地的產品優(yōu)勢，品質較低。

2.戶型一般，價格高。

【京城雅居（二期）】

項目位置：京沈高速與東五環(huán)交匯處

開發(fā)商：北京柏宇興業(yè)房地產開發(fā)有限公司

物業(yè)公司：北京柏年世豪物業(yè)管理有限公司

建筑面積：19萬m2

開盤時間：2005年春

綠化率：40%

容積率：1.08

項目狀況：

京城雅居項目以聯(lián)排、疊拼、多層產品為主，主力戶型170-300平米左右。聯(lián)排

總價200萬左右，疊拼總價120萬左右，公寓總價90萬左右，總戶數(shù)925戶，聯(lián)排、疊

拼物業(yè)費2.2元/月?平米，多層2.5元/月?平方米0

優(yōu)點：

1.現(xiàn)代風格，交通便利，社區(qū)較為成熟。

缺點（與尚東庭院相比）：

L綜合型社區(qū)，密度較高。

2.戶型一般，價格高。

市場調查統(tǒng)覽表

（北部區(qū)域）

-.....項目

湯House波上

類別

北京泰格京畿開發(fā)

rl匕京金環(huán)房地產

1開發(fā)商北京久民歸地產公司

占地面積

2（萬nf）181215

總建筑面積

3（萬nf）15611

4容積率0.830.520.55

5綠化淬（%）3166%38.8

6產品類型聯(lián)排、盜拼聯(lián)排和獨棟聯(lián)俳和獨棟

價格聯(lián)排：6800均聯(lián)排：158萬/套聯(lián)俳：6800

7（元/rtf）獨棟：7800

處拼：6000均獨棟：340萬/套

物管費

8（元/月?nf）1.93.82.8

一期封頂，二期未

9工程進度現(xiàn)房現(xiàn)房

開工

主力戶型

180、230280-440155左右

10（nf）

11裝修標準毛坯毛坯

12產品定位聯(lián)排聯(lián)排及獨棟聯(lián)俳和獨棟

八達嶺高■速11出口

昌平亞北溫俞河畔

13項目地點昌平區(qū)小燙山鎮(zhèn)右轉

14交通條件較方便緊鄰湯立路緊臨高速

戶型面積較小，贈

德式簡約風格但過送花園面積比較

溫泉入戶

15特點于單調大，但整個項目開

發(fā)周期過長

力場調查就覽表二

（周邊區(qū)域）

,一項目

珠江國際城天地美整萬象新天

類別

珠江合生房地產開北京恒帝隆房地產

天鴻集團

1開發(fā)商發(fā)有限公司開發(fā)衣p艮公司

占地面積

2（萬nt）2000畝3258

總建筑面積

3（萬nf）1002785

4容積率0.90.81.4

5綠化率（%）406330

6產品類型疊拼/多層雙拼和聯(lián)排六層板樓及疊拼

價格聯(lián)徘：6200精裝修板樓：6000（精裝）

7（元,m3）8600均妊拼：8000（毛坯）

數(shù)拼：5700精裝修

物管費

8（元/月?nf）1.982.81.6-2.7

9工程進度待定現(xiàn)房一期現(xiàn)房

主力戶型

聯(lián)排240-450134、145

10（nf）

11裝修標準精裝修