某地產(chǎn)籌資之路與資本結(jié)構(gòu)分析

財務分析經(jīng)典實踐萬科企業(yè)股份有限公司籌資之路與資本結(jié)構(gòu)分析萬科籌資分析一.公司概況二.08年三季度主要財務數(shù)據(jù)三.公司籌資之路四.資本結(jié)構(gòu)分析五.建議一.公司概況1984年5月萬科企業(yè)股份有限公司成立1988年介入房地產(chǎn)領域1988年12月公司公開向社會發(fā)行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元1991年1月萬科A股在深圳證券交易所掛牌交易1992年正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務2005年中國房地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實力TOP10評選第一2006年成為第一家進入全國納稅百強榜的地產(chǎn)企業(yè)2007年2月上海萬科新里程一期B標工廠化住宅樓全面啟動，植根上海、承啟無限。一.公司概況房地產(chǎn)業(yè)特點：房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風險高、周期久、供應鏈長、地域性強的特點。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源幾乎60-80%依賴銀行貸款，近來國務院和央行出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，壓縮投資，抽緊銀根。央行銀根緊縮無異于扼住了目前我國房地產(chǎn)業(yè)的主動脈，如何開辟新的融資方式，建立新的融資平臺，已成為眾多房地產(chǎn)商性命攸關的頭等大事。發(fā)行前股本結(jié)構(gòu)及大股東持股情況

截至2007年12月31日前十大股東情況

截至2008年9月30日，公司股東總?cè)藬?shù)為1,062,756戶（其中A股1,030,455戶，B股32,565戶）。二、08年三季末主要財務數(shù)據(jù)公司第3季度實現(xiàn)凈利潤2.15億元，同比下降13.42%；基本每股收益0.02元，同比下降13.04%。1-9月份，公司累計實現(xiàn)營業(yè)收入225.4億元，同比增長66.34%；實現(xiàn)凈利潤22.8億元，同比增長18.76%；實現(xiàn)每股收益0.21元。報告期末公司擁有貨幣資金199.4億元，公司的短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款合計170.7億元，低于公司所持有的貨幣資金。公司期末總負債率69.7%，凈負債率34.8%，比中期末的凈負債率37.1％有所下降。08年三季末主要財務數(shù)據(jù)08年三季末主要財務數(shù)據(jù)08年三季末主要財務數(shù)據(jù)08年三季末主要財務數(shù)據(jù)08年三季末主要財務數(shù)據(jù)08年三季末主要財務數(shù)據(jù)發(fā)行情況中文全稱

：萬科企業(yè)股份有限公司

英文名稱

：CHINA

VANKE

CO.,

LTD

Ａ股代碼

：000002Ａ股簡稱

：萬科Ａ

Ａ股上市日期

：1991年01月29日發(fā)行日期：1988年12月28日

發(fā)行情況

中文全稱

：萬科企業(yè)股份有限公司

英文名稱

：CHINA

VANKE

CO.,

LTDＢ股代碼

：200002Ｂ股簡稱

：萬科ＢＢ股上市日期

：1993年05月28日

發(fā)行日期：1993年04月06日三、公司籌資之路1988年12月，公司公開向社會發(fā)行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元，資產(chǎn)及經(jīng)營規(guī)模迅速擴大，并于同年介入房地產(chǎn)領域。1991年1月29日，公司A股在深圳證券交易所掛牌交易。同年6月，公司通過配售和定向發(fā)行新股2,836萬股，集資人民幣1.27億元，開始跨地域房地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展。1992年底，上海萬科城市花園項目正式啟動，大眾住宅項目的開發(fā)被確定為公司的核心業(yè)務，公司開始進行業(yè)務調(diào)整。1993年3月，公司發(fā)行4,500萬股B股，該等股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。B股募股資金45,135萬港元，主要投資于房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)核心業(yè)務進一步突顯。1997年6月，公司增資配股募集資金人民幣3.83億元，主要投資于深圳住宅開發(fā)，推動公司房地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展更上一個臺階。2000年初，公司增資配股募集資金人民幣6.25億元，陸續(xù)投資于深圳、上海及北京的住宅項目及零售業(yè)務，公司實力進一步增強。年底，華潤集團及其關聯(lián)公司成為第一大股東，持有的萬科股份占萬科總股本15.08%?；I資之路2001年，公司將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司72%的股份轉(zhuǎn)讓予中國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產(chǎn)公司。2002年6月，公司發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券，募集資金15億，進一步增強了發(fā)展房地產(chǎn)核心業(yè)務的資金實力。2003年，公司進入廣州、中山、大連、鞍山房地產(chǎn)市場，初步形成“3+X”的區(qū)域發(fā)展模式。2004年9月，公司19.90億元可轉(zhuǎn)換公司債券公開發(fā)行。本次發(fā)行的可轉(zhuǎn)換公司債券于2004年10月8日在深圳證券交易所掛牌交易，簡稱“萬科轉(zhuǎn)2”，債券代碼126002。2005年，6月29日實施公司2004年度每10股派發(fā)人民幣1.5元（含稅）并轉(zhuǎn)增5股的派息、轉(zhuǎn)增股本方案后，轉(zhuǎn)股價格相應調(diào)整為每股人民幣3.55元.

籌資之路自2006年1月4日至2006年2月21日，連續(xù)28個交易日中累計20個交易日的收盤價格高于當期轉(zhuǎn)股價的130％，滿足了有關規(guī)定和《萬科企業(yè)股份有限公司可轉(zhuǎn)換公司債券募集說明書》相關約定，本公司行使“萬科轉(zhuǎn)２”贖回權利，將截至2006年4月7日之前未轉(zhuǎn)股的3,869,600元（38,696張）“萬科轉(zhuǎn)２”全部贖回。其余萬科轉(zhuǎn)２全部轉(zhuǎn)為股份，公司的股本總額增為3,969，898,751股。2006年12月，公司非公開發(fā)行４億股Ａ股，發(fā)行完成后，公司的股本總額為4,369,898,751股。經(jīng)證監(jiān)會批準，公司以10.5元/股的發(fā)行價格，向華潤股份有限公司等10家發(fā)行對象，非公開發(fā)行400,000,000股a股股票，共募集資金42億元?？鄢l(fā)行費用，募集資金凈額41.967億元。2006年12月27日，非公開發(fā)行的a股股票在深圳證券交易所上市。2008年09月04日萬科59億公司債券發(fā)行正式啟動根據(jù)公告，本次萬科發(fā)行的公司債券分為有擔保和無擔保兩個品種，其中有擔保品種為中國建設銀行深圳市分行提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保。有擔保品種為5年期固定利率債券，發(fā)行規(guī)模為30億元，票面利率5.50%；無擔保品種為5年期固定利率債券，基本發(fā)行規(guī)模為15億元，根據(jù)市場條件可超額增發(fā)不超過14億元，最終發(fā)行規(guī)模不超過29億元，票面利率7.00%。早在去年8月，萬科就發(fā)布公告稱，擬發(fā)行本金總額不超過59億元人民幣的公司債券。募集資金擬用15億優(yōu)化萬科負債結(jié)構(gòu)，剩余將用于補充萬科流動資金。此次公司債券的成功發(fā)行將進一步改善萬科的資金情況。對于目前資金普遍緊缺的萬科來說，59億元公司債的發(fā)行成功無異于雪中送炭。介于目前市場整體大勢不好，應該不是增發(fā)的最佳時機。如果萬科不及時增發(fā)，這些錢很有可能用來儲備“過冬”。

籌資之路2007年04月16日,以不低于公告招股意向書前二十個交易日公司A股股票均價或前一個交易日A股股票的均價增發(fā)原有A股和B股增發(fā)A股87,397萬股。

2007年9月5日，公司公開增發(fā)317，158，261股Ａ股。本次募集資金總額為9,999,999,969.33元,至此，公司股本總額達6,872,006,387股。

2008年09月04日萬科萬科59億公司債券發(fā)行正式啟動

多元化的融資方式

1、直接融資方面

公司憑借在國內(nèi)證券市場良好的公司形象、業(yè)績表現(xiàn)以及投資者關系，取得了資本市場的高度認同。公司1988年發(fā)行股票籌資2,800萬元，1991年發(fā)行新股籌資1.27億元，1993年發(fā)行Ｂ股籌資4.5億元港幣，1997年增資配股籌資3.83億元，2000年增資配股籌資6.25億元，2002年發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券籌資15億元,04年又發(fā)行19.9億元。2006年,定向增發(fā)A股,籌集資金42億。公司歷次籌集的資金均嚴格按照公司承諾使用，收益理想。截止到目前，公司各項財務指標和股利分配政策均符合上市公司發(fā)行新股相關法規(guī)的規(guī)定，為公司再次通過資本市場籌集資金奠定了良好基礎。

2、間接融資方面

公司自上市以來，取得了良好的經(jīng)營業(yè)績，且一直注重維護公司良好的財務形象。公司資信情況良好，公司與中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設銀行、中國工商銀行、招商銀行等金融機構(gòu)建立了長期友好的合作伙伴關系，多年來該等金融機構(gòu)為公司的發(fā)展提供了有力的資金支持。

有利地償債措施

公司將通過持續(xù)增長的良好業(yè)績和股東回報、穩(wěn)定而貼近市場的分紅派息政策、良好的投資者關系管理戰(zhàn)略、信息的透明度和規(guī)范運作等吸引更多的投資者

（一）公司將首先以募集資金投資項目的良好收益進行償債；

（二）當募集資金投資項目尚未產(chǎn)生收益或收益未能滿足償債要求時，公司將以公司自有資金進行償付；公司將對公司的資本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)質(zhì)量以及現(xiàn)金流量進行合理調(diào)控，使公司具有合理的資本結(jié)構(gòu)、良好的資產(chǎn)質(zhì)量、充足的現(xiàn)金流量，保證公司的償債能力；良好的抵御風險能力

建立與業(yè)務快速發(fā)展相匹配的風險管理體系。這包括三方面的工作：第一是加強對外部環(huán)境變化趨勢的研究和把握，做到及時應變；第二是秉持“現(xiàn)金為王”原則，完善現(xiàn)金流管理體系；第三是強化職員職務行為準則宣導，完善內(nèi)部監(jiān)控機制。年份2008年9月30日2007年9月30日短期借款4,533,515,833.31450,000,000.00 交易性金融負債6,268,680.00 0應付賬款10,198,440,954.15

6,602,873,390.84預收賬款31,079,804,725.17

28,798,755,594.01

應付職工薪酬145,114,899.01 86,274,773.89 應交稅費 (1,875,394,835.99)(1,498,944,645.75)

其它應付款11,228,370,543.88

4,844,286,819.67應付利息 108,639,124.21 0一年內(nèi)到期的非流動負債 12,536,270,483.48

5,867,148,000.00 年份2008年9月30日2007年9月30日長期借款 9,923,907,410.4217,770,538,277.09應付債券 5,761,746,675.832,549,981,050.00專項應付款 18,942,745.8812,487,599.20預計負債 45,022,390.3462,264,574.26遞延所得稅負債902,975,348.5525,433,543.64四、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析年份2008年9月30日2007年9月30日流動負債67,961,030,407.22

45,150,393,932.66長期負債16,652,594,571.0220,420,705,044.19債務資本合計84,613,624,978.2465,571,098,976.85權益資本36,851,653,027.9829,456,226,233.07資產(chǎn)負債率變動趨勢圖69.66%69%

大規(guī)模的籌集資金，使得公司08年的負債率與去年同期相比有所升高，而且遠高于同行平均53.96%；08年負債率達到約70%，這都由于預收帳款、應付票據(jù)、應付賬款、應付債券、長期應付款等的增加等因素的關系。這一負債水平限制了公司進一步舉債的能力。而在宏觀調(diào)控逐步深入之后，尤其是在近期爆發(fā)的全球的金融危機，市場面臨很多機會與危機，如果不能籌措足夠資金，公司可能會錯失加快發(fā)展的機遇。

針對上述情況，公司應進一步開拓融資渠道，增加信托發(fā)行，擴大與境外資金合作。在接下來的時間里，公司應展開更多新的融資方式的嘗試。管理層應秉承安全原則，將負債率控制在適當水平，但仍不能排除短期內(nèi)負債水平一定程度上升的可能。

資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析（2008.9）資產(chǎn)負債率(%)=69.66（與往年同期的對比）股東權益比(%)=30.34長期負債資產(chǎn)比(%)=13.71財務杠桿系數(shù)=1.14

資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析從以上數(shù)據(jù)可以看出負債當中流動負債的比重大,長期負債比率較低,因而風險相對增加,應該增大長期負債,以加強抵御其風險的能力在長期負債資產(chǎn)比中，長期借款占59.59%，去年同期為87.02%,故有所下降,原因是今年全球爆發(fā)金融危機,在此情況下,萬科長期借款依然很高,這要追溯歷史原因，房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在以銀行融資為主的單一融資渠道以及以短期負債為主的貸款結(jié)構(gòu)問題。面對新的政策變化和信貸緊縮環(huán)境，行業(yè)面臨資金緊張的壓力，以及過度依賴銀行信貸和以短期貸款為主的不確定風險，如何有效解決多融資渠道并改善負債結(jié)構(gòu)，對房地產(chǎn)行業(yè)而言，是一個新的挑戰(zhàn)。為順應政策變化的要求，公司已增加主要地區(qū)控股子公司的資本金，建立融資平臺；同時，公司開始對負債結(jié)構(gòu)進行適當調(diào)整，大力增加長期借款。資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析現(xiàn)在是公司大力發(fā)展的時期,需要大量投入資金,同時現(xiàn)處于特殊時期,為了滿足現(xiàn)在及未來的資金需求，公司將繼續(xù)加快銷售，增加經(jīng)營活動現(xiàn)金流入，充分運用財務杠桿空間，積極尋找戰(zhàn)略合作機會，并進一步開拓融資渠道，加大與境內(nèi)外資本合作力度，推進房地產(chǎn)基金項目合作的實踐,探索房地產(chǎn)金融市場的創(chuàng)新模式。五、建議:該公司資產(chǎn)負債率處于增長的狀態(tài),而且比例還相當高,超出了同行平均,然而公司屬于資本密集型企業(yè)，依靠的是資本的力量及高效率的經(jīng)營手段，需要籌集大量的資金.故萬科在以后資本結(jié)構(gòu)決策中，在考慮資本的同時，同時調(diào)節(jié)適應的資產(chǎn)負債率，充分有效地發(fā)揮資本的效用,以尋求最佳的財務組合。另外,萬科的存貨是相當?shù)馗?因此要采取促銷措施,為企業(yè)籌措資金.建議:萬科作為房地產(chǎn)的老大地位,其身譽是很好的,可考慮再發(fā)行一些債券進行融資,進一步鞏固好的身譽及地位.現(xiàn)在,股票市場也比較火熱,也可以發(fā)些認股權證來酬資.貸款利率的幾度提高,房地產(chǎn)又是高負債行業(yè),在國內(nèi)的大量貸款,必定增加其成本,故可以考慮更多的籌集境外資金,在境外上市,將行業(yè)擴展到境外.網(wǎng)絡兼職創(chuàng)業(yè)，免費注冊，贈送商城：網(wǎng)絡兼職創(chuàng)業(yè)，免費注冊，贈送商城：9、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節(jié)，愿你生活像春天一樣陽光，心情像桃花一樣美麗，日子像桃子一樣甜蜜。5月-255月-25Monday,May5,202510、人的志向通常和他們的能力成正比例。11:28:0311:28:0311:285/5/202511:28:03AM11、夫?qū)W須志也，才須學也，非學無以廣才