首屆物業(yè)管理知識競賽題庫

深圳市福田區(qū)首屆物業(yè)治理知識競賽題庫

為了進(jìn)一步提高福田轄區(qū)物業(yè)治理公司全員的綜合素養(yǎng)，使公司治理人員成為既懂法律、法規(guī)，

又懂物業(yè)治理理論，還能夠有效實際操作經(jīng)營的“行家里手”；讓公司技術(shù)修理人員成為既能發(fā)覺

問題，又能找到解決問題的方法，還能動手處理問題的“技術(shù)能手”，我們福田區(qū)建設(shè)局組織這次

“深圳市福田區(qū)首屆物業(yè)治理知識競賽”活動，并編印此競賽題庫，供參加競賽的公司人員復(fù)習(xí)

參考。本題庫的編印得到深圳市賽格物業(yè)發(fā)展有限公司、深圳天安物業(yè)治理有限公司、深圳福田

物業(yè)治理有限公司、深圳金地物業(yè)治理有限公司的大力支持，在此我們表示衷心的感謝！

本題庫基本涵蓋了物業(yè)治理行業(yè)從法律、法規(guī)到治理處基本工作的基礎(chǔ)內(nèi)容，分為十五個部

分，以較為簡單明了的問答形式將物業(yè)治理法律、法規(guī)條文、物業(yè)治理理論論述概括出來，讓參

加競賽的人員能較為容易的系統(tǒng)學(xué)習(xí)和把握。

本題庫內(nèi)容參照以下資料編寫：

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)治理條例》（以下簡稱“條例”）及《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)治理

條例》實施細(xì)則（以下簡稱“細(xì)則”）。

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)治理行業(yè)治理辦法》

《物業(yè)總管手冊》一貴州科技出版社

《物業(yè)工程師手冊》-貴州科技出版社

《物業(yè)治理崗位培訓(xùn)教程》一上海遠(yuǎn)東出版社

《如何搞好物業(yè)治理》一石油工業(yè)出版社

《杰出服務(wù)-物業(yè)治理服務(wù)100例》一文匯出版社

各參賽單位在復(fù)習(xí)參考過程中，如發(fā)覺題庫有錯誤之處，請及時反饋給我們，以便修正，使之不

斷完善。

■目錄

一?常識30題

二.法規(guī)179題

三.保安治理35題

四.停車場治理24題

五.消防治理186題

六.修理治理28題

七.給排水治理53題

八.供配電治理173題

九.中央空調(diào)治理93題

十.電梯治理106題

十一.智能化治理48題

十二.清潔、綠化治理61題

十三.創(chuàng)優(yōu)工作21題

十四.禮儀規(guī)范7題

十五.社區(qū)工作7題

一.常識

001“物業(yè)”是粵港方言對房地產(chǎn)的稱呼，它最早在香港被普遍使用，其含義是單元性的房地產(chǎn)。

被稱為物業(yè)的單元性房地產(chǎn)可大可小，一棟商業(yè)樓宇、一組標(biāo)準(zhǔn)廠房、一棟住宅樓或一套住宅都

可稱為物業(yè)。

002物業(yè)的概念與房地產(chǎn)的概念的區(qū)別是在英語中，物業(yè)與房地產(chǎn)是一個詞（Real—estate或

Realproperty）o在我們通常使用上，房地產(chǎn)一詞是一個宏觀的概念，物業(yè)一詞則是個微觀的概念。

003世界物業(yè)治理的起源物業(yè)治理作為一種不動產(chǎn)治理的模式起源于19世紀(jì)60年代的英國。當(dāng)

時是英國工業(yè)空前發(fā)展高漲的時候，一名叫奧克維亞.希爾（女）的住宅業(yè)主，率先為其出租的住

宅制定了一套別開生面的治理辦法，并取得出人意料的成功，首開物業(yè)治理之先河。

004我國（大陸）的物業(yè)治理起源于1981年3月10日，深圳市成立我國（大陸）首家物業(yè)治理公司。

標(biāo)志著我國（大陸）物業(yè)治理工作擺脫行政一福利型傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟(jì)下的治理模式，走上了專業(yè)化、

企業(yè)化、經(jīng)營性的市場運作軌道。

005我國（大陸）第一家物業(yè)治理公司是深圳市物業(yè)治理公司。

006號稱“深圳市物業(yè)治理第一村”的是深圳市“東湖麗苑”商品住宅小區(qū)。由深圳市物業(yè)治理

公司實施對該小區(qū)的物業(yè)治理工作。

007深圳市物業(yè)治理行業(yè)治理的第一棟寫字樓是1983年由深圳市物業(yè)治理公司對特區(qū)內(nèi)第一棟涉

外商品寫字樓一國際商業(yè)大廈實施物業(yè)治理。

008深圳市物業(yè)治理行業(yè)第一個對工業(yè)區(qū)實施物業(yè)治理的是1985年，由深圳市鵬基工業(yè)區(qū)治理服

務(wù)公司對鵬基工業(yè)區(qū)實施物業(yè)治理。

009深圳市第一家實施綜合一體化物業(yè)治理的住宅小區(qū)是1990年，由深圳市蓮花物業(yè)治理有限公

司對深圳市微、福利房住宅小區(qū)一蓮花二村實施綜合一體化物業(yè)治理。

010我國第一家實行招投標(biāo)的物業(yè)是1993年，由深圳市住宅局主持，在住宅局所屬蓮花物業(yè)治理

公司、萬廈居業(yè)公司、大眾物業(yè)治理公司中，對蓮花北、景田西兩住宅小區(qū)實施邀請招投標(biāo)活動。

011真正意義上社會化公布招投標(biāo)挑選物業(yè)治理公司的物業(yè)是1996年12月，對深圳市福利房住

宅小區(qū)-鹿丹村的面向社會的公布招標(biāo)活動。最后由深圳萬科物業(yè)治理有限公司中標(biāo)。

012物業(yè)治理市場的特點是1、具有雙重職能的市場（要素市場、消費市場）；2、對前級市場房

地產(chǎn)開發(fā)市場、營銷市場）具有積極的鼓勵作用；3、勞務(wù)市場；4、雙向挑選。

013物業(yè)治理的要素市場是自用的居住用房治理、服務(wù)。

014物業(yè)治理的消費市場是出租的居住用房和經(jīng)營性用房的治理、服務(wù)。

015在房地產(chǎn)市場體系中，物業(yè)治理市場處于最后一級。

016物業(yè)治理市場的流通和交換的標(biāo)的是提供商品性勞動服務(wù)。

017物業(yè)治理市場的關(guān)系是供方物業(yè)治理企業(yè)向需方物業(yè)業(yè)主和非業(yè)主使用人、承租人提供商品

性勞動服務(wù)的市場關(guān)系，是雙方按合同建立起來的平等的互助互利的交換關(guān)系。

018物業(yè)治理市場的含義是物業(yè)治理企業(yè)采用經(jīng)營性的手段實施治理，對業(yè)主和非業(yè)主使用人、

承租人提供服務(wù)，從而取得酬勞。

019深圳市物業(yè)治理目前需要解決的主要問題是連續(xù)加強(qiáng)立法及完善配套政策文件；引導(dǎo)和推動

規(guī)范化治理和規(guī)?；?jīng)營；連續(xù)加快物業(yè)市場化進(jìn)程；加大政府監(jiān)管力度；提高物業(yè)治理的科技

水平；連續(xù)探索，連續(xù)創(chuàng)新。

020物業(yè)治理行業(yè)的主管部門是市政府住宅行政治理部門（市住宅局物業(yè)監(jiān)管處）及各區(qū)人民政

府住宅行政治理部門（區(qū)建設(shè)局物業(yè)治理科）。

021物業(yè)治理市場的托付關(guān)系主要有托付治理型，自主經(jīng)營型。

022物業(yè)托付治理型的特點是開發(fā)商、業(yè)主（業(yè)主委員會）采用招投標(biāo)或協(xié)議的方式，通過《物

業(yè)治理托付合同》，托付專業(yè)化的物業(yè)治理企業(yè)，按照“統(tǒng)一治理，綜合服務(wù)”的原則，提供勞務(wù)

商品的市場交換關(guān)系。

023物業(yè)治理市場運行原則是業(yè)主自治與專業(yè)化治理相結(jié)合；統(tǒng)一治理、綜合服務(wù)；平等競爭。

024物業(yè)治理招投標(biāo)的原則是公平、公平、公布；實事求是、合情合理；早期介入。

025物業(yè)治理招投標(biāo)的內(nèi)外條件是物業(yè)治理招標(biāo)方和投標(biāo)方的成熟；規(guī)則的完善；市場信息網(wǎng)絡(luò)

的建立。

026物業(yè)治理公司取得物業(yè)治理權(quán)的主要途徑是投標(biāo)；協(xié)議；自管。

027目前最新優(yōu)秀示范物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)分幾個類型進(jìn)行考評：大廈；工業(yè)區(qū)；住宅小區(qū)。

028目前最新優(yōu)秀示范物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有哪幾個方面考評內(nèi)容：大廈、工業(yè)區(qū)各九項，包括：基礎(chǔ)治理;

房屋治理及修理養(yǎng)護(hù)；共用設(shè)備治理；共用設(shè)施治理；保安及車輛治理；環(huán)境衛(wèi)生治理；綠化治

理；精神文明建設(shè)；治理效益。（兩者具體內(nèi)容評分側(cè)重不同）住宅小區(qū)八項，包括：基礎(chǔ)治理;

房屋治理及修理養(yǎng)護(hù)；共用設(shè)施、設(shè)備治理；保安、消防及車輛治理，環(huán)境衛(wèi)生治理；綠化治理；

精神文明建設(shè)；治理效益。

029深圳市物業(yè)治理行業(yè)協(xié)會的性質(zhì)是依法登記成立的物業(yè)治理行業(yè)的自律性社團(tuán)法人。

030深圳市物業(yè)治理行業(yè)協(xié)會的主要職責(zé)是1.制定物業(yè)治理行業(yè)行為準(zhǔn)則及道德規(guī)范;2.組織物業(yè)

治理行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、考試；3.受理對會員的投訴，組織調(diào)查，并向有關(guān)部門提出處理

意見；4.向市主管部門反映物業(yè)治理行業(yè)的意見、建議和要求，保護(hù)物業(yè)治理行業(yè)的合法權(quán)益；

5.調(diào)解行業(yè)內(nèi)部的爭議；6.協(xié)助市、區(qū)主管部門開展物業(yè)治理服務(wù)質(zhì)量評優(yōu)活動；7.辦理主管部門

托付的其他事項。

二.法規(guī)

001《城市新建住宅小區(qū)治理辦法》是建設(shè)部1994年3月24日第33號令。并于1994年4月1

日批準(zhǔn)施行。

002深圳市物業(yè)治理的主要法律依據(jù)是“條例”及“細(xì)則”。

003《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)治理行業(yè)治理辦法》是經(jīng)市政府二屆第101次常務(wù)會議審議通過，于1998

年7月20日發(fā)布并實施。

004“條例”是1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十三次會議通過，于

1994年11月1日起施行。

005“條例”是1999年6月30日深圳市第二屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十三次會議修正。

006“細(xì)則”是深圳市政府二屆三十五次常務(wù)會議通過。1996年9月20日由深圳市市長李子彬發(fā)

布《深圳市人民政府令》第二十五號施行。

007“條例”是以住宅小區(qū)類物業(yè)為基礎(chǔ)編寫的。

008“條例”所稱物業(yè)是指建成并投入使用的各類房屋及與之配套的公用設(shè)備、設(shè)施和公共場地。

009物業(yè)治理是指由專業(yè)機(jī)構(gòu)或公司，按照合同或契約，接受業(yè)主（用戶）的托付，按照市場經(jīng)

營方式，運用現(xiàn)代治理方法和技術(shù)，為使物業(yè)充分發(fā)揮其使用價值和經(jīng)濟(jì)效益而對物業(yè)本身及其

業(yè)主（用戶）進(jìn)行治理并提供綜合服務(wù)。

*“條例”使用的概念是指對住宅區(qū)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共場地和住宅區(qū)的

綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等項目進(jìn)行保護(hù)、修繕和整治，使之保持正常狀態(tài)的行為。

010物業(yè)專營公司是指接受物業(yè)治理公司托付，承擔(dān)住宅區(qū)的機(jī)電設(shè)備、清潔綠化、園林綠化、

修理工程、保安服務(wù)等專項治理業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)。

011住宅區(qū)是指以住宅為主，并有相應(yīng)配套公用設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。

012住宅區(qū)的范疇由市政府住宅行政治理部門會同有關(guān)部門劃定。

013業(yè)主是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。

014入住是指入住人收到書面入住（入伙）通知并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)。

015入住人在規(guī)定期限內(nèi)未辦理入住的視為入住，物業(yè)治理單位可從此時起收取相應(yīng)的治理費。

016業(yè)生公約是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、保護(hù)物業(yè)

及其治理等方面權(quán)益義務(wù)的行為守則。

017自用部位是指用戶門以內(nèi)、毗連部位以外的全部自用部位、設(shè)施和設(shè)備，包括自用陽臺、門、

窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。

018共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)

部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、

樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施等。

019毗連部位是指房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設(shè)施和設(shè)備。

020住宅區(qū)的公共場所和公用設(shè)施的使用和保護(hù)是由全體業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人共同

使用和保護(hù)。

021住宅區(qū)的物業(yè)治理采用業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合，屬地治理與行業(yè)治理相結(jié)合的模式。

022業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人的基本權(quán)益是依法參加住宅區(qū)物業(yè)治理。

023業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人的基本義務(wù)是合理使用房屋和公用設(shè)施，保護(hù)住宅區(qū)公共

利益。

024業(yè)主委員會成立的條件是住宅區(qū)入住率達(dá)到50%以上或自第一個業(yè)主入住起滿兩年。

025業(yè)主委員會與物業(yè)治理公司之間是平等的民事主體關(guān)系（法律關(guān)系）。

026分期開發(fā)的住宅區(qū)如何選舉業(yè)主委員會：分期開發(fā)的住宅區(qū)，經(jīng)已入住的過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)

主申請，區(qū)住宅主管部門可以召集暫時業(yè)主大會，在分期開發(fā)期間成立暫時業(yè)主委員會。暫時業(yè)

主委員會的權(quán)益、義務(wù)與業(yè)主委員會的權(quán)益、義務(wù)相同。

027業(yè)主大會由本住宅區(qū)的業(yè)主組成。

028業(yè)主大會召開的條件是須經(jīng)由已入住的過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行。

029業(yè)主大會業(yè)主不能出席或業(yè)主未滿十八歲的如何處理：書面托付代理人參加；法定代理人參

加。

030業(yè)主大會每年至少召開一次。

031組織召開業(yè)主大會的程序是業(yè)主委員會負(fù)責(zé)在會議召開七天前將業(yè)主大會召開日期和內(nèi)容送

達(dá)每名業(yè)主。

032業(yè)主如何要求召開業(yè)主大會：經(jīng)持有住宅區(qū)全體業(yè)主10%以上投票權(quán)的業(yè)主提議，業(yè)主委員

會應(yīng)在接到該項提議起20日內(nèi)就該項提議召開業(yè)主大會。

033經(jīng)提議而業(yè)主委員會不召開業(yè)主大會如何處理：在20日內(nèi)，業(yè)主委員會未召集業(yè)主大會，由

提議的業(yè)主向區(qū)住宅主管部門申請，區(qū)住宅主管部門可以責(zé)令或限期業(yè)主委員會召集業(yè)主大會。

034業(yè)主大會通過的決議必須由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的過半數(shù)通過。

035業(yè)主大會表決可以采取投票方式或者其他方式，各類房屋按建筑面積每10平方米為1票；不

足10平方米的，5平方米及5平方米以上的運算為1票，不足5平方米的不計票。

036業(yè)主大會的職權(quán)包括：1.選舉、罷免業(yè)主委員會組成人員；2.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；3.聽取

和審查業(yè)主委員會的工作報告；4.決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項；5.修改業(yè)主公約；6.

改變和撤消業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；7.批準(zhǔn)業(yè)主委員會章程。

037業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生；業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會在其

委員中選舉產(chǎn)生；業(yè)主委員會可聘請派出所、居民委員會等有關(guān)單位的人員擔(dān)任業(yè)主委員會委員；

業(yè)主委員會可聘請執(zhí)行秘書1至2名，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會日常事物；

038業(yè)主委員會章程的制定業(yè)主委員會章程經(jīng)業(yè)主委員會委員一致同意制定，并經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)。

039業(yè)主委員會實行差額選舉方式。

040業(yè)主委員會委員的人數(shù)一樣為11人至17人，經(jīng)業(yè)主大會決定可適當(dāng)增減，但最低不得少于5

人。

041入選業(yè)主委員會委員的人員應(yīng)熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必要工作時間。

042業(yè)主委員會每屆任期三年。

043業(yè)主委員會換屆選舉業(yè)主委員會委員可連選連任。

044業(yè)主委員會成員的工作性質(zhì)委員為兼職，主任可專職。

045業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任根據(jù)工作需要召集，并應(yīng)在會議召開7天前將會議通知書

及有關(guān)材料送達(dá)每位委員。

046業(yè)主委員會召開會議時，可以邀請政府有關(guān)部門、居民委員會、物業(yè)治理公司等單位的人員

和非業(yè)主使用人代表參加會議。

047業(yè)主委員會向業(yè)主大會負(fù)責(zé)并報告工作。

048業(yè)主委員會的職權(quán)有：1.召集和主持業(yè)主大會；2.審議和決定住宅修理基金和公用設(shè)施專用基

金的使用；3.采取公布招標(biāo)方式聘請物業(yè)治理公司對住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)治理，并與其訂立、變更或

解除托付治理合同；4.審議物業(yè)治理公司制定的對本住宅區(qū)的年度治理計劃、住宅區(qū)配套工程和

重大的修理工程項目；5.審議住宅區(qū)物業(yè)治理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)；6.監(jiān)督物業(yè)治理公司對本住宅區(qū)

的物業(yè)治理工作。

049業(yè)主委員會的職權(quán)中，其中3.45項規(guī)定的事項須報業(yè)主大會批準(zhǔn).

050業(yè)主委員會的義務(wù)包括：1.執(zhí)行業(yè)主大會各項決定；2.遵守和履行物業(yè)托付治理合同；3.不得

從事各種投資和經(jīng)營活動；4.對物業(yè)治理公司的正當(dāng)經(jīng)營和治理活動予以支持和配合。

051業(yè)主委員會不可以從事以盈利為目的的經(jīng)營活動.

052業(yè)主委員會表決的原則是采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。

053業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)接受市、區(qū)住宅主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督；業(yè)主大會的決定等不得與

憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。

054物業(yè)公司根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)托付治理合同對住宅區(qū)統(tǒng)一實施治理.

055物業(yè)托付治理合同應(yīng)包括的內(nèi)容：托付治理事項；治理標(biāo)準(zhǔn)；治理權(quán)限；治理期限；治理費

收支；利潤及風(fēng)險、監(jiān)督檢查；違約責(zé)任及其他權(quán)益義務(wù)條款。

056住宅區(qū)物業(yè)托付治理合同應(yīng)當(dāng)報區(qū)住宅治理部門備案.

057開發(fā)建設(shè)單位對住宅區(qū)前期的物業(yè)治理是：開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)從住宅區(qū)入住前6個月開始自

行或托付物業(yè)治理公司對住宅區(qū)進(jìn)行前期治理。

058前期治理的費用由開發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)。

059開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)開始入住2年內(nèi)可以決定住宅小區(qū)的物業(yè)治理事宜.

060在住宅區(qū)開始入住2年內(nèi)成立業(yè)主委員會的，不可以終止物業(yè)治理公司與開發(fā)建設(shè)單位簽定

的托付治理合同.但業(yè)主委員會可與開發(fā)建設(shè)單位簽訂托付治理合同，并行使本條例規(guī)定的各項職

責(zé)。

061住宅區(qū)入住2年后，業(yè)主委員會應(yīng)依“條例”規(guī)定聘請物業(yè)治理公司對住宅區(qū)進(jìn)行治理，原

物業(yè)治理公司在同等條件下可以優(yōu)先承包治理。

062物業(yè)治理公司在住宅區(qū)范疇內(nèi)的治理事項包括：房屋的使用、修理、養(yǎng)護(hù)；消防、電梯、機(jī)

電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設(shè)施

的使用、修理、養(yǎng)護(hù)和治理；清潔衛(wèi)生；車輛行駛和停泊；公共秩序；市住宅主管部門規(guī)定和托

付治理合同規(guī)定的其他物業(yè)治理事項。

063物業(yè)治理公司的權(quán)益是：根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實際情形，制定本住宅區(qū)物業(yè)治理辦法;

依據(jù)托付治理合同和有關(guān)規(guī)定收取治理費用；禁止違反住宅區(qū)物業(yè)治理規(guī)定的行為；選聘專營公

司承擔(dān)專項經(jīng)營業(yè)務(wù)。

064物業(yè)治理公司的義務(wù)是：以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益；按市

住宅主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和托付治理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)治理;接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督;

組織或協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)生活服務(wù)和開展社區(qū)文化活動；按照法律、法規(guī)和市政府的有關(guān)規(guī)

定從事經(jīng)營活動。

065住宅區(qū)內(nèi)車輛治理的規(guī)定包括：接受公安等部門的統(tǒng)一指導(dǎo)和監(jiān)督；進(jìn)入住宅區(qū)的車輛應(yīng)按

規(guī)定停放在停車場或設(shè)置有停車標(biāo)志的場所；物業(yè)治理單位應(yīng)與車主明確車輛保管關(guān)系或車位有

償使用關(guān)系，并按有關(guān)規(guī)定收取相應(yīng)的保管費或車位使用費。

066物業(yè)治理公司對住宅區(qū)的治理未能達(dá)到市住宅主管部門和托付治理合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，或者違

反托付治理合同規(guī)定的，業(yè)主委員會或托付方可終止合同。

067物業(yè)治理公司因治理、修理、養(yǎng)護(hù)不善，造成業(yè)主缺失的，應(yīng)賠償業(yè)主缺失。

068物業(yè)治理公司違反有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定的，由有關(guān)部門依法予以處理。

069物業(yè)治理公司享受國家第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)待政策.

070有關(guān)業(yè)主公約的規(guī)定有：由市住宅主管部門統(tǒng)一制訂示范文本；業(yè)主大會可以根據(jù)本住宅區(qū)

的實際情形進(jìn)行修改補(bǔ)充，并報市住宅主管部門和區(qū)住宅主管部門備案；業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)符合法律、

法規(guī)、政府有關(guān)規(guī)定和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

071業(yè)主公約的主要內(nèi)容包括：住宅區(qū)名稱、地點、面積及戶數(shù)；公共場所及公用設(shè)施狀況；業(yè)

主大會的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項的方式；業(yè)主使用其住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場所及公用設(shè)

施的權(quán)益；業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)治理的權(quán)益；業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)治理公司的監(jiān)督權(quán)；住宅

區(qū)物業(yè)各項修理、養(yǎng)護(hù)和治理費用的繳交；業(yè)主在本住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；違反業(yè)主公約

的責(zé)任；其他有關(guān)事項。

072業(yè)主公約生效的條件是：業(yè)主公約在住宅區(qū)入住率達(dá)到30%后，經(jīng)已入住業(yè)主中持有過半數(shù)

以上投票權(quán)的業(yè)主簽訂后生效。

073已生效的業(yè)主公約對本住宅區(qū)所有業(yè)主有約束力.

074業(yè)主入住時物業(yè)治理公司應(yīng)組織業(yè)主簽訂業(yè)主公約.

075在移交住宅區(qū)的同時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向業(yè)主委員會移交的住宅區(qū)工程建設(shè)資料包括：住宅

區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；地下管網(wǎng)竣工圖；住宅區(qū)各類房屋清

單；出售房屋的產(chǎn)權(quán)范疇或成本核算清單；住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地清單；住宅區(qū)未完

工的房屋、公用設(shè)施設(shè)備及公共場地的竣工日期。

076在業(yè)主委員會未成立時，由物業(yè)治理公司接管住宅區(qū)工程建設(shè)資料，并代為保管。

077業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人使用房屋應(yīng)遵守的規(guī)定有：未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，不

得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；不得對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及

通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料

除外；不得利用房屋從事危害公共利益的活動；不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。

078室內(nèi)部分的修理責(zé)任由業(yè)主負(fù)責(zé)修理。

079室內(nèi)部分修理責(zé)任界限的劃分是：業(yè)主大門內(nèi)，水、電表閘、閥以內(nèi)。

080室內(nèi)部分的修理費用由業(yè)主（非業(yè)主使用人、租戶）負(fù)責(zé)。

081共用部分修理養(yǎng)護(hù)責(zé)任的劃分是由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和修理。

082共用部分的修理養(yǎng)護(hù)費用從房屋（本體）修理基金中支付。

083公用設(shè)施修理責(zé)任界限的劃分是：住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂場所、

停車場、連廊、自行車房（棚）等住宅區(qū)公用設(shè)施由物業(yè)治理公司統(tǒng)一治理修理養(yǎng)護(hù)。

084公用設(shè)施的修理費用從治理服務(wù)費中支付。

085住宅區(qū)的水、電、煤氣、通訊等管線的修理養(yǎng)護(hù)由相關(guān)業(yè)務(wù)單位負(fù)責(zé)，修理養(yǎng)護(hù)費用由相關(guān)

業(yè)務(wù)單位支付。

086房屋毗連部位的修理養(yǎng)護(hù)由誰負(fù)責(zé)？在房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設(shè)施

和設(shè)備。毗連部位及設(shè)施的修理養(yǎng)護(hù)由毗連的業(yè)主或相關(guān)責(zé)任人共同組織實施或托付物業(yè)治理公

司組織實施。

087毗連部位修理養(yǎng)護(hù)費用由業(yè)主和相關(guān)責(zé)任人按比例分擔(dān)費用。其中共有墻體按兩側(cè)均分后，

由每側(cè)業(yè)主按比例分擔(dān)，共有樓板其樓面與頂棚部位由所在層業(yè)主負(fù)責(zé)，其結(jié)構(gòu)部位由毗連層上

下業(yè)主按比例分擔(dān)。

088人為造成公用設(shè)施損壞、缺失的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)、賠償。

089房屋外觀的整潔、統(tǒng)一由業(yè)主、承租人、非業(yè)主使用人和物業(yè)治理公司共同保護(hù)。

090房屋的修繕、粉刷由業(yè)主委員會決定。

091房屋的天面、外墻每10年至少修繕、粉刷一次。

092房屋的空調(diào)架、防盜網(wǎng)等外觀設(shè)施每三年至少修繕、粉刷一次。

093房屋的樓梯間的墻面、臺階、扶手等設(shè)施每五年至少修繕、粉刷一次。

094房屋的天面、外墻、空調(diào)架、防盜網(wǎng)、樓梯間的墻面、臺階、扶手等設(shè)施項目到修繕粉刷期

確實不需要修繕和粉刷的，業(yè)主委員會可向市、區(qū)住宅主管部門申請延期修繕和粉刷，經(jīng)市、區(qū)

住宅主管部門同意，可以延期。

095房屋的修繕和粉刷等設(shè)施項目費用，外觀設(shè)施由業(yè)主或承租人承擔(dān)；其他費用從住宅本體修

理基金中支付。

096房屋及其附屬設(shè)施或住宅公用設(shè)施在可能危害房屋安全或公共安全時需即時修理。

097公用設(shè)施專用基金由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時按一定的提取比例提取，并一次性向業(yè)主

委員會劃撥；由區(qū)住宅主管部門設(shè)立專帳治理；使用辦法由市政府制訂；區(qū)住宅主管部門對業(yè)主

委員使用公用設(shè)施專用基金不得干涉；

098公用設(shè)施專用基金提取的比例按住宅區(qū)除地價以外的建設(shè)總投資2%提取。

099公用設(shè)施專用基金用于購買治理用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大修理工程項目。

100住宅區(qū)內(nèi)禁止踐踏、占用綠化地；占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車

房（棚）等公用設(shè)施而影響其正常使用功能；亂拋垃圾、雜物；影響市容觀瞻的亂搭、舌L貼、亂

掛等；損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；聚眾熱鬧；隨意停放車輛和鳴喇叭；發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;

排放有毒、有害物質(zhì)；經(jīng)營業(yè)主公約所禁止的行業(yè)；法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為。

101住宅區(qū)的專用房屋指的是物業(yè)治理的治理用房與按比例提供給業(yè)主委員會由物業(yè)治理公司經(jīng)

營的商業(yè)用房。

102住宅區(qū)的專用房屋由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時按市政府規(guī)定以建造成本提供治理用房，

以微利房價提供部分商業(yè)用房；

103住宅區(qū)的專用房屋的產(chǎn)權(quán)屬該住宅區(qū)全體業(yè)主；

104物業(yè)治理用房的運算方法是：物業(yè)治理用房面積（平方米）=人均治理用房規(guī)劃指標(biāo)（0.06）

義住宅區(qū)房屋總套數(shù)（住宅、單身公寓套數(shù)加上非住宅房屋每100平方米建筑面積折一套；寫字

樓、商業(yè)面積、工業(yè)廠房等物業(yè)亦按每100平方米建筑面積折一套）X戶均人口數(shù)（3.75）。

105物業(yè)治理用房包括辦公用房、生活用房、庫房等，不包括機(jī)電及保安人員值班用房。

106保安人員宿舍用房由開發(fā)建設(shè)單位利用小區(qū)（大廈）內(nèi)相關(guān)公共場所解決。

107物業(yè)治理用房必須是正規(guī)用房。

108向業(yè)主委員會提供治理用房的期限在業(yè)主委員會成立2個月內(nèi)提供，最遲不超過6個月（商

業(yè)用房、公用設(shè)施專用基金相同）。

109提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房面積的運算方法是多層按總建筑面積的3%。,高層住宅區(qū)或別墅

區(qū)按總建筑面積的2%。提供。

110提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房的購置費可從公用設(shè)施專用基金中墊支，并從該商業(yè)用房經(jīng)營

收入中收回。

111提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房由物業(yè)治理公司按托付治理合同使用、經(jīng)營，其收入用于補(bǔ)償

治理費的不足。

112住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金、住宅本體修理基金和治理服務(wù)費的收支帳目業(yè)主委員會應(yīng)每三

個月至少公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。

113業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的，承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

114對未交納物業(yè)治理服務(wù)費、住宅修理基金和物業(yè)托付治理合同約定的其他費用的，物業(yè)治理

公司可要求業(yè)主限期交納。

115對逾期不交納物業(yè)治理費、本體修理基金的，可按日加收應(yīng)交納費用萬分之五的滯納金，并

可按業(yè)主公約和物業(yè)托付治理合同的規(guī)定進(jìn)行催交；連續(xù)六個月不交納的，可向人民法院申請追

繳。

116物業(yè)治理公司違反物業(yè)托付治理合同的約定并造成缺失的，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并承擔(dān)相應(yīng)缺失。

117業(yè)主委員會、業(yè)主大會違反“條例”第二十二條“業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)接受市、區(qū)住宅

主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督；業(yè)主大會的決定、業(yè)主委員會章程的內(nèi)容或業(yè)主委員會的決定不得與憲

法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸?！币?guī)定的，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤消其決定,

并通告全體業(yè)主。

118業(yè)主委員會對物業(yè)治理公司有下列行為之一的：①擅自擴(kuò)大收費范疇、提高收費標(biāo)準(zhǔn)；②改

變公用設(shè)施專用基金和住宅（本體）修理基金的用途，或未按規(guī)定定期公布收支帳目的；③改變

專用房屋的用途，未按規(guī)定使用的；④治理制度不健全、治理紛亂，造成對住宅區(qū)的房屋治理、

修理、養(yǎng)護(hù)不善，經(jīng)市、區(qū)主管部門認(rèn)定應(yīng)當(dāng)予以處罰的。業(yè)主委員會有權(quán)予以禁止并限期改正;

逾期不改正的，業(yè)主委員會可以終止托付治理合同；市住宅主管部門和有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)

令其限期改正，并可處以3000元以上10000元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，市住宅主管部門可以降

低其物業(yè)治理資質(zhì)等級，直至吊銷其物業(yè)治理的經(jīng)營項目。

119業(yè)主委員會進(jìn)行投資和經(jīng)營活動，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，可以并處3000元

以上10000元以下的罰款。

120業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個人未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌

和用途；不得對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、

搭、占；不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；不得利用房屋從

事危害公共利益的活動；不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。違反上述第三十八條規(guī)定的，市、區(qū)住宅主

管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，復(fù)原原狀，可以并處1000元以上5000元以下的罰款。

121業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個人違反住宅區(qū)內(nèi)禁止踐踏、占用綠化地；占用樓梯間、

通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施而影響其正常使用功能；亂拋垃

圾、雜物；影響市容觀瞻的亂搭、舌L貼、亂掛等；損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；聚眾熱鬧；隨意停

放車輛和鳴喇叭；發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；排放有毒、有害物質(zhì)；經(jīng)營業(yè)主公約所禁止的行業(yè);

法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為的，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，可以并處

100元以上2000元以下的罰款。

122寫字樓、商住樓及工業(yè)廠房等物業(yè)可參照本“條例”執(zhí)行。

123物業(yè)治理公司必須按照所持有的“物業(yè)治理資質(zhì)”從事相應(yīng)的物業(yè)治理工作。

124資質(zhì)證書分為甲級、乙級、丙級3種。

125物業(yè)治理公司按持有的不同資質(zhì)證書，進(jìn)行物業(yè)治理工作。持有甲級資質(zhì)證書的單位，可以

治理各類物業(yè)并按甲級標(biāo)準(zhǔn)收取治理服務(wù)費；持有乙級資質(zhì)證書的單位，可以治理30層以下的各

類物業(yè)并按乙級標(biāo)準(zhǔn)收取治理服務(wù)費；持有丙級資質(zhì)證書的單位，可以治理9層以下的各類物業(yè)

（涉外住宅區(qū)、別墅小區(qū)除外）并按丙級標(biāo)準(zhǔn)收取治理服務(wù)費。

126業(yè)主委員會是否有權(quán)托付會計師事務(wù)所對物業(yè)治理公司進(jìn)行審計？業(yè)主委員會和物業(yè)治理公

司可以共同托付會計師事務(wù)所對住宅（本體）修理基金和治理服務(wù)費

的使用明細(xì)表和收支明細(xì)帳目進(jìn)行審計。

127對物業(yè)公司審計的費用從治理費中支付。

128業(yè)主委員托付會計師事務(wù)所會對物業(yè)治理公司進(jìn)行審計的前提條件是在業(yè)主委員會與該物業(yè)

治理公司之間的托付治理合同依法終止時。

129住宅區(qū)治理服務(wù)費總收入的主要來源有L部分商業(yè)用房租金；2.公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所

（地）的經(jīng)營收入；3.向業(yè)主收取治理服務(wù)費；4.住宅區(qū)的其他合法收入。

130住宅區(qū)治理服務(wù)費的基本開支有1.住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所（地）的日常治理、修

理和養(yǎng)護(hù)費用（包括材料費、公用水電費、設(shè)備損耗費、垃圾清運費、綠化養(yǎng)護(hù)費等）；2.業(yè)主委

員會、治理處核定人員的津貼工資、福利及辦公、經(jīng)營費用；3.就治理工作而聘請的專營公司及

其他聘請人員的費用；4.住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險費用和法定稅費；5.住宅區(qū)必要的社區(qū)

文化活動費用。

131治理服務(wù)費不包含業(yè)主與非業(yè)主使用人的人身保險、財產(chǎn)保管保險費用。

132收取治理服務(wù)費項目和標(biāo)準(zhǔn)以及每年基本開支的項目和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)治理公司

的資質(zhì)證書等級以及業(yè)主對物業(yè)治理服務(wù)的實際需求，參照市物價主管部門和市住宅主管部門的

指導(dǎo)收費標(biāo)準(zhǔn)審議確定后，報業(yè)主大會批準(zhǔn)執(zhí)行。

133住宅區(qū)治理服務(wù)費的收支帳目由業(yè)主委員會主任和住宅區(qū)治理處主任簽字并加蓋公章后每三

個月至少張榜公布一次；年度帳目公布應(yīng)由業(yè)主委員會主任和物業(yè)治理公司法定代表人簽字并加

蓋公章后公布。

134住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金的所有權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主和業(yè)主委員會。

135住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金的主管部門市住宅主管部門和區(qū)住宅治理部門。

136住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說的開發(fā)建設(shè)單位總投資含公用設(shè)施配套費、建造成本。

137住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說的重大修理項目的范疇是：區(qū)內(nèi)的非市政道路、路燈、溝、渠、

池、井、園林綠化地、地下排水管等；文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（棚）。（不

包括產(chǎn)權(quán)不屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)）。

138住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說的重大修理項目的標(biāo)準(zhǔn)是：區(qū)內(nèi)道路路面、路基嚴(yán)重?fù)p壞，造

成無法通行的；路燈線路需要改造或重新敷設(shè)的；溝、渠、池、井、井壁（面）顯現(xiàn)嚴(yán)重斷裂或

破舊的；園林綠化地樹木、草皮及雕塑、小品等設(shè)施需重新造植或更新改造的；文化娛樂體育場

所需改造、改建或因房屋的基礎(chǔ)傾斜造成裂縫或因結(jié)構(gòu)等原因造成柱、梁、板墻、裂縫或嚴(yán)重?fù)p

壞的；停車場、連廊、自行車房（棚）需要更新、改造、改建的；地下排水管網(wǎng)大修、更新、改

造等。

上述范疇之外的由市住宅主管部門確定。

139高層住宅區(qū)專用基金的使用比例30%用于本體外公用設(shè)施；其余用于本體共用設(shè)施的重大修

理工程項目。

140專用基金不屬于業(yè)主委員會或物業(yè)治理公司的經(jīng)營收入。

141專用基金用于住宅區(qū)公用設(shè)施重大修理養(yǎng)護(hù)工程項目時，只能使用基金的增值部分。如增值

部分不足，從治理費積存中墊支或由業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

142物業(yè)治理公司需要使用專用基金時，應(yīng)向業(yè)主委員會提供法定代表人簽字蓋章的使用申請；

該項目有關(guān)圖紙、預(yù)算資料；施工承接單位或人員資質(zhì)資料。

143業(yè)主委員會對物業(yè)治理公司使用專用基金的審批程序是：業(yè)主委員會在接到物業(yè)治理公司使

用專用基金的申請后14日內(nèi)召集業(yè)主大會審議；同意后，向區(qū)住宅治理部門報送有業(yè)主委員會主

任及物業(yè)治理公司法定代表人共同簽字的《住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金使用申請表》；區(qū)住宅治理部

門應(yīng)在接到申請表后14日內(nèi)完成審批并將款項撥到物業(yè)治理公司帳戶。

144房屋（本體）修理基金屬各類物業(yè)業(yè)主的共有資產(chǎn)，以每個單體物業(yè)為單位，由該單體物業(yè)

的所有業(yè)主按各自物業(yè)的建筑面積分擔(dān)和享用。

145房屋（本體）修理基金的主管部門是市住宅主管部門；各區(qū)住宅主管部門對轄區(qū)內(nèi)各類物業(yè)

的本體基金的使用和治理指導(dǎo)和監(jiān)督。

146業(yè)主繳交房屋（本體）修理基金規(guī)定：業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個月

起，按月繳交本體修理基金；業(yè)主發(fā)生變更時原業(yè)主所交的本體基金不予退還。因開發(fā)單位的原

因造成空置的房屋，其本體基金由開發(fā)單位繳交。

147房屋（本體）修理基金的收取標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行市物業(yè)主管部門頒布的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)每兩年制

訂和發(fā)布一次。各業(yè)主委員會可根據(jù)房屋的使用狀況和本體基金積存狀況，經(jīng)與物業(yè)治理公司協(xié)

商后，對本體基金繳交標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整。

148房屋（本體）修理基金的使用原則是：按照取之于民，用之于民的原則，用于房屋本體共用

部位的修理養(yǎng)護(hù)。

149房屋（本體）修理基金的使用范疇是：共用部位的修理養(yǎng)護(hù)由治理處組織實施，其費用從本

體基金中支出。共用部位是結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位設(shè)施和設(shè)備，包括：房屋的承

重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等），抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外

墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防

設(shè)施、公共天線、本體上下水主管道、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。

150房屋（本體）修理基金的使用比例：本體基金的30%用于房屋本體共用部位的日常修理和零

星小修，其余的70%用于房屋本體共用部位中修以上保護(hù)工程（含新增和改造工程，下同）；用

于中修以上保護(hù)工程時，須經(jīng)業(yè)主委員會或該棟50%以上業(yè)主書面同意。

151房屋（本體）修理基金修理標(biāo)準(zhǔn)：房屋共用部位的大、中、小修標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行國家建設(shè)部有關(guān)標(biāo)

準(zhǔn)。

152房屋（本體）修理基金不夠支出時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，由全體業(yè)主分?jǐn)?；單棟房屋本體基

金不夠使用時，經(jīng)業(yè)主委員會或該棟50%以上業(yè)主書面同意，由該棟各業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>

153物業(yè)治理公司之治理處對每年房屋（本體）修理基金的使用應(yīng)于每年12月31日前提出下年

度使用本體基金的計劃及預(yù)算，提交業(yè)主委員會審議通過。業(yè)主委員會應(yīng)在收到治理處的計劃及

預(yù)算后15日內(nèi)作出答復(fù)，逾期視為同意；急修工程應(yīng)在7日內(nèi)答復(fù)，逾期視為同意。

154如業(yè)主委員會或該棟房屋部分業(yè)主不同意治理處使用本體基金進(jìn)行中修以上修理工程計劃

時，治理處認(rèn)為有充足理由使用，或該項目實施與否涉及國家或特區(qū)城市治理、房屋治理、園林

綠化治理等有關(guān)規(guī)定的，可由物業(yè)治理公司申請，經(jīng)區(qū)住宅治理部門核準(zhǔn)后實施。

155房屋（本體）修理基金使用之后的手續(xù)：日常保護(hù)和零星小修由治理處主任簽字，作為本體

基金支出記帳憑證；中修以上工程應(yīng)出具“施工項目清單”，由委員會主任或該棟樓長（或20%

以上業(yè)主）、治理處主任簽字，作為本體基金支出記帳憑證。

156房屋（本體）修理基金的帳務(wù)以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專（記）帳治理，并設(shè)立專用帳號

儲備本物業(yè)的本體基金。

157房屋（本體）修理基金的監(jiān)督辦法：本體基金的收支項目，由治理處每三個月在各棟房屋的

顯著位置公布一次。基金帳目列明基金應(yīng)用的項目、部位、費用支出及證明人、基金余額（單體

和全部），并接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。

158業(yè)主不按規(guī)定繳納基金的，治理處可按法規(guī)政策規(guī)定或托付治理合同、業(yè)主公約規(guī)定采取相

應(yīng)催繳措施。

159物業(yè)治理公司及其治理處在使用房屋（本體）修理基金有下列不規(guī)范行為之一的，市、區(qū)住

宅主管部門可依法規(guī)、規(guī)章規(guī)定予以處罰：1.擅自提高本體基金收費標(biāo)準(zhǔn)；2.改變本體基金的用途,

挪作它用的；3.未按規(guī)定期限公布本體基金收支帳目的；4.拒絕接受業(yè)主委員會或業(yè)主查詢的。

160物業(yè)治理公司及其治理處未按時公布帳目或拒絕查詢的，業(yè)主可以拒繳本體基金。

161對房屋（本體）修理基金用于日常小修并超出規(guī)定的本體基金比例的，經(jīng)業(yè)主委員會或所修

理養(yǎng)護(hù)單棟房屋50%以上業(yè)主同意，日常小修可以超出規(guī)定的本體基金比例，超出部分可在下年

度本體基金的小修費里沖抵，或經(jīng)業(yè)主委員會決定提高本體基金收取標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。

162房屋（本體）修理基金征收的具體標(biāo)準(zhǔn)是：本體基金征收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的使用年限及新舊

程度，修理養(yǎng)護(hù)實際需要，并考慮群眾的經(jīng)濟(jì)承擔(dān)能力等因素制定。

本體基金可按如下標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主征收（注：房屋保修期內(nèi)不得征收）：多層住宅（不帶電梯）每月每

平方米建筑面積0.15元，高層商住樓、住宅樓（含帶電梯的多層住宅）每月每平方米建筑面積0.25

元。其他房屋（含寫字樓、商業(yè)大廈、廠房等）的本體基金標(biāo)準(zhǔn)，參照上述規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但經(jīng)

業(yè)主委員會或多數(shù)業(yè)主同意，征收標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)上浮，但最高上浮幅度不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的50%。

163房屋（本體）修理基金使用的權(quán)限規(guī)定：動用本體基金，應(yīng)履行規(guī)定的程序和手續(xù)，其中：

日常保護(hù)和零星小修金額在1000元以下的，由物業(yè)治理處負(fù)責(zé)人和本棟房屋樓長共同簽字后支

付；用于中修以上保護(hù)工程或修理金額1001元以上的，須經(jīng)本棟房屋占60%以上業(yè)主同意后方

可使用。本體基金確實不夠支出時，經(jīng)占60%以上的業(yè)主同意，可由該棟房屋的業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

164在特區(qū)從事住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、商住樓、寫字樓等各類物業(yè)及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共

場地的治理服務(wù)的單位，應(yīng)遵守《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)治理行業(yè)治理辦法》。

165物業(yè)治理服務(wù)應(yīng)遵守社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的原則，保持物業(yè)與城市環(huán)境的整潔優(yōu)美，保

證物業(yè)的安全使用，保護(hù)業(yè)主和其他非業(yè)主使用人的合法權(quán)益。

166何種物業(yè)可以不采用招標(biāo)的方式確定物業(yè)治理企業(yè)？物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位自用的；在一個物

業(yè)治理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)總建筑面積低于五萬平方米的，或高層物業(yè)總建筑面積低于二萬平方米

的，或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬平方米的。前款物業(yè)治理區(qū)域的范疇，由市主管

部門會同有關(guān)部門劃定。

167物業(yè)治理服務(wù)招標(biāo)，可以采取公布招標(biāo)、邀請招標(biāo)的形式。

168物業(yè)治理服務(wù)投標(biāo)書應(yīng)當(dāng)包括：物業(yè)治理處機(jī)構(gòu)設(shè)立方案、運作流程及各項治理規(guī)章制度；

治理服務(wù)人員配備方案；治理服務(wù)用房及其他物資裝備配置方案；治理服務(wù)費用收支預(yù)算方案；

治理服務(wù)分項標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)承諾；社區(qū)文化服務(wù)方案；治理服務(wù)模式設(shè)想等。

169物業(yè)治理企業(yè)提供物業(yè)治理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循國家有關(guān)的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)；沒有國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的，

應(yīng)當(dāng)符合市主管部門規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。鼓勵物業(yè)治理企業(yè)采用國外先進(jìn)的治理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提高治

理服務(wù)水平。

170物業(yè)治理企業(yè)對物業(yè)實施物業(yè)治理的傭金是不得超過物業(yè)治理成本的百分之十。

171物業(yè)治理公司派出機(jī)構(gòu)物業(yè)治理處下列項目支出列入物業(yè)治理成本，但不得重復(fù)運算：1.治理

處治理人員的工資、福利；2.保潔消殺費；3.治安防范費；4.公用配套設(shè)施日常修理養(yǎng)護(hù)費；5.園

林綠地修理養(yǎng)護(hù)費；6.用于物業(yè)治理的固定資產(chǎn)折舊及經(jīng)營、辦公費用；7.公用部位水電費；8.

電梯運行修理養(yǎng)護(hù)費；9.中央空調(diào)費。

172對物業(yè)治理企業(yè)在一個物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)收取的治理服務(wù)費用及按規(guī)定用于治理服務(wù)的經(jīng)營性

收入實行獨立核算。除去治理服務(wù)的成本開支、物業(yè)治理企業(yè)的傭金和依法應(yīng)繳納的稅、費后，

有結(jié)余的，應(yīng)轉(zhuǎn)入本物業(yè)治理區(qū)域下年度的治理服務(wù)費用，不得擅自提取或挪作他用。

173物業(yè)治理企業(yè)在合理的時間內(nèi)進(jìn)行的物業(yè)治理活動包括對物業(yè)進(jìn)行巡視、檢查、或?qū)门?/p>

套設(shè)施、設(shè)備、公共場地和房屋本體共用部位及設(shè)施進(jìn)行修理養(yǎng)護(hù)或改造，或按規(guī)定對物業(yè)的裝

修進(jìn)行監(jiān)管的，業(yè)主或非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)提供方便并接受監(jiān)管，不得無理拒絕或阻止。具體巡視、

檢查的內(nèi)容和時間、修理養(yǎng)護(hù)或改的項目及施工的時間、地點均應(yīng)當(dāng)提前公布。業(yè)主、非業(yè)主使

用人與物業(yè)治理企業(yè)對前款修理養(yǎng)護(hù)或改造的項目有分歧的，由市、區(qū)主管部門決定執(zhí)行；對修

理養(yǎng)護(hù)或改造的費用有疑義的，可向物業(yè)治理企業(yè)提出質(zhì)詢，物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到質(zhì)詢后七

日內(nèi)予以答復(fù)。

174業(yè)主及其他非業(yè)主使用人對物業(yè)治理企業(yè)公布的收費標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)項目、物業(yè)治理的收支帳目

有疑義的，可向市、區(qū)主管部門和價格行政治理部門投訴；市、區(qū)主管部門或市、區(qū)價格行政治

理部門應(yīng)在收到投訴后及時予以查處，并將查處結(jié)果書面通知投訴人。

175物業(yè)治理公司應(yīng)交納的稅種有：營業(yè)稅、城市建設(shè)保護(hù)稅、教育費附加；企業(yè)所得稅；增值

稅；印花稅。

176營業(yè)稅、城市建設(shè)保護(hù)稅、教育費附加的稅率為：營業(yè)收入的5%。營業(yè)稅的1%。營業(yè)稅的

3%o

177收取的中央空調(diào)使用費不算作營業(yè)收入不計征營業(yè)稅。

178物業(yè)治理公司代收的水、電費收費項目要交增值稅。

179物業(yè)治理費用收支公布的主要項目有：收入部分：治理費，房租，停車場收入，有償服務(wù)費

等；支出部分：治理人員工資、福利，辦公費，經(jīng)營費，差旅費，水電費，機(jī)電設(shè)備運轉(zhuǎn)水電費，

設(shè)備工具修理費，公共設(shè)施修理、綠化養(yǎng)護(hù)費，保安費用，法定稅率、保險費，治理傭金等；本

季盈虧，上季結(jié)轉(zhuǎn)，累積盈虧。

三.保安服務(wù)治理

001治安治理主要是:必須通過現(xiàn)行的科學(xué)技術(shù)手段與治理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備與工具，防止

和終止任何危及或影響物業(yè)治理轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人的生命財產(chǎn)與身心健康的行為與因

素，比如電線短路、煤氣泄露、電梯關(guān)人、水管破裂、火警、偷盜、滋擾以及噪聲等，還有如自

然災(zāi)害、人為事故、流氓活動以及各種破壞活動的預(yù)防與阻止，確保業(yè)主或非業(yè)主使用人人身不

受傷害，財物不受缺失，工作、生活秩序正常。

002治安治理的主要內(nèi)容是：防擾亂秩序、防盜、防破壞、防流氓活動、防災(zāi)害事故。

003治安治理的目的是人身不受傷害，財物不受缺失，工作、生活秩序正常。

004物業(yè)公司的治安治理隊伍可采用托付保安公司實施安保服務(wù)和自建保安隊伍實施安保服務(wù)。

005保安人員入職的基本條件是身高1.70米以上；20歲至28歲；高中以上文化程度；身體健康;

思想品德好（當(dāng)?shù)乜h以上公安機(jī)關(guān)出具的無犯罪前科的證明材料）；符合計劃生育規(guī)定；具備一定

的軍訓(xùn)基本功；有深圳戶口的成年人擔(dān)保。退伍軍人、黨員優(yōu)先考慮。

006保安人員崗前培訓(xùn)的主要內(nèi)容包括：公司簡介；物業(yè)治理法規(guī)學(xué)習(xí)；企業(yè)內(nèi)部的有關(guān)治理制

度：員工守則，工作紀(jì)律等；安全防火教育；IS09002質(zhì)量體系有關(guān)安保方面文件的學(xué)習(xí)；普法

學(xué)習(xí)；職業(yè)道德教育；軍訓(xùn)。

007保安人員在崗培訓(xùn)的主要內(nèi)容包括：安保操作規(guī)程；隊列訓(xùn)練、擒拿格斗、體能訓(xùn)練、消防

滅火訓(xùn)練、交通指揮訓(xùn)練等。

008保安人員單兵隊列考核標(biāo)準(zhǔn)是：軍人軍姿；停止間轉(zhuǎn)法；齊步走與立定；正步走與立定；跑

步走與立定；敬禮。

009保安人員擒拿技術(shù)動作的基本內(nèi)容是：基本功：直打、側(cè)打、勾打；彈踢、側(cè)踹、勾踢；綜

合練習(xí)。擒敵拳等。

010保安人員軍事體能測試標(biāo)準(zhǔn)是：百米跑14秒以內(nèi)；俯臥撐50個以上；爬樓20層60秒以內(nèi)。

011保安守護(hù)工作的涵義是指保安人員根據(jù)有關(guān)特別服務(wù)的協(xié)議（托付治理合同、業(yè)主公約以外

的協(xié)議），采取各種有效措施，對指定的人、財物、場所地以及其他對象所進(jìn)行的看護(hù)和守衛(wèi)活動。

從宏觀的涵義來看，對一個住宅小區(qū)、對一棟或一組大廈以及對一個工業(yè)區(qū)等物業(yè)的保安工作實

際上就是保安守護(hù)工作，只不過物業(yè)治理單位不承擔(dān)生命及財產(chǎn)的保險責(zé)任。

012保安守護(hù)工作主要有：保護(hù)人身安全；保護(hù)財產(chǎn)安全；保護(hù)客戶單位內(nèi)部正常的秩序。

013在守護(hù)過程中可能遇到的主要問題是：火災(zāi)；盜竊；破壞；擾亂秩序；業(yè)主或非業(yè)主使用人

求助。

014巡邏保安服務(wù)的主要任務(wù)是：保護(hù)巡邏區(qū)域內(nèi)和保護(hù)目標(biāo)周圍的正常治安秩序；預(yù)防、發(fā)覺、

禁止各種違法犯罪行為；及時發(fā)覺各種可疑情形，抓獲現(xiàn)行違法犯罪分子；戒備、保護(hù)刑事案件、

治安事件和治安災(zāi)害事故現(xiàn)場；檢查發(fā)覺防范方面的漏洞；平息巡邏中突發(fā)事件和意外事故。

015遇有違法犯罪分子實施犯罪行為的主要處理方法是：及時予以禁止，并盡量將其抓獲；迅速

報告公安機(jī)關(guān)；疏散無辜群眾。

016遇有聚眾鬧事的問題的主要處理方法是：控制、穩(wěn)住領(lǐng)頭者；疏散圍觀者；迅速報告有關(guān)部

門及公安機(jī)關(guān)，平息事件；協(xié)助客戶單位處理問題；防止事態(tài)擴(kuò)大。

017遇有瘋、傻、醉漢闖入守護(hù)目標(biāo)的主要處理方法是：將其勸出守護(hù)目標(biāo)范疇，無效時，通知

其家屬、單位及公安機(jī)關(guān)實施控制、監(jiān)護(hù)。

018守護(hù)目標(biāo)范疇內(nèi)發(fā)生盜竊案件的主要處理方法是：迅速向公安機(jī)關(guān)報案；保護(hù)好現(xiàn)場；安撫

受害者；注意守護(hù)目標(biāo)范疇內(nèi)可疑人員。如抓獲犯罪嫌疑人，應(yīng)迅速移交公安機(jī)關(guān)，防止其逃跑。

遇闖卡車輛，應(yīng)記下車牌號及車輛特點，必要時報告公安機(jī)關(guān)。

019發(fā)覺守護(hù)范疇內(nèi)有形跡可疑人時的主要處理方法是：留心觀察，注意其行為發(fā)展，并及時向

有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報告，做好控制工作。

020遇有守護(hù)范疇突然停電情形下的主要處理方法是：遇夜間突然停電或守護(hù)燈光突然熄滅，特

別加強(qiáng)門衛(wèi)和要害部位的守護(hù)，在照明復(fù)原前，嚴(yán)格控制人員進(jìn)出。

021遇有業(yè)主或住戶當(dāng)面或電話向保安人員反映情形時的主要處理方法是：問清反映者姓名、房

號、單位，詳細(xì)記錄報告的內(nèi)容；對當(dāng)面報告者要記清其相貌、衣著特點；對報告內(nèi)容及時向有

關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報。

022保安巡邏工作的主要方法是：采取定線、不定線相結(jié)合的巡邏線路；采取點與線結(jié)合的方法。

023保安巡邏工作應(yīng)注意的事項是：在時空控制上應(yīng)注重系統(tǒng)治理；經(jīng)常結(jié)合治安方面的情形，

及時調(diào)整力量和巡邏方法；經(jīng)常教育巡邏人員增強(qiáng)危險觀念，要求每個巡邏人員在巡邏中，要全

神貫注，細(xì)心觀察，不忽視一點可疑跡象，不放過任何應(yīng)該解決處理的問題，夜間巡邏要更加注

意行人、車輛表現(xiàn)出來的可疑點，以及不正常的煙、光等。

024違反治安治理行為的主要內(nèi)容是：擾亂公共秩序的行為；妨害公共安全行為；侵犯他人人身

權(quán)益行為；侵犯公共財產(chǎn)的行為；妨害社會治理秩序行為；違反消防治理行為；違反交通治理行

為；違反戶口或居民身份證治理行為。

025違反治安治理行為與犯罪的主要區(qū)別是：情節(jié)輕重和對社會危害大小不同；觸犯的法律不同；

應(yīng)當(dāng)受到的處罰不同。

026正當(dāng)防衛(wèi)的條件是：1.正當(dāng)防衛(wèi)的不法侵害條件：必須有真實存在的不法侵害行為，才能進(jìn)行

正當(dāng)防衛(wèi)；必須針對正在進(jìn)行的不法侵害行為，才能實行正當(dāng)防衛(wèi)。2.正當(dāng)防衛(wèi)的防衛(wèi)條件：正

當(dāng)防衛(wèi)必須針對不法侵害者本人實行；正當(dāng)防衛(wèi)不能超過必要限度，造成不應(yīng)有的損害。

027真實存在的不法侵害行為：指客觀上發(fā)生了危害社會的行為。

028正當(dāng)防衛(wèi)的必要限度：要看防衛(wèi)行為是否能有效禁止住不法侵害；要把防衛(wèi)行為與侵害行為

進(jìn)行比較，凡是經(jīng)綜合分析認(rèn)為防衛(wèi)行為與侵害行為在性質(zhì)、強(qiáng)度、手段等方面大體相當(dāng)，即可

認(rèn)定是禁止不法侵害所必須的限度。

029非正當(dāng)防衛(wèi)的性質(zhì)：屬于不法行為。

030常見的非正當(dāng)防衛(wèi)有：假想防衛(wèi)；防衛(wèi)挑撥；不適時防衛(wèi)；局外防衛(wèi)；抗拒防衛(wèi)；互毆行為；

防衛(wèi)過當(dāng)。

031防衛(wèi)過當(dāng)：指行為人的防衛(wèi)行為超過了必要限度，給對方造成了不應(yīng)有的損害的行為。

032緊急避險的定義是：為了公共利益、本人或他人的人身及其他權(quán)益免受正在發(fā)生的危險，不

得已采取的損害另一合法利益的行為。

033緊急避險的構(gòu)成要件主要是：必須是合法利益受到緊急危險的威逼；危險必須是正在發(fā)生的；

避險行為必須是為了使合法利益免遭損害而實施;避險行為必須是在沒有其他方法可以排除危險，

在迫不得已的情形下實施的；緊急避險必須是實際存在的，不能是假想的或推斷的；避險行為不

能超過必要的限度。

034保安員處理問題應(yīng)遵循的原則：保安員在履行自己的職責(zé)時，會遇到許多問題需要處理，在

保護(hù)業(yè)主（租戶）的安全和利益的同時，依法辦事，依法執(zhí)行政策，不徇私情，以理服人。

035保安員處理問題應(yīng)遵循的方法：對不同性質(zhì)的問題采取不同的處理方法。對一樣違反法規(guī)和

治理規(guī)定的問題，如民事糾紛，可通過說服教育的方法解決，主要是分清是非，耐心勸導(dǎo)，對一

時解決不了又有擴(kuò)大趨勢的問題，應(yīng)采取“可散不可聚，可解不可結(jié)，可緩不可急，可順不可逆”

的處理原則，盡力勸解，把問題引向緩和，千萬不要將矛盾激化，因為這樣不利于解決問題。對

處理問題上，堅持教育與處罰相結(jié)合的原則，如違反情節(jié)輕微，不需處罰的，可當(dāng)場教育，或協(xié)

助所在單位、家屬進(jìn)行教育，如需要治安處罰的，交公安機(jī)關(guān)處理。違反其他行政規(guī)定的，交行

政機(jī)關(guān)處理。對于犯罪行為，應(yīng)及時禁止，并把犯罪分子扭送公安機(jī)關(guān)。

四.停車場治理

001物業(yè)治理轄區(qū)車輛治理主要是：停車場（庫）的建設(shè)；建立健全停車場治理規(guī)章制度。

002停車場（庫）的規(guī)劃應(yīng)注意：是否經(jīng)濟(jì)；是否因地制宜。

003停車場（庫）內(nèi)部主要有光度要求；設(shè)施要求；區(qū)位布置等方面的要求。

004一個標(biāo)準(zhǔn)車位大致為2.5Mx5.0M面積。

005車輛被盜的主要處理辦法是：車輛在停車場被盜，由治理處確認(rèn)后協(xié)同車主迅速向當(dāng)?shù)毓?/p>

機(jī)關(guān)報案。同時，被保險人（車主、停車場）應(yīng)立刻通知保險公司。車管員、治理處、車主應(yīng)配

合公安機(jī)關(guān)和保險公司作好調(diào)查處理工作。

006車輛被損的主要處理辦法是：當(dāng)車管員發(fā)覺停車場里的車輛被損壞時。車管員應(yīng)立刻通知車

主，并報告班長和治理處。屬撞車事故的，車管員不得放行造成事故的車輛，應(yīng)保護(hù)好現(xiàn)場；未

及時發(fā)覺肇事車輛的，要積極排查，協(xié)助受損車主處理。屬樓上拋物砸車事故，車管員應(yīng)立刻禁

止，并通知肇事者對造成的事故進(jìn)行確認(rèn)；未當(dāng)場發(fā)覺肇事者，要對大致區(qū)域住戶發(fā)出警告性告

示，并協(xié)助受損車主處理。車管員認(rèn)真填寫“交接班記錄”，如實寫明車輛進(jìn)場時間，停放地點、

發(fā)生事故的時間以及發(fā)覺后報告有關(guān)人員的情形。

007車輛出入停車場（庫）應(yīng)注意：1.車輛出入后切記放下道閘，以防車輛沖卡。2.放下道閘時應(yīng)

分外小心，防止道閘碰損車輛和行人。3.遵守服務(wù)禮貌用語中車輛治理服務(wù)文明禮貌用語。

008住宅區(qū)（大廈）的停車場（庫）的治理者是：從事該住宅區(qū)（大廈）的物業(yè)治理的物業(yè)治理

公司。

009機(jī)動車在轄區(qū)內(nèi)道路上的限速是：時速不得超過15公里。

010進(jìn)入小區(qū)（大廈）停車庫機(jī)動車限速是每小時5公里以下.

011進(jìn)入小區(qū)（大廈）停車庫機(jī)動車，物業(yè)治理公司不承擔(dān)業(yè)主或非業(yè)主使用人之車輛保險責(zé)任,

除非雙方另有約定；車輛人庫后，貴重物品請勿放在車內(nèi)，由此所造成的缺失均由車主自負(fù)。

012車庫內(nèi)車位已停滿車輛，治理員應(yīng)放置車位已滿標(biāo)志，并禁止車輛再進(jìn)入車庫。

013車輛進(jìn)入小區(qū)應(yīng)停放在：規(guī)劃好的停車位上。

014如果小區(qū)內(nèi)車位已滿，業(yè)主或非業(yè)主使用人的車輛：應(yīng)服從車輛治理員的指揮停放。

015除私家車位外，車輛不可以長期在小區(qū)內(nèi)停放。

016辦理了停車場營業(yè)執(zhí)照和許可證的停車場，對進(jìn)入停車場暫時停放的車輛必須繳費。

017業(yè)主在小區(qū)停放車輛應(yīng)注意：鎖好車門，設(shè)置防盜報警系統(tǒng)，車內(nèi)貴重物品隨身攜帶，停車

卡不能留在車內(nèi)。

018有些小區(qū)，治理處要求進(jìn)入小區(qū)車輛停放時關(guān)閉防盜報警喇叭。這是因為為防止由于雷暴、

觸動等發(fā)生鳴叫，影響小區(qū)居民休息。這種措施是以高質(zhì)量的保安服務(wù)為基礎(chǔ)的。

019私家車位，物業(yè)治理公司如何治理：不能按《深圳市機(jī)動車輛保管統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)》收費，只

能按標(biāo)準(zhǔn)停車位面積X轄區(qū)內(nèi)最高治理費標(biāo)準(zhǔn)與最低治理費標(biāo)準(zhǔn)的平均值收取治理費。即按一樣

物業(yè)進(jìn)行治理。

020機(jī)動車不可以在轄區(qū)內(nèi)道路上超車。

021機(jī)動車不可以在小區(qū)（大廈）任何場所試車、修車和練習(xí)。

022在車位已滿的情形下，不可以在綠化地、人行道、消防通道暫時停放車輛。

023執(zhí)行任務(wù)的車輛（消防車、警車、救護(hù)車）在小區(qū)可以例外行車、停泊。

024停車場治理規(guī)定：1、停車場車管員必須24小時值班，將治理制度、崗位責(zé)任人姓名、照片、

停車場負(fù)責(zé)人、營業(yè)執(zhí)照、收費標(biāo)準(zhǔn)懸掛在停車場出入口明顯位置。

2、停車場內(nèi)按消防要求設(shè)置消防栓，配備滅火器，由車管員負(fù)責(zé)治理使用，物業(yè)部消防人員定期

檢查。3、停車場一樣需設(shè)三名工作人員，一名登記收費，二人指揮車輛出入和停放。

五.消防治理

001物業(yè)治理公司消防治理隊伍的原則是：每個治理處的員工都是公司的義務(wù)消防員。

002消防治理人員的具體工作內(nèi)容是：負(fù)責(zé)消防報警中心的日常值班；普及防火知識教育，落實

防火崗位責(zé)任制；定期進(jìn)行消防安全檢查；火災(zāi)發(fā)生時是滅火的骨干力量。

003消防工作的方針是：“預(yù)防為主，防消結(jié)合”。

004消防工作包括防火與滅火兩個方面。

005消防安全工作的基本措施是：行政、技術(shù)和法制措施。

006”防火責(zé)任人制度”是：“誰主管,誰負(fù)責(zé)”。

007我國最高消防行政法規(guī)是：《中華人民共和國消防條例》和《中華人民共和國消防條例實施細(xì)

則》

008消防監(jiān)督的三要素是：監(jiān)督者，被監(jiān)督者和監(jiān)督標(biāo)準(zhǔn)。

009消防監(jiān)督最可靠的保證是：組織。

010消防重點部位的確定：火災(zāi)易發(fā)部位，發(fā)生火災(zāi)影響全局的部位，重點項目和技術(shù)設(shè)備，財

富集中部位，人員集中部位，村鎮(zhèn)糧食加工廠。

011重點防火單位的防火責(zé)任人是：單位正職領(lǐng)導(dǎo)。

012重點防火單位工作人員對本人崗位的防火責(zé)任是：對本崗位的消防安全負(fù)責(zé)。

013室內(nèi)裝修應(yīng)使用：不燃材料、難燃材料及燃燒時不發(fā)出有毒氣體的材料。

014重點單位消防工作的重點是：制定應(yīng)急滅火和疏散方案，定期組織消防演練。

015公共場所發(fā)生火災(zāi)時現(xiàn)場工作人員承擔(dān)的義務(wù)是：組織，引導(dǎo)在場群眾疏散。

016物業(yè)治理單位的消防治理職責(zé)是：建立，健全防火安全制度，明確防火安全責(zé)任；治理、修

理、保養(yǎng)、更新物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共消防設(shè)施和器材；落實值班巡查制度；建立義務(wù)消防隊，撲救

初期火災(zāi)，引導(dǎo)安全疏散。

017對存在火災(zāi)隱患并不按要求整改的：自整改期限屆滿之日起對責(zé)任單位處以每日一千元以上

五千元以下罰款。

018建筑物內(nèi)部裝修工程消防設(shè)計未經(jīng)審核或?qū)徍瞬缓细裆米允┕さ奶幰悦科椒矫琢P款30元。

019燃燒的四個特點是：放熱，發(fā)光，火焰和發(fā)煙。

020可燃物的著火方式是：引燃和自燃。

021大多數(shù)火災(zāi)是由引燃方式引起的。

022由引燃引起的火災(zāi)必須具備可燃物，助燃物，火源三個條件。

023火源主要是明火和高溫物體兩種。

024發(fā)熱的導(dǎo)線屬于火源。

025火災(zāi)的主要助燃物是：空氣（氧）。

026防止火災(zāi)發(fā)生的最重要措施是：排除火源。

027一氧化碳是劇毒、可燃性質(zhì)的氣體。

028火災(zāi)中導(dǎo)致人員死亡最多的原因是：煙毒氣致死50%以上。

029滅火的原理是：斷絕可燃物，降低火場溫度，窒息缺氧法，抑制火區(qū)連鎖反應(yīng)。

030火災(zāi)分為：A類固體，B類油脂及液體，C類氣體，D類可燃金屬。

031常用的滅火器主要有：清水，泡沫，二氧化碳和干粉滅火器。

032對一樣固體火災(zāi)適用：清水，泡沫，二氧化碳和干粉滅火器。

033對貴重設(shè)備適用：二氧化碳滅火器。

034對檔案材料應(yīng)用：二氧化碳滅火器。

035對可燃液體適用：泡沫滅火器。

036干粉滅火器的用途最廣，它適用于氣體，液體和電氣設(shè)備火災(zāi)。

037干粉滅火器一樣應(yīng)和泡沫滅火器連用。

038在配電房應(yīng)配置：干粉滅火器和二氧化碳滅火器。

039電氣線路火災(zāi)的原因是：短路，過負(fù)荷和接觸電阻過大。

040電氣線路的安裝必須由合格電工人員負(fù)責(zé)。

041電線絕緣必須合乎電壓要求。

042為在短路和過負(fù)荷時能及時切斷電源，必須在線路中安裝熔斷器裝置。

043不可用鋼，鐵絲代替熔絲。

044接觸電阻過大會產(chǎn)生極大的熱量引致直接燃燒的后果。

045為防止接觸電阻過大必須做好保證堅固連接線路工作。

046防止電氣線路火災(zāi)的重點在：選材和安裝方面的工作。

047具較大火災(zāi)爆炸危險性的焊割方法是：電焊和氣焊。

048在重點防火部位動用電焊，氣焊必須經(jīng)過相應(yīng)級別的審批手續(xù)。

049在撲滅電氣火災(zāi)時應(yīng)堅持先斷電，后滅火原則。

050發(fā)生火災(zāi)時切斷電源最好使用絕緣工具。

051為避免觸電，對使用滅火器撲滅電器火災(zāi)時應(yīng)注意：盡量增大噴槍和帶電體的距離。

052氣焊使用的危險氣體是：乙煥。

053倉庫內(nèi)物品擺放應(yīng)做到分類，分堆和防火間距要求。

054倉庫不可設(shè)置移動式照明燈具。

055倉庫的電源開關(guān)必須安裝在：倉庫外。

056在消防安全責(zé)任上，建筑設(shè)計部門實行“誰設(shè)計，誰負(fù)責(zé)”原則。

057經(jīng)公安消防機(jī)關(guān)審批的高層建筑防火設(shè)計圖紙不可在實際施工中變動。

058撲滅初期火災(zāi)的最有利時機(jī)是：起火后5-7分鐘

059在組織滅火自救工作中，應(yīng)堅持救人重于救火的前提。

060建筑物必須制定滅火和疏散應(yīng)急方案。

061對消防治理人員任職要求：先培訓(xùn)，后上崗。

062在疏散中第一要了解：火場內(nèi)的人員有無被困。

063疏散的首要次序是：疏散著火層以上人員。

064在疏散中如何穩(wěn)固群眾情緒：喊話宣傳。

065疏散中人員較多或能見度較低時，應(yīng)采用：魚貫隊列式的方法。

066對脫險人員治理的首要任務(wù)是：阻止其重返火場。