北京公寓+別墅項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)

金

地·

北

京

順

義

項(xiàng)

目Gemdale·the

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Bejing1.1

區(qū)位解讀ShunyiPEKSiteBeijing1.1

規(guī)劃條件解讀六環(huán)路

西二環(huán)路（順義）凈用地面積：40669.30㎡軍營北街15m14.5m

42m30m141.558m7.5m城市西二環(huán)路防護(hù)綠地水凈用地道路用地規(guī)基地SITE域289.098m

劃路PEK10m軍營南街金

地

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Bejing1.1

用地概況現(xiàn)場照片⑤①②1、項(xiàng)目地東北角視角2、項(xiàng)目地西北角視角基地SITE③3、項(xiàng)目地西部視角4、項(xiàng)目地西南角視角④5、項(xiàng)目地北部視角金

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Bejing1.1

用地概況?

基地北部為大片住宅區(qū)，基地南面為硅盾科技和北京現(xiàn)代摩比斯零部件。周邊生活氛圍及商務(wù)氛圍比較成熟。2、瀾西園1、梅蘭家園①②現(xiàn)場照片基地3、硅盾科技4、北京現(xiàn)代摩比斯零部件SITE③④金

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Bejinga.規(guī)劃要求Planning

requirementsA.規(guī)劃要求Planning

requirements1.容積率2.密度3.綠化率金

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Bejing日照與間距一.公寓-建筑間距的確定10F10FD2≥13.0米D1＞18.0米衛(wèi)生視距10F10F項(xiàng)目指標(biāo)要求用地面積：40669.30㎡容積率：2.7二.獨(dú)棟辦公

–建筑間距的確定D3=9.0米D4=12.0米4.0米

4.0米

4.0米計(jì)容建筑面積：109807.10㎡建筑限高：45米(航空限高)綠地率：30%3.0米3.0米3.2米3.0米3.2米h3.0米3.2米建筑密度：55%代征地：35894.8247㎡S1城市道路用地：15804.976㎡3.2米3.2米3.2米2.4米G2防護(hù)綠地：8553.4862㎡E1水域：11536.3625㎡?

中間無車道(D3)1.6h=9.0（米）此時被遮擋單元2F、3F滿足日照要求若3F設(shè)置3米露臺，則被遮擋單元1F也能局部滿足日照要求?

中間含車道(D4)滿足日照要求的情況下，滿足行車和停車入戶的功能需要金

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Bejing綠化率的實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)密度百分比%55%是否計(jì)入綠地率項(xiàng)目指標(biāo)要求建筑密度nononoyes非建筑密度中

其硬質(zhì)鋪裝密度綠化密度45%15%用地面積：40669.30㎡容積率：2.730%計(jì)容建筑面積：109807.10㎡建筑限高：45米(航空限高)綠地率：30%Ｏｐｔｉｏｎ１實(shí)土綠化Ｏｐｔｉｏｎ２

覆土綠化建筑密度：55%（覆土層厚不小于３Ｍ）代征地：35894.8247㎡S1城市道路用地：15804.976㎡H

≥3MG2防護(hù)綠地：8553.4862㎡E1水域：11536.3625㎡結(jié)論：由于地庫存在，且實(shí)土綠化面積必須超過綠化總面積的一半，所以地庫蓋覆土厚度須達(dá)到3

M，以滿足總體綠化指標(biāo)要求。金

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Bejing高程設(shè)計(jì)高程設(shè)計(jì)4.24.24.24.2公寓16.80012.6008.400公寓公寓公寓10F公寓4.2001.2003.03.0公寓首層公寓底庫底層商業(yè)4.2±0.0001.8-1層地下車庫﹣5.7003.93.6-2層地下車庫﹣9.300地下開挖1.8m,

減少開挖成本。金

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Bejing綠地最大化建筑密度：45.49%綠地率：31%建筑密度：47.51%綠地率：30%金

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Bejing停車位數(shù)量項(xiàng)目指標(biāo)要求用地面積：40669.30㎡容積率：2.7總建筑面積：40669.30×2.7=109807.11㎡共~1290

個。其中，計(jì)容建筑面積：109807.10㎡建筑限高：45米(航空限高)綠地率：30%·商業(yè)停車：~9000/100㎡×1.0=90個建筑密度：55%×10代征地：35894.8247㎡S1城市道路用地：15804.976㎡·辦公停車：~100807.11/100㎡×1.2=1200個G2防護(hù)綠地：8553.4862㎡E1水域：11536.3625㎡×100地下總建筑面積：50300㎡左右。需要做地下二層車庫，停車效率39㎡/輛。金

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Bejing地庫范圍集中地庫范圍集中地庫范圍金

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Bejingb.金地要求Gamdale

requirementsB.金地要求Gamdale

requirements1.別墅單棟面積180~200㎡（單棟總價560萬左右）2.考慮分期開發(fā)。（盡可能實(shí)現(xiàn)一期快速開發(fā).）3.一期開發(fā)面積在10000㎡以上，以滿足回款2億的目標(biāo)。金

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Bejing土地價值分析軍營北街（次干道）一級四級西二環(huán)路規(guī)劃道路河流二級一級二級三級三級可用地范圍Availablearea四級一級軍營南街（次干道）基地現(xiàn)狀決定土地價值商業(yè)土地價值分析非商業(yè)土地價值分析（干道＞支路）不利因素：噪音/有利因素：景觀金

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Bejing土地價值分析$商鋪單價$獨(dú)棟辦公單價$公寓單價價值一階二階三階產(chǎn)品類型商鋪獨(dú)棟辦公公寓各產(chǎn)品區(qū)位分布示意金

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Bejing多方案對比方案1方案2方案3方案4方案594戶：16080平方米建筑密度：41.63%100戶：16620平方米建筑密度：44.12%109戶：18390平方米建筑密度：44.09%121戶：21600平方米建筑密度：45.49%141戶：25100平方米建筑密度：47.51%聯(lián)排疊拼公寓商業(yè)別墅總建筑面積20000㎡以上金

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Bejing分期開發(fā)與成本控制方案4方案5二期二期集中地庫范圍集二期中地庫范圍一期一期結(jié)論：一期開發(fā)別墅區(qū)，地庫開挖成本低，同比售價高，回款迅速。為二期開發(fā)做準(zhǔn)備，投資風(fēng)險(xiǎn)較小。金

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Bejing總圖與指標(biāo)方

案

一方

案

二軍營北街（次干道）軍營北街（次干道）2#5#3#6#2#3#10F10FH=44mH=44m10F地庫輪廓線10F地庫輪廓線公寓1#H=44m公寓1#H=44m4#5#6#7#8#9#4#銷售中心公寓銷售中心公寓7#8#9#西二環(huán)路西二環(huán)路10#獨(dú)棟辦公

3F獨(dú)棟辦公

3F軍營南街（次干道）軍營南街（次干道）用地面積：

40669.3㎡容積率：2.7用地面積：

40669.3㎡容積率：2.7建筑面積：109807㎡（其中別墅21500㎡，商業(yè)7500㎡）建筑面積：109807㎡（其中別墅25100㎡，商業(yè)7500㎡）綠地率：30%綠地率：31%金

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Bejing空間分析方

案

一金

地

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Bejing空間分析方

案

二金

地

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Bejing景觀分析方

案

一方

案

二軍營北街（次干道）軍營北街（次干道）2#3#2#3#10F10FH=44mH=44m10F10FH=44m公寓1#中心景觀H=44m中心景觀中心景觀公寓1#中心景觀4#5#6#4#5#6#中心景觀公寓銷售中心7#銷售中心中心景觀7#公寓城市景觀城市景觀中心景觀8#西二環(huán)路西中心景觀二環(huán)路中心景觀8#9#中心景觀中心景觀10#9#獨(dú)棟辦公

3F獨(dú)棟辦公

3F軍營南街（次干道）軍營南街（次干道）中心景觀景觀視野金

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Bejing交通分析方

案

一方

案

二軍營北街（次干道）軍營北街（次干道）2#5#3#6#2#3#10F10FH=44mH=44m10F10F公寓1#H=44m公寓1#H=44m4#5#6#7#8#9#4#銷售中心公寓銷售中心公寓7#8#9#西二環(huán)路西二環(huán)路10#獨(dú)棟辦公

3F獨(dú)棟辦公

3F軍營南街（次干道）軍營南街（次干道）車庫主入口人行流線車行流線金

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Bejing商業(yè)分析方

案18m18m18m18m18m18m金

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Bejingc.市場要求Marked

requirementsC.市場要求Market

requirements1.公寓，40、60、80戶型，南北向單廊，東西向內(nèi)廊。2.別墅產(chǎn)品多樣化，滿足各個階層需求。金

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Bejing公寓產(chǎn)品分布方案一：方案二：40㎡60㎡80㎡金

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Bejing公寓60㎡戶型首層平面圖首層夾層平面圖贈送面積金

地

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Bejing公寓60㎡戶型二層平面圖二層夾層平面圖贈送面積金

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Bejing公寓40㎡戶型首層平面圖首層夾層平面圖贈送后平面贈送面積金

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Bejing公寓平面-方案一金

地

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Bejing公寓平面-方案二金

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Bejing空間分析：

2+3模式走廊走廊走廊走廊金

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Bejing空間分析：

夾層方式走廊走廊金

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Bejing公寓立面金

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Bejing公寓立面意向通過有幾單元的重復(fù)及部分節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)使得立面即統(tǒng)一又有趣味性，并且具有公建的特點(diǎn)。金

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Bejing2.別墅篇Market

requirements1.戶型分布2.戶型分析3.立面風(fēng)格意向金

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Bejing別墅戶型產(chǎn)品分析方案一：別墅產(chǎn)品類型分析：l

雙拼別墅：建筑面積216㎡l

聯(lián)排別墅：建筑面積188㎡l

疊拼別墅：建筑面積150㎡方案二：戶型級配：戶型標(biāo)配客廳510042004200主臥720042004200次臥360033003600雙拼聯(lián)排疊拼5室3廳3衛(wèi)4室3廳3衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)金

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Bejing雙拼別墅戶型半贈送面積首層平面圖花園贈送面積地下一層雙拼別墅類別改造前79.985.664.764.3改造后贈送面積92.1備注地下室庭院B11F2F92.185.688.164.323897.323.417.8l

近100㎡前庭后院大面積贈送，出入皆景相擁l

超大客廳與餐廳空間，盡顯大家風(fēng)范挑空3F屋頂花園地上建筑面積總建筑面積214.6294.5贈送建筑面積總贈送面積115.5230.6330.1金

地

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Bejing雙拼別墅戶型半贈送面積全贈送面積三層平面圖四層平面圖l

贈送近25㎡挑空空間，可改造空間巨大l

屋頂贈送南北屋頂花園，大尺度奢華主臥，獨(dú)衛(wèi)、步入式衣帽間金

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Bejingx.1

戶型分析聯(lián)排別墅戶型半贈送面積花園贈送面積首層平面圖邊戶型首層平面圖聯(lián)排別墅改造后79.9674.777.747.4類別B11F2F3F改造前70.5674.766.747.4贈送面積79.9632.8備注地下室庭院挑空屋頂花園l

近70㎡花園大面積贈送，前庭后院，出入皆景相擁l

餐廳與客廳開敞設(shè)計(jì)，品味不彰，盡顯奢華1132.8地上建筑面積

188.8總建筑面積

259.36199.8

贈送建筑面積279.76

總贈送面積90.96156.56金

地

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Bejingx.1

戶型分析聯(lián)排別墅戶型改建后半贈送面積全贈送面積二層平面圖l

四陽臺設(shè)計(jì)，自然與生活相依相隨l

客廳雙層挑高，贈送面積，改造奢華臥室金

地

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Bejingx.1

戶型分析聯(lián)排別墅戶型三層平面圖全贈送面