TCPMI中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范

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CPMI

中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)

T/CPMIXXXX—XXXX

中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范

Standardoperatingairconditioning

（工作組討論稿）

（本草案完成時(shí)間：2023年12月）

20XX-XX-XX發(fā)布20XX-XX-XX實(shí)施

中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)??發(fā)布

T/CPMIXXXX—XXXX

目次

前言..................................................................................II

1范圍.................................................................................1

2規(guī)范性引用文件.......................................................................1

3術(shù)語和定義...........................................................................1

4管理要求.............................................................................2

4.1組織機(jī)構(gòu).........................................................................2

4.2人員要求.........................................................................2

4.3工具儀表.........................................................................2

4.4技術(shù)資料.........................................................................2

4.5安全衛(wèi)生.........................................................................2

4.6設(shè)備機(jī)房.........................................................................2

4.7第三方服務(wù)商.....................................................................3

4.8標(biāo)識(shí)管理.........................................................................3

5運(yùn)行技術(shù)要求.........................................................................3

5.1一般要求.........................................................................3

5.2冷熱源主機(jī).......................................................................4

5.3水路管道及附屬設(shè)備...............................................................4

5.4末端設(shè)備.........................................................................5

5.5動(dòng)力控制系統(tǒng).....................................................................5

6能耗管理.............................................................................6

6.1計(jì)量.............................................................................6

6.2節(jié)能.............................................................................6

7應(yīng)急管理.............................................................................6

7.1一般規(guī)定.........................................................................6

7.2應(yīng)急技術(shù)措施.....................................................................7

7.3應(yīng)急事件處理總結(jié)評(píng)估.............................................................7

8評(píng)價(jià)與改進(jìn)...........................................................................7

8.1評(píng)價(jià).............................................................................7

8.2改進(jìn).............................................................................7

附錄A（資料性）中央空調(diào)運(yùn)行管理記錄....................................................9

附錄B（資料性）各崗位職責(zé)表...........................................................14

附錄C（資料性）技術(shù)資料...............................................................15

附錄D（資料性）規(guī)章制度...............................................................16

參考文獻(xiàn)..............................................................................17

I

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中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范

1范圍

本文件規(guī)定了中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理的基本要求、運(yùn)行技術(shù)要求、能耗管理、應(yīng)急管理、評(píng)價(jià)與改

進(jìn)等方面的行為準(zhǔn)則。

本文件適用于民用建筑中舒適性中央空調(diào)系統(tǒng)的常規(guī)運(yùn)行管理，以及在發(fā)生與空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)相關(guān)的

突發(fā)性事件時(shí)的應(yīng)急運(yùn)行管理。

2規(guī)范性引用文件

下列文件中的內(nèi)容通過文中的規(guī)范性引用而構(gòu)成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，

僅該日期對(duì)應(yīng)的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本

文件。

GB2894安全標(biāo)志及其使用導(dǎo)則

GB5749生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)

GB19210空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)清洗規(guī)范

GB50050工業(yè)循環(huán)冷卻水處理設(shè)計(jì)規(guī)范

GB50303建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范

GB50365空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范

GB/T17094室內(nèi)空氣中二氧化碳衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)

WS394公共場(chǎng)所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生規(guī)范

WS/T396公共場(chǎng)所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)清洗消毒規(guī)范

3術(shù)語和定義

下列術(shù)語和定義適用于本文件。

3.1

舒適性中央空調(diào)系統(tǒng)comfortofcentralairconditioningsystem

為滿足人員工作與生活需要，采用空氣調(diào)節(jié)和通風(fēng)技術(shù)，對(duì)空氣進(jìn)行集中處理、輸送、分配，并控

制其參數(shù)的設(shè)備、管道及附件、儀器儀表的總和，也稱舒適性集中空調(diào)系統(tǒng)(本標(biāo)準(zhǔn)簡稱中央空調(diào)系統(tǒng))。

3.2

冷熱源主機(jī)centralair-conditioningheatandcoldsources

為空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)提供所需冷量，用以抵消室內(nèi)環(huán)境的熱負(fù)荷；以及為空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)提供用以抵消室

內(nèi)環(huán)境的冷負(fù)荷所需熱量。

3.3

空調(diào)水系統(tǒng)及附屬設(shè)備airconditioningwatersystemandancillaryequipment

為了滿足室內(nèi)環(huán)境溫度需要，將所需的冷熱源輸送到受控空間的設(shè)備。包括冷卻塔、水泵、過濾器、

閥門、水處理器、熱交換器、水路管道等。

3.4

末端設(shè)備terminalequipment

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通過處理和輸配空氣，控制空間的空氣溫度、濕度、潔凈度和氣流速度等參數(shù)，達(dá)到給定要求的技

術(shù)的設(shè)備。包括風(fēng)機(jī)盤管、新風(fēng)機(jī)組、組合式空調(diào)機(jī)組、加濕器、空氣消毒裝置、風(fēng)管等。

4管理要求

4.1組織機(jī)構(gòu)

4.1.1根據(jù)中央空調(diào)系統(tǒng)的規(guī)模、復(fù)雜程度和運(yùn)行管理工作量的大小，應(yīng)建立相應(yīng)的組織架構(gòu)，明確

主管領(lǐng)導(dǎo),履行相關(guān)職責(zé)，見附錄B。

4.1.2應(yīng)根據(jù)中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行要求，設(shè)置相應(yīng)的管理部門及負(fù)責(zé)人,履行相關(guān)職責(zé)，見附錄B。

4.2人員要求

4.2.1中央空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)配備運(yùn)行管理人員，宜為專職人員。

4.2.2運(yùn)行管理人員應(yīng)熟悉中央空調(diào)系統(tǒng)的工作原理和運(yùn)行特點(diǎn)，具有安全意識(shí)、節(jié)能意識(shí)和應(yīng)急指

揮能力。

4.2.3運(yùn)行管理人員應(yīng)掌握中央空調(diào)的管理知識(shí)和技能；經(jīng)考核合格后上崗；還應(yīng)經(jīng)過消防安全的培

訓(xùn)，掌握防火、滅火的基本技能。

4.2.4特種設(shè)備運(yùn)行操作人員應(yīng)具備《中華人民共和國特種作業(yè)操作證》。

4.3工具儀表

4.3.1應(yīng)配備相應(yīng)的檢測(cè)儀表和維修設(shè)備。

4.3.2應(yīng)建立儀表及工具臺(tái)賬，并按規(guī)定送檢。

4.3.3應(yīng)為運(yùn)行管理人員配備相應(yīng)的勞保用品。

4.4技術(shù)資料

4.4.1應(yīng)分類建立健全各項(xiàng)技術(shù)檔案，并應(yīng)在實(shí)踐工作中不斷完善，相關(guān)技術(shù)資料分類見附錄C。

4.4.2應(yīng)建立完整的系統(tǒng)監(jiān)測(cè)、計(jì)量設(shè)備臺(tái)賬。

4.4.3管理性檔案與技術(shù)性檔案應(yīng)與在用中央空調(diào)系統(tǒng)同期保存，中央空調(diào)系統(tǒng)廢止后原技術(shù)性檔案

應(yīng)繼續(xù)保存≥5年，原管理型檔案應(yīng)繼續(xù)保存≥2年。

4.4.4所有運(yùn)行記錄應(yīng)保存≥2年。

4.5安全衛(wèi)生

4.5.1應(yīng)結(jié)合本單位中央空調(diào)系統(tǒng)的特點(diǎn)，建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度，并應(yīng)在實(shí)踐工作中不斷完善。相

關(guān)制度見附錄D。

4.5.2宜定期檢測(cè)并記錄室內(nèi)空氣環(huán)境參數(shù)，室內(nèi)環(huán)境應(yīng)符合國家現(xiàn)行相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

4.5.3中央空調(diào)系統(tǒng)的電氣控制及操作系統(tǒng)應(yīng)安全可靠，應(yīng)定期檢查供電電源，接線應(yīng)牢固，接地措

施應(yīng)符合GB50303相關(guān)規(guī)定。

4.5.4中央空調(diào)系統(tǒng)冷熱源的燃油、燃?xì)夤艿老到y(tǒng)的防靜電接地裝置應(yīng)定期檢查、維護(hù)、試驗(yàn)。防靜

電接地裝置功能應(yīng)正常有效。

4.5.5制冷機(jī)組、水泵和風(fēng)機(jī)等設(shè)備的基礎(chǔ)應(yīng)穩(wěn)固，隔振裝置應(yīng)可靠，傳動(dòng)裝置應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，軸承和

軸封的冷卻、潤滑和密封應(yīng)良好，無過熱、異常聲音或振動(dòng)等現(xiàn)象。

4.5.6應(yīng)定期檢查中央空調(diào)系統(tǒng)新風(fēng)口的周邊環(huán)境，應(yīng)保持整潔，并應(yīng)遠(yuǎn)離化學(xué)性或生物性污染源、

建筑物排風(fēng)口和開放式冷卻塔。新風(fēng)口處的防護(hù)網(wǎng)及防雨措施應(yīng)定期檢查、清洗。

4.5.7空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)在運(yùn)行期間，應(yīng)合理控制送風(fēng)溫度、相對(duì)濕度，空調(diào)房間內(nèi)的建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)內(nèi)部

和表面應(yīng)無結(jié)露、發(fā)霉現(xiàn)象。

4.5.8應(yīng)加強(qiáng)二次裝修管理，當(dāng)對(duì)空調(diào)房間內(nèi)送風(fēng)口、回風(fēng)口和排風(fēng)口的位置、數(shù)量及尺寸規(guī)格等進(jìn)

行改動(dòng)時(shí)，氣流組織應(yīng)符合國家現(xiàn)行相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

4.6設(shè)備機(jī)房

4.6.1空調(diào)機(jī)房管理應(yīng)滿足以下要求：

a)門口應(yīng)有機(jī)房類別及安全管理標(biāo)志；

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b)門窗、鎖具完好、有效；

c)機(jī)房內(nèi)張貼相關(guān)管理制度，包括但不限于崗位職責(zé)、出入管理制度、巡視檢查制度、安全操

作規(guī)程、維護(hù)保養(yǎng)制度等；

d)機(jī)房環(huán)境整潔，無雜物、無積塵、無鼠、無蟲害，溫濕度符合設(shè)備運(yùn)行要求；

e)應(yīng)定期檢查消防、通風(fēng)、應(yīng)急照明、防止小動(dòng)物進(jìn)入等附屬設(shè)施，完好、有效；

f)設(shè)備定期巡查、維護(hù)、檢驗(yàn)，安全防護(hù)用具配置齊全，檢驗(yàn)合格；

g)應(yīng)急設(shè)備設(shè)施用品應(yīng)齊全、完備，可隨時(shí)啟用。

4.6.2空調(diào)機(jī)房內(nèi)不得放置易燃、易爆和有毒有害危險(xiǎn)物品。

4.6.3燃?xì)鈾C(jī)房應(yīng)安裝燃?xì)庑孤z測(cè)報(bào)警裝置，并定期年檢。

4.7第三方服務(wù)商

4.7.1應(yīng)向第三方服務(wù)商索取其提供產(chǎn)品的檢驗(yàn)報(bào)告及合格證；其服務(wù)應(yīng)符合國家相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)

范要求。

4.7.2第三方服務(wù)商提供服務(wù)的人員應(yīng)接受過相關(guān)培訓(xùn)，考核合格。

4.7.3與第三方服務(wù)商簽訂的合同中應(yīng)約定，其所從事的一切工作都應(yīng)獲得許可。

4.7.4在合同中應(yīng)明確第三方服務(wù)商應(yīng)急響應(yīng)的時(shí)間及其他相關(guān)要求。

4.7.5第三方服務(wù)商提供的所有產(chǎn)品或服務(wù)應(yīng)在合同中約定詳細(xì)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，包括但不限于：

——月維保計(jì)劃；

——工況轉(zhuǎn)換維保計(jì)劃；

——年維保計(jì)劃。

4.7.6中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理人員應(yīng)監(jiān)督第三方服務(wù)商的履約情況，并做好維修、維保記錄。

4.8標(biāo)識(shí)管理

4.8.1中央空調(diào)系統(tǒng)的安全警示標(biāo)志應(yīng)符合GB2894的要求。

4.8.2空調(diào)機(jī)房內(nèi)顯著位置應(yīng)有以下主要標(biāo)識(shí)：

——“禁止煙火”等禁止標(biāo)志；

——“非專業(yè)人員請(qǐng)勿靠近”、“有電危險(xiǎn)”等警告標(biāo)志；

——閥門常開、常閉狀態(tài)標(biāo)志，以及管道分類、流向等提示標(biāo)志；

——設(shè)備工作狀態(tài)標(biāo)志。

4.8.3標(biāo)識(shí)要求:

a)應(yīng)在設(shè)備醒目處張貼標(biāo)牌，包括但不限于設(shè)備品牌、型號(hào)、設(shè)備編號(hào)、主要參數(shù)、運(yùn)行管理

責(zé)任人等內(nèi)容；

b)管路上的標(biāo)識(shí)應(yīng)包含基本識(shí)別色、識(shí)別符號(hào)和流向；

c)狀態(tài)標(biāo)識(shí)宜包括設(shè)備及管路壓力數(shù)值設(shè)定、控制閥門開/關(guān)狀態(tài)、回水溫度、壓差、油溫、計(jì)

量器具校驗(yàn)狀態(tài)等，標(biāo)識(shí)應(yīng)載明運(yùn)行參數(shù)、運(yùn)行狀態(tài)、有效狀態(tài)，以標(biāo)牌形式設(shè)置。

4.8.4應(yīng)建立中央空調(diào)系統(tǒng)標(biāo)識(shí)檔案，并及時(shí)更新，檔案應(yīng)完整有效。

5運(yùn)行技術(shù)要求

5.1一般要求

5.1.1制定維保計(jì)劃

按照生產(chǎn)廠家技術(shù)說明書制定中央空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，包括維護(hù)保養(yǎng)的流程、周期、工作負(fù)責(zé)

人、記錄要求等。中央空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)該按照計(jì)劃進(jìn)行設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)；并應(yīng)按照生產(chǎn)廠家推薦的頻率安排系

統(tǒng)的大中修。

5.1.2備品備件

應(yīng)按照生產(chǎn)廠家的建議及實(shí)際運(yùn)行情況，儲(chǔ)備一定數(shù)量的備品備件。

5.1.3定期檢驗(yàn)

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應(yīng)按國家相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行安全檢驗(yàn)，包括鍋爐、壓力表、安全閥等安全

附件。安全檢驗(yàn)應(yīng)由具有國家認(rèn)可資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

5.1.4按規(guī)操作

中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行操作人員在中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行和事故處理中，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行管理制度和操作規(guī)程。

5.1.5日常工作主要內(nèi)容

5.1.5.1巡查：按照巡查管理制度，定時(shí)定點(diǎn)對(duì)空調(diào)的整個(gè)系統(tǒng)、末端巡視檢查，消除各種設(shè)備隱患。

5.1.5.2運(yùn)行：按照中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理制度和安全操作規(guī)程，由專職的空調(diào)運(yùn)行人員值守、運(yùn)行，

保證空調(diào)系統(tǒng)安全運(yùn)行和正常使用，運(yùn)行中無超標(biāo)噪音和嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象；不出現(xiàn)帶壓管道跑水事故。

5.1.5.3保養(yǎng)：按照中央空調(diào)系統(tǒng)維保服務(wù)質(zhì)量要求，建立完備的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃并實(shí)施；制定科學(xué)合

理的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和節(jié)能降耗措施；定期檢修養(yǎng)護(hù)，定期更換補(bǔ)充制冷劑、潤滑油、傳感器等。定期保養(yǎng)冷

凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔、供電柜、新風(fēng)機(jī)、風(fēng)管、過濾網(wǎng)等。

5.1.5.4維修：空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員應(yīng)及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修，并做好記錄，對(duì)故障應(yīng)提

供分析和處理報(bào)告。

5.1.5.5日常記錄：對(duì)設(shè)備的巡查、運(yùn)行、保養(yǎng)、維修過程建立完備的記錄檔案。

5.1.5.6監(jiān)督相關(guān)外協(xié)單位文明、規(guī)范操作，做好其他設(shè)施設(shè)備成品保護(hù)。

5.1.6運(yùn)行異常及時(shí)匯報(bào)

5.1.6.1中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行發(fā)生異?；蚬收蠒r(shí)，值班人員應(yīng)按操作規(guī)程執(zhí)行，并向上級(jí)匯報(bào)。

5.1.6.2如果發(fā)生人身觸電、設(shè)備爆炸起火等事故，值班人員應(yīng)先切斷電源、搶救處理，并立即向部

門主管匯報(bào)。

5.1.6.3機(jī)房出現(xiàn)制冷劑大量泄漏，值班人員應(yīng)立即撒離，在主機(jī)房門外設(shè)立警示標(biāo)識(shí)，并向上級(jí)匯

報(bào)。

5.2冷熱源主機(jī)

5.2.1中央空調(diào)系統(tǒng)停止運(yùn)行超過一周時(shí)，應(yīng)按照GB50365和生產(chǎn)廠家技術(shù)說明書進(jìn)行空調(diào)冷熱源主

機(jī)安全性能檢測(cè)。空調(diào)冷熱源主機(jī)性能正常方可開機(jī)運(yùn)行。

5.2.2冷熱源主機(jī)正常運(yùn)行期間，主機(jī)運(yùn)行記錄應(yīng)每2h1次。

5.2.3應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，按冷、熱源主機(jī)技術(shù)要求有計(jì)劃地進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)，維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容應(yīng)符合

GB50365的規(guī)定，并滿足生產(chǎn)廠家技術(shù)說明書中相關(guān)要求。

5.2.4對(duì)于安裝于地下層或通風(fēng)不良位置的空調(diào)冷熱源主機(jī)，應(yīng)在空調(diào)冷熱源主機(jī)機(jī)房安裝制冷劑泄

漏探測(cè)自動(dòng)報(bào)警裝置，以確保運(yùn)行人員和公共區(qū)域人員的人身安全。

5.2.5廢棄的制冷劑不能直接排入大氣，應(yīng)提交給生產(chǎn)廠家或制冷劑制造廠家進(jìn)行回收。

5.3水路管道及附屬設(shè)備

5.3.1應(yīng)根據(jù)所使用中央空調(diào)系統(tǒng)的特性，制定相應(yīng)空調(diào)管網(wǎng)水處理計(jì)劃。

5.3.2初次啟用或者次年度再次使用時(shí)，中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行操作人員應(yīng)按GB50050、GB50365及WS/T

396的規(guī)定對(duì)冷卻塔、冷卻水管路以及冷凍水(含采暖熱水)管路進(jìn)行清洗消毒；然后抽取管網(wǎng)水及冷凝

水送至有檢測(cè)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)。檢測(cè)結(jié)果符合GB50050的要求，同時(shí)符合GB50365及WS394的

衛(wèi)生指標(biāo)規(guī)定方可投入運(yùn)行。

5.3.3機(jī)組運(yùn)行期間，運(yùn)行操作人員巡檢管道及附屬設(shè)備應(yīng)每天≥2次。

5.3.4常規(guī)維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)包括下列內(nèi)容：

a)水泵、冷卻塔運(yùn)轉(zhuǎn)正常，緊急停機(jī)開關(guān)工作正常；

b)水泵、冷卻塔應(yīng)保持清潔；

c)過濾器、熱交換器、軟連接性能良好；

d)管道及閥門無跑、冒、滴、漏、堵現(xiàn)象，無明顯銹蝕，保溫層無脫落和破損；

e)定期檢查循環(huán)泵、冷卻泵電機(jī)及泵體，每年進(jìn)行一次添加更換潤滑脂、清潔葉輪、絕緣電阻

檢測(cè)、基礎(chǔ)緊固、除銹刷漆等維護(hù)保養(yǎng)。

5.3.5冷卻塔附近應(yīng)設(shè)置緊急停機(jī)開關(guān)，并定期檢查維護(hù)。

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5.3.6冷卻塔應(yīng)保持清潔，應(yīng)定期檢測(cè)和清洗，且應(yīng)進(jìn)行過濾、緩蝕、阻垢、殺菌和滅藻等水處理工

作。

5.4末端設(shè)備

5.4.1應(yīng)制定末端設(shè)備定期的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。

5.4.2空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)中的風(fēng)管和空氣處理設(shè)備應(yīng)定期檢查、清洗和檢驗(yàn)，應(yīng)去除積塵、污物、鐵銹和

菌斑等，并應(yīng)符合下列規(guī)定：風(fēng)管檢查周期每2年不應(yīng)少于1次，空氣處理設(shè)備檢查周期每年不少于1

次。

5.4.3中央空調(diào)系統(tǒng)使用期間應(yīng)定期對(duì)空氣處理設(shè)備的空氣消毒裝置、過濾器、換熱器盤管、凝結(jié)水

盤以及設(shè)備的箱體內(nèi)壁表面進(jìn)行生物污染物污染狀況檢測(cè)。檢測(cè)結(jié)果應(yīng)達(dá)到GB50365規(guī)定的物體表面

衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)中有生物污染物時(shí)，應(yīng)在空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)停止運(yùn)行的狀態(tài)下對(duì)其進(jìn)行消毒。消

毒方法應(yīng)按WS/T396的要求進(jìn)行。

5.4.4中央空調(diào)系統(tǒng)清洗、消毒后7日內(nèi)應(yīng)對(duì)空氣處理設(shè)備的空氣消毒裝置、過濾器、換熱器盤管、

凝結(jié)水盤以及設(shè)備的箱體內(nèi)壁表面再次進(jìn)行衛(wèi)生檢測(cè)。檢測(cè)結(jié)果應(yīng)達(dá)到WS/T396的清洗、消毒效果要

求。

5.4.5應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)丨h(huán)境狀況及使用頻率制定自身的空氣過濾器的檢查、清洗消毒及更換周期。

5.4.6空氣過濾器的檢查周期、評(píng)價(jià)指標(biāo)及管理要求宜按表1所示進(jìn)行。

表1空氣過濾器檢查周期、評(píng)價(jià)指標(biāo)及管理要求

過濾器種類檢查周期評(píng)價(jià)指標(biāo)管理要求

新風(fēng)入口過濾器7d網(wǎng)眼被堵塞>50%清洗并消毒

(多風(fēng)沙地區(qū)宜更短)

重復(fù)使用型

20d網(wǎng)眼被堵塞>50%清洗并消毒

粗效過濾器

一次性使用型阻力高于額定初阻力50

≤2個(gè)月更換

粗效過濾器Pa

阻力高于額定初阻力60

中效過濾器≤4個(gè)月更換

Pa

5.4.7末端設(shè)備停用時(shí)間>3個(gè)月，應(yīng)按照GB50365及生產(chǎn)廠家技術(shù)說明書的要求維修、保養(yǎng)，對(duì)末

端設(shè)備進(jìn)行全面檢查，依據(jù)檢查結(jié)果進(jìn)行清洗、消毒或更換。

5.4.8末端設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)方法與周期，應(yīng)按照GB50365及生產(chǎn)廠家技術(shù)說明書的要求進(jìn)行。常規(guī)維

護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容應(yīng)包括：風(fēng)機(jī)葉輪及軸承、風(fēng)機(jī)皮帶必要時(shí)的更換；加濕設(shè)備水源符合GB5749的規(guī)定；加

濕設(shè)備與除濕設(shè)備無結(jié)垢、積塵和霉斑。

5.4.9中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行的新風(fēng)量、二氧化碳濃度、生物污染物、可吸入顆粒物、積塵量等指標(biāo)，應(yīng)

符合GB50365及WS394的規(guī)定。

5.4.10對(duì)空調(diào)末端房間的溫度、濕度、二氧化碳濃度的抽檢應(yīng)每天≥1次，溫度、濕度、二氧化碳濃

度應(yīng)符合GB50365及GB/T17094的規(guī)定。抽檢空調(diào)末端房間數(shù)量占空調(diào)末端房間總數(shù)比例應(yīng)≥1%。

5.4.11中央空調(diào)系統(tǒng)衛(wèi)生狀況檢測(cè)結(jié)果中，風(fēng)管內(nèi)表面積塵量超過GB19210、GB50365及WS394

的規(guī)定時(shí)，應(yīng)自行(應(yīng)具有相關(guān)清洗資質(zhì))或委托專業(yè)清洗機(jī)構(gòu)對(duì)中央空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)按照GB19210、GB

50365及WS/T396的要求進(jìn)行清洗，使其符合GB19210、GB50365及WS394的規(guī)定。

5.5動(dòng)力控制系統(tǒng)

5.5.1應(yīng)制定中央空調(diào)動(dòng)力控制系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。

5.5.2常規(guī)維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)包含以下內(nèi)容：

a)定期清潔控制柜內(nèi)外的灰塵、臟物；

b)檢查、緊固所有接線頭，燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換；

c)應(yīng)及時(shí)修理、更換動(dòng)作不正?；蚩刂剖ъ`的溫控開關(guān)；

d)定期對(duì)交流接觸器進(jìn)行清潔、除塵、緊固并檢查絕緣蓋板是否完好，如損壞應(yīng)更換；

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T/CPMIXXXX—XXXX

e)應(yīng)檢查信號(hào)燈是否正常，如不亮應(yīng)更換；

f)應(yīng)檢查指示儀表指示是否正確，如有偏差應(yīng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍大應(yīng)更換。

6能耗管理

6.1計(jì)量

6.1.1宜對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)的耗電量、用水量進(jìn)行分表計(jì)量統(tǒng)計(jì)。

6.1.2中央空調(diào)系統(tǒng)的壓力表、流量計(jì)、溫度計(jì)、冷（熱）量表、電表、燃料計(jì)量表（天然氣表、油

表）等計(jì)量儀表如有損壞應(yīng)及時(shí)維修、更換，缺少的應(yīng)增設(shè)。

6.1.3各種計(jì)量檢測(cè)設(shè)備應(yīng)按照技術(shù)說明書的要求，在規(guī)定條件下使用和放置，定期檢查、清潔、校

準(zhǔn)，保證計(jì)量檢測(cè)設(shè)備的安全、整潔、配備附件完好、合格證齊全。

6.2節(jié)能

6.2.1空調(diào)運(yùn)行管理人員應(yīng)掌握系統(tǒng)的實(shí)際能耗狀況，并應(yīng)接受相關(guān)部門的能源審計(jì)。應(yīng)定期調(diào)查能

耗分布狀況，分析節(jié)能潛力，并應(yīng)提出節(jié)能運(yùn)行和改造建議。

6.2.2中央空調(diào)系統(tǒng)的全年運(yùn)行方案應(yīng)根據(jù)系統(tǒng)的冷（熱）負(fù)荷及能源供應(yīng)條件，經(jīng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，

按節(jié)能環(huán)保的原則合理制定。

6.2.3當(dāng)空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)為間歇運(yùn)行方式時(shí)，應(yīng)根據(jù)氣候狀況、空調(diào)負(fù)荷情況和建筑熱惰性，確定開機(jī)

停機(jī)時(shí)間。

6.2.4對(duì)作息時(shí)間固定的建筑，應(yīng)在非工作時(shí)間內(nèi)降低空調(diào)運(yùn)行控制標(biāo)準(zhǔn)。

6.2.5當(dāng)啟動(dòng)冷熱源設(shè)備對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)熱或預(yù)冷運(yùn)行時(shí)，宜關(guān)閉新風(fēng)系統(tǒng)；當(dāng)采用室外空氣進(jìn)行預(yù)冷

時(shí)，宜利用新風(fēng)系統(tǒng)。

6.2.6空氣過濾器的前后壓差應(yīng)定期檢查，當(dāng)壓差不能直接顯示或遠(yuǎn)程顯示時(shí)，宜增設(shè)儀器儀表。

6.2.7通風(fēng)系統(tǒng)新風(fēng)量和排風(fēng)量應(yīng)根據(jù)建筑物的功能進(jìn)行調(diào)節(jié)，并宜維持建筑微正壓或微負(fù)壓運(yùn)行。

6.2.8對(duì)人流密度相對(duì)較大且變化較大的場(chǎng)所，宜采用新風(fēng)需求控制，應(yīng)根據(jù)室內(nèi)二氧化碳濃度值控

制新風(fēng)量。

6.2.9使用空調(diào)期間應(yīng)避免開窗，室內(nèi)溫度設(shè)定值夏季≥26℃,冬季≤20℃。

6.2.10對(duì)溫度有特殊要求的宜采用專用空調(diào)或分體空調(diào)。

7應(yīng)急管理

7.1一般規(guī)定

7.1.1應(yīng)急預(yù)案的制定

7.1.1.1中央空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)急預(yù)案應(yīng)包括以下內(nèi)容：

a)應(yīng)急組織及其構(gòu)成，指揮協(xié)調(diào)部門；

b)應(yīng)急物資的準(zhǔn)備和存放地點(diǎn)；

c)應(yīng)急現(xiàn)場(chǎng)的負(fù)責(zé)人、組成人員及各自的職責(zé)；

d)通信聯(lián)絡(luò)、應(yīng)急處理流程；

e)安全防護(hù)和人員的組織，調(diào)度和保障措施。

7.1.1.2應(yīng)急處理流程應(yīng)包括以下內(nèi)容：

a)事件的報(bào)告程序和預(yù)案啟動(dòng)程序；

b)采取的行動(dòng)；

c)與其他人員或部門聯(lián)系的辦法和程序；

d)呼叫第三方服務(wù)商；

e)應(yīng)急事件的詳細(xì)記錄。

7.1.1.3緊急情況下的聯(lián)系應(yīng)包括以下內(nèi)容：

a)緊急情況的性質(zhì)；

b)空調(diào)系統(tǒng)備用品的詳細(xì)說明；

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c)緊急情況可能持續(xù)的時(shí)間；

d)采取的補(bǔ)救行動(dòng)；

e)聯(lián)系人通訊錄及聯(lián)系順序。

7.1.2應(yīng)急預(yù)案的演練

應(yīng)急預(yù)案應(yīng)每年至少演練1次，詳細(xì)記錄演練過程，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)改進(jìn)，并再次進(jìn)行應(yīng)急演練。

7.1.3發(fā)生以下突發(fā)事件時(shí)應(yīng)采取應(yīng)急管理措施：

a)當(dāng)?shù)卣幱趥魅静×餍衅冢≡⑸镉锌赡芡ㄟ^空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)擴(kuò)散時(shí)；

b)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生化學(xué)或生物污染，或發(fā)生不明原因的空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)氣體污染時(shí)；

c)在有冰凍可能的地區(qū)，發(fā)生極端天氣時(shí)。

7.2應(yīng)急技術(shù)措施

7.2.1應(yīng)按照GB50365中有關(guān)應(yīng)急技術(shù)措施的要求執(zhí)行。

7.2.2在有冰凍可能的地區(qū)，進(jìn)入冬季前應(yīng)提前關(guān)閉新風(fēng)進(jìn)口風(fēng)閥，做好新風(fēng)機(jī)組或新風(fēng)加熱盤管、

冷卻塔的防凍措施，并及時(shí)關(guān)注天氣變化，加強(qiáng)設(shè)備巡查頻次，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)排除。

7.3應(yīng)急事件處理總結(jié)評(píng)估

應(yīng)急事件發(fā)生后，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行后續(xù)評(píng)估，并立即采取適當(dāng)措施以防止再發(fā)生；應(yīng)急事件緊急處置后

對(duì)相關(guān)指標(biāo)應(yīng)再次檢測(cè)，指標(biāo)符合相關(guān)規(guī)定后方可重新投入使用。

8評(píng)價(jià)與改進(jìn)

8.1評(píng)價(jià)

8.1.1評(píng)價(jià)的依據(jù)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期依據(jù)以下內(nèi)容適用時(shí)對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理工作進(jìn)行檢查，檢查過程與結(jié)果

應(yīng)形成記錄，經(jīng)檢查人和系統(tǒng)運(yùn)行管理責(zé)任人共同確認(rèn)后予以保存：

——有關(guān)國家法律、法規(guī)、規(guī)章和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)；

——本文件；

——合同約定；

——中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理相關(guān)工作制度、規(guī)范及操作規(guī)程；

——服務(wù)質(zhì)量記錄、服務(wù)滿意度調(diào)查與統(tǒng)計(jì)材料。

8.1.2評(píng)價(jià)的方式

評(píng)價(jià)工作通常采取的方式包括但不限于以下方面：

——業(yè)主、物業(yè)使用人和公眾的意見征詢；

——物業(yè)項(xiàng)目內(nèi)部自評(píng)；

——物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織定期評(píng)價(jià)；

——邀請(qǐng)第三方或外部專家評(píng)價(jià)。

8.1.3評(píng)價(jià)的要點(diǎn)

評(píng)價(jià)的要點(diǎn)包括但不限于以下方面：

——中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理制度、操作規(guī)程實(shí)施情況；

——中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理人員的培訓(xùn)記錄齊全；

——中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理維護(hù)工作及時(shí)、全面，維護(hù)保養(yǎng)記錄齊全；

——中央空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)檔案建立、管理立并及時(shí)更新；

——中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備檢測(cè)、校驗(yàn)工作按期開展。

8.2改進(jìn)

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8.2.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年應(yīng)至少一次對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理進(jìn)行整體評(píng)價(jià)，形成評(píng)價(jià)報(bào)告。

8.2.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)評(píng)價(jià)報(bào)告反映的信息進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)和分析處理，找出問題產(chǎn)生的原因并有針

對(duì)性的采取糾正預(yù)防措施；對(duì)新需求進(jìn)行分析，識(shí)別，確定改進(jìn)方案。

8.2.3改進(jìn)措施來源通常包括但不限于以下方面：

——中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理工作檢查所暴露出的問題或管理亮點(diǎn)；

——中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理人員在日常工作中提出的建議、意見；

——收集的業(yè)主和物業(yè)使用人的建議、意見、投訴；

——物業(yè)管理區(qū)域設(shè)施設(shè)備的更新、改造；

——物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理模式的改變或業(yè)主及物業(yè)使用人服務(wù)要求的改變；

——因設(shè)施設(shè)備引起的服務(wù)質(zhì)量問題或事故；

——物業(yè)服務(wù)行業(yè)在中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理方面的創(chuàng)新措施；

——其他相關(guān)的國家或地方標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的發(fā)布實(shí)施。

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A

A

附錄A

（資料性）

中央空調(diào)運(yùn)行管理記錄

表A.1中央空調(diào)系統(tǒng)制冷機(jī)組運(yùn)行記錄表

蒸發(fā)器冷凝器壓縮機(jī)

內(nèi)制冷劑冷水制冷劑冷卻水油電機(jī)

容

趨電備

壓溫近壓力溫度壓力溫度壓油流平均線注

壓力溫度油電流A電壓V

力度溫MPa℃MPa℃差溫設(shè)電

時(shí)位

間度定流%RLA

kPa℃℃出回出回kPa℃出回出回kPa℃L1L2L3ABBCCA值%

記錄人：審核人：

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表A.2中央空調(diào)系統(tǒng)循環(huán)水泵運(yùn)行記錄表

號(hào)冷媒泵號(hào)冷媒泵號(hào)冷卻泵號(hào)冷卻泵

出水出水出水出水

回水回水回水回水

時(shí)間壓力電壓電流壓力電壓電流壓力電壓電流壓力電壓電流備注

壓力壓力壓力壓力

表VA表VA表VA表VA

MPaMPaMPaMPa

MPaMPaMPaMPa

記錄人：審核人：

10

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表A.3中央空調(diào)系統(tǒng)空氣處理機(jī)組巡視記錄表

機(jī)房位置：設(shè)備編號(hào)：

加濕電動(dòng)新風(fēng)風(fēng)機(jī)電機(jī)電流

供水供水回水回水

運(yùn)行器開過濾二通閥開傳動(dòng)風(fēng)機(jī)電機(jī)機(jī)房巡視

日期時(shí)間溫壓力溫壓力其它備注

狀態(tài)關(guān)狀網(wǎng)閥開關(guān)狀皮帶軸承軸承A相B相C相衛(wèi)生人

度℃MPa度℃MPa

態(tài)度%態(tài)%

注：正常劃“√”，異常劃“×”，并記錄現(xiàn)場(chǎng)情況。

記錄人：審核人：

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表A.4中央空調(diào)系統(tǒng)新風(fēng)機(jī)組巡視記錄表

機(jī)房位置：設(shè)備編號(hào)：

加濕器電動(dòng)二新風(fēng)閥

供水溫供水壓回水溫回水壓運(yùn)行狀機(jī)房衛(wèi)

日期時(shí)間開關(guān)狀過濾網(wǎng)通閥水開關(guān)狀其它巡視人備注

度℃力MPa度℃力MPa態(tài)生

態(tài)開度%態(tài)%

注：正常劃：“√”，異常劃：“×”，并記錄現(xiàn)場(chǎng)情況。

記錄人：審核人：

12

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表A.5中央空調(diào)系統(tǒng)冷源運(yùn)行主要能耗統(tǒng)計(jì)表

年月日

電制冷系統(tǒng)耗電統(tǒng)計(jì)二級(jí)泵系統(tǒng)

備注或

項(xiàng)目冷卻塔等附屬設(shè)記錄人

冷凍機(jī)組冷凍泵耗電量冷卻泵耗電量耗電統(tǒng)計(jì)說明

備耗電量

消耗量消耗量消耗量消耗量消耗量

時(shí)間表數(shù)表數(shù)表數(shù)表數(shù)表數(shù)

KWhKWhKWhKWhKWh

記錄人：審核人：

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附錄B

（資料性）

各崗位職責(zé)表

主管領(lǐng)導(dǎo)職責(zé)運(yùn)行管理部門負(fù)責(zé)人職責(zé)運(yùn)行操作人員職責(zé)

a)對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管a)對(duì)本單位的中央空調(diào)系a)熟悉和掌握中央空調(diào)設(shè)

理負(fù)有領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任；統(tǒng)運(yùn)行工作全面負(fù)責(zé)，保施的功能和操作規(guī)程；

b)組織制定中央空調(diào)系統(tǒng)障運(yùn)行符合相關(guān)規(guī)定，掌b)按照制度規(guī)定對(duì)中央空

運(yùn)行管理和規(guī)章制度；握運(yùn)行情況；調(diào)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行操作、巡

c)負(fù)責(zé)中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行b)確定逐級(jí)安全責(zé)任，落實(shí)視、檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，

管理所需資源，包括管理管理制度和安全操作規(guī)保證其處于正常運(yùn)行狀

人員、運(yùn)行操作人員與相程；態(tài)；

關(guān)檢測(cè)設(shè)備的配置；c)制定中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備c)發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)在確認(rèn)后按

d)負(fù)責(zé)中央空調(diào)設(shè)備外委維保及大中修計(jì)劃，并組相關(guān)操作規(guī)程及時(shí)排除，

合同的審批、上報(bào)，及經(jīng)織實(shí)施；不能確定、不能及時(shí)排除

批準(zhǔn)后的實(shí)施監(jiān)督；d)組織和指導(dǎo)運(yùn)行操作人的應(yīng)立即向部門主管人

e)建立和健全中央空調(diào)系員進(jìn)行業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)、技術(shù)培員報(bào)告；

統(tǒng)運(yùn)行管理人員的培訓(xùn)訓(xùn)及安全教育，并負(fù)責(zé)考d)做好維護(hù)保養(yǎng)記錄和設(shè)

和考核檔案。核；備運(yùn)行記錄。

e)負(fù)責(zé)本單位中央空調(diào)系

統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)行管理和質(zhì)

量監(jiān)督、檢查；

f)按照《特種設(shè)備安全監(jiān)察

條例》管理本單位中央空

調(diào)系統(tǒng)的特種設(shè)備，定期

年檢合格；

g)組織安全檢查，督促整改

中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行中發(fā)

現(xiàn)的隱患，及時(shí)處理涉及

安全的重大問題；

h)針對(duì)本單位的實(shí)際情況，

組織制定應(yīng)急預(yù)案，并定

期實(shí)施演練。

i)掌握運(yùn)行期間實(shí)際能耗

情況，定期進(jìn)行能耗分

析，為節(jié)能運(yùn)行管理提供

改進(jìn)依據(jù)。

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T/CPMIXXXX—XXXX