北京住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案

北

京

通

州

區(qū)

梨住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及目錄1234規(guī)劃概況項目定位總體規(guī)劃住宅地塊商業(yè)地塊規(guī)劃議題PlanningIssues商業(yè)5.1項目區(qū)位Project

Location方案演繹ProgrammeDeduction產(chǎn)品策略Product

Strategy4.11.11.21.31.41.52.12.22.33.13.23.33.4Ma上位規(guī)劃Preliminary

Plan規(guī)劃定位PlanningAndPositioning方案一Programme1示范區(qū)策略Demostration

ZoneStrategy建筑5.24.24.3Arc規(guī)劃策略PlanningStrategy現(xiàn)狀分析Situation

Analysis方案二Programme2內(nèi)部景觀設(shè)計Internal

Landscape

Design外部Dem5.3規(guī)劃條件Planning

Condition方案三Programme3市場分析Market

Analysis北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案鳥鳥鳥鳥商業(yè)效果圖商業(yè)效果圖鳥

商業(yè)效果圖商業(yè)效果圖示鳥住宅鳥住宅效果圖住宅效果圖住宅1規(guī)劃概況PLANNINGSURVEY項目區(qū)位

Project

Location1.11.21.31.41.5上位規(guī)劃

Preliminary

Plan現(xiàn)狀分析

Situation

Analysis規(guī)劃條件

Planning

Condition市場分析

Market

Analysis北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案1.1

項目區(qū)位

Project

Location區(qū)位優(yōu)越，可吸引北京CBD及通州核心商務(wù)區(qū)的客群項目位于北京的城市副中心通州區(qū)中心地段。距北京兩個機(jī)場均20km左右，距天安門22km。基地距通州中心區(qū)約15分鐘車程，距北京CBD約45分鐘車程。北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案1.2

上位規(guī)劃

Preliminary

Plan基地臨近通州核心商務(wù)區(qū)，位于通州設(shè)施服務(wù)帶運河核心商務(wù)區(qū)基地位于通州新城核心區(qū)內(nèi)，所處的梨園鎮(zhèn)，未來將規(guī)劃成為通州區(qū)的主題休閑功能區(qū)，地塊吸引力將得以提升?；匚挥谕ㄖ輩^(qū)設(shè)施服務(wù)環(huán)帶上，周邊的組團(tuán)中心與家園中心相交叉，生活便利。基地距通州運河核心商務(wù)區(qū)僅1km，具有較大的開發(fā)潛力。SITESITE北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案1.3

現(xiàn)狀分析

Situation

Analysis項目地處通州成熟的居住社區(qū)，周邊資源豐富項目所在區(qū)域為通州成熟的居住社區(qū)，地塊住宅多為2008年前后的項目，生活等配套實施完善。基地周邊分布多所中小學(xué)，教育資源豐富?；刂苓吷虡I(yè)、醫(yī)療體系發(fā)達(dá)，為居民生活提供保障?；乇眰?cè)有規(guī)劃濕地，景觀環(huán)境資源良好?；啬蟼?cè)約2.5公里有環(huán)球影視城項目，今年將開工建設(shè)，將大幅提升地塊的吸引力。通州區(qū)中心住宅用地商業(yè)設(shè)施綠化用地醫(yī)療設(shè)施項目基地教育設(shè)施北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案環(huán)球影視城1.3

現(xiàn)狀分析

Situation

Analysis規(guī)劃主干露九棵樹中路將成為進(jìn)入社區(qū)的主要線路基地東側(cè)為生活性主干道——九棵樹中路，南側(cè)為交通性主干道——云景南大街?；刂苓叿植级鄠€公交站點?；刂車?000m范圍內(nèi)，有兩處地鐵站點，八通線的九棵樹站以及在建的7號線東沿線的云景東路站，外出交通方便。公交站點北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案1.4

規(guī)劃條件

Planning

Condition本項目位于北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)現(xiàn)代音樂學(xué)院對面，由兩幅地塊構(gòu)成。一塊是住宅用地，一塊是商辦用地，中間間隔一期住宅項目。售樓處及示范區(qū)位置定于幼兒園，前期為售樓處及樣板間示范區(qū)，后期改造為幼兒園。地塊用地分類1#地塊居住用地37900㎡66200㎡2#地塊商辦用地6800㎡用地面積建筑面積(地上)23000㎡住宅及配建面積63800㎡幼兒園面積2400㎡其中/容積率建筑限高建筑密度綠地率住宅2.0幼兒園0.83.436m（幼兒園12m）30%60m45%30%30%（幼兒園35%）車位配建參見配建要求（按新規(guī)執(zhí)行）參見配建要求（按新規(guī)執(zhí)行）非機(jī)動車位配建地下室參見配建要求

參見配建要求按北京市規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，住宅地塊地下室考慮創(chuàng)新設(shè)計，如陽光地庫，陽光大堂等北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案1.5

市場分析

Market

Analysis周邊樓盤京貿(mào)國際公館萬科大都會濱江N28哩島V7九間堂北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案1.5

市場分析

Market

Analysis周邊樓盤佳兆業(yè)城市廣場京貿(mào)國際公館萬科大都會濱江N28哩島V7九間堂項目地址：通州區(qū)怡樂中路占地面積：17.9萬㎡建筑面積：38萬㎡容積率：2.20項目地址：通州區(qū)通燕高速占地面積：0.93萬㎡建筑面積：11.7萬㎡容積率：8.70項目地址：通州區(qū)濱榆西路占地面積：11.6萬㎡項目地址：通州區(qū)通燕高速占地面積：3.96萬㎡建筑面積：4.0萬㎡容積率：1.20建筑面積：14.6萬㎡容積率：1.6規(guī)劃形態(tài)：高層規(guī)劃形態(tài)：高層規(guī)劃形態(tài)：洋房+疊拼銷售狀況：銷售中規(guī)劃形態(tài)：別墅銷售狀況：銷售中均價：58500元/㎡銷售狀況：銷售中均價：65000元/㎡銷售狀況：銷售中均價：69000元/㎡均價：洋房50000元/㎡，疊拼53000元/㎡北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案1.5

市場分析

Market

Analysis對標(biāo)案例——通州萬國城MOMA通州萬國城MOMA九棵樹站梨園站項目基地八通線項目地址：通州區(qū)玉橋西路通州萬國城MOMA位于北京市通州區(qū)核心地帶，占地面積：3.6萬㎡延續(xù)了公司綠色科技住宅的標(biāo)準(zhǔn)，同時參考美國WELL建筑標(biāo)準(zhǔn)、綠色建筑設(shè)計三星標(biāo)識及綠色建筑運營三星標(biāo)識設(shè)計建造。建筑面積：22.1萬㎡容積率：4.20規(guī)劃形態(tài)：高層（112-149㎡）銷售狀況：銷售中MOMA作為高層產(chǎn)品，之所以均價遠(yuǎn)高于其他高層樓盤，是因為其較強(qiáng)的文化品牌性，產(chǎn)品調(diào)性能精準(zhǔn)定位到來通州置業(yè)的北京客群，值得本項目借鑒。均價：71000元/㎡北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案1.5

市場分析

Market

Analysis周邊競品總結(jié)高層、小高層洋房疊拼戶型：77-150㎡128-275㎡戶型：262㎡戶型：380㎡戶型：220-420㎡均價：5.0萬-5.2萬均價：5.3萬-5.5萬均價：6.9萬-7.1萬均價：5.9萬-7.1萬京貿(mào)國際公館：59000元/㎡合景中心：62000元/㎡8哩島：50000元/㎡8哩島：53000元/㎡V7九間堂：69000元/㎡萬科大都會濱江N2：65000元/㎡通州萬國城MOMA：71000元/㎡并非疊拼洋房的溢價就一定比高層、小高層高，合適的面積段產(chǎn)品和產(chǎn)品的調(diào)性也是重要的提高溢價的指標(biāo)北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案1.6

上海市場分析

Market

Analysis上海項目總結(jié)

容積率0.55計容面積5限高24屬性限制條件

限價情況最不利/最有利不限低產(chǎn)品類型特色松江新弘墅園存量地塊少不限3.6w110聯(lián)排+110疊拼低層產(chǎn)品超高得房率青浦寶山首創(chuàng)禧瑞里1.11.832460招掛地塊招掛地塊多多限價4w雙限限高/70%-90/PC限高/80%-90/PC135疊拼+90洋房全高層酒店化的189戶全高層集中景觀大華顧村一期20嘉定萬科博園路1.819.580招掛地塊多限價3.2w限高/80%-90/PC125疊拼+高層90戶型高低配嘉定閔行嘉寶雙浦路吳中路新弘甲府大華斐麗公園1.8310.545010060招掛地塊存量地塊存量地塊多少少雙限-限高/80%-90/PC/戶數(shù)110疊拼+高層90戶型145疊拼+高層高低配極致高低配不限小戶型配比/容積率高浦東新區(qū)1.615限價9.5w

不限小戶型配比/容積率高145疊拼+洋房+高層豐富產(chǎn)品線和附加值空間浦東新區(qū)嘉寶前灘后院

限價9.7w

全6F疊拼大贈送空間小鄰里組團(tuán)浦東新區(qū)虹口區(qū)格力前灘項目弘久大連路

--

全高層開放性、無敵景觀極致高低配4.57.6100存量地塊少不限小戶型配比/容積率高160疊拼+高層北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案1.6

上海市場分析

Market

Analysis上海項目總結(jié)遠(yuǎn)郊近郊中環(huán)內(nèi)環(huán)嘉寶雙浦路萬科博園路首創(chuàng)青浦禧瑞里松江新弘墅園大華斐勒公園弘久大連路嘉寶前灘后院格力前灘吳中路新泓甲府大華15-3地塊主流產(chǎn)品為高層+疊墅高層+疊墅主流產(chǎn)品為高層+洋房主流產(chǎn)品為高層主流產(chǎn)品為高層高附加值產(chǎn)品城市別墅適當(dāng)?shù)牡蛯盈B拼+類別墅產(chǎn)品，尋找市場熱點高端舒適度產(chǎn)品容積率適中，適當(dāng)創(chuàng)新拉高拍低獲取貨值最大化高端定制產(chǎn)品北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案1.6

上海市場分析

Market

Analysis上海項目總結(jié)高層洋房疊拼戶型：70-85㎡\90㎡戶型：160-200㎡220-300㎡戶型：130-180㎡戶型：125-150㎡110-130㎡均價：8.9萬均價：9萬-10.5萬均價：10萬-15萬均價：3.2萬-8.9萬吳中路項目大連路項目前灘后院項目格力前灘項目大連路項目大華錦繡15-3地塊大華錦繡斐勒公園松江新弘墅園大華錦繡斐勒公園首創(chuàng)禧瑞里大華顧村項目北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案1.6

上海市場分析

Market

Analysis上海項目總結(jié)高層洋房疊拼戶型：70-85㎡\90㎡戶型：160-200㎡220-300㎡戶型：130-180㎡戶型：125-150㎡110-130㎡均價：8.9萬均價：9萬-10.5萬均價：10萬-15萬均價：3.2萬-8.9萬剛需、首置、首改產(chǎn)品或高容積率存量地塊濱江稀缺景觀地塊在1.6容積率市場較為追捧認(rèn)可主流入門別墅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的高附加值城市別墅高端定制產(chǎn)品提供舒適性產(chǎn)品北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案1.6

上海市場分析

Market

Analysis北京、上海項目總結(jié)——問題的歸納同時期同區(qū)域，產(chǎn)品類型集中，大量小戶型產(chǎn)品扎堆上市一線城市規(guī)范規(guī)則、消防法規(guī)執(zhí)行力度提高到空前高度，產(chǎn)品使用效能低PC要求、戶型要求疊加影響，品質(zhì)同質(zhì)化嚴(yán)重，項目缺乏個性和可識別性北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案2項目定位PROJECTORIENTATION規(guī)劃議題

PlanningIssues2.1規(guī)劃定位

PlanningAndPositioni規(guī)劃策略

PlanningStrategy2.22.3北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案議題一：尋找通州市場的客群特點2.1

規(guī)劃議題

PlanningIssues正在逆襲的鳳凰男生活樸素但購房熱情高的碼農(nóng)愛生活的外企中層798焦慮的二孩爸媽中國傳媒大學(xué)小資文藝的新北京人SITE深沉的老干部膚白貌美的名媛星巴克分布密度指數(shù)回龍觀西北旺五棵松望京數(shù)據(jù)來源：Real

Data數(shù)據(jù)產(chǎn)品《北京地鐵商圈數(shù)據(jù)圖鑒》常營北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案議題一：尋找通州市場的客群特點小資文藝的新北京人2.1

規(guī)劃議題

PlanningIssues新的生活方式新的生活方式，應(yīng)該是沒有工作、居住、學(xué)習(xí)、休閑的空間邊界，在社區(qū)里應(yīng)該都可以相對獨立空間里去滿足。學(xué)習(xí)購物滿足小資的新北京人的新的生活需求，甚至培育自由職業(yè)者的創(chuàng)新發(fā)展與理想實現(xiàn)。游玩運動MORE社區(qū)工作休閑北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案2.1

規(guī)劃議題

PlanningIssues創(chuàng)造一種新的生活方式工作方式的轉(zhuǎn)變工作從固定辦公模式向更多元更自由的靈活辦公模式新潮人群對于居住的定義會更多元，包括隨時隨地的學(xué)習(xí)工作以及創(chuàng)業(yè)議題二：判斷基地周邊2.1

規(guī)劃議題

PlanningIssues九棵樹回家動線的主要流線回家動線的空間界面現(xiàn)狀住宅建筑立面影響？回家第一重景觀環(huán)境？地鐵線出口商業(yè)設(shè)施帶城市主干道九棵樹地鐵站?SITE北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案2.1

規(guī)劃議題

PlanningIssues創(chuàng)造一種新的生活方式生活空間的轉(zhuǎn)變社區(qū)的生活空間應(yīng)該回歸街巷式空間地塊條件的限定和回家動線的考慮，期待著更豐富開放的街區(qū)空間北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案議題三：借助開發(fā)主體2.1

規(guī)劃議題

PlanningIssues物業(yè)管理商業(yè)運營北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案2.1

規(guī)劃議題

PlanningIssues創(chuàng)造一種新的生活方式科技方式的轉(zhuǎn)變新的科技給生活帶來了巨大變化鑫苑集團(tuán)的科技資源給居住賦予更多可能，創(chuàng)造居住新體驗北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案2.2

規(guī)劃定位

PlanningAndPositioning創(chuàng)造一種新的生活方式符合市場的需求符合地塊的特征符合開發(fā)的資源北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案2.2

規(guī)劃定位

PlanningAndPositioning工作生活學(xué)習(xí)新生活方式+MORE

科技街區(qū)綠色生態(tài)承載新生活方式的自由空間體現(xiàn)新城市主義的開放街區(qū)示范新城市中心的科技社區(qū)MORE新城市主義新城市中心智慧生活復(fù)合全齡服務(wù)北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案2.3

規(guī)劃策略

PlanningStrategy新自由空間北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案承載新生活方式的自由空間2.3

規(guī)劃策略

PlanningStrategy共

享

辦

公

-

戶

外

辦

公

-

社

交

場

所隨時隨地工作社交2共享辦公場所1戶外辦公場所3社交街道場所北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案2.3

規(guī)劃策略

PlanningStrategy新開放街區(qū)北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案體現(xiàn)新城市主義的開放街區(qū)2.3

規(guī)劃策略

PlanningStrategy社

區(qū)

客

廳

-

社

區(qū)

街

道

-

社

區(qū)

大

門延

伸

回

家

動

線九棵樹地鐵站3社區(qū)入口大門21社區(qū)街道界面社區(qū)門戶空間北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案2.3

規(guī)劃策略

PlanningStrategy新科技社區(qū)北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案示范新城市中心的科技社區(qū)2.3

規(guī)劃策略

PlanningStrategy3流

線

景

觀

-

智

慧

社

區(qū)

-

智

慧

家

居科

技

感

+

智

慧

家智慧家居系統(tǒng)1科技住宅景觀2智慧社區(qū)系統(tǒng)出入口車輛卡扣人臉自助核驗門禁人臉自助核驗閘機(jī)結(jié)構(gòu)化攝像機(jī)1科技商業(yè)景觀北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案打造一種新的住區(qū)品質(zhì)符合成本的需求匹配客戶的特征創(chuàng)造全新的價值2.3

規(guī)劃策略

PlanningStrategy對新場景上海格力前灘2.3

規(guī)劃策略

PlanningStrategy溫馨內(nèi)向的就如一座精物業(yè)酒店化嘉茂園由新加坡永泰控股有限公司開發(fā)的嘉茂園(BelleVueResidences)是國際知名建筑大師伊東豐雄的最新力作。嘉茂園(BelleVueResidences)，建筑物自然流暢的線條運用與具富空間感的設(shè)計，和大自然景觀遙相呼應(yīng)，展現(xiàn)出伊東豐雄著名的流線型幾何設(shè)計風(fēng)格。嘉茂園嘉茂園將花園洋房的夢想生活方式融入公寓建筑設(shè)計之中，進(jìn)可繁華、退可靜謐?？梢赃x擇在晚餐之余散步至購物天堂烏節(jié)路，享受夜晚的繁華；也可驅(qū)車到克拉瑪依碼頭，感受活力四射的夜生活；亦或在家享受郊外別墅般的寧靜，不愧為喧鬧都市中的一片靜謐悠閑之地…嘉茂園嘉茂園坐落在新加坡黃金地段第9區(qū)，毗鄰烏節(jié)路與歐思禮路，距離前者與文化中心僅約5至8分鐘路程，四周綠翠環(huán)抱，環(huán)境恬靜，建筑物巧妙與大自然融合。嘉茂園占地25萬平方呎，共有9座5層樓高，設(shè)有176個永久權(quán)的尊貴公寓單位。嘉寶前灘后院在一個較大的街坊空間內(nèi)，切分出西側(cè)的一塊獨立安靜的區(qū)域，全部為6F疊墅產(chǎn)品，較少的戶數(shù)，圍合、內(nèi)向的組團(tuán)關(guān)系，私密的社區(qū)會所，打造出鬧中取靜，高端靜謐的類酒店化產(chǎn)品。嘉寶前灘后院嘉寶前灘后院2.3

規(guī)劃策略

PlanningStrategy低多層產(chǎn)品創(chuàng)產(chǎn)品附加值杭州萬科玉泉書院杭州萬科玉泉書院杭州萬科竹徑云山杭州萬科竹徑云山杭州萬科竹徑云山2.3

規(guī)劃策略

PlanningStrategy充對新場景2.3

規(guī)劃策略

PlanningStrategy案例：溫州槐樹路文藝展示空間北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案3總體規(guī)劃OVERALL

PLANNING3.1

方案演繹3.2

方案一3.3

方案二3.4

方案三ProgrammeDeductProgramme1Programme2Programme3北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案大隱于市心歸園居私藏府苑大隱于市3.2

方案一介紹

ProgrammePresentation秩

序

感

+

流

動

性北

方

中

軸

秩

序

+

科

技

感

性

流

動最大化的景觀環(huán)境南北主軸線3.2

方案一介紹

ProgrammePresentation鳥3.2

方案一介紹

ProgrammePresentation鳥3.2

方案一介紹

ProgrammePresentation總平面圖3.2

方案一介紹

ProgrammePresentation經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)n

住宅地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表n

商務(wù)地塊地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表n

幼兒園地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項目數(shù)值6800.0030361.9223120.003962.001856.002106.003196.00795.00753.00824.00824.0015842.001350.00289.00201單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡—㎡——m備注項目數(shù)值31458.1968487.3862916.3862556.3836945.8719443.946166.57360單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡備注項目規(guī)劃用地面積總建筑面積地上計容建筑面積精品商業(yè)用地面積用地面積建筑面積首層建筑面積容積率30002400899.50.8㎡㎡㎡總建筑面積地上建筑面積住宅面積1F其中90-105㎡面積段建筑高度建筑密度綠地率12m2F其中110-130㎡面積段130-140㎡面積段配套用房面積物業(yè)用房獨棟辦公1F30%35%其中2F包含一期配套其中其中其中3F150其中4F其中分界室30總部辦公（3f-14f）配電站180標(biāo)準(zhǔn)層地下建筑面積34065.7726739.771755其中1F2F機(jī)動車庫面積非機(jī)動車庫面積包含設(shè)備用房包含一期人防其他120其中地下建筑面積設(shè)備7241.92521.986719.943.40住宅贈送地下室面積5571人防面積建筑占地面積密度111427864.5525.00%2車庫容積率控規(guī)≤3.4建筑基底面積3060.0045%容積率建筑密度綠地率控規(guī)≤45%控規(guī)≥30%戶數(shù)585戶戶戶戶個個30%建筑高度（最高）機(jī)動車車位地上停車位地下停車位非機(jī)動車位地上停車位地下停車位6090-105㎡面積段110-130㎡面積段130-140㎡面積段機(jī)動車停車數(shù)非機(jī)動車停車數(shù)綠地率379其中173輛輛輛輛輛輛162044其中其中173765407117040730%其中集中綠地10%03.2

方案一介紹

ProgrammePresentation戶型分布示意住宅地塊：小套型90-105平米戶數(shù)為379，占總住宅戶數(shù)的64.8%；中套型110-130平米戶數(shù)為162，占總住宅戶數(shù)的27.7%；大套型110-130平米戶數(shù)為44，占總住宅戶數(shù)的7.5%；基本滿足規(guī)劃要求。95+95小高層戶型100+100小高層戶型120+120小高層戶型140+140小高層戶型3.2

方案一介紹

ProgrammePresentation戶型分布示意住宅面積配比表類型產(chǎn)品套數(shù)合計95198小套型占總住宅套住的60%以上，滿足配比要求。64.79%小套型379100181中套型大套型合計120140162441624427.69%7.25%585585住在套數(shù)配比表類型產(chǎn)品面積188101810019440合計9559.05%小套型占總住宅面積的60%。小套型36910100120中套型大套型合計194406160140616031.10%9.85%62510625103.2

方案一介紹

ProgrammePresentation建筑高度分析建筑高度：結(jié)合總圖形態(tài)，高度錯位，較高單元分散布置，大大提高感官視線的感受，置身其中，開闊舒暢，營造舒適生活品質(zhì)。層數(shù)7-8F層數(shù)9-10F層數(shù)11F3.2

方案一介紹

ProgrammePresentation總平面交通分析圖——交通流線城市道路車行流線車行出入口人行流線人行出入口地下車庫出入口3.2

方案介紹

ProgrammePresentation總平面交通分析圖——歸家動線城市道路小區(qū)入口人行歸家車行歸家風(fēng)雨連廊車庫入口景觀停車^景觀門廳/入戶庭院入戶大堂私家電梯廳第一進(jìn)——低調(diào)尊享內(nèi)聚性廣場3.2

方案介紹

ProgrammePresentation總平面交通分析圖——歸家動線04-01地塊城市道路小區(qū)入口人行歸家車^行歸風(fēng)雨連廊車庫入口景觀停車景觀門廳/入戶庭院家入戶大堂私家電梯廳第二進(jìn)——精裝車庫，歸家體驗升級3.2

方案介紹

ProgrammePresentation總平面交通分析圖——歸家動線04-01地塊第三進(jìn)——景觀結(jié)合停車入戶，自然尊貴城市道路P小區(qū)入口P人行歸家車行歸家風(fēng)雨連廊車庫入口景觀停車^景觀門廳/入戶庭院入戶大堂私家電梯廳第二進(jìn)——風(fēng)雨連廊/綠道串聯(lián)整個小區(qū)3.2

方案介紹

ProgrammePresentation總平面交通分析圖——歸家動線04-01地塊第三進(jìn)——入戶庭院/景觀門廳靜謐私享城市道路小區(qū)入口人行歸家車行歸家風(fēng)雨連廊車庫入口景觀停車^景觀門廳/入戶庭院入戶大堂私家電梯廳第四進(jìn)——以首層大堂為核心，打造前庭后院入戶環(huán)境3.2

方案介紹

ProgrammePresentation總平面交通分析圖——歸家動線04-01地塊第五進(jìn)——打造精致私家電梯，安全入戶，歸家靜心城市道路小區(qū)入口人行歸家車行歸家風(fēng)雨連廊車庫入口景觀停車^景觀門廳/入戶庭院入戶大堂私家電梯廳3.2

方案一介紹

ProgrammePresentation總平面交通分析圖——消防環(huán)路·城市主干道消防流線消防車出入口消防登高場地3.2

方案一介紹

ProgrammePresentation環(huán)境景觀分析圖景觀軸線景觀節(jié)點中央大花園景觀視線延展景觀綠地3.2

方案一介紹

ProgrammePresentation環(huán)境視線分析圖視線間距：通過建筑錯位以及建筑高度的變化。使每一棟樓都有可以延伸的景觀視線，增大建筑間的視線間距，提高居住舒適度。景觀視線延展景觀綠地3.2

方案一介紹

ProgrammePresentation退界及間距分析圖根據(jù)《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計通則》：建筑退界：2.3.3

建筑退讓綠化控制線建筑在解決市政、交通、消防等問題的前提下可不退讓鐵路、河湖、高壓走廊、城市綠化隔離帶的綠化控制線。（地塊西側(cè)與規(guī)劃支路和代征綠地之間，經(jīng)與政府部門溝通，希望留出退紅線5米可調(diào)節(jié)余量）建筑間距：2.4.2

建筑間距的系數(shù)板式居住建筑的長邊平行相對布置時，建筑間距根據(jù)其朝向和與正南的夾角不同，長邊之間的建筑間距系數(shù)不得小于下表規(guī)定的建筑間距系數(shù)。用地紅線建筑間距代征綠地高壓線n

本方案退界及間距均滿足規(guī)范要求。3.2

方案一介紹

ProgrammePresentation日照分析日照計算標(biāo)準(zhǔn)：計算地點：北京市；計算時間：大寒日；有效時間：8:00-16:00；n

經(jīng)計算，本次設(shè)計滿足日照要求（累計2小時）。日照時間示意0小時1小時2小時3小時4小時5小時3.2

方案一介紹

ProgrammePresentation日照分析周邊住宅原日照情況方案建成后日照情況日照時間示意對周邊現(xiàn)狀建筑影響：0小時1小時2小時3小時4小時n

經(jīng)計算，本次設(shè)計對周邊現(xiàn)狀建筑并未產(chǎn)生不利影響。5小時3.2

方案一介紹

ProgrammePresentation地庫分析n

地庫經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項目地庫總面積34065.7726739.77㎡㎡機(jī)動車庫面積（含設(shè)備用房）其

非機(jī)動車庫面17555571㎡㎡㎡中積贈送地下室面積人防面積（含一期人防）11142機(jī)動車停車位765輛輛非機(jī)動車停車位1170用地紅線贈送地下室部分非機(jī)動車庫部分設(shè)備用房地庫出入口人防區(qū)域（含一期人防）住宅地塊地下一層平面圖心歸園居3.2

方案二介紹

ProgrammePresentation組團(tuán)分布示意本項目北側(cè)為高壓走廊，東側(cè)為現(xiàn)狀小區(qū)，西側(cè)和南側(cè)為城市綠化帶，利用場地現(xiàn)有條件，本方案將小高層組團(tuán)置于北側(cè)和東側(cè)，利用西側(cè)和南側(cè)資源條件較好的位置打造大面積段豪宅組團(tuán)。小高層組團(tuán)本方案將豪宅組團(tuán)再分為4個“小”組團(tuán)，每個組團(tuán)戶數(shù)約60戶左右，形成有歸屬感的居住組團(tuán)，通過院落空間和風(fēng)雨連廊入戶，為住戶打造高品質(zhì)居住家園。聽楓居豪宅組團(tuán)玉泉居小高層組團(tuán)冶春園竹幽墅95小高層組團(tuán)105小高層組團(tuán)140點式小高層組團(tuán)洋房+合院組團(tuán)北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案3.2

方案二介紹

ProgrammePresentation豪宅組團(tuán)意向示意”冶春園“：本組團(tuán)為140點式小高層組團(tuán)，結(jié)合中央景觀軸打造高端豪宅，本組團(tuán)戶數(shù)66戶，超小尺度組團(tuán)形成宜居家園，戶型采用側(cè)廳戶型，盡享小區(qū)花園景觀。冶春園北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案3.2

方案二介紹

ProgrammePresentation豪宅組團(tuán)意向示意”聽楓居“：本組團(tuán)為洋房+合院組團(tuán)，結(jié)合院落入戶空間及風(fēng)雨連廊打造尊貴居所，本組團(tuán)戶數(shù)53戶；超小尺度組團(tuán)增強(qiáng)用戶歸屬感，宜人室外景觀空間打造豪宅品質(zhì)。聽楓居XX居所北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案3.2

方案二介紹

ProgrammePresentation豪宅組團(tuán)意向示意”玉泉居“：本組團(tuán)為洋房+合院組團(tuán)，結(jié)合院落入戶空間及風(fēng)雨連廊打造尊貴居所，本組團(tuán)戶數(shù)52戶；超小尺度組團(tuán)增強(qiáng)用戶歸屬感，宜人室外景觀空間打造豪宅品質(zhì)。玉泉居北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案3.2

方案二介紹

ProgrammePresentation豪宅組團(tuán)意向示意”竹幽墅“：本組團(tuán)為洋房+合院組團(tuán)，結(jié)合院落入戶空間及風(fēng)雨連廊打造尊貴居所，本組團(tuán)戶數(shù)37戶；超小尺度組團(tuán)增強(qiáng)用戶歸屬感，宜人室外景觀空間打造豪宅品質(zhì)。竹幽墅北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案3.2

方案二介紹

ProgrammePresentation總平面圖3.2

方案二介紹

ProgrammePresentation經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)n

住宅地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表n

商務(wù)地塊地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表n

幼兒園地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項目數(shù)值6800.0030361.9223120.003962.001856.002106.003196.00795.00753.00824.00824.0015842.001350.00289.00201單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡—㎡——m備注項目數(shù)值31458.1994637.3862916.3862556.3834226.389240單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡備注項目規(guī)劃用地面積總建筑面積地上計容建筑面積精品商業(yè)用地面積用地面積建筑面積首層建筑面積容積率30002400899.50.8㎡㎡㎡總建筑面積地上建筑面積住宅面積1F其中小高層建筑高度建筑密度綠地率12m2F小高層洋房獨棟辦公1F30%35%其中1664024502F其中合院其中其中3F其中配套用房面積物業(yè)用房分界室360包含一期配套其中4F150總部辦公（3f-14f）其中30標(biāo)準(zhǔn)層其中1F2F配電站180地下建筑面積31721253051656其他120機(jī)動車庫面積非機(jī)動車庫面積包含設(shè)備用房包含一期人防地下建筑面積設(shè)備7241.92521.986719.943.40其中住宅贈送地下室面積4760車庫人防面積建筑占地面積密度111427864.5525.00%2容積率控規(guī)≤3.4建筑基底面積3060.0045%建筑密度綠地率控規(guī)≤45%控規(guī)≥30%30%容積率建筑高度（最高）機(jī)動車車位地上停車位地下停車位非機(jī)動車位地上停車位地下停車位60戶數(shù)552戶戶戶戶戶個個173輛輛輛輛輛輛小高層3440其中其中點式小高層洋房66其中173128407407合院140機(jī)動車停車數(shù)非機(jī)動車停車數(shù)綠地率723110430%其中集中綠地10%3.2

方案二介紹

ProgrammePresentation鳥瞰圖3.2

方案二介紹

ProgrammePresentation3.2

方案二介紹

ProgrammePresentation戶型分布示意住宅套數(shù)配比表類型產(chǎn)品95套數(shù)合計套19814612866小套型中套型大套型合計34462.32%23.19%14.49%100.00%1051301401751288014552552住宅地塊：小套型90-105平米戶數(shù)為344，占總住宅面積的62.32%；中套型110-130平米戶數(shù)為128，占總住宅面積的23.19；大套型110-130平米戶數(shù)為80，占總住宅面積的14.49%；基本滿足任務(wù)書要求。95+95小高層戶型105+105小高層戶型140+140

點式小高層戶型130+130洋房戶型175合院戶型3.2

方案二介紹

ProgrammePresentation建筑高度分析建筑高度：結(jié)合總圖形態(tài)，高度錯位，較高單元布置與場地北側(cè)與東側(cè)，場地西側(cè)布置多層洋房及低層合院，打造高端住區(qū)組團(tuán)。層數(shù)10-11F層數(shù)4-6F層數(shù)3F3.2

方案二介紹

ProgrammePresentation總平面交通分析圖——交通流線城市道路車行流線車行出入口人行流線人行出入口地下車庫出入口3.2

方案二介紹

ProgrammePresentation總平面交通分析圖——消防分析城市主干道消防流線消防車出入口消防登高場地3.2

方案二介紹

ProgrammePresentation環(huán)境景觀分析圖景觀軸線景觀節(jié)點中央大花園景觀視線延展景觀綠地3.2

方案二介紹

ProgrammePresentation環(huán)境視線分析圖視線間距：通過建筑錯位以及建筑高度的變化。使每一棟樓都有可以延伸的景觀視線，增大建筑間的視線間距，提高居住舒適度。中央景觀軸的點式豪宅，采用側(cè)廳戶型，充分利用景觀資源。景觀視線延展景觀視線延展景觀綠地3.2

方案二介紹

ProgrammePresentation退界及間距分析圖根據(jù)《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計通則》：建筑退界：2.3.3

建筑退讓綠化控制線建筑在解決市政、交通、消防等問題的前提下可不退讓鐵路、河湖、高壓走廊、城市綠化隔離帶的綠化控制線。（地塊西側(cè)與規(guī)劃支路和代征綠地之間，經(jīng)與政府部門溝通，希望留出退紅線5米可調(diào)節(jié)余量）建筑間距：2.4.2

建筑間距的系數(shù)板式居住建筑的長邊平行相對布置時，建筑間距根據(jù)其朝向和與正南的夾角不同，長邊之間的建筑間距系數(shù)不得小于下表規(guī)定的建筑間距系數(shù)。用地紅線建筑間距代征綠地高壓走廊n

本方案退界及間距均滿足規(guī)范要求。3.2

方案二介紹

ProgrammePresentation日照分析日照計算標(biāo)準(zhǔn)：計算地點：北京市；計算時間：大寒日；有效時間：8:00-16:00；n

經(jīng)計算，本次設(shè)計滿足日照要求（累計2小時）。日照時間示意0小時1小時2小時3小時4小時5小時6小時7小時3.2

方案二介紹

ProgrammePresentation地庫分析地下車庫總面積31721㎡；車庫出入口其中機(jī)動車庫（含設(shè)備用房面積）25305㎡；非機(jī)動車庫面積1656㎡；贈送地下室面積4760㎡；機(jī)動車停車位723輛，滿足配建要求；非機(jī)動車停車位1104輛，滿足配建要求；人防面積11142㎡，滿足配建要求；車庫出入口非機(jī)動車庫贈送地下室設(shè)備用房車庫出入口車庫出入口設(shè)計概念：現(xiàn)代、清新私藏府苑我們該為全球視角下的北京提供怎樣的生活載體？北京已經(jīng)成為世界級國際大都市的一員?？v覽全球，每個城市都散發(fā)著其獨特的城市意象。在這些城市中，所共通的是對高標(biāo)準(zhǔn)生活品質(zhì)的極致追求，而不同的是所追求的方式：生活的載體——建筑。3.2

方案三介紹

ProgrammePresentation總平面圖3.2

方案三介紹

ProgrammePresentation3.2

方案三介紹

ProgrammePresentation技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)n

住宅地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表n

商務(wù)地塊地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表n

幼兒園地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項目數(shù)值6800.0030361.9223120.003962.001856.002106.003196.00795.00753.00824.00824.0015842.001350.00289.00201單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡—㎡——m備注項目規(guī)劃用地面積總建筑面積地上計容建筑面積精品商業(yè)用地面積建筑面積首層建筑面積容積率30002400899.50.8㎡㎡㎡1F其中建筑高度建筑密度綠地率12m2F獨棟辦公1F30%35%2F其中其中3F其中4F總部辦公（3f-14f）標(biāo)準(zhǔn)層其中1F2F其他120地下建筑面積設(shè)備7241.92521.986719.943.40車庫容積率控規(guī)≤3.4建筑基底面積3060.0045%建筑密度綠地率控規(guī)≤45%控規(guī)≥30%30%建筑高度（最高）機(jī)動車車位地上停車位地下停車位非機(jī)動車位地上停車位地下停車位60173輛輛輛輛輛輛0其中其2

方案三介紹

ProgrammePresentation戶型分布示意住宅地塊：小套型90-105平米戶數(shù)為240，占總住宅戶數(shù)的44.12%；中套型110-130平米戶數(shù)為154，占總住宅面積的28.31%；大套型110-140平米戶數(shù)為66，占總住宅面積的12.13%；4層疊拼套型145平米戶數(shù)為84，占總住宅面積的15.44%；95+95小高層戶型100+100小高層戶型120+120小高層戶型140+140小高層戶型145+145疊拼戶型3.2

方案三介紹

ProgrammePresentation戶型分布示意住宅面積配比表類型產(chǎn)品95套數(shù)19842合計套數(shù)比44.12%小套型240100120140145中套型大套型疊拼154661546628.31%12.13%15.44%100.00%8484合計544住在套數(shù)配比表類型產(chǎn)品95面積18810合計套數(shù)比36.78%小套型230101001201401454200中套型大套型疊拼1848018480924029.54%14.77%18.91%100.00%924011826.3862556.3811826.38合計3.2

方案三介紹

ProgrammePresentation建筑高度分析建筑高度：結(jié)合總圖形態(tài)，4層疊拼排布在地塊南側(cè)，高層住宅排布在地塊北側(cè)，強(qiáng)化疊拼居住組團(tuán)感的同時，保障11層高層住宅擁有大規(guī)模集中綠地景觀。層數(shù)4F層數(shù)6-8F層數(shù)11F3.2

方案三介紹

ProgrammePresentation總平面交通分析圖——交通流線城市道路車行流線車行出入口人行流線人行出入口地下車庫出入口3.2

方案三介紹

ProgrammePresentation總平面交通分析圖——消防環(huán)路·城市主干道消防流線消防車出入口消防登高場地3.2

方案三介紹

ProgrammePresentation環(huán)境景觀分析圖景觀軸線景觀節(jié)點景觀視線延展中央大花園景觀綠地3.2

方案三介紹

ProgrammePresentation環(huán)境視線分析圖視線間距：通過建筑錯位以及建筑高度的變化。使每一棟樓都有可以延伸的景觀視線，增大建筑間的視線間距，提高居住舒適度。景觀視線延展景觀綠地3.2

方案三介紹

ProgrammePresentation退界及間距分析圖根據(jù)《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計通則》：建筑退界：2.3.3

建筑退讓綠化控制線建筑在解決市政、交通、消防等問題的前提下可不退讓鐵路、河湖、高壓走廊、城市綠化隔離帶的綠化控制線。（地塊西側(cè)與規(guī)劃支路和代征綠地之間，經(jīng)與政府部門溝通，希望留出退紅線5米可調(diào)節(jié)余量）建筑間距：2.4.2

建筑間距的系數(shù)板式居住建筑的長邊平行相對布置時，建筑間距根據(jù)其朝向和與正南的夾角不同，長邊之間的建筑間距系數(shù)不得小于下表規(guī)定的建筑間距系數(shù)。用地紅線建筑間距代征綠地高壓線n

本方案退界及間距均滿足規(guī)范要求。3.2

方案三介紹

ProgrammePresentation日照分析日照計算標(biāo)準(zhǔn)：計算地點：北京市；計算時間：大寒日；有效時間：8:00-16:00；n

經(jīng)計算，本次設(shè)計滿足日照要求（累計2小時）。日照時間示意0小時1小時2小時3小時4小時5小時3.2

方案三介紹

ProgrammePresentation地庫分析n

住宅地塊地庫經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項目地庫總面積3293923557㎡㎡機(jī)動車庫面積（含設(shè)備用房）其

非機(jī)動車庫面16327750㎡㎡㎡中積贈送地下室面積人防面積（含一期人防）11142機(jī)動車停車位708輛輛非機(jī)動車停車位1088用地紅線設(shè)備用房人防區(qū)域（含一期人防）住宅地塊地下一層平面圖4住宅地塊PRODUCTSTRATEGY4.1

產(chǎn)品策略Product

Strateg4.2

示范區(qū)策略Demostration

Z4.3

內(nèi)部景觀設(shè)計Internal

Landsc北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案我們的產(chǎn)品4.1

產(chǎn)品策略

Product

Strategy產(chǎn)品詳解11F小高層9（戶型

A獨餐廚南戶型A視U可得房北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案624.1

產(chǎn)品策略

Product

Strategy視覺化大空戶型A北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案634.1

產(chǎn)品策略

Product

Strategy南北通廳戶型A北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案644.1

產(chǎn)品策略

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Strategy輕奢主臥戶型A北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案654.1

產(chǎn)品策略

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Strategy可變空間戶型A書北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案664.1

產(chǎn)品策略

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Strategy產(chǎn)品詳解11F小高層9戶型

A套內(nèi)面建筑面得戶型A戶型A總圖北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案674.1

產(chǎn)品策略

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Strategy產(chǎn)品詳解11F小高層9（戶型

B獨南戶型B南向餐廚南視奢華可得房北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案684.1

產(chǎn)品策略

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Strategy視覺化大空戶型B北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案694.1

產(chǎn)品策略

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Strategy奢華主臥套戶型B北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案704.1

產(chǎn)品策略

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Strategy觀景陽臺戶型B北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案714.1

產(chǎn)品策略

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Strategy可變空間戶型B書北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案724.1

產(chǎn)品策略

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Strategy產(chǎn)品詳解11F小高層9戶型

B套內(nèi)面建筑面得戶型B戶型B總圖北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案734.1

產(chǎn)品策略

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Strategy產(chǎn)品詳解1211F小高層（戶型

C獨南戶型C南向南視奢華可獨贈送家政得房北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案744.1

產(chǎn)品策略

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Strategy視覺化大空戶型C北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案754.1

產(chǎn)品策略

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Strategy奢華主臥套戶型C北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案764.1

產(chǎn)品策略

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Strategy可變空間戶型C書北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案774.1

產(chǎn)品策略

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Strategy觀景陽臺戶型C北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案784.1

產(chǎn)品策略

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Strategy贈送家政陽戶型C北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案794.1

產(chǎn)品策略

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Strategy產(chǎn)品詳解1211F小高層戶型

C套內(nèi)面建筑面得戶型C戶型C總圖北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案804.1

產(chǎn)品策略

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Strategy產(chǎn)品詳解1211F小高層戶型定制戶型

C全生命周期分析只需要一點改動滿足你

的居住二人世界家有兒女三代同堂無論你是二人世界的一代居、家有兒女的二代居還是三代同堂的三代居，我們?yōu)槟可矶ㄖ贫嗫顟粜停崿F(xiàn)您夢想中家的樣子。戶北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案814.1

產(chǎn)品策略

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Strategy產(chǎn)品詳解1211F小高層戶型

C全生命周期分析減少臥室，增加娛樂及餐廚功能基本家庭模式二人世界需改造的墻體部位北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案824.1

產(chǎn)品策略

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Strategy產(chǎn)品詳解1211F小高層戶型

C全生命周期分析減少臥室，增加兒童游樂區(qū)基本家庭模式家有兒女需改造的墻體部位北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案834.1

產(chǎn)品策略

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Strategy產(chǎn)品詳解1211F小高層戶型

C全生命周期分析書房改造為臥室基本家庭模式三代同堂需改造的墻體部位北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案844.1

產(chǎn)品策略

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Strategy產(chǎn)品詳解1411F小高層（戶型

D獨三南南向南戶型D視奢華可獨洄得房北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案854.1

產(chǎn)品策略

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Strategy視覺化大空戶型D北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案864.1

產(chǎn)品策略

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Strategy豪華主臥套戶型D北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案874.1

產(chǎn)品策略

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Strategy洄游空間戶型D北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案884.1

產(chǎn)品策略

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Strategy觀景陽臺戶型D北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案894.1

產(chǎn)品策略

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Strategy可變空間戶型D書北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案904.1

產(chǎn)品策略

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Strategy產(chǎn)品詳解1311F小高層戶型

D套內(nèi)面建筑面得戶型D戶型D總圖北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案914.1

產(chǎn)品策略

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Strategy產(chǎn)品詳解—

4F&6F多層13戶型

E套內(nèi)面建筑面得戶型E戶型E總圖北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案924.1

產(chǎn)品策略

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Strategy產(chǎn)品詳解1411F小高層戶型套內(nèi)面建筑面得戶型F戶型F總圖北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案934.1

產(chǎn)品策略

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Strategy產(chǎn)品詳解173F合院戶型建筑面贈送庭贈送露贈送地下戶型G戶型G總圖北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案944.1

產(chǎn)品策略

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Strategy產(chǎn)品詳解173F合院戶型G戶型G北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案954.1

產(chǎn)品策略

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Strategy產(chǎn)品詳解——

3F合院175㎡

T2庭院深深庭院圍繞著家庭起居生活最大化地面庭院景觀主庭院起居會客等主要功能均圍繞主庭院布置北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案4.1

產(chǎn)品策略

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Strategy產(chǎn)品詳解——

3F合院175㎡

T2庭院深深庭院圍繞著家庭起居生活最大化地面庭院景觀采光庭院起居會客等主要功能均圍繞主庭院布置北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案4.1

產(chǎn)品策略

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Strategy產(chǎn)品詳解——

3F合院175㎡

T2正負(fù)形空間設(shè)計負(fù)形空間+—正形空間負(fù)形空間重視負(fù)形空間設(shè)計主庭院正形空間——負(fù)形空間——室外空間著力打造正形空間與負(fù)形空間的界面使得正形與負(fù)形空間互相交融共生北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案4.1

產(chǎn)品策略

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Strategy產(chǎn)品詳解——

3F合院175㎡

T2正負(fù)形空間設(shè)計+—負(fù)形空間正形空間負(fù)形空間重視負(fù)形空間設(shè)計著力打造正形空間與負(fù)形空間的界面使得正形與負(fù)形空間互相交融共生家庭起居空間——采光庭院——室外空間北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案4.1

產(chǎn)品策略

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Strategy產(chǎn)品詳解——

3F合院175㎡

T2組團(tuán)拼接關(guān)系邊戶大戶型放置中間戶型疊加頂層戶型放置前排戶型北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案4.1

產(chǎn)品策略

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Strategy產(chǎn)品詳解——

3F合院175㎡

T2組團(tuán)拼接關(guān)系大一層平面利用合院單元的組合優(yōu)勢充分利用土地資源負(fù)一層平面（夾層平面）高品質(zhì)大面積地下贈送空間負(fù)二層平面私家車庫停車，互不干擾4.1

產(chǎn)品策略

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Strategy產(chǎn)品詳解4F疊拼戶型

H套內(nèi)面建筑面得戶型

H套內(nèi)面建筑面得戶型H1戶型H2戶型H2戶型H2H1贈送庭院51.18㎡總圖H2贈送庭院49.72㎡北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案1024.1

產(chǎn)品策略

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Strategy產(chǎn)品詳解4F疊拼戶型H1戶型H2戶型H2戶型H2H1贈送飄窗4.50㎡H2贈送飄窗2.76㎡北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案1034.1

產(chǎn)品策略

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Strategy產(chǎn)品詳解4F疊拼戶型

H套內(nèi)面建筑面得戶型

H套內(nèi)面建筑面得戶型H3戶型H4戶型H4戶型H4H3贈送飄窗4.50㎡H4贈送飄窗2.76㎡總圖北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案1044.1

產(chǎn)品策略

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Strategy產(chǎn)品詳解4F疊拼H4贈送露臺14.06㎡H3贈送露臺18.40㎡北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案1054.1

產(chǎn)品策略

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Strategy產(chǎn)品詳解4F疊拼戶型H1戶型H2戶型H2戶型H2戶型H1贈送地下室132.22㎡戶型H2贈送地下室107.03㎡北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案1064.1

產(chǎn)品策略

Product

Strategy產(chǎn)品詳解4F疊拼戶型H1戶型H2戶型H2戶型H2北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案1074.2

示范區(qū)策略

Demostration

Zone

Strategy萃

取

當(dāng)

地

文

化引

領(lǐng)

時

代

趨

勢量

身

定

制

立

面品

味

專

屬

設(shè)

計北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案4.2

示范區(qū)策略

Demostration

Zone

Strategy萃取當(dāng)?shù)匚幕佬兄姓本┩ㄖ輩^(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案4.2

示范區(qū)策略

Demostration

Zone

Strategy萃取當(dāng)?shù)匚幕叱鲒呁娘L(fēng)格北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案4.2

示范區(qū)策略

Demostration

Zone

Strategy萃取當(dāng)?shù)匚幕本┨厣ㄖ本┩ㄖ輩^(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案4.2

示范區(qū)策略

Demostration

Zone

Strategy引領(lǐng)時代趨勢當(dāng)下建筑審美潮流北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案4.2

示范區(qū)策略

Demostration

Zone

Strategy引領(lǐng)時代趨勢日清近期示范區(qū)設(shè)計品鑒——南京新城璞樾和山會所方案特色：建筑、景觀均由日清一體化設(shè)計北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案4.2

示范區(qū)策略

Demostration

Zone

Strategy引領(lǐng)時代趨勢日清近期示范區(qū)設(shè)計品鑒——義烏綠地方案特色：BIM全過程設(shè)計，從方案到建成總計5個月北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案4.2

示范區(qū)策略

Demostration

Zone

Strategy引領(lǐng)時代趨勢日清近期示范區(qū)設(shè)計品鑒——溫州萬科方案特色：卓越的幕墻結(jié)空間，建筑景無柱大跨北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案4.2

示范區(qū)策略

Demostration

Zone

Strategy量身定制立面功能復(fù)合用地局限下的示范區(qū)設(shè)計？一層建筑退住宅1.7倍間距二層建筑退住宅1.7倍間距三層建筑退住宅1.7倍間距預(yù)留南向幼兒園室外活動場地北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案4.2

示范區(qū)策略

Demostration

Zone

Strategy萃取當(dāng)?shù)匚幕佬兄姓本┩ㄖ輩^(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案4.2

示范區(qū)策略

Demostration

Zone

Strategy展示區(qū)平面動線1.云景南大街輔路入口2.景觀拱橋12103.擋墻4.景觀水系98

765.展示、接待6.沙盤模型37.工法展示58.休息、洽談9.多功能活動區(qū)10.景觀庭院2411.來訪車輛入口12.后期業(yè)主人行入口111首層建筑面積：899.5㎡北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案4.2

示范區(qū)策略

Demostration

Zone

Strategy空間節(jié)點意向北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案4.2

示范區(qū)策略

Demostration

Zone

Strategy展示區(qū)效果圖北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案4.2

示范區(qū)策略

Demostration

Zone

Strategy展示區(qū)平面圖展示區(qū)二層平面圖建筑面積：837.05㎡本棟建筑面積：2400㎡展示區(qū)三層平面圖建筑面積：663.45㎡本棟建筑面積：2400㎡北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案4.2

示范區(qū)策略

Demostration

Zone

Strategy幼兒園平面動線1.云景南大街輔路入口2.幼兒園門廳3.晨檢、隔離4.后期餐廚7495.活動室、寢室6.室外活動場地7.庭院5238.業(yè)主人行入口9.景觀門頭618首層建筑面積：899.5㎡北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案4.2

示范區(qū)策略

Demostration

Zone

Strategy幼兒園效果圖北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案4.2

示范區(qū)策略

Demostration

Zone

Strategy幼兒園平面圖幼兒園二層平面圖建筑面積：837.05㎡本棟建筑面積：2400㎡幼兒園三層平面圖建筑面積：663.45㎡本棟建筑面積：2400㎡北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案秩

序

感

+

流

動

性4.3

內(nèi)部景觀設(shè)計

InternalLandscapeDesign北

方

中

軸

秩

序

+

科

技

感

性

流

動秩

序

感

+

流

動

性北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案秩序感4.3

內(nèi)部景觀設(shè)計

InternalLandscapeDesign北方中軸秩序在住宅區(qū)南北主軸線上，以小區(qū)主入口為起點，構(gòu)建三進(jìn)景觀院落，強(qiáng)調(diào)北方的中軸秩序感，賦予住區(qū)以中正、穩(wěn)重的視覺效果。三進(jìn)二進(jìn)一進(jìn)南北主軸線北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案秩序感4.3

內(nèi)部景觀設(shè)計

InternalLandscapeDesign北方中軸秩序北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案秩序感4.3

內(nèi)部景觀設(shè)計

InternalLandscapeDesign北方中軸秩序北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案秩序感4.3

內(nèi)部景觀設(shè)計

InternalLandscapeDesign北方中軸秩序北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案流

動

性4.3

內(nèi)部景觀設(shè)計

InternalLandscapeDesign科

技

感

性

流

動在住宅區(qū)東西次軸線上，以小區(qū)次入口為起點，通過道路、景觀的多重變化，移步換景，打造次軸的科技流動感，賦予住區(qū)靈動之美。北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案流

動

性4.3

內(nèi)部景觀設(shè)計

InternalLandscapeDesign科

技

感

性

流

動北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案流

動

性4.3

內(nèi)部景觀設(shè)計

InternalLandscapeDesign科

技

感

性

流

動北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案流

動

性4.3

內(nèi)部景觀設(shè)計

InternalLandscapeDesign科

技

感

性

流

動北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案5商業(yè)地塊THEMATICDESIGN5.1

商業(yè)業(yè)態(tài)定位5.2

建筑方案設(shè)計5.3

外部景觀設(shè)計MarketAndTArchitecturalDemonstratio北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案5.1

商業(yè)業(yè)態(tài)定位

Market

AndTrade

Location商業(yè)地塊定位原則銷

售

價

值

最

大

化形

象

價

值

最

大

化經(jīng)

營

價

值

最

大

化北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案商業(yè)地塊定位的可能性列舉？5.1

商業(yè)業(yè)態(tài)定位

Market

AndTrade

Location12345社區(qū)商業(yè)MALL（23000㎡）建筑面積：23000㎡容積率：3.4建筑限高:60m4層鄰里商業(yè)（12240㎡）+公寓或辦公平均層數(shù)：7層2層鄰里商業(yè)（6120㎡）+公寓或辦公基地面積：6800㎡建筑密度：45%一層建筑面積：3060㎡1層底層商業(yè)（3060㎡）+公寓或辦公SITE全公寓或辦公北京通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案銷售價值最大化考量5.1

商業(yè)業(yè)態(tài)定位

Market

AndTrade

Location社區(qū)型商業(yè)中心九棵樹地鐵站社區(qū)型商業(yè)銷售價值+商業(yè)面積：2-5萬㎡商圈半徑：3-5km步行時間：15-25分鐘商業(yè)類型：l