房地產(chǎn)行業(yè)：三大維度看懂“好房子”設(shè)計風(fēng)向 2025

三大維度看懂“好房子”設(shè)計風(fēng)向提出要“適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”，在住宅建筑層高、墻體及樓板隔音性能、電梯配置要求、陽臺欄了有力支撐，也為全國范圍內(nèi)“好房子”建設(shè)指明了方向。本文將從陽臺空間設(shè)計、室內(nèi)層社區(qū)公共空間打造三個維度，梳理住宅產(chǎn)品設(shè)計趨勢，為“好房子”建設(shè)提封閉陽臺普遍按照全面積計容，計容規(guī)則調(diào)整后，多地對達到要求的封閉陽臺采取“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點（試行）》每戶陽臺水平投影面積不大于套內(nèi)建筑面積的開敞陽臺按照圍護結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投取地價款（原規(guī)定高層住宅不得設(shè)置開敞式陽《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整建設(shè)工程容積率計算規(guī)則的通建化立面等有特殊要求的居住建筑，在地塊規(guī)劃本報告數(shù)據(jù)來自CREIS中指數(shù)據(jù)、中房指數(shù)系統(tǒng)。詳情條件中明確需采用封閉式陽臺的，陽臺按水平投《關(guān)于優(yōu)化建設(shè)項目容有特殊要求的居住建筑，在規(guī)劃條件中明確需采2024年4月等）的水平投影面積不大于該套住宅套型建筑面進深，且半開敞空間水平投影面積之和不超過住高品質(zhì)生活區(qū)的住宅建筑，其半開敞空間按水平投影面積一半計算容積率建筑面積的比例上限可以廣州為例，2023年底發(fā)布新規(guī)將住宅套內(nèi)半開敞空間半計容比例從塊鼓勵采用“大陽臺”設(shè)計，半開敞空間半計容面積比例放寬至25%，同時允許每戶配置占套內(nèi)面積40%3供了更多的活動空間。而生活陽臺布局在了北側(cè)，獨立于客廳外，確保了客廳的觀景視線無遮擋成都保利花照天珺項目143平戶型，利用新規(guī)后隨著人們生活品質(zhì)的提升，對居住舒適度有了更高的追求，如安能，或安裝新風(fēng)系統(tǒng)、中央空調(diào)、地暖等來提升居住品質(zhì)，新版《住宅項目規(guī)范省市發(fā)布時間文件名稱具體規(guī)定四川省2025年3月《四川省好住房設(shè)計導(dǎo)則住宅層高不應(yīng)低于3.00m。設(shè)有中央空調(diào)和集中新風(fēng)系統(tǒng)或地暖的住宅，層高不宜低于3.10m，客廳、臥室等主要功能空間凈高裝修后不應(yīng)低于2.60m，局部凈高不應(yīng)低于2.20m，且局部凈高的室內(nèi)面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3。廚房、衛(wèi)生間等輔助空間裝修后凈高不應(yīng)低于2.20m。河南省2025年2月《河南省住宅品質(zhì)提升設(shè)計與建造技術(shù)導(dǎo)則》住宅層高不應(yīng)小于3.1m；設(shè)有地暖、管道式新風(fēng)或集中式中央空調(diào)系統(tǒng)的住宅，層高不應(yīng)小于3.15m。河北省2024年9月《河北省住宅品質(zhì)提升設(shè)計指引》住宅層高不應(yīng)低于3.00m；省市發(fā)布時間文件名稱具體規(guī)定設(shè)有戶式中央空調(diào)和集中新風(fēng)系統(tǒng)的住宅，層高不應(yīng)低于3.10m。江蘇省2024年3月《江蘇省改善型住宅設(shè)計與建造導(dǎo)則》改善型住宅層高不應(yīng)小于3.1m，三層以上改善型住宅層高不應(yīng)大于3.6m；設(shè)有地暖、管道式新風(fēng)或集中式中央空調(diào)系統(tǒng)的改善型住宅，層高不應(yīng)小于3.15m。杭州市2025年3月《杭州市住宅品質(zhì)提升設(shè)計導(dǎo)則（試行）》住宅層高不應(yīng)小于3.00m。戶型建筑面積不小于160㎡且設(shè)有地暖、管道式新風(fēng)或集中式中央空調(diào)系統(tǒng)的住宅，層高不應(yīng)小于3.15m（不含涉及西湖西溪景觀限高、良渚遺址限高、機場限高、大運河管控等特殊高度管控要求的建筑）。南京市2024年4月《南京市住宅品質(zhì)提升設(shè)計指引》住宅層高不應(yīng)小于3.00m；設(shè)有地暖、管道式新風(fēng)或集中式中央空調(diào)系統(tǒng)的住宅，層高不應(yīng)小于3.15m。重慶市2024年2月《重慶市中心城區(qū)新建高品質(zhì)居住區(qū)技術(shù)導(dǎo)則》住宅層高不宜小于3.00m，凈高不宜小于2.8m。裝配式建筑、設(shè)有戶式中央空調(diào)及集中新風(fēng)或地暖系統(tǒng)的住宅，層高不宜小于3.10m。從近年已落地的項目來看，不少改善項目的層高已達到3.3米甚至3.5米。例如，濱江湖墅單元整體來看，更高的層高能承載更豐富多元的生活場景與智能設(shè)備，賦予居住空間更強來，隨著裝配式建筑技術(shù)的成熟和智能家居系統(tǒng)的普及，改善型住宅層高或?qū)⑦M一城市項目名稱入市時間層高成交均價上海綠城·潮鳴東方2025年5月3.50m195000元/㎡陸家嘴太古源·源邸2025年5月3.50m167665元/㎡露香園·天譽2024年11月3.45m176000元/㎡廣州珠江天河都薈2025年4月3.15-3.30m49310元/㎡杭州濱江拱墅區(qū)湖墅單元地塊待定3.50m成交樓面價64834元/㎡綠城上城區(qū)四堡七堡單元地塊待定3.20m成交樓面價47888元/㎡綠城·玉瀾月華2025年5月下旬入市3.30m精裝限價67500元/㎡招商蛇口·杭州序2025年5月下旬入市3.10m報價68000元/㎡成都麓湖麗世縵華2025年5月3.30m65760元/㎡空港發(fā)展·云璽觀宸2025年4月3.15-3.30m20656元/㎡綠城華發(fā)·金陵月華2024年6月3.30-3.50m71263元/㎡城市項目名稱入市時間層高成交均價揚子保利·江韻瑧悅2024年10月3.15-3.20m31570元/㎡蠡棠森嶼2025年4月3.15-3.30m31000元/㎡賦予了房企更靈活的設(shè)計空間，有助于打造多元化社交場景，增強居省市發(fā)布時間文件名稱主要內(nèi)容四川省2025年3月《四川省好住房設(shè)計導(dǎo)則（征求意見稿）》住區(qū)應(yīng)注重架空層空間的一體化打造。住區(qū)宜將空間開敞、無圍護結(jié)構(gòu)的架空層作為休閑、健身、娛樂、學(xué)習(xí)、綠化等公共空間使用，但不宜作為停車或車行交通空間使用。架空層層高不宜低于4.5米。湖北省2024年11月《高品質(zhì)住宅技術(shù)標(biāo)小區(qū)應(yīng)在滿足規(guī)劃條件及相關(guān)配置標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的前提下，增設(shè)公益性服務(wù)設(shè)施。公益性服務(wù)設(shè)施宜結(jié)合實際情況配置食堂、圖書館、健身房、游泳池等服務(wù)設(shè)施，宜依托架空層、風(fēng)雨連廊、地下空間、園林綠化設(shè)施等設(shè)置藝術(shù)館(圖書館)式大堂、住戶專享型會所、公共會客室、家宴廳、情景化景觀園林等共享服務(wù)設(shè)施。首層架空層的層高不應(yīng)小于4.2m，凈高不應(yīng)小于3.6m。杭州市2025年3月《杭州市住宅品質(zhì)提升設(shè)計導(dǎo)則（試行）》高層住宅應(yīng)設(shè)置架空層，且架空層層高不應(yīng)小于4m。架空層應(yīng)與小區(qū)景觀一體化設(shè)計，合理布置相應(yīng)的居民活動場地、鄰里交往空間和幼兒游樂設(shè)施等，不應(yīng)作為停車或車行交通空間使用。北京市2024年11月《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計導(dǎo)則(試行)》鼓勵在住宅首層設(shè)置視線通透、空間開敞的架空層，探索結(jié)合北方氣候特點局部設(shè)置適宜的圍護設(shè)施，打造室內(nèi)外融合的共享綠色公共空間。架空層作為居民公共活動、交往空間使用，不得作為停車或車行交通空間使用，建筑面積結(jié)合規(guī)劃方案合理確定，不計入地塊容積率。首層設(shè)置架空層的住宅建筑，架空層層高一般不宜低于3.6米。在北京歷史文化名城保護規(guī)劃、航道凈空、微波通道等高度限制區(qū)域外的地區(qū)設(shè)置架空層時，可對此棟建筑高度控制給予適當(dāng)彈性，建筑高度減去架空層層高不大于用地規(guī)劃控高。本報告數(shù)據(jù)來自CREIS中指數(shù)據(jù)、中房指數(shù)系統(tǒng)省市發(fā)布時間文件名稱主要內(nèi)容南京市2024年4月《南京市住宅品質(zhì)提升設(shè)計指引》鼓勵住宅設(shè)置視線通透、空間開敞、無圍護結(jié)構(gòu)的架空層，架空層應(yīng)只作為公共休閑綠化等公共開敞空間使用，不得作為停車或車行交通空間使用，架空層應(yīng)與住區(qū)景觀一體化設(shè)計。架空層層高不應(yīng)低于3.60m。涵蓋行政酒廊、書吧、兒童活動區(qū)等，部分采用半圍合式玻璃幕墻設(shè)計，結(jié)合中央空調(diào)項目亦規(guī)劃有約2000㎡下沉?xí)渲昧撕銣赜境?、私宴廳、健身房、影音室等設(shè)施。整體來看，利用架空層打造共享功能區(qū)，實現(xiàn)了社區(qū)公共空間的價值最大化。一方面