《商業(yè)綜合體開發(fā)研討》課件

商業(yè)綜合體開發(fā)研討深入探討商業(yè)綜合體開發(fā)全過程適合開發(fā)商、投資者及運(yùn)營(yíng)管理人員商業(yè)綜合體定義與類型多元業(yè)態(tài)組合融合購(gòu)物中心高端寫字樓精品酒店常見開發(fā)模式單一業(yè)主開發(fā)聯(lián)合開發(fā)分階段建設(shè)商業(yè)綜合體的主要功能商業(yè)功能購(gòu)物零售、餐飲美食休閑功能娛樂設(shè)施、文化體驗(yàn)辦公功能企業(yè)總部、創(chuàng)意空間生活功能居住空間、便民服務(wù)行業(yè)發(fā)展背景11990年代初步探索階段22000-2010快速發(fā)展期32010-2020規(guī)模爆發(fā)期42020至今精細(xì)化轉(zhuǎn)型期國(guó)內(nèi)外發(fā)展歷程歐美起源購(gòu)物中心概念首次出現(xiàn)日韓改良高密度城市空間利用創(chuàng)新中國(guó)本土化融合東西方特色的本土實(shí)踐全球化趨同業(yè)態(tài)與技術(shù)創(chuàng)新全球共享典型商業(yè)綜合體案例上海正大廣場(chǎng)浦東地標(biāo)性綜合體北京三里屯太古里開放式街區(qū)型商業(yè)成都IFS西部超高層綜合體典范區(qū)位選擇原則優(yōu)質(zhì)區(qū)位城市核心區(qū)或次中心交通便利地鐵站點(diǎn)、主干道交叉口人口密集常住人口與流動(dòng)人口雙高消費(fèi)能力區(qū)域居民收入水平較高市場(chǎng)調(diào)研方法客流調(diào)查駐點(diǎn)觀察實(shí)地計(jì)數(shù)移動(dòng)設(shè)備數(shù)據(jù)商圈分析一級(jí)商圈3公里二級(jí)商圈5公里消費(fèi)力評(píng)估競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比業(yè)態(tài)組合品牌差異客群重疊度客群定位分析家庭客群30-45歲親子消費(fèi)為主白領(lǐng)客群25-35歲工作日午餐和下班休閑青少年客群15-24歲娛樂和社交消費(fèi)銀發(fā)客群60歲以上健康服務(wù)和休閑區(qū)域經(jīng)濟(jì)與政策影響5年政策扶持周期地方支持政策平均持續(xù)時(shí)間30%稅收優(yōu)惠區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目可享受稅收減免比例3倍經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)帶動(dòng)周邊商業(yè)價(jià)值提升倍數(shù)功能分區(qū)與規(guī)劃頂層功能區(qū)酒店、景觀餐廳中層功能區(qū)辦公、專業(yè)服務(wù)低層功能區(qū)零售、餐飲、娛樂地下功能區(qū)停車場(chǎng)、超市建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)外觀形象地標(biāo)性、辨識(shí)度高入口設(shè)計(jì)寬敞醒目、多向可達(dá)動(dòng)線規(guī)劃環(huán)形流通、避免死角中庭規(guī)劃垂直串聯(lián)、視線通透靈活空間可變隔斷、多功能利用智能化與綠色建筑智能樓宇管理系統(tǒng)光伏發(fā)電屋頂能耗降低30%景觀與公共空間打造主題景觀季節(jié)性裝置藝術(shù)休憩空間舒適座椅與綠植結(jié)合互動(dòng)區(qū)域兒童娛樂與成人休閑活動(dòng)廣場(chǎng)可舉辦小型演出交通與停車規(guī)劃地下停車地面停車專用停車臨時(shí)停車充電樁區(qū)"一站式"體驗(yàn)理念全天候消費(fèi)場(chǎng)景早餐、午休、晚間娛樂一體化多元業(yè)態(tài)協(xié)同購(gòu)物、餐飲、健身無(wú)縫銜接服務(wù)便捷高效一卡通、會(huì)員積分全場(chǎng)通用開發(fā)流程總覽項(xiàng)目前期調(diào)研、定位、可研規(guī)劃設(shè)計(jì)總體規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)建設(shè)施工土建、機(jī)電、裝修招商運(yùn)營(yíng)招租、開業(yè)、日常管理項(xiàng)目可行性研究土地獲取與報(bào)批流程土地信息獲取政府公告、中介渠道參與土地出讓拍賣、招標(biāo)或協(xié)議方式簽訂出讓合同繳納土地出讓金辦理相關(guān)證照土地證、規(guī)劃許可證等招標(biāo)與采購(gòu)管理設(shè)計(jì)招標(biāo)概念設(shè)計(jì)招標(biāo)方案深化設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工招標(biāo)總包單位招標(biāo)專業(yè)分包招標(biāo)設(shè)備供應(yīng)商招標(biāo)透明化管理招標(biāo)文件公示評(píng)標(biāo)過程監(jiān)督結(jié)果公開透明項(xiàng)目建設(shè)階段管理工期控制關(guān)鍵路徑法里程碑節(jié)點(diǎn)管理進(jìn)度動(dòng)態(tài)調(diào)整質(zhì)量管理第三方監(jiān)理樣板引路制度隱蔽工程驗(yàn)收安全管理安全教育培訓(xùn)安全檢查制度應(yīng)急預(yù)案演練驗(yàn)收交付與后評(píng)估分部分項(xiàng)驗(yàn)收結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修分別驗(yàn)收竣工備案圖紙審查、現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)交付使用業(yè)主交接、商戶裝修運(yùn)營(yíng)效果評(píng)估開業(yè)半年和一年回顧分析融資渠道解析資本市場(chǎng)REITs、資產(chǎn)證券化合作開發(fā)合資公司、引入戰(zhàn)略投資者金融機(jī)構(gòu)銀行貸款、信托融資自有資金企業(yè)積累、股東投入成本控制策略投資回報(bào)與周期測(cè)算12%目標(biāo)IRR行業(yè)平均內(nèi)部收益率8年投資回收期平均資金回籠周期3.5倍投入產(chǎn)出比項(xiàng)目全生命周期平均回報(bào)招商策略概覽主力店百貨、超市占比20-25%次主力店影院、健身占比15-20%專業(yè)店服飾、餐飲占比40-50%特色店新概念、體驗(yàn)店占比10-15%主力品牌引入國(guó)際知名品牌形象店帶動(dòng)客流國(guó)內(nèi)龍頭品牌本土消費(fèi)者忠誠(chéng)度高高端奢侈品牌提升項(xiàng)目整體檔次招商渠道與方法行業(yè)展會(huì)全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)博覽會(huì)零售業(yè)大會(huì)品牌推介會(huì)區(qū)域性品牌說明會(huì)重點(diǎn)品牌一對(duì)一洽談?wù)猩檀砉緦I(yè)招商團(tuán)隊(duì)品牌資源豐富線上招商平臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)交易網(wǎng)社交媒體品牌對(duì)接租賃與合作模式固定租金穩(wěn)定性高，業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)小純提成租金靈活性大，商戶壓力小保底加提成平衡風(fēng)險(xiǎn)，最常用模式階梯式租金初期扶持，逐年增長(zhǎng)合作經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分成，深度綁定開業(yè)推廣與運(yùn)營(yíng)籌備開業(yè)前3個(gè)月媒體預(yù)熱，品牌故事傳播開業(yè)前1個(gè)月大規(guī)模廣告投放，會(huì)員預(yù)招募開業(yè)當(dāng)周盛大開業(yè)儀式，明星活動(dòng)開業(yè)后1個(gè)月持續(xù)促銷，數(shù)據(jù)分析調(diào)整運(yùn)營(yíng)優(yōu)化管理數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)客流、銷售、轉(zhuǎn)化率分析評(píng)估業(yè)態(tài)表現(xiàn)，空間利用策略調(diào)整營(yíng)銷活動(dòng)，品牌更替持續(xù)優(yōu)化效果驗(yàn)證，迭代改進(jìn)智能化運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)大數(shù)據(jù)分析客流熱力圖，消費(fèi)行為分析CRM系統(tǒng)會(huì)員管理，精準(zhǔn)營(yíng)銷智能安防人臉識(shí)別，異常預(yù)警能耗管理智能照明，空調(diào)優(yōu)化品牌活動(dòng)與營(yíng)銷創(chuàng)新時(shí)裝秀藝術(shù)裝置科技互動(dòng)展節(jié)慶主題活動(dòng)增值服務(wù)體系構(gòu)建會(huì)員體系多級(jí)會(huì)員積分體系專屬服務(wù)便民服務(wù)禮品包裝寄存服務(wù)汽車充電數(shù)字服務(wù)免費(fèi)WiFi導(dǎo)購(gòu)機(jī)器人電子導(dǎo)航空間利用快閃店展覽區(qū)休閑空間顧客體驗(yàn)提升案例智能導(dǎo)購(gòu)機(jī)器人問詢、引導(dǎo)、互動(dòng)娛樂親子互動(dòng)區(qū)免費(fèi)托管、教育體驗(yàn)會(huì)員休息室高端休息區(qū)、免費(fèi)飲品改造與升級(jí)趨勢(shì)硬件升級(jí)立面改造中庭更新設(shè)備智能化軟件優(yōu)化業(yè)態(tài)調(diào)整品牌更新服務(wù)升級(jí)體驗(yàn)提升主題場(chǎng)景IP合作互動(dòng)科技城市更新與TOD模式交通樞紐層地鐵、公交、出租無(wú)縫銜接商業(yè)體驗(yàn)層零售、餐飲、娛樂一體化辦公居住層寫字樓、酒店或公寓科技賦能新趨勢(shì)無(wú)人零售店智能試衣間自動(dòng)停車系統(tǒng)AR購(gòu)物體驗(yàn)消費(fèi)升級(jí)及業(yè)態(tài)新變革傳統(tǒng)零售單一購(gòu)物功能新零售融合線上線下一體化體驗(yàn)業(yè)態(tài)沉浸式娛樂空間社交業(yè)態(tài)社區(qū)型互動(dòng)場(chǎng)所商業(yè)綜合體+社區(qū)社區(qū)服務(wù)中心便民服務(wù)、醫(yī)療站點(diǎn)教育培訓(xùn)空間兒童早教、成人技能培訓(xùn)社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所文化演出、健身活動(dòng)養(yǎng)老配套設(shè)施老年活動(dòng)中心、適老化設(shè)計(jì)典型風(fēng)險(xiǎn)類型風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與預(yù)警機(jī)制預(yù)警響應(yīng)應(yīng)急處置方案啟動(dòng)動(dòng)態(tài)監(jiān)控關(guān)鍵指標(biāo)實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估定期全面風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估制度建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)管理制度體系應(yīng)對(duì)策略與應(yīng)急預(yù)案多元化經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多樣化客群差異化收入來(lái)源多元靈活租賃策略租期彈性化租金結(jié)構(gòu)優(yōu)化階段性調(diào)整機(jī)制危機(jī)公關(guān)預(yù)案媒體溝通機(jī)制社交媒體監(jiān)測(cè)品牌形象修復(fù)行業(yè)法規(guī)與規(guī)范《商業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50033-2013《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2014《商業(yè)建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ346-2014《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-2015《無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50763-2012未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)小型化社區(qū)型綜合體占地3-5萬(wàn)平方米主題化特色文化定位差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)街區(qū)化開放式業(yè)態(tài)布局城市空間融合智慧化數(shù)字技術(shù)賦能全流程智能體驗(yàn)新興商業(yè)模式探索聯(lián)合辦公空間靈活租期，共享設(shè)施微型精品酒店小空間高體驗(yàn)，過夜休息文化創(chuàng)意空間藝術(shù)展覽，手作體驗(yàn)跨界合作與生態(tài)聯(lián)盟商業(yè)+教育知名學(xué)府合作教育體驗(yàn)中心親子學(xué)習(xí)空間商業(yè)+醫(yī)療高端醫(yī)療機(jī)構(gòu)健康檢測(cè)中心美容醫(yī)療服務(wù)商業(yè)+體育專業(yè)體育品牌運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)場(chǎng)所賽事觀看空間行業(yè)標(biāo)桿案例對(duì)比北