物業(yè)管理實務(wù)考點全解班

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目錄

第一章物業(yè)管理企業(yè)...............................................................5

第一節(jié)概述...................................................................5

第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立....................................................7

第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的組織形式與機構(gòu)設(shè)置....................................11

第二章物業(yè)管理招標投標（第一講）...............................................15

第一節(jié)物業(yè)管理招標投標的內(nèi)容與形式........................................15

第二節(jié)物業(yè)管理招標投標的策劃與實施（第二講）..............................20

第三節(jié)物業(yè)管理方案的制定...................................................27

第三章物業(yè)管理合同.............................................................29

第一節(jié)合同的概念...........................................................29

第二節(jié)前期物業(yè)服務(wù)合同.....................................................34

第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同.........................................................37

第四節(jié)業(yè)主公約和其他物業(yè)管理合同..........................................42

第四章早期介入與前期物業(yè)管理...................................................43

第一節(jié)早期介入.............................................................44

第二節(jié)前期物業(yè)管理.........................................................49

第二節(jié)物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗........................................56

第三節(jié)物業(yè)管理工作的移交...................................................57

第六章物業(yè)入住與裝修管理.......................................................61

第一節(jié)入住服務(wù)的內(nèi)容.......................................................62

第二節(jié)入住服務(wù)應(yīng)注意的問題（了解）........................................68

第三節(jié)裝修管理.............................................................70

第七章房屋及設(shè)施設(shè)備管理.......................................................79

第一節(jié)房屋及設(shè)施設(shè)備管理概述...............................................80

第二節(jié)房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃與實施....................................83

第三節(jié)共用設(shè)施設(shè)備的運行管理（掌握+熟悉）.................................89

第四節(jié)房屋及共用設(shè)施設(shè)備維護管理項目的外包控制（熟悉）...................92

第五節(jié)幾種典型設(shè)施設(shè)備的管理（熟悉）......................................94

第八章物業(yè)環(huán)境管理............................................................102

第一節(jié)清潔衛(wèi)生管理........................................................102

第二節(jié)白蟻及衛(wèi)生蟲害防治（了解）.........................................105

第三節(jié)綠化管理............................................................107

第九章公共秩序管理服務(wù)........................................................110

第一節(jié)公共安全防范管理服務(wù)................................................111

第二節(jié)消防管理............................................................114

第三節(jié)車輛停放管理服務(wù)....................................................120

第十章物業(yè)管理風險防范與緊急事件..............................................125

第一節(jié)物業(yè)管理風險的內(nèi)容及防范管理.......................................126

第二節(jié)緊急事件處理........................................................130

第十一章財務(wù)管理...............................................................135

第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理（掌握）.......................................136

第二節(jié)物業(yè)管理項目的財務(wù)管理（熟悉）.....................................139

第三節(jié)酬金制、包干制與物業(yè)服務(wù)費的測算編制...............................140

第四節(jié)物業(yè)管理專項維修資金（熟悉）.......................................143

第十二章物業(yè)檔案管理..........................................................145

第一節(jié)物業(yè)管理檔案的概念與分類............................................146

第二節(jié)物業(yè)管理檔案的收集與整理（掌握）...................................147

第三節(jié)物業(yè)管理檔案的檢索利用與保存（熟悉）...............................150

第四節(jié)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案（掌握）.......................................152

第十三章人力資源管理..........................................................155

第一節(jié)員工的招聘與解聘....................................................155

第二節(jié)人員的培訓及管理....................................................158

第三節(jié)員工薪酬管理........................................................162

第四節(jié)員工的考核與獎懲（熟悉）............................................165

第十四章客戶管理...............................................................167

第一節(jié)客戶溝通............................................................167

第二節(jié)客戶投訴的處理......................................................170

第三節(jié)客戶滿意度調(diào)查......................................................173

第十五章物業(yè)管理應(yīng)用文書......................................................177

第一節(jié)應(yīng)用文書的基礎(chǔ)知識..................................................178

第二節(jié)物業(yè)管理應(yīng)用文書的類型（掌握）.....................................180

第三節(jié)物業(yè)管理應(yīng)用文書制作及運用的要領(lǐng)...................................184

2012年物業(yè)管理師《物業(yè)管理實務(wù)》課程分析

從2012年的物業(yè)管理師考試大綱來看，《物業(yè)管理實務(wù)》課程考試大綱與

2011年基本沒有變化，所使用的教材也是跟2011年是一樣的。下面就《物業(yè)管

理實務(wù)》這門課程以及考試的情況做一簡單的介紹。

一、教材分析

《物業(yè)管理實務(wù)》這門課程共有15張內(nèi)容，包括了物業(yè)管理公司成立、物

業(yè)管理招投標、物業(yè)管理合同、早期物業(yè)管理、房屋的裝修、維修等日常物業(yè)管

理內(nèi)容、物業(yè)的財務(wù)管理、人力資源管理、風險管理、物業(yè)管理的應(yīng)用文寫作等

相關(guān)的內(nèi)容。該教材編寫的整體的思路是根據(jù)物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)開展的先后順序

進行教材內(nèi)容的編寫。章節(jié)之間關(guān)聯(lián)度不是很大，總的特點就是：內(nèi)容多，知識

點分布零散，復習掌握起來有一定的難度。

按照考試大綱的要求，《物業(yè)管理實務(wù)》這門課程所有的知識點分了“掌握、

熟悉、了解”三個類別。顧名思義，“掌握”的知識點是要重點學習的，占整個

考試題的60%左右；“熟悉”的知識點是要進行熟練地掌握，對試題中出現(xiàn)的內(nèi)

容能夠根據(jù)試題的描述很熟練地聯(lián)系到有關(guān)的知識點，并能根據(jù)記憶的內(nèi)容進行

解題，該部分的題目占整個考試題的30%左右；最后“了解”的知識點，簡單地

瀏覽即可，不需要花費大量的時間去記憶，“了解”的知識點考試題量少，占整

個考試題的10%左右。從以上的分析大家心中就有數(shù)了，怎樣來復習，重點放在

哪里？我在以后的講解過程中，會為大家把各知識點進行類型標注，為大家的復

習節(jié)省時間。

本教材中，掌握的知識點有52個，熟悉的知識點有57個，了解的知識點有

40個。這是從大的方面來歸納的，每個大的方面下面又包含很多小的分項。

二、考試題型分析

單項選擇題，源于基本知識、原理（每題的4個備選項中，只有1個最符

合題意）；

根據(jù)《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》、《考試說明》，本課程的考試題型有:

多項選擇題，對知識的綜合考查，（每題中的5個備選項中，有2個或2個

以上選項符合題意。錯選，本題不得分；少選，所選每個得0.5分）；

案例分析題（根據(jù)背景材料，按要求作答）。比較綜合，即考理論又考實操。

考試時間3小時，試卷滿分為100分。

三、各種題型答題點撥

L單選題

（1）前期物業(yè)管理階段的經(jīng)營收支一般呈現(xiàn)（）狀態(tài)

A.收入多、支出多、收支平衡和盈利

B.收入少、支出多、收支不平衡和虧損

C.收入多、支出少、收支不平衡和盈利

D.收入少、支出少、收支平衡和盈利

答案是：B。該題采用的直選法和排除法。根據(jù)題意，前期物業(yè)管理階段，

應(yīng)該是業(yè)主未入住或入主的較少，但是物業(yè)管理為后期管理的前期大基礎(chǔ)的投入

都要支出，這也是本階段最明顯的特點，加之前期投入較大的人類、財力、物力

等資源，管理成本相對較高，物業(yè)空置率高等原因?qū)е率杖肷?、支出多，收支?/p>

平衡和虧損。

（2）消防工作的指導原則是（）

A.安全第一，預(yù)防為主

B.預(yù)防為主，防消結(jié)合

C.不顧一切，滅火為主

D.安全第一財產(chǎn)第二

答案是:B。該題根據(jù)已有的知識可以排除C、D,在我們經(jīng)常聽到的各種宣

傳中，就沒有C、D這兩種說法。答案就在A和B中，根據(jù)消防的特點，滅火不

是目的，所以防肯定是有的，，并且防在前，答案就很明顯了。

（3）一份好的招標書至少應(yīng)（）要求

A.符合招標書

B.符合該物業(yè)項目管理的實際

C.充分反映該物業(yè)管理企業(yè)的特點和特長

D.符合招標單位的要求條件。

答案是：ABCD。對于該題，如果有些同學沒有從事過招投標的工作，如果要

選擇，我們通常采用的是印象判斷法。假設(shè)你是招標人，你怎樣來判斷投來的標

書。這樣一聯(lián)想，答案就不難選了。

對于選擇題，出題比較靈活，特別是多選題，題目的難度大，但是萬變不離

其宗，只要靜下心，好好的復習，認真地答題，取得理想成績還是不難的。對于

其解法，我們后面會有專門的專題為大家講解。

2.案例分析題

對于案例分析題，主要有兩種形式，一種是簡單的問答式的，一種是綜合的,

利用所學的知識對問題進行總結(jié)回答，涉及到的知識面比較廣。

簡單的問答式：

例如：某日，一業(yè)主到房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理入住手續(xù)，該業(yè)主直接找到物業(yè)

服務(wù)企業(yè)的經(jīng)理自我介紹說：“我接到入住通知書已經(jīng)半年多了，由于工作忙，

一直沒來辦理手續(xù)，今天特地抽出時間來辦理

工作人員：“沒關(guān)系，不論拖多長時間，我們都會辦理」

工作人員：“您的材料是否都帶齊了？”

業(yè)主拿出買房合同、入住手續(xù)書及付款收據(jù)。

工作人員：“可以了”

業(yè)主問：“你們公司的收費標準有批文嗎？”

工作人員答道：“有，你看，這是房地產(chǎn)開發(fā)公司的批文「

業(yè)主說：“我最近資金比較緊張，維修基金這一部分我能不能緩交，等到發(fā)

生大修時，我一定補齊

經(jīng)理說：“可以，不過您必須寫一份保證/

業(yè)主問：“裝修是否要辦理手續(xù)？”

工作人員：“只要您不破壞承重墻，就不用辦理任何手續(xù)了/

業(yè)主問：“裝修前是否要交一些費用？”

工作人員說：“您自己找人裝修就不用交任何費用了

業(yè)主問：“我是否可以一次繳納十年的物業(yè)管理費？”

工作人員說：“那太好了，都向您這樣我們的服務(wù)就有保障了「

請分析后回答以下問題：

指出并改正本案例中存在的錯誤與不妥之處。

答案要點提示：

凡是黃色部分都是有錯誤或不妥之處。改正比較容易。

綜合性解析式：

例如：某大廈物業(yè)管理公司接到2101室某外資公司負責人投訴，稱他與幾

位重要外賓乘坐電梯上大廈，行至2樓時一位送餐人員帶著很多盒飯上了電梯。

該送餐人員渾身汗味，送的兩大包飯幾乎占滿了電梯地面，飯菜味充溢電梯。而

且送餐員中途停梯時，堵住電梯門，逐一往外拿盒飯袋。該行為不僅耽誤了用戶

的寶貴時間，而且還給外賓留下了不良的隱性。用戶希望物業(yè)管理公司尊重高檔

大廈的形象，加強管理，避免發(fā)生類似事情。

分析后請回答以下問題：

(1)針對案例中的情況，業(yè)界存在哪些意見？

(2)遇到案例中的事件，物業(yè)公司應(yīng)該怎么做？

(3)物業(yè)管理公司針對送貨人員應(yīng)如何做好安全防范管理工作？

答案要點提示：

(1)兩種意見：一是為了方便管理，物業(yè)公司應(yīng)該禁止這些外來人員乘坐電

梯。理由是案例中描述的，氣味、油味、形象不雅等；二是只要外來這些人

員有合理、真實的事由并遵守管理公司的電梯管理規(guī)定,是可以乘坐電梯的。

因為物業(yè)公司的電梯不是保密機構(gòu)或私有財產(chǎn)。

(2)應(yīng)該這樣做：

一是辦理臨時出入證及貨物出入登記制度；

二是要求外來人員在大廈期間遵守管理規(guī)定；

三是送貨人員應(yīng)乘坐專業(yè)電梯，按指定通道上下樓；

四是管理人員要加強對外來人員的管理，指導外來人員按照規(guī)定出入。

(3)應(yīng)這樣這樣做：

一是送貨人員佩戴《臨時出入證》，在物業(yè)指定出入口進出；

二是送貨人員應(yīng)衣冠整齊干凈，不得穿背心、短褲、拖鞋進入物業(yè)；

三是送貨人員應(yīng)該乘坐送貨電梯到送餐層；

四是送貨人員不得亂動亂用物業(yè)公共設(shè)施；

五是送貨人員應(yīng)自覺維護物業(yè)環(huán)境，對貨物進行很好地餓包裝；

六是如有違反者，物業(yè)公司應(yīng)對其進行批評教育。

三、復習方法

對于該門課程的復習，總結(jié)起來送大家16個字：

抓住大綱、分清主次、反復記憶、態(tài)度先行。

第一章物業(yè)管理企業(yè)

本章考試的目的是考查考生對物業(yè)管理企業(yè)類型、特征、設(shè)立程序、內(nèi)部組

織機構(gòu)設(shè)置以及物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)等知識的掌握程度和綜合運用能力。

本章的內(nèi)容比較少，也較為簡單，我將根據(jù)考試大綱要求把知識按照掌握、

熟悉、了解三個層次進行重新組合，各位學員只要按照我的講義進行復習就能掌

握90%以上內(nèi)容。

掌握：物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序，物業(yè)管理企業(yè)的組織機構(gòu)及其職能。

熟悉：物業(yè)管理企業(yè)主要特征、組織結(jié)構(gòu)形式，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。

了解：物業(yè)管理企業(yè)的主要類型，物業(yè)管理企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計的要求和主要

影響因素。

第一節(jié)概述

物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國，香港的物業(yè)就是從英國傳承的，

大陸的物業(yè)管理是從香港傳過來的，起始于20世紀80年代。1981年3月，全

國第一家物業(yè)管理公司誕生。此后，物業(yè)管理行業(yè)在我國迅速發(fā)展，各地物業(yè)管

理企業(yè)和從業(yè)人員數(shù)量迅速增加。

一、物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征(熟悉)

項目內(nèi)容

概念是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)

服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動的經(jīng)濟實體。

特征(1)獨立的企業(yè)法人；

(2)屬于服務(wù)企業(yè)；

(3)具有一定公共管理性質(zhì)的職能。

二、物業(yè)管理企業(yè)的分類(了解)

項目內(nèi)容

按照投(1)全民所有制物業(yè)管理企業(yè)；

資主體的經(jīng)(2)集體所有制物業(yè)管理企業(yè)；

濟成分劃分(3)民營物業(yè)管理企業(yè)；

(4)外資物業(yè)管理企業(yè)；

(5)其他物業(yè)管理企業(yè)。

按股東(1)物業(yè)管理有限責任公司；

出資形式劃(2)物業(yè)管理有限公司；

分(3)股份合作型物業(yè)管理公司。

三、物業(yè)管理企業(yè)的常見模式(一般了解)

(一)房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司或部門

房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司是指由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位投資成立的法人

或非法人物業(yè)管理企業(yè)。

(二)獨立的物業(yè)管理企業(yè)

獨立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和其他單位，獨立注

冊、自主經(jīng)營、自負盈虧的物業(yè)管理企業(yè)。

(三)物業(yè)管理集團公司

物業(yè)管理集團公司主要由集團總公司和下屬公司或分公司構(gòu)成。集團總公司

是宏觀控制機構(gòu)，集團發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負責，總公司機關(guān)中也設(shè)若干業(yè)

務(wù)處室和行政辦公部門；子公司或分公司既可按地域設(shè)置，也可按專業(yè)服務(wù)內(nèi)容

劃分，如樓宇設(shè)備維修公司、清潔服務(wù)公司、保安服務(wù)公司以及物業(yè)管理公司等。

例題：1.物業(yè)管理企業(yè)的特征是(ABD)

A.屬于服務(wù)性的企業(yè)

B.具有獨立的企業(yè)法人

C.都是私有制的企業(yè)

D.具有一定的公共管理性質(zhì)和職能。

E.都是依附某個房地產(chǎn)集團

2.按照投資主體的經(jīng)濟成分劃分，物業(yè)公司有（ABCDE）形式

A.全民所有制物業(yè)管理企業(yè)

B.集體所有制物業(yè)管理企業(yè)

C.民營物業(yè)管理企業(yè)

D.外資物業(yè)管理企業(yè)

E.其他物業(yè)管理企業(yè)

3.下列物業(yè)管理公司形式，哪一種不是按照股東出資形式來劃分的。（D）

A.物業(yè)管理有限責任公司

B.物業(yè)管理有限公司

C.股份合作型物業(yè)管理公司

D.私人型物業(yè)管理公司

4.下列哪一種模式不是物業(yè)管理企業(yè)常見的模式（B）

A.房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司或部門

B.外資物業(yè)管理企業(yè)

C.獨立的物業(yè)管理企業(yè)

D.物業(yè)管理集團公司

第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立

根據(jù)《公司法》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的

設(shè)立程序分為工商注冊登記和資質(zhì)審批兩個階段。

一、物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記（掌握）

根據(jù)《公司法》的規(guī)定，企業(yè)設(shè)立須向工商行政管理部門進行注冊登記，在

領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。物業(yè)管理公司很顯然也要遵循《公司法》，其辦理

手續(xù)與一般企業(yè)相同。設(shè)立前必須到工商行政管理部門進行登記。

（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工商登記相關(guān)內(nèi)容

項目內(nèi)容

企業(yè)名稱的預(yù)先物業(yè)管理企業(yè)可結(jié)合行業(yè)特點，根據(jù)所管理的物業(yè)的名稱、地

審核域、公司發(fā)起人等取名，但在取名時，必須符合《公司法》的

有關(guān)規(guī)定。根據(jù)公司登記管理的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)當由

全體股東或發(fā)起人制定的代表或委托的代理人申請企業(yè)名稱

的預(yù)先核準，經(jīng)工商行政管理部門批準后，獲得《企業(yè)名稱預(yù)

先核準通知書》

公司地址物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以其主要的辦事機構(gòu)所在地作為公司地址

注冊資本《公司法》規(guī)定，科技開發(fā)、咨詢、服務(wù)性有限責任公司最低

限額的注冊資本為10萬元，物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)性企業(yè)應(yīng)

符合此規(guī)定。同時，考慮到企業(yè)注冊后即應(yīng)辦理物業(yè)管理企業(yè)

資質(zhì)證書，因此注冊資本還應(yīng)符合各資質(zhì)等級注冊資本的規(guī)定

要求0

股東人數(shù)和法定在設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)時，股東人數(shù)必須符合法定條件。

代表人

公司人員物業(yè)管理企業(yè)的人數(shù)和從業(yè)資格應(yīng)符合相關(guān)法規(guī)要求。

公司章程物業(yè)管理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金、業(yè)務(wù)、經(jīng)營

規(guī)模、組織架構(gòu)以及利益分配、債權(quán)債務(wù)、內(nèi)部管理等內(nèi)容的

書面文件，是設(shè)立企業(yè)的最重要的基礎(chǔ)條件之一。

(2)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件(熟悉)

項目內(nèi)容

一級資質(zhì)(國(1)注冊資本為人民幣500萬元以上。

務(wù)院建設(shè)主(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專

管部門負責職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中具有中級以上職稱的人員不

資質(zhì)證書的少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職

頒發(fā)和管理)稱。

(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積

分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%:

①多層住宅200萬

②高層住宅100萬

③獨立式住宅(別墅)15萬

④辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬

(5)建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，

建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。

二級資質(zhì)(1)注冊資本為人民幣300萬元以上。

(省、自治區(qū)(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專

人民政府建職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中具有中級以上職稱的人員不

設(shè)主管部門、少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職

直轄市人民稱。

政府房地產(chǎn)(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

主管部門負(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積

責資質(zhì)證書分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%:

的頒發(fā)和管①多層住宅100萬/；

理，接受國務(wù)②高層住宅50萬

院建設(shè)主管③獨立式住宅(別墅)8萬/；

部門的指導④辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬1；

和監(jiān)督)(5)建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，

建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。

三級資質(zhì)(直(1)注冊資本為人民幣50萬元以上。

轄市人民政(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專

府房地產(chǎn)主職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中具有中級以上職稱的人員不

管部門、設(shè)區(qū)少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。

的市級人民(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

政府房地產(chǎn)(4)有委托的物業(yè)管理項目

主管部門負(5)建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準,

責資質(zhì)證書建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

的頒發(fā)和管

理，接受省、

自治區(qū)人民

政府建設(shè)主

管部門的指

導和監(jiān)督)

(3)、申報資質(zhì)時需要提供的材料(了解)

項目內(nèi)容記憶方法

核定新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核這部分的

定。內(nèi)容較簡

暫定期一年單，瀏覽

申請資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)，持一下一遍加上

資料到當?shù)氐胤康禺a(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：實際管理

(1)營業(yè)執(zhí)照。工作經(jīng)驗

(2)企業(yè)章程。很好記

(3)驗資證明。憶。

(4)企業(yè)法定代表人的身份證明。

（5）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，

管理和技術(shù)人員職稱證書和勞動合同。

（4）物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理（熟悉）

資質(zhì)管理是房地產(chǎn)行政主管部門依法對物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)管理的主要內(nèi)

容之一。除資質(zhì)審批外，資質(zhì)管理還包括對已設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)是否遵守法規(guī)、

規(guī)章，是否履行合同，以及經(jīng)營管理、信用等情況進行監(jiān)督檢查。資質(zhì)管理有利

于規(guī)范物業(yè)管理行為，加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督，維護物業(yè)管理市場秩序，提

高物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務(wù)水平。物業(yè)管理企業(yè)在申請核定資質(zhì)等級時，若出

現(xiàn)違反《物業(yè)管理條例》規(guī)定的相關(guān)行為，將不會獲得資質(zhì)審批部門的批準。

例題：1.物業(yè)管理企業(yè)取名，必須滿足（C）的規(guī)定。

A.《憲法》B.《工商管理條例》C.《公司法》D.《合同法》

2.根據(jù)《公司法》的規(guī)定，服務(wù)性有限責任公司最低限額的注冊資本為（C）

萬兀。

A.3B.5C.10D.20

3.二級和三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)辦法和管理由（C）負責

A.國務(wù)院建設(shè)主管部門

B.省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門

C.直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門

D.設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門

4.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的內(nèi)容包括（ABC）

A.是否遵守法規(guī)、規(guī)章

B.是否履行合同

C.對經(jīng)營管理、信用等情況進行監(jiān)督檢查。

D.是否有不正當競爭

E.是否滿足業(yè)主要求

第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的組織形式與機構(gòu)設(shè)置

一、物業(yè)管理企業(yè)的組織形式（熟悉）

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實際情況，選擇適宜的組織形式。物業(yè)管理企業(yè)的

組織形式有直線制、直線職能制、事業(yè)部制、矩陣制等。各種形式的優(yōu)缺點如下

表。

項目特點(概述)適應(yīng)范圍優(yōu)點缺點

直線企業(yè)各級領(lǐng)導者親自適應(yīng)小型物業(yè)領(lǐng)導能夠集指揮要求領(lǐng)導者

制執(zhí)行全部管理職能，按服務(wù)企業(yè)的初和職能于一身，通曉各種專

垂直系統(tǒng)直接領(lǐng)導，不期管理。不能做責權(quán)分明、指揮業(yè)知識，具備

設(shè)專門職能機構(gòu)大也不能做強。及時。多方面的知

識和技能

直線在各級主管的領(lǐng)導下，管理綜合性強加強了專業(yè)管理機構(gòu)人員多，

職能按專業(yè)分工設(shè)置相應(yīng)的物業(yè)公司。職能，適應(yīng)涉及成本較高；橫

制的職能部門，實行主管面廣，技術(shù)復雜，向協(xié)調(diào)困難，

人員統(tǒng)一指揮和職能服務(wù)多樣化。工作效率低。

部門專業(yè)指導相結(jié)合

的組織形式，是企業(yè)最

常采用的一種形式。

事業(yè)實行分權(quán)管理，將政策多由那些規(guī)模(1)強化決策機事業(yè)部之間

部制制定和行政管理分開；大，物業(yè)種類繁制，使公司最高的協(xié)調(diào)困難，

每個事業(yè)部都是一個多，經(jīng)營業(yè)務(wù)復領(lǐng)導專注公司重機構(gòu)重疊，人

利潤中心，實行獨立核雜多樣的大型大事情的決策；員過多。

算和自負盈虧。綜合型物業(yè)管(2)能調(diào)動各事

理公司借鑒采業(yè)部積極性、責

用，他是較為現(xiàn)任心和主動性；

代的一種組織(3)促進了內(nèi)部

形式，是管理產(chǎn)競爭，提高工作

品種類復雜、產(chǎn)效率和效益；

品差別很大的(4)有利于復合

大型集團公司型人才的考核培

采用的一種形養(yǎng)。

式。

矩陣在同一項目中既設(shè)置小規(guī)模的物業(yè)（1）加強了各職（1）組織結(jié)

制縱向的職能部門，又建公司能部門之間的橫構(gòu)的穩(wěn)定性

立橫向的管理系統(tǒng)；參向聯(lián)系，充分利較差，機構(gòu)人

加項目的成員受雙重用了資源；員較多，容易

領(lǐng)導。（2）有利于調(diào)動形成多頭領(lǐng)

各方工作的積極導；

性，解決處理各（2）部門之

自責任范圍內(nèi)的間關(guān)系復雜，

問題；協(xié)調(diào)工作量

（3）具有較強的大，處理不當

機動性和適用容易產(chǎn)生矛

性。盾。

二、物業(yè)管理企業(yè)的組織機構(gòu)設(shè)置影響因素（了解）

企業(yè)戰(zhàn)略因素、外部環(huán)境因素、技術(shù)因素、組織規(guī)模及所處階段。

三、物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置的要求（了解）

按照規(guī)模，任務(wù)設(shè)置、統(tǒng)一領(lǐng)導，分層管理、分工協(xié)作、精干、高效、靈活。

四、物業(yè)管理企業(yè)的機構(gòu)設(shè)置及其職能（掌握）

職能機構(gòu)主要職責

總經(jīng)理室對重大問題做出決策。一般設(shè)總經(jīng)理和若干副總經(jīng)理及“三師”

（總會計師、總經(jīng)濟師、總工程師）。

人力資源部制定企業(yè)各項人力資源管理制度，編制人力資源發(fā)展和培訓計

劃，設(shè)計實施薪酬管理，完成人員招募、任免、調(diào)配、考核、解

聘、辭退等工作。

行政管理部編制實施行政管理、企業(yè)文化建設(shè)、品牌管理和信息化建設(shè)的規(guī)

劃和預(yù)算，建立相關(guān)規(guī)章制度、管理標準和工作標準、對外事務(wù)

的聯(lián)絡(luò)等工作。

財務(wù)部編制財務(wù)計劃、做好財務(wù)核算、成本控制、預(yù)算和決算管理、財

務(wù)分析和財務(wù)管理等工作，還負責督促檢查各項目的財政收支情

況等。

品質(zhì)管理部企業(yè)質(zhì)量管理體系和維護，各物業(yè)項目服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督，客戶滿意

度評價及監(jiān)督，管理評審，協(xié)助新物業(yè)項目建立質(zhì)量管理體系，

客戶關(guān)系管理，客戶投訴處理等工作。

市場拓展部物業(yè)管理市場調(diào)研，市場拓展、項目可行性研究分析，制作標書，

投標管理，新接管物業(yè)項目前期介入管理的組織和協(xié)調(diào)等工作。

經(jīng)營管理部制定和分解企業(yè)經(jīng)營計劃和經(jīng)營目標，制定物業(yè)項目考核體系，

考核標準，組織對各物業(yè)項目進行目標考核。

工程管理部工程維修和運行保障，合格工程維修分包商評審、工程保養(yǎng)、改

造項目招投標、預(yù)算及審價、合同評審工作，為各物業(yè)項目提供

技術(shù)支持等工作。

安全管理部各物業(yè)項目安全管理監(jiān)督控制、安全管理指導的統(tǒng)籌安排、安全

檢查的統(tǒng)籌安排、安全管理評審，負責公司安全管理制度及工作

計劃的制訂與實施，完成安全巡查、安全投訴處理、定期消防安

全檢查等工作。

環(huán)境管理部負責清潔、綠化管理，保持環(huán)境衛(wèi)生，負責承包方的監(jiān)督檢查與

考核；負責制定公共環(huán)境衛(wèi)生防護的各類管理措施。

例題：L物業(yè)管理企業(yè)的組織形式有（ABCD）形式

A.直線制B.直線職能制C.事業(yè)部制D.矩陣制E.直接領(lǐng)導制

2.目前物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置中，普遍采用的一種形式是（B）

A.直線制B.直線職能制C.事業(yè)部制D.矩陣制

3.物業(yè)管理企業(yè)的組織機構(gòu)設(shè)置的要求有（ABCDE）

A.企業(yè)戰(zhàn)略因素B.外部環(huán)境因素C.技術(shù)因素D.組織規(guī)模E.公司發(fā)展所

處階段

4.下列哪個師不是總經(jīng)理室的“三師”（C）

A.總經(jīng)濟師B.總工程師C.總規(guī)劃師D.總會計師

5.工程管理部的只要職責是（）

A.工程維修和運行保障

B.工程保養(yǎng)、改造項目招投標

C.預(yù)算及審價、合同評審工作

D.為各物業(yè)項目提供技術(shù)支持

E.合格工程維修分包商評審

第二章物業(yè)管理招標投標（第一講）

一、概述

本部分的考試目的是測試考生對物業(yè)管理招標投標相關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理招

標投標內(nèi)容、步驟、要求，以及物業(yè)管理方案編制等知識的掌握的程度和綜合運

用能力。

物業(yè)管理招標投標是招投標雙方運用價值規(guī)律和市場競爭機制，通過規(guī)范有

序的招投標行為確定物業(yè)管理權(quán)的活動。它是我國物業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物，也是行

業(yè)發(fā)展日趨成熟的體現(xiàn)。

二、考試基本要求

掌握：物業(yè)管理招標投標相關(guān)法規(guī)，物業(yè)管理招標投標的內(nèi)容、步驟和要求,

物業(yè)管理投標文件及方案的編寫。

熟悉：物業(yè)管理招標的條件和程序，投標的策略和技巧。

了解：物業(yè)管理招標投標的基本要求與原則。

第一節(jié)物業(yè)管理招標投標的內(nèi)容與形式

一、物業(yè)管理招投標的概念（掌握）

（一）管野管理招標

1.概念

物業(yè)管理招標是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購的一種交易形式，即由物業(yè)的建設(shè)單

位、業(yè)主大會或物權(quán)所有人（以下簡稱招標人）根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，制訂符

合其管理服務(wù)要求和標準的招標文件，由多家物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與

競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易

行為。

2.主體

一般是物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會（單一業(yè)主）、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（政府機關(guān)或

物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門）。須強調(diào)的是，業(yè)主大會成立前由物業(yè)建設(shè)單位負責物業(yè)管理服

務(wù)的招標工作、業(yè)主大會成立后由業(yè)主大會負責，重點基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施

的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為政府國有資產(chǎn)管理部門，招標由國有資產(chǎn)部門或相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的

批準。

（二）物業(yè)管理投標

1.概念

物業(yè)管理投標是對物業(yè)管理招標的響應(yīng)，是指符合招標條件的物業(yè)管理企

業(yè)，根據(jù)招標文件中確定的各項管理服務(wù)要求和標準，編制投標文件，參與投標

競爭的行為。

2.主體

一般是指具有符合招投標條件的物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司（以下簡稱投

標人）。專業(yè)管理公司通常是指具備一定資質(zhì)、能承接物業(yè)管理專項服務(wù)的專業(yè)

化企業(yè)。

二、物業(yè)管理招標類型（較熟練）

劃分依據(jù)具體類型

按物業(yè)類型劃分住宅項目、非住宅項目

按項目服務(wù)內(nèi)容的實施劃分整體項目的招標、單項服務(wù)項目的招標和分階段

項目的招標

按招標主體的類型劃分物業(yè)建設(shè)單位為主體的招標、業(yè)主大會為主體的

招標、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體的招標（與招標主體聯(lián)

系起來記憶）

按項目服務(wù)的方式劃分全權(quán)管理項目招標、顧問項目招標

三、物業(yè)管理招標投標特點（了解）

1.綜合性服務(wù)內(nèi)容涵蓋范圍和領(lǐng)域廣，甚至在一個項目中有時會出現(xiàn)幾

種不同類型的物業(yè)。

2.管理的方式和策略因項目不同而有差異化。我國地大物博，有著各種各樣

的民風民俗，相應(yīng)產(chǎn)生不同的人文文化和消費觀念，導致需求標準存在較大差異,

所以在管理的方式和策略上要運用有差異的方式和策略.

3.特殊性體現(xiàn)在兩個方面，一是招標主體的特殊性（前已介紹）；二是物

業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的特殊性（因產(chǎn)品服務(wù)對象、服務(wù)需求和服務(wù)內(nèi)容而確定）。

四、物業(yè)管理招標的方式（熟悉）

招標方式內(nèi)容

公開招標概念是指招標人通過公共媒介發(fā)布招標公告，邀請所有符合投

標條件的物業(yè)管理企業(yè)參加投標的招標方式。

要求由于是公開招標，所以要發(fā)布公開招標公告，公告中必須

載明招標人的名稱和地址、招標項目的基本情況和獲取招

標文件的辦法等，還應(yīng)明確開標日期、時間、地點。

特點招標程序和中標結(jié)果公開，評選條件及程序是預(yù)先設(shè)定

的，不得在程序啟動后單方面變更。

邀請招標概念也稱作有限競爭性招標或選擇性招標。是指招標人預(yù)先選

定若干有能力的企業(yè)，直接向其發(fā)出投標邀請的招標方

式。

要求在投標邀請和招標文件上必須明確招標人的名稱和地址、

招標項目的基本情況和獲取招標文件的辦法等，還應(yīng)明確

開標日期、時間、地點。實施程序具備一定的公開性。邀

請招標應(yīng)該慎重選擇參選的投標人，必須對投標人的具體

情況做詳細的調(diào)查了解。

特點不使用公開的公告方式，投標人是特定的。

五、物業(yè)管理招標的內(nèi)容（掌握）

（一）、早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標內(nèi)容：

早期介入階段主要是指物業(yè)開發(fā)設(shè)計、施工建設(shè)、竣工驗收階段。前期物業(yè)

管理階段是指從入住到業(yè)主大會聘請物業(yè)管理企業(yè)承擔日常管理前的階段。在早

期介入和前期物業(yè)管理階段，要求提供相應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)的主要招標內(nèi)容有：

1.對投標物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計提供專業(yè)的合理化建議；（有些建設(shè)單位在建設(shè)的

過程根據(jù)自己的設(shè)計方便，不考慮以后的物業(yè)管理，好多地方設(shè)計的都不便于后

期的物業(yè)管理。）

2.對投標物業(yè)設(shè)施設(shè)備的合理性及建筑材料選用提供專業(yè)意見；

3.對投標物業(yè)的建筑設(shè)計、施工是否符合后期物業(yè)管理的需要提供專業(yè)意見

并對現(xiàn)場進行必要監(jiān)督；（與第一條聯(lián)系起來）

4.提出投標物業(yè)的其他管理建議；（管理人員的宿舍安排，要考慮擾民、形

象等因素）

5.參與物業(yè)的竣工驗收，并提出相應(yīng)整改意見；

6.設(shè)計物業(yè)管理模式，制定員工培訓計劃；

7.對經(jīng)營性物業(yè)進行經(jīng)營策劃，制訂租賃策略方案和宣傳推廣方案；

8.建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，制定物業(yè)管理方案；

9.辦理移交接管，對業(yè)主入住、裝修實施管理和服務(wù)。

（-）常規(guī)物業(yè)管理招標內(nèi)容：

L項目機構(gòu)的建立與日常運作機制的建立，包括機構(gòu)設(shè)置、崗位安排、管理

制度等；

2.房屋及公用設(shè)施設(shè)備的管理；

3.環(huán)境與公共秩序的管理，包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護、停車場及安全防

范等；

4.客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施；

5.精神文明建設(shè)；

6.物業(yè)的租賃經(jīng)營；

7.財務(wù)管理，包括對物業(yè)服務(wù)費和專項維修資金的使用和管理。

（這部分內(nèi)容與整個物業(yè)管理日常工作聯(lián)系起來記憶，比較簡單。）

（三）物業(yè)管理招標中管理方式的確定

1.全方位服務(wù)性管理方式顧名思義，是指招標人聘請物業(yè)管理企業(yè)負責

對招標物業(yè)進行全方位的常規(guī)的物業(yè)管理服務(wù)，招標人只負責質(zhì)量監(jiān)督和綜合評

定（如：環(huán)境管理）

2.顧問服務(wù)型管理方式咨詢服務(wù)的延伸。

3.合資合作方式。一般適用于大型的綜合性物業(yè)、經(jīng)營性物業(yè)。（如：商業(yè)

物業(yè)）

例題：

1.（C）是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購的一種交易方式。

A.物業(yè)管理投標

B.物業(yè)管理企業(yè)選聘

C.物業(yè)管理招標

D.物業(yè)管理企業(yè)競標

2.物業(yè)管理的招標主體不包括（B）

A.物業(yè)的建設(shè)單位

B.房地產(chǎn)主管部門

C.業(yè)主大會

D.物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（政府機關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門）

3.下面不是物業(yè)管理招標的類型的是（D）

A.按照項目服務(wù)內(nèi)容劃分

B.按招標主體劃分

C.按項目服務(wù)的方式劃分

D.按物業(yè)產(chǎn)權(quán)劃分

4.根據(jù)物業(yè)的不同類型，可以將物業(yè)招標分為（D）

A.住宅項目和寫字樓項目

B.住宅項目和商業(yè)項目

C.商業(yè)項目和非商業(yè)項目

D.住宅項目和非住宅項目

5.物業(yè)管理招標方式包括（A）

A.公開招標和邀請招標

B.公開招標和非公開招標

C.協(xié)議招標和邀請招標

D.住招標宅項目招標和非住宅項目

6.物業(yè)管理招標包括哪幾個階段的內(nèi)容（ABC）

A.早期介入

B.前期物業(yè)管理

C.常規(guī)物業(yè)管理

D.后期物業(yè)管理

E.物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)換

第二節(jié)物業(yè)管理招標投標的策劃與實施(第二講)

一、物業(yè)管理招標投標的基本要求和原則(了解)

1.物業(yè)管理招標投標的基本要求

(1)參與招標投標的雙方應(yīng)根據(jù)相關(guān)的法律、法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)管理的

招標投標活動。物業(yè)管理招標投標的法律依據(jù)主要有《中華人民共和國招標投標

法》、《物業(yè)管理條例》、《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》及各地方的相關(guān)

法規(guī)政策規(guī)定。

(2)在物業(yè)管理招標投標過程中，雙方都應(yīng)充分考慮市場要素。(以便于做

決策)

(3)招標方應(yīng)根據(jù)項目的實際情況和業(yè)主的需求選擇最適合的物業(yè)管理企

業(yè)及服務(wù)。投標方應(yīng)根據(jù)需求情況，充分考慮潛在風險等內(nèi)容確定管理模式和運

作方案。

(4)按照國際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求，應(yīng)明確招標投標的相關(guān)程序和

時間安排，確保招標投標活動順利實施。

二、物業(yè)管理招標投標的基本原則

1.物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施。(要公平對待每一個投標人)

2.依法選擇評標委員會委員及公正地開展各項評標程序。

3.招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結(jié)果及相關(guān)信息應(yīng)保持公開。

4.在物業(yè)管理招標投標過程中，招標投標雙方應(yīng)該嚴格程序要求和相關(guān)法律

規(guī)范實施招標投標活動。不得有以下行為：

(1)招標人不得事先預(yù)定中標單位，不得用其他行為影響或引導評標委員；

(2)招標人不得違反規(guī)定拒絕與中標人簽訂合同；

(3)投標人不得有舞弊行為，損害國家、社會及其他人的合法權(quán)益；

（4）投標人不得賄賂評標委員或采取其他不正當行為中標。

二、物業(yè)管理招標的條件與程序（熟悉）

（-）物業(yè)管理招標的條件（熟悉）

項目內(nèi)容

主體條件招標人為業(yè)主委員會，須經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，同時應(yīng)將招標投標的

過程和結(jié)果及時向業(yè)主公開；招標人為建設(shè)單位的，必須符合相

應(yīng)的法律法規(guī)規(guī)定和其他條件；招標項目為重點基礎(chǔ)設(shè)施或公用

事業(yè)物業(yè)的，招標人必須經(jīng)過相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準授權(quán)。

招標活動組織分兩種情況：（1）招標人自行組織招標；（2）招標

人委托招標代理機構(gòu)辦理招標。

項目條件住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招標投

標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或

者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政

主顧部門批準，可采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企

業(yè)。

（-）物業(yè)管理招標的程序（熟悉）

1.成立招標小組

招標人在政府房地產(chǎn)行政主顧部門指導、監(jiān)督下，成立招標領(lǐng)導小組，確定

招標方式、內(nèi)容、招標條件和投標企業(yè)的范圍，并對招標過程可能出現(xiàn)的問題和

不確定風險進行預(yù)測。

2.編制招標文件

招標人應(yīng)當根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編

制。（編制具體內(nèi)容做了解）

3.公布招標公告或發(fā)出招標邀請書

招標人采取公開招標的，應(yīng)通過公共媒介發(fā)布招標公告，并同時找住宅與房

地產(chǎn)信息網(wǎng)和物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布招標公告。招標公告應(yīng)該載明招標人的名稱

和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文書的辦法等。

招標人采取邀請招標方式的，應(yīng)向3個以上物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標邀請

書，投標邀請書應(yīng)當包含招標公告載明的事宜。

4.發(fā)放招標文件

招標文件的發(fā)放應(yīng)當按照招標公告或投標邀請函規(guī)定的時間、地點向投標方

提供，也可以通過網(wǎng)絡(luò)下載的方式進行。除非不可抗拒因素外，不得終止招標。

5.投標申請人的資格預(yù)審

實行投標資格預(yù)審的物業(yè)管理項目，招標人應(yīng)當在招標公告或者投標邀請書

中載明預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。經(jīng)過資格預(yù)審的招標人應(yīng)向投標

人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書。在資格預(yù)審合格的投標申請人過多時，可以由投標

人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標申請人。

6.接受投標文件

7.成立評審委員會

評審委員會委員由招標人的代表與物業(yè)管理專家組成，專家從房地產(chǎn)行政主

管部門建立的物業(yè)管理評標專家?guī)熘胁扇‰S機抽取的方式確定。評標委員會的人

數(shù)一般為5人以上單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理專家人數(shù)不得少于成員

總數(shù)的2/3.

8.開標、評標和中標

開標：應(yīng)在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；

評標：評標由評標委員會負責，除現(xiàn)場答辯外，其他程序應(yīng)在嚴格保密的情

況下進行；

中標：招標人應(yīng)當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標人應(yīng)當

自確定中標之日起150內(nèi)向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主

管部門備案。

三、物業(yè)管理投標的條件、程序與策略技巧

(一)、物業(yè)管理投標的條件

1.法律法規(guī)規(guī)定要求

2.招標方規(guī)定的要求

(-)物業(yè)管理投標程序

1.獲取招標信息

2.項目評估與風險防