深圳市保稅區(qū)項(xiàng)目定位報告

保稅區(qū)工程定位報告深圳中原事業(yè)一部2007-10-19隨著研究的逐漸深入我們對于工程的感情和信心與日俱增引領(lǐng)＆超越！?。〉墓适吕习逶诨▓@里養(yǎng)了一條狗，沒事就帶到花園里面溜一下同事在花園里種的蘑菇Google的運(yùn)動室Google大廚房的故事辦公室里就像動物園這是家里的客廳嗎？不是，這是Google的辦公室竟然還可以游泳工作之余的休閑本工程目標(biāo)梳理利潤最大化控制風(fēng)險提升企業(yè)品牌保稅區(qū)工程定位報告宏觀大勢順勢而為客戶分析有的放矢市場分析縱攬全局區(qū)域分析價值挖掘工程分析自我解析產(chǎn)品定位工程分析工程位置：保稅區(qū)3號門長平大廈以南用地面積：18717.004平米建筑面積：53915平米土地性質(zhì)：倉儲用地總棟數(shù)：7棟〔5棟倉儲，1棟辦公樓，1棟公寓〕建筑層數(shù)：6-7層工程分析工程經(jīng)濟(jì)根底指標(biāo)工程體量和規(guī)模中等，不具備打造傳統(tǒng)意義上頂級產(chǎn)品的先天條件土地屬性為倉儲，設(shè)計過程中要遷就倉儲的要求工程分析工程四至東：為一棟6層高的物流公司南：和英達(dá)利數(shù)碼科技園一路之隔西：為一塊空地視線無遮擋北：與長平商務(wù)大廈一路之隔合理樓間距并不影響北面單位采光等周圍建筑對本工程有一定的遮擋，北邊和西邊相對昭示性較好，缺乏景觀資源，需創(chuàng)造自身特色引起市場關(guān)注工程分析工程地塊解析優(yōu)勢：——倉儲用地的層高限制較小，有較大發(fā)揮空間——容積率＜3，屬于低密度辦公區(qū)域，具備打造生態(tài)寫字樓的條件劣勢：——工程受各指標(biāo)限制難以到達(dá)傳統(tǒng)的“地標(biāo)〞級別的影響力——地塊屬性為倉儲，設(shè)計過程中要遷就倉儲的要求宏觀大勢深圳開展遠(yuǎn)景城市開展規(guī)劃深圳2030的開展目標(biāo)設(shè)定為

“建設(shè)可持續(xù)開展的全球先鋒城〞城市功能定位區(qū)域性物流中心城市與香港共同開展的國際都會三大功能定位城市開展規(guī)劃全國層面：輻射內(nèi)地的橋頭堡作用地區(qū)層面：依托中國最重要的口岸功能，發(fā)揮對整個南中國的輻射帶動作用深港層面：建設(shè)“深港雙城〞，走向國際市場未來深圳區(qū)域開展戰(zhàn)略城市開展規(guī)劃保稅區(qū)位于城市核心區(qū)一級輻射地帶，且毗鄰香港在未來城市開展中占據(jù)核心地位；東拓西連，南北慣通，中心強(qiáng)化未來深圳核心區(qū)的定位城市開展規(guī)劃小結(jié)深圳所具有的資源優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢得到進(jìn)一步開拓，未來城市競爭力將得以提升，房地產(chǎn)行業(yè)尤其是商用物業(yè)在此大勢利好的驅(qū)動下，將得到更進(jìn)一步的開展；深港經(jīng)濟(jì)共榮圈的推進(jìn)，進(jìn)一步促進(jìn)口岸經(jīng)濟(jì)的開展，保稅區(qū)自身有通道可直達(dá)香港，臨近皇崗口岸，該片區(qū)也將得到一定的帶動。城市開展規(guī)劃對本工程的啟示城市開展規(guī)劃保稅區(qū)的開展將借此東風(fēng)，順勢而上寫字樓開展趨勢第一代50年代中蘇混合寫字樓，功能簡單、自我封閉，類似住宅第二代80年代仿國際標(biāo)準(zhǔn)辦公樓，滿足根本功能，不重視空間布置、環(huán)保和智能化第三代90年代，除滿足根本功能，還考慮空間分割和智能化〔如：國貿(mào)〕第四代20世紀(jì)，考慮客戶需求，綠色環(huán)保，提高舒適度、智能化和物管水平〔如：安聯(lián)〕第五代純自然生態(tài)寫字樓，以客戶需求為導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)人性化，智能化、環(huán)保、舒適度向國際水準(zhǔn)看齊〔如：公元大廈〕第四代現(xiàn)在進(jìn)行時趨勢未來寫字樓開展七大趨勢寫字樓開展趨勢北京總部國際根本數(shù)據(jù)：容積率：1.5，綠化率：39.4%，建筑面積22萬位置：北京四環(huán)建筑形式：獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、雙拼小獨(dú)棟，共110余棟，4-8層的建筑單體總部國際定位：“新派辦公，駐京接待，商業(yè)展示，科研總部〞面積區(qū)間：1000-4000平米隨意組合，可橫向連接銷售情況：開辟片區(qū)寫字樓新高亮點(diǎn)：1、有煙道和天然氣管道，可設(shè)置廚房2、內(nèi)部空間靈活多變，各功能分區(qū)可相互轉(zhuǎn)化3、首層面積設(shè)計得很寬綽；層高在米，在兩層以上還設(shè)計了不同方向上的挑出4、獨(dú)立的冠名權(quán)新型寫字樓代表作關(guān)鍵詞：低容積率、高綠化率、獨(dú)棟、雙拼、連排和小獨(dú)棟產(chǎn)品1000-4000平米大面積靈活組合、闊綽大堂、獨(dú)立冠名權(quán)、北京總部基地新型寫字樓代表作關(guān)鍵詞：低容積率、高綠化率、1200-6000平米獨(dú)立總部、內(nèi)部配套非常完善、獨(dú)立冠名權(quán)杭州公元大廈根本數(shù)據(jù)：建筑面積11.5萬，車位500個建筑形式：兩棟22層高層，4棟4層單體工程定位：ABD貴族商務(wù)區(qū)5A級寫字樓面積區(qū)間：標(biāo)準(zhǔn)層面積1700平米，每層4個單位，空間自由連通銷售情況：高層均價25000，單體均價超過3萬，開辟片區(qū)寫字樓新高，銷售情況良好〔單體進(jìn)駐公司：杭州新聞發(fā)布中心〕亮點(diǎn)：1、開放式園林，精致錯落2、內(nèi)部空間靈活多變，各功能分區(qū)可相互轉(zhuǎn)化3、配有白領(lǐng)餐廳4、工程標(biāo)竿為單體寫字樓，為全透明玻璃幕墻，類似于別墅辦公體驗(yàn)新型寫字樓代表作關(guān)鍵詞：精致生態(tài)園林、425平米大單位起售，內(nèi)部配套完善、空間自由組合對本工程的啟示——未來的國際辦公將從表現(xiàn)公司群體形象轉(zhuǎn)變?yōu)楸憩F(xiàn)公司個體形象——國際化、自由、生態(tài)、智能化、人性化的寫字樓走上了時代主流——行業(yè)聚集性愈加明顯地塊質(zhì)素有限，開展為第四代寫字樓，難以形成工程有效核心競爭力，工程應(yīng)順應(yīng)潮流，向第五代寫字樓開展寫字樓開展趨勢在工程定位時，充分利用保稅區(qū)行業(yè)聚集效應(yīng)區(qū)域分析保稅區(qū)印象客戶語錄保稅區(qū)印象100％的人知道保稅區(qū),85％的人沒有去過保稅區(qū)70％的人不了解保稅區(qū)——保稅區(qū)里面沒幾家公司的，只有幾個大的物流公司吧——保稅區(qū)里面可以隨便進(jìn)嗎？我從來沒去過——去那邊的交通太不方便了，每條路都堵的要死——那個區(qū)域很特殊吧，在我的印象當(dāng)中就是工業(yè)區(qū)……事實(shí)并非如此！皇崗口岸代表保稅區(qū)中心區(qū)香港中心區(qū)區(qū)域分析CBD和香港雙重輻射地帶，但缺乏商務(wù)氣氛，片區(qū)形象檔次不高區(qū)域分析區(qū)域根本情況區(qū)域分析經(jīng)濟(jì)實(shí)力區(qū)域未來規(guī)劃十一五期間在保稅區(qū)推行“一區(qū)兩翼〞的開展戰(zhàn)略，片區(qū)將率先向自由貿(mào)易區(qū)轉(zhuǎn)型，以全線接軌國際的高度規(guī)劃未來的開展，要將該區(qū)打造成為中國真正意義上按國際慣例運(yùn)作的特殊經(jīng)濟(jì)地帶。福田保稅區(qū)將吸引更多的國內(nèi)外優(yōu)秀企業(yè)入駐，寫字樓市場的開展前景值得樂觀。區(qū)域分析區(qū)域價值比較區(qū)域分析區(qū)域分析大中華國際交易廣場它位于福田中心區(qū)CBD的核心位置它曾是中心區(qū)的天價寫字樓它曾想要吸引世界500強(qiáng)的進(jìn)駐但又真正引進(jìn)了多少500強(qiáng)呢？區(qū)域價值比較區(qū)域分析區(qū)域價值比較日立三洋中海物流飛利浦研發(fā)中心喜來登日通物流VALUE+索尼他們——選擇了保稅區(qū)?。?！深圳賽意法微電子

日立環(huán)球存儲科技〔深圳〕

光炬科技〔深圳〕

長城國際信息產(chǎn)品〔深圳〕福田保稅區(qū)分公司

日通國際物流〔深圳〕

沃盛咨詢〔深圳〕

深圳市福田保稅區(qū)水電效勞

深福保〔集團(tuán)〕

福田保稅區(qū)物業(yè)公司

深圳市福田保稅區(qū)園林市政

深圳市深福保運(yùn)輸

深圳市萬乘儲運(yùn)公司

深圳市福田保稅區(qū)水電效勞區(qū)域分析工程開展方向研判與其他區(qū)域相比，我們的這些優(yōu)勢無法比較！區(qū)域分析區(qū)域內(nèi)企業(yè)辦公情況——大型公司光纖生產(chǎn)—自有廠房上萬平米飛利浦研發(fā)中心—租用面積約3000平米左右區(qū)域分析中海物流—自有倉庫和辦公樓，面積在5000以上大型公司的辦公面積多在3000－5000平米左右，擁有冠名權(quán)大型公司多自有辦公樓，但由于保稅區(qū)目前土地緊缺，后續(xù)進(jìn)入的大型公司只有租用辦公樓，但目前保稅區(qū)難以滿足如此大面積的需求區(qū)域內(nèi)企業(yè)辦公情況——中型公司四家公司公用，每家面積在1000左右三洋、國電、寶麗瑪共同租用該棟樓，每家在2000平米左右區(qū)域分析創(chuàng)基、海格、群星三家公司公用一棟樓，每個公司面積在1500平米左右中型公司的辦公面積多在1000-2000左右，沒有冠名權(quán)，局部擁有墻體昭示面多為租用辦公樓，辦公環(huán)境一般，每棟樓的公司數(shù)量較少區(qū)域內(nèi)企業(yè)辦公情況——小型公司英達(dá)利數(shù)碼園—數(shù)十家中小型公司進(jìn)駐，每家在300左右區(qū)域分析萬利工業(yè)園，35家公司共同辦公，每家在200-300之間數(shù)十家公司公用，每家在200平米左右小型公司的辦公面積多在200-300左右，沒有冠名權(quán)多為租用辦公樓，辦公環(huán)境不好，且通常會聚集數(shù)十家公司區(qū)域內(nèi)配套區(qū)域分析公共交通配套不夠便利，生活配套略顯缺乏對本工程的啟示——片區(qū)雖知名企業(yè)很多，但周圍的配套和環(huán)境卻處于為難的境地——片區(qū)寫字樓供給太少，多數(shù)知名企業(yè)只能寄居在其他企業(yè)冠名的寫字樓中——近期出售的寫字樓只有長平商務(wù)大廈，其小面積分割淹沒了大客戶的需求辦公環(huán)境無法匹配產(chǎn)業(yè)定位，片區(qū)急需一批規(guī)模化、具有一定檔次的商務(wù)配套，本工程具備滿足需求的條件區(qū)域分析市場分析第五次加息提高首付比例緊縮房貸限外令樓市市場分析*927?關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)型房地產(chǎn)信貸管理的通知?——商業(yè)購房貸款*新政前新政后首付比例借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60％，首付不得低于40%商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于50%貸款期限貸款期限最長不得超過１０年貸款期限最長不得超過１０年貸款利率基準(zhǔn)利率，無優(yōu)惠貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險管理相關(guān)原則自主確定商住房實(shí)際操作中按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行市場分析市場分析對本工程啟示07年上半年供給的7個樓盤提供了15.4萬平方米的新增供給量，同比去年供給大幅下降41%，供給減少相當(dāng)明顯。市場分析供給:同比大幅減少所屬區(qū)域項(xiàng)目名稱寫字樓面積（㎡）售價（元/㎡）銷售率備注龍華江南華府9455.659500100%20070121開盤中心西區(qū)富春東方大廈42073.12000088.2%20070209開盤南山區(qū)陽光華藝大廈13898.3620500100%20070308開盤研祥科技大廈1700085（租金）20070329出租寶安锘鉑廣場280009500100%20070415開盤中糧地產(chǎn)集團(tuán)中心2100060（租金）20070418出租八卦嶺眾鑫科技大廈230001250050%20070630開盤總計154427.11

需求:同比大幅增加上半年一手寫字樓總成交約為20.78萬平方米，同比去年增長22.7％。值得關(guān)注的是，需求的增長，扣除了新增供給的因素外，可以看出市場明顯比以往吸收能力增強(qiáng)。07年開盤的寫字樓，無一例外都取得了極佳的銷售成績。市場分析

價格:持續(xù)攀升市場分析

后市:持續(xù)放量,價格穩(wěn)中有升2021年將是繼05年后的又一次供給頂峰期2007年2008年2009年及以后財富大廈，43578江勝大廈，35000蔡屋圍北商圈，205000華強(qiáng)廣場，80000中航苑改造項(xiàng)目，230000天利中央廣場2期，61800港中旅地塊，54000星河發(fā)展中心，38000天虹中心地塊，100000和記黃埔高交會地塊，80000嘉里寫字樓地塊，100000卓越世紀(jì)中心地塊，120000榮超紅荔路地塊，84000上海賓館南面地赍，不詳滿京華大廈，30000金地崗廈西綜合體，100000地業(yè)后海項(xiàng)目，80000綠景大廈，95481蒙蒂大廈，30000金運(yùn)大廈金谷３號中心區(qū)中心西區(qū)羅湖區(qū)南山區(qū)海岸城西座，７０000其他市場分析區(qū)域項(xiàng)目名稱位置定位預(yù)計推出時間羅湖京基金融中心蔡屋圍深圳新地標(biāo)，甲A級寫字樓０８年封頂０９年完工福田中航苑舊改華強(qiáng)北甲A級寫字樓08年底嘉里寫字樓地塊中心區(qū)甲A級寫字樓08年金谷3號中心西區(qū)甲A級寫字樓08年金地崗廈綜合體崗廈甲A級寫字樓09年以后卓越世紀(jì)城中心區(qū)甲A級寫字樓09年明年廣場中心西區(qū)甲A級寫字樓2009年08年-09年，甲A級寫字樓前所未有集中放量，競爭劇烈，尤其是09年，又一批新地標(biāo)集中誕生，但缺乏真正意義上的生態(tài)寫字樓數(shù)據(jù)來源：深港研究中心未來兩年主要競爭市場分析工程開展方向研判工程預(yù)計在09年入市，地標(biāo)級寫字樓競爭劇烈他們絕佳的昭示性超高層甲A級寫字樓便利的交通，核心的地段完善的配套純粹的商務(wù)氣氛市場分析而這些條件，我們尚不具備我們?nèi)绾卧诟偁幹腥伲。?！對本工程啟?/p>

——寫字樓市場目前表現(xiàn)良好——08—09年，地標(biāo)級高端寫字樓集中放量——保稅區(qū)內(nèi)除本工程外暫無其他寫字樓供給——純生態(tài)寫字樓屬于稀缺產(chǎn)品，工程超低容積率在寫字樓市場絕無僅有，具備打造生態(tài)寫字樓的條件地塊本身的特殊性決定了產(chǎn)品的不可復(fù)制性，尋求差異化競爭路線，避開競爭熱點(diǎn)，搶占市場空白點(diǎn)市場分析領(lǐng)導(dǎo)者壟斷價格產(chǎn)品有不可重復(fù)性過河拆橋追隨者搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的機(jī)會主義者改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價值競爭策略競爭上的領(lǐng)導(dǎo)者，產(chǎn)品上的補(bǔ)缺者客戶分析以物流、貿(mào)易、電子為主，大中型企業(yè)為主其他管理機(jī)構(gòu)咨詢實(shí)業(yè)電子貿(mào)易物流名稱1.4％2.6%4.5%15.0%20.9%24%31.6%保稅區(qū)行業(yè)分布：客戶分析受訪企業(yè)對現(xiàn)住寫字樓表示較滿意的有6%，表示不滿意的有56%，覺得一般的有38%不滿意的地方：寫字樓檔次不夠物業(yè)管理周邊配套和環(huán)境工業(yè)化氣氛太重缺乏生態(tài)對現(xiàn)有寫字樓的滿意度客戶分析客戶對現(xiàn)有辦公環(huán)境滿意度不高，產(chǎn)品打造上要充分挖掘客戶需求06年8月份公開出售，07年10月份入伙均價1.1萬元/平方米40層的純寫字樓提出了開辟“人性化生態(tài)辦公〞的口號目標(biāo)客戶群體定位為：保稅區(qū)內(nèi)的企業(yè)、香港在深圳的分公司及辦事機(jī)構(gòu)、成長中的中小企業(yè)多種戶型設(shè)計，以45-112平米小面積單位為根本單位，可自由組合的空間客戶分析區(qū)域客戶特征—以長平商務(wù)大廈為例區(qū)域客戶特征—以長平商務(wù)大廈為例客戶分析自用客戶構(gòu)成比例自用客戶購置面積比例自用客戶行業(yè)構(gòu)成自用客戶以內(nèi)部、周邊和港客為主，業(yè)務(wù)往來和保稅區(qū)有密切關(guān)系自用客戶的購置面積偏大，多在300-500左右工程的主力行業(yè)客戶為物流、電子和貿(mào)易，和區(qū)域客戶情況吻合長平商務(wù)大廈啟示客戶分析在自用型客戶中，和保稅區(qū)沒有業(yè)務(wù)往來的人較少考慮在保稅區(qū)置業(yè)，本工程需要充分挖掘本區(qū)域的客戶需求工程在做面積分割時可考慮大面積分割，一方面可提高自用比例，另一方面符合自用客戶需求，可提升工程形象行業(yè)類公司規(guī)模資金實(shí)力貿(mào)易、電子、科技處于創(chuàng)業(yè)期的中小規(guī)模公司，人員較少大多項(xiàng)選擇擇按揭付款，資金實(shí)力較弱貿(mào)易、物流電子處于開展期的企業(yè)，規(guī)模擴(kuò)張急需置業(yè)資金實(shí)力一般，大多項(xiàng)選擇擇按揭付款方式實(shí)業(yè)、物流、貿(mào)易、電子處于成熟期，企業(yè)規(guī)模較大資金實(shí)力較強(qiáng)生產(chǎn)、加工、研發(fā)，大型物流國內(nèi)外知名大企業(yè)資金實(shí)力強(qiáng)，對價格敏感度較弱100-300平米300—500平米500-1000平米1000平米以上客戶分析保稅區(qū)各等級客戶分析大中型企業(yè)需求強(qiáng)勁充分挖掘片區(qū)內(nèi)主流客戶需求游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群保稅區(qū)周邊、香港客戶保稅區(qū)大中型企業(yè)客戶客戶分析客戶定位置業(yè)時首先考慮的是物業(yè)位置，其次是工程的形象檔次。硬件配套和軟件配套也非常重要，生態(tài)的重要性日益凸現(xiàn)客戶分析客戶置業(yè)心理分析調(diào)研——綜合素質(zhì)重要性排序幾乎所有置業(yè)者都對入口大堂/廣場非常重視，認(rèn)為會影響公司形象；電梯及停車位與日常工作緊密聯(lián)系，是置業(yè)者比較關(guān)注的對象?？蛻舴治龈镜纳詈蜕虅?wù)配套仍是客戶要求的重要效勞。對于休息露臺、咖啡廳、多功能廳等表達(dá)寫字樓檔次的配套寄于較高期望?？蛻舴治鰧Ρ竟こ虇⑹?/p>

——客戶對寫字樓形象檔次、軟硬件配套、生態(tài)環(huán)境、自由休閑的辦公體驗(yàn)、商務(wù)配套、休閑配套、物管效勞都有較高的期望和需求，而生態(tài)環(huán)境和自由休閑的辦公體驗(yàn)是甲A級寫字樓難以滿足的——本工程容積率較低，為多層，具備打造生態(tài)寫字樓的條件順應(yīng)第五代寫字樓趨勢，打造真正意義上的生態(tài)辦公客戶分析核心客戶特征

——中外運(yùn)敦豪國際快遞公司(DHL)

企業(yè)規(guī)模注冊資本不詳成立年限1９年行業(yè)地位運(yùn)敦豪成立19年來，已在中國建立了最大的合資快遞服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，在全國各主要城市開設(shè)有56家分公司和163間辦公設(shè)施，覆蓋全國318個城市，擁有超過5,000名經(jīng)過培訓(xùn)的高素質(zhì)員工。原辦公區(qū)域福田保稅區(qū)客戶描述中外運(yùn)敦豪于1986年由中國對外貿(mào)易運(yùn)輸集團(tuán)總公司和敦豪環(huán)球快遞各注資一半成立。DHL在國內(nèi)主要城市均設(shè)立了分支機(jī)構(gòu),在深圳的分支機(jī)構(gòu)即設(shè)立在福田保稅區(qū)內(nèi),目前DHL與騰邦國際物流中心合租一棟廠房,昭示性極差,其現(xiàn)有的辦公環(huán)境已經(jīng)不能滿足DHL日益發(fā)展的辦公需求.DHL目前需求在保稅區(qū)內(nèi)尋找新的科技環(huán)保,昭示性好,能體現(xiàn)企業(yè)個性與規(guī)模的辦公環(huán)境.核心客戶特征

——深圳華來利實(shí)業(yè)企業(yè)規(guī)模注冊資本不詳成立年限98年9月至今行業(yè)地位比較有實(shí)力的發(fā)展商，代表作：“日出印象”，“圣莫麗斯”原辦公區(qū)域梅林匯龍豪苑客戶描述辦公區(qū)域是在梅林一住宅區(qū)內(nèi)，目前辦公面積將近2000平米，交通不便，企業(yè)形象一般，急需尋找一處獨(dú)立的辦公樓，一直未遇到合適的，曾看中梅林雕塑院，想把它改造之后作為自己的公司總部，需求面積3000平米，選擇辦公地點(diǎn)的要素：獨(dú)立的空間和企業(yè)形象展示，并表示：如果保稅區(qū)有這樣的建筑，會考慮購買獨(dú)立的空間、企業(yè)形象展示核心客戶特征

——深圳眾聯(lián)貿(mào)易企業(yè)規(guī)模注冊資本不詳成立年限99年行業(yè)地位擁有的大客戶比較多，近幾年發(fā)展非常迅速原辦公區(qū)域嘉麟豪庭客戶描述之所以選擇在崗廈辦公，是離香港較近，貨物流轉(zhuǎn)比較方便，嘉麟豪庭雖位于深南大道，但是是商住樓，面積較小，且無法凸現(xiàn)公司個性，隨著公司的日益發(fā)展壯大，面積和各項(xiàng)功能已無法滿足需求，想擁有一處面積較大的、相對獨(dú)立的辦公樓，最主要看中保稅的優(yōu)惠政策和與香港的便利交通。核心客戶特征他們的公司經(jīng)過多年的開展，已頗具規(guī)模和實(shí)力,他們多從事物流、貿(mào)易和電子行業(yè)，目前的辦公面積在1000平米左右他們的開展離不開保稅區(qū)，因?yàn)椤@里是商機(jī)的源泉現(xiàn)在的辦公環(huán)境和90年代的寫字樓相比沒有什么太大的區(qū)別他們想要擁有一個足夠匹配的空間，可以商務(wù)談判，可以閑情逸致…….這樣的要求，雖然簡單，但在目前的保稅區(qū)卻難能滿足產(chǎn)品定位揚(yáng)長避短，制造亮點(diǎn)工程體量中等，自身資源有限產(chǎn)品差異化挖掘內(nèi)部客戶貼合客戶需求標(biāo)桿級產(chǎn)品競爭劇烈CBD和香港雙重輻射，但形象有待提升大中型企業(yè)，對于物業(yè)的空間及環(huán)境有較高要求差異化地段，打造差異化產(chǎn)品、用差異化樹產(chǎn)品賣點(diǎn)，引起市場主動關(guān)注物業(yè)開展戰(zhàn)略工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)后期入市工程工程所屬區(qū)位目標(biāo)客戶特征屬性為倉儲，限制設(shè)計發(fā)揮空間缺乏商務(wù)氣氛片區(qū)形象檔次較差配套不完善深港同城的持續(xù)深入開展片區(qū)內(nèi)辦公需求的旺盛工程入市期片區(qū)內(nèi)無同質(zhì)產(chǎn)品供給未來規(guī)劃的利好本體條件：工程SWOT分析SWOT分析本體條件：SWOT矩陣——發(fā)揮優(yōu)勢、克服劣勢、利用時機(jī)、轉(zhuǎn)化威脅基于競爭、發(fā)揮優(yōu)勢，搶占時機(jī)基于競爭、利用時機(jī)，克服劣勢基于競爭、發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅基于競爭、減少劣勢，防止威脅保稅區(qū)在深港同城、建設(shè)區(qū)域級物流中心的大勢順勢而上，利用保稅區(qū)市場饑渴、挖掘片區(qū)內(nèi)部客戶需求，樹立工程地緣形象利用產(chǎn)品自身的優(yōu)勢營造差異化的商務(wù)環(huán)境利用生態(tài)園林打造優(yōu)質(zhì)商務(wù)空間，主動演繹與體驗(yàn)倡導(dǎo)的全新商務(wù)生活SWOT分析定位三大原那么利潤最大化控制風(fēng)險提升企業(yè)品牌本工程寫字樓產(chǎn)品層高建議——由于本工程建筑面積有限，應(yīng)利用有限的建面充分挖掘利潤空間——可利用本工程倉儲優(yōu)勢，提升層高，開展復(fù)式產(chǎn)品產(chǎn)品方向研判根據(jù)中原多年操盤經(jīng)驗(yàn)，復(fù)式產(chǎn)品價格約為平層價格的倍因此本工程建議復(fù)式層高在8米，吊頂之后層高不低于3米，保證舒適性產(chǎn)品方向研判寫字樓方向研判1、長平大廈升級版2、總部生態(tài)辦公寫字樓可能開發(fā)方向假設(shè)，我們做升級版的長平商務(wù)大廈做法：面積分割：50-150平米，略大于長平產(chǎn)品特色：生態(tài)辦公，我們可以打造比長平更加生態(tài)的環(huán)境客戶定位：成長中的中小企業(yè)產(chǎn)品方向研判優(yōu)勢：已經(jīng)經(jīng)過市場檢驗(yàn)，風(fēng)險小VS假設(shè)，我們做總部生態(tài)辦公做法：面積分割：1500－2250平米，做成復(fù)式之后面積在3000-4500平米之間產(chǎn)品特色：地標(biāo)級的前廣場，類似于聯(lián)徘、疊拼TH，每戶有獨(dú)立大堂、獨(dú)立的昭示面，獨(dú)立的電梯，每個單位送空中花園，打造精致園林，工程配套為3000平米高檔商務(wù)會所，打造純別墅社區(qū)辦公客戶定位：成熟的大中型企業(yè)總部產(chǎn)品方向研判總體布局方案基于工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及要求，對工程總體布局方案如下：說明：A型標(biāo)準(zhǔn)層面積1500平米B型標(biāo)準(zhǔn)層面積1500平米C型標(biāo)準(zhǔn)層面積1000平米總部公寓小區(qū)園林工程前廣場布局原那么，所有寫字樓都有自己獨(dú)立昭示面，最好的產(chǎn)品占據(jù)最好的資源一層為大堂，每個公司都有自己獨(dú)立的大堂每3層為一個單位，總面積為2250平米，假設(shè)隔成復(fù)式，面積可達(dá)4500平米空間分割方案－A型產(chǎn)品基于工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及要求，對工程各局部分配方案如下：地下兩層停車場建筑面積：9000m2單層面積：1500m2，劃分后每個單位的標(biāo)準(zhǔn)層面積為7500平米層高：7層，每層層高8米，可隔成復(fù)式，面積加倍優(yōu)勢：每個公司都有自己獨(dú)特的昭示面和獨(dú)立、靈活多變的空間ABCD一層為大堂，每個公司都有自己獨(dú)立的大堂每3層為一個單位，總面積為1500平米，假設(shè)隔成復(fù)式，面積可達(dá)3000平米基于工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及要求，對工程各局部分配方案如下：地下兩層停車場建筑面積：9000m2單層面積：1500m2，劃分后每個單位的標(biāo)準(zhǔn)層面積為500平米層高：7層，每層層高8米，可隔成復(fù)式，面積加倍優(yōu)勢：每個公司都有自己獨(dú)特的昭示面和獨(dú)立、靈活多變的空間空間分割方案－B型產(chǎn)品ABDCEF一層為大堂，每個公司都有自己獨(dú)立的大堂每3層為一個單位，總面積為1500平米，假設(shè)隔成復(fù)式，面積可達(dá)3000平米空間分割方案－C型產(chǎn)品基于工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及要求，對工程各局部分配方案如下：地下兩層停車場建筑面積：6000m2單層面積：1000m2，劃分后每個單位的標(biāo)準(zhǔn)層面積為500平米層高：7層，每層層高8米，可隔成復(fù)式，面積加倍優(yōu)勢：每個公司都有自己獨(dú)特的昭示面和獨(dú)立、靈活多變的空間ABCD+=+=or……總部商務(wù)空間單一的組合模式——具有可變性的商務(wù)〔flexoffice〕模式空間是自由的—演變原理量身定做型如果客戶需要，我們可以根據(jù)他們的需要量身定做專為企業(yè)總部量身打造只屬于自己的寫字樓，擁有獨(dú)立冠名權(quán)產(chǎn)品方向研判寫字樓方向研判如果這樣來賣，我們最多只需要30個客戶但這30個客戶絕對是保稅區(qū)的大客

劣勢：每家公司6層，不便使用電梯設(shè)置本錢較高風(fēng)險較高VS產(chǎn)品方向研判寫字樓方向研判有沒有一種方案可以保存以上優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化劣勢？產(chǎn)品方向研判寫字樓方向研判假設(shè)，我們這樣：產(chǎn)品特色：小區(qū)布局，地標(biāo)級的前廣場，戶戶擁有昭示面，每層都有大面積空中花園，打造精致的內(nèi)外交融的園林，工程配套為3000平米高檔商務(wù)會所，公寓作為效勞型配套客戶定位：成熟的大中型企業(yè)總部保存不變改進(jìn)大堂從每個公司都擁有獨(dú)立的小面積大堂轉(zhuǎn)化為公共大堂，統(tǒng)一作公司形象展示和休閑配套，電梯也作為統(tǒng)一配置面積分割由1500-2250平米〔復(fù)式之后3000-4500平米〕轉(zhuǎn)化為250-750平米〔復(fù)式之后500-1500〕〔中心區(qū)的高端寫字樓的最小分割面積一般都在200平米以下〕寫字樓方向研判樓體布局——A型寫字樓局部6層，層高8米，標(biāo)準(zhǔn)層面積1500平米地下兩層停車場一層展示大堂和休閑配套750平米750平米分割后，該棟樓最小單位面積為750平米，復(fù)式后1500平米寫字樓方向研判樓體布局——B型寫字樓局部6層，層高8米，標(biāo)準(zhǔn)層面積1500平米地下兩層停車場500平米分割后，該棟樓最小單位面積為500平米，復(fù)式后1000平米500平米500平米一層展示大堂和休閑配套寫字樓方向研判樓體布局——C型寫字樓局部6層，層高8米，標(biāo)準(zhǔn)層面積1000平米地下兩層停車場250平米分割后，該棟樓最小單位面積為250平米，復(fù)式后500平米250平米250平米250平米一層展示大堂和休閑配套產(chǎn)品方向研判寫字樓方向研判優(yōu)劣勢比照優(yōu)勢：橫向、縱向空間完美的靈活自由組合面積分割適中，有效減低風(fēng)險超大面積大堂展示企業(yè)高端形象的同時，提升工程形象，同時配置休閑配套，表達(dá)人性化電梯統(tǒng)一布置可降低本錢劣勢：減少了客戶的獨(dú)立活動空間劣勢轉(zhuǎn)化：強(qiáng)調(diào)第五代寫字樓的開展趨勢，提倡人性化的交流和溝通產(chǎn)品方向研判工程方向研判根據(jù)定位三大原那么綜合謹(jǐn)慎考慮中原建議：生態(tài)化總部辦公為工程最正確選擇面積分割：250-750平米〔復(fù)式后500-1500平米〕產(chǎn)品方向研判公寓方向研判1、純商務(wù)公寓2、酒店式公寓公寓可能開發(fā)方向本工程公寓產(chǎn)品不適宜純商務(wù)公寓產(chǎn)品方向原因：形象角度——從近幾年的市場趨勢來看，商務(wù)公寓的形象提升空間不高，故較多商務(wù)公寓都直接以寫字樓的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行建造及包裝(例如萬軒國際、聯(lián)泰大廈等商務(wù)公寓產(chǎn)品均以寫字樓形象進(jìn)行包裝推廣，才獲得了較高的市場認(rèn)可度)——工程寫字樓局部形象和配置較為高端，假設(shè)公寓產(chǎn)品以商務(wù)公寓形象推出極有可能降低寫字樓及工程的整體形象競爭角度——目前市場供給的辦公類型物業(yè)主流均以寫字樓為形象包裝以提升工程檔次，本工程假設(shè)以中端的商務(wù)公寓形象推出，在競爭中將會處于劣勢。產(chǎn)品方向研判酒店式公寓產(chǎn)品的研判本工程公寓產(chǎn)品更適宜酒店式公寓的產(chǎn)品方向原因：價值實(shí)現(xiàn)角度——酒店式公寓產(chǎn)品的溢價能力更強(qiáng)，價值提升空間更高形象角度——酒店式公寓形象較高端，易于引導(dǎo)客戶認(rèn)知，對于工程寫字樓的形象提升也有一定的輔助、互補(bǔ)作用，競爭角度——本片區(qū)目前酒店式公寓產(chǎn)品較少，可彌補(bǔ)市場空缺產(chǎn)品方向研判公寓產(chǎn)品方向研判產(chǎn)品方向研判區(qū)域項(xiàng)目名稱位置供應(yīng)量主力戶型面積預(yù)計推出時間羅湖京基金融中心蔡屋圍15萬平米的高級公寓/０８年封頂０９年完工華潤幸福里國貿(mào)酒店式服務(wù)公寓：11萬平米800戶/（60—90平米/戶）2007下半年或2008年上半年福田大中華新天地中心區(qū)公寓部分:4.5萬平米商務(wù)公寓(58-75平米)：330套酒店式公寓(88-126平米)：221套09年卓越世紀(jì)城中心區(qū)公寓5萬平米/09年金地崗廈舊改項(xiàng)目泛中心區(qū)公寓部分:13萬平米/2009年上步南佳兆業(yè)項(xiàng)目中信廣場10萬平米，公寓面積待定/2009年香港花園中心區(qū)18600平米/07年下半年南山海岸時代公寓南山50000平米/07年下半年放量區(qū)域主要還是集中在老城區(qū)和中心區(qū)，其他區(qū)域只有很少的推盤量，與本工程沖突不大未來兩年面市的公寓工程多數(shù)為大型都市綜合體中的一局部，片區(qū)內(nèi)無同類產(chǎn)品供給，可搶占市場空白點(diǎn)數(shù)據(jù)來源：深港研究中心未來兩年主要競爭產(chǎn)品方向研判片區(qū)無酒店式公寓產(chǎn)品供給：保稅區(qū)目前商務(wù)配套的缺乏和未來經(jīng)濟(jì)的持續(xù)開展將會催生出對于酒店式公寓的強(qiáng)烈需求酒店式公寓能夠大大提升產(chǎn)品形象：酒店式公寓的租售價格一般要高于其他類型的公寓產(chǎn)品，同時其獨(dú)有的附加值所帶來的溢價空間更是其他公寓產(chǎn)品所難以比較的保稅區(qū)有潛在需求值得挖掘：本片區(qū)內(nèi)多為一些開展成熟的大中型企業(yè)，可作為工程的商務(wù)配套小結(jié)產(chǎn)品方向研判公寓功能建議商務(wù)會所：位置：公寓1-2層定位：高檔的、新型的商務(wù)談判的空間功能設(shè)置：休閑吧，咖啡廳、桌球室、書吧等休閑配套，配置非常高端的商務(wù)接待空間和會議室總部公寓商務(wù)會所將客戶都會用到，本錢較高的會所功能作為公共配置符合總部業(yè)主的面積需求符合酒店式公寓的主力面積區(qū)間酒店式公寓的面積段建議原那么需要解決的問題中原建議酒店式效勞公寓面積段為：30-50M2公寓面積建議空調(diào)：建議本工程使用分戶計量的中央空調(diào)加新風(fēng)系統(tǒng)。電梯：電梯內(nèi)部裝修必須到位，建議適當(dāng)提高轎廂尺寸，表達(dá)人性化需求。智能化：完全參照五星級酒店對于智能化配備的要求，以保證工程檔次。公共裝修：以五星級酒店的檔次來進(jìn)行公共局部的裝修。公寓套房裝修：邀請著名設(shè)計師設(shè)計交樓標(biāo)準(zhǔn)及樣板房，并選用進(jìn)口國際品牌的用材，提升工程整體檔次。硬件配置提升建議公寓價值提升通過品牌聯(lián)盟提升產(chǎn)品附加值Oakwood是全球酒店式效勞公寓運(yùn)營的引領(lǐng)者，目前已在北京、上海、廣州、杭州、天津等大城市布點(diǎn)，在酒店式效勞公寓的運(yùn)營及管理方面具有一定的權(quán)威性。在深圳的首個工程，定會受到媒體廣泛關(guān)注，對本工程知名度的提升有較大幫助。國際頂級酒店式效勞全接觸直接邀請奧克伍德作為運(yùn)營方，全面表達(dá)本工程酒店式公寓的核心賣點(diǎn)——效勞。效勞軟件提升建議公寓價值提升產(chǎn)品方向研判工程方向研判中原建議：配套型酒店式公寓為本工程最正確選擇生態(tài)總部辦公空間產(chǎn)品定位打破工作只能產(chǎn)生在工廠、寫字樓的固有思維，給企業(yè)總部，高端人士一個相匹配的開展平臺.他是別墅的？——他究竟是什么呢？花園的？生態(tài)的？人性化的？自由的？讓一切回歸原點(diǎn),他們想要的其實(shí)就是—舒適的辦公環(huán)境通過一系列客戶分析來看，對于我們的目標(biāo)客戶來說，購置新的物業(yè)不僅僅是為了擁有一處辦公的地方他們已經(jīng)被市場認(rèn)可，他們已經(jīng)擁有了足夠的實(shí)力，他們需要一個真正生態(tài)辦公的空間讓繁忙的工作時間在舒適愜意的環(huán)境里度過用怎樣的形象打動他們？TheWorldismine!〔企業(yè)總部獨(dú)享空間〕非凡的起點(diǎn)與生俱來的榮譽(yù)：第一個真正生態(tài)的寫字樓第一個專為企業(yè)總部量身定做的寫字樓第一個非超高層的地標(biāo)級寫字樓第一個在寫字樓工程里打造了住宅式的精致園林……“第一總部〞我們理當(dāng)欣然承受形象定位——符合市場的差異化第一總部“他〞，契合片區(qū)典型辦公群體，強(qiáng)調(diào)建筑在內(nèi)涵和外延上的原創(chuàng)性，成為片區(qū)的標(biāo)志性建筑一個具有可塑性、延展性、能激發(fā)創(chuàng)造活力的辦公空間；一個將思想解放的商務(wù)地；一個為企業(yè)總部獨(dú)享的個性領(lǐng)域……無論是個性實(shí)用的復(fù)式，還是闊綽的大平面，第一總部的自由空間隨您處置在辦公室不如說是在公園。。。。在創(chuàng)造不如說是在享受。。。?？罩谢▓@展示在這里的每一戶都送有一個這樣的空中花園工作累了，不用下樓，個性的空中花園就可以盡情放松，隨您養(yǎng)個花花草草、曬曬太陽，展示茶藝……辦公空間展示足夠大的辦公空間讓你隨心所欲園林展示約客戶來花園里聚個餐，喝喝咖啡，無意之間又談成了一筆生意，我喜歡曬太陽，還可以把自己家里的狗狗帶到花園里溜一下我們在產(chǎn)品硬件上同樣要引領(lǐng)和超越工程前廣場展示通過在前廣場設(shè)置異型結(jié)構(gòu)，打造個性地標(biāo)級前廣場充分表達(dá)工程品質(zhì)、檔次和價值，我們要我們的業(yè)主為我們的前廣場驕傲不再為低使用頻率的空間付費(fèi)，不必再為高本錢的辦公設(shè)備占用固定資產(chǎn)，最大化的資源共享，所有人都收益商務(wù)配套擁有更高的品質(zhì)設(shè)置物業(yè)管理中心，提供及時周到的物業(yè)效勞；設(shè)置商務(wù)會議室，提供多功能商務(wù)會議室使用，提供寫字樓白領(lǐng)會議租用及健身需求；片區(qū)商務(wù)配套的缺乏使得本工程的商務(wù)配套除滿足自身需求外，也可以滿足供周邊商務(wù)人士的需求。完善的配套已成為企業(yè)選擇辦公場所的重要因素采用Low－e中空鍍膜隔音玻璃，保證建筑品質(zhì)，利用不同形狀玻璃的色彩及反光構(gòu)成隱形建筑語言；外立面局部塊體突出〔突出的水平寬度不超過60cm〕，打造成頂層花園，配以LED燈光工程，彰顯工程彈性和張揚(yáng)，從骨子里表達(dá)第一總部的魅力，突顯工程個性；玻璃幕墻開窗數(shù)量只要保證消防標(biāo)準(zhǔn)要求即可，盡量減少；幕墻尺寸盡可能采用大塊面玻璃，減少隱框，凸現(xiàn)工程的豎向主線條，玻璃劃分盡量減少人體使用高度的視覺遮擋。采用出位個性的外立面，提升物業(yè)整體形象由外構(gòu)建差異化用個性化的立面詮釋內(nèi)涵用大堂彰顯個性和張揚(yáng)簡潔、通透、空間感強(qiáng)，用材考究，大堂已經(jīng)是一個企業(yè)實(shí)力展示的“T形〞舞臺。轉(zhuǎn)過身，咖啡吧、水吧、桌球吧，表達(dá)人性化的關(guān)心呼吸幕墻它由內(nèi)、外兩道幕墻組成，內(nèi)外幕墻之間形成一個相對封閉的空間，空氣可以從下部進(jìn)風(fēng)口進(jìn)入，又從上部排風(fēng)口離開，使夾層經(jīng)常處于空氣流動狀態(tài)，熱量在這一空間流動。價值點(diǎn)：對流空氣提高幕墻的保溫、隔熱隔聲節(jié)能用呼吸幕墻彰顯細(xì)致入微燈光工程有利于提高工程昭示性，樹立本工程的區(qū)域“新地標(biāo)〞的形象，同時可以樹立本工程企業(yè)的光輝形象，促進(jìn)物業(yè)升值用前廣場的燈光詮釋地標(biāo)形象

衛(wèi)生間盡量保證設(shè)置在核心統(tǒng)內(nèi)設(shè)施完備的衛(wèi)生間，與各辦公間門口要有分隔距離；設(shè)置玄關(guān)和過渡前室，并利用該空間提供人性化效勞，如整裝室或化裝間；在根本裝修方面，地面和墻面選用高檔塊材，配備廁紙、衣物鉤、干，選用感應(yīng)式水龍頭，選用名牌潔具如科馬、科勒、美特、TOTO等；蹲位數(shù)量保證在3個以上，兼顧坐式、蹲式大便器，滿足不同需求;衛(wèi)生間的裝修色調(diào)、采光色調(diào)與公共局部要求協(xié)調(diào)統(tǒng)一。用衛(wèi)生間考量體貼入微在這里衛(wèi)生間已經(jīng)真正做到成為表達(dá)品質(zhì)上下的重要指標(biāo)。