2024房估師《經(jīng)營與管理》真題訓(xùn)練及答案（單選題）

2024房估師《經(jīng)營與管理》真題訓(xùn)練及答案（單選題）房估師《經(jīng)營與管理》真題訓(xùn)練及答案單選題11.【題干】每宗房地產(chǎn)的市場價值不同，是因為房地產(chǎn)具有()。【選項】A.用途廣泛性B.異質(zhì)性C.弱流動性D.長壽命性【答案】B【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價值不可能一致?！究键c】2.【題干】與購買股票相比，部分投資者更愿意投資房地產(chǎn)的主要原因是()?！具x項】A.房地產(chǎn)投資更易變現(xiàn)B.房地產(chǎn)投資所需資金少C.房地產(chǎn)投資收益更高D.房地產(chǎn)能保值增值【答案】D【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)投資具有保值增值的特性?！究键c】3.【題干】能承受較大投資風(fēng)險并期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者通常會選擇()?！具x項】A.進入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資B.尚未進入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資C.機會型房地產(chǎn)投資D.剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資【答案】C【解析】本題考查的是風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響。能承受較大投資風(fēng)險、期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者，則選擇機會型房地產(chǎn)投資?！究键c】4.【題干】若房地產(chǎn)市場的平均收益率為15%，國債的收益率為5%，商業(yè)房地產(chǎn)市場相對于整個房地產(chǎn)市場的風(fēng)險系數(shù)為1.4，則商業(yè)房地產(chǎn)市場的預(yù)期收益率為()?！具x項】A.14%B.19%C.21%D.22%【答案】B【解析】本題考查的是投資組合理論。資產(chǎn)預(yù)期收益率=無風(fēng)險資產(chǎn)收益率+市場風(fēng)險系數(shù)×(平均收益率-無風(fēng)險資產(chǎn)收益率)=5%+1.4×(15%-5%)=19%【考點】5.【題干】下列市場監(jiān)測與預(yù)警指標中，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展總體狀況的是()?！具x項】A.開發(fā)強度系數(shù)B.土地轉(zhuǎn)化率C.住房可支付性指數(shù)D.住房市場指數(shù)【答案】A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場指標。開發(fā)強度系數(shù)，是指房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP或固定資產(chǎn)投資的比例，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的總體狀況。【考點】6.【題干】房地產(chǎn)自然周期中的平衡點，通常是從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期()?！具x項】A.平均空置率B.平均吸納率C.平均交易量D.平均租售價格【答案】A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)。從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期平均空置率(又稱合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率)，就是房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點?！究键c】7.【題干】房地產(chǎn)市場上新建商品房過度開發(fā)的誘因不包括()?！具x項】A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場預(yù)測的偏差B.購房者對市場預(yù)測的'偏差C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的博弈和非理性行為D.房地產(chǎn)開發(fā)資金的易得性【答案】B【解析】本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。過度開發(fā)的誘因主要有三個方面，即開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差、開放商之間的博弈和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性?！究键c】16.【題干】張某將現(xiàn)有資金存入銀行，期望10年后增長1倍，若每半年復(fù)利計息一次，則年名義存款利率為()?！具x項】A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%【答案】A【解析】本題考查的是名義利率與實際利率。有題意列公式F=P(1+r/m)10m=2P，則(1+r/2)20=2，得r=7.05%。【考點】17.【題干】某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預(yù)計未來3年年初回收額分別為100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為()萬元?！具x項】A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C【解析】本題考查的是復(fù)利計算。P=100+150/1.08+80/1.082=307.476，A=307.476×0.08×1.083/(1.083-1)=119.31?！究键c】18.【題干】某倉庫出租期為15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的現(xiàn)值和為30萬元，年租金增長率為2%，年折現(xiàn)率為5%，則第1年的租金收入是()元?！具x項】A.23096.67B.24308.23C.24754.28D.25523.64【答案】B【解析】本題考查的是復(fù)利計算。因為年租金是于每年的年初收取，所以P=A1×{1-[(1+s)/(1+i)]n}×(1+i)/(i-s)，求出A1就是所求的結(jié)果?！究键c】19.【題干】李某向銀行貸款30萬元購買了一套的住宅，該筆貸款的期限為20年，貸款年利潤為6%，按月等額還本付息。如果李某于11年年初一次性提前償還本金10萬元，則從第11年開始的月還款額為()元?！具x項】A.948.72B.1039.09C.1200.58D.2149.29【答案】B【解析】本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。月利率=6%/12=0.5%，n=12×20=240個月，P=30萬元，A1=P[i(1+i)n]/[(1+i)n-1]=300000[0.5%(1+0.5%)240]/[(1+0.5%)240-1]=2149.293元，第11年年初一次性提前償還本金10萬元，折算為第11年年初至第20年每月的額度為A2=100000[0.5%(1+0.5%)120]/[(1+0.5%)120-1]=1110.205元，則從第11年開始的月還款額為A=A1-A2=2149.293-1110.205=1039.09元?！究键c】20.【題干】某銀行發(fā)放了一筆年利率7.5%、期限15年、那年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第10年的投資回報是()元。【選項】A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11【答案】A【解析】本題考查的是投資回收與投資回報。投資回報是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬。P=A/i×[1-1/(1+i)n]=36000/7.5%×[1-1/(1+7.5%)5]=145651.857元，第10年投資回報=P×i=145651.857×7.5%=10923.89?！究键c】21.【題干】某房地產(chǎn)投資項目總投資5000萬元，其中資金投入2000萬元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財務(wù)費用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項目全部投資收益率為()。【選項】A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%【答案】C【解析】本題考查的是全部投資和資本金評價指標的差異。借貸金=5000-2000=3000萬元，假定全部投資收益率為R，則3000萬元借貸資金產(chǎn)生的收益=3000×R，借貸資金的財務(wù)費用=3000×10%=300萬元，2000萬元的資本金產(chǎn)生的收益=2000×R，資本金收益率水平=(2000×R+3000×R-300)/2000=22%。解得R=14.8%?！究键c】22.【題干】在計算房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)開發(fā)成本時，不計算利息的費用是()?！具x項】A.建造費用B.融資費用C.其他工程費用D.專業(yè)人員費用【答案】B【解析】本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。在計算房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)開發(fā)成本時，融資費用不需要計算利息?！究键c】房估師《經(jīng)營與管理》真題訓(xùn)練及答案單選題21.《城市房屋拆遷管理條例》的適用范圍，是在()實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的活動。A.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上B.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上C.城市建成區(qū)內(nèi)國有土地上D.城市建成區(qū)內(nèi)集體土地上A【解析】：《城市房屋拆遷管理條例》的適用范圍，是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的活動。2.拆除租賃房屋時，如果被拆遷人與承租人未就解除租約達成協(xié)議，房屋拆遷補償方式是()。A.面積結(jié)算B.貨幣補償C.產(chǎn)權(quán)調(diào)換D.貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換C【解析】：對于出租人與承租人達不成協(xié)議的，為了保障承租人的權(quán)益不受損害，《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。3.委托拆遷估價的，拆遷當事人應(yīng)當明確被拆遷房屋的性質(zhì)和面積。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當向()申請確認。A.拆遷人B.拆遷主管部門C.城市規(guī)劃行政主管部門D.房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門C【解析】：委托拆遷估價的，拆遷當事人應(yīng)當明確被拆遷房屋的性質(zhì)和面積。對被拆遷房屋的.性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。4.拆遷當事人向原估價機構(gòu)申請復(fù)核估價的，該估價機構(gòu)應(yīng)當自收到書面復(fù)核估價申請之日起()日內(nèi)給予答復(fù)。A.5B.7C.10D.15A【解析】：拆遷當事人向原估價機構(gòu)申請復(fù)核估價的，該估價機構(gòu)應(yīng)當自收到書面復(fù)核估價申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。5.裁決應(yīng)當自收到申請之日起()日內(nèi)作出。A.15B.30C.60D.90B【解析】：裁決應(yīng)當自收到申請之日起30日內(nèi)作出。房估師《經(jīng)營與管理》真題訓(xùn)練及答案單選題31、經(jīng)濟活動的類型和特點不同，對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常不包括()。A.銷售收入B.出租收入C.貨幣收入D.其他經(jīng)營收入【正確答案】：C【答案解析】：對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、其他經(jīng)營收入等。參見教材P147。2、城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級、用途按()征收。A.占用面積B.土地出讓金C.經(jīng)營收入D.銷售收入【正確答案】：A3、房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理，下列步驟正確的是()。A.《規(guī)劃意見通知書(選址)》，《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》B.《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》，《規(guī)劃意見通知書(選址)》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》C.《規(guī)劃意見通知書(選址)》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》D.《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《規(guī)劃意見通知書(選址)》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【正確答案】：C【答案解析】：房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理，具體包括下發(fā)《規(guī)劃意見通知書(選址)》，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，設(shè)計方案審批，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。參見教材P72。4、對于()的企業(yè)，可能會在某方面反應(yīng)強烈，但對其他方面不予理會。A.隨機型競爭者B.選擇型競爭者C.兇猛型競爭者D.從容不迫型競爭者【正確答案】：B【答案解析】：對于選擇型競爭者的企業(yè)，可能會在某方面反應(yīng)強烈，但對其他方面不予理會。參見教材P126。5、房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析中，不包括()分析。A.最高項目費用B.最高租售數(shù)量C.最高購買價格D.最高土地取得價格【正確答案】：B6、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元/月，并當租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取3%的百分比租金。當租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應(yīng)繳納的租金時()萬元。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4正確答案B【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P359，15+(180-150)×3%=15.9(萬元)。7、在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算中，房屋開發(fā)費不包括()。A.建筑安裝工程費B.公共配套設(shè)施建設(shè)費C.土地費用D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P259，房屋開發(fā)費包括建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和公共配套設(shè)施建設(shè)費。8、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法錯誤的是()。A.面向已具備了使用條件或正在使用的房地產(chǎn)，以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資B.投資者可以通過轉(zhuǎn)售物業(yè)，獲取轉(zhuǎn)售收益C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在從單一的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)模式發(fā)展為開發(fā)投資和置業(yè)投資相結(jié)合的業(yè)務(wù)模式D.都是為了獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入【正確答案】：D9、從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的.資源，下列選項中不包括()。A.土地B.資本C.環(huán)境D.勞動力【正確答案】：C【答案解析】：房地產(chǎn)開發(fā)需要土地、勞動力、資本、管理經(jīng)驗、企業(yè)家精神和伙伴關(guān)系的綜合投入。10、在房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析中，最高土地取得價格分析屬于()。A.臨界點分析B.