資產(chǎn)評(píng)估-魏永長(zhǎng)課件 第6章 房地產(chǎn)評(píng)估學(xué)習(xí)資料

資產(chǎn)評(píng)估

第七章房地產(chǎn)評(píng)估

目錄第一節(jié)概述第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素第三節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的收益法第四節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法第五節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第六節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的其他方法第七節(jié)在建工程房的評(píng)估第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。日本民法第86條規(guī)定：房地產(chǎn)是指土地及其定著物。土地的定著物，是指附著于土地，在與土地不可分離的狀態(tài)下才能使用的物體。日本將種植的樹(shù)木稱(chēng)之為動(dòng)產(chǎn)，因分離時(shí)所花費(fèi)用較少。

相關(guān)鏈接：?jiǎn)渭兊耐恋鼗騿渭兊慕ㄖ锒紝儆诜康禺a(chǎn)房地產(chǎn)由于其位置固定不可移動(dòng)又稱(chēng)之為不動(dòng)產(chǎn)。

美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)概念包含兩個(gè)遞進(jìn)層次：A、把土地和房屋、構(gòu)筑物等附著物當(dāng)作一個(gè)整體來(lái)看待；B、把土地及房屋、構(gòu)筑物附帶的各種權(quán)利合在一起廣義的視為一個(gè)整體。羅馬法對(duì)動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的劃分是：凡是能用外力推動(dòng)或自行能夠移動(dòng)，且又不改變其性質(zhì)和價(jià)值的物體，例如：牲畜、家禽和家具、器皿之類(lèi)，稱(chēng)之為動(dòng)產(chǎn)；反之，如土地房屋等物，稱(chēng)之為不動(dòng)產(chǎn)。香港通常將不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)稱(chēng)為“物業(yè)”。香港李宗鍔先生對(duì)物業(yè)的解釋?zhuān)骸拔飿I(yè)是單元性地產(chǎn)，一住宅單位是一物業(yè)，一工廠樓宇是一物業(yè)，一農(nóng)莊也是一物業(yè)。故一物業(yè)可大可小，大物業(yè)可分割為小物業(yè)。

房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。二、房地產(chǎn)的特性（一）位置固定性（又稱(chēng)不可移動(dòng)性）有時(shí)為了保護(hù)文物或節(jié)省費(fèi)用對(duì)個(gè)別建筑物進(jìn)行移動(dòng)是一種特例。如廣西一級(jí)保護(hù)文物“英國(guó)領(lǐng)事館舊址“，因城市道路擴(kuò)建整體平移了35米。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在全國(guó)性市場(chǎng)，而是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)。

這個(gè)特性還表明，沒(méi)有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的，因此在評(píng)估時(shí)必須實(shí)地觀察，不能采取樣品交易方式簡(jiǎn)單確定評(píng)估值。（二）耐用性（壽命長(zhǎng)久性）對(duì)于土地而言稱(chēng)為不可毀滅性。它在地球表面所表明的場(chǎng)所，作為空間位置是永存的。建筑物壽命可達(dá)數(shù)十年，甚至上百年，有的達(dá)幾百年、上千年（文物建筑）（三）影響因素多樣性（相互影響性）相互影響性也就是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的外部性:生產(chǎn)中的負(fù)外部性\生產(chǎn)中的正外部性消費(fèi)中的負(fù)外部性\消費(fèi)中的正外部性一棟樓旁邊要興建一個(gè)公園，則房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升（中山公園拆除圍墻后，萬(wàn)松園邊的房地產(chǎn)價(jià)格明顯上升）。如果修一座垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站或化工廠，則價(jià)格會(huì)下跌很多。影響因素多樣性還包含社會(huì)因素、政策因素等。（四）大量投資性除了高層（超高層）建筑每平方米可達(dá)數(shù)千元外，主要是地價(jià)和裝飾費(fèi)用較高。例：高420.5米，浦東金茂大廈，每平方米造價(jià)為2萬(wàn)元，建設(shè)總投資50億元，其中24億元為貸款，還貸壓力沉重。而管理費(fèi)比建設(shè)費(fèi)大得多。如果大廈以65年計(jì)，管理費(fèi)用大約是建設(shè)投資的3倍。目前，金茂大廈日常的管理維護(hù)費(fèi)用每天就需100萬(wàn)元，兩架擦窗機(jī)一天到晚不停的擦，擦完一遍窗需要一年。（五）易受限制性

政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般是通過(guò)以下權(quán)力來(lái)實(shí)現(xiàn)

第一、行政司法權(quán);通過(guò)城市規(guī)劃對(duì)土地用途、建筑高度、建筑容積率、建筑密度和綠地率等作出規(guī)定。第二、征用權(quán)第三、征稅權(quán)第四、充公權(quán)（六）保值性與增值性與房屋結(jié)構(gòu)和土地區(qū)位關(guān)系很大。磚木結(jié)構(gòu)保值性小。三、房地產(chǎn)的評(píng)估程序一）明確評(píng)估基本事項(xiàng)（P100-101）二）擬定評(píng)估工作方案三）實(shí)地勘查收集資料（P101）四）評(píng)定估算五）撰寫(xiě)評(píng)估說(shuō)明出具評(píng)估報(bào)告第二節(jié)土地使用權(quán)評(píng)估的特點(diǎn)(一)土地資產(chǎn)的分類(lèi)及其特性對(duì)土地的各種定義（最典型的有下列三種定義）1、土地即田地、地面。（一般人通常最直觀的認(rèn)識(shí)）2、土地是“地球上陸地的表層，包括水域在內(nèi)。是由地貌、土壤、巖石、水文、氣候、植被等要素組成的自然綜合體。”（《經(jīng)濟(jì)大詞典·國(guó)土經(jīng)濟(jì)·經(jīng)濟(jì)地理卷》1988年）3、土地是自然物、自然力或自然資源。A、馬克思指出：經(jīng)濟(jì)學(xué)上所說(shuō)的土地是指未經(jīng)人的幫助而自然存在的一切勞動(dòng)對(duì)象。B、英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾：土地是指大自然為了幫助人類(lèi)，在陸地、海上、空氣、光和熱各方面所贈(zèng)與的物質(zhì)和力量。（《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》馬著·朱志泰譯）C、美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家伊利和莫爾豪：經(jīng)濟(jì)學(xué)家所使用的土地這個(gè)詞，指的是自然的各種力量，或自然資源。它的意義不僅是指土地的表面，因?yàn)樗€包括地面上下的東西.資產(chǎn)評(píng)估及房地產(chǎn)估價(jià)中的土地定義1、基本概念：土地是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間，即土地不只是平面，而是三維立體。2、具體范圍：從“橫”和“豎”兩個(gè)方面認(rèn)識(shí)。在橫的方面，土地本為連綿無(wú)垠之物，似無(wú)范圍可言。但在現(xiàn)實(shí)中用人為方法劃野分疆，使土地有了一塊一塊或一宗一宗，也使土地有了面積大小、形狀和四至。（四至：東至、南至、西至、北至）一宗土地的橫向范圍即為該宗土地的邊界所圍繞的面積。例如：政府出讓土地使用權(quán)的地塊，其面積通常是根據(jù)坐標(biāo)點(diǎn)的用地紅線圖。由城市規(guī)劃管理部門(mén)等，在地塊各轉(zhuǎn)點(diǎn)釘樁，埋設(shè)混凝土界樁或界石來(lái)確認(rèn)，面積大小依水平投影面積計(jì)算。在豎的方面，土地可分為下列三層：①地面；②地面以上一定范圍內(nèi)的空間（簡(jiǎn)稱(chēng)地上空間）；（理論為無(wú)限高度）③地面以下一定范圍內(nèi)的空間（簡(jiǎn)稱(chēng)地下空間）；（理論上至地球中心）土地的分類(lèi)(P103)1、按社會(huì)經(jīng)濟(jì)用途分：工、商、交、公用、科教文衛(wèi)、行政、生活、軍事、公墓等。2、按經(jīng)濟(jì)地理位置分：市中心近郊、遠(yuǎn)郊、邊遠(yuǎn)區(qū)、特區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)等。3、按所有權(quán)歸屬，分為：國(guó)有、集體。4、按利用程度分：高度集約使用、正常使用、閑置未用、空地和使用不當(dāng)土地。5、按開(kāi)發(fā)程度與開(kāi)發(fā)趨勢(shì)：已開(kāi)發(fā)、未開(kāi)發(fā)、規(guī)劃用地。（二）土地資產(chǎn)的特性自然特性和經(jīng)濟(jì)特性：也有人稱(chēng)人文特性。自然特性：指土地本身所具有的特殊性質(zhì)，表現(xiàn)在：1、數(shù)量固定性：土地是自然產(chǎn)物，難以再生產(chǎn)，具有原始性。2、不可移動(dòng)性：指土地位置固定，自然環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定，使土地有優(yōu)劣之分，土地價(jià)格有明顯地域性特征。3、生產(chǎn)力永續(xù)性：土地只要以普遍的注意加以利用，則其生產(chǎn)力或利用價(jià)值永不會(huì)消失，給占有人帶來(lái)永續(xù)不斷的收益。4、個(gè)別性（不可替代性）：個(gè)別土地所具備的生產(chǎn)條件或利用價(jià)值有很大的差異。因此，土地不能實(shí)現(xiàn)完全的替代，致使土地市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全的競(jìng)爭(zhēng)，所形成的價(jià)格也受個(gè)別情況所左右。5、承載力：又稱(chēng)支持力或承受力。不同的地塊，其承載能力并不相同，不同的建筑物，對(duì)土地的承載力的要求也不相同。評(píng)估中要搞清楚。6、養(yǎng)力：就是供給植物生產(chǎn)、繁殖所需養(yǎng)分的能力，土地補(bǔ)償費(fèi)與此有關(guān)。例如：99年12月，京珠公路江夏區(qū)土地補(bǔ)償費(fèi)水田4200元/畝、旱地3100元/畝、菜地3-6元/畝。土地的經(jīng)濟(jì)特性1、用途的多樣性：工、農(nóng)、商、建平房、建高樓均可2、社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的可變性：如深圳，過(guò)去是一偏僻小鎮(zhèn)，改革一夜之間身價(jià)暴漲。3、可壟斷性：通過(guò)產(chǎn)權(quán)實(shí)施壟斷，獲取經(jīng)濟(jì)上的利益。4、供給的稀缺性：土地相對(duì)人類(lèi)的無(wú)限需求它總是一種稀缺資源。因此，土地的價(jià)格總體上是向上的，但在某一時(shí)期受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響可能會(huì)向下。三、土地資產(chǎn)價(jià)格體系地租與地價(jià)廣義地租是指超額的工資、利息、利潤(rùn)及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報(bào)酬?！耙磺杏捎隗w力和腦力方面的卓越才能而獲得的特殊利益”（西尼耳《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)》1836年）。狹義地租僅指利用土地所獲得的超額報(bào)酬地價(jià)理論地價(jià)是地租的資本化土地價(jià)格綜述由于理論界對(duì)土地是不是商品、有無(wú)價(jià)值這一問(wèn)題在認(rèn)識(shí)上很不統(tǒng)一。因此出現(xiàn)多種土地價(jià)格概念，綜述如下：1.均衡價(jià)格論指：當(dāng)土地的效用、稀缺性與有效需求通過(guò)市場(chǎng)達(dá)成統(tǒng)一時(shí)交換價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。這一觀點(diǎn)實(shí)質(zhì)上是熔“生產(chǎn)要素費(fèi)用價(jià)值論（效用論）”、“邊際效用論”與“供求論”三者為一爐的“均衡價(jià)格論”。均衡價(jià)格論提出：商品價(jià)格就由像一把剪刀的兩刃——供與求決定。當(dāng)供求平衡時(shí)，價(jià)格形成，供過(guò)于求時(shí)價(jià)格下降，否則反之。據(jù)此，土地價(jià)格應(yīng)由人們對(duì)土地效用的認(rèn)識(shí)，土地的稀缺性與對(duì)土地有效需求三因素得到統(tǒng)一時(shí)，或者說(shuō)結(jié)合時(shí)點(diǎn)的價(jià)格決定。其中尤其強(qiáng)調(diào)，土地價(jià)格應(yīng)取其供求數(shù)量達(dá)到平衡時(shí)價(jià)格。均衡價(jià)格的形成，其前提條件是：土地市場(chǎng)完善、發(fā)達(dá)、規(guī)范、競(jìng)爭(zhēng)充分而公平。由此形成了均衡價(jià)格能較恰當(dāng)?shù)胤从惩恋氐南∪背潭扰c級(jí)差狀態(tài)。異議：土地市場(chǎng)不適用“供求均衡法則”，雖然土地價(jià)格也隨供求關(guān)系而變動(dòng)，但土地是不能再生的，它不會(huì)因?yàn)樾枨笤龃蟆r(jià)格提高而增加供給量。2.雙重決定論土地價(jià)格是指土地價(jià)值與地租資本化的貨幣表現(xiàn)。這一觀點(diǎn)實(shí)質(zhì)上用馬克思的“勞動(dòng)價(jià)值論”與“地租資本化理論”來(lái)定義土地價(jià)格。要點(diǎn)是：（1）土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中所凝結(jié)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)（含活勞動(dòng)與物化勞動(dòng)的價(jià)值的貨幣表現(xiàn)）；（2）土地地租資本化的貨幣表現(xiàn)。前者在量上相當(dāng)于開(kāi)發(fā)建造總投資及其利息與稅利；后者則相當(dāng)于受讓土地的全部代價(jià)。土地價(jià)格由此雙因素決定，故稱(chēng)“雙重決定論”。3.土地再生產(chǎn)論

土地的“再生產(chǎn)論”認(rèn)為，土地價(jià)值由土地的再生產(chǎn)價(jià)值確定。土地再生產(chǎn)價(jià)值由恢復(fù)、整治、改造、重建、再造土地功能及新造土地的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)量確定。對(duì)土地歷史人類(lèi)勞動(dòng)的投入，難以直接衡量，故應(yīng)用“重置法”即間接地以現(xiàn)時(shí)重建再造與墾復(fù)該地所耗費(fèi)地社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)投入量取代之。土地價(jià)格是土地再生產(chǎn)價(jià)值地貨幣表現(xiàn)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下，它受供求關(guān)系調(diào)節(jié)。異議：但土地再生產(chǎn)畢竟受到許多限制，與工業(yè)產(chǎn)品的再生產(chǎn)有很大不同4.土地全商品論認(rèn)為，土地具有重要的不可替代的使用價(jià)值與巨大的價(jià)值，當(dāng)它用來(lái)交換時(shí)就是商品。土地如同原煤、原油等諸種礦物質(zhì)資源一樣，使用價(jià)值極高。對(duì)此，古今中外，從未有人懷疑過(guò)。問(wèn)題在于土地是否具有難以估量的巨大價(jià)值。對(duì)此，人們卻持有截然不同的看法。論證如下：1)土地凝結(jié)了人類(lèi)的長(zhǎng)期勞動(dòng)，就其整體而言，都是有價(jià)值的。土地作為整體，人類(lèi)作為整體，那么，自從地球上有了人類(lèi)以來(lái)，就對(duì)土地進(jìn)行了長(zhǎng)期的各種不同的改造與開(kāi)發(fā)。億萬(wàn)年來(lái)，土地凝結(jié)了人類(lèi)巨大的各種不同性質(zhì)的勞動(dòng)。例如圍海造地、開(kāi)荒山造地、治理沙化與鹽堿化，以及圍繞上述活動(dòng)所進(jìn)行的科研活動(dòng)。2)按照馬克思關(guān)于價(jià)值量的定義，推斷出“沒(méi)有經(jīng)過(guò)人類(lèi)開(kāi)發(fā)的土地仍然是有價(jià)值的”。這個(gè)推斷是：兩物使用價(jià)值相同，不論其個(gè)別價(jià)值多少，它們的社會(huì)價(jià)值應(yīng)是相等的。某物的價(jià)值是生產(chǎn)該物的社會(huì)平均必要?jiǎng)趧?dòng)量。據(jù)此，從未凝結(jié)過(guò)人類(lèi)勞動(dòng)的土地，只要他們的使用價(jià)值相同，其社會(huì)價(jià)值也應(yīng)是相同的。同理，露天原煤與井下開(kāi)采出的原煤一樣，其社會(huì)價(jià)值相同。3)從土地價(jià)值積累的長(zhǎng)期效應(yīng)中可揭示出地租地價(jià)的真正源泉。

自從地球上有人類(lèi)以來(lái)，就不停地把勞動(dòng)投入土地，從而使土地價(jià)值逐漸積累起來(lái)。土地價(jià)值積累按投入的時(shí)間遠(yuǎn)近不同可分為各具特點(diǎn)的兩類(lèi)。其一、遠(yuǎn)期土地價(jià)值積累，亦稱(chēng)隱性土地價(jià)值積累。它是指遠(yuǎn)期、歷史上許多少代人投入土地勞動(dòng)所形成的價(jià)值積累。一個(gè)古老的城市如北京，其土地上就凝結(jié)了多少個(gè)朝代的勞動(dòng)投入。這種積累量的大小一般與地租地價(jià)高低成正比。這種價(jià)值積累由現(xiàn)政府代表國(guó)家以地租的形式向用地者收取，其時(shí)政府并未參與歷史上的投資。人們也早就不與歷史投資發(fā)生聯(lián)想。從而造成一種假像：貌似政府不投資只向用地者索取“貢賦”。其特點(diǎn)是“隱性”，難于被人們認(rèn)識(shí)，原因在于它是遠(yuǎn)期的、歷史的人類(lèi)勞動(dòng)投入。其二、近現(xiàn)期土地價(jià)值積累，亦稱(chēng)顯性?xún)r(jià)值積累。它是指由城市政府或其授權(quán)的土地開(kāi)發(fā)部門(mén)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及城鄉(xiāng)個(gè)人近期投入土地的勞動(dòng)（資本）所形成的價(jià)值積累。它一般包括農(nóng)地青苗補(bǔ)償、農(nóng)田水利設(shè)施補(bǔ)償、城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施與公益性公共建筑補(bǔ)償及一切近期開(kāi)發(fā)投資等。近現(xiàn)期土地價(jià)值積累的特點(diǎn)是“顯性”，易被人們所認(rèn)識(shí)。當(dāng)事人雙方都有一個(gè)“共識(shí)”：購(gòu)地（使用）者應(yīng)給土地投資者的投資給予補(bǔ)償，即支付相應(yīng)的代價(jià)（含利潤(rùn)）。根據(jù)上面分析，可得出如下結(jié)論：（1）兩者本質(zhì)屬性相同，即均源于人類(lèi)勞動(dòng)，其不同之處僅在于，一個(gè)遠(yuǎn)期隱性，一個(gè)近期顯性。（2）顯性?xún)r(jià)值積累隨著時(shí)間的推移，漸轉(zhuǎn)化為隱性?xún)r(jià)值積累，亦即近期土地開(kāi)發(fā)投資的凝聚，在多少年后就成為后人的遠(yuǎn)期土地價(jià)值積累。（3）人類(lèi)投入土地的勞動(dòng)所形成的價(jià)值積累，具有長(zhǎng)期效應(yīng)或歷史效應(yīng)。（4）人類(lèi)投入土地的勞動(dòng)所形成的價(jià)值積累，是地租與地價(jià)中非地租因素的價(jià)值源泉與實(shí)體。其中，遠(yuǎn)期隱性土地價(jià)值積累是地租的價(jià)值源泉與實(shí)體。因其“遠(yuǎn)期與隱性”而不易被人們認(rèn)識(shí)，常存諸多爭(zhēng)議。近現(xiàn)期顯性土地價(jià)值積累，則是地價(jià)中非地租因素，即“土地投資補(bǔ)償”性回收部分的價(jià)值源泉與實(shí)體。(一)土地資產(chǎn)價(jià)格類(lèi)型1、基準(zhǔn)地價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類(lèi)用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)（1）是一個(gè)區(qū)域性的平均地價(jià)。（2）是各類(lèi)用地的平均地價(jià)。（3）是政府在一定時(shí)期內(nèi)評(píng)估的覆蓋全市（縣）的地價(jià)。（4）是單位土地面積的地價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)是公開(kāi)的.2、標(biāo)定地價(jià)根據(jù)我國(guó)土地行政主管部門(mén)的文件,標(biāo)定地價(jià)是政府根據(jù)管理需要評(píng)估的具體宗地,在正常土地市場(chǎng)和正常經(jīng)營(yíng)管理作用:是政府出讓土地使用權(quán)時(shí)確定出讓金額的依據(jù);是清產(chǎn)核資中核定單位占用的土地資產(chǎn)和股份制試點(diǎn)企業(yè)土地作價(jià)入股的標(biāo)準(zhǔn);是否行使土地優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的衡量標(biāo)準(zhǔn);是核定土地增值稅和管理地產(chǎn)市場(chǎng)的具體標(biāo)準(zhǔn);是劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時(shí),確定補(bǔ)交出讓金的標(biāo)準(zhǔn)。由此可以看出,標(biāo)定地價(jià)實(shí)際上就是由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估、政府確認(rèn)的宗地地價(jià)。但這又與我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定有相符合。按照該法,標(biāo)定地價(jià)應(yīng)該是各城鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)(或標(biāo)定)地塊的價(jià)格。這種價(jià)格可以是評(píng)估的,也可以是實(shí)際形成的。只有這個(gè)意義上的標(biāo)定地價(jià)才能用于定期公布。標(biāo)定地價(jià)是公開(kāi)的.3.土地使用權(quán)出讓底價(jià)是政府根據(jù)正常市場(chǎng)狀況下地塊應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水平和相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)政策，確定的某一地塊出讓時(shí)的最低控制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。出讓底價(jià)一般不予公開(kāi)在我國(guó)，政府壟斷了土地供應(yīng)，其出讓土地的價(jià)格將對(duì)整個(gè)土地市場(chǎng)的地價(jià)產(chǎn)生重要影響。確定出讓底價(jià)時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)由市縣人民政府土地行政主管部門(mén)組織有關(guān)人員或委托土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，采用市場(chǎng)比較法、收益還原法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)修訂法等宗地估價(jià)方法，根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌?chǎng)供求情況、土地市場(chǎng)地價(jià)水平和擬出讓宗地設(shè)定的土地條件，對(duì)擬出讓的宗地進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估出擬出讓宗地在出讓時(shí)點(diǎn)和出讓方案設(shè)定的土地條件下的正常價(jià)格，并提交估價(jià)報(bào)告；市縣人民政府土地行政主管部門(mén)收到估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)在仔細(xì)審查的基礎(chǔ)上，依據(jù)擬出讓宗地的評(píng)估價(jià)格，綜合考慮擬出讓宗地的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)、政府產(chǎn)業(yè)政策、地價(jià)政策、土地市場(chǎng)調(diào)控政策、調(diào)控方向，兼顧當(dāng)前利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，綜合確定擬出讓宗地的出讓底價(jià)。4.轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估后由買(mǎi)賣(mài)雙方討價(jià)還價(jià)確定.但轉(zhuǎn)讓價(jià)格不能低于土地使用權(quán)出讓底價(jià),否則政府可優(yōu)先購(gòu)買(mǎi).5.出租價(jià)格1)土地使用者之間的租金價(jià)格;2)國(guó)家與土地使用者之間的租金價(jià)格.以年土地使用費(fèi)的形勢(shì)上交基準(zhǔn)地價(jià).標(biāo)定地價(jià).土地使用權(quán)出讓底價(jià)的聯(lián)系與區(qū)別注意基準(zhǔn)地價(jià).標(biāo)定地價(jià).土地使用權(quán)出讓底價(jià)的聯(lián)系與區(qū)別.(解讀P107)基準(zhǔn)地價(jià).標(biāo)定地價(jià)是公開(kāi)的;出讓底價(jià)一般不予公開(kāi)土地一級(jí)市場(chǎng).土地二級(jí)市場(chǎng)土地一級(jí)市場(chǎng)又稱(chēng)政府批租市場(chǎng).其價(jià)格對(duì)應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià).標(biāo)定地價(jià).土地使用權(quán)出讓底價(jià).含有劃撥土地功能.是一個(gè)政府壟斷市場(chǎng);土地二級(jí)市場(chǎng)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),資產(chǎn)評(píng)估主要在這一市場(chǎng)發(fā)揮作用.主要評(píng)估土地的市場(chǎng)價(jià)格.(二)土地資產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)1.土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn),其價(jià)格不由土地的開(kāi)發(fā)成本決定，開(kāi)發(fā)成本只是土地價(jià)格的一部分.2.土地的價(jià)格主要由土地的需求決定.3.土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性.(理論基礎(chǔ)是級(jí)差地租).4.土地價(jià)格的上漲性.→趨勢(shì)是上漲的(經(jīng)濟(jì)發(fā)展是一種必然)資本邊際收益率(企業(yè)投資每增加一塊錢(qián),能夠產(chǎn)生的預(yù)期收益)與土地價(jià)格的關(guān)系.四.影響土地價(jià)格的因素

（一）一般因素，是指對(duì)土地價(jià)格及其變化具有普遍性和共同性的影響因素。行政因素:土地使用制度與住房制度、地價(jià)政策、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略、稅收制度、投資制度、優(yōu)惠政策、行政隸屬關(guān)系變更、交通管制;經(jīng)濟(jì)因素:經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素、財(cái)政金融因素、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素;社會(huì)因素:人口因素、家庭規(guī)模因素、房地產(chǎn)投機(jī)因素、教育科研水平和治安因素、社會(huì)福利因素;心理因素:急切心理、風(fēng)水與迷信、時(shí)尚風(fēng)氣等。

（二）區(qū)域因素區(qū)域因素：是指房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件、社會(huì)條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和行政條件相結(jié)合所形成的地區(qū)性特點(diǎn)或區(qū)域性特點(diǎn)。不論是何種用途的房地產(chǎn)，規(guī)劃限制（包括建筑高度、建筑容積率、建筑密度等）的影響都是不容忽視的。包括：商業(yè)的繁華程度、道路通達(dá)因素、交通便捷因素、城市設(shè)施狀況因素和環(huán)境因素。1.商業(yè)用房地產(chǎn)應(yīng)重視的區(qū)域因素商業(yè)用房地產(chǎn)應(yīng)重視的區(qū)域因素有：區(qū)域業(yè)態(tài)類(lèi)別及競(jìng)爭(zhēng)狀況，經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與經(jīng)營(yíng)才能，商業(yè)人流量、繁華程度，顧客質(zhì)量，交通狀況等。2.住宅用房地產(chǎn)應(yīng)重視的區(qū)域因素

住宅用房地產(chǎn)應(yīng)重視的區(qū)域因素有：日照、溫度、濕度等氣候條件、噪音、空氣污染狀況；當(dāng)?shù)鼐用衤殬I(yè)、文化程度，離市中心的距離，交通狀況，學(xué)校、公園、醫(yī)院配置狀況；

商店、購(gòu)物中心布局，，政府對(duì)土地利用程度的管理等。3工業(yè)用房地產(chǎn)應(yīng)重視的區(qū)域因素

工業(yè)用房地產(chǎn)應(yīng)重視的區(qū)域因素有：與產(chǎn)品及原料集散中心的距離，產(chǎn)業(yè)集聚度，交通運(yùn)輸狀況，勞動(dòng)力市場(chǎng)供求狀況，對(duì)水質(zhì)、空氣產(chǎn)生污染的程度，與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)群的距離，行政干預(yù)及管理程度等。

案例：長(zhǎng)興國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃（三）個(gè)別因素1．土地個(gè)別因素坐落：分為國(guó)家、地區(qū)、城市、鄰里、地點(diǎn)5個(gè)層次來(lái)認(rèn)識(shí)。面積：依法確認(rèn)的面積-規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。形狀：通常用宗地圖來(lái)說(shuō)明。

地勢(shì)：包括地勢(shì)高低、自然排水狀況、被洪水淹沒(méi)的可能性。

周?chē)h(huán)境和景觀

利用狀況：現(xiàn)狀用途、有無(wú)建筑物等。8、產(chǎn)權(quán)狀況：是國(guó)家所有還是農(nóng)民集體所有；是出讓土地使用權(quán)還是劃撥土地使用權(quán)；土地剩余年限及可否續(xù)期；土地是否手續(xù)完備，是否抵押、典當(dāng)，或?yàn)樗颂峁?dān)保；是否涉案；以上不同情況對(duì)土地價(jià)值會(huì)產(chǎn)生重大影響。9、地質(zhì)和水文狀況：地基的承載力、地下水位的深度等。10、土地平整程度及基礎(chǔ)配套：“三通一平”或“七通一平”等。11、土地使用管制：城市用地：①土地用途；②建筑高度；③建筑容積率；④建筑密度；⑤建筑后退紅線距離；⑥建筑間距；⑦綠地率（紅線范圍內(nèi)）；⑧交通出入口方位。12、其他：如臨街商業(yè)用地還需了解臨街高度和深度。2．房屋建筑物個(gè)別因素：（1）面積、結(jié)構(gòu)、材料等（2）設(shè)計(jì)、設(shè)備等（3）施工質(zhì)量（4）產(chǎn)權(quán)狀況、已使用年限、物業(yè)管理情況（5）建筑物是否與周?chē)h(huán)境協(xié)調(diào)五、土地使用權(quán)評(píng)估的原則（一）相關(guān)替代原則類(lèi)似于其他的商品市場(chǎng)，在同一個(gè)商品市場(chǎng)中，商品所提供的效用相同或相似，價(jià)格最低者最能吸引需求，因此商品服務(wù)的價(jià)格是通過(guò)相互影響和比較之后決定的，評(píng)估人員可對(duì)相同或相似類(lèi)型的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行比較，不過(guò)需要根據(jù)被評(píng)估的房地產(chǎn)與參照物之間的地域、時(shí)間等差異因素，對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。因此，房地產(chǎn)估價(jià)中的相關(guān)替代原則可概括如下：１）房地產(chǎn)價(jià)格水平是由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定的；２）房地產(chǎn)價(jià)格水平是由最了解市場(chǎng)行情的買(mǎi)賣(mài)者按市場(chǎng)的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格來(lái)確定的；３）房地產(chǎn)價(jià)格可通過(guò)比較地塊的條件及使用價(jià)格來(lái)確定。(二)最有效性使用原則在評(píng)估過(guò)程中，要按照最高、最佳、最優(yōu)使用的途徑來(lái)測(cè)定房地產(chǎn)的價(jià)格。按這一原則，房地產(chǎn)價(jià)格并非必然受房地產(chǎn)先行用途的約束，只要改變用途具有現(xiàn)實(shí)可行性，并且更有效，那么就應(yīng)按房地產(chǎn)可能的最有效使用途徑來(lái)評(píng)估其價(jià)格。但應(yīng)用這一原則時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意：１）應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃中的最適宜用途來(lái)確定；２）房地產(chǎn)評(píng)估一般選擇地塊的最有效使用強(qiáng)度；３）必須符合國(guó)家法律、法規(guī)和政策的規(guī)定。(三)變動(dòng)原則

因影響土地價(jià)格的因素較多,土地價(jià)格經(jīng)常發(fā)生變化,評(píng)估中要時(shí)時(shí)刻刻關(guān)注這些變化,合理確定評(píng)估值。(四)供求原則無(wú)論是地價(jià)還是房?jī)r(jià)，都符合供求原則：地價(jià)受供求市場(chǎng)變化影響，供給與地價(jià)成負(fù)相關(guān)關(guān)系，需求與地價(jià)成正相關(guān)關(guān)系。但因?yàn)橥恋夭煌谝话闵唐罚哂幸恍┤宋呐c自然特性，使它不完全遵循供需均衡法則，表現(xiàn)為價(jià)格獨(dú)立性較強(qiáng)和替代性有限；

房屋建筑物作為一種商品，自然也要受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的作用，市場(chǎng)供需狀況將影響建筑物的價(jià)格，但由于建筑物的不可移動(dòng)性，其價(jià)格又具有相對(duì)獨(dú)立性。(五)合法原則A.在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和有關(guān)證件為依據(jù)土地權(quán)屬證書(shū)：國(guó)有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證、土地他項(xiàng)權(quán)證。房屋權(quán)屬證是：房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證。集體土地不能當(dāng)作國(guó)有土地來(lái)評(píng)估；劃撥土地不能當(dāng)作出讓土地來(lái)評(píng)估；臨時(shí)用地不能當(dāng)作長(zhǎng)久用地來(lái)評(píng)估；違法占地不能當(dāng)作合法占地來(lái)評(píng)估；違章建筑不能當(dāng)作合法建筑來(lái)評(píng)估；產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)不能當(dāng)作無(wú)爭(zhēng)議的房地產(chǎn)來(lái)評(píng)估。B.在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)如土地容積率規(guī)定為4，則評(píng)估價(jià)值應(yīng)以容積率不超過(guò)4為限。超出部分的建筑物的價(jià)值將得不到法律承認(rèn)。C.在合法處分方面如“房地產(chǎn)管理法”規(guī)定：設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償?！耙虼?，在評(píng)估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)包含使用權(quán)出讓金。D.在其他方面如經(jīng)濟(jì)房要符合有關(guān)政策，利潤(rùn)率不超過(guò)3％；城鎮(zhèn)拆遷房要按政策確定拆遷費(fèi)等；國(guó)家征用土地也要按規(guī)定確定補(bǔ)償費(fèi)。(六)最高最佳使用原則例如，評(píng)估一宗臨街面的房地產(chǎn)，盡管該房地產(chǎn)是辦公用房或居民住宅，但應(yīng)考慮該宗房地產(chǎn)用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)存在的價(jià)值。(七)公平原則為了保證房地產(chǎn)估價(jià)的公正性，要求房地產(chǎn)估價(jià)人員必須做到以下幾點(diǎn)：（1）必須公正清廉，認(rèn)真地、客觀地評(píng)估，決不受任何私念地影響；（2）估價(jià)人員不許遵守國(guó)家和地方政府地有關(guān)法令、法規(guī)、政策，依法辦事，保證房地產(chǎn)估價(jià)工作地順利進(jìn)行；（3）估價(jià)人員要由嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)態(tài)度、完整的知識(shí)結(jié)構(gòu)和豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)以及科學(xué)的分析方法；（4）估價(jià)人員必須熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況，收集影響房地產(chǎn)估價(jià)的各項(xiàng)資料，并從當(dāng)前的市場(chǎng)狀況分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，進(jìn)行切合實(shí)際的評(píng)定與估算。第三節(jié)、土地權(quán)屬及其處置一.土地權(quán)屬的類(lèi)型歷史的回顧1、無(wú)償無(wú)期使用國(guó)有土地2、從無(wú)償轉(zhuǎn)為有償使用土地使用權(quán)的幾個(gè)相關(guān)概念（1）劃撥土地使用權(quán)是一種行政行為。即以非出讓方式取得的土地使用權(quán)。土地法規(guī)定：“通過(guò)劃撥方式取得的土地使用權(quán)，在未補(bǔ)辦出讓合同、補(bǔ)交出讓金前，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押?！?/p>

問(wèn)題：①通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作，劃撥土地可否進(jìn)行抵押貸款？②國(guó)有企業(yè)劃撥土地能否與外商進(jìn)行合資？（航天汽車(chē)工業(yè)公司案例）（2）出讓土地使用權(quán)是土地所有者（國(guó)家）將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。以前稱(chēng)“土地批租”，“批”含有兩種意思，一是批準(zhǔn)，二是一次成批量的出租，與零租相對(duì)應(yīng)。零租指按年、季、月支付租金，批租指幾十年的租金一次性支付。土地使用權(quán)出讓金土地使用權(quán)出讓金是土地批租時(shí)一次性收取的費(fèi)用，即為土地有效年限的使用價(jià)格，所以也可稱(chēng)之為"地價(jià)"。

出讓金包括土地開(kāi)發(fā)投資費(fèi)用和使用期內(nèi)的土地使用費(fèi)。前者包括征地、動(dòng)遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是對(duì)開(kāi)發(fā)投資的一次性補(bǔ)償，后者為土地資源使用的費(fèi)用，即"地租

"，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。如批租５０年，就要一次性支付包括全部年限的使用費(fèi)。（3）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。要符合以下規(guī)定：a、未依照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資、開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。b、轉(zhuǎn)讓時(shí)要同時(shí)轉(zhuǎn)讓出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，同時(shí)地上建筑物必須隨之轉(zhuǎn)讓。c、轉(zhuǎn)讓時(shí)需辦理變更登記。對(duì)過(guò)高、過(guò)低的轉(zhuǎn)讓價(jià)格必要時(shí)政府可以出面干預(yù)，防止地價(jià)暴漲劇滑。（4）出租土地使用權(quán)

租賃給他人使用，辦理租賃合同。同時(shí)出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。(四)集體土地所有權(quán)土地所有權(quán)屬于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的范疇，具有所有權(quán)的一般屬性，是全部土地問(wèn)題的核心，它往往包括兩層涵義：一是土地所有權(quán)法律制度，二是土地所有權(quán)權(quán)利。農(nóng)村集體土地所有權(quán)是集體土地產(chǎn)權(quán)制度的基礎(chǔ)，是指勞動(dòng)群眾集體經(jīng)濟(jì)組織在法律規(guī)定范圍內(nèi)占有、使用、收益、處分自己所有的土地的權(quán)利?，F(xiàn)行農(nóng)村集體土地制度存在的弊端(略)所有權(quán)主體虛位集體所有權(quán)按基本來(lái)含義講，應(yīng)當(dāng)是全體集體成員共同所有，也就是說(shuō)“既不是個(gè)人所有權(quán)基礎(chǔ)上的共有，也不是股份制基礎(chǔ)上的法人所有”[1]（P94），那么，農(nóng)村集體土地所有權(quán)應(yīng)當(dāng)是歸某一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的全體農(nóng)民集體共同共有。從我國(guó)立法上看，關(guān)于集體土地所有權(quán)的主體，我國(guó)《民法通則》第74條規(guī)定：“集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有的，由村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理，已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，可以屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有”。新《土地管理法》第十條規(guī)定(略)新《土地管理法》第十條規(guī)定：“……；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村經(jīng)濟(jì)集體組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；……”。按這些規(guī)定，現(xiàn)階段集體土地所有權(quán)主體有以下幾種：（1）村農(nóng)民集體；（2）鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體；（3）村內(nèi)多個(gè)農(nóng)民集體如村民小組等。由于農(nóng)民缺乏行使集體所有權(quán)的組織形式或程序，這樣，就導(dǎo)致農(nóng)民集體無(wú)法行使所有權(quán)，甚至缺乏行使所有權(quán)的動(dòng)力?，F(xiàn)實(shí)的情況是，大多數(shù)地區(qū)的農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織已經(jīng)解體或名存實(shí)亡“所謂土地集體所有，實(shí)際上成了鄉(xiāng)村干部的小團(tuán)體所有”“所謂土地集體所有，實(shí)際上成了鄉(xiāng)村干部的小團(tuán)體所有，有的甚至成為個(gè)別鄉(xiāng)村干部的個(gè)人所有”。于是，鄉(xiāng)村干部利用土地牟取私利和利用對(duì)土地的支配權(quán)欺壓農(nóng)民的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。例如，少數(shù)鄉(xiāng)村干部憑借集體土地所有權(quán)征收各種名義的費(fèi)用，加重農(nóng)民負(fù)擔(dān)，或以權(quán)謀私，造成土地使用的分配不公。難怪有人說(shuō)，有些地方的鄉(xiāng)村干部已經(jīng)蛻變成為新時(shí)代的地主惡霸，土豪劣紳。這樣，集體土地所有權(quán)也就成了一塊“虛牌”。第四節(jié)、土地使用權(quán)評(píng)估的方法市場(chǎng)法(含基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法)成本法收益法假設(shè)開(kāi)發(fā)法(剩余法)一.市場(chǎng)法一)市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的對(duì)象及適用范圍市場(chǎng)法是指在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，用條件相類(lèi)似的已成交（包括買(mǎi)賣(mài)、租賃等）的房地產(chǎn)與待估房地產(chǎn)相比較，以此推出待估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的方法。市場(chǎng)法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理。若經(jīng)濟(jì)主體是以追求經(jīng)濟(jì)效益最大化為目的，即以一定費(fèi)用獲取最大利潤(rùn)或以最小成本獲取同等利潤(rùn)。市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中對(duì)象一般為土地和房地合一的房地產(chǎn)。市場(chǎng)比較法是以市場(chǎng)上相同或類(lèi)似的房地產(chǎn)成交實(shí)例，通過(guò)比較來(lái)確定房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的一種方法。但很多情況下，房地產(chǎn)成交價(jià)格是在特殊背景下進(jìn)行的，是一種偏差價(jià)格特殊背景主要有以下幾項(xiàng)：（1）有特殊原因或特殊利害關(guān)系的相互間的交易（2）招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)買(mǎi)賣(mài)（3）交易時(shí)有特別動(dòng)機(jī)的情況（4）權(quán)力背后隱性操作形成的價(jià)格二、市場(chǎng)法的步驟1．收集充足的市場(chǎng)交易資料。2．對(duì)收集的交易資料進(jìn)行對(duì)比分析，選擇可作為評(píng)估參照的比較實(shí)例。3．對(duì)所選擇的參照交易實(shí)例進(jìn)行差異修正。4．計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格，確定被估房地產(chǎn)評(píng)估值。三、差異修正的方法1．交易情況修正2．期日修正3．區(qū)域情況修正4．個(gè)別因素修正例6-2:若選擇的參照案例每平方米100元，剩余使用年期為30年，容積率2.1。待估宗地出讓年限為20年，容積率1．7。假定土地還原率8%，所在城市土地容積率修正系數(shù)見(jiàn)表6-2。表6-2.某城市容積率修正系數(shù)表容積率0．10．40．71．01．11．31．72．02．12．5修正系數(shù)0．50．60．81．01．11．21．61．81．92．1土地使用年期修正系數(shù):容積率修正系數(shù):

通過(guò)土地年期和容積率修正后的地價(jià):1000×0．8722×0．8421=734.48（元/m2）還有如房屋成新率，層高等個(gè)別因素，都可以采用直接量化偏差程度的方法，因較簡(jiǎn)單，不在此述。四)應(yīng)用舉例例6-3:估價(jià)對(duì)象概況：待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長(zhǎng)方形。評(píng)估要求：評(píng)估該地塊2002年10月的公平市場(chǎng)交易價(jià)格。評(píng)估過(guò)程：（1）選擇評(píng)估方法。該種類(lèi)型的土地有較多的交易實(shí)例，故采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。（2）搜集有關(guān)的評(píng)估資料。①搜集待估土地資料。②搜集交易實(shí)例資料。選擇4個(gè)交易實(shí)例作為參照物，具體情況見(jiàn)表6-3。（3）進(jìn)行交易情況修正經(jīng)分析，交易實(shí)例A、D為正常買(mǎi)賣(mài)，無(wú)需進(jìn)行交易情況修正；交易實(shí)例B較正常買(mǎi)賣(mài)價(jià)格偏低2%；交易實(shí)例C較正常買(mǎi)賣(mài)價(jià)格偏低3%。則各交易實(shí)例的交易情況修正率為：交易實(shí)例A：0%；交易實(shí)例B：2%；交易實(shí)例C：3%；交易實(shí)例D：0%。表6-3交易實(shí)例情況表交易實(shí)例A交易實(shí)例B交易實(shí)例C交易實(shí)例D估價(jià)對(duì)象坐落略略略略略所處地區(qū)臨近類(lèi)似類(lèi)似類(lèi)似一般市區(qū)用地性質(zhì)住宅住宅住宅住宅住宅土地類(lèi)型空地空地空地空地空地交易日期2002年4月2002年3月2001年10月2001年12月2002年10月價(jià)格總價(jià)19．6萬(wàn)元31．2萬(wàn)元27．4萬(wàn)元37．8萬(wàn)元單價(jià)870元/m2820元/m2855元/m2840元/m2價(jià)格類(lèi)型轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓面積225m2380m2320m2450m2600m2形狀長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形略正方形長(zhǎng)方形地勢(shì)平坦平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通普通基礎(chǔ)設(shè)施較好完備較好很好很好交通狀況很好較好較好較好很好正面路寬8m6m8m8m8m容積率65.8666剩余使用年限35年30年35年30年30年（4）進(jìn)行交易日期修正。根據(jù)調(diào)查，2001年10月以來(lái)土地價(jià)格平均每月上漲1%，則各參照物交易實(shí)例的交易日期修正系數(shù)為：交易實(shí)例A期日修正系數(shù)=1+1%×6=1．06；交易實(shí)例B期日修正系數(shù)=1+1%×7=1．07；交易實(shí)例C期日修正系數(shù)=1+1%×12=1．12；交易實(shí)例D期日修正系數(shù)=1+1%×10=1．10。為計(jì)算方便，本例中對(duì)修正系數(shù)取整，即：交易實(shí)例A：6%；交易實(shí)例B：7%；交易實(shí)例C：12%；交易實(shí)例D：10%。（5）進(jìn)行區(qū)域因素修正。交易實(shí)例A與待估土地處于同一地區(qū)，無(wú)需作區(qū)域因素修正。交易實(shí)例B、C、D的區(qū)域因素修正情況可參照表6-4判斷。本次評(píng)估設(shè)定待估地塊的區(qū)域因素值為100，則根據(jù)表6-4各種區(qū)域因素的對(duì)比分析，經(jīng)綜合判定打分，交易實(shí)例B所屬地區(qū)為88，交易實(shí)例C所屬地區(qū)為108，交易實(shí)例D所屬地區(qū)為102。（6）進(jìn)行個(gè)別因素修正。①經(jīng)比較分析，待估土地的面積較大，有利于充分利用，故判定比各交易實(shí)例土地價(jià)格高2%。表6-4區(qū)域因素比較分析表

類(lèi)似地區(qū)區(qū)域因素參照對(duì)象B參照對(duì)象C參照對(duì)象D委估對(duì)象自然條件相同10相同10相同1010社會(huì)環(huán)境略差8相同10相同1010街道條件略差9稍好11相同1010交通便捷度較差7較好12相同1010離市中心距離稍遠(yuǎn)9較近12相同1010基礎(chǔ)設(shè)施狀況稍差8稍好12稍好1210公共設(shè)施完備狀況略差9稍差8相同1010水、大氣、噪音污染狀況相同10稍好12相同1010周?chē)h(huán)境及景觀稍差8略好11相同1010規(guī)劃限制相同10相同10相同1010綜合打分88108102100②土地使用年限因素的修正。交易實(shí)例B、D與待估土地的剩余使用年限相同無(wú)需修正。交易實(shí)例A、C均需作使用年限因素的調(diào)整，其調(diào)整系數(shù)測(cè)算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：年限修正系數(shù)=

11[1-]÷[1-](1+8%)30(1+8%)35=（1－0．0994）÷(1-0．0676)=0．9006÷0．9324=0．9659（7）計(jì)算待估土地的比準(zhǔn)價(jià)格。交易實(shí)例A修正后的單價(jià)為，實(shí)際操作中可采用下述表格形式：表6-5參照對(duì)象單位面積修正計(jì)算表參照對(duì)象修正項(xiàng)目參照對(duì)象A參照對(duì)象B參照對(duì)象C參照對(duì)象D土地價(jià)格870元/M2820元/M2855元/M2840元/M2交易情況修正100/100100/98100/97100/100交易時(shí)間修正106/100107/100112/100110/100區(qū)域因素修正100/100100/88100/108100/102個(gè)別因素修正土地面積100/98100/98100/98100/98土地使用年限96．59/100100/10096．59/100100/100修正后單價(jià)909元/M21038元/M2901元/M2924元/M2（8）采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求取評(píng)估結(jié)果。土地評(píng)估單價(jià)為：（909+1038+901+924）÷4=943（元/M2）土地評(píng)估總價(jià)為：600×943=565800（元）第四節(jié)建筑物評(píng)估的市場(chǎng)法

一、市場(chǎng)法的原理及適用范圍

運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房屋建筑物屬房地合一評(píng)估。若想單獨(dú)評(píng)估房屋建筑物的自身價(jià)格可采用成本法或用市場(chǎng)法評(píng)估出房地合一價(jià)格后，再運(yùn)用合理的方法單獨(dú)評(píng)估土地價(jià)值，然后進(jìn)行軋差得出建筑物的價(jià)值。

市場(chǎng)法評(píng)估適用于有充足房地產(chǎn)交易實(shí)例的地區(qū)。對(duì)于交易實(shí)例少、房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)易不透明、信息不暢的地區(qū)則不宜采用，考慮的差異因素包括：如用途、結(jié)構(gòu)類(lèi)型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建材質(zhì)地、所處地區(qū)、外部環(huán)境、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等方面要相同或相似。

二、收益法基本步驟：①搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料；②估算潛在毛收入③估算有效毛收入；④估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；⑤估算凈收益;⑥選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率或折現(xiàn)率⑦選用適宜的計(jì)算公式求出評(píng)估價(jià)格注：收益法適合于商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、旅館、公寓等具有收益的房地產(chǎn)，不適合于公益性資產(chǎn)。收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的基本模式假設(shè)年收益不變，收益年期為永續(xù)的條件下（一）評(píng)估房地合一的房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)評(píng)估值=（房地產(chǎn)年總收入－房地產(chǎn)年總費(fèi)用）/房地產(chǎn)還原率=房地產(chǎn)年純收入/房地產(chǎn)還原率（二）單獨(dú)評(píng)估土地價(jià)值

1．單純空地的評(píng)估土地評(píng)估值=（土地年總收入－土地年總費(fèi)用）/土地還原率=土地年純收入/土地還原率

2．房地合一情況下，土地價(jià)值的評(píng)估土地評(píng)估價(jià)值=（房地產(chǎn)年純收益－建筑物年純收益）/土地還原率

其中：建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率或：建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×（建筑物還原率+建筑物年折舊率）建筑物現(xiàn)值=建筑物重置成本×成新率或：建筑物評(píng)估值=（三）房地合一情況下，房屋建筑物價(jià)值評(píng)估建筑物評(píng)估值=（房地產(chǎn)年純收益－土地年純收益）/建筑物還原率其中：土地年純收益=土地現(xiàn)值×土地還原率，土地現(xiàn)值即為委托對(duì)象中土地在基準(zhǔn)日的市價(jià)總值。一

、凈收益的確定凈收益＝潛在毛收入－空置等造成的收入損失－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)的凈收益求取1、出租型房地產(chǎn)凈收益的求取2、直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)凈收益的求取管理費(fèi)維修費(fèi)稅金保險(xiǎn)費(fèi)及其它純收益思考：房地產(chǎn)收益應(yīng)該是稅前純收益還是稅后純收益？1)商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)房地產(chǎn)凈收益＝商品銷(xiāo)售收入－商品銷(xiāo)售成本－經(jīng)營(yíng)費(fèi)用－銷(xiāo)售稅金及附加－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－商業(yè)利潤(rùn)2)工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)凈收益＝產(chǎn)品銷(xiāo)售收入－生產(chǎn)成本－銷(xiāo)售費(fèi)用－產(chǎn)品銷(xiāo)售稅及附加－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－廠商利潤(rùn)二、收益年限的確定1、對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，首先，分別按其壽命年限確定收益年限，但是建筑物的收益期限不能超過(guò)土地的剩余年限。2、對(duì)房地產(chǎn)一旦收益期限為無(wú)限時(shí)，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)V＝（a-DB-DL）÷r式中：V：評(píng)估值；a：年凈收益；r:資本化率；DB:建筑物折舊費(fèi)；DL:土地?cái)偺豳M(fèi)。三、資本化率的確定1、概念資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值（現(xiàn)值）的比率。2、資本化率的種類(lèi)1）綜合資本化率r，2）建筑物資本化率r2，3）土地資本化率r1

r＝（r1L+r2B）/（L+B）或r＝r1·x＋r2·yr—綜合資本化率;r1—土地資本化率;r2—建筑物資本化率x——土地價(jià)格占房地產(chǎn)價(jià)格的比例；y——建筑物價(jià)格占房地產(chǎn)價(jià)格的比例；L——土地價(jià)格；B——建筑物價(jià)格

房地產(chǎn)還原利率時(shí)，一般采用以下三種方法：1、加總法。即對(duì)資本化過(guò)程中所考慮的各因素設(shè)置一系列相互獨(dú)立的比率，各比率相加之和即為還原利率。

2、采用市場(chǎng)上相似房地產(chǎn)的純收益與價(jià)格的比率，求取還原利率。比較實(shí)例純收益（元/年·m2）價(jià)格（元/m2）還原利率（%）1418．959007．12450．060007．53393．357006．94459．963007．35507．065007．8各實(shí)例還原利率的算術(shù)平均值為：（7．1%+7．5%+6．9%+7．3%+7．8%）÷5=7．32%，則7．32%作為待估房地產(chǎn)的還原利率。3、在安全利率基礎(chǔ)上加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率指無(wú)任何風(fēng)險(xiǎn)的投資收益率，一般可認(rèn)為政府長(zhǎng)期債券的利率為安全利率，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值可考慮房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)等因素綜合確定。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方廣東省廣州市中級(jí)人民法院二、估價(jià)方機(jī)構(gòu)名稱(chēng)：湖北添翼房地資產(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人：公司地址：漢口建設(shè)大道861號(hào)聯(lián)系電話：85745477三、估價(jià)對(duì)象1、登記及勘察情況經(jīng)過(guò)多方努力，我們收集到委估對(duì)象的房屋所有權(quán)證為武房房自01字第01917號(hào)，房屋所有權(quán)人為湖北省國(guó)際信托投資公司，房屋坐落南京路2號(hào)即沿江大道139號(hào)：

第一棟為鋼混結(jié)構(gòu)，建筑面積為4986.97m2第二棟為混合結(jié)構(gòu)，建筑面積59.36m2，第三棟為混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為43m2。三棟總建筑面積：5089.73m2。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告另收集到估價(jià)對(duì)象國(guó)有土地使用權(quán)證，證號(hào)為武房地籍地字第08656號(hào)，用地面積1710.16m2，房屋占地面積1267.71m2。現(xiàn)場(chǎng)勘察表明，該主樓原為漢口橫濱正金銀大樓，1921年建造，景明洋行設(shè)計(jì)，古典主義建筑，底層麻石臺(tái)階，中部是柱廊，上部為厚檐，外墻麻石到頂，樓高24米，4層（局部5層），1998年5月27日由武漢市人民政府公布為武漢市文物保護(hù)單位。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告該大樓樓頂有衛(wèi)星接收塔，臨江馬路邊大門(mén)口有一對(duì)臥式銅獅，原西北門(mén)口有一對(duì)石獅，大門(mén)前有六個(gè)圓型麻石石柱，東邊外墻外掛八個(gè)空調(diào)（二三層各四個(gè)），西邊墻外掛5個(gè)空調(diào)。臨江馬路大門(mén)兩邊種植有兩棵萬(wàn)年青樹(shù)。大樓外圍有圍墻，木質(zhì)木窗，鋼條防護(hù)，外墻成色約七成新，但建筑質(zhì)量較好，無(wú)裂縫痕跡。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告2、權(quán)利狀況該大樓所有權(quán)人為湖北省國(guó)際信托投資公司，其土地使用權(quán)為1990年12月14日由武漢市房地產(chǎn)管理局頒布，使用單位為湖北省國(guó)際信托投資公司，依據(jù)廣東省廣州市中級(jí)人民法院委托，擬評(píng)估出該標(biāo)的物拍賣(mài)價(jià)和使用權(quán)價(jià)，為執(zhí)行有關(guān)案件提供價(jià)值參考依據(jù)。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告四、估價(jià)目的為廣東省廣州市中級(jí)人民法院執(zhí)行案件提供價(jià)值參考。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)二00四年十月十八日六、價(jià)值定義本估價(jià)報(bào)告所給出的評(píng)估價(jià)值為估價(jià)對(duì)象在公開(kāi)市場(chǎng)條件下的客觀合理價(jià)值（此價(jià)值包含了土地使用權(quán)價(jià)值，也包含了土地使用權(quán)出讓金.土地出讓金按50年使用權(quán)計(jì)算,約為30萬(wàn)元）。本估價(jià)報(bào)告所給出的拍賣(mài)價(jià)是以估價(jià)對(duì)象在公開(kāi)市場(chǎng)條件下的客觀合理價(jià)值為基礎(chǔ)，依據(jù)清算價(jià)價(jià)值類(lèi)型而確定的建議拍賣(mài)底價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告七、估價(jià)依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；《中華人民共和國(guó)土地管理法》；國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）；房屋所有權(quán)證：武房房自01字第01917號(hào)；土地使用權(quán)證：武房地籍地字第08656號(hào)；廣東省廣州市中級(jí)人民法院委托評(píng)估函，（2004）穗中法執(zhí)字第1263號(hào)；廣東省廣州市中級(jí)人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)（稿）（2004）穗中法執(zhí)字1263-1號(hào)；司法鑒定（拍賣(mài)）案件轉(zhuǎn)辦單，武中法鑒轉(zhuǎn)字（2004）第174號(hào)；江岸區(qū)房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)科“說(shuō)明”；本公司及估價(jià)人員掌握和收集的武漢市近期相關(guān)房地產(chǎn)資料（因本項(xiàng)目主要采用收益法，其收益水平主要依據(jù)周邊類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)收益水平）；其他相關(guān)法律法規(guī)文件。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告八、估價(jià)原則1、合法原則遵循合法原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為估價(jià)前提。2、最高最佳使用原則即應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。3、替代原則即估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則即估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。5、公平原則即要求房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，求出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告九、估價(jià)方法1、根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及評(píng)估目的，確定運(yùn)用（假設(shè)）收益法作為本次估價(jià)的基本方法。2、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)一般情況下可采用市場(chǎng)比較法，但估價(jià)對(duì)象為一文物建筑，市場(chǎng)上并沒(méi)有公開(kāi)的交易案例，故不能采用市場(chǎng)比較法；涉案資產(chǎn)正常情況理應(yīng)采用重置成本法，但又不符合重置成本法的前提條件，因文物建筑隨著時(shí)間的推移其價(jià)值并不呈現(xiàn)貶值性特征；由于估價(jià)對(duì)象具有獨(dú)立創(chuàng)收能力，但又不能獲取現(xiàn)使用方的收益數(shù)據(jù)，故只有采用（假設(shè)）收益法。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告十、估價(jià)結(jié)果經(jīng)我公司房地產(chǎn)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和市場(chǎng)分析，依照國(guó)家有關(guān)政策和法規(guī)，按照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）選擇合適的評(píng)估方法，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，評(píng)估得出估價(jià)對(duì)象在基于估價(jià)原則，估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)2004年10月18日的拍賣(mài)價(jià)建議為RMB28,149,485.00元，大寫(xiě)：人民幣貳仟捌佰壹拾肆萬(wàn)玖仟肆佰捌拾伍元整。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告十一、估價(jià)人員估價(jià)人員：###中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師證號(hào)：估價(jià)人員：##中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師證號(hào)：十二、估價(jià)作業(yè)日期二00四年九月三十日至十月二十六日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本報(bào)告有效期為壹年，即從二00四年十月十八日至二00五年十月十七日房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告十四、其它說(shuō)明1、本估價(jià)報(bào)告若出現(xiàn)文字或數(shù)字因打印、校對(duì)及其他原因發(fā)生誤差時(shí)，請(qǐng)委托方及時(shí)通知本估價(jià)機(jī)構(gòu)更正，否則，誤差部分無(wú)效。2、本報(bào)告須待估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員簽字蓋章后方為有效，估價(jià)報(bào)告的全部或部分復(fù)印件均無(wú)效。十五、附件1、房屋所有權(quán)證：武房房自01字第01917號(hào)；2、土地使用權(quán)證：武房地籍地字第08656號(hào)；3、廣東省廣州市中級(jí)人民法院委托評(píng)估函，（2004）穗中法執(zhí)字第1263號(hào)；4、廣東省廣州市中級(jí)人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)（稿）（2004）穗中法執(zhí)字1263-1號(hào)；5、司法鑒定（拍賣(mài)）案件轉(zhuǎn)辦單，武中法鑒轉(zhuǎn)字（2004）第174號(hào)；6、江岸區(qū)房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)科“說(shuō)明”；7、估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）；8、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)（復(fù)印件）。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析1、登記及勘察情況經(jīng)過(guò)多方努力，我們收集到委估對(duì)象的房屋所有權(quán)證為武房房自01字第01917號(hào)，房屋所有權(quán)人為湖北省國(guó)際信托投資公司，房屋坐落南京路2號(hào)即沿江大道139號(hào)，第一棟為鋼混結(jié)構(gòu)，建筑面積為4986.97m2，第二棟為混合結(jié)構(gòu)，建筑面積59.36m2，第三棟為混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為43m2。三棟總建筑面積為5089.73m2。另收集到估價(jià)對(duì)象國(guó)有土地使用權(quán)證，證號(hào)為武房地籍地字第08656號(hào)，用地面積1710.16m2，房屋占地面積1267.71m2?，F(xiàn)場(chǎng)勘察表明，該主樓原為漢口橫濱正金銀大樓，1921年建造，景明洋行設(shè)計(jì)，古典主義建筑，底層麻石臺(tái)階，中部是柱廊，上部為厚檐，外墻麻石到頂，樓高24米，4層（局部5層），1998年5月27日由武漢市人民政府公布為武漢市三級(jí)文物保護(hù)單位。該大樓樓頂有衛(wèi)星接收塔，臨江馬路邊大門(mén)口有一對(duì)臥式銅獅，原西北門(mén)口有一對(duì)石獅，大門(mén)前有六個(gè)圓型麻石石柱，東邊外墻外掛八個(gè)空調(diào)（二三層各四個(gè)），西邊墻外掛5個(gè)空調(diào)。臨江馬路大門(mén)兩邊種植有兩棵萬(wàn)年青樹(shù)。大樓外圍有圍墻，木質(zhì)木窗，鋼條防護(hù)，外墻成色約七成新，但建筑質(zhì)量較好，無(wú)裂縫痕跡。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告2、權(quán)利狀況該大樓所有權(quán)人為湖北省國(guó)際信托投資公司，其土地使用權(quán)為1990年12月14日由武漢市房地產(chǎn)管理局頒布，使用單位為湖北省國(guó)際信托投資公司，依據(jù)廣東省廣州市中級(jí)人民法院委托，擬評(píng)估出該標(biāo)的物拍賣(mài)價(jià)和使用權(quán)價(jià)，為執(zhí)行有關(guān)案件提供價(jià)值參考依據(jù)。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告二、區(qū)域因素分析(一)自然條件⑴地理位置估價(jià)對(duì)象所在江岸區(qū)位于長(zhǎng)江以北，武漢三鎮(zhèn)之漢口東部，西南與江漢區(qū)毗鄰，西北至張公堤與東西湖區(qū)為鄰，正北以朱家河及二道橋至漢北橋?yàn)榻缗c黃陂縣接壤，土地總面積64.24平方公里，人口60.8萬(wàn)。是武漢市委、武漢市人民政府所在地，是武漢市的政治、金融、文化中心。⑵地貌江岸區(qū)地質(zhì)結(jié)構(gòu)以新華廈構(gòu)造體系為主，地貌單元屬江漢平原長(zhǎng)江一級(jí)階地東緣，地勢(shì)平坦。地基土屬于軟弱場(chǎng)地土類(lèi)型。⑶氣候、水文江岸區(qū)氣候?qū)賮啛釒Т箨懶詽駶?rùn)季風(fēng)氣候,雨量充沛，熱量豐富，無(wú)霜期長(zhǎng)，四季分明。長(zhǎng)年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng),平均風(fēng)力為2.3級(jí)。年平均降水量為1204.5毫米，年平均氣溫約為16.3°C,全年日照率46%。該區(qū)域江河溝渠交織，湖泊庫(kù)塘星布，水域面積達(dá)到21.76平方公里，占土地總面積的33.16%。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

(二)交通(1)公路江岸區(qū)現(xiàn)有道路189條，其中主次干道75公里，道路總面積1.75平方公里，人均用地3.4平方米。道路用地占城區(qū)建設(shè)用地不到7%，近幾年相繼落成的長(zhǎng)江公路橋以及三陽(yáng)路立架橋、黃浦路立交橋都位于江岸區(qū)內(nèi)。目前全區(qū)共有公交車(chē)線路21路，專(zhuān)線車(chē)線路近10條，車(chē)站60余處。(2)鐵路該區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有江岸車(chē)站和江岸貨站，并修建了武漢鐵路樞紐內(nèi)丹水池至漢水橋復(fù)線。該鐵路樞紐北距鄭州鐵路樞紐514公里，南距株州鐵路樞紐420公里，東距南昌鐵路樞紐380公里。鐵路運(yùn)輸是目前江岸區(qū)堤角工業(yè)區(qū)貨物運(yùn)輸?shù)闹饕\(yùn)輸途徑。(3)航空

武漢天河機(jī)場(chǎng)是目前武漢市唯一一家國(guó)際機(jī)場(chǎng)。該機(jī)場(chǎng)位于武漢市西北黃陂縣天河鎮(zhèn)境內(nèi)，距武漢市江岸區(qū)黃埔路約28公里，總體規(guī)模3400米長(zhǎng)跑道兩條，總用地6000畝。是武漢對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的空中走廊。(4)水運(yùn)江岸區(qū)現(xiàn)有輪渡線4條，各類(lèi)碼頭近20個(gè)。均設(shè)有始發(fā)站或中轉(zhuǎn)站，有10條公共汽車(chē)線路同輪渡碼頭相銜接，基本形成武漢三鎮(zhèn)公共交通車(chē)船聯(lián)運(yùn)網(wǎng)絡(luò)。二、區(qū)域因素分析房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告(三)基礎(chǔ)設(shè)施情況(1)供水江岸區(qū)供水規(guī)模約39萬(wàn)噸/日。由堤角水廠供水16萬(wàn)噸/日。宗關(guān)水廠供水23萬(wàn)噸/日。實(shí)際人均綜合耗水量673升/日，生活用水與工業(yè)用水大致各50%。隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展和人民生活水平的提高，住房衛(wèi)生設(shè)施的普及，工業(yè)和民用耗水量均呈上升趨勢(shì)。(2)排水江岸區(qū)排水系統(tǒng)按出口位置分為天津路、六合路、黃埔路、黃孝河新燮和黃孝河明渠5個(gè)水系。江水面積42.59平方米。現(xiàn)有各類(lèi)管道和明渠總長(zhǎng)249公里，其中干管25公里，絕大部分是合流制。抽水泵站6座，總抽排能力174平方米/秒，另有6處活動(dòng)泵，抽排能力1.74平方米/秒，供洪水期使用。(3)供電區(qū)域內(nèi)電源來(lái)自110千伏堤角變電站，人均年用電量達(dá)到2500千瓦時(shí)。目前電力負(fù)荷水平7萬(wàn)千瓦，電網(wǎng)分為高壓網(wǎng)和中壓網(wǎng)，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有供電設(shè)施能滿(mǎn)足生產(chǎn)、生活用電需要。(4)電訊區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有電報(bào)營(yíng)業(yè)點(diǎn)4處，電話容量25000門(mén)。通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路以地下管道為主，市話普及率50%，通訊線路暢通。二、區(qū)域因素分析房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告(四)環(huán)境條件區(qū)域環(huán)境質(zhì)量屬武漢市中度污染區(qū)，江岸區(qū)有污染源的企業(yè)151家，工業(yè)廢水排放量為2658萬(wàn)噸/年，9.9%直接排入長(zhǎng)江。廢氣主要有二氧化員碳、氟氧化物、煙塵等，廢氣排放量為25.14億立方米/年。噪音污染主要是交通、建筑、施工噪音。二、區(qū)域因素分析房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告從具體區(qū)位條件看，估價(jià)對(duì)象位于武漢漢口江灘斜對(duì)面，其東臨長(zhǎng)江武漢航道工程局、武漢世通物流；南臨沿江大道（武漢港）；西臨南京路，路口對(duì)面為楚老宋菜館、新東方帝豪酒店；北靠居民區(qū)，屬武漢市二級(jí)地段區(qū)域。從對(duì)外交通條件看，水陸交通極為方便，周邊環(huán)境經(jīng)過(guò)市政府近幾年整治，其江灘效應(yīng)及歷史建筑效應(yīng)十分明顯，是武漢市少有的，同時(shí)具有歷史文物建筑和現(xiàn)代景區(qū)的功能區(qū)，區(qū)域因素及地理位置極為優(yōu)越。當(dāng)然，受歷史文物建筑眾多及法規(guī)政策的限制，該區(qū)域商業(yè)氣氛比不上江漢路、武廣一帶，但辦公環(huán)境及交通狀況十分良好，是理想的金融、證券辦公場(chǎng)所。三、市場(chǎng)背景分析我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已初步建成，國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展。目前，隨著全國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展，金融證券業(yè)也發(fā)展較快。近年來(lái)，武漢市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)急劇升溫。隨著武漢經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展及投資環(huán)境的改善，武漢的金融證券業(yè)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也將不斷發(fā)展。但由于經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，國(guó)家實(shí)行緊縮的經(jīng)濟(jì)政策，對(duì)金融證券業(yè)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)多少有些影響。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告四、最高最佳分析經(jīng)過(guò)以上對(duì)房地產(chǎn)的個(gè)別因素、區(qū)域因素及市場(chǎng)背景的分析，本報(bào)告確定以評(píng)估項(xiàng)目的原設(shè)計(jì)用途為最高最佳使用。五、估價(jià)方法選用估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實(shí)地勘察和調(diào)查，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及評(píng)估目的，確定運(yùn)用（假設(shè)）收益法作為本次估價(jià)的基本方法，其技術(shù)路線如下：被評(píng)估對(duì)象在最高最佳利用原則下，假設(shè)在租給銀行或證券公司的情況下，將未來(lái)合理租金折算成現(xiàn)值，此現(xiàn)值則為估價(jià)對(duì)象使用權(quán)的評(píng)估價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程（一）關(guān)于估價(jià)對(duì)象面積及分層面積的確定經(jīng)過(guò)我公司多方努力，評(píng)估人員收集到原橫濱正金銀大樓，現(xiàn)為湖北省國(guó)際信托投資公司所有的南京路2號(hào)房屋所有權(quán)證等資料，該權(quán)證顯示南京路2號(hào)有3幢號(hào)，主樓為鋼結(jié)構(gòu)（應(yīng)為鋼混）5層：建筑面積4986.97m2，另北面有2棟，一棟為混合結(jié)構(gòu)（值班房）：2層，59.36m2，一棟為混合結(jié)構(gòu)（車(chē)庫(kù)）：1層，43m2。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告估價(jià)過(guò)程中需對(duì)主樓總面積進(jìn)行分層劃定，從房屋平面圖中得知主樓一層面積為1188.35m2，底層面積假定與一層相同為1188.35m2，假設(shè)第四層（從底層算起則為第5層分配50m2（局部小層間），二層三層相同，則二、三層面積共為4986.97-1188.35×2-50=2560.27m2。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告（二）關(guān)于各層面積租金水平的確定

根據(jù)對(duì)沿江大道及漢口部分同類(lèi)地段房屋租金的調(diào)查，南京路口附近一樓門(mén)面房租金100元/m2左右，距南京路2號(hào)約50米的新東方帝豪酒店（武漢港對(duì)面），四樓寫(xiě)字樓租金為66元/m2·月，二樓多功能廳（能辦公）200m2月租金為8000元（水電費(fèi)自理），武漢關(guān)附近一套3層樓27m2租金為350元/月，三陽(yáng)路一間80m2月租金1000元，一元路一間70m2月租金1000元，稍遠(yuǎn)一點(diǎn)的三陽(yáng)路口森森木材公司3-7層租金為20-30元/m2·月。另外，評(píng)估中我們還調(diào)查了同類(lèi)地段證券公司營(yíng)業(yè)部的租金為110元/m2·月，最低也有40元/m2·月。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告由于評(píng)估對(duì)象房屋結(jié)構(gòu)較好，內(nèi)裝修為中檔，房屋空間較大，辦公或營(yíng)業(yè)環(huán)境均優(yōu)于調(diào)查對(duì)象，因此，我們認(rèn)為南京路一層租金至少可達(dá)120元/m2·月，底層如作改造，至少可收租金20元/m2·月，二三層租金至少可達(dá)80元/m2·月，最頂層小屋不計(jì)租金。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告（三）估價(jià)對(duì)象年毛收入的確定根據(jù)上面分析，估價(jià)對(duì)象一層年收益為：120×12×1188.35=1,711,224.00元底層年收益：20×12×1188.35=285,204.00元二三層年收益：80×12×2560.27=2,457,859.00元總年毛收益為：1,711,224.00+285,204.00+2,457,859.00=4,454,287.00元房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告（四）估價(jià)對(duì)象年支出的確定估價(jià)對(duì)象年支出主要包括年折舊費(fèi)、土地使用稅、房產(chǎn)稅、房屋租賃收入、營(yíng)業(yè)稅及附加、房屋租賃審核費(fèi)等，由于水電費(fèi)由假設(shè)承租方支付，故不考慮水電費(fèi)。1、主樓重置造價(jià)及年折舊費(fèi)因大樓為一早期鋼混結(jié)構(gòu)房，外墻為麻石，內(nèi)外臺(tái)階為花崗巖石或大理石，室內(nèi)地面或水磨石或中高級(jí)地板磚鋪設(shè)，另配置一三層電梯，建筑從設(shè)計(jì)到施工較為獨(dú)特，結(jié)合目前同類(lèi)結(jié)構(gòu)工程造價(jià)，其重置單價(jià)大約2600元/m2（不含地價(jià)）。即主樓重置全價(jià)約為2600×4,986.97=12,966,122.00元，主樓平均折舊年限按30年（因?qū)傥錆h市文物建筑，事實(shí)上建筑物壽命年限可能更長(zhǎng)，如類(lèi)似“租界”建筑有的已超過(guò)百年仍完好無(wú)恙），則年折舊費(fèi)為：12,966,122÷30=432,204.00元。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告2、土地使用稅因該建筑為市文物建筑，暫不考慮土地使用稅。3、房產(chǎn)稅因估價(jià)對(duì)象按出租房屋考慮價(jià)值，根據(jù)現(xiàn)行稅制，按房屋租金收入的12%計(jì)征，即房產(chǎn)稅4,454,287.00×12%=534,514.00元。4、房屋租金收入營(yíng)業(yè)稅及附加，經(jīng)測(cè)算按5.7%計(jì)，則稅費(fèi)為4,454,287.00×5.7%=253,894.00元.5、房屋租賃審核費(fèi)，按2%支付，則此費(fèi)為89,085.00元。6、其他支出，如綠化、治安、街道管理等估計(jì)1萬(wàn)元。以上支出項(xiàng)目合計(jì)每年為1,319,697.00元房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告（五）估價(jià)對(duì)象年凈收益=年毛收益-年支出=4,454,287.00-1,319,697.00=3,134,590.00元（六）還原利率及壽命年限的確定根據(jù)收益現(xiàn)值法原理，將每年凈收益按一定比率（折現(xiàn)率）折算成現(xiàn)值即為該估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)值，在這里如何確定折現(xiàn)率（或還原利率）及估價(jià)對(duì)象壽命年限需根據(jù)具體情況考慮。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告還原利率本質(zhì)上是一種投資的收益率，一般可用安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值確定，安全利率可用銀行存款利率，國(guó)債利率或行業(yè)平均收益率來(lái)確定，為簡(jiǎn)化起見(jiàn)，我們選用五年期定期存款利率2.79%為安全利率，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值按武漢市房地產(chǎn)取值范圍的中等偏上水平取6%，即還原利率為2.79%+6%=8.79%，取整數(shù)為9%。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告（七）還原利率及壽命年限的確定估價(jià)對(duì)象壽命年限按一般房地產(chǎn)項(xiàng)目本應(yīng)有一個(gè)具體的耐用年限或土地使用權(quán)年限，但因該大樓的文物特性，我們假設(shè)為一個(gè)“永續(xù)期”。（七）主樓評(píng)估值的確定用收益現(xiàn)值法計(jì)算出估價(jià)對(duì)象（主樓）的評(píng)估價(jià)值為3,134,590.00÷9%=34,828,777.00元。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告（八）其它房屋評(píng)估值測(cè)算根據(jù)原房屋所有權(quán)證，南京路2號(hào)還有另兩棟混合結(jié)構(gòu)的房屋，即一棟為59.36m2,一棟為43m2?，F(xiàn)場(chǎng)勘查表明，59.36m2的房屋為一值班房，43m2的房屋為存放三輛小汽車(chē)的車(chē)庫(kù)房。這兩棟估計(jì)為后來(lái)擴(kuò)建的房屋，故可用一般商品房市場(chǎng)價(jià)格估價(jià)。43m2的車(chē)庫(kù)按每輛車(chē)庫(kù)價(jià)格6萬(wàn)元估算，其市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)為18萬(wàn)元，值班房根據(jù)該地段一般類(lèi)似房屋估價(jià)，單價(jià)至少在3000元/m2,則評(píng)估價(jià)值=59.36×3000=178,080.00元。（九）南京路2號(hào)三棟房屋評(píng)估價(jià)值經(jīng)以上評(píng)估計(jì)算，位于武漢市漢口南京路2號(hào)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值如下：1、主樓（即原漢口橫濱金銀大樓）評(píng)估價(jià)值為34,828,777.00元；2、第二棟（59.36m2）評(píng)估價(jià)值為178,080.00元；3、第三棟（43m2）評(píng)估價(jià)值為180,000.00元。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告七、估價(jià)結(jié)果確定武漢市漢口南京路2號(hào)總建筑面積為5089.73平方米的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)使用權(quán)拍賣(mài)價(jià)建議為RMB28,149,485.00元，大寫(xiě)：人民幣貳仟捌佰壹拾肆萬(wàn)玖仟肆佰捌拾伍元整。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告房地產(chǎn)使用權(quán)總評(píng)估價(jià)值為35,186,857.00元。建議拍賣(mài)底價(jià)為使用權(quán)價(jià)值的80%，即35,186,857.00×80%=28,149,485.00元，因拍賣(mài)底價(jià)的價(jià)值類(lèi)型為清算價(jià)，其折扣率根據(jù)估價(jià)對(duì)象內(nèi)涵的文物建筑及內(nèi)在質(zhì)量等條件，結(jié)合估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)及所掌握的一般市場(chǎng)行情而確定。八、附件1、房屋所有權(quán)證：武房房自01字第01917號(hào)；2、土地使用權(quán)證：武房地籍地字第08656號(hào)；3、廣東省廣州市中級(jí)人民法院委托評(píng)估函，（2004）穗中法執(zhí)字第1263號(hào)；4、廣東省廣州市中級(jí)人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)（稿）（2004）穗中法執(zhí)字1263-1號(hào)；5、司法鑒定（拍賣(mài)）案件轉(zhuǎn)辦單，武中法鑒轉(zhuǎn)字（2004）第174號(hào)；6、江岸區(qū)房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)科“說(shuō)明”；7、估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）；8、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)（復(fù)印件）。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告五、收益法舉例(P158例6-1)例：某房地產(chǎn)公司于1996年11月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于1998年11月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2%，目前，該類(lèi)建筑物重置價(jià)格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米。目前用于出租，每月平均實(shí)收租金為3萬(wàn)元。另?yè)?jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝?lèi)寫(xiě)字樓出租租金一般為每月每建筑平方米50元，空置率為10%，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的3．5%，維修費(fèi)為重置價(jià)的1．5%，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0．2%，土地資本化率7%，建筑物資本化率8%，試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地2000年11月的土地使用權(quán)價(jià)格。計(jì)算：1）選定評(píng)估方法。該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。2）計(jì)算總收益?？偸找鎽?yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。年總收益=50×12×900（1-10%）=486000（元）3）計(jì)算總費(fèi)用：年管理費(fèi)=486000×3．5%=17010（元）年維修費(fèi)=2500×900×1．5%=33750（元）年稅金=20×900=18000（元）年保險(xiǎn)費(fèi)=2500×900×0．2%=4500（元）年總費(fèi)用=①+②+③+④=17010+33750+18000