地產(chǎn)-2024年報分析：業(yè)績探底持續(xù)分化資產(chǎn)質(zhì)量決定經(jīng)營表現(xiàn)

證券研究報告地產(chǎn)2024年報分析：業(yè)績探底持續(xù)分化，資產(chǎn)質(zhì)量決定經(jīng)營表現(xiàn)證券研究報告請務(wù)必閱讀報告末頁的重要聲明當(dāng)前新房市場以改善需求為主導(dǎo)，能在核心城市核心區(qū)域打造出適配客戶需求產(chǎn)品的房企預(yù)計能獲得更好的銷售和業(yè)績，兼顧去化流速與利潤空間，推薦持續(xù)在一線和強二線城市拿地|分析師及聯(lián)系人|分析師及聯(lián)系人SAC：S0590524070006SAC：S0590524100003S請務(wù)必閱讀報告末頁的重要聲明中有進紅利凸顯，頭部物企迎布局良機》增效；⑤用2022-2024年三年存貨減②短期償債壓力仍在，整體短期有息負(fù)債占比為32.2%，較2023年增加4.4pct，均融資成本3.94%，較2023年下降36BP，濱江集團單年下降80BP，招商蛇口⑤改善型房企資產(chǎn)流動性更高，安全性更好，建發(fā)國際集團（8.9%）和綠城中國（17.8%）2024年竣工存貨占總存貨比例小于20%；在行業(yè)低景氣度背景下，2024年房企整體業(yè)績和經(jīng)營打造出適配客戶需求產(chǎn)品的房企預(yù)計能獲得更好的銷售和業(yè)績，兼顧去化流速與集團、濱江集團、中國海外發(fā)展、建發(fā)股份風(fēng)險提示：政策效果不達預(yù)期，房企流動性風(fēng)險加劇請務(wù)必閱讀報告末頁的重要聲明 5 2.業(yè)績處探底階段，房企分化是主基調(diào) 7 2.3資產(chǎn)減值損失是業(yè)績下滑主因 2.4合同負(fù)債對營業(yè)收入覆蓋倍數(shù)下降 3.龍頭房企經(jīng)營韌性足，投銷市占率均有望提升 4.房企整體縮表，關(guān)注資產(chǎn)流動性 4.1資產(chǎn)規(guī)?？s表，行業(yè)基調(diào)為防風(fēng)險 4.2短期償債壓力仍在，融資成本持續(xù)下降 5.投資建議：推薦持續(xù)在核心城市核心區(qū)域拿地的頭部央國企和改善型房企 5 6 6 6 7 7 8 8 8 9 9 請務(wù)必閱讀報告末頁的重要聲明4/25 請務(wù)必閱讀報告末頁的重要聲明5/251.1地產(chǎn)行情博弈政策，估值仍處歷史底部基本面尚處于磨底階段，地產(chǎn)板塊股價以博弈政策為主。地產(chǎn)板塊股價主要受基本面和政策面的波動影響，2024年房地產(chǎn)基本面整體相“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”樓市“小陽春”“統(tǒng)籌研究消優(yōu)化增量住房”資料來源：wind，國聯(lián)民生證券研究所注：截至2025年4月32.06倍。港股房地產(chǎn)板塊市凈率為0.42倍，歷史分位水平7.38%，歷史平均值0.80請務(wù)必閱讀報告末頁的重要聲明8.006.004.002.00資料來源：wind，國聯(lián)民生證券研究所注：截至2025年4月3資料來源：wind，國聯(lián)民生證券研究所注：截至2025年4月31.2年報匯總房企樣本選擇上實發(fā)展、中國武夷、北辰實業(yè)、光明地產(chǎn)A股5家龍湖集團、旭輝控股集團、融創(chuàng)中國、合生創(chuàng)展集團、雅居樂集領(lǐng)地控股、禹洲集團、融信中國、正榮地產(chǎn)、路勁、佳兆業(yè)集團、碧家A股4家保利發(fā)展、中國海外發(fā)展、華潤置地、招商蛇口、綠城中國、濱江集團請務(wù)必閱讀報告末頁的重要聲明模占比低于營收規(guī)模占比。,,,11059億元，同比-32.7%；混合制房企實現(xiàn)8738億合制房企虧損905億元（萬科A虧損495億元同比多虧損460.4%。請務(wù)必閱讀報告末頁的重要聲明 201720182019 分民營房企虧損導(dǎo)致波動較大，2022年民企歸母凈利資料來源：wind，國聯(lián)民生證券研究所注：2024年中國金茂歸母凈利潤扭虧集團歸母凈利潤出現(xiàn)虧損，分別同比-506.8%和2.2毛利率底部或已現(xiàn)，降本增效控制費用率請務(wù)必閱讀報告末頁的重要聲明9/25 201720182019202自2019年起成波動下行態(tài)勢，2024請務(wù)必閱讀報告末頁的重要聲明 2016201720182019資料來源：wind，國聯(lián)民生證券研究所注：建發(fā)國際集團將存貨減值計入管理費用科目請務(wù)必閱讀報告末頁的重要聲明2.3資產(chǎn)減值損失是業(yè)績下滑主因之一0典型房企計提減值后，為未來業(yè)績釋放減輕壓力。房企減值壓力主要來源于存我們用2022-2024年三年存貨減值占2024年存貨的比例來衡量減值程度，已出請務(wù)必閱讀報告末頁的重要聲明0中國海外發(fā)展龍湖集團保利發(fā)展華發(fā)股份萬科A華潤置地越秀地產(chǎn)綠城中國招商蛇口濱江集團建發(fā)國際集團碧桂園金地集團中國金茂新城控股旭輝控股集團中國海外發(fā)展龍湖集團保利發(fā)展中國海外發(fā)展龍湖集團保利發(fā)展華發(fā)股份萬科A華潤置地越秀地產(chǎn)綠城中國招商蛇口濱江集團建發(fā)國際集團碧桂園金地集團中國金茂新城控股旭輝控股集團值占比偏高2.4合同負(fù)債對營業(yè)收入覆蓋倍數(shù)下降請務(wù)必閱讀報告末頁的重要聲明入0 請務(wù)必閱讀報告末頁的重要聲明3.1整體銷售規(guī)模下滑，頭部房企市占率提升-31%和-34%。全年銷售金額超過3000億元的房企有2家，分別為保利發(fā)展和中海地2023年越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團、華發(fā)股份等7家銷售金額同比為正。2024年銷售請務(wù)必閱讀報告末頁的重要聲明-23.5%-25.3%-27.3%-29.3%-30.4%市占率維持穩(wěn)步增長。2024年頭部保利發(fā)展、中國海外發(fā)展、華請務(wù)必閱讀報告末頁的重要聲明5083983333373373733962018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年3.2整體拿地強度下降，央國企為土拍市場主力房企以銷定投，整體拿地強度有所下降，頭部央國企和改善型房企市占率或進請務(wù)必閱讀報告末頁的重要聲明體呈上升趨勢，2023年到達近年來高點，華潤置地、保利發(fā)0000資料來源：各公司公告，國聯(lián)民生證券研究所注：投資強度=拿地 保利發(fā)展中國海外發(fā)展華潤置地招商蛇口綠資料來源：各公司公告，中指數(shù)據(jù)，國聯(lián)民生證券研究所注：拿地金額市占率=房企拿地請務(wù)必閱讀報告末頁的重要聲明3.3新開工意愿待提升，竣工端重視保交付新開工面積（萬方）00金劃，總量為6506萬方，較2024年實際竣工下滑37%。02024年開工2025年計劃開工02024年竣工2025年計劃竣工請務(wù)必閱讀報告末頁的重要聲明從2018年的79.2%降至2024年的72.3%。分房企看，16家典型房企中，中國海外發(fā)02017201820192020請務(wù)必閱讀報告末頁的重要聲明002023年2023年2024年4,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005000萬科A保利發(fā)展華潤置地碧桂園中國海外發(fā)展招商蛇口龍湖集團華發(fā)股份綠城中國中國金茂越秀地產(chǎn)旭輝控股集團建發(fā)國際集團金地集團新城控股濱江集團資料來源：各公司公告，國聯(lián)民生證券研究所資料4.2短期償債壓力仍在，融資成本持續(xù)下降絕對值看，建發(fā)國際集團短期有息負(fù)債占比7.2%，償債壓力小。中請務(wù)必閱讀報告末頁的重要聲明2023年2023年2024年100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%旭輝控股集團萬科A金地集團濱江集團華潤置地保利發(fā)展綠城中國新城控股招商蛇口越秀地產(chǎn)中國金茂龍湖集團華發(fā)股份中國海外發(fā)展建發(fā)國際集團資料來源：各公司公告，國聯(lián)民生證券研究所資料較2023年有所下降，其中濱江集團單年下降80BP（從2023年的4.20%降至2024年2023年2023年2024年7%6%5%4%3%2%0%新城控股華發(fā)股份碧桂園旭輝控股集團金地集團龍湖集團綠城中國中國金茂建發(fā)國際集團萬科A越秀地產(chǎn)濱江集團華潤置地中國海外發(fā)展保利發(fā)展招商蛇口201720182019202請務(wù)必閱讀報告末頁的重要聲明待償負(fù)債覆蓋倍數(shù)=銷售額/（有息負(fù)債+其他權(quán)益工具+應(yīng)付賬款及票據(jù)）4.