【購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化問(wèn)題研究的理論基礎(chǔ)1700字】

購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化問(wèn)題研究的理論基礎(chǔ)綜述目錄TOC\o"1-3"\h\u22826購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化問(wèn)題研究的理論基礎(chǔ)綜述 1174961.1資產(chǎn)證券化概述 18291.1.1資產(chǎn)證券化概念 1113741.1.2資產(chǎn)證券化流程 224751.2購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化概述 321001.2.1購(gòu)房尾款的含義 3101891.2.2交易機(jī)制及流程 375731.3相關(guān)理論 430551.1.1資產(chǎn)重組理論 4106191.1.2風(fēng)險(xiǎn)隔離理論 4204761.1.3信用增級(jí)理論 5297581.1.4預(yù)期收益理論 51.1資產(chǎn)證券化概述1.1.1資產(chǎn)證券化概念資產(chǎn)證券化的概念第一次是美國(guó)投資銀行家LewisS.Ranier提出。簡(jiǎn)單而言就是指公司以基礎(chǔ)資產(chǎn)在未來(lái)所形成的資金流為基礎(chǔ),透過(guò)采用結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)信用增級(jí),并借此為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)放證券。它也是一個(gè)新興融資形式,能夠讓企業(yè)將流動(dòng)性差的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性強(qiáng)的證券較早收回資金。自1970年美國(guó)首次發(fā)行房貸轉(zhuǎn)付政權(quán)后，資產(chǎn)證券化便成為創(chuàng)新投資工具火速的蓬勃發(fā)展起來(lái)。目前形態(tài)分為信貸資產(chǎn)證券化、公司資產(chǎn)股票化、還有資本支持票據(jù)。其三種的區(qū)別主要如表所示:表3-1：企業(yè)ABS、信貸ABS以及ABN的區(qū)別資料來(lái)源：央行、中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)的公開(kāi)資料整理1.1.2資產(chǎn)證券化流程資產(chǎn)證券化過(guò)程所涉及到的相關(guān)當(dāng)事人也比較多,流程也較為復(fù)雜。當(dāng)事人主體包括發(fā)起人、SPV、投資計(jì)劃項(xiàng)目管理人、承銷商、資信評(píng)估機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、資金和資產(chǎn)托管機(jī)構(gòu)、審批機(jī)構(gòu)、投資者。主要職能如表3-1所示，而重要的當(dāng)事人具體責(zé)任如下闡述。發(fā)起人(原始權(quán)益人)：享有基礎(chǔ)資產(chǎn)所有權(quán)的人。其會(huì)為了融資需求，選擇恰當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)來(lái)構(gòu)建資金池，并將資金池的資產(chǎn)真正的賣給特殊目的的受托人或?qū)①Y產(chǎn)進(jìn)行信托，并由受托方持有資產(chǎn)。SPV(特定目的受托人)：是受讓方資產(chǎn)的接收者，也是產(chǎn)品發(fā)行方，負(fù)責(zé)將資產(chǎn)作為標(biāo)的資產(chǎn)進(jìn)行證券化。只要滿足破產(chǎn)隔離，即使公司破產(chǎn)也不會(huì)影響該資產(chǎn)未來(lái)的償付計(jì)劃。表3-2購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化涉及當(dāng)事人圖3-1：資產(chǎn)證券化流程1.2購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化概述1.2.1購(gòu)房尾款的含義購(gòu)房尾款的意思是指,客戶通常會(huì)在買房時(shí)與樓盤企業(yè)約定《商品房買賣合同》并繳納首付款,由此形成了兩類尾款。一類是按揭型購(gòu)房尾款，一類是非按揭型，按揭型尾款，是指通過(guò)銀行借款或者公積金貸款支付的尾款；非按揭類則是通過(guò)客戶自己的資金將放款補(bǔ)齊。由于按揭型尾款涉及到銀行審批、放貸等一系列流程，且一般銀行會(huì)要求在建筑物封頂后才審批放款，售房和房地產(chǎn)公司回籠資金有較長(zhǎng)的時(shí)間差，因此一般購(gòu)房尾款支持類證券的購(gòu)房尾款是指按揭尾款。1.2.2交易機(jī)制及流程在購(gòu)房尾款支持證券的交易中有以下幾個(gè)重要過(guò)程，首先是基礎(chǔ)資產(chǎn)的整合：由于房地產(chǎn)公司旗下有多個(gè)不同項(xiàng)目，而進(jìn)行資產(chǎn)出售單個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流不能滿足，所以會(huì)將多個(gè)項(xiàng)目所產(chǎn)生的購(gòu)房尾款轉(zhuǎn)入原始權(quán)益人；再者是循環(huán)購(gòu)買，因?yàn)橐话阄部畹姆趴钪芷谑?到6個(gè)月，但一般資產(chǎn)支持證券的專項(xiàng)計(jì)劃周期為2到3年，所以會(huì)向原始權(quán)益人進(jìn)行尾款循環(huán)購(gòu)買；再次，由于在銀行審核中可能存在購(gòu)買者信用審批不通過(guò)從而這類的尾款需要原始權(quán)益人進(jìn)行購(gòu)回。具體發(fā)售流程如圖3-3所示：圖3-3購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化流程資料來(lái)源：wind、募集說(shuō)明書整理而得圖3-2：購(gòu)房尾款發(fā)放流程1.3相關(guān)理論1.1.1資產(chǎn)重組理論資產(chǎn)重組理論是指，發(fā)行方在以最低資產(chǎn)重組成本的情況下，在均衡原始權(quán)益人、投資者、證券持有方的相關(guān)利益的前提上，通過(guò)對(duì)資金池的基礎(chǔ)資產(chǎn)的篩選使得資金池的收益最大化，從而能夠使其對(duì)應(yīng)的證券收益最佳。資產(chǎn)重組既能提高優(yōu)化資產(chǎn)配置，提高融資效率又能分散風(fēng)險(xiǎn)。1.1.2風(fēng)險(xiǎn)隔離理論風(fēng)險(xiǎn)隔離理論是指，通過(guò)將基礎(chǔ)資產(chǎn)真實(shí)的賣給SPV從而使得證券的風(fēng)險(xiǎn)僅與基礎(chǔ)資產(chǎn)相關(guān)，和原始權(quán)益人的經(jīng)營(yíng)狀況無(wú)關(guān)聯(lián)。這意味著只要基礎(chǔ)資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流有所保障，公司經(jīng)營(yíng)不善也不會(huì)影響證券。這也有利于信用評(píng)級(jí)低的公司通過(guò)向SPV出售低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)而獲得低成本融資有了可能性。1.1.3信用增級(jí)理論信用增級(jí)是指通過(guò)一定手段保證未來(lái)現(xiàn)金流流入的穩(wěn)定和安全，以便改善信貸評(píng)級(jí)。這樣的手段，既規(guī)避了投資者的風(fēng)險(xiǎn)又降低了原始權(quán)益人的融資成本。信用增級(jí)分為外部增級(jí)和內(nèi)部增級(jí)，內(nèi)部常用的方式是將資產(chǎn)支持證券分為高級(jí)和次級(jí)，通過(guò)低一級(jí)的證券來(lái)支持高級(jí)證券使其具有優(yōu)先權(quán)，從而獲得高評(píng)級(jí)；外部常