2025年物業(yè)管理人員綜合能力挑戰(zhàn)賽題庫(kù)寶典

某市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)物業(yè)管理知識(shí)競(jìng)賽題集

必答題、搶答題

1、物業(yè)管理來(lái)源于19世紀(jì)60年代的（C）o

A德國(guó)

B美國(guó)

C英國(guó)

D法國(guó)

2、物業(yè)管理的重要內(nèi)容不包括（A）o

A財(cái)務(wù)管理

B保潔管理

C環(huán)境經(jīng)營(yíng)

D車(chē)輛管理

3、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)需要通過(guò)（B）的措施，將某些專(zhuān)業(yè)性

較強(qiáng)的項(xiàng)目分包給其他具有實(shí)力的專(zhuān)業(yè)企業(yè)。

A承包

B簽訂協(xié)議

C雙方協(xié)商

D中介

4、物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)，管理企業(yè)所收

的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人感

到（A）。

A質(zhì)價(jià)相符

B可以接受

C價(jià)格優(yōu)惠

D價(jià)格偏低

5、業(yè)主有權(quán)直接參與管理區(qū)域的物業(yè)管理是業(yè)主自治管理，這

種自治管理是（C）。

A業(yè)主直接進(jìn)行的

B通過(guò)房地產(chǎn)行政部門(mén)實(shí)現(xiàn)的

C通過(guò)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)實(shí)現(xiàn)的

D通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)的

6、業(yè)主委員會(huì)成立后的業(yè)主大會(huì)，（B）至少召開(kāi)一次。

A六個(gè)月

B一年

C兩年

D三年

7、街道辦事處根據(jù)上級(jí)有關(guān)部門(mén)的布置或指示（B）o

A可以撤換物業(yè)管理企業(yè)

B可以檢查督促物業(yè)管理企業(yè)的工作

C可以選聘新的物業(yè)管理企業(yè)

D不得干涉物業(yè)管理企業(yè)的任何工作

8、住宅小區(qū)環(huán)境的管理重要靠（D）來(lái)限制或規(guī)定住宅小區(qū)居民

的某些行為規(guī)范。

A常常性監(jiān)督檢查

B業(yè)主委員會(huì)的督促

C廣大業(yè)主的自覺(jué)性

D簽訂公約或管埋制度

9、業(yè)主全面有效行使對(duì)物業(yè)的管理權(quán)是在（C）后來(lái)。

A第一種業(yè)主入住一年

B所有業(yè)主入住

C成立業(yè)主委員會(huì)

D接管驗(yàn)收

10、住戶(hù)手冊(cè)較為全面地反應(yīng)出住戶(hù)與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，由

(A)編制

A物業(yè)管理企業(yè)

B業(yè)主委員會(huì)

C街道辦事處

D房地產(chǎn)行政管理部門(mén)

11、業(yè)主是指（A)o

A、物業(yè)的所有權(quán)人

B承租房屋的人員

C、居住房屋的人員

D、居住房屋的戶(hù)籍人員

12、業(yè)主會(huì)是由（C）構(gòu)成，是業(yè)主集體行使權(quán)力和維護(hù)全體業(yè)

主合法權(quán)益的組織O

A、同一種物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體居民

B、同一種物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主弋表

C、同一種物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主

D、居委會(huì)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主代表

13、業(yè)會(huì)自(B)之起成立O

A、業(yè)主入住

B、初次業(yè)主會(huì)會(huì)議召開(kāi)

C、房屋竣工交付業(yè)主使用

D、物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)始實(shí)行管理

14、業(yè)主會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的（D）具有約束力。

A、業(yè)主委員會(huì)組員

B業(yè)主委員會(huì)主任

C、業(yè)主代表

D全體業(yè)主

15、業(yè)主委員會(huì)會(huì)嘆應(yīng)當(dāng)有超過(guò)（B）組員出席，作出的決定

必須經(jīng)全體組員（）以上同意。

A、1/3；1/3

B、1/2；1/2

C、2/3；2/3

D1/4；1/4

16、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主會(huì)會(huì)議召開(kāi)前（C）日，將有關(guān)事

宜以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

A、三日

B、十日

C、十五日

D、三十日

17、同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅及非住宅的建設(shè)單位建設(shè)的項(xiàng)目，

規(guī)模在（A）萬(wàn)平米以上的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘一種

具有對(duì)應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。

A、5

B、10

C、15

D、20

18、物業(yè)管理服務(wù)用房屬于（A）所有，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)

維修、養(yǎng)護(hù)，不得買(mǎi)賣(mài)和抵押；任何單位和個(gè)人不得占用或者改

作他用。

A、全體業(yè)主

B、開(kāi)發(fā)商

C、物業(yè)管理企業(yè)

D全體業(yè)主和使用人

19、“全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”每（C）年由市物業(yè)管理

行政主管部門(mén)復(fù)驗(yàn)一次，對(duì)復(fù)驗(yàn)不合格的項(xiàng)目經(jīng)申報(bào)建設(shè)部同

意，予以摘牌。

A、一B、二

C、三D、四

20、三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)資本為人民幣（A）萬(wàn)元以

上O

A、50B、100

C、150D、200

21、酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中約定比例或者約定數(shù)額

提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其他所有用于物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定

的支出，結(jié)余或者局限性均由（C）享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)

計(jì)賽方式。

A、物業(yè)管理企業(yè)B、使用人

C、業(yè)主D、業(yè)主、使用人

22、包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，

盈余或者虧損均由（B）享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

A、使用人B、物業(yè)管理企業(yè)

C、業(yè)主D、開(kāi)發(fā)商

23、物業(yè)管理是由業(yè)主通過(guò)選聘（B）的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)

A物業(yè)管理人員

B物業(yè)管理企業(yè)

C物業(yè)管理分包單位

D物業(yè)管理師

24、在物業(yè)管理的特性中，（A）是物業(yè)管理最重要的特點(diǎn)

A市場(chǎng)化B規(guī)范化

C專(zhuān)業(yè)化D社會(huì)化

25、業(yè)界普遍認(rèn)為，物業(yè)管理來(lái)源于19世紀(jì)60年代的（D）。

A法國(guó)

B日本

C美國(guó)

I）英國(guó)

26、我國(guó)物業(yè)管理是在都市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)和（B）制度改革背

景下，通過(guò)實(shí)行住房商品化制度而逐漸發(fā)展起來(lái)的。

A物業(yè)

B住房

C產(chǎn)權(quán)

D分派

27、在現(xiàn)階段無(wú)論業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)，市場(chǎng)意識(shí)與協(xié)議觀念都

很微弱，糾紛不停，處理困難。處理這一問(wèn)題的關(guān)鍵，就是通過(guò)

立法，按照（C）將物業(yè)管理活動(dòng)推向市場(chǎng)，納入?yún)f(xié)議秩序中。

A協(xié)議

B專(zhuān)業(yè)化原則

C市場(chǎng)原則

D社會(huì)化原則

28、1994年，建設(shè)部頒布了（C）,明確規(guī)定“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐

漸推行社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一實(shí)行專(zhuān)

業(yè)化管理“。

A《物業(yè)管理招投標(biāo)管理措施》

B《全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)原則》

C《都市新建住宅小區(qū)管理措施》

D《住宅小區(qū)管埋措施》

29、，(D)成立，對(duì)加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了

重要作用。

A全國(guó)物業(yè)管理專(zhuān)家委員會(huì)

B全國(guó)物業(yè)管理工作委員會(huì)

C中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)

D中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)

30、為保障住房售后的維修管理，維護(hù)住房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共

同利益，建設(shè)部、財(cái)政部于1998年11月印發(fā)了(A)o

A《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理措施》

B《全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)原則》

C《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》

D《都市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行措施》

31、為規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的

管理，1999年建設(shè)部印發(fā)了(D)。

A《全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)原則》

B《都市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行措施》

C《有關(guān)實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理，管理員崗位培訓(xùn)合

格上崗制度的告知》

D《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行措施》

32、業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物業(yè)管理服務(wù)，實(shí)際上是建立

在兩個(gè)協(xié)議基礎(chǔ)之上的：一種是建設(shè)單位與購(gòu)房人簽訂的包括前

期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的商品房銷(xiāo)售協(xié)議，一種是(A)o

A建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議

B政府主管部門(mén)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議

C業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議

D業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議

33、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間基于物業(yè)服務(wù)協(xié)議形成交易關(guān)系，

雙方交易的標(biāo)的物是(B)o

A物業(yè)服務(wù)協(xié)議

B物業(yè)管理服務(wù)

C特約服務(wù)

D專(zhuān)題服務(wù)

34、物業(yè)管理服務(wù)，是指業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)物業(yè)服務(wù)協(xié)議

約定的(A)服務(wù)。重要包括對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和有關(guān)場(chǎng)

地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理以及維護(hù)有關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩

序。

A公共性B私密性

C義務(wù)性D程序性

35、為了規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和原則，中國(guó)物業(yè)管

理協(xié)會(huì)根據(jù)我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)實(shí)狀況，于印發(fā)了(C)O

A《全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)原則》

B《都市新建住宅小區(qū)管理措施》

C《一般住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)原則》

D《都市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行措施》

36、根據(jù)《價(jià)格法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)

和建設(shè)部于(D)聯(lián)合頒布了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理措施》。

A11月B11月

C8月D8月

37、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理措施》規(guī)定：“包干制是指由業(yè)主統(tǒng)歷

來(lái)物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由

(A)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式?！?/p>

A物業(yè)管理企業(yè)

B業(yè)主大會(huì)

C業(yè)主委員會(huì)

D主管部門(mén)

38、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理措施》規(guī)定：“酬金制是指在預(yù)收的物

業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管

理企業(yè)，其他所有用于物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定的支出，結(jié)余或者局限

性均由(C)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式?！?/p>

A業(yè)主大會(huì)B業(yè)主委員會(huì)

C業(yè)主D物業(yè)管理企業(yè)

39、物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定以外的服務(wù)是一種有償服務(wù)。服務(wù)酬勞的

數(shù)額、支付方式、支付時(shí)間等由（C）自主約定。

A物業(yè)企業(yè)

B單方

C雙方當(dāng)事人

D業(yè)主委員會(huì)

40、由（A）與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，僅僅是在

業(yè)主不具有自行選聘物業(yè)管理企業(yè)條件下的權(quán)宜措施，因應(yīng)在業(yè)

主自行選聘物業(yè)管理企業(yè)條件下的權(quán)宜措施，因此在業(yè)主自行選

聘物業(yè)管理企業(yè)條件具有后，必須保護(hù)業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)的

自主權(quán)。

A建設(shè)單位

B業(yè)主委員會(huì)

C業(yè)主大會(huì)

I）行業(yè)主管部門(mén)

41、物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)真履行告知、制止、匯報(bào)三項(xiàng)義務(wù)后，對(duì)于

故意違規(guī)業(yè)主，并給其他業(yè)主導(dǎo)致?lián)p害后果的，根據(jù)（C）有關(guān)

相鄰權(quán)規(guī)定及有關(guān)法律規(guī)定，由違規(guī)業(yè)主承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，物業(yè)管

理企業(yè)不承擔(dān)物業(yè)服務(wù)協(xié)議的違約責(zé)任。

A《協(xié)議法》B《刑法》

C《民法通則》D《物業(yè)管理?xiàng)l例》

42、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)根據(jù)我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)實(shí)狀況，于印發(fā)了

《一般住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)原則（試行）》，制定了

（A）等級(jí)的服務(wù)原則。

A3B2

C4D5

43、實(shí)行（C）的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定

稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。

A物業(yè)服務(wù)費(fèi)用承包制

B物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)包制

C物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制

D物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制

44、當(dāng)物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主有關(guān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)

用繳納的約定期，（B）負(fù)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。

A物業(yè)使用人

B業(yè)主

C業(yè)主委員會(huì)

D物業(yè)企業(yè)

45、業(yè)主故意違反物業(yè)管理秩序，并給其他業(yè)主導(dǎo)致?lián)p害后果

的，根據(jù)《民法通則》有關(guān)相鄰權(quán)規(guī)定及有關(guān)法律規(guī)定，由違規(guī)

業(yè)主承擔(dān)（D）o

A刑事責(zé)任B違約責(zé)任

C行政責(zé)任D侵權(quán)責(zé)任

46、《條例》明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)

當(dāng)將物業(yè)管理資料交還給（C）

A建設(shè)單位

B街道辦事處或居民委員會(huì)

C業(yè)主委員會(huì)

D當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門(mén)

47、對(duì)于住宅專(zhuān)題維修資金的作用，如下說(shuō)法錯(cuò)誤的是（C）

A有助于保證物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)

B有助于保證物業(yè)的正常使用和保值增值

C有助于保證物業(yè)管理企業(yè)的收支平衡

D有助于保障全體業(yè)主的共同利益

48、業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活

動(dòng)中的合法權(quán)益，有權(quán)根據(jù)法律法規(guī)和（D）的約定，決定物業(yè)

管理區(qū)域內(nèi)一切物業(yè)管理事項(xiàng)。

A《物業(yè)管理?xiàng)l例》

B《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》

C《民法通則》

D《業(yè)主臨時(shí)公約》

49、根據(jù)物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，一種物業(yè)管理區(qū)域只能成立

（A）業(yè)主大會(huì)

A一種B兩個(gè)

C兩個(gè)以上D三個(gè)如下

50、根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)應(yīng)現(xiàn)代表和維護(hù)物

業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在(B)中的合法權(quán)益。

A物業(yè)維權(quán)活動(dòng)

B物業(yè)管理活動(dòng)

C平常工作生活

D房地產(chǎn)投資

51、物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)檢收包括物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收和(A)兩

個(gè)方面。

A物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境檢收

B房屋安全驗(yàn)收

C物業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量驗(yàn)收

D項(xiàng)目圖紙資料驗(yàn)收

52、業(yè)主大會(huì)作出一般性問(wèn)題的決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票

權(quán)(B)以上通過(guò)。

A1/3B1/2

C2/3D3/4

53、招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起(D)日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所

在地的縣級(jí)以上的地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)立案。

A1B5

C10D15

54、(B)應(yīng)當(dāng)建立評(píng)標(biāo)的專(zhuān)家名冊(cè)，由具有經(jīng)驗(yàn)的人員構(gòu)成物

業(yè)管理評(píng)標(biāo)專(zhuān)家?guī)臁?/p>

A物業(yè)管理部門(mén)

B房地產(chǎn)行政主管部門(mén)

C建設(shè)部

D評(píng)標(biāo)委員會(huì)

55、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專(zhuān)家組員，由招標(biāo)人從房地產(chǎn)行政主管部門(mén)建

立的專(zhuān)家名冊(cè)中采用（D）的方式確定。、

A領(lǐng)導(dǎo)推薦

B直接制定

C輪番派出

D隨機(jī)抽取

56、招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)告知書(shū)發(fā)出之日起（C）日內(nèi)，

按照招標(biāo)文獻(xiàn)和中標(biāo)人的投標(biāo)文獻(xiàn)簽訂書(shū)面協(xié)議。

A15B20

C30D60

57、實(shí)行物業(yè)管理的住宅項(xiàng)目，專(zhuān)題維修資金由（A）提出資金使

用計(jì)劃，經(jīng)同意后方可實(shí)行。

A物業(yè)管理企業(yè)

B房屋建設(shè)單位

C建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)

D業(yè)主大會(huì)

58、業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理（A）手續(xù)前，將初次住房專(zhuān)題維修資金交至

代收代管單位。

A住房權(quán)屬登記

B住房使用登記

C住房裝修登記

D住房保證金繳納

59、根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條規(guī)定，物業(yè)管埋企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)

助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)（B）的工作。

A社會(huì)治安

B安全防備

C財(cái)產(chǎn)保管

D車(chē)輛保管

60、物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具有專(zhuān)門(mén)資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法

人地位，根據(jù)（C）從事物業(yè)管理有關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。A物業(yè)

管理服務(wù)內(nèi)容

B物業(yè)管理服務(wù)原則

C物業(yè)服務(wù)協(xié)議

D物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

61、物業(yè)管理企業(yè)的（A）登記內(nèi)容包括：企業(yè)名稱(chēng)的預(yù)先審

核、企業(yè)地址、注冊(cè)資本、股東人數(shù)和法定代表人、企業(yè)人員和

企業(yè)章程。

A工商注冊(cè)

B資質(zhì)申請(qǐng)

C稅務(wù)注冊(cè)

D組織機(jī)構(gòu)代碼注冊(cè)

62、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為(B)

A甲、乙、丙級(jí)

B一、二、三級(jí)

C初、中、高級(jí)

DA、B、C級(jí)

63、物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的規(guī)定是：按照(D)設(shè)置，統(tǒng)

一領(lǐng)導(dǎo)、分層管理，分工協(xié)作，力爭(zhēng)精干、高效、靈活。

A組織規(guī)模

B組織任務(wù)

C組織名稱(chēng)

D規(guī)模和任務(wù)

64、新設(shè)置的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按最低等級(jí)核定，并設(shè)

(B)年的暫定期。

A半B-

C二D三

65、物業(yè)管理企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起(C)天內(nèi)，向當(dāng)?shù)氐?/p>

房地產(chǎn)主管部申請(qǐng)資質(zhì)。

A10B20

C30D60

66、省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)(B)物業(yè)管理企業(yè)

資質(zhì)的頒發(fā)和管理。

A一級(jí)B二級(jí)

C三級(jí)D四級(jí)

67、(C)是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購(gòu)的一種交易方式。

A物業(yè)管理投標(biāo)B物業(yè)管理企業(yè)選聘

C物業(yè)管理招標(biāo)D物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)標(biāo)

68、物業(yè)管理招標(biāo)由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)所有權(quán)人

根據(jù)(D),制定符合其管理服務(wù)規(guī)定和原則的招標(biāo)文獻(xiàn)。

A物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

B物業(yè)管理服務(wù)原則

C物業(yè)服務(wù)協(xié)議

D物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

69、物業(yè)管理招標(biāo)是由多家物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)

投，從中選擇(A)的競(jìng)投者，并與之簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的

一種交易行為。

A最符合條件

B服務(wù)費(fèi)用最低

C服務(wù)原則最高

D性?xún)r(jià)比最高

70、物業(yè)管理投標(biāo)，是對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)的響應(yīng)，是指（B）的物

業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文獻(xiàn)中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)規(guī)定與原則，

編制投標(biāo)文獻(xiàn)，參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的行為。

A具有對(duì)應(yīng)資質(zhì)

B符合招標(biāo)條件

C被指定參與

D由上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)推薦

71、根據(jù)物來(lái)的不一樣類(lèi)型，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為（D）兩

大類(lèi)招標(biāo)。

A住宅項(xiàng)目和寫(xiě)字樓項(xiàng)目

B住宅項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目

C商業(yè)項(xiàng)目和非商業(yè)項(xiàng)目

D住宅項(xiàng)目和非住宅項(xiàng)目

72、物業(yè)管理招標(biāo)的方式包括（A）。

A公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)

B公開(kāi)招標(biāo)和非公開(kāi)招標(biāo)

C協(xié)議招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)

D住宅項(xiàng)目招標(biāo)和非住宅項(xiàng)目招標(biāo)

73、物業(yè)管理招標(biāo)的基本原則是：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)依法組織

實(shí)行，招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程應(yīng)（D）。

A公開(kāi)、合理、平等

B公開(kāi)、公平、合理

C公開(kāi)、合理、公平

D公開(kāi)、公平、公正

74、物業(yè)管理投標(biāo)的條件：必須符合（B）規(guī)定的規(guī)定。

A資質(zhì)管理

B法律法規(guī)和招標(biāo)方

C法律法規(guī)

D資質(zhì)管理的招標(biāo)方

75、公開(kāi)招標(biāo)的重要特點(diǎn)是招標(biāo)人以公開(kāi)的方式邀請(qǐng)（D）的法

人組織參與投標(biāo)，招標(biāo)程序和中標(biāo)成果公開(kāi)，評(píng)比條件及程序是

預(yù)先設(shè)定的，且不容許在程序啟動(dòng)后單方面變更。

A確定B3-5家

C符合規(guī)定D不確定

76、按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行

措施》規(guī)定，投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)（C）同

意，可以采用協(xié)議方式選聘具有對(duì)應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

A業(yè)主委員會(huì)

B招標(biāo)方

C物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)

D建設(shè)單位

77、要約是指一方當(dāng)事人以締結(jié)協(xié)議為目的，向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作

出但愿與其簽訂協(xié)議的意思表達(dá)。下列行為屬于要約的是

（B）：

A標(biāo)價(jià)B投標(biāo)

C招標(biāo)D拍賣(mài)廣告

78、協(xié)議是當(dāng)事人之間意思表達(dá)一致的成果。協(xié)議的簽訂，必須

通過(guò)（C）兩個(gè)階段。

A邀請(qǐng)要約、承諾

B要約、反要約

C要約、承諾

D邀請(qǐng)要約、反要約

79、物業(yè)管理協(xié)議是一種綜合的概念，它是指物業(yè)管理當(dāng)事人之

間就（A）所到達(dá)的具有法律效力的協(xié)議或契約。

A權(quán)利義務(wù)

B物業(yè)管理的關(guān)鍵內(nèi)容

C物業(yè)服務(wù)范圍

D物業(yè)管理的服務(wù)費(fèi)用

80、《中華人民共和國(guó)協(xié)議法》第十二條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂協(xié)

議，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式“。基中的其他形式重要

指行為協(xié)議形式，也就是一般人們所說(shuō)的（C）協(xié)議。

A書(shū)面協(xié)議

B口頭協(xié)議

C事實(shí)協(xié)議

D其他協(xié)議

81、(B)是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)主前期物來(lái)管理階

段雙方的權(quán)利義務(wù)所到達(dá)的協(xié)議，是物業(yè)管理企業(yè)被授權(quán)開(kāi)展物

業(yè)管理服務(wù)的根據(jù)。

A物業(yè)服務(wù)協(xié)議

B前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議

C業(yè)主公約

D初期介入?yún)f(xié)議

82、下面哪項(xiàng)不屬于前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議內(nèi)容：(C)

A共用部位的承接驗(yàn)收內(nèi)容

B共用設(shè)施設(shè)備的承接驗(yàn)收原則

C業(yè)主自用部位承接驗(yàn)收

D共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗(yàn)收

83、(A)是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主(或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員

會(huì))之前就物業(yè)管理服務(wù)及有關(guān)的物業(yè)管理活動(dòng)所到達(dá)的權(quán)利義

務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

A物業(yè)服務(wù)協(xié)議

B前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議

C業(yè)主公約

D初期介入?yún)f(xié)議

84、(C)是指由業(yè)主大會(huì)制定，全體業(yè)主承諾，對(duì)全體業(yè)主具

有約束力的，用以指導(dǎo)、規(guī)范和約束所有業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)

主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)以及物業(yè)管理者權(quán)利義務(wù)的行為守則，是物

業(yè)管理的基礎(chǔ)和準(zhǔn)則。

A物業(yè)服務(wù)協(xié)議

B前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議

C業(yè)主公約

D初期介入?yún)f(xié)議

85、物業(yè)入住階段，下列哪項(xiàng)應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)張貼、資料

發(fā)放、小區(qū)論壇、墻報(bào)宣傳等多種形式向業(yè)主廣泛宣傳，力爭(zhēng)家

喻戶(hù)曉(A)o

A業(yè)主臨時(shí)公約

B業(yè)主公約

C物業(yè)服務(wù)協(xié)議

D前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議

86、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的內(nèi)容是通過(guò)協(xié)議款反應(yīng)的(B)之間的

權(quán)利義務(wù)關(guān)系U

A招標(biāo)權(quán)構(gòu)與物業(yè)管理企業(yè)

B建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)

C政府主管部門(mén)與物業(yè)管理企業(yè)

D使用人與物業(yè)管理企業(yè)

87、(B)是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)

的需要，引入的物業(yè)管理的征詢(xún)活動(dòng)。

A前期管理

B初期介入

C物業(yè)管理征詢(xún)

D項(xiàng)目的可行性研究

88、下列哪個(gè)階段不屬于初期介入階段：(B)

A規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

B建設(shè)階段

C銷(xiāo)售階段

D物業(yè)承接查驗(yàn)階段

89、物業(yè)管理企業(yè)參與(A),重要是為了掌握驗(yàn)收狀況，搜集

存在工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問(wèn)題，為下一

步物業(yè)的承接查驗(yàn)做準(zhǔn)備。

A竣工驗(yàn)收

B公共設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收

C前期物業(yè)管理

D平常物業(yè)管理

90、初期介入服務(wù)的對(duì)象是(B),并根據(jù)雙方約定支付初期介

入服務(wù)費(fèi)用。

A施工單位

B建設(shè)單位

C業(yè)主大會(huì)

D業(yè)主委員會(huì)

91、物業(yè)管理企業(yè)對(duì)新接管物業(yè)項(xiàng)目的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備

進(jìn)行的接管驗(yàn)收一般稱(chēng)為（B）。

A前期管理

B物業(yè)的承接查驗(yàn)

C初期介入

D工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收

92、新建物業(yè)的物業(yè)管理工作移交中，移交方為該物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)

單位，承接方為：（A）

A物業(yè)管理企業(yè)

B業(yè)主大會(huì)

C小區(qū)居民委員會(huì)

D建設(shè)單位行政主管部門(mén)

93、（B）是指建設(shè)單位將已具有使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并

辦理有關(guān)手續(xù)，同步物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務(wù)手續(xù)

的過(guò)程。

A初期介入B物業(yè)入住

C前期管理D承接查驗(yàn)

94、在自物業(yè)辦理入住手續(xù)時(shí)，（C）工作辦理完畢后，標(biāo)志著

業(yè)主入住過(guò)程完結(jié)。

A交納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費(fèi)用

B領(lǐng)取《業(yè)主（住戶(hù)）手冊(cè)》等有關(guān)文獻(xiàn)資料

C領(lǐng)取房屋鑰匙

D簽訂委托協(xié)議，交納有關(guān)費(fèi)用

95、在物業(yè)辦理手結(jié)階段，建設(shè)單位或物業(yè)管理單位陪伴業(yè)主一

起驗(yàn)收其名下的物業(yè)，登記水、電、氣表起始數(shù)、房屋驗(yàn)收狀

況，購(gòu)房協(xié)議雙方應(yīng)在（A）上簽字確認(rèn)。

A《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》

B《物業(yè)驗(yàn)收須知》

C《住宅質(zhì)量保證書(shū)》

D《業(yè)主（住戶(hù)）手冊(cè)》

96、垃圾清運(yùn)費(fèi)是指裝飾裝修工程產(chǎn)生垃圾的管理和清運(yùn)費(fèi)用。

如對(duì)于裝修垃業(yè)主按照規(guī)定管理并知行清運(yùn)，則該費(fèi)用可免予繳

納。否則，裝修人應(yīng)向物業(yè)管理單位繳納該費(fèi)用，裝修垃圾由

（A）代為清運(yùn)。

A物業(yè)管理單位

B環(huán)衛(wèi)部門(mén)

C行政主管部門(mén)

D居委會(huì)

97、裝修人裝飾裝修活動(dòng)侵占公共空間，對(duì)公共部位設(shè)施導(dǎo)致?lián)p

害的，（A）可以責(zé)令其改正，導(dǎo)致?lián)p失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)

任。

A都市房地產(chǎn)政主管部門(mén)

B物業(yè)管理單位

C建設(shè)單位

D街道辦事處

98、(A)是指完好房屋與基本完房屋建筑面積之和占房屋總建

筑比例。

A房屋完好率

B危房率

C房房基本完好率

D設(shè)備設(shè)施完好率

99、(B)是一種積極的具有防止作用的維修方略，是物業(yè)管理

應(yīng)倡導(dǎo)的重要維修養(yǎng)護(hù)方式。

A緊急搶修

B防止性維修

C事后維修

D大、中修

100、清潔衛(wèi)生服務(wù)管理的基本措施，大體可分為(A)兩大類(lèi)。

A外包管理及自行作業(yè)

B戶(hù)內(nèi)有償清潔及公區(qū)平常保潔

C垃圾分類(lèi)搜集及統(tǒng)一寄存管理

D專(zhuān)業(yè)化服務(wù)及提供差異化服務(wù)

101、(A)是物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助政府有關(guān)部門(mén)，為維護(hù)公共治

安、施工安全等采用一系列防備性管理服務(wù)活動(dòng)。

A公共安全防備管理服務(wù)

B車(chē)輛停放服務(wù)

C物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防備

D物業(yè)裝修管理服務(wù)

102、在消防裝備的維護(hù)管理中，對(duì)配置在各項(xiàng)目的消防器材要

實(shí)行定期記錄制度，(D)應(yīng)作一次全面記錄工作，以保證項(xiàng)目

配置的消防器材完整、齊全。

A每六個(gè)月B每年

C每季D每月

103、(A)是物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)過(guò)程中忽然發(fā)生的，也許對(duì)服務(wù)

對(duì)象、物業(yè)管理企業(yè)和公眾產(chǎn)生危害，需要立即處理的事件。

A物業(yè)管理緊急事件

B風(fēng)險(xiǎn)

C物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)

D緊急避險(xiǎn)

104、物業(yè)管理企業(yè)在處理火警時(shí)首先要確認(rèn)和理解起火的

(A)、范圍和程度

A位置B原因

C時(shí)間D材料

105、物業(yè)服務(wù)費(fèi)任包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由(B)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服

務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

A業(yè)主大會(huì)

B物業(yè)管理企業(yè)

C業(yè)主委員會(huì)

D建設(shè)單位

106、物業(yè)管理專(zhuān)題維修資金屬于（A）所有。

A全體業(yè)主

B行業(yè)主管

C物業(yè)管理單位

D建設(shè)單位

107、國(guó)務(wù)院最新修改的《物業(yè)管理?xiàng)l例》何時(shí)起施行？

答：.10.1

108、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在多少日之前告知多有業(yè)主？

答：15日

109、物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主大會(huì)選聘，還是業(yè)主委員會(huì)選聘？

答：業(yè)主大會(huì)

no、與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議的是業(yè)主大會(huì)還是業(yè)主

委員會(huì)？

答：業(yè)主委員會(huì)

111,建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不必和物業(yè)企業(yè)簽訂書(shū)面協(xié)

議？

答：錯(cuò)

112、《物權(quán)法》自何時(shí)開(kāi)始正式施行？

答：10月1日

113、參與業(yè)主大會(huì)是業(yè)主享有的權(quán)利？

答：是

114、新建物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理用房應(yīng)由誰(shuí)配置？

答：應(yīng)由建設(shè)單位按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置。

115、新建物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理用房所有權(quán)應(yīng)屬于誰(shuí)？

答：屬于業(yè)主

116、業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)是誰(shuí)？

答：業(yè)主委員會(huì)。

117、業(yè)主委員會(huì)對(duì)逾期不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主有什么義務(wù)？：

答：應(yīng)當(dāng)督促其限期交納。

118、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)？

答：由全體業(yè)主承擔(dān)。

119、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作經(jīng)費(fèi)的的籌集、管理、使

用品體由什么規(guī)定？

答：由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定

120、《物業(yè)管理?xiàng)l例》從什么時(shí)間起開(kāi)始施行？

答：9月1日起施行。

風(fēng)險(xiǎn)題（10分題）

1、物業(yè)管理的重要內(nèi)容包括（A、B、C、D）。

A房屋的維護(hù)與修繕

B房屋裝修監(jiān)督管理

C房屋附屬設(shè)備設(shè)施的管理及維修養(yǎng)護(hù)

D綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)

2房屋的維護(hù)與修繕是（B、C、D）

A物業(yè)管理的所有內(nèi)容

B物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)、

C常規(guī)性服務(wù)的重要內(nèi)容

D常規(guī)性管理的重要內(nèi)容

3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全保衛(wèi)的重點(diǎn)是（A、C、D）o

A防火、防盜B防雷、防電

C防交通事故D防意外傷害

4、忠于職守，盡職盡責(zé)是對(duì)物業(yè)管理人員職業(yè)道德的（B、

C)

A所有規(guī)定B基本規(guī)定

C首要規(guī)定D最高規(guī)定

5、業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)有（A、B、C、D）o

A召集，主持業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)

B向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)匯報(bào)工作

C支持，配合和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作

D積極創(chuàng)立文明物業(yè)小區(qū)

6、住宅小區(qū)房屋按產(chǎn)權(quán)劃分有（B、C、D）o

A遺產(chǎn)毗連房屋B私人房屋

C集體房屋D國(guó)有共有房屋

7、在法律容許的范圍內(nèi)，居民對(duì)自己擁有的產(chǎn)權(quán)的房屋可以

（A、B、C、D）。

A出租B發(fā)售

C抵押D贈(zèng)與

8、商業(yè)場(chǎng)所對(duì)市容有很大影響，要符合社會(huì)的（A、C、D）。

A一貫規(guī)定B超前規(guī)定

C實(shí)用規(guī)定D美學(xué)規(guī)定

9、公共商業(yè)場(chǎng)所識(shí)別體系包括（A、B、C、D）o

A企業(yè)名稱(chēng)B商標(biāo)，招牌

C企業(yè)簡(jiǎn)介D員工服裝

10、工業(yè)區(qū)物業(yè)管理包括（A、B、C）等房屋建筑的管理。

A工業(yè)廠房B生產(chǎn)車(chē)間

C倉(cāng)庫(kù)D住宅區(qū)

11、物業(yè)管理的特性重要是指下列：（BCD）

A行政化B專(zhuān)業(yè)化

C市場(chǎng)化D社會(huì)化

12、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布，是我國(guó)物業(yè)管剪發(fā)展歷史上一件

具有里程碑意義的大事，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入了（AD）發(fā)展

的新時(shí)期。

A法制化B民主化

C國(guó)際化D規(guī)范化

13、《物業(yè)管理?xiàng)l例》創(chuàng)設(shè)的七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度是指

（ABD）以及前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)

管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住房專(zhuān)題維修資金等。

A業(yè)主大會(huì)

B業(yè)主公約

C業(yè)主委員會(huì)

D物業(yè)承接查驗(yàn)

14、市場(chǎng)化是物業(yè)管理的重要特點(diǎn)，而（BC）是物業(yè)管理市場(chǎng)化的

集中體現(xiàn)。

A協(xié)議觀念B等價(jià)有償

C雙向選擇D依法經(jīng)營(yíng)

15、《物業(yè)管理?xiàng)l例》法律責(zé)任的特點(diǎn)是：（ACE）。

A行政責(zé)任、民事責(zé)任并存

B優(yōu)先考慮物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)際困難

C但凡可以通過(guò)承擔(dān)民事責(zé)任處理的，不再設(shè)定行政懲罰的原則

D體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則

16、物業(yè)管理服務(wù)有哪些特點(diǎn)？(ABC)

A物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性

B物業(yè)管理服務(wù)受益主體的廣泛性和差異性

C物業(yè)管理服務(wù)的即時(shí)性和無(wú)形性

D物業(yè)管理服務(wù)的單一性和一致性

17、我國(guó)目前物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式的種類(lèi)有：(BC)

A業(yè)主定價(jià)B市場(chǎng)調(diào)整價(jià)

C政府指導(dǎo)價(jià)D政府定價(jià)

18、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議有如下哪些物征？(BCD)

A前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議是單務(wù)協(xié)議

B前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂

C前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議是要式協(xié)議

D前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議具有過(guò)渡性

19、在物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生安全事故時(shí)，規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)履行

(ABC)義務(wù)。

A立即采用應(yīng)急措施，防止擴(kuò)大損失

B及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)匯報(bào)事故

C協(xié)助做好救濟(jì)工作

D盡一切措施，防止媒體曝光

20、下列各項(xiàng)哪些是業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)？(ABD)

A召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，匯報(bào)物業(yè)管理的實(shí)行狀況

B監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)行

C業(yè)主委員會(huì)賦予的其他職責(zé)

D代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議

21、下列哪些可作為業(yè)主委員會(huì)的資格終止條件：(ABC)

A因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的

B其他原因不適宜再擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的

C以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的

D因疾病等原因使身體素質(zhì)逐年下降的

22、投標(biāo)文獻(xiàn)除了要有投標(biāo)函外，還應(yīng)當(dāng)包括如下哪些內(nèi)容?

(ACD)

A投標(biāo)報(bào)價(jià)

B物業(yè)管理崗位制度

C物業(yè)管理方案

D招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定提供的其他材料

23、住房專(zhuān)題維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵照(ACD)的原則，任何

單位和個(gè)人不得挪作它用。

A公開(kāi)透明B資金使用量小

C受益人和承擔(dān)人相一致D以便快捷

24、根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主在初次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上

的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的(BD)等原因確定。詳細(xì)措施由

省、自治區(qū)、直轄市制定。

A業(yè)主人數(shù)B建筑面積

C使用面積D住宅套數(shù)

25、根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)應(yīng)履行的職責(zé)有：

(ABC)o

A制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

B選聘、解雇物業(yè)管理企業(yè)

C決定專(zhuān)題維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)行

D維護(hù)業(yè)主投資權(quán)益，及時(shí)組織多種維權(quán)活動(dòng)

26、根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心

公益事業(yè)(ABD)擔(dān)任。

A責(zé)任心強(qiáng)B具有一定組織能力的

C業(yè)主或使用人D業(yè)主

27、根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，(ACD)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照

國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)題維修資金。

A住宅物業(yè)

B非住宅物業(yè)

C住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)

D與單幢住宅樓構(gòu)造相連的非住宅物業(yè)

28、物業(yè)管理企業(yè)特性可以歸納為(ABD)

A獨(dú)立的企業(yè)法人

B具有一定的公共管理性質(zhì)的職能

C實(shí)行原則化管理

D屬于服務(wù)性企業(yè)

29、物業(yè)管理招標(biāo)可分為下列(ABC)三個(gè)階段的招標(biāo)。

A初期介入B前期物業(yè)管理

C后期物業(yè)管理D平常物業(yè)管理

30、物業(yè)管理招標(biāo)程序包括成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組、編制招標(biāo)文獻(xiàn)、

公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)、發(fā)放招標(biāo)文獻(xiàn)、投標(biāo)申請(qǐng)人資

格預(yù)審、接受投標(biāo)文獻(xiàn)、成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)和(ABD)等階段的內(nèi)

容。

A開(kāi)標(biāo)B評(píng)標(biāo)

C商議D中標(biāo)

31、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的內(nèi)容包括如下哪幾種重要部分：

(ACD)

A協(xié)議的當(dāng)事人、物業(yè)基本狀況

B協(xié)議內(nèi)容與條款

C物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理、承接查驗(yàn)和使用維護(hù)

D專(zhuān)題維修資金、違約責(zé)任、其他事項(xiàng)

32、前期物業(yè)服務(wù)合的的當(dāng)事人指：(CD)

A業(yè)主(或業(yè)主大會(huì))B業(yè)主委員會(huì)

C建設(shè)單位D物業(yè)管理企業(yè)

33、物業(yè)服務(wù)協(xié)議與前期物業(yè)服務(wù)合的重要區(qū)別在于：(AC)A

簽訂協(xié)議的當(dāng)事人不一樣

B服務(wù)內(nèi)容不一樣

C協(xié)議期限不一樣

D服務(wù)費(fèi)用不一樣

34、物業(yè)服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人指：(AD)

A業(yè)主(或業(yè)主大會(huì))

B業(yè)主委員會(huì)

C物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位

D物業(yè)管理企業(yè)

35、簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議應(yīng)注意的事項(xiàng)有哪些：(ABC)

A物業(yè)的承接驗(yàn)收

B物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用

C前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的解除和終止

D業(yè)委會(huì)改選措施

36、下列哪些階段屬于前期管理階段的內(nèi)容：(BCD)

A竣工驗(yàn)收階段

B物業(yè)承接查驗(yàn)階段

C物業(yè)入住階段

D業(yè)主大會(huì)組建階段

37、初期介入的必要性體目前如下哪幾種方面：(ABC)

A協(xié)助開(kāi)發(fā)建設(shè)單位及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)銷(xiāo)售過(guò)程中存在的問(wèn)題

B在物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的原因

盡量消除或減少

C使物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開(kāi)展，業(yè)主利益得到保障

D杜絕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的糾紛，打造房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)品牌

38、初期介入的作用體目前優(yōu)化設(shè)計(jì)及如下哪幾種方面：

(ABC)

A有助于提高工程質(zhì)量

B有助于理解物業(yè)狀況

C為前期物業(yè)管理作充足準(zhǔn)備

D有助于提高項(xiàng)目規(guī)劃的技術(shù)水平

39、由建設(shè)單位負(fù)責(zé)的物業(yè)工程質(zhì)量保修包括如下哪些部分：

(ABD)

A物業(yè)管理企業(yè)承接管理的物業(yè)共用區(qū)域

B業(yè)主從建設(shè)單位購(gòu)置的產(chǎn)權(quán)專(zhuān)有部分

C業(yè)主自行購(gòu)置的自用設(shè)施設(shè)備

D物業(yè)管理企業(yè)承接管理的其用設(shè)施設(shè)備等

40、物業(yè)管理是一種綜合性較強(qiáng)的行業(yè)，物業(yè)管理活動(dòng)所波及的

單位、部門(mén)也較多。直接波及的單位、部門(mén)包括：(ACD)

A政府行政主管部門(mén)

B紀(jì)律檢查委員會(huì)

C開(kāi)發(fā)建設(shè)單位

D業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

風(fēng)險(xiǎn)題（20分題）

1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的立法目的是什么?

答:為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企上的合

法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。

2、什么是物業(yè)管理?

答：物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物

業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和

有關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)有關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩

序的活動(dòng)。

3、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中重

要有什么內(nèi)容？

答：有物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義

務(wù)、專(zhuān)題維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、協(xié)議期限、違

約責(zé)任等內(nèi)容。

4、前期物業(yè)管理指的是什么？

答：指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單

位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行的物業(yè)管理。

5、住房專(zhuān)題維修資金重要指的是什么？

答：指專(zhuān)題用于住宅房屋保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設(shè)

施設(shè)備的維修、更新、改造資金。

6、什么是物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)？

答：指招標(biāo)人以招標(biāo)的方式，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及共用

部位共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生及生

活服務(wù)等事務(wù)，一次性發(fā)包，由投標(biāo)人通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)的方式承接物業(yè)

管理的活動(dòng)。

7、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)是指什么？

答：指物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對(duì)其

住宅、非住宅的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、修繕、整

改及提供其他有關(guān)服務(wù)所收取的費(fèi)用。

8、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中的包干制指的是什么？

答：指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余

或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

9、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中酬金制指的是什么？

答：指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提

取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其他所有用于物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定的

支出，結(jié)余或者局限性均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方

式。

10、物業(yè)使用人的權(quán)利義務(wù)應(yīng)怎樣約定？

答：應(yīng)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和

業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反有關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主公約

的規(guī)定期，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

11、專(zhuān)題用部位是怎樣維修資金管理措施中共界定的？

答：是住宅主體承重構(gòu)造部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、

柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、?hù)外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道

等。

12、《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)作了什么規(guī)

定？

答：召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日此前告知全

體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同步告知有關(guān)的居民委

員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。

13、某物業(yè)企業(yè)因人手局限性，將一年數(shù)較早的住宅小區(qū)外

包給一家新成立的物業(yè)企業(yè)管理，這樣做法與否合法？

答：不合法，《條例》規(guī)定：物業(yè)企業(yè)可以將一部分專(zhuān)題服

務(wù)項(xiàng)目委托給專(zhuān)業(yè)企業(yè)，但不可將所有物業(yè)管理內(nèi)容委托給他

人。

14、某樓盤(pán)，有二十余套房屋因質(zhì)量問(wèn)題在整體交付3個(gè)月后

仍沒(méi)有移交給業(yè)主，這二十余套房屋在移交業(yè)主之前與否需要繳納

物業(yè)費(fèi)用？有誰(shuí)繳納？怎樣繳納？

答：需要交納，由開(kāi)發(fā)商按收費(fèi)原則全額支付。

15、某小區(qū)有數(shù)位業(yè)主沒(méi)有準(zhǔn)時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)用，物業(yè)企業(yè)在多

次上門(mén)未果的狀況下請(qǐng)業(yè)委會(huì)督促這些業(yè)主繳納有關(guān)費(fèi)用，但業(yè)委

會(huì)主任以沒(méi)有時(shí)間為由進(jìn)行推托，請(qǐng)問(wèn)業(yè)委會(huì)做法與否對(duì)的？為

何？

答：不對(duì)的，由于業(yè)委會(huì)的職責(zé)包括了監(jiān)督《管理規(guī)約》的實(shí)

行

16、某小區(qū)有業(yè)委會(huì)組員9名，近日業(yè)委會(huì)主任陳某召集其他

組員就運(yùn)用專(zhuān)題維修資金對(duì)小區(qū)主入口進(jìn)行改造事項(xiàng)進(jìn)行討論，討

論成果7人同意2人反對(duì)，于是陳某就宣布此議案通過(guò)，開(kāi)始籌辦

此事情。請(qǐng)問(wèn)此決策與否有效？根據(jù)為何？

答：此決策無(wú)效，《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》均明確規(guī)

定：籌集、使用專(zhuān)題維修資金的需全體業(yè)主共同決定。

17、與否所有的物業(yè)管理項(xiàng)目均應(yīng)成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員

會(huì)？

答：不是，單一業(yè)主或業(yè)主數(shù)量較少的經(jīng)全體業(yè)主一致同意

可以不成立業(yè)主大會(huì)，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

職責(zé)

18、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的違反法律法規(guī)的決定，誰(shuí)有

權(quán)予以責(zé)令改正或撤銷(xiāo)？

答：物業(yè)所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或街道辦事處、鄉(xiāng)

鎮(zhèn)人民政府。

19、某小區(qū)業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)感到不滿(mǎn)意，在協(xié)議結(jié)束

前三個(gè)月書(shū)面告知該物業(yè)企業(yè)按期結(jié)束服務(wù)協(xié)議，并在當(dāng)?shù)貓?bào)刊上

公布公開(kāi)選聘新的物業(yè)企業(yè)的招標(biāo)告知，請(qǐng)問(wèn)此做法與否對(duì)的？為

何？.

答：不對(duì)的，選聘或者解雇物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要業(yè)主大會(huì)決定，

而非業(yè)委會(huì)決定。

20、業(yè)主大會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要多少比例以上的業(yè)主

同意方可生效？

答：占建筑物總面積2/3以上，且占總?cè)藬?shù)2/3以上的上主同

,耳、O

21、業(yè)主對(duì)于認(rèn)為侵害其權(quán)益的業(yè)主大會(huì)決定可以不予遵守，

此說(shuō)法與否對(duì)的？為何？

答：不完全對(duì)的，業(yè)主對(duì)于有侵害其權(quán)益的業(yè)主大會(huì)決定，可

以不遵守，但要通過(guò)法律途徑，祈求人民法院予以撤銷(xiāo)。

22、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中履行的義務(wù)有哪些？請(qǐng)說(shuō)出其中

的4個(gè)。

答：①遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；②遵守物業(yè)管理

區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生

的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；③執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)

業(yè)主委員會(huì)作出的決定；④按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)題維修資金;

⑤準(zhǔn)時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；⑥法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

23、由物價(jià)部門(mén)、房管部門(mén)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)查處的有關(guān)物業(yè)

服務(wù)收費(fèi)違規(guī)情形有哪些？請(qǐng)說(shuō)出其中的3個(gè)。

答：①超過(guò)政府指導(dǎo)價(jià)原則制定價(jià)格的；②私自設(shè)置強(qiáng)制性收

費(fèi)項(xiàng)目，亂收費(fèi)用的。③不實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)或不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)

的。④只收費(fèi)不服務(wù)或不按照規(guī)定提供服務(wù)而收取費(fèi)用的。⑤其他

違反有關(guān)法律法規(guī)的行為

24、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成包括哪幾部分？說(shuō)出

其中的5個(gè)。

答：①管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)

等；②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的平常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；③物

業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；④物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；⑤物業(yè)

管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；⑥辦公費(fèi)用；⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折

10;⑧物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；⑨經(jīng)業(yè)

主同意的其他費(fèi)用。

25、怎樣處理好業(yè)主投訴？簡(jiǎn)樸概述。

答：①應(yīng)耐心聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，虛心接受業(yè)主批評(píng)，專(zhuān)心地聽(tīng)清

晰業(yè)主所反應(yīng)的問(wèn)題。②對(duì)業(yè)主所反應(yīng)的問(wèn)題一定要問(wèn)清晰，不要

主觀推斷。③對(duì)顧客反應(yīng)的問(wèn)題要做好書(shū)面記錄。④對(duì)反應(yīng)的問(wèn)題

要及時(shí)理解事情真相，向業(yè)主答復(fù)詳細(xì)工作時(shí)間和詳細(xì)處理措施。

⑤及時(shí)理解處理問(wèn)題的程度，業(yè)主匯報(bào)問(wèn)題處理的過(guò)程，并征詢(xún)對(duì)

處理成果的意見(jiàn)。⑥及時(shí)向上一級(jí)主管匯報(bào)，以便更好更快的處理

問(wèn)題。

26、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有那些權(quán)利。請(qǐng)說(shuō)出其中5

條：

答：①按照物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服

務(wù)；②提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出提

議；③提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的提議；④參

與業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；⑤選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被

選舉權(quán)；⑥監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；⑦監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)

服務(wù)協(xié)議；⑧對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和有關(guān)場(chǎng)地使用狀況

享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；⑨監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)題維

修資金（如下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)題維修資金）的管理和使用；⑩法律、法規(guī)規(guī)

定的其他權(quán)利。

27、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)履行下列什么義務(wù)？請(qǐng)說(shuō)出

其中的4條。

答：①遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；②遵守物業(yè)管理區(qū)

域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的

維護(hù)等方面的規(guī)章制度；③執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)

主委員會(huì)作出的決定；④按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)題維修資金；⑤

準(zhǔn)時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；⑥法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

28、某住宅物業(yè)的建設(shè)單位通過(guò)雙方協(xié)議的方式自行選聘了物

業(yè)管理企業(yè)，這種行為與否合法，請(qǐng)說(shuō)出理由？

答：不合法?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》二十四條第二款規(guī)定：住宅物

業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有對(duì)應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管

理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的

區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)同意，可以采用協(xié)議方式選聘

具有對(duì)應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

29、住宅物業(yè)的前期管理采用什么措施選聘物業(yè)管理企業(yè)？

答：應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有對(duì)應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企

業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地人民政府

房地產(chǎn)行政主管部門(mén)同意，可以采用協(xié)議方式選聘。

30、本市首期維修資金暫定原則是多少及管理原則？

答：本市首期維修資金暫定原則3050元/平方米；維修資金實(shí)

行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、核算到戶(hù)、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有人決策、正府監(jiān)督的管理

原則。

風(fēng)險(xiǎn)題（30分題）

案情題一：

8月，某物業(yè)管理企業(yè)，將其所轄的大廈拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)

的業(yè)主告上法庭。原告稱(chēng)，該大廈住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)每月0.30元

/平方米建筑面積，但被告自99年1月起一直拒絕交納物業(yè)服

務(wù)費(fèi)，為此，祈求法院判令被告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)及滯納金。

被告辯稱(chēng)：被告從未與原告簽訂任何形式的委托服務(wù)協(xié)

議，原告與業(yè)主委員會(huì)簽訂的協(xié)議無(wú)效，其收費(fèi)屬于單方行

為。同步又稱(chēng)，物業(yè)管理企業(yè)只收錢(qián)不服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量差，管

理混亂，不符合對(duì)等原則，甚至交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)無(wú)正規(guī)發(fā)

票。

假如你是法官，將會(huì)怎樣判決？請(qǐng)簡(jiǎn)述理由。

判決成果：物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主所在大廈進(jìn)行物業(yè)服務(wù)符

合《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定。收費(fèi)原則有國(guó)家行政職能部門(mén)的批

復(fù)，收費(fèi)行為合法。被告入住小區(qū)后，享有了原告的物業(yè)服

務(wù)，必須支付對(duì)應(yīng)的費(fèi)用。

理由：1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定：“業(yè)主委員

會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂書(shū)面的物業(yè)服務(wù)協(xié)

議。”因此，物業(yè)管理企業(yè)不必也不也許與住宅區(qū)內(nèi)的每一位

業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議。2、準(zhǔn)時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主的法定

義務(wù)。個(gè)別業(yè)主往往以物業(yè)服務(wù)不到位、清潔不好，公共秩序

管理不到位、服務(wù)質(zhì)量差等理由來(lái)逃避自己交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

的法定義務(wù)，顯然是錯(cuò)誤的，也是違法行為。3、如對(duì)物業(yè)管理

企業(yè)的服務(wù)不到位等行為可根據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定，通過(guò)政府

物業(yè)管理行政主管部門(mén)、仲裁委員會(huì)、法院追究物業(yè)管理企業(yè)

的違約責(zé)任，而不能以此為借口拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

案情題二：

1998年，黃女士購(gòu)置了某小區(qū)商品房一套。該小區(qū)的業(yè)主

委員會(huì)成立于1998年10月，同年11月，業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)

管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)

直接向業(yè)主按月收取。從1999年6月份起，黃女士將該商品房

出租給萬(wàn)某一家使用。從99年10月份開(kāi)始，黃女士認(rèn)為物業(yè)服

務(wù)費(fèi)用由實(shí)際使用人萬(wàn)某交付，并告知物業(yè)管理企業(yè)直接向承租

人萬(wàn)某收取。物業(yè)管理企業(yè)向萬(wàn)某收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)遭拒絕，萬(wàn)

某認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主支付，自己只有支付租金的義務(wù)而

無(wú)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。

你認(rèn)為他們倆誰(shuí)應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用？闡明理由。

處理成果：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根

據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約

定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳

納責(zé)任。因此，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

理由如下：

1、向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，是業(yè)主根據(jù)物業(yè)服

務(wù)協(xié)議應(yīng)盡的義務(wù)。2、物業(yè)服務(wù)協(xié)議與房屋租賃協(xié)議屬于兩個(gè)

不一樣的法律關(guān)系。3、業(yè)主與物業(yè)使用人可以約定由物業(yè)使用

人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但業(yè)主應(yīng)當(dāng)負(fù)連帶責(zé)任。業(yè)主可在交納物

業(yè)服務(wù)費(fèi)后，享有依法向物業(yè)使用人追償?shù)臋?quán)利。本案中出租人

黃女士與承租人萬(wàn)某并沒(méi)有約定由承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，因

此，應(yīng)當(dāng)由黃女士支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

案情題三：

某物業(yè)管理企業(yè)將所有住宅小區(qū)的樓內(nèi)一層電梯旁的公共部

位100余平方米出租給他人設(shè)攤經(jīng)營(yíng)。住宅小區(qū)業(yè)主認(rèn)為，在購(gòu)

房時(shí)，已將該公共部分?jǐn)側(cè)胨?gòu)房屋的建筑面積之中，對(duì)此公共

部位擁有使用權(quán)，物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意，私自將公共部位

讓與他人經(jīng)營(yíng)是一種侵權(quán)行為，業(yè)主委員會(huì)一紙?jiān)V狀將物業(yè)管理

企業(yè)告上法庭。物業(yè)管理企業(yè)作為住宅小區(qū)的管理者，有權(quán)將樓

內(nèi)一層電梯旁的公共部位出租給他人經(jīng)營(yíng)。

你作一種法官該怎樣判決并說(shuō)出理由。

判決成果：某物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意，私自將公共部位

出租經(jīng)他人經(jīng)營(yíng)，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。

判決被告停止侵權(quán)，返還非法所得，賠償損失。

理由：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定：運(yùn)用物業(yè)共用部

位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)征得有關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、

物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益

應(yīng)當(dāng)重要用于補(bǔ)充專(zhuān)題維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使

用。本案中電梯旁共用部位的經(jīng)營(yíng)權(quán)，屬于該共用部分有關(guān)的業(yè)

主。假如與全體業(yè)主有關(guān)，物業(yè)的經(jīng)營(yíng)就應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定，

假如只與一部分業(yè)主有關(guān)，則只需要征得有關(guān)性業(yè)主的同意。

案情題四：

業(yè)主林某裝修完居住一種月發(fā)現(xiàn)墻面及樓板有多處明顯的裂

痕，并且這些裂痕有逐漸擴(kuò)大的跡象，于是找到開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)定進(jìn)

行檢測(cè)和維修?？蓭追N月過(guò)去了，開(kāi)發(fā)企業(yè)并沒(méi)有派人檢查，也

沒(méi)有給林某一種說(shuō)法，于是找到物業(yè)管理企業(yè)，規(guī)定進(jìn)行檢測(cè)和

維修。物業(yè)管理企業(yè)稱(chēng)房子仍在保修期內(nèi)，質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)

商來(lái)負(fù)責(zé)。業(yè)主林某沒(méi)措施，就拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，前后主有六個(gè)

月多。物業(yè)企業(yè)無(wú)奈之下將林某告上法庭。訴稱(chēng)：業(yè)主林某無(wú)合

法理由，故意不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，祈求判處林某補(bǔ)交拖欠的物業(yè)服

務(wù)費(fèi)，并按規(guī)定繳納對(duì)應(yīng)的滯納金。業(yè)主林某答辯：開(kāi)發(fā)企業(yè)交

付的房子存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題、我們已向開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)

多次提出檢查、維修的規(guī)定，但兩家企業(yè)均不予以答復(fù)。開(kāi)發(fā)商

與物業(yè)管理企業(yè)是父子關(guān)系，以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式來(lái)作為抗

辯的理由。

請(qǐng)問(wèn)是合理合法的？闡明理曰。

判決成果：小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主林某之間的物業(yè)管理協(xié)

議關(guān)系合法有效，林某應(yīng)當(dāng)依約交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。林某與開(kāi)企業(yè)

之間的房屋質(zhì)量問(wèn)題屬于林某與開(kāi)發(fā)商之間的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議關(guān)

系，可以另行起訴，與本案不是同一法律關(guān)系。

理由：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十一條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)

按照國(guó)家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任?！北?/p>

案所提問(wèn)題屬于房屋質(zhì)量問(wèn)題，與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容無(wú)關(guān)，業(yè)主

不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用屬違法行為。應(yīng)判決補(bǔ)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并繳納

對(duì)應(yīng)的滯納金。

案情題五：業(yè)主拖欠管理費(fèi)明確責(zé)任巧處理

某大廈個(gè)別業(yè)主因長(zhǎng)期不在本大廈居住，同步通訊地址變更

頻繁，使得信息溝通較為困難，存在拖欠管理費(fèi)金額大、時(shí)間長(zhǎng)

的狀況，嚴(yán)重影響了管理處的服務(wù)質(zhì)量和正常運(yùn)作。

處理過(guò)程：

1、由財(cái)務(wù)室對(duì)欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行記錄，排列重點(diǎn)催繳對(duì)象；

2、通過(guò)辦公室采集為主通訊記錄，最終確定聯(lián)絡(luò)方式；

3、將責(zé)任貫徹到個(gè)人，誰(shuí)負(fù)責(zé)；誰(shuí)跟蹤，同步進(jìn)行上門(mén)收

費(fèi)服務(wù)；

4、進(jìn)行電話(huà)聯(lián)絡(luò)催繳，宣傳物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)，讓其權(quán)衡

利弊；

5、寄發(fā)書(shū)面催繳告知書(shū)并明確繳款期限，超過(guò)期限仍不前

來(lái)繳清款項(xiàng)的，管理處交上報(bào)企業(yè)發(fā)送律師函，通過(guò)法律途徑進(jìn)

行追討。

案情題六：租戶(hù)搬什護(hù)衛(wèi)慎放行

某一天，某花園B棟的一位租戶(hù)想要搬出原業(yè)主的房屋，他

多渠道聯(lián)絡(luò)正在國(guó)外的業(yè)主，但就聯(lián)絡(luò)不上，照管理規(guī)定，租戶(hù)

搬出，必須要有業(yè)主的書(shū)面許可，否則管理處不予放行。急于搬

出的住戶(hù)情急之下，找到管理處領(lǐng)導(dǎo)，懇請(qǐng)予以特殊照顧。

處理過(guò)程：

管理處認(rèn)為若簡(jiǎn)樸放行，恐怕會(huì)損害業(yè)主的利益，若不放

行，又使戶(hù)感到非常的不滿(mǎn)意。鑒于租顧客只是搬出部分家什，

就提出了一種變通的措施，由租顧客列出所搬出家什的清單，并

暫交與家什價(jià)值大概等同的押金，管理處做好記錄，并出具收取

押金的收據(jù)，一旦租戶(hù)提供業(yè)主的書(shū)面許可，管理處立即全額退

回押金。這位租戶(hù)覺(jué)得管理處的提議合情合理，便欣然接受了。

案情題七：成功服務(wù)業(yè)主費(fèi)用催繳有譜

某業(yè)主長(zhǎng)期拖欠管理費(fèi)，管理處辦公室和財(cái)務(wù)人員多次打電

話(huà)并上門(mén)工作，該業(yè)主都以小區(qū)內(nèi)有施工噪音、暖氣不熱等借口

拒交。一種星期天，該業(yè)主打電話(huà)到管理處，且非常不禮貌地

說(shuō)：我家樓上裝修，把我家給淹了，你們物業(yè)管理企業(yè)是干什么

的？

處理過(guò)程：

值班的管理員聽(tīng)到該為業(yè)主的聲音，感到和為主溝通的機(jī)會(huì)

來(lái)了，便冷靜地安慰到：您先別首急上火，我們立即就到。放下

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